1、房地產(chǎn)項目整體開發(fā)流程 -業(yè)務(wù)關(guān)鍵節(jié)點與控制房地產(chǎn)項目整體開發(fā)流程業(yè)務(wù)關(guān)鍵節(jié)點與控制第1頁房地產(chǎn)項目整體開發(fā)流程 -業(yè)務(wù)關(guān)鍵節(jié)點與控制房地產(chǎn)項目整體開發(fā)流程業(yè)務(wù)關(guān)鍵節(jié)點與控制第2頁品牌房地產(chǎn)開發(fā)需要整合資源勞動力 土地 專業(yè)人員 經(jīng)驗城市基礎(chǔ)、公用 配套設(shè)施建筑材料 資金房地產(chǎn)項目標(biāo)整體開發(fā)涵義經(jīng)過整合各種資源為人們提供居住空間并改變?nèi)藗兩嫖镔|(zhì)環(huán)境一個活動。房地產(chǎn)項目整體開發(fā)流程業(yè)務(wù)關(guān)鍵節(jié)點與控制第3頁房地產(chǎn)項目整體開發(fā)流程一個房地產(chǎn)項目整體開發(fā)經(jīng)營行為土地獲取定位決議產(chǎn)品設(shè)計項目報建施工建設(shè)推廣銷售入伙交付資源獲取資源加工資源流通及再流通房地產(chǎn)本責(zé)問題就是土地資源再分配及流通：政府流向開發(fā)

2、商、開發(fā)商流向消費者、消費者之間轉(zhuǎn)移！前期(決議期)由拿地到方案定案重在決議(大局已定)； 中期(實施期) 由施工圖設(shè)計到入伙重在執(zhí)行； 后期(運行期) 入伙后到房屋拆除重在服務(wù),重在總結(jié)反饋。房地產(chǎn)項目整體開發(fā)流程業(yè)務(wù)關(guān)鍵節(jié)點與控制第4頁房地產(chǎn)項目整體開發(fā)流程企業(yè)視角與客戶視角看樓決議簽約等候收樓收拾喬遷比較居住發(fā)展商物業(yè)管理項目論證企業(yè)視角房地產(chǎn)流程客戶視角房地產(chǎn)流程產(chǎn)品策劃營銷策劃規(guī)劃設(shè)計施工管理產(chǎn)品交付物業(yè)服務(wù)銷售實現(xiàn)房地產(chǎn)項目整體開發(fā)流程業(yè)務(wù)關(guān)鍵節(jié)點與控制第5頁案例：佳兆業(yè)項目整體開發(fā)流程項目開啟會國有土地使用證建設(shè)用地規(guī)劃許可證總平圖規(guī)劃設(shè)計完成方案設(shè)計完成(方案評審會）方案圖報建

3、樁基施工圖完成主體施工圖完成建設(shè)工程規(guī)劃許可證精裝交樓標(biāo)準(zhǔn)施工圖及材料定板項目開工施工許可證主體開工預(yù)售證開盤主體封頂完工驗收入伙18個關(guān)鍵節(jié)點里程碑計劃（一級計劃）簽署土地協(xié)議至獲取施工許可證5個月時間；拿地7個月后開盤?。ê愦蟮禺a(chǎn)拿地后6個月開盤。）房地產(chǎn)項目整體開發(fā)流程業(yè)務(wù)關(guān)鍵節(jié)點與控制第6頁項目開啟會（即項目開啟時間，取得設(shè)計關(guān)鍵點后經(jīng)集團評審經(jīng)過時間）；國有土地使用證(指國有土地使用證簽發(fā)時間)；建設(shè)用地規(guī)劃許可證（指建設(shè)用地規(guī)劃許可證簽發(fā)時間）；總平圖規(guī)劃設(shè)計完成（指規(guī)劃設(shè)計完成時間，以上報規(guī)劃局簽收時間為準(zhǔn)）；方案設(shè)計完成（指方案經(jīng)過集團董事會同意時間）；方案圖報建（指取得政府相

