1、謹(jǐn)呈：上海旭輝集團(tuán)青劍湖27號地塊前期定位報(bào)告蘇州博思堂市場部2007年元月1h目 錄一、宏觀環(huán)境分析二、蘇州別墅市場研究三、市場競爭及客源分析四、項(xiàng)目分析五、項(xiàng)目核心定位六、項(xiàng)目建議2h宏觀環(huán)境分析3h宏觀環(huán)境分析政策環(huán)境分析政策出臺后，蘇州商品房交易6、7、8月份市場成交指標(biāo)下降較多，市場反映明顯“國六條”政策重點(diǎn)發(fā)展中低價位、中小套型普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房；進(jìn)一步發(fā)揮稅收、信貸、土地政策的調(diào)節(jié)作用，有區(qū)別地適度調(diào)整信貸政策；合理控制城市房屋拆遷規(guī)模和進(jìn)度，減緩被動性住房需求過快增長；進(jìn)一步整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序，加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)全過程監(jiān)管；規(guī)范發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用住房，積極發(fā)展住房

2、二級市場和租賃市場；完善房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)和信息披露制度，增強(qiáng)房地產(chǎn)市場信息透明度。4h宏觀環(huán)境分析政策環(huán)境分析這項(xiàng)政策有利于緩解市場供需結(jié)構(gòu)性矛盾。別墅開發(fā)受到了嚴(yán)格的控制。別墅產(chǎn)品將會逐步稀缺。停止別墅用地土地供應(yīng)2006年5月30日，國土資源部下發(fā)關(guān)于當(dāng)前進(jìn)一步從嚴(yán)土地管理的緊急通知，決定從即日起，中國一律停止別墅類房地產(chǎn)項(xiàng)目供地和辦理相關(guān)用地手續(xù)，并對別墅進(jìn)行全面清理。5h宏觀環(huán)境分析政策環(huán)境分析“住房結(jié)構(gòu)”調(diào)控細(xì)則2006年7月13日，建設(shè)部正式公布了關(guān)于落實(shí)新建住房結(jié)構(gòu)比例要求的若干意見(即165號文件)。.90平方米套型建筑面積指“單套住房的建筑面積”；.套型建筑面積90平方米以下住房（

3、含經(jīng)濟(jì)適用住房）面積所占比重必須達(dá)到開發(fā)總面積的70%以上；.今年6月1日前已審批但未取得施工許可證的商品住房項(xiàng)目，由當(dāng)?shù)卣虻刂埔说卮_定需要調(diào)整的情況。6h在此宏觀背景下，本項(xiàng)目包含優(yōu)勢的同時，更多的要接受市場考驗(yàn)和自身的挑戰(zhàn)。宏觀環(huán)境分析政策環(huán)境分析政策點(diǎn)評持續(xù)宏觀調(diào)控，表明政府穩(wěn)定房價、保證經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定健康運(yùn)行的決心。房地產(chǎn)市場將回歸到理性狀態(tài)，有利于行業(yè)長期穩(wěn)定的發(fā)展。從土地市場來看，別墅開發(fā)限令是把雙韌劍。在宏觀調(diào)控背景下，房地產(chǎn)企業(yè)面臨重新洗牌。7h宏觀環(huán)境分析經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析園區(qū)經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展，帶動了唯亭板塊經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。蘇州工業(yè)園區(qū)十年GDP發(fā)展列表年份19941995199619971

4、998199920002001200220032004200506年1-9GDP（億元）11.313.619.632.750.374.4130.5180.2252365503581511.7增長率（%）/19.944.666.953.647.975.438.139.745.137.815.5占全市比（%）/2.94.05.58.510.212.113.014.614.48h宏觀環(huán)境分析經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析園區(qū)已經(jīng)成為蘇州市房地產(chǎn)市場的領(lǐng)頭羊地位。園區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展概況年份199819992000200120022003200420052006（1-11）園區(qū)房地產(chǎn)投資額4.355.076.097.8417

5、.52862.13100.1103.5年增長率25.1%16.6%20.1%28.7%123.2%60.0%121.9%61.1%15.7%全市房地產(chǎn)投資額58.560.159.966.8107.3177.9334.3420409.6園區(qū)占全市比重7.4%8.4%10.2%11.7%16.3%15.7%18.6%23.8%25.3%9h宏觀環(huán)境分析經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析園區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展帶動了行政區(qū)域的不斷擴(kuò)大，是園區(qū)周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)發(fā)展的機(jī)遇。大量外資企業(yè)和就業(yè)人口的進(jìn)入，帶來了大量的較高消費(fèi)能力群體和住宅市場的旺盛需求。經(jīng)濟(jì)分析小結(jié)10h宏觀環(huán)境分析唯亭鎮(zhèn)介紹唯亭鎮(zhèn)主導(dǎo)旅游度假功能，成為蘇州工業(yè)園區(qū)的北部城市副

6、中心。唯亭鎮(zhèn)概況地理位置唯亭鎮(zhèn)東臨蘇州古城、西接昆山市、南靠園區(qū)中心地帶、陽澄湖、環(huán)抱青劍湖。行政區(qū)劃唯亭屬于蘇州工業(yè)園區(qū)下轄的經(jīng)濟(jì)重鎮(zhèn)，在05年，唯亭合并了毗鄰的跨塘鎮(zhèn)。11h宏觀環(huán)境分析唯亭城市規(guī)劃良好的城市規(guī)劃，唯亭未來的發(fā)展前景非常看好。一心:唯亭北部新行政中心區(qū)域，將形成園區(qū)北部的行政和商務(wù)中心；二片:葑亭路沿線10萬人居住組團(tuán)和青劍湖地區(qū)5萬人居住組團(tuán)；三圈:青劍湖環(huán)湖商業(yè)圈、陽澄湖沿線商業(yè)圈和312國道沿線商業(yè)帶；12h宏觀環(huán)境分析青劍湖板塊青劍湖板塊定位是本案的先天優(yōu)勢和價值點(diǎn)。規(guī)劃詳情青劍湖環(huán)湖片區(qū)是唯亭鎮(zhèn)未來的行政商貿(mào)核心區(qū)。青劍湖環(huán)湖商業(yè)圈，將重點(diǎn)發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)、高檔會所、

