1、界首東城路項(xiàng)目行銷整合推廣方案前言：房地產(chǎn)市場競爭日趨白熱化，主觀的開發(fā)模式、自然銷售方式已不能適應(yīng)市場，同時(shí)盲目的項(xiàng)目開發(fā)性定位，無疑帶來巨大的市場經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)；當(dāng)今房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，更愿意借用“外腦”，在激烈的市場競爭環(huán)境下，通過專業(yè)地產(chǎn)行銷機(jī)構(gòu)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行全方位整合、定位、包裝，充分把握消費(fèi)趨向，透悉消費(fèi)心理，基于實(shí)際、實(shí)施創(chuàng)新的行銷理念，使您的開發(fā)項(xiàng)目勝戰(zhàn)定江山！善戰(zhàn)者，決勝于未戰(zhàn)之前全程行銷整合推廣是從房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)前期入手，其成效直接影響到投資項(xiàng)目的市場成敗，市場價(jià)值實(shí)現(xiàn)。我們通過對(duì)界首市的經(jīng)濟(jì)、文化、房地產(chǎn)市場特征的充分分析，以及項(xiàng)目現(xiàn)狀的細(xì)致考究，周邊樓盤的縝密調(diào)查，目標(biāo)客戶行為特征的

2、準(zhǔn)確把握基礎(chǔ)之上，并努力從最大限度縮短銷售周期和盡量實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目市場價(jià)值最優(yōu)化的原則出發(fā)，制定出開源節(jié)流、品牌銷售、整合推廣、過程致勝的整體【行銷整合推廣方案】，迅速完成本案的銷售工作。本方案要要旨第一部分分：市場場分析篇篇一、界界首市房房地產(chǎn)市市場綜述述（一）、界首首市綜述述界首市市位于安安徽省西西北部，地處黃黃淮平原原，總面面積6667.33平方公公里，人人口722萬，轄轄18個(gè)個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)辦辦事處，是皖西西北重要要商埠和和門戶，安徽省省綜合經(jīng)經(jīng)濟(jì)十強(qiáng)強(qiáng)縣市之之一。界首歷歷史 界首首19447年解解放設(shè)市市，19953年年撤市建建縣，119899年撤縣縣復(fù)市。界首首交通 市市區(qū)距大大京九鐵鐵路樞紐紐

3、之一的的阜陽站站和阜陽陽機(jī)場僅僅60公公里，漯漯阜鐵路路穿境而而過，公公路與1104、1055、1006國道道相連，水路由由潁河入入淮河河匯入入長江。市內(nèi)電電力、道道路、通通訊事業(yè)業(yè)發(fā)達(dá)，人民路路、中原原路兩條條貫穿市市區(qū)的交交通主干干線。功能能配套 環(huán)環(huán)境優(yōu)美美。寶蘭蘭商城、貴源商商城、招招商大廈廈、購物物中心、華聯(lián)超超市等商商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)點(diǎn)。光武武小百貨貨市場、陶廟鎮(zhèn)鎮(zhèn)山羊市市場、鴨鴨王尼龍龍繩市場場、廢舊舊塑料市市場名揚(yáng)揚(yáng)全國。經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展據(jù)統(tǒng)統(tǒng)計(jì)20003年年全年實(shí)實(shí)現(xiàn)國內(nèi)內(nèi)生產(chǎn)總總值299.4億億元。完完成農(nóng)業(yè)業(yè)總產(chǎn)值值14.6億元元。農(nóng)業(yè)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)調(diào)整力度度加大，畜牧業(yè)業(yè)產(chǎn)值占占農(nóng)業(yè)總總產(chǎn)值

4、的的比重達(dá)達(dá)36.6%，比上年年提高55.6個(gè)個(gè)百分點(diǎn)點(diǎn)，水產(chǎn)產(chǎn)品產(chǎn)量量同比增增長2.3%。鄉(xiāng)鎮(zhèn)企企業(yè)增長長6.99%。年年勞務(wù)輸輸出收入入3億多多元。國國有及規(guī)規(guī)模以上上工業(yè)企企業(yè)完成成產(chǎn)值77.222億元，產(chǎn)品銷銷售率較較上年提提高1.6個(gè)百百分點(diǎn)，完成技技改投入入1.118億元元，實(shí)施施技術(shù)改改造項(xiàng)目目8個(gè)，開發(fā)新新產(chǎn)品226個(gè)。財(cái)政收收入1.0188億元，比上年年略有下下降，財(cái)財(cái)政支出出2.112億元元，增長長4.88%。完完成社會(huì)會(huì)消費(fèi)品品零售總總額144.7億億元。年年末金融融機(jī)構(gòu)存存款余額額25.8億元元，貸款款余額118.225億元元，分別別增長118.44%和66.9%。生生

5、活水平平 全市城城鎮(zhèn)職工工年平均均工資772255元，增增長1.2%。農(nóng)民人人均純收收入21171元元，下降降5.88%。社會(huì)保保障體系系進(jìn)一步步完善，全市共共有1224000人參加加養(yǎng)老保保險(xiǎn)，支支付離退退休人員員養(yǎng)老金金15660萬元元，社會(huì)會(huì)化發(fā)放放率達(dá)到到1000%，發(fā)發(fā)放失業(yè)業(yè)救濟(jì)金金18.9萬元元，已登登記失業(yè)業(yè)人員按按時(shí)足額額領(lǐng)取了了失業(yè)保保障金。（二）、界首首市房地地產(chǎn)市場場綜合分分析市市場概論論界首首市隨著著市場經(jīng)經(jīng)濟(jì)的不不斷發(fā)展展，帶動(dòng)動(dòng)了房地地產(chǎn)業(yè)、文化教教育事業(yè)業(yè)、市政政配套設(shè)設(shè)施建設(shè)設(shè)等方面面的進(jìn)步步；但由由于近幾幾年市內(nèi)內(nèi)各大支支撐型企企業(yè)的經(jīng)經(jīng)濟(jì)調(diào)控控出現(xiàn)不不同程

6、度度的問題題，導(dǎo)致致界首市市與其它它相關(guān)城城市比較較處于欠欠發(fā)展階階段。市場特特征房房地產(chǎn)市市場發(fā)展展遲緩，據(jù)敝司司最新調(diào)調(diào)查數(shù)據(jù)據(jù)表明：界首市市尚未有有相對(duì)較較為正規(guī)規(guī)的商業(yè)業(yè)物業(yè)和和住宅物物業(yè)，現(xiàn)現(xiàn)有的市市場商業(yè)業(yè)體系比比較混雜雜，居住住環(huán)境落落后，物物業(yè)價(jià)格格反差很很大，物物業(yè)市場場價(jià)值體體現(xiàn)不客客觀、不不明顯，從諸多多因素可可以反映映出該市市的房地地產(chǎn)市場場價(jià)格構(gòu)構(gòu)成與客客觀市場場不相吻吻合，產(chǎn)產(chǎn)品價(jià)值值的體現(xiàn)現(xiàn)還占據(jù)據(jù)著相當(dāng)當(dāng)?shù)闹饔^觀能動(dòng)性性市市場還不不是唯一一衡量該該地區(qū)物物業(yè)價(jià)值值的砝碼碼。物業(yè)分分布老老城區(qū)依依然是眾眾多項(xiàng)目目開發(fā)選選址的核核心，界界首市由由于還沒沒有形成成規(guī)模

7、型型城市，城區(qū)覆覆蓋范圍圍有限，物業(yè)較較集中于于市中心心，以人人民路、中原兩兩條東西西市區(qū)交交通要道道為中軸軸，其中中人民路路道路兩兩側(cè)的物物業(yè)居多多，商業(yè)業(yè)較為密密集，物物業(yè)價(jià)格格位居市市區(qū)榜首首。市中中心集聚聚了太平平街服裝裝市場、貴源商商貿(mào)服裝裝市場、新世紀(jì)紀(jì)商城（建設(shè)中中）、金金都商城城等一批批商用一一體的物物業(yè)。市場建建設(shè)220044年，界界首市將將進(jìn)一步步完善太太平街服服裝市場場、東城城農(nóng)貿(mào)市市場、南南方家俱俱廣場等等專業(yè)市市場配套套設(shè)施建建設(shè)，加加快實(shí)施施東城路路商業(yè)街街、東太太平街商商城、新新世紀(jì)商商城、金金都商城城等一批批商業(yè)設(shè)設(shè)施建設(shè)設(shè)。加快快小型超超市、連連鎖店發(fā)發(fā)展并逐