4、關(guān)部門批文時間，以最終部門批文時間為準(zhǔn)）；樁基施工圖完成（指可用于招標(biāo)及施工樁基施工圖完成時間）；主體施工圖完成（指可用于招標(biāo)及施工施工圖完成時間）；建設(shè)工程規(guī)劃許可證（指建設(shè)工程規(guī)劃許可證簽發(fā)時間）；精裝交樓標(biāo)準(zhǔn)施工圖及材料定板（指擬批量精裝交樓項目可用于招標(biāo)及施工施工圖完成時間）；項目開工（指項目動土?xí)r間，以土方開挖或樁基施工開始時間為準(zhǔn)）；施工許可證（指施工許可證簽發(fā)時間）； 主體開工（指總包單位進(jìn)場，以地下室底板或者承臺基礎(chǔ)施工開始時間為準(zhǔn)）；預(yù)售證（指預(yù)售許可證簽發(fā)時間）； 開盤（指取得預(yù)售證后，正式開盤銷售時間）；主體封頂（指主體屋面結(jié)構(gòu)完成時間）； 完工驗收（指完工驗收立案證實簽

5、發(fā)時間）；入伙（指第一批辦理集中交付時間,不指與小業(yè)主簽署購房協(xié)議上交樓時間）。房地產(chǎn)項目整體開發(fā)流程業(yè)務(wù)關(guān)鍵節(jié)點與控制第7頁土地獲取定位決議產(chǎn)品設(shè)計項目報建施工建設(shè)推廣銷售入伙交付企業(yè)取得土地方式行政命令式：劃撥/協(xié)議出讓。危改項目、工商企業(yè)改造、經(jīng)濟適用房和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)中建設(shè)用地分配基本上是控制在政府手里。資本市場: 1、投資參股：用資金入股或用土地入股，經(jīng)過土地與資金交換共同組成項目開發(fā)企業(yè); 2、土地收購：直接收購取得土地，這種直接收購按國家要求要繳納營業(yè)稅、土地增值稅、所得稅、印花稅、契稅等稅費; 3、收購有土地企業(yè)：為了防止繳納契稅與營業(yè)稅等，普通都經(jīng)過直接收購企業(yè)股權(quán)，這種收購企

6、業(yè)形式現(xiàn)階段主要包括企業(yè)所得稅或個人所得稅等稅費，不用繳納營業(yè)稅、土地增值稅、契稅。這是近年來比較紅火一個方式，比如萬科收購浙江南都，香港路勁收購順馳。土地市場： 經(jīng)過在土地市場進(jìn)行招標(biāo)、拍賣、掛牌公開取得土地，這也是自7月以來，獲取土地主要方式。通常情況下是以“價高者得”為唯一衡量標(biāo)準(zhǔn)。房地產(chǎn)項目整體開發(fā)流程業(yè)務(wù)關(guān)鍵節(jié)點與控制第8頁土地獲取定位決議產(chǎn)品設(shè)計項目報建施工建設(shè)推廣銷售入伙交付拿地是否及拿地價格應(yīng)該考慮哪些原因？市場未來預(yù)期；項目或區(qū)域發(fā)展預(yù)期；規(guī)劃條件市場實現(xiàn)及經(jīng)濟實現(xiàn)；企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略和機會成本；競爭對手情況分析。房地產(chǎn)項目整體開發(fā)流程業(yè)務(wù)關(guān)鍵節(jié)點與控制第9頁案例：佳兆業(yè)拿地標(biāo)準(zhǔn)住