7、賓館酒店等。環(huán)青劍湖沿線，將形成一個5萬人組團(tuán)的低密度社區(qū)。13h蘇州別墅市場研究14h別墅市場研究蘇州別墅發(fā)展歷程第一階段：外銷別墅別墅市場的起步（1994年-1998年）外企進(jìn)入蘇州，別墅高檔外銷獨(dú)棟別墅為主。古城區(qū)的房產(chǎn)開發(fā)稀少。第二階段：經(jīng)濟(jì)型別墅占據(jù)主流（1998年-2000年）出現(xiàn)TOWNHOUSE別墅形態(tài)，如獨(dú)墅苑、美墅緣，規(guī)劃缺少創(chuàng)新。第三階段：高檔別墅步入市場（2000年-2004年）蘇州別墅有了質(zhì)的飛躍，自然生態(tài)豪宅出現(xiàn)。代表項(xiàng)目“天倫隨園”、“碧瀛谷”。古城區(qū)內(nèi)則出現(xiàn)了以中式庭院風(fēng)格為主題的別墅項(xiàng)目如江楓院、寒舍等。4）第四階段：品牌開發(fā)、產(chǎn)品創(chuàng)新時代（2004年開始）品

8、牌開發(fā)商進(jìn)入，產(chǎn)品創(chuàng)新時代到來，如中海半島華府，受到蘇州市場的追捧。15h別墅市場研究蘇州別墅分布格局根據(jù)目前的別墅市場的分布狀況來看，目前初步形成太湖板塊陽澄湖板塊木瀆板塊古城區(qū)板塊園區(qū)板塊16h別墅市場研究太湖別墅板塊概況：太湖板塊：靠太湖依山傍水，自然資源得天獨(dú)厚。區(qū)域環(huán)境適宜休閑、度假?？驮幢容^高端：蘇州本地經(jīng)商業(yè)主、區(qū)域外客戶，尤其是上海客戶占有重要地位，而且港臺和海外華人亦較多。該板塊具有很大的發(fā)展?jié)摿Α?7h區(qū)域在售個案情況列表別墅市場研究太湖別墅板塊項(xiàng)目量體銷售均價（元/M2）面積范圍（M2）總價范圍（萬元）銷售率建筑風(fēng)格太湖之星三期250套100002473632804008

9、0%歐式、現(xiàn)代天一墅62套150003009004001000現(xiàn)代翠峰山莊52套1500050071860085055%歐式碧瀛谷58套12000293427360-50050%現(xiàn)代寶島花園14000300-400390-52035%歐式太湖天闋46套12000600-800720-96050%日式高爾夫山莊12000400-450480-54040%現(xiàn)代西山恬園61套1000023032021827565%中式古北雅園120套11000261-34327055030%西班牙太湖美山莊142套獨(dú)棟6700雙拼5200獨(dú)棟250-300雙拼1889518075%歐式東山景園175套獨(dú)立7500雙

10、拼6000獨(dú)立260-300雙拼190獨(dú)立195-225雙拼11460%中式18h個案分布區(qū)域在售樓盤共12個：其中度假區(qū)中心和西山各5個，東山2個。產(chǎn)品形態(tài)度假區(qū)中心高端的獨(dú)立別墅為主；西山、東山樓盤多層和聯(lián)體別墅為主，也有少量的獨(dú)棟。價格分析價格因素：湖景、山景。度假區(qū)中心：獨(dú)棟主力價格1.2萬元/平方米以上；西山、東山：多層價格3300-3400元/平方米左右； 聯(lián)體別墅5000-6000元/平方米之間； 獨(dú)立別墅1萬元/平方米左右。別墅市場研究太湖別墅板塊19h主力面積分析獨(dú)棟主力面積差別比較大；獨(dú)棟280-320平方米的戶型去化較快；聯(lián)體別墅在區(qū)域市場內(nèi)相對稀缺。主力總價分析獨(dú)立別墅

11、主力總價帶差別很大；主力總價范圍300萬-500萬之間，其中350萬的總價銷售較好。產(chǎn)品分析基本上都帶獨(dú)立花園；產(chǎn)品風(fēng)格園林式、中式、日式和歐式等種類齊全。別墅市場研究太湖別墅板塊20h去化分析整個太湖區(qū)域以旅游度假型為主，總價較高；區(qū)域內(nèi)別墅的去化速度和去化率較低。客源分析本地業(yè)主大約50%，外地投資主要來自上海。購買者主要是私營業(yè)主。主要用途為度假，同時都帶有投資目的。1、太湖旅游度假區(qū)在售樓盤以高檔的獨(dú)立別墅為主，聯(lián)體別墅相對稀缺；2、從銷售情況來看，高總價的獨(dú)立別墅銷售緩慢，總價成為影響項(xiàng)目去化的主要因素之一。別墅市場研究太湖別墅板塊21h別墅市場研究木瀆別墅板塊概況：木瀆是山水園林古

