1、目錄1. 項(xiàng) 目 情 簡(jiǎn) 22. 合 作 條 43. 項(xiàng) 目 經(jīng) 分 一 期 分 二 期 分 12三 期 分 184 、 結(jié) 5. 附 件 21一 . 目 況 介* 項(xiàng) 目 地 位 及 域 通 況 積 園區(qū)東臨新街口外大街西至文慧園北路南通文慧園路北依學(xué)院南路， 交通便捷，出入方便，地理位置十分優(yōu)越。 園區(qū)位于北京海淀高科技產(chǎn)業(yè)開發(fā) 區(qū)中關(guān)村科技園區(qū)腹地，高等院校、科研機(jī)構(gòu)密集，周邊有北京師范大學(xué)、北京 郵電大學(xué)、北方交通大學(xué)，以及中國(guó)政法大學(xué)、中央財(cái)政金融大學(xué)等著名高校。 有中高級(jí)技術(shù)職稱人員數(shù)萬(wàn)人人才技術(shù)優(yōu)勢(shì)十分明顯有良好的文化科技氛 圍。園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)達(dá)，科技、教育、文化、體育、金融、旅

2、游等現(xiàn)代化城市 功能完備，其良好的社區(qū)環(huán)境，對(duì)科技人員有強(qiáng)大的吸引力。* 項(xiàng) 目 規(guī) 20.212 建 積 15.584 萬(wàn) ： ： 樓 20370 平 米實(shí) 驗(yàn) 樓 5028 平 米 式 公 平 米 展 房 平 米 大 廈 40398 平 米 大 廈 32154 平 米 中 心 1260 米 用 房 325 米 建 筑 734 米 建 積 4.63 ： 房 平 助 米 防 ） 32038 米 車 位 1250 輛 ： 位 73 停 位 輛 ， 建 為 層 建 為 1 3 層 高 為 率 35% 率 3.0 分 ： 廈米經(jīng) ：總 54260 平 米地 40398 米地 13862 米總 ： 下

3、 上 25 輛 地 2 15 層 3 建 ： 12.5 60.0 米 、 圖 ： 已 立 。 二 . 合 作 件目 前 北 京 理 工 大 學(xué) 已 與 京 京 師 鵬 飛 房 地 產(chǎn) 開 發(fā) 有 限 公 司 簽 署 議 要 ： ： 理 供 責(zé) 達(dá) 場(chǎng) 的 有 建 建 按 6 分 占 4 讓 所 積 。 有 ：1 理 工 責(zé) 按 4 6 分 理 工 占 4 地 自 。2 理 工 提 按 8 配 北 占 2 。北 京 京 師 鵬 飛 房 地 產(chǎn) 開 發(fā) 與 我 合 條 件 是 ： 以 3000 整 京 項(xiàng) 其 務(wù) 付 ： 合 要 付 的 萬(wàn) 回 后 。三 . 目 濟(jì) 析項(xiàng) 目 期 資 算1 、 開

4、 發(fā) 成 估 1.1 土 本 轉(zhuǎn) 共 1500 為 元 / 平 ， 讓 的 1/3 ， 人 幣 4201.12 。單 位 可 售 積 本 為 4201.12/2.42 （ 地 上 面 積 ） 元 米 。1.2 前 用 土 契 、可 、設(shè) 、工 勘 費(fèi) 約 。單 位 可 銷 面 積 成 本 為 724.53/2.42 （ 地 面 積 ） =298.91 平 米 。1.3 基 設(shè) 設(shè) 費(fèi)元 / 供 、供 氣 、供 、排 、照 、道 設(shè) 設(shè) 費(fèi) 為 。單 位 可 售 積 本 為 1091.62/2.42 （ 地 上 面 積 ） 元 / 平 米 。* 用 2 元/平 共 12479.8 萬(wàn)元。單 位