7、宅為主，實現(xiàn)快速開發(fā)，快速銷售，資金快速回籠。嚴(yán)格控制持有物業(yè)在整體開發(fā)量中百分比。選擇預(yù)售條件寬松、0能夠賣樓、資金占用少城市，土地位置以城市發(fā)展區(qū)交通便利具備快速變現(xiàn)條件土地為首選。防止拿超級大盤（建面100萬平方米以上），以免過多占用資金。深耕當(dāng)前已進(jìn)駐城市，尤其是成都、長沙、江陰、沈陽，確保每個已進(jìn)入城市有3個可售建筑面積在30萬以上項目，確保三年開發(fā)量，做好土地貯備結(jié)構(gòu)規(guī)劃并嚴(yán)格執(zhí)行。加速進(jìn)入以下城市：長三角：有強勁實力縣級市，如 常熟、昆山等；環(huán)渤海和東北地域：天津、青島、威海、煙臺等；內(nèi)地省會城市：武漢、西安等。同行案例：恒大中進(jìn)入長沙，至今共有5項目，均以住宅為主，只有一個是過

8、100萬平方米大盤，其它均為40-50萬平方米項目，夠恒大三年銷售周期，現(xiàn)在恒大銷售金額已是長沙冠軍。房地產(chǎn)項目整體開發(fā)流程業(yè)務(wù)關(guān)鍵節(jié)點與控制第10頁各部門職責(zé)：投資開發(fā)部：搜集土地信息項目立項匯報（分企業(yè)）項目立項審批（董事會）項目可研匯報（集團）項目投資決議（董事會）項目獲?。ㄕ信茠臁⒐蓹?quán)收購）成交確認(rèn)書移交給項目企業(yè)。營銷部：初步市場調(diào)研及定位草案。設(shè)計部：概念規(guī)劃設(shè)計方案。工程部：現(xiàn)場踏勘。（確定是生地、熟地還是毛地）財務(wù)部：可研版投資收益、初步籌資方案。成本部：控制性成本目標(biāo)（限額指標(biāo)、成本控制系統(tǒng)規(guī)范）、可研版成本。（依據(jù)設(shè)計部提供規(guī)劃關(guān)鍵點進(jìn)行估算）采購部：制訂項目合約計劃方案、

9、市場調(diào)研合作方資源。關(guān)鍵要素：項目可研匯報。土地獲取定位決議產(chǎn)品設(shè)計項目報建施工建設(shè)推廣銷售入伙交付房地產(chǎn)項目整體開發(fā)流程業(yè)務(wù)關(guān)鍵節(jié)點與控制第11頁土地獲取定位決議產(chǎn)品設(shè)計項目報建施工建設(shè)推廣銷售入伙交付決議資金：怎樣使用、怎樣平衡、盈利期望、融資渠道。決議項目：發(fā)展方向、盈利模式、負(fù)擔(dān)功效、實施進(jìn)度。決議人力：團體運作能力和執(zhí)行能力、合作團體、主管部門。地產(chǎn)項目開發(fā)三大關(guān)鍵要素：錢、地、人！房地產(chǎn)項目整體開發(fā)流程業(yè)務(wù)關(guān)鍵節(jié)點與控制第12頁土地獲取定位決議產(chǎn)品設(shè)計項目報建施工建設(shè)推廣銷售物業(yè)管理案例：佳兆業(yè)項目定位決議三大要素定位項目形象定位、產(chǎn)品定位、客戶定位、市場定位等！ 定案總圖、戶型、

10、單體、外立面、園林、配套、展示區(qū)等！ 定價銷售均價、價格聽證會、價格專題匯報、利潤指標(biāo)等！房地產(chǎn)項目整體開發(fā)流程業(yè)務(wù)關(guān)鍵節(jié)點與控制第13頁各部門職責(zé)：投資開發(fā)部：建設(shè)規(guī)劃許可證國有土地使用證。營銷部：編制項目經(jīng)營策劃書（包含市場調(diào)研深化、項目定位匯報、定價方案、示范區(qū)方案）。設(shè)計部：概念設(shè)計任務(wù)書概念設(shè)計深化方案。工程部：編制項目工程節(jié)點計劃。財務(wù)部：概念版投資收益。（三個指標(biāo)）成本部：可研版成本2。（依據(jù)設(shè)計部提供規(guī)劃關(guān)鍵點進(jìn)行估算）采購部：營銷合作方資源（廣告、代理企業(yè)等）、概念性設(shè)計單位。關(guān)鍵要素：項目經(jīng)營策劃書、概念設(shè)計深化方案。土地獲取定位決議產(chǎn)品設(shè)計項目報建施工建設(shè)推廣銷售物業(yè)管理