12、鎮(zhèn)，擁有眾多私家園林與風(fēng)景名勝，經(jīng)濟(jì)型別墅、高端別墅皆有。由于木瀆離新區(qū)較近，區(qū)域別墅主力客源為蘇州本地高端客源，有公務(wù)員、文教事業(yè)和商界精英。對市場影響力較大的產(chǎn)品如天倫隨園、天鄰風(fēng)景則會吸引區(qū)域外的實(shí)力客戶，如上海、浙江等地。22h別墅市場研究木瀆別墅板塊區(qū)域在售個案情況列表案名類型開盤日期量體面積范圍（平方米）單價（元/平米）總價（萬元）建筑風(fēng)格蘇園居住型06.451套200-300聯(lián)體7200150-220萬現(xiàn)代中式泉景十八島05.10135套260-270雙拼6900180萬現(xiàn)代天倫隨園居住兼度假03.465套35656713000-15000600-1000中式園林天鄰風(fēng)景三期03

13、.4160套320600獨(dú)立9500300600現(xiàn)代、歐式23h產(chǎn)品形態(tài)區(qū)域別墅以居住為主，經(jīng)濟(jì)型的獨(dú)棟、聯(lián)體、雙拼占據(jù)市場主體地位。價格分析目前木瀆在售別墅基本進(jìn)入尾盤階段，雙拼和聯(lián)體價格在7000元左右/平米，獨(dú)棟價格在10000元/平米。主力面積獨(dú)棟面積在320-600平米，小面積去化快；雙拼面積在200-300平米左右，市場供不應(yīng)求。主力總價目前300-400萬以內(nèi)的總價市場接受度相對較高；雙拼和聯(lián)排別墅總價范圍150-220萬元之間，主力總價180萬元左右。別墅市場研究木瀆別墅板塊24h產(chǎn)品分析木瀆別墅中式風(fēng)格為主，包括園林式、現(xiàn)代徽式。去化分析此前推出的蘇園、泉景十八島，由于面積小

14、、總價較低，故去化速度較快；而天鄰風(fēng)景、天倫隨園的戶型較大，品質(zhì)較高，故去化周期較長?？驮捶治雎?lián)排雙拼客源：木瀆私營業(yè)主為主；新區(qū)、市區(qū)、吳中區(qū)的私營業(yè)主；政府機(jī)關(guān)、企業(yè)高管；獨(dú)立別墅客源：江浙投資客、蘇州客戶（居住、投資）；臺灣人別墅市場研究木瀆別墅板塊25h別墅市場研究古城區(qū)別墅板塊概況：古城區(qū)別墅的價值當(dāng)屬蘇州之冠，其蘊(yùn)涵了2500年深厚的歷史文化底蘊(yùn)以及古典私家園林。區(qū)域吸引了對蘇州有著濃厚感情的外地成功人士，如上?？蛻簟⒏叟_和海外華人等。26h別墅市場研究古城區(qū)別墅板塊區(qū)域在售個案情況列表案名類型開盤日期量體面積范圍（平米）單價（元/平米）總價（萬元）建筑風(fēng)格庭園居住型05.9一期聯(lián)

15、體20套20938713000250500中式大觀名園居住型一期04.9聯(lián)體37套170373770010000130400現(xiàn)代金帝城市別墅居住型05下半年聯(lián)體121套180、2109000-12000180-220現(xiàn)代中式世家留園居住型05.10聯(lián)體64套234-24210000240現(xiàn)代中式拙政東園居住度假04.6獨(dú)棟30套30040020000600800中式27h產(chǎn)品形態(tài)本區(qū)域以中式別墅為主。產(chǎn)品形態(tài)主要以聯(lián)體為主，其余少量獨(dú)立別墅。價格分析聯(lián)體均格在1萬-1.3萬元/平米。未來市區(qū)獨(dú)棟價格將突破20000元/平米。主力面積在售聯(lián)體別墅面積在180-240平米為主力面積，獨(dú)棟面積在30

16、0-400平米之間。主力總價古城區(qū)別墅以自住型為主，區(qū)域推案量較少。市場去化速度較快。別墅市場研究古城區(qū)別墅板塊28h別墅市場研究園區(qū)板塊別墅板塊概況：園區(qū)商品房以高層住宅為主，別墅是區(qū)域市場的一個稀缺產(chǎn)品。高端品質(zhì)純別墅主要圍繞金雞湖優(yōu)越的景觀資源展開；大型的居住社區(qū)也連帶有經(jīng)濟(jì)型的聯(lián)體、疊加別墅。29h別墅市場研究園區(qū)板塊別墅板塊區(qū)域在售個案情況列表板塊名稱總案量（萬）產(chǎn)品類型均價萬元/平米主力面積（平米）總價范圍（元）去化率建筑風(fēng)格湖西翠湖雅居2獨(dú)立聯(lián)體1.7（聯(lián)體）2（獨(dú)立）300聯(lián)體350獨(dú)立510萬（聯(lián)體）700萬（獨(dú)立）75%意式湖東半島華府119戶聯(lián)排雙拼0.95聯(lián)排1.35雙

17、拼240-280228-308100%意式湖濱一號聯(lián)排62聯(lián)體1-1.1247-282247-310100%意式德邑5萬方共180戶聯(lián)排獨(dú)立疊加聯(lián)排0.95獨(dú)棟1聯(lián)排240-300獨(dú)棟334-463216-30050%德式楓情水岸88戶疊加0.85220-240187-20459%現(xiàn)代雙湖高爾夫花園92戶疊加0.9220-240198-21690%現(xiàn)代湖適別墅1.8聯(lián)排0.85215180萬95%現(xiàn)代30h產(chǎn)品形態(tài)獨(dú)棟、雙拼、聯(lián)體和疊加別墅皆有。聯(lián)體別墅占據(jù)主體。建筑風(fēng)格也豐富多彩，有現(xiàn)代式、意式、德式、英式、法式以及中式等。價格分析聯(lián)體均價約9500元/平方米左右；獨(dú)棟均價10000元/平米