5、可 售 積 本 為 12479.8/2.42 （ 上 積 ）=5148.69 平 米 。1.5 預(yù) 費(fèi)元 / 上 總 的 1% 為 169.97 元單 位 可 售 積 本 為 169.97/2.42 （ 地 面 ） =70.12 元 / 平 米 。2 、 發(fā) 用 算2.1 管 用 費(fèi) 費(fèi) 的 1% 為 169.97 元 。 單 位 可 售 積 本 為 169.97/2.42 （ 地 面 ） =70.12 元 / 平米 。2.2 費(fèi) 用 費(fèi) 的 1.5% 為 26176.8*0.015=392.65 。單 位 可 銷 面 積 成 本 為 356.29/2.42 （ 地 面 積 ） =161.99

6、 平 米 。元 /2.3 費(fèi) 用 財(cái) 款 5000 萬(wàn) 期 年 ， 為 萬(wàn) 。單 位 可 售 積 本 為 350/2.42 （ 地 上 積 ） =144.4 元 米 3 項(xiàng) 開 發(fā) 總 本 開 為 19829.26 萬(wàn) ，單 位 成 為 19829.26/2.42=8180.79元 / 項(xiàng)投成估匯表序號(hào)1名稱土地費(fèi)用成本總額（萬(wàn)元）*備注含土地出讓金 2701.12 萬(wàn)元， 項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓費(fèi) 1500 萬(wàn)元*23前期工程費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施及配套設(shè) 施建設(shè)費(fèi)*市政建設(shè)*4建安工程費(fèi)*5不可預(yù)見費(fèi)占 15 項(xiàng)費(fèi)用合計(jì)的 *67物業(yè)管理基金計(jì)提財(cái)務(wù)費(fèi)用350建安成本的 貸款 5200 萬(wàn)元貸款期限一年，利率為 7

7、%*8管理費(fèi)用占 15 項(xiàng)費(fèi)用合計(jì)的 *9銷售費(fèi)用銷售收（約 2.6 億元的 1.5%*10成本合項(xiàng) 目 售 入 算1 銷 售 單 的 定 政 策 定 銷 ： 10000 / 平 10 萬(wàn) 元 / 個(gè)2 銷 總 入 確 入 表 類 型 樓 積* 萬(wàn) 價(jià)10000 / 入 ）* 車 位194 10 萬(wàn) 元 / 1938*合3 經(jīng) 分 計(jì) 表 元 ）銷售收入及投資分析表*一銷售收*總計(jì)1938*可售面積萬(wàn)寫字樓車位194出售率100%出售率100%*銷售單價(jià)元）銷售單價(jià)元/個(gè)）100000*二投資成合計(jì)*面積(萬(wàn)單位面積成(/ )利潤(rùn)*三營(yíng)業(yè)稅附加*四營(yíng)業(yè)稅后利潤(rùn)*%五稅后成收益率*六所得稅*七所

8、得稅后利潤(rùn)*%八稅后成收益率*%九稅前投收益率*%九稅后投收益率4工進(jìn)安序號(hào)時(shí)間進(jìn)度安排123456782004 年 4 月2004 年 5 月2004 年 6 月 2004 年 78 月 2004 年 9-12 月2005 年 1 月2005 年 2 月2005 年 3 月雙方達(dá)成開發(fā)協(xié)議成立開發(fā)公司開工完成地下結(jié)構(gòu)施工主體結(jié)構(gòu)封頂開始銷售，室內(nèi)初裝修、外墻裝修 銷售、外墻裝修完成 室內(nèi)裝修及小市政建設(shè)9102005 年 4 月2005 年 5 月室內(nèi)裝修及小市政建設(shè) 室內(nèi)裝修及小市政建設(shè)，交房5費(fèi)支及金措資使度序號(hào)1時(shí)間2004年5 月（1）費(fèi)用支付重組公司付 40%的土地出讓金 萬(wàn)元、