8、逐步向農(nóng)農(nóng)村延伸伸。從大大建市場場轉(zhuǎn)向建建大市場場，對(duì)全全市商業(yè)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)和和專業(yè)市市場進(jìn)行行合理規(guī)規(guī)劃布局局，做到到歸行就就市。重重點(diǎn)發(fā)展展?jié)}南農(nóng)農(nóng)副產(chǎn)品品交易市市場，西西城糧油油、服裝裝、家電電市場，東城建建材、家家俱、農(nóng)農(nóng)機(jī)具市市場，城城北醫(yī)藥藥批發(fā)、配送市市場，逐逐步形成成優(yōu)勢互互補(bǔ)、相相互帶動(dòng)動(dòng)的市場場群體。二、界界首市住住宅市場場分析據(jù)據(jù)此次市市場調(diào)查查，目前前界首市市住宅狀狀況相對(duì)對(duì)低下，多數(shù)為為早期建建筑，在在整體物物業(yè)的規(guī)規(guī)劃、設(shè)設(shè)計(jì)的合合理性實(shí)實(shí)施上，基本處處于空白白；住宅宅物業(yè)仍仍停留在在“滿足足居住者者有其屋屋的狀態(tài)態(tài)”，對(duì)對(duì)現(xiàn)代居居民的居居住的生生活性和和舒適度度等方面面

9、考慮嚴(yán)嚴(yán)重不足足。住住宅現(xiàn)狀狀該市市的住宅宅市場與與其它城城市有著著明顯的的區(qū)別。截止目目前，除除在建的的寶蘭蘭小區(qū)外，純純居住型型物業(yè)近近乎于零零；現(xiàn)有有的住宅宅與商業(yè)業(yè)鋪面合合為一體體的占據(jù)據(jù)相當(dāng)?shù)牡姆蓊~，如金太太陽商城城、新世世紀(jì)商城城、金都都商城等等均為集集居住、商業(yè)市市場為一一身的綜綜合性物物業(yè)。顯顯然這對(duì)對(duì)于居家家所追求求的舒適適、安寧寧的生活活環(huán)境和和享受生生活的欲欲望是相相違背的的。某種種程度上上反映了了該市房房地產(chǎn)市市場的不不成熟、不完善善。住住宅價(jià)格格物業(yè)業(yè)價(jià)格是是一個(gè)地地區(qū)房地地產(chǎn)市場場發(fā)展?fàn)顮顩r的反反映，同同時(shí)也是是衡量當(dāng)當(dāng)?shù)鼐用衩裣M(fèi)能能力的尺尺度。從從市場數(shù)數(shù)據(jù)得出

10、出結(jié)論，現(xiàn)階段段該市的的住宅市市場價(jià)格格仍然是是以地段段價(jià)值為為尺度。主要分分為三個(gè)個(gè)層次：1、一級(jí)地地段市中心心核心位位置住宅銷銷售均價(jià)價(jià)：9550元/-12000元/11、二二級(jí)地段段市市中心邊邊緣位置置住住宅銷售售均價(jià)：8500元/-10000元元/1、三級(jí)地地段與城市市接壤位位置住宅銷銷售均價(jià)價(jià)：7550元/-9900元元/。住宅宅品質(zhì)對(duì)于次次級(jí)商業(yè)業(yè)城市的的經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展、經(jīng)經(jīng)濟(jì)收入入的提高高，標(biāo)志志著消費(fèi)費(fèi)水平將將有所上上升，住住房做為為一次大大的消費(fèi)費(fèi)支出，有別于于一般商商品的投投入關(guān)注注度，他他們更加加注重居居住產(chǎn)品品品質(zhì)，其內(nèi)容容包括：社區(qū)規(guī)規(guī)劃、交交通、建建筑質(zhì)量量、產(chǎn)品品布局

11、分分配以及及物業(yè)配配套、景景觀、環(huán)環(huán)境等等等。而界界首市目目前的居居民住宅宅基本無無社區(qū)規(guī)規(guī)劃的人人性化可可尋，對(duì)對(duì)居住環(huán)環(huán)境的考考究甚少少，涉及及到產(chǎn)品品本身缺缺乏功能能的合理理，采光光、通風(fēng)風(fēng)等細(xì)微微因素也也不能有有效實(shí)現(xiàn)現(xiàn)。三、界首市市商業(yè)地地產(chǎn)市場場分析商業(yè)市市場總體體特征商業(yè)地地產(chǎn)主要要從專業(yè)業(yè)商業(yè)市市場和混混合商業(yè)業(yè)市場兩兩個(gè)方面面展開，界首市市當(dāng)下商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)市場較較為淡薄薄，主主要體現(xiàn)現(xiàn)在兩個(gè)個(gè)方面：第一、缺乏規(guī)規(guī)模型、專業(yè)型型大型商商業(yè)市場場支撐 市中中心區(qū)域域（老城城區(qū)）內(nèi)內(nèi)已成型型的僅有有貴源商商貿(mào)中心心（服裝裝市場）和在建建的金都都商城、新世紀(jì)紀(jì)商城；除華聯(lián)聯(lián)超市外外，

12、無成成規(guī)模百百貨商場場、大賣賣場、批批發(fā)市場場和品牌牌專營市市場。第第二、以以零散型型商業(yè)鋪鋪面為主主，商業(yè)業(yè)熱度無無法提升升 由由于沒有有專業(yè)的的、大型型的商業(yè)業(yè)市場，不能聚聚集一定定的人氣氣，市場場價(jià)值就就很難體體現(xiàn)，加加之市場場壓力大大，不能能形成商商業(yè)氛圍圍，從而而導(dǎo)致許許多沿街街門面出出現(xiàn)滯銷銷或空置置的尷尬尬商業(yè)局局面。商業(yè)市市場綜合合分析市場類類別項(xiàng)項(xiàng)目名稱稱地理理位置銷售價(jià)價(jià)格集中中市場貴源商商貿(mào)中心心人民民路與大大橋北路路交叉口口東北租賃：40元元/月（兩層，早建）金太陽陽商城人民路路與解放放路交叉叉口西南南銷售售均價(jià)：60000元/（單單層）金金都商城城人民民路與健健康路

13、售 價(jià)：1000000元/（雙層層）新世世紀(jì)商城城人民民路中段段未開開盤零散散市場 市府府廣場周周邊門面面租賃賃：100元/月（單層層，早建建）租賃賃：200元/月（單層，新建）人民民路與解解放路交交叉 租賃：600元/月人民路路與文昌昌路交叉叉 租租賃：10元元/月中中原路與與健康路路交叉 租賃賃：144元/月（雙層）中原原路與解解放路交交叉 租賃：100元/月（單層）從統(tǒng)計(jì)計(jì)表中可可以明顯顯看出，市中心心區(qū)域的的價(jià)格要要遠(yuǎn)高與與市邊緣緣區(qū)域，零散市市場與集集中型市市場也形形成差距距，這也也就是人人氣價(jià)值值是商業(yè)業(yè)價(jià)值的的最直觀觀體現(xiàn)；市民消消費(fèi)駐足足的重心心仍在中中心區(qū)域域，要通通過相當(dāng)當(dāng)

14、程度上上的市場場引導(dǎo)方方能逐步步轉(zhuǎn)移其其消費(fèi)觀觀念；其其次良好好的路段段，交通通網(wǎng)絡(luò)發(fā)發(fā)達(dá)，也也是提升升商業(yè)價(jià)價(jià)值的關(guān)關(guān)鍵。四、界首首市房地地產(chǎn)市場場前景預(yù)預(yù)測析基于宏宏觀環(huán)境境的影響響，我國國的房地地產(chǎn)業(yè)發(fā)發(fā)展迅猛猛，主要要體現(xiàn)在在房地產(chǎn)產(chǎn)整體素素質(zhì)的提提高及相相應(yīng)市場場價(jià)格的的不斷上上揚(yáng)，必必將帶動(dòng)動(dòng)地方經(jīng)經(jīng)濟(jì)、房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)。就界界首市現(xiàn)現(xiàn)狀，經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展展緩慢，房地產(chǎn)產(chǎn)市場的的發(fā)展還還沒有達(dá)達(dá)到城市市建設(shè)應(yīng)應(yīng)有的空空間，按按照經(jīng)濟(jì)濟(jì)建設(shè)的的正常軌軌道，隨隨著建設(shè)設(shè)步伐的的加快，市民經(jīng)經(jīng)濟(jì)收入入的不斷斷增長，該市的的房地產(chǎn)產(chǎn)市場將將蘊(yùn)藏著著巨大的的發(fā)展廣廣度；但但這必須須依附于于市規(guī)劃劃建設(shè)