18、以上；疊加別墅單價相對便宜，價格在8500-9000元/平方米之間。主力面積目前在售聯(lián)體面積在240-280平方米左右，雙拼在280平方米左右。別墅市場研究園區(qū)板塊別墅板塊31h主力總價疊加別墅總價在200萬-240萬之間；聯(lián)體別墅基本在240-300萬?？驮辞闆r客源基本上以園區(qū)外企高管、私企老板、市區(qū)私企老板、部分外籍人士為主，以及部分投資客源。銷售情況由于區(qū)域別墅推量較小，加上地段價值、優(yōu)美環(huán)境和完善的配套，因此別墅項(xiàng)目銷售形勢比較好。別墅市場研究園區(qū)板塊別墅板塊32h別墅市場研究相城板塊別墅板塊概況：在陽澄湖的西岸，分布著多個高檔的別墅社區(qū)，共同構(gòu)成了相城的高檔居住地段。主要別墅樓盤有：

19、中興高爾夫別墅、招商依云水岸、酈城別墅、靜湖國際水岸、領(lǐng)島別墅和聆湖麗墅。別墅群簇，坐擁萬畝陽澄湖畔美景。33h別墅市場研究相城板塊別墅板塊區(qū)域在售個案情況列表案名量體面積范圍單價總價銷售率建筑風(fēng)格戶平方米元/平方米萬元麗晶星河獨(dú)立48聯(lián)體18獨(dú)立364-371聯(lián)體200-238獨(dú)棟6200聯(lián)排5200130200別墅90%歐式鸝島別墅獨(dú)棟16聯(lián)體64獨(dú)棟290-455聯(lián)體199244獨(dú)棟0.75萬-1萬聯(lián)體470094200別墅60%現(xiàn)代中興高爾夫獨(dú)立207311-44612000400以上80%北美聆湖麗墅46000獨(dú)立256286聯(lián)體203225獨(dú)立6400聯(lián)體500010018075%

20、北美陽澄領(lǐng)島79354獨(dú)棟320360雙拼280310獨(dú)棟6500雙拼580080%依云水岸一期220聯(lián)體241303疊加185188聯(lián)體7500疊加6700聯(lián)體180，疊加120一期95%現(xiàn)代34h戶型面積差異大按分布區(qū)域劃分，可將相城區(qū)別墅市場分為中心城區(qū)和周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)兩塊?，F(xiàn)以列表形式進(jìn)行分析。別墅市場研究相城板塊別墅板塊物業(yè)類型區(qū)域面積范圍（平方米）獨(dú)棟中心城區(qū)290455周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)256371雙拼中心城區(qū)199303聯(lián)體疊加周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)203239中心城區(qū)18518835h別墅市場研究相城板塊別墅板塊客源方面別墅客源分布市區(qū)、相城、園區(qū)為主，客源的職業(yè)以私營業(yè)主和外企高級管理人員為主。區(qū)域市場

21、綜合分析相城區(qū)別墅群主要以居住型為主，度假別墅為輔；相城區(qū)在售別墅中多數(shù)有聯(lián)排別墅，面積多控制在250平方米左右，聯(lián)排供應(yīng)充足；面積在200240平方米的居住型別墅市場接受度更高。36h別墅市場研究市場分析總結(jié)戶型面積普遍偏大單價、總價一路走高產(chǎn)品日新月異，品質(zhì)提升較快營銷手段不斷升級經(jīng)濟(jì)型居住別墅成為市場主打37h市場競爭分析38h市場競爭篇整體市場狀況中心城區(qū)環(huán)石湖板塊環(huán)太湖板塊工業(yè)園區(qū)高新區(qū)吳中區(qū)環(huán)金雞湖板塊環(huán)春申湖板塊環(huán)陽澄湖板塊木瀆板塊新區(qū)周邊板塊目前市場尚未真正啟動主流價位：6000-7000元/M2左右產(chǎn)品形態(tài)：聯(lián)體為主主要客源：吳中、市區(qū)的高端自住客源代表樓盤：石湖之韻關(guān)鍵詞：

22、景觀、產(chǎn)品力依托古城資源，以園林別墅為主，定位高端主流價位：10000元/M2以上產(chǎn)品形態(tài)：獨(dú)立別墅為主主要客源：蘇州及上海的度假投資客源代表樓盤：太湖之星相城區(qū)主流價位：10000元/M2以上產(chǎn)品形態(tài)：聯(lián)體為主主要客源：高端的園區(qū)、市區(qū)及外地自住型客源代表樓盤：中海半島華府關(guān)鍵詞：產(chǎn)品力、營銷推廣主流價位：7000元/M2左右產(chǎn)品形態(tài)：聯(lián)體為主主要客源：木瀆、新區(qū)、市區(qū)的高端客戶，自住型客戶在逐步增加代表樓盤：蘇園關(guān)鍵詞：價位、市場時機(jī)主流價位：6000-7000元/M2產(chǎn)品形態(tài)：聯(lián)體疊加獨(dú)立主要客源：相城、園區(qū)、市區(qū)高端客源，總體定位以度假為主，主打自住型別墅贏得市場先機(jī)代表樓盤：依云水岸

23、主流價位：5000元/M2產(chǎn)品形態(tài)：聯(lián)體為主主要客源：新區(qū)及市區(qū)的自住客源代表樓盤：名墅關(guān)鍵詞：價位、時機(jī)39h市場競爭篇競爭市場明確唯亭板塊：規(guī)劃為低密度居住區(qū)；相城板塊：沿陽澄湖西岸別墅區(qū)。環(huán)金雞湖板塊：高檔別墅所在地；湖東板塊：靠近本案區(qū)域最近；雙湖板塊：園區(qū)中心板塊市場補(bǔ)充；相城板塊唯亭板塊雙湖板塊湖東板塊環(huán)湖板塊40h市場競爭篇環(huán)金雞湖板塊在售個案情況板塊名稱總案量（萬）產(chǎn)品類型均價（元/平米）主力面積（平方米）總價范圍（元）去化率建筑風(fēng)格環(huán)金雞湖板塊翠湖雅居2獨(dú)立聯(lián)體17000（聯(lián)體）20000（獨(dú)立）300聯(lián)體350獨(dú)立510萬聯(lián)體700萬獨(dú)立75%意式半島華府119戶聯(lián)排雙拼1