11、房地產(chǎn)項目整體開發(fā)流程業(yè)務(wù)關(guān)鍵節(jié)點與控制第14頁土地獲取定位決議產(chǎn)品設(shè)計項目報建施工建設(shè)推廣銷售入伙交付地產(chǎn)項目標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計周期實施方案施工圖實施方案施工圖設(shè)計前期3個月5個月2個月設(shè)計周期3：5：2房地產(chǎn)項目整體開發(fā)流程業(yè)務(wù)關(guān)鍵節(jié)點與控制第15頁土地獲取定位決議產(chǎn)品設(shè)計項目報建施工建設(shè)推廣銷售入伙交付包含主要設(shè)計階段：概念設(shè)計：大約6周；詳規(guī)設(shè)計：大約6周；單體方案：大約12周；擴初方案：大約6周；施工圖設(shè)計：施工標(biāo)準(zhǔn)和結(jié)構(gòu)形式，大約10周；景觀設(shè)計：大約5-6周；樣板房及會所設(shè)計：大約4周。關(guān)鍵要素：各階段方案評審。常見問題：進(jìn)度問題：進(jìn)度難以控制、各專業(yè)企業(yè)難以銜接。質(zhì)量問題：評價體系和評價

12、經(jīng)驗缺失。房地產(chǎn)項目整體開發(fā)流程業(yè)務(wù)關(guān)鍵節(jié)點與控制第16頁土地獲取定位決議產(chǎn)品設(shè)計項目報建施工建設(shè)推廣銷售入伙交付詳規(guī)報建方案報建初步設(shè)計報建施工圖報建開工時間開盤時間設(shè)計控制點項目主要節(jié)點概念設(shè)計研究區(qū)域確認(rèn)概念設(shè)計研究結(jié)論規(guī)劃方案設(shè)計區(qū)域規(guī)劃設(shè)計評審會區(qū)域單體確認(rèn)實施方案完成基礎(chǔ)施工圖全套施工圖完成景觀設(shè)計銷售包裝設(shè)計方案文本中，最主要兩張圖項目總平面圖、標(biāo)準(zhǔn)層平面圖！房地產(chǎn)項目整體開發(fā)流程業(yè)務(wù)關(guān)鍵節(jié)點與控制第17頁土地獲取定位決議產(chǎn)品設(shè)計項目報建施工建設(shè)推廣銷售入伙交付最優(yōu)化設(shè)計階段流程參考：時間進(jìn)度控制第1月第2月第3月第4月第5月第6月單位規(guī)劃設(shè)計規(guī)劃單位單體設(shè)計規(guī)劃單位施工圖設(shè)計結(jié)

13、構(gòu)單位景觀設(shè)計景觀企業(yè)樣板房及會所裝飾設(shè)計規(guī)劃單位與施工圖：初步設(shè)計、施工圖把控；規(guī)劃單位與景觀：完善、技術(shù)交底；施工圖與景觀：隱蔽管線工程設(shè)計。最優(yōu)異設(shè)計結(jié)果是最能表達(dá)開發(fā)商開發(fā)思維和開發(fā)意識結(jié)果，而非作品。房地產(chǎn)項目整體開發(fā)流程業(yè)務(wù)關(guān)鍵節(jié)點與控制第18頁各部門職責(zé)：投資開發(fā)部：方案設(shè)計報批批復(fù)意見書建設(shè)工程規(guī)劃許可證基礎(chǔ)施工許可證。營銷部：編制營銷總綱及評審、組建營銷團體。設(shè)計部：編制方案設(shè)計任務(wù)書規(guī)劃設(shè)計方案評審（含單體設(shè)計方案）景觀方案評審初步設(shè)計結(jié)果評審（含基坑支護(hù)設(shè)計圖）建筑施工圖評審（含基礎(chǔ)設(shè)計圖）正式施工圖評審。工程部：地質(zhì)初堪地質(zhì)詳堪土方開挖及邊坡支護(hù)基礎(chǔ)施工。財務(wù)部：方案版