15、的的正常軌軌跡、對(duì)對(duì)外經(jīng)濟(jì)濟(jì)往來、招商引引資力度度的加大大。從220044年界首首市政府府報(bào)告會(huì)會(huì)上獲悉悉，20003年年該市的的各個(gè)方方面均取取得了顯顯著成效效，20004年年將加大大市政規(guī)規(guī)劃建設(shè)設(shè)、招商商引資，形成對(duì)對(duì)內(nèi)對(duì)外外的快速速同步市市場發(fā)展展戰(zhàn)略。對(duì)于界界首這樣樣的次級(jí)級(jí)城市來來說，房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)才真正正開始起起步。第二部分分：地塊塊綜合素素質(zhì)分析析一、項(xiàng)目目概況項(xiàng)目暫定定名界界首市東東城路項(xiàng)項(xiàng)目。地處安安徽省界界首市東東區(qū)，建建設(shè)場地地位于人人民路（東西方方向）、東城路路（規(guī)劃劃中）、中原路路（東西西方向）交匯。總體規(guī)規(guī)模龐大大，實(shí)施施分期開開發(fā)戰(zhàn)略略，一期期項(xiàng)目擬擬建住宅宅和商

16、業(yè)業(yè)鋪面。中原路路、人民民路直接接貫穿其其中，道道路寬廣廣，東城城路準(zhǔn)備備冠名興興建，地地塊毗鄰鄰界首市市廣電大大樓（在在建），距界首首市市政政府約3300米米，周邊邊分布機(jī)機(jī)關(guān)單位位、金融融系統(tǒng)（中國農(nóng)農(nóng)業(yè)銀行行）、市市政府廣廣場，地地段發(fā)展展?jié)摿γ髅黠@。二、項(xiàng)目目地塊SSWOTT分析（一）、優(yōu)勢（S）：1-地段段發(fā)展契契機(jī)明顯顯，新城城核心版版塊根據(jù)據(jù)界首市市的整體體規(guī)劃布布局，以以人民路路、中原原路為核核心的發(fā)發(fā)展趨勢勢是因素素之一；且目前前整個(gè)市市區(qū)的西西面、東東面以及及南面已已經(jīng)沒有有充分發(fā)發(fā)展的空空間，城城市東拓拓已成必必然，本本地塊無無疑成為為新城區(qū)區(qū)的核心心，隨著著各類機(jī)機(jī)關(guān)、

17、企企業(yè)、服服務(wù)體系系的逐步步落實(shí)和和完善，必將帶帶動(dòng)本案案的地塊塊價(jià)值和和產(chǎn)品價(jià)價(jià)值。22-項(xiàng)目目地塊規(guī)規(guī)模優(yōu)勢勢項(xiàng)目占占地面積積大，預(yù)預(yù)建總面面積位居居界首現(xiàn)現(xiàn)有物業(yè)業(yè)前例，規(guī)模效效應(yīng)可有有效引導(dǎo)導(dǎo)和促進(jìn)進(jìn)消費(fèi)者者對(duì)居住住、投資資經(jīng)商的的欲望和和能動(dòng)性性，同時(shí)時(shí)也有利利于品牌牌價(jià)值的的推動(dòng)。3-企企業(yè)經(jīng)營營品牌優(yōu)優(yōu)勢“法法姬那”做為貴貴司的優(yōu)優(yōu)勢企業(yè)業(yè)經(jīng)營品品牌，能能夠有效效帶動(dòng)關(guān)關(guān)聯(lián)品牌牌經(jīng)營業(yè)業(yè)主的進(jìn)進(jìn)入，增增強(qiáng)商業(yè)業(yè)投資者者的投資資欲望，容易形形成品牌牌連鎖，提高商商業(yè)檔次次。4-道路寬寬闊、通通暢人民民路、中中原路是是該市區(qū)區(qū)核心主主干道，均通過過本案；另外，火車站站、國道道鄰近咫咫

18、尺，道道路闊達(dá)達(dá)，對(duì)外外出行方方便。（二）、劣勢（W）：1-市政配配套不健健全項(xiàng)目目周圍基基本無日日常所需需的生活活配套設(shè)設(shè)施，如如學(xué)校、醫(yī)院、菜市等等，外部部條件不不足，將將會(huì)干擾擾消費(fèi)者者的購買買欲。22-無公公交車輛輛通行市市區(qū)由由于地方方經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展緩慢慢的原因因，該市市目前只只有1路路公交車車通行，不經(jīng)過過本案，給本案案的普通通消費(fèi)居居民、投投資者進(jìn)進(jìn)入市區(qū)區(qū)帶來不不便。3-周邊邊感觀不不好，影影響消費(fèi)費(fèi)意識(shí)項(xiàng)項(xiàng)目東、南、北北三個(gè)方方向均為為田地，對(duì)于一一個(gè)發(fā)展展較成熟熟的城市市來說，生活居居住郊區(qū)區(qū)化以逐逐步形成成，是利利好因素素；而相相對(duì)落后后的城市市界界首，因因他們的的擇居觀觀念

19、仍舊舊停留在在以市中中心、以以最熱鬧鬧的氛圍圍為居住住環(huán)境的的時(shí)候，顯然本本項(xiàng)目不不是他們們理想的的安居場場所。（三）、機(jī)會(huì)（O）：1-城市缺缺乏高品品質(zhì)物業(yè)業(yè)據(jù)調(diào)查查發(fā)現(xiàn)，整個(gè)界界首市基基本沒有有大型規(guī)規(guī)模社區(qū)區(qū)、品質(zhì)質(zhì)物業(yè)；且物業(yè)業(yè)形象、配套落落后，對(duì)對(duì)本案新新形象、新產(chǎn)品品的推出出是一大大利好因因素。22-行銷銷策劃之之項(xiàng)目利利器激激烈的房房地產(chǎn)市市場競爭爭決定了了除了項(xiàng)項(xiàng)目原有有的優(yōu)勢勢資源利利用外，行銷策策劃無疑疑已成為為當(dāng)今項(xiàng)項(xiàng)目開發(fā)發(fā)推廣的的營銷利利器。因因此，以以超前的的決策意意識(shí)，以以科學(xué)的的態(tài)度研研究“供供給-需需求”，便可以以搶占“先機(jī)”。3-新城規(guī)規(guī)劃建設(shè)設(shè)的帶動(dòng)動(dòng)本項(xiàng)

20、項(xiàng)目可依依靠新城城建設(shè)實(shí)實(shí)施的市市場發(fā)展展優(yōu)勢，如現(xiàn)有有的市府府廣場的的美化，商業(yè)設(shè)設(shè)施、生生活配套套的完善善等，以以實(shí)現(xiàn)項(xiàng)項(xiàng)目的連連動(dòng)價(jià)值值。4-項(xiàng)目自自身價(jià)值值的提升升豐富和和完備項(xiàng)項(xiàng)目自身身功能配配套：如如道路、學(xué)校、交通設(shè)設(shè)施、醫(yī)醫(yī)院等，提高產(chǎn)產(chǎn)品品質(zhì)質(zhì)，就更更能發(fā)揮揮優(yōu)勢，實(shí)現(xiàn)本本項(xiàng)目物物業(yè)潛在在價(jià)值，最大化化兌現(xiàn)產(chǎn)產(chǎn)品價(jià)值值。（四）、威脅（T）：1-傳統(tǒng)統(tǒng)消費(fèi)心心理障礙礙項(xiàng)目周周邊目前前比較空空曠，人人氣較差差，這對(duì)對(duì)于久居居市區(qū)的的居民以以及投資資者傳統(tǒng)居居住觀念念的影響響、選擇擇投資環(huán)環(huán)境的氛氛圍，有有著不可可逾越的的心理障障礙，畢畢竟該區(qū)區(qū)域還處處于發(fā)展展階段，他們關(guān)關(guān)注的很

21、很多是現(xiàn)現(xiàn)狀。22-市場場競爭，客源分分流目目前浙江江、江蘇蘇等地的的開發(fā)商商已在該該市掀起起了圈地地?zé)?，“金太陽陽商城”、“新新世紀(jì)商商城”、“金都都商城”等新建建物業(yè)分分流了本本案相當(dāng)當(dāng)一部分分目標(biāo)客客戶。33-首期期先建商商業(yè)鋪面面，很難難吸引人人氣主主因地塊塊偏離城城市中心心，市區(qū)區(qū)居民消消費(fèi)意識(shí)識(shí)不強(qiáng)，不能形形成人流流量，對(duì)對(duì)商業(yè)部部分的現(xiàn)現(xiàn)推勢必必有一定定的難度度。44-首期期產(chǎn)品定定價(jià)過高高，市場場接受度度低許許多大中中型城市市的案例例表明，大型項(xiàng)項(xiàng)目的贏贏利關(guān)鍵鍵是在中中期或后后期，前前期主要要以“中中低價(jià)位位、高姿姿態(tài)”入入市，吸吸引消費(fèi)費(fèi)，形成成氛圍，樹立品品牌。相相反一味