24、2000（聯(lián)排）14000（雙拼）240-280228-308100%意式產(chǎn)品分析獨(dú)棟、雙拼、聯(lián)體三種產(chǎn)品類型，聯(lián)體占據(jù)主體。建筑風(fēng)格意式為主。價格分析在均價約1.2-2萬元/平米左右，單價占據(jù)園區(qū)榜首。主力總價獨(dú)棟主力總價350萬；聯(lián)體主力總價240-300萬?？驮辞闆r客源以園區(qū)外企高管、部分外籍人士為主。41h市場競爭篇環(huán)金雞湖板塊未來供應(yīng)分析環(huán)金雞湖板塊目前市場存量比較多，別墅總存量達(dá)到33.1萬平方米，本板塊是園區(qū)未來別墅的主力市場之一。板塊名稱開盤總案量（萬）產(chǎn)品類型均價（元/平米）主力面積（平米）建筑風(fēng)格環(huán)金雞湖晉合06號地塊未定12.2獨(dú)立、聯(lián)體、雙拼未定未定未定中海07號地塊未

25、定13.9未定未定未定未定中金玫瑰灣上半年7雙拼、聯(lián)體聯(lián)體10000210西班牙42h市場競爭篇環(huán)金雞湖板塊重點(diǎn)個案點(diǎn)評中海半島華府 坐擁金雞湖八景之一的金雞墩； 原版移植的異域風(fēng)情易受本地高端客群青睞； 中海強(qiáng)大的品牌實(shí)力和在本土迅速擴(kuò)張的土地收購行動形成的品牌號召力； 滿足本地高端客戶群需求的戶型設(shè)計(jì)及建材配套； 建立在數(shù)盤聯(lián)動基礎(chǔ)上的巨大的營銷合力和情景營銷模式的成功運(yùn)用。43h市場競爭篇湖東板塊在售個案情況產(chǎn)品分析獨(dú)棟、雙拼、聯(lián)體三種產(chǎn)品類型，聯(lián)體占據(jù)主體。建筑風(fēng)格多樣。價格分析疊加別墅均價約0.85萬元/平米，聯(lián)體均價0.95-1萬元/平米左右，獨(dú)棟均價約1萬元/平米左右，獨(dú)棟單價不

26、高。主力總價主力總價范圍200-300萬。板塊名稱總案量產(chǎn)品類型均價元/平米主力面積（平米）總價范圍萬元去化率建筑風(fēng)格湖東板塊湖濱一號聯(lián)排62聯(lián)體10000247-282247-310100%意式德邑5萬方共180戶聯(lián)排、獨(dú)立疊加聯(lián)排9500獨(dú)棟10000聯(lián)排240-300獨(dú)棟334-463216-30050%德式伊頓小鎮(zhèn)32戶聯(lián)體10000376-427平米350-40059%英式楓情水岸88戶疊加8500220-240187-20459%現(xiàn)代44h市場競爭篇未來供應(yīng)分析板塊名稱開盤總案量（萬）產(chǎn)品類型均價（元/平米）主力面積（平米）建筑風(fēng)格湖東板塊萬科別墅未定12.5聯(lián)體未定未定-巴黎印象

27、未定4小高層多層聯(lián)體未定未定法式伊頓小鎮(zhèn)未定2多層、聯(lián)體未定350英式中海08號未定2多層小高層聯(lián)體未定未定未定目前湖東開發(fā)存量達(dá)到20.5萬平方米。幾個主要項(xiàng)目都不是純別墅區(qū)，產(chǎn)品以經(jīng)濟(jì)型的聯(lián)體別墅為主，我司認(rèn)為該板塊地段區(qū)位優(yōu)越，產(chǎn)品類型對于本案戶有直接競爭影響。45h市場競爭篇重點(diǎn)個案點(diǎn)評重點(diǎn)個案點(diǎn)評德邑別墅(德邑花園) 德邑是中新置地在蘇州開發(fā)的第一個真正意義上的高端別墅項(xiàng)目。 在建筑規(guī)劃上秉承德式建筑理念，采用簡約、內(nèi)斂的幾何造型。 推廣主題為“郵寄一個德國給你”，主打湖東CBD內(nèi)首席別墅需求。 主要推廣手段為大型戶外POP、新聞媒體軟性報(bào)道和SP活動。主要目標(biāo)客戶群仍然是園區(qū)高收入

28、人群和蘇州大市范圍內(nèi)的私營企業(yè)主。46h市場競爭篇雙湖板塊分析在售個案情況產(chǎn)品分析產(chǎn)品類型是聯(lián)體、疊加別墅為主體?，F(xiàn)代建筑風(fēng)格。價格分析均價0.85-0.9萬元/平米左右，單價位居園區(qū)最低。主力總價主力總價范圍180-220萬。板塊名稱總案量（萬）產(chǎn)品類型均價元/平米主力面積（平方米）總價范圍（元）去化率建筑風(fēng)格雙湖高爾夫花園92戶疊加別墅9000疊加220-240198-21690%現(xiàn)代湖適別墅1.8聯(lián)排8500（聯(lián)排）215180萬聯(lián)排95%現(xiàn)代47h市場競爭篇未來供應(yīng)分析目前雙湖板塊開發(fā)存量達(dá)到49.2萬平方米，位居園區(qū)開發(fā)存量之首，未來產(chǎn)品形態(tài)以聯(lián)體別墅為主。在地段、產(chǎn)品類型、總價方面