9、前期工程費(fèi) 50% 362 萬(wàn)元費(fèi) 萬(wàn)元，轉(zhuǎn)讓費(fèi) 1500 萬(wàn)元,共 2955.79 萬(wàn)元資金籌措項(xiàng)目融資5000 萬(wàn)元賬面余額*2004年26 月支付前期費(fèi)用 萬(wàn)元、管理費(fèi)用 13.04 萬(wàn)元， 共 402.07 萬(wàn)元。項(xiàng)目開槽，土方施工完成 80%。*7 月8 月2004年9 月支付管理費(fèi)用共 13 萬(wàn)元，地下一層完成。支付管理費(fèi)用共 13 萬(wàn)元，地下室結(jié)構(gòu)完成。支付管理費(fèi)用 萬(wàn)元，項(xiàng)目主體施工至三層310 月支付管理費(fèi)用 萬(wàn)元，項(xiàng)目主體施工至七層半-30.2511 月12 月支付管理費(fèi)用 萬(wàn)元，項(xiàng)目主體施工至十二層支付剩余的 的土地出讓金 1620.67 萬(wàn)元、管 理費(fèi)用 萬(wàn)元，項(xiàng)目主體

10、施工封頂4562005年1 月2005年2 月2005年支付管理費(fèi)用共 13 萬(wàn)，項(xiàng)目開始銷售，銷售回 款 5235.36 萬(wàn)元。歸還貸款本金 萬(wàn)元。支付基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 273 萬(wàn)、主體建安費(fèi) 萬(wàn) 元、不可預(yù)見費(fèi) 42 萬(wàn)元、管理費(fèi) 萬(wàn)元，共 5211.87 萬(wàn)，銷售回款 5235.36 元，歸還貸款本金 1000 萬(wàn)元支付基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 273 萬(wàn)、裝修費(fèi) 萬(wàn)元、不 可預(yù)見費(fèi) 萬(wàn)元費(fèi) 13 萬(wàn)元費(fèi)用 131銷售回籠5235.36 萬(wàn)元銷售回籠5235.36 萬(wàn)元銷售回籠5235.36 萬(wàn)*萬(wàn)元，共 萬(wàn)，銷售回款 5235.36 萬(wàn)元，元3 月782005年4 月2006年支付基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 273 萬(wàn)、

11、裝修費(fèi) 萬(wàn)元、不 可預(yù)見費(fèi) 萬(wàn)元費(fèi) 13 萬(wàn)元費(fèi)用 131 萬(wàn)元，共 2991.49 萬(wàn)，銷售回款 萬(wàn)元支付稅金及其他費(fèi)用共 6650.38 萬(wàn)元銷售回籠5235.36 萬(wàn)元銷售回籠5235.36 萬(wàn)*5 月元項(xiàng) 目 期 資 算1 、 開 發(fā) 成 估 1.1 土 本 轉(zhuǎn) 共 1500 為 元 / 平 ， 讓 的 1/3 ， 人 幣 6159.21 。單 位 可 售 積 本 為 6159.21/4.25 （ 上 積 ）=1448.46 平 米 。1.2 前 用元 / 土 契 、可 、設(shè) 、工 勘 費(fèi) 約 萬(wàn) 。單 位 可 售 積 本 為 1183.17/4.25 （ 地 上 面 積 ） 元 /

12、平 米 。1.3 基 設(shè) 設(shè) 費(fèi) 供 、供 氣 、供 、排 、照 、道 設(shè) 設(shè) 費(fèi) 為 。單 位 可 售 積 本 為 2762.37/4.25 （ 地 上 面 積 ） 元 / 平 米 。* 用 2000 平米（含 共 萬(wàn)單 位 可 售 積 本 為 18258.8/4.25 （ 地 上 面 積 ） 元 / 平 米 。1.5 預(yù) 費(fèi) 上 總 的 1% 為 283.64 元單 位 可 售 積 本 為 283.64/4.25 （ 地 面 積 =66.7 元 / 平 米 。 2 、 發(fā) 用 算2.1 管 用 費(fèi) 費(fèi) 的 1% 為 283.64 元 。單 位 可 售 積 本 為 283.64/4.25 （

13、 地 面 積 =66.7 元 / 平 米 。 2.2 費(fèi) 用銷 售 費(fèi) 用 取 銷 售 收 入 的1.5% ， 銷 售 費(fèi) 用 為43848.08*0.015=657.72萬(wàn) 元 。單 位 可 銷 面 積 成 本 為 657.72/4.25 （ 地 面 積 ） =154.68 平 米 。元 /2.3 費(fèi) 用 財(cái) 款 8000 萬(wàn) 期 年 ， 為 萬(wàn) 。單 位 可 售 積 本 為 560/4.25 （ 地 面 積 元 / 平 。 3 項(xiàng) 開 發(fā) 總 本 開 為 30513.72 萬(wàn) ，單 位 成 為 30513.72/4.25=7175.88元 / 項(xiàng)投成估匯表序號(hào)1名稱土地費(fèi)用成本總額（萬(wàn)元）