22、味的追求求成本利利潤的回回收，反反而影響響資金的的回籠和和收益價(jià)價(jià)值的最最大化，同時(shí)給給項(xiàng)目去去化造成成風(fēng)險(xiǎn)。三、總結(jié)結(jié)從市場調(diào)調(diào)研分析析結(jié)果、本項(xiàng)目目的優(yōu)劣劣勢比較較，雖然然本項(xiàng)目目地段具具有良好好的發(fā)展展?jié)摿Γ囟ǘㄒ袝r(shí)時(shí)間和過過程的制制約，項(xiàng)項(xiàng)目匱乏乏相應(yīng)的的生活氛氛圍和商商業(yè)氣氛氛，生活活配套、基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施薄弱弱，無疑疑是本案案的最大大阻力；反之，本項(xiàng)目目若能在在產(chǎn)品創(chuàng)創(chuàng)新、社社區(qū)品質(zhì)質(zhì)提升、宏觀條條件的配配合以及及價(jià)格策策略上取取勝的話話，將會(huì)會(huì)有效降降低銷售售的風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)性和困困難度。因此本本案的關(guān)關(guān)鍵就是是尊重市市場、豐豐富自身身功能，整合與與項(xiàng)目有有關(guān)的各各種要素素。追求求產(chǎn)品供

23、供給-需需求的完完善性，使項(xiàng)目目達(dá)到預(yù)預(yù)期的市市場期望望值。第三部分分 項(xiàng)項(xiàng)目開發(fā)發(fā)戰(zhàn)略性性思考一一、項(xiàng)目目開發(fā)戰(zhàn)戰(zhàn)略與城城市規(guī)劃劃發(fā)展房房地產(chǎn)開開發(fā)與城城市建設(shè)設(shè)規(guī)劃緊緊密關(guān)聯(lián)聯(lián)，由于于本案位位于界首首市規(guī)劃劃中的新新城區(qū)，地塊尚尚處于未未開發(fā)狀狀態(tài)，如如何協(xié)調(diào)調(diào)好城市市規(guī)劃與與房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)的的關(guān)系，對(duì)本案案有著積積極而重重要的意意義。（一）總總體指導(dǎo)導(dǎo)思路：1、東城路路地塊的的開發(fā)需需要緊密密結(jié)合界界首未來來城市的的發(fā)展規(guī)規(guī)劃22、通過過對(duì)東城城路地塊塊的開發(fā)發(fā)加速和和帶動(dòng)界界首的城城市化進(jìn)進(jìn)程（二二）界首首市未來來城市規(guī)規(guī)劃方向向：在界界首市未未來的版版圖規(guī)劃劃中，圍圍繞市政政府為核核心

24、的城城市規(guī)劃劃已初步步定型，以東升升路為城城市中心心主干道道的新城城區(qū)規(guī)劃劃將逐步步取代以以人民西西路為中中心的老老城區(qū)規(guī)規(guī)劃。目目前老城城區(qū)人口口密度過過高，交交通、環(huán)環(huán)境壓力力過大，致使城城市品位位一直難難以提升升。城市市東移是是界首市市未來發(fā)發(fā)展的主主要方向向，如何何做到老老城區(qū)到到新城區(qū)區(qū)的過渡渡將是一一項(xiàng)長期期而艱巨巨的任務(wù)務(wù)。東城城路緊鄰鄰新城區(qū)區(qū)中心地地帶，作作為未來來新城區(qū)區(qū)的主要要干道之之一，在在地理位位置上有有著積極極而明顯顯的戰(zhàn)略略意義，因此東東城路地地塊的開開發(fā)戰(zhàn)略略應(yīng)做到到“高屋屋建瓴”,在城城市規(guī)劃劃的大方方向中尋尋求更合合理的發(fā)發(fā)展定位位。（三三）項(xiàng)目目開發(fā)需需要

25、城市市建設(shè)加加以配合合：1-統(tǒng)一一規(guī)劃、統(tǒng)籌安安排，促促進(jìn)住宅宅和公用用設(shè)施建建設(shè)同步步發(fā)展。1交通通及基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施。調(diào)整完完善交通通體系，改善基基礎(chǔ)設(shè)施施條件，避免建建設(shè)和管管理滯后后。22生生態(tài)環(huán)境境保護(hù)規(guī)規(guī)劃。綜綜合規(guī)劃劃綠化隔隔離地區(qū)區(qū)、水系系、限建建區(qū)、林林帶等生生態(tài)保護(hù)護(hù)區(qū)域。居住生生活區(qū)應(yīng)應(yīng)該加強(qiáng)強(qiáng)生態(tài)建建設(shè)，保保持生態(tài)態(tài)平衡；對(duì)現(xiàn)有有的地形形、地物物要進(jìn)行行合理地地利用與與改造，同時(shí)要要建設(shè)足足夠的綠綠地。22-新新城區(qū)的的建設(shè)不不僅要注注重塑造造界首現(xiàn)現(xiàn)代化的的城市形形象，更更要提高高新城區(qū)區(qū)的生活活質(zhì)量和和環(huán)境質(zhì)質(zhì)量。新新城區(qū)的的建設(shè)必必須突出出人居環(huán)環(huán)境的營營造，以以其優(yōu)美

26、美的環(huán)境境、完善善的基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施、便捷的的交通以以及價(jià)格格優(yōu)勢，吸引成成都市區(qū)區(qū)的人流流。此外外確立一一套高標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)的建建設(shè)指標(biāo)標(biāo)，如人人均住房房建筑面面積、人人均公共共綠地面面積、人人均醫(yī)療療配套設(shè)設(shè)施面積積等等，并依據(jù)據(jù)此指標(biāo)標(biāo)體系對(duì)對(duì)新城的的建設(shè)嚴(yán)嚴(yán)格控制制，使新新城區(qū)的的城市環(huán)環(huán)境和生生活質(zhì)量量得到提提升。（四）項(xiàng)項(xiàng)目開發(fā)發(fā)戰(zhàn)略思思考：11、針對(duì)對(duì)地塊現(xiàn)現(xiàn)狀，有有效利用用內(nèi)外部部資源，為項(xiàng)目目的運(yùn)作作積聚人人氣。22、通過過東城路路物業(yè)形形象的改改觀與地地塊的人人氣聚集集，有效效提升地地塊的市市場競爭爭力；33、必須須對(duì)現(xiàn)有有地塊的的開發(fā)進(jìn)進(jìn)行合理理布局規(guī)規(guī)劃，確確定規(guī)劃劃實(shí)施方方案，最最

27、大化提提升項(xiàng)目目的市場場價(jià)值；二、資源源有效整整合與項(xiàng)項(xiàng)目價(jià)值值提升基基于本案案的戰(zhàn)略略性思考考，地塊塊價(jià)值的的提升應(yīng)應(yīng)做到資資源的高高度整合合：（一一）市政政府文化化廣場對(duì)對(duì)本案的的影響尚尚不容忽忽視。離離本案較較近的市市政府廣廣場是界界首市已已成型的的文化休休閑廣場場，其功功能尚未未得到有有效發(fā)揮揮，目前前人流量量不大、人氣不不足，景景觀、功功能規(guī)劃劃設(shè)置有有待完善善。市政政府廣場場作為娛娛樂休閑閑的重場場場所，具有聚聚積人氣氣的優(yōu)勢勢，在后后期通過過政府行行為加以以推廣，擴(kuò)大廣廣場的影影響力，在良好好的形象象帶動(dòng)下下，以點(diǎn)點(diǎn)輻射面面，帶動(dòng)動(dòng)周邊的的發(fā)展和和形象價(jià)價(jià)值的提提升。（二）“法姬

28、姬那”品品牌優(yōu)勢勢的有效效利用目目前貴司司有意將將東城路路的路名名命名為為“法姬姬那大道道”，基基于此，敝司認(rèn)認(rèn)為可以以以此為為契機(jī)，發(fā)揮“法姬那那”品牌牌的連鎖鎖效應(yīng)，規(guī)劃建建設(shè)以“法姬那那”品品牌命名名的商業(yè)業(yè)廣場、“法姬姬那”品品牌旗艦艦店等。結(jié)合后后期市場場運(yùn)作，通過政政府行為為推廣以以及媒體體的宣傳傳，從而而達(dá)到以以較強(qiáng)的的品牌優(yōu)優(yōu)勢和影影響力帶帶動(dòng)本地地塊的開開發(fā)。（三）有有效利用用政府資資源，優(yōu)優(yōu)化投資資環(huán)境，增強(qiáng)市市民對(duì)新新城區(qū)的的認(rèn)同政政府有關(guān)關(guān)部門需需要確定定“界界首新城城區(qū)”的的發(fā)展規(guī)規(guī)劃方向向并適時(shí)時(shí)加大宣宣傳力度度。對(duì)于于新城區(qū)區(qū)的規(guī)劃劃，政府府應(yīng)出臺(tái)臺(tái)相應(yīng)的的優(yōu)惠政