29、對本案競爭最大。板塊名稱總案量（萬）產(chǎn)品類型均價（元/平米）主力面積（平方米）建筑風(fēng)格雙湖水墨江南14.7聯(lián)體未定未定中式星島仁恒10聯(lián)體未定未定未定大湖城邦別墅組團(tuán)4聯(lián)體未定未定未定浙江杭龍20.5雙拼、聯(lián)體未定未定未定48h市場競爭篇重點(diǎn)個案點(diǎn)評重點(diǎn)個案點(diǎn)評水墨江南水墨江南位于園區(qū)金雞湖與獨(dú)墅湖兩湖之間。傳承蘇州古典園林建筑風(fēng)格。 聯(lián)體、雙拼、獨(dú)立別墅。面對相同市場，主要吸引園區(qū)中高端客戶群。49h市場競爭篇相城板塊在售個案情況案名量體面積范圍單價總價銷售率建筑風(fēng)格戶平方米元/平方米萬元麗晶星河獨(dú)立48聯(lián)體18獨(dú)立364-371聯(lián)體200-238獨(dú)棟6200聯(lián)排5200130200別墅90

30、%歐式鸝島別墅獨(dú)棟16聯(lián)體64獨(dú)棟290-455聯(lián)體199244獨(dú)棟0.75萬-1萬聯(lián)體470094200別墅60%現(xiàn)代中興高爾夫獨(dú)立207311-44612000400以上80%北美聆湖麗墅46000獨(dú)立256286聯(lián)體203225獨(dú)立6400聯(lián)體500010018075%北美陽澄領(lǐng)島79354獨(dú)棟320360雙拼280310獨(dú)棟6500雙拼580080%依云水岸一期220聯(lián)體241303疊加185188聯(lián)體7500疊加6700聯(lián)體180，疊加120一期95%現(xiàn)代50h市場競爭篇相城板塊產(chǎn)品分析產(chǎn)品類型齊全，聯(lián)體別墅為主。以居住型為主，度假別墅為輔，聯(lián)排主力面積在250平方米左右；價格分析相

31、城中心區(qū)域獨(dú)棟均價0.75-1.2萬元/平米之間，聯(lián)體均價47007500元/平米之間，價格相差較大。主力總價總價相差較大，范圍在100-400萬之間，主力價格段是180萬-200萬之間。51h市場競爭篇重點(diǎn)個案點(diǎn)評重點(diǎn)個案點(diǎn)評依云水岸規(guī)劃分析在蘇州傳統(tǒng)庭院風(fēng)格的基礎(chǔ)上融入現(xiàn)代西方的居住方式。產(chǎn)品分析產(chǎn)品以聯(lián)排別墅和花園洋房為主。企劃推廣戶外；報(bào)紙；房交會?？驮捶植贾髁蛻魹樘K州市區(qū)和相城當(dāng)?shù)氐乃綘I業(yè)主、公務(wù)員較多，其次是園區(qū)外企業(yè)中高管占到相當(dāng)大一部分。52h市場競爭篇唯亭板塊分析君地地塊是區(qū)域內(nèi)本案最主要的競爭對手。該地塊2006年8月份成交，建筑形態(tài)也會有別墅產(chǎn)品，是本案的直接競爭對手。

32、同時，為了提高板塊價值，君地項(xiàng)目和本案又是互動關(guān)系。編號地塊坐落基地面積容積率建筑面積樓面地價成交單位競爭態(tài)勢平方米平方米元/平米蘇地2006-B-16青劍湖西北星澄路以東185665.61.2/0.8/0.61543102333上海君地實(shí)業(yè)威脅最大53h市場競爭篇市場競爭總結(jié)板塊產(chǎn)品類型主力單價主力客源未來推量代表項(xiàng)目競爭態(tài)勢環(huán)金雞湖板塊獨(dú)棟聯(lián)排1.2萬-2萬園區(qū)外企高管外籍人士33.1萬翠湖雅居半島華府競爭較小湖東板塊聯(lián)體、雙拼0.85 -1萬私企業(yè)主園區(qū)高管20.5萬湖濱一號德邑、伊頓競爭較大雙湖板塊聯(lián)體、疊加0.85-0.9萬私營業(yè)主外企高管49.2萬高爾夫花園湖適競爭較大相城板塊聯(lián)體

33、為主獨(dú)棟0.75-1.2萬聯(lián)體0.5-0.75萬元市區(qū)、相城、園區(qū)依云水岸中興高爾夫競爭較大54h項(xiàng)目分析55h項(xiàng)目分析篇項(xiàng)目地塊概況東：東部為28號地塊，未來開發(fā)建設(shè)住宅區(qū)，目前為空地；南：地塊南面為唯亭的主干道雙陽路；西：緊靠地塊西面是河道支流；青劍路；青劍湖東岸。北：地塊北面為大片空地，未來也將建設(shè)成為住宅區(qū)。本案在區(qū)位及自然環(huán)境方面具有一定的優(yōu)勢周邊環(huán)境56h項(xiàng)目分析篇項(xiàng)目SWOT分析區(qū)位優(yōu)勢本案地處唯亭鎮(zhèn)未來新城鎮(zhèn)中心；環(huán)境優(yōu)越本案西臨青劍湖，自然環(huán)境優(yōu)美；交通便利滬寧高速陽澄湖服務(wù)區(qū)、312國道，滬寧鐵路等；市場前景陽澄湖板塊將成為太湖板塊之后的一大熱點(diǎn)。優(yōu)勢57h區(qū)域現(xiàn)狀青劍湖區(qū)