14、*備注含土地出讓金 4659.21 萬(wàn)元， 項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓費(fèi) 1500 萬(wàn)元*23前期工程費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施及配套設(shè) 施建設(shè)費(fèi)*市政建設(shè)*4建安工程費(fèi)*5不可預(yù)見費(fèi)占 15 項(xiàng)費(fèi)用合計(jì)的 *67物業(yè)管理基金計(jì)提財(cái)務(wù)費(fèi)用560建安成本的 貸款 5200 萬(wàn)元貸款期限一年，利率為 7%*8管理費(fèi)用占 15 項(xiàng)費(fèi)用合計(jì)的 *9銷售費(fèi)用銷售收約 4.38 億元 1.5%*10成本合項(xiàng) 目 售 入 算1 銷 售 單 的 定 政 策 定 銷 ： ： / 10 / 2 銷 總 入 確 入 表 類 型公 寓 積* 萬(wàn) 價(jià)8000 元 / 入 ）* 車 位367 10 萬(wàn) 元 / 3670合3 經(jīng) 分 計(jì)37688 表 元

15、）銷售收入及投資分析表*一銷售收*總計(jì)) 售 / 率(元/*二投資成合計(jì)面積萬(wàn))*銷售成本元/)*利潤(rùn)*三營(yíng)業(yè)稅附加*四營(yíng)業(yè)稅后利潤(rùn)*%五稅后成收益率*六所得稅*七所得稅后利潤(rùn)*%八稅后成收益率*%九稅前投收益率*%十稅后投收益率4工進(jìn)安年年序號(hào)12345678910時(shí)間2004 年 4 月2004 年 5-8 月2004 年 9-12 月 2004 年 78 月 2004 年 9-12 月2005 年 6 月2005 年 7 月2005 年 8 月2005 年 9 月2005 年 10 月進(jìn)度安排雙方達(dá)成開發(fā)協(xié)議拆遷開工，地下施工完成 完成地下結(jié)構(gòu)施工主體結(jié)構(gòu)封頂開始銷售，室內(nèi)初裝修、外墻裝

16、修 銷售、外墻裝修完成 室內(nèi)裝修及小市政建設(shè) 室內(nèi)裝修及小市政建設(shè)室內(nèi)裝修及小市政建設(shè)，交房5費(fèi)支及金措資使度序號(hào)時(shí)間（1）費(fèi)用支付資金籌措賬面余額20041年5-8 月重組公司、遷、支付期工程費(fèi) 50% 、交納 40%的地出讓金，計(jì) 萬(wàn)元項(xiàng)目融資8000 萬(wàn)元494520042年9-12支付前期費(fèi) 592 萬(wàn)元、不可見費(fèi) 81 萬(wàn)元、管費(fèi)用81 萬(wàn)元，共 萬(wàn)元。目地下室工。4191月2005交納 60%的土地讓金 萬(wàn)元、可預(yù)見費(fèi) 101 萬(wàn)元、5 管費(fèi)用 101 萬(wàn)元，利息 280 萬(wàn)元共 4178 萬(wàn)，項(xiàng)目 131-5 月主體施工至頂62005年6 月支付管理費(fèi)共 20 萬(wàn)，不可見費(fèi) 20