29、政策和具具體措施施，來吸吸引商客客的投資資；堅(jiān)持持規(guī)劃先先行，不不斷強(qiáng)化化規(guī)范的的調(diào)控引引導(dǎo)作用用。通對(duì)對(duì)對(duì)新城城區(qū)進(jìn)行行科學(xué)的的功能劃劃分和風(fēng)風(fēng)格設(shè)計(jì)計(jì)，增強(qiáng)強(qiáng)了新城城區(qū)的吸吸納功能能和承載載能力。同時(shí)，引導(dǎo)廣廣大市民民積極參參與城市市規(guī)劃，通過媒媒體公示示、規(guī)劃劃展覽等等方式，使市民民廣泛關(guān)關(guān)注新城城區(qū)，提提升受眾眾的關(guān)注注度。三三、本案案啟動(dòng)成成功的關(guān)關(guān)鍵因素素由于目目前項(xiàng)目目地塊周周邊的市市場氛圍圍不濃，市場價(jià)價(jià)值不明明顯，地地塊的不不成熟性性造成城城市東西西發(fā)展的的明顯差差異化。目前在在此基礎(chǔ)礎(chǔ)上，開開發(fā)居住住區(qū)和商商業(yè)物業(yè)業(yè)存在著著較大的的市場風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)，同同時(shí)也應(yīng)應(yīng)看出，項(xiàng)目地地塊的

30、市市場潛力力仍有著著較大的的培育空空間。因因此，如如何有效效聚積人人氣與合合理規(guī)劃劃開發(fā)地地塊，將將是本案案啟動(dòng)成成功的關(guān)關(guān)鍵。第第四部分分：本案案目標(biāo)消消費(fèi)群體體鎖定及及其分析析一、目標(biāo)標(biāo)消費(fèi)群群體定位位從項(xiàng)目自自身的出出發(fā)，結(jié)結(jié)合界首首市的經(jīng)經(jīng)濟(jì)收入入、政治治文化、消費(fèi)的的特征；并通過過對(duì)整個(gè)個(gè)界首市市房地產(chǎn)產(chǎn)市場綜綜合分析析，物業(yè)業(yè)的認(rèn)真真、謹(jǐn)慎慎的調(diào)查查研究，敝司認(rèn)認(rèn)為本案案的主流流目標(biāo)消消費(fèi)群定定位為：【界首首市中高高檔收入入群體和和中高級(jí)級(jí)投資人人士】二二、目標(biāo)標(biāo)消費(fèi)群群體細(xì)分分產(chǎn)品AA住宅宅的目標(biāo)標(biāo)客戶1-一類目目標(biāo)客戶戶：國家家公務(wù)員員、金融融、ITT、新聞聞媒介工工作者此此類

31、消費(fèi)費(fèi)群體多多為界首首市中高高層次工工作人員員或中高高收入行行業(yè)人士士，他們們有固定定的經(jīng)濟(jì)濟(jì)收入來來源、工工作相對(duì)對(duì)穩(wěn)定。因界首首市區(qū)目目前沒有有上檔次次或生活活質(zhì)量較較好的住住宅，尋尋求更好好的生活活空間的的群體。2-二類類目標(biāo)客客戶：二二次置業(yè)業(yè)者或私私營業(yè)主主這類客客戶有一一定的經(jīng)經(jīng)濟(jì)收入入，多為為私營業(yè)業(yè)主，分分布在離離本案道道路較通通暢、便便捷的區(qū)區(qū)域；二二次置業(yè)業(yè)者也是是本案消消費(fèi)群體體之一，他們現(xiàn)現(xiàn)多居于于市內(nèi)，但對(duì)目目前的住住房不是是很滿意意，有想想通過現(xiàn)現(xiàn)有房屋屋的租賃賃或出售售來換取取新房的的欲望。3-三三類目標(biāo)標(biāo)客戶：普通工工薪階層層主要要為市內(nèi)內(nèi)一般的的工薪階階層，以

32、以工資為為主要收收入，工工作相對(duì)對(duì)穩(wěn)定，現(xiàn)代化化的生活活社區(qū)是是他們所所向往的的理想生生活方式式。產(chǎn)品B商業(yè)鋪鋪面的目目標(biāo)客戶戶1-一一類目標(biāo)標(biāo)客戶：實(shí)力型型投資企企業(yè)或個(gè)個(gè)人1、注重本本案的規(guī)規(guī)模所帶帶來的巨巨大人氣氣，消費(fèi)費(fèi)量大且且比較集集中；22、物業(yè)業(yè)的地段段的發(fā)展展?jié)摿Γ哂休^較高的升升值空間間和投資資回報(bào)率率，此類類投資者者多為本本地或少少量外地地的投資資客商，經(jīng)營具具有品牌牌趨向和和檔次標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)。33、這部部分消費(fèi)費(fèi)群經(jīng)濟(jì)濟(jì)實(shí)力較較強(qiáng)，收收入相對(duì)對(duì)豐盈，資金周周轉(zhuǎn)比較較靈活，根據(jù)自自身狀況況自己經(jīng)經(jīng)營或是是以高價(jià)價(jià)租賃的的方式進(jìn)進(jìn)行運(yùn)作作。22-二類目目標(biāo)客戶戶：品牌牌連鎖店店界首

33、市市現(xiàn)有的的品牌連連鎖店甚甚少，對(duì)對(duì)于一個(gè)個(gè)城市來來說顯然然是微不不足道的的，本項(xiàng)項(xiàng)目的確確立，勢勢必吸引引省內(nèi)外外品牌連連鎖店投投資者，這部分分消費(fèi)群群體更注注重物業(yè)業(yè)所帶來來的商業(yè)業(yè)氛圍，目光長長遠(yuǎn)，選選擇正規(guī)規(guī)的店面面，面積積一般在在1000-2000左左右的商商業(yè)鋪面面。33-三類目目標(biāo)客戶戶：零散散性投資資業(yè)主多多為本市市區(qū)的原原有小商商販，有有自己的的店面，規(guī)模很很小，屬屬小本生生意類別別，主要要經(jīng)營小小百貨、零售、美容美美發(fā)、干干洗店之之類，旺旺市區(qū)的的經(jīng)濟(jì)投投入比較較高，有有足夠人人流量的的大中型型社區(qū)是是他們最最適合的的選擇?！拘〗Y(jié)結(jié)：】鑒鑒于項(xiàng)目目的現(xiàn)狀狀，須有有效地弱弱化

34、產(chǎn)品品劣勢、強(qiáng)化延延伸優(yōu)勢勢，在整整體營銷銷策略的的制定上上，以迎迎合目標(biāo)標(biāo)消費(fèi)者者的需求求，將成成為我們們網(wǎng)羅本本案目標(biāo)標(biāo)消費(fèi)群群體的重重要手段段。第五部分分：項(xiàng)目目開發(fā)主主題定位位及地塊塊規(guī)劃建建議一、項(xiàng)目目開發(fā)主主題定位位通過開開發(fā)主題題的定位位，明確確項(xiàng)目地地塊開發(fā)發(fā)的方向向和思路路，為項(xiàng)項(xiàng)目的實(shí)實(shí)質(zhì)性運(yùn)運(yùn)作提供供策略性性指導(dǎo)。在深入入分析地地塊的特特征和準(zhǔn)準(zhǔn)確把握握界首市市房地產(chǎn)產(chǎn)市場的的基礎(chǔ)上上，敝司司將項(xiàng)目目地塊開開發(fā)主題題定位為為：【界界首市東東部的“造城運(yùn)運(yùn)動(dòng)”】 在在上述的的開發(fā)思思路引導(dǎo)導(dǎo)下，圍圍繞以“新都市市主義”為開發(fā)發(fā)主線確確定項(xiàng)目目地塊的的整體規(guī)規(guī)劃建議議。二、項(xiàng)