14、投資收益。（三個指標(biāo)）成本部：方案版成本、施工圖預(yù)算。（依據(jù)設(shè)計部提供規(guī)劃關(guān)鍵點進(jìn)行估算）采購部：施工圖顧問單位景觀、室內(nèi)、方案設(shè)計單位監(jiān)理單位招標(biāo)土建總包招標(biāo)工程材料設(shè)備采購?？头⑽飿I(yè)部：物業(yè)策劃方案。關(guān)鍵要素：各類設(shè)計方案、合作方資源、項目營銷總綱、土方開挖及邊坡支護(hù)。土地獲取定位決議產(chǎn)品設(shè)計項目報建施工建設(shè)推廣銷售入伙交付房地產(chǎn)項目整體開發(fā)流程業(yè)務(wù)關(guān)鍵節(jié)點與控制第19頁土地獲取定位決議產(chǎn)品設(shè)計項目報建施工建設(shè)推廣銷售入伙交付關(guān)注風(fēng)險點：工程部、投資開發(fā)部、設(shè)計部關(guān)注設(shè)計指標(biāo)表！工程部、設(shè)計部、營銷及客服部關(guān)注交樓標(biāo)準(zhǔn)！設(shè)計部、工程部、營銷及客服部關(guān)注一戶一圖！工程部、設(shè)計部、營銷及客服

15、部、投資開發(fā)部要關(guān)注變更和報建圖紙！房地產(chǎn)項目整體開發(fā)流程業(yè)務(wù)關(guān)鍵節(jié)點與控制第20頁土地獲取定位決議產(chǎn)品設(shè)計項目報建施工建設(shè)推廣銷售入伙交付開發(fā)辦開發(fā)經(jīng)營許可證項目手冊計委固定資產(chǎn)投資計劃項目立項規(guī)劃局建設(shè)用地規(guī)劃許可土地測量、評定國土資源局國有土地使用權(quán)證土地確認(rèn)、報批土地交易開發(fā)辦人防辦墻改辦消防支隊環(huán)境保護(hù)局基礎(chǔ)設(shè)施牌套費開發(fā)管理費人防異地建設(shè)費墻改基金消防設(shè)施費環(huán)境評定及排污費規(guī)劃局建設(shè)工程規(guī)劃許可方案審批規(guī)劃局中標(biāo)通知書質(zhì)檢站散水辦勞保辦定額站安檢站安全許可定額判別勞保統(tǒng)籌散水押金質(zhì)檢委托城管大隊執(zhí)法大隊規(guī)劃局開發(fā)辦建委基建科施工許可證預(yù)售許可證放線管理房地產(chǎn)項目整體開發(fā)流程業(yè)務(wù)關(guān)鍵

16、節(jié)點與控制第21頁房地產(chǎn)項目普通報批報建流程房地產(chǎn)項目整體開發(fā)流程業(yè)務(wù)關(guān)鍵節(jié)點與控制第22頁土地獲取定位決議產(chǎn)品設(shè)計項目報建施工建設(shè)推廣銷售入伙交付怎樣加緊項目報批報建進(jìn)程？內(nèi)部控制：設(shè)計圖紙圖紙質(zhì)量、 出圖時間、圖紙變更（報建圖紙變更）等；現(xiàn)場配合：項目現(xiàn)場現(xiàn)實狀況、項目現(xiàn)場接待；外部協(xié)調(diào)：當(dāng)?shù)馗骷壵?guī)劃局、建設(shè)局、國土局、城管、質(zhì)檢站、消防等各類工作協(xié)調(diào)；合作方協(xié)調(diào)：合作方報建資料、合作方工程配合（主要是現(xiàn)場）、合作方報建工作（勞保金、中標(biāo)立案、淤泥證等）、合作方資源配合（尤其是專業(yè)部門）。房地產(chǎn)項目整體開發(fā)流程業(yè)務(wù)關(guān)鍵節(jié)點與控制第23頁1、技術(shù)處理文物考查？政府工程？先行土方開挖？