34、域配套設(shè)施不全；湖景資源不足青劍湖面積較小，知名度不高。生活機(jī)能缺乏地塊周邊區(qū)域生活機(jī)能及配套情況較差。公共交通不足目前青劍湖周邊只有87一條公交線路。劣勢項(xiàng)目分析項(xiàng)目SWOT分析 58h經(jīng)濟(jì)發(fā)展園區(qū)及唯亭鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速；區(qū)域規(guī)劃規(guī)劃為區(qū)域房地產(chǎn)的可持續(xù)性發(fā)展提供了動力；配套逐步成熟未來區(qū)域配套將逐步成熟；別墅用地停批別墅項(xiàng)目的稀缺性更為突出。機(jī)會項(xiàng)目分析項(xiàng)目SWOT分析 59h區(qū)域人氣不足需要外區(qū)域客戶的導(dǎo)入；國家宏觀政策對別墅等高端產(chǎn)品的調(diào)控力度較大；市場競爭區(qū)域市場競爭相對較為激烈遠(yuǎn)景不明未來一段時期蘇州樓市的走勢仍不明朗。威脅項(xiàng)目分析項(xiàng)目SWOT分析 60h項(xiàng)目分析結(jié)論總體而言，本案優(yōu)

35、勢和劣勢交互存在。關(guān)鍵如何充分利用潛在機(jī)會點(diǎn)，規(guī)避、弱化威脅。需要充分利用項(xiàng)目企劃包裝、注重營銷策略的運(yùn)用。充分挖掘項(xiàng)目本身的潛在價值，取得市場競爭的優(yōu)勢。61h項(xiàng)目核心定位62h項(xiàng)目核心定位項(xiàng)目市場定位定位依據(jù)居住型別墅已成為別墅市場的主導(dǎo)。項(xiàng)目位于青劍湖畔，環(huán)境優(yōu)美。別墅市場進(jìn)入產(chǎn)品時代。建筑風(fēng)格多樣化，產(chǎn)品設(shè)計(jì)必須遵循差別化原則。合理控制面積、總價，項(xiàng)目迅速市場突破。63h項(xiàng)目核心定位項(xiàng)目市場定位園區(qū)北部新城純加州湖畔美墅定位詮釋強(qiáng)調(diào)本案處于唯亭北部新城鎮(zhèn)中心青劍湖板塊，板塊地段價值高；強(qiáng)調(diào)本案周邊自然環(huán)境優(yōu)美提高別墅居住品質(zhì)。南加州風(fēng)格我們認(rèn)為該別墅產(chǎn)品比較獨(dú)特，具有較強(qiáng)的市場競爭力。

36、64h項(xiàng)目定位價格建議獨(dú)棟均價：10000元/平方米聯(lián)拼均價：7500元/平方米定位依據(jù)依據(jù)一：目前主要參雙湖板塊、相城板塊的銷售價格；依據(jù)二：并充分考慮本案價值點(diǎn)，所以在價格定位上有一定的差異性。（具體價格視的周邊競爭個案推案時機(jī)、銷售狀況及本案的前期預(yù)約狀況最后確定）65h項(xiàng)目定位目標(biāo)客戶定位客源來源比例估算表我司認(rèn)為本項(xiàng)目的客源定位如下：唯亭本地客戶、園區(qū)客戶、相城區(qū)和市區(qū)客戶，還有外地投資客戶產(chǎn)品客戶來源估算比例別墅唯亭本地私營業(yè)主28%園區(qū)企業(yè)中高管理層25%政府機(jī)關(guān)人員10%市區(qū)私營業(yè)主16%部分相城私營業(yè)主6%投資客和職業(yè)炒家10%其他5%66h項(xiàng)目定位目標(biāo)客戶定位私企業(yè)主身份特

37、征： 在唯亭、園區(qū)、相城合木瀆經(jīng)營有自己經(jīng)營產(chǎn)品的私營業(yè)主年齡特征： 約為35-55歲之間購房目的： 以自用為主消費(fèi)特征：對產(chǎn)品的個性化需求很高；物業(yè)管理水準(zhǔn)要求高；偏向于親水住宅；自然及人文景觀要求高；總價承受能力強(qiáng)。中產(chǎn)階級身份特征： 在市區(qū)、園區(qū)、相城工作的公務(wù)員、醫(yī)生、藝術(shù)家等年齡特征： 約為30-45歲之間購房目的： 以自用為主消費(fèi)特征：喜歡城郊生活方式、優(yōu)美自然環(huán)境；對社區(qū)周邊配套設(shè)施要求較高；注重社區(qū)檔次感；注重居住的品質(zhì)；大多有車，對道路交通關(guān)注。67h項(xiàng)目定位目標(biāo)客戶定位園區(qū)外企高級白領(lǐng)身份特征： 園區(qū)外資企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)層、高新技術(shù)方面的白領(lǐng)人士年齡特征： 約為35-45歲之間購

38、房目的： 以自用為主消費(fèi)特征：注重周邊環(huán)境及配套便利；要求交通方便；強(qiáng)調(diào)舒適，安全；注重開發(fā)商的品牌；總價承受較弱；喜歡經(jīng)濟(jì)型別墅。投資客身份特征： 本地或者外來地投資客年齡特征： 約為35-45歲之間購房目的： 看好區(qū)域未來發(fā)展前景，以投資為主消費(fèi)特征：要求產(chǎn)品升值潛力大；區(qū)域發(fā)展規(guī)劃完善；要求產(chǎn)品力強(qiáng)；長期關(guān)注蘇州樓市，對房產(chǎn)市場有一定的認(rèn)知。68h項(xiàng)目建議69h項(xiàng)目建議規(guī)劃意向歷史上自然形成的集鎮(zhèn)，往往先有一個集中的公共聚集點(diǎn)。 隨著人口的增加，公共建筑逐漸生長，旁邊逐漸形成了聚集形態(tài)的居住群落。城市的軌跡，也就是活動的人與城市空間互動的歷史時間的記錄。 建議把這種人類最為自然的演進(jìn)法則