35、目市市場定位位每一個(gè)個(gè)成功占占領(lǐng)市場場的產(chǎn)品品，其準(zhǔn)準(zhǔn)確的市市場定位位是創(chuàng)造造銷售佳佳績的關(guān)關(guān)鍵之所所在。（一）住住宅部分分：本案案住宅部部分的市市場定位位應(yīng)針對(duì)對(duì)目前界界首市住住宅市場場發(fā)展滯滯后，有有效需求求不足的的現(xiàn)狀，以刺激激廣大市市民的購購房需求求，聚集集人氣、提升地地塊價(jià)值值為目的的。鑒于于此，敝敝司通過過深入的的研究與與分析，確定以以下具有有市場可可行性的的定位：【界首首市首座座大型高高品質(zhì)健健康生活活社區(qū)】（開創(chuàng)創(chuàng)城市住住宅開發(fā)發(fā)之先河河，體現(xiàn)現(xiàn)開發(fā)規(guī)規(guī)模、品品質(zhì)，為為居者提提供舒適適的人居居環(huán)境）（二）商商鋪部分分：商鋪鋪部分是是本地塊塊開發(fā)的的核心部部分，它它的開發(fā)發(fā)成功，

36、將是本本案開發(fā)發(fā)獲利的的關(guān)鍵之之所在。由于區(qū)區(qū)域版塊塊的不成成熟性，城市東東西發(fā)展展存在較較大的差差異化，針對(duì)本本案商鋪鋪部分的的定位，敝司認(rèn)認(rèn)為要在在準(zhǔn)確把把握市場場的前提提下，最最大化提提升商鋪鋪的市場場價(jià)值，挖掘商商鋪的發(fā)發(fā)展?jié)摿α?，將進(jìn)進(jìn)行以下下的定位位方向：【界首首市首座座高檔商商業(yè)步行行街】（商業(yè)人人氣的聚聚集地，城市新新城區(qū)商商業(yè)物業(yè)業(yè)的典范范）三、項(xiàng)目目地塊規(guī)規(guī)劃建議議項(xiàng)目地地塊為東東城路全全段，北北以新陽陽路為界界，南以以順河街街為界，全長116000余米。前期擬擬定開發(fā)發(fā)中原路路至翠園園路一段段，總長長7000余米，沿街東東西商鋪鋪進(jìn)深各各22米米。（一一）地塊塊分布：AA

37、地塊 位置置：人民民路與東東城路交交叉口東東南角，占地地1500畝B地塊塊 位位置：人人民路與與東城路路交叉口口西南角角CC地塊 位置置：人民民路與東東城路交交叉口西西北角，占地110余畝畝DD地塊位置：人民路路與東城城路交叉叉口東北北角東城路路兩側(cè)沿沿街商鋪鋪（二）地塊規(guī)規(guī)劃建議議：A地塊塊規(guī)劃劃建設(shè)大大型純居居住社區(qū)區(qū)BB地塊 規(guī)劃劃建設(shè)住住宅相關(guān)關(guān)的生活活配套設(shè)設(shè)施包括括：購物物及服務(wù)務(wù)區(qū)、綜綜合服務(wù)務(wù)功能區(qū)區(qū)、家政政服務(wù)功功能區(qū)、裝修建建材服務(wù)務(wù)功能區(qū)區(qū)CC地塊規(guī)規(guī)劃建設(shè)設(shè)大型購購物廣場場，引入入知名品品牌的百百貨連鎖鎖企業(yè)；DD地塊規(guī)規(guī)劃建設(shè)設(shè)三星級(jí)級(jí)標(biāo)準(zhǔn)灑灑店C地塊塊、D地地塊中原

38、路路沿街商商鋪規(guī)劃劃建設(shè)界界首市（法姬那那）商業(yè)業(yè)步行街街其中CC地塊中原原路沿街街商鋪，擬規(guī)劃劃建設(shè)服服裝、鞋鞋帽專區(qū)區(qū)其中DD地塊中原原路沿街街商鋪，擬規(guī)劃劃餐飲、娛樂專專區(qū)四、項(xiàng)目開開發(fā)思路路與風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)分析鑒鑒于地塊塊的現(xiàn)狀狀和區(qū)域域經(jīng)濟(jì)的的不發(fā)達(dá)達(dá)性，考考慮到項(xiàng)項(xiàng)目投入入的資金金及市場場開發(fā)的的風(fēng)險(xiǎn)性性，敝司司認(rèn)為對(duì)對(duì)本案現(xiàn)現(xiàn)有地塊塊的開發(fā)發(fā)思路應(yīng)應(yīng)遵循以以下原則則：11在在發(fā)掘潛潛力的基基礎(chǔ)上，最大化化提升項(xiàng)項(xiàng)目價(jià)值值2避免免盲目開開發(fā)，降降低開發(fā)發(fā)的成本本與市場場風(fēng)險(xiǎn)3堅(jiān)持策策略致勝勝，有計(jì)計(jì)劃、有有順序地地進(jìn)行開開發(fā)就此此，針對(duì)對(duì)本案提提出以下下開發(fā)思思路，供供貴司參參考：（一）開

39、發(fā)思思路1住宅宅先行（二）開發(fā)思思路2：商商鋪先行行（三）開開發(fā)思路路比較與與風(fēng)險(xiǎn)分分析結(jié)合合地塊發(fā)發(fā)展滯后后、暫無無人氣的的現(xiàn)狀，本案的的開發(fā)思思路要切切實(shí)貫徹徹“有效效聚積人人氣與合合理規(guī)劃劃開發(fā)地地塊”的的開發(fā)戰(zhàn)戰(zhàn)略。綜綜合分析析兩種開開發(fā)思路路：開發(fā)發(fā)思路11，講究究開發(fā)的的整體策策略性，有效地地貫徹了了開發(fā)戰(zhàn)戰(zhàn)略，強(qiáng)強(qiáng)調(diào)以住住宅先行行來帶動(dòng)動(dòng)人氣的的迅速提提升，輔輔以開發(fā)發(fā)部分商商鋪，以以規(guī)模型型社區(qū)、大型購購物廣場場、高檔檔酒店來來整體改改觀地塊塊的物業(yè)業(yè)形象，最后整整體開發(fā)發(fā)商鋪，從而達(dá)達(dá)到吸引引商客投投資，做做到商業(yè)業(yè)銷售價(jià)價(jià)值最大大化的目目的。開開發(fā)思路路2，主主張先規(guī)規(guī)劃建

40、設(shè)設(shè)大型購購物廣場場、商業(yè)業(yè)街、酒酒店，再再行開發(fā)發(fā)住宅，通過商商業(yè)的大大范圍建建設(shè)全面面帶動(dòng)地地塊的升升值?！撅L(fēng)險(xiǎn)比比較】11、由于于本案的的商業(yè)體體量大，商業(yè)的的開發(fā)成成功于否否，直接接關(guān)系到到本案開開發(fā)獲利利。商業(yè)業(yè)物業(yè)的的成功啟啟動(dòng)需要要足夠的的人氣帶帶動(dòng)，因因此，在在開發(fā)過過程中切切不可急急于冒進(jìn)進(jìn)，回避避市場目目前的發(fā)發(fā)展現(xiàn)狀狀。2、針對(duì)商商鋪存在在的較大大風(fēng)險(xiǎn)性性，開發(fā)發(fā)思路11做到了了有效聚聚集人氣氣，弱化化了項(xiàng)目目開發(fā)的的風(fēng)險(xiǎn)的的目的。3、思思路2在在后期實(shí)實(shí)施中無無法做到到風(fēng)險(xiǎn)的的有效分分散，投投放市場場后商業(yè)業(yè)鋪面銷銷售的難難度十分分巨大。【結(jié) 論】敝司認(rèn)認(rèn)為項(xiàng)目目的開發(fā)

41、發(fā)應(yīng)確定定以思路路1為主主體開發(fā)發(fā)思路，進(jìn)而制制定項(xiàng)目目的具體體實(shí)施方方案，確確保項(xiàng)目目投入市市場的可可實(shí)施性性。第六部分分：項(xiàng)目目運(yùn)作實(shí)實(shí)施建議議此部分分的重點(diǎn)點(diǎn)是針對(duì)對(duì)地塊現(xiàn)現(xiàn)有的住住宅與商商鋪兩種種產(chǎn)品提提出具體體的實(shí)施施建議。一、住住宅開發(fā)發(fā)實(shí)施建建議本案案住宅開開發(fā)的重重點(diǎn)應(yīng)放放在A地地塊上，在明確確住宅市市場定位位的前提提下，敝敝司認(rèn)為為住宅開開發(fā)事項(xiàng)項(xiàng)包括：（一）解決決交通體體系瓶頸頸住宅區(qū)區(qū)發(fā)展的的重要條條件是良良好的交交通體系系，這種種交通體體系應(yīng)該該是多種種交通方方式的組組合。針針對(duì)本案案現(xiàn)狀，將依托托城市公公交體系系、周邊邊的高速速公路網(wǎng)網(wǎng)來帶動(dòng)動(dòng)地塊的的住宅開開發(fā)。（二