17、先行基礎(chǔ)施工？2、協(xié)調(diào)關(guān)系城管是主要查處單位，和城管關(guān)系好可防止很多麻煩。3、處理技巧以有替無，以小替大；（以小施工證開大標(biāo)段工）減免申請，考慮天氣及形象影響等原因。土地獲取定位決議產(chǎn)品設(shè)計項目報建施工建設(shè)推廣銷售入伙交付怎樣處理無證施工？房地產(chǎn)項目整體開發(fā)流程業(yè)務(wù)關(guān)鍵節(jié)點與控制第24頁土地獲取定位決議產(chǎn)品設(shè)計項目報建施工建設(shè)推廣銷售入伙交付工程建設(shè)相關(guān)知識：工程建設(shè)組成部分：土建、水電、安裝及設(shè)備；整體工程建設(shè)：單體部分、環(huán)境部分、室外管線；建筑結(jié)構(gòu)形式：磚混、框架、框剪、鋼結(jié)構(gòu)等；項目施工周期（合理進(jìn)度）：多層及低密度：912個月；小高層：1年半；高層建筑：2年到兩年半；施工組織次序：基礎(chǔ)

18、部分主體工程外墻裝飾及安裝園區(qū)管線景觀施工完工驗收。房地產(chǎn)項目整體開發(fā)流程業(yè)務(wù)關(guān)鍵節(jié)點與控制第25頁土地獲取定位決議產(chǎn)品設(shè)計項目報建施工建設(shè)推廣銷售入伙交付工程建設(shè)相關(guān)知識2：影響工程造價主要原因：建筑結(jié)構(gòu)形式及建筑形態(tài)：鋼結(jié)構(gòu)框剪框架磚混；外立面材質(zhì)及設(shè)備等級：是否玻璃幕墻、外立面選材標(biāo)準(zhǔn)；施工取費等級：在施工定額基礎(chǔ)上加減；地基情況：是否巖石、是否流沙、是否軟基，決定了基礎(chǔ)施工成本；場地條件：是否平整、是否山地；抗震等級：6級、7級、8級；節(jié)能要求：是否滿足節(jié)能規(guī)范；景觀環(huán)境造價。房地產(chǎn)項目整體開發(fā)流程業(yè)務(wù)關(guān)鍵節(jié)點與控制第26頁各部門職責(zé)：投資開發(fā)部：建設(shè)工程施工許可證。營銷部：示范區(qū)開放

19、（含售樓處、樣板房）、客戶積累。設(shè)計部：配套工程圖紙（水、電、燃?xì)狻⑴盼郏?、配合銷售設(shè)計輸入（協(xié)議附圖、模型、交樓標(biāo)準(zhǔn)）。工程部：主體結(jié)構(gòu)施工（示范區(qū)施工）。財務(wù)部：方案版投資收益。（三個指標(biāo)）成本部：項目動態(tài)成本。（成本月報）采購部：分包工程及材料設(shè)備采購。（主要包含消防、人防、永久水電、燃?xì)?、鋁合金門窗、幕墻、精裝修等）客服、物業(yè)部：物業(yè)企業(yè)招投標(biāo)（取得預(yù)售證必要條件）。關(guān)鍵要素：建設(shè)工程施工許可證、示范區(qū)開放、主體結(jié)構(gòu)施工、物業(yè)企業(yè)招投標(biāo)。土地獲取定位決議產(chǎn)品設(shè)計項目報建施工建設(shè)推廣銷售入伙交付房地產(chǎn)項目整體開發(fā)流程業(yè)務(wù)關(guān)鍵節(jié)點與控制第27頁土地獲取定位決議產(chǎn)品設(shè)計項目報建施工建設(shè)推廣銷