17、 萬(wàn)、主體建安成 本 8216 萬(wàn)元、目開始銷，銷售回 7538 萬(wàn)，累計(jì)8257 萬(wàn)元銷售回籠7538 萬(wàn)元2005支付基礎(chǔ)設(shè)費(fèi) 691 萬(wàn)、裝修安費(fèi) 2511 萬(wàn)元不可預(yù)7年7 月見費(fèi) 20 萬(wàn)元管理費(fèi) 萬(wàn)，銷售費(fèi)用 141 萬(wàn)元、銷回款 萬(wàn)元，累計(jì) 3383 萬(wàn)元，歸貸款本金 3000 萬(wàn)元銷售回籠7538 萬(wàn)元44982005年8 月支付基礎(chǔ)設(shè)費(fèi) 691 萬(wàn)、裝修安費(fèi) 2511 萬(wàn)元不可預(yù) 見費(fèi) 20 萬(wàn)元管理費(fèi) 萬(wàn)，銷售費(fèi)用 141 萬(wàn)元、銷 回款 萬(wàn)元，累計(jì) 3383 萬(wàn)元，歸貸款本金 4000 萬(wàn)元銷售回籠7538 萬(wàn)元6042005支付基礎(chǔ)設(shè)費(fèi) 691 萬(wàn)、裝修安費(fèi) 2511

18、萬(wàn)元不可預(yù)9年見費(fèi) 20 萬(wàn)元管理費(fèi) 萬(wàn)，銷售費(fèi)用 141 萬(wàn)元、銷 回款 萬(wàn)元，累計(jì) 3383 萬(wàn)元，歸貸款本金 1000 萬(wàn)銷售回籠7538 萬(wàn)元37599 月元102006年10 月支付基礎(chǔ)設(shè)費(fèi) 691 萬(wàn)、裝修安費(fèi) 2511 萬(wàn)元不可預(yù) 見費(fèi) 20 萬(wàn)元管理費(fèi) 萬(wàn)，銷售費(fèi)用 141 萬(wàn)元、物 基金 365 萬(wàn)元稅金 3787 萬(wàn)元、息 280 萬(wàn)元、銷售回款 7538 萬(wàn)元累計(jì) 7815 萬(wàn)元銷售回籠7538 萬(wàn)元3482三 期 投 資 面 為 ：項(xiàng)投估明表 （三用 占 地面積：約 28000 總建筑 積 *萬(wàn)序號(hào)一1項(xiàng)目名前期工費(fèi) 可行性研究費(fèi)取費(fèi)標(biāo)免計(jì)算基(萬(wàn) )成本總 建筑成 額

19、 本（萬(wàn)元 （元） 1418251023456789工程地質(zhì)勘測(cè) 費(fèi)建筑工程保險(xiǎn)地籍測(cè)繪及購(gòu) 圖費(fèi)建筑工程設(shè)計(jì) 費(fèi)工程招投標(biāo)及 標(biāo)底編制費(fèi)建設(shè)工程許可 證執(zhí)照費(fèi)工程建設(shè)監(jiān)理 費(fèi)建設(shè)工程質(zhì)量 管理監(jiān)督費(fèi)建安工程造價(jià)的 3建安工程概算總額 的 2按 1 元/建筑面積 8 0 /中標(biāo)價(jià)格的 0.6建安工程概算的 1建安工程造價(jià)的 3%建安工程造價(jià)的2.51697016970661697016970169701697051346453101750942961802390810實(shí)心粘土磚限 按 14 元/不用退 制使用費(fèi) 90%681111213散裝水泥使用 費(fèi)市政技術(shù)方案 咨詢費(fèi)市政工程設(shè)計(jì) 費(fèi)按 3 元/按 8 元/按 40 元/66617452263840用地性質(zhì)調(diào)14整、環(huán)境及交免0通影響評(píng)估費(fèi)15二12教育配套費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)及配 套設(shè)施供電工程供水工程免建筑面積 30 / 建筑面積 30 /6619911701700352303034567891011三1四五六七供熱系統(tǒng)中水系統(tǒng)排污及雨水工 程小區(qū)道路及照 明工程小區(qū)安防及弱 電系統(tǒng)天然氣系統(tǒng) 綠化、廣場(chǎng)、景觀、圍墻運(yùn)動(dòng)設(shè)施建設(shè) 費(fèi)小區(qū)配套附屬 設(shè)施建設(shè)費(fèi)建安工費(fèi) 公寓建安成本 直接費(fèi)合計(jì) 不可預(yù)費(fèi) 計(jì)提物管理基金管