42、）解決社社會(huì)服務(wù)務(wù)體系瓶瓶頸目前前區(qū)域內(nèi)內(nèi)社會(huì)服服務(wù)設(shè)施施并不完完善，如如商業(yè)、教育、文化、醫(yī)療等等服務(wù)設(shè)設(shè)施明顯顯欠缺。這些服服務(wù)設(shè)施施顯然不不是開發(fā)發(fā)商通過過努力能能夠解決決的。本本案住宅宅的大片片開發(fā)離離不開政政府的支支持。（三）注重重社區(qū)開開發(fā)的品品質(zhì)1、注重住住宅的低低密度性性；2、注重社社區(qū)景觀觀空間的的營造；3、注注重住宅宅建設(shè)的的均好性性；44、注重重住宅建建設(shè)的多多樣性；5、注注重住宅宅建設(shè)的的協(xié)調(diào)性性；6、整體建建筑外觀觀設(shè)計(jì)要要求具有有現(xiàn)代風(fēng)風(fēng)格。（四）注注重房型型設(shè)計(jì)的的合理性性：根據(jù)據(jù)界首市市購房群群體的消消費(fèi)偏好好，房型型以2室室、3室室為主，建議房房型面積積配比為

43、為：面積積70-90 占占20%面積990-1120占660%面面積1220-1150占220%（五）促促進(jìn)居住住生活區(qū)區(qū)的配套套化1、為了保保證社區(qū)區(qū)的純居居住性，在B地地塊規(guī)劃劃建設(shè)住住宅相關(guān)關(guān)的生活活配套，如中小小型醫(yī)療療單位、中小型型便利店店、洗衣衣房、酒酒店等。2、社社區(qū)內(nèi)增增設(shè)教育育機(jī)構(gòu)：設(shè)立幼幼兒園，中小學(xué)學(xué)（也可可利用政政府資源源，在片片區(qū)內(nèi)設(shè)設(shè)立中小小學(xué)），解決業(yè)業(yè)主子女女的教育育問題。3、設(shè)設(shè)立小區(qū)區(qū)會(huì)所：會(huì)所是是住戶作作為休閑閑活動(dòng)、公共交交往的場場所。會(huì)會(huì)所設(shè)施施包括：健身房房、兒童童游戲室室、器械械室、圖圖書室、美容中中心等。4、智智能配套套設(shè)施：包括可可視對(duì)講講系統(tǒng)

44、、周界防防越報(bào)警警系統(tǒng)、車輛出出入管理理系統(tǒng)、出入口口門禁系系統(tǒng)、消消防報(bào)警警系統(tǒng)、電子公公告、背背景音樂樂系統(tǒng)等等。（六六）聘請(qǐng)請(qǐng)知名的的物業(yè)管管理公司司以聘請(qǐng)請(qǐng)知名的的物管公公司，為為業(yè)主提提供更全全面而專專業(yè)的服服務(wù)，并并以此提提升社區(qū)區(qū)的品質(zhì)質(zhì)，增強(qiáng)強(qiáng)消費(fèi)的的購買信信心。二、商業(yè)業(yè)開發(fā)實(shí)實(shí)施建議議商鋪的的開發(fā)建建設(shè)要能能做到引引導(dǎo)市場場，要有有超前的的開發(fā)意意識(shí)，惟惟有如此此，才能能做到開開發(fā)、投投資和經(jīng)經(jīng)營者三三方共同同利潤的的最大化化。商鋪鋪更加注注重項(xiàng)目目入市后后的經(jīng)營營狀況和和物業(yè)升升值，因因此在實(shí)實(shí)施過程程中應(yīng)該該對(duì)所經(jīng)經(jīng)營的業(yè)業(yè)態(tài)業(yè)種種以及經(jīng)經(jīng)營環(huán)境境、經(jīng)營營檔次有有所選擇

45、擇，從軟軟硬環(huán)境境兩方面面入手，提高項(xiàng)項(xiàng)目的市市場認(rèn)知知度，從從而提升升項(xiàng)目的的商業(yè)價(jià)價(jià)值和發(fā)發(fā)展前景景，吸引引投資者者與經(jīng)營營者共同同的投資資熱情。結(jié)合本本案的開開發(fā)思路路，商業(yè)業(yè)鋪面的的開發(fā)應(yīng)應(yīng)做到：1分階階段分批批量開發(fā)發(fā)，嚴(yán)格格控制開開發(fā)的成成本22對(duì)對(duì)沿街商商鋪實(shí)行行重點(diǎn)開開發(fā)，確確定商鋪鋪開發(fā)的的重心3注意開開發(fā)時(shí)機(jī)機(jī)的選擇擇3做好好的商業(yè)業(yè)街的具具體規(guī)劃劃工作具體實(shí)施施階段：第1階階段，11、以以B地塊塊的商鋪鋪開發(fā)為為主，成成功啟動(dòng)動(dòng)的前提提是需要要住宅來來帶動(dòng)人人氣的提提升。重重點(diǎn)規(guī)劃劃經(jīng)營社社區(qū)商鋪鋪，具體體規(guī)劃見見下表。功能區(qū)功能劃劃分購物物及服務(wù)務(wù)區(qū)速速食外賣賣店、鮮花

46、店店、報(bào)報(bào)刊雜志志店、戶戶外用品品店、彩彩擴(kuò)/攝攝影店、面包房房、水果果店、文文具店/辦公用用品店、時(shí)尚物物品店、化妝品品店、品品牌服裝裝店、孕孕嬰用品品店、干干洗店、美容店店、音像像店、藥藥店、米米面等食食品店綜綜合服務(wù)務(wù)功能區(qū)區(qū)快餐餐連鎖或或中餐、便利店店、便利利店、郵郵政家政政服務(wù)功功能區(qū)寵物店店、電器器維修店店、網(wǎng)吧吧、老年年服務(wù)社社、寵物物店、二二手房交交易、漁漁具店、縫紉店店、社區(qū)區(qū)醫(yī)療服服務(wù)點(diǎn)裝裝修建材材服務(wù)功功能區(qū)汽車美美容、洗洗車、水水泥、沙沙、玻璃璃店、板板材、五五金、瓷瓷磚、燈燈飾、瓷瓷磚、衛(wèi)衛(wèi)浴、窗窗簾、鐵鐵藝、板板材、五五金、品品牌櫥柜柜、石材材、地板板超市、地板超超

47、市、油油漆超市市2、大大型購物物廣場的的開發(fā)建建設(shè)，在在開發(fā)時(shí)時(shí)機(jī)的選選擇上，需要綜綜合考慮慮住宅小小區(qū)與購購物廣場場的工程程進(jìn)度，以期兩兩者同期期竣工及及交付使使用，此此階段同同時(shí)對(duì)知知名品牌牌的百貨貨連鎖企企業(yè)進(jìn)行行招商。第2階階段，CC地塊、D地塊塊中中原路的的沿街商商是鋪東東城路段段商鋪的的開發(fā)重重點(diǎn)，該該地段的的開發(fā)，需要在在第1階階段完成成的基礎(chǔ)礎(chǔ)上進(jìn)行行開發(fā)，規(guī)劃建建設(shè)界首首市首座座（法姬姬那）商商業(yè)步行行街，其其功能劃劃分為：1、 C地地塊中原路路沿街商商鋪擬規(guī)規(guī)劃建設(shè)設(shè)服裝、鞋帽專專區(qū)，以以零售經(jīng)經(jīng)營為主主，重點(diǎn)點(diǎn)引進(jìn)此此類知名名品牌，尤其是是吸引部部分服裝裝、鞋業(yè)業(yè)旗艦店店

48、的進(jìn)駐駐，以此此來提升升商業(yè)步步行街的的形象；其次是是部分商商家的零零散經(jīng)營營。2、 DD地塊中原原路沿街街商鋪擬擬規(guī)劃餐餐飲、娛娛樂專區(qū)區(qū)，經(jīng)營營種類包包括特色色中餐、咖啡店店、連鎖鎖快餐、茶座、特色中中餐、酒酒吧等。此地塊塊的開發(fā)發(fā)，需要要以三星星級(jí)酒店店的知名名度來帶帶動(dòng)商鋪鋪的開發(fā)發(fā)。第七部分分：營銷銷策略篇篇房地產(chǎn)產(chǎn)銷售是是整個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目營銷銷過程中中的關(guān)鍵鍵的一環(huán)環(huán)，策略略的制定定實(shí)施又又是左右右銷售成成功與否否的重量量級(jí)砝碼碼，策策略為先先、實(shí)施施為后，充分分把握市市場、分分析整合合項(xiàng)目各各個(gè)要素素，以以務(wù)實(shí)、以智勝勝，勝勝戰(zhàn)于市市場。一一、總體體銷售策策略本案案有別于于一般型型物業(yè)