20、售入伙交付關(guān)鍵關(guān)鍵點：質(zhì)量控制！進(jìn)度控制！成本控制！協(xié)調(diào)管理！項目管理者要有運行高度！房地產(chǎn)項目整體開發(fā)流程業(yè)務(wù)關(guān)鍵節(jié)點與控制第28頁土地獲取定位決議產(chǎn)品設(shè)計項目報建施工建設(shè)推廣銷售入伙交付售前階段售中階段售后階段市場、客戶、產(chǎn)品客戶、傳輸、銷售服務(wù)、價格、促銷風(fēng)險控制策劃咨詢、代理企業(yè)銷售代理、廣告代理、媒體律師行、銀行、房管部門三個階段房地產(chǎn)項目整體開發(fā)流程業(yè)務(wù)關(guān)鍵節(jié)點與控制第29頁土地獲取定位決議產(chǎn)品設(shè)計項目報建施工建設(shè)推廣銷售入伙交付組建銷售團體； （銷售總監(jiān)、銷售經(jīng)理、銷售員、策劃總監(jiān)、策劃經(jīng)理、策劃師）項目形象定位； （主推廣語、主形象畫面、項目案名、項目LOGO等）項目銷售賣點提

21、煉；（區(qū)位、地段、產(chǎn)品、環(huán)境、價格、品牌等）項目營銷執(zhí)行方案；（開盤方案、銷售手冊、銷售周期、價格、法律文件、培訓(xùn)等）項目營銷推廣方案； （推廣周期、媒體組合、費用計劃、重大營銷活動方案等）項目展示區(qū)包裝方案；（外圍導(dǎo)示、售樓處、樣板房、看樓通道、工地等）合作方資源使用；（廣告企業(yè)、代理企業(yè)、制作企業(yè)、短信企業(yè)、媒體、印刷等）項目第一次廣告出街；企業(yè)及項目品牌推廣；項目展示區(qū)開放；項目價格聽證會；項目一期開盤；營銷費用預(yù)算。關(guān)鍵節(jié)點房地產(chǎn)項目整體開發(fā)流程業(yè)務(wù)關(guān)鍵節(jié)點與控制第30頁各部門職責(zé)：投資開發(fā)部：面積預(yù)測匯報取得預(yù)售許可證。營銷部：開盤方案、價格、洗籌、開盤實施。設(shè)計部：配合銷售設(shè)計輸入

22、（協(xié)議附圖、模型、交樓標(biāo)準(zhǔn)）。工程部：施工進(jìn)度到達(dá)預(yù)售條件。（產(chǎn)品類型不一樣、城市不一樣，情況有異）成本部：項目動態(tài)成本。（成本月報）采購部：分包工程及材料設(shè)備采購。關(guān)鍵要素：工程到達(dá)預(yù)售條件、取得預(yù)售許可證、開盤。土地獲取定位決議產(chǎn)品設(shè)計項目報建施工建設(shè)推廣銷售入伙交付房地產(chǎn)項目整體開發(fā)流程業(yè)務(wù)關(guān)鍵節(jié)點與控制第31頁土地獲取定位決議產(chǎn)品設(shè)計項目報建施工建設(shè)推廣銷售入伙交付客戶預(yù)驗房流程；（工地開放日）交付風(fēng)險檢驗流程；（內(nèi)部驗收）模擬驗收流程； （內(nèi)部走場）集中交付現(xiàn)場接待流程；交付后房屋維修。 （物業(yè)、客服）關(guān)鍵節(jié)點房地產(chǎn)項目整體開發(fā)流程業(yè)務(wù)關(guān)鍵節(jié)點與控制第32頁土地獲取定位決議產(chǎn)品設(shè)計項目報