49、，目的的通過樹樹立界首首市第一一物業(yè)品品牌效應(yīng)應(yīng)，以高高品質(zhì)、高形象象為主導(dǎo)導(dǎo)推廣、傳播，達(dá)到資資金的快快速回籠籠，產(chǎn)品品價(jià)值最最大化兌兌現(xiàn)。因此，本案營營銷策略略的重點(diǎn)點(diǎn)應(yīng)放在在行銷方方式的創(chuàng)創(chuàng)新、市市場廣告告宣傳的的廣度和和深度的的把握以以及銷售售時(shí)機(jī)的的掌控，充分挖挖掘和延延伸項(xiàng)目目價(jià)值，以中端端價(jià)格、高端格格調(diào)傳播播、引導(dǎo)導(dǎo)市場，以至達(dá)達(dá)到開盤盤后迅速速去化產(chǎn)產(chǎn)品，并并為后期期產(chǎn)品“高價(jià)位位、高姿姿態(tài)”的的市場價(jià)價(jià)值提升升做有力力促進(jìn)。1、注重重銷售推推廣賣點(diǎn)點(diǎn)輸出的的層次性性、邏輯輯性與動(dòng)動(dòng)態(tài)性；2、以“造城運(yùn)運(yùn)動(dòng)”的的浩大聲聲勢，刺刺激需求求，激發(fā)發(fā)關(guān)注度度和購買買欲，延延伸傳播播

50、的拋物物線。2、注重從從戰(zhàn)略到到戰(zhàn)術(shù)各各子系統(tǒng)統(tǒng)環(huán)節(jié)的的合理銜銜接與協(xié)協(xié)調(diào)一致致，力爭爭執(zhí)行過過程趨于于零缺陷陷，以便便使整個(gè)個(gè)銷售推推廣步入入良性循循環(huán)；3、營銷力力度上要要深入淺淺出，自自然形成成“高產(chǎn)產(chǎn)品價(jià)值值與低實(shí)實(shí)際價(jià)格格”的強(qiáng)強(qiáng)烈心理理感應(yīng)；4、銷售售推廣必必須是建建立在相相對(duì)合理理的目標(biāo)標(biāo)期望值值上予以以執(zhí)行。二、銷銷售方式式確立根根據(jù)我們們的行銷銷經(jīng)驗(yàn)和和對(duì)當(dāng)?shù)氐厥袌龅牡牧私?，確定以以案場場銷售為主，其它方方式為輔輔的形式式作為本本案的銷銷售方式式。據(jù)案案場銷售售的實(shí)際際情況，增加或或減少銷銷售隊(duì)伍伍，敝司司并派遣遣專案策策劃人員員直接進(jìn)進(jìn)入案場場，視目目標(biāo)客戶戶的實(shí)際際反映和

51、和市場行行情的變變化適時(shí)時(shí)調(diào)整或或改變營營銷策略略，以最最短時(shí)間間貫入實(shí)實(shí)際操作作環(huán)節(jié)，從而有有效避免免了遠(yuǎn)程程市場信信息傳播播的偏差差和間接接性。同同時(shí)委派派敝司的的專業(yè)銷銷售骨干干進(jìn)場駐駐點(diǎn)銷售售，輔以以當(dāng)?shù)劁N銷售人員員（旨在在更好的的掌握當(dāng)當(dāng)?shù)啬繕?biāo)標(biāo)客戶的的消費(fèi)行行為）促促進(jìn)銷售售。三、銷售時(shí)時(shí)機(jī)把握握由于項(xiàng)項(xiàng)目現(xiàn)仍仍處于前前期規(guī)劃劃階段，具體工工程安排排還有待待進(jìn)步探探討落實(shí)實(shí)，但整整體上應(yīng)應(yīng)把握住住以下幾幾點(diǎn)：1、以項(xiàng)目目自身的的絕對(duì)優(yōu)優(yōu)勢做為為貫穿整整個(gè)銷售售過程；2、抓住住對(duì)本案案有競爭爭威脅的的樓盤空空擋時(shí)機(jī)機(jī)加強(qiáng)宣宣傳、銷銷售力度度；33、節(jié)節(jié)假日、休息日日以及相相關(guān)社會(huì)會(huì)公

52、眾活活動(dòng)的場場合展開開攻勢，促進(jìn)銷銷售；4、洞悉市市場，實(shí)實(shí)施新穎穎、獨(dú)特特的銷售售舉措。第八部部分：項(xiàng)項(xiàng)目市場場推廣方方案房地地產(chǎn)的宣宣傳和推推廣是整整個(gè)房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)過程中中最為重重要的工工作之一一。如果果因?yàn)樾麄鞑呗月缘氖д{(diào)調(diào)或營銷銷戰(zhàn)略的的缺陷而而導(dǎo)致營營銷工作作的停滯滯，就會(huì)會(huì)導(dǎo)致整整個(gè)項(xiàng)目目的失敗敗。因此此，宣傳傳策略和和營銷策策略應(yīng)該該作為項(xiàng)項(xiàng)目開發(fā)發(fā)的核心心因素。一、廣廣告推廣廣策略本本案屬大大型房地地產(chǎn)項(xiàng)目目，分期期開發(fā)銷銷售，一一期是樹樹立整個(gè)個(gè)項(xiàng)目品品質(zhì)與品品牌形象象的關(guān)鍵鍵，因此此在廣告告策略上上應(yīng)注意意運(yùn)用以以下策略略：廣告階段段策略：根據(jù)廣廣告緊緊緊圍繞銷銷售推廣

53、廣服務(wù)這這一宗旨旨，并結(jié)結(jié)合廣告告主題層層面以及及開發(fā)節(jié)節(jié)奏，我我們建議議將廣告告階段排排為如下下幾個(gè)階階段：1、導(dǎo)入期期：以軟軟性新聞聞為主，配合大大篇幅的的硬廣告告進(jìn)行形形象推廣廣，以城城市中心心的未來來發(fā)展方方向以及及打造界界首一流流品質(zhì)物物業(yè)為宣宣傳核心心。內(nèi)部部認(rèn)購時(shí)時(shí)，針對(duì)對(duì)地段發(fā)發(fā)展、物物業(yè)形象象、產(chǎn)品品等方面面進(jìn)行全全面訴求求，以硬硬廣告介介紹物業(yè)業(yè)的產(chǎn)品品及認(rèn)購購方式，配合適適量介紹紹內(nèi)部認(rèn)認(rèn)購情況況的軟廣廣告。2、開盤期期：以電電視媒體體、廣播播、報(bào)紙紙、新聞聞報(bào)道等等形式，實(shí)施立立體投放放。廣告告?zhèn)鬟f全全面，突突出項(xiàng)目目自身優(yōu)優(yōu)勢和配配套優(yōu)勢勢，同時(shí)時(shí)結(jié)合開開盤的銷銷售狀

54、況況，及時(shí)時(shí)調(diào)整策策略，傳傳達(dá)給受受眾銷售售火爆的的信息。3、強(qiáng)銷銷期：著著重對(duì)物物業(yè)品質(zhì)質(zhì)等方面面做重點(diǎn)點(diǎn)宣傳，同時(shí)針針對(duì)產(chǎn)品品自身存存在的不不足或銷銷售環(huán)節(jié)節(jié)遇到的的問題，及時(shí)調(diào)調(diào)整策略略。44、清清盤期：視前一一階段的的廣告效效果及銷銷售情況況而制定定尾盤廣廣告投入入，同時(shí)時(shí)根據(jù)工工程進(jìn)度度兼顧二二期啟動(dòng)動(dòng)的告知知性宣傳傳，為二二期面市市做準(zhǔn)備備。二、案名建建議基于于項(xiàng)目的的品牌宣宣傳以及及該項(xiàng)目目市場定定位的思思考，我我們經(jīng)過過深入的的討論與與思維發(fā)發(fā)散，從從中提煉煉出兩個(gè)個(gè)具有代代表性的的案名：案名一一：現(xiàn)代代城案名名釋義： 時(shí)代感感：以以時(shí)代氣氣息領(lǐng)略略現(xiàn)代居居住、投投資；震撼撼力：聲勢浩浩大，氣氣勢磅礴礴，具有有較強(qiáng)的的震撼感感召力；規(guī)模模性：突出“城”的的概念，示意規(guī)規(guī)模宏大大