39、，融匯到社區(qū)的建筑和景觀中，不論是演繹歷史從古到今面貌的風(fēng)情街，還是四季分明的植物風(fēng)景帶，它在自然的時間演進(jìn)中形成集中性、全開放的“城市邊界”和私密性、聚集的“生態(tài)村落”。 人類與生俱來對美的欣賞、對幸福的渴求、對理想家園的尋覓，是恒久不變的主題。陶淵明在桃花源記中描繪了讓世人神往的世外桃源；莎士比亞在詩中詠嘆他的愛與幸福、夢與家園；海德格爾在他的哲學(xué)著作中這樣闡釋他的理想：人，詩意的棲居于大地。自然為本，人行為尊。創(chuàng)造生活的美域家園，構(gòu)筑休養(yǎng)生息的人性化居所，是社區(qū)規(guī)劃的核心理念。突出別墅區(qū)的整體性，以體現(xiàn)“永續(xù)發(fā)展的生態(tài)的別墅社區(qū)”。 并且充分利用原有地形和環(huán)境，將集中綠化與別墅區(qū)相結(jié)合，

40、綠景穿梭其中，使戶戶見綠、推窗見景。交通格局設(shè)置為連續(xù)暢通的步行系統(tǒng)：通達(dá)居住區(qū)內(nèi)景觀空間或公共場所，合理解決人車分流。70h項(xiàng)目建議建筑特色建筑風(fēng)格別墅的風(fēng)格定位為南加州風(fēng)格體現(xiàn)南加州民居與現(xiàn)代簡潔相交融的建筑特色，開辟一個親切自然、令人放松的具居住氛圍的別墅風(fēng)格。南加州風(fēng)格是北美風(fēng)格之一。北美風(fēng)格是一種混合的產(chǎn)物，即在同一時期接受了許多種成熟的建筑風(fēng)格，相互之間有融合，又相互影響。南加州風(fēng)格實(shí)際上是從傳統(tǒng)的西班牙建筑風(fēng)格演變而來的。早期，它的建筑厚實(shí)形體、小窗洞、黃灰色的抹灰、實(shí)墻、原始木方等特殊的材質(zhì)，讓建筑顯得粗放自然，整體環(huán)境透露著一種宗教的神秘感。后期，大約在19世紀(jì)晚期，由于新藝

41、術(shù)運(yùn)動的興起，它也開始講究裝飾，但它強(qiáng)調(diào)鐵藝的運(yùn)用，呈現(xiàn)簡潔、粗獷的時尚，一派異域風(fēng)情。南加州的異國風(fēng)情則讓人感受到精神與身體的尊崇空間,近乎完美的生活空間,貴族的奢華感油然而生。陽光、水岸、椰影居住區(qū)的自然休閑，以美國南加州式的爛漫風(fēng)情，帶給人一種全新的居住體驗(yàn)。異域情調(diào)、熱烈奔放的小區(qū)景觀，陽光戶型、通透的水岸建筑，一個既時尚動感又悠閑自得的新城市生活，應(yīng)運(yùn)而生。71h項(xiàng)目建議建筑特色建筑立面在純粹同質(zhì)的建筑中，糅合地中海的建筑元素讓傳統(tǒng)與現(xiàn)代找到了張力與平衡。對外部環(huán)境的充分利用，盡可能讓每一個房間都能欣賞到窗外的景色、簡潔、大方、明朗。在現(xiàn)代、生態(tài)的居住理念中，建筑完成了與人居感受的交

42、流、溝通與適宜和諧，建筑的空間成為了心靈的安頓。建筑保留紅瓦、拱窗、拱洞、大面積的彩色水泥抹墻、人造藝術(shù)石墻建筑物空間層次豐富，樓梯間成為景觀的制高點(diǎn)，步移景異。建筑外墻面建議采用從美國進(jìn)口的彩色水泥，用人工抹灰，使墻面斑斑駁駁，墻角處光滑到是角而非直角。這樣，南加州手工風(fēng)格躍然墻面，同時體現(xiàn)出建筑的歷史感。建筑立面高貴富有韻味，建筑布局錯落有致。建議屋頂鋪設(shè)色彩和諧的三色筒瓦，立面采用文化石與加州原味經(jīng)典手工抹墻（STUCCO）的搭配，小窗鐵藝、帶立體感的圓拱門、裝飾原木構(gòu)件、百葉窗、美國進(jìn)口大門、花崗巖石鑲嵌的門窗套和花窗等細(xì)節(jié)點(diǎn)綴，使墻體具有立體感和韻味，體現(xiàn)加州建筑簡約、灑脫、陽光、向

43、上的現(xiàn)代個性。72h項(xiàng)目建議立面示意圖73h項(xiàng)目建議立面示意圖74h項(xiàng)目建議立面示意圖75h項(xiàng)目建議立面示意圖76h項(xiàng)目建議立面示意圖77h項(xiàng)目建議立面示意圖78h項(xiàng)目建議立面示意圖79h項(xiàng)目建議戶型建議面積大小戶型分為獨(dú)棟別墅、雙拼別墅和聯(lián)排別墅三個部分。獨(dú)棟別墅面積：300-320平米左右雙拼別墅面積：230 260 平米聯(lián)排別墅面積：180 230 平米80h項(xiàng)目建議獨(dú)棟別墅面積約為320.56平米81h項(xiàng)目建議獨(dú)棟別墅面積約為320平米82h項(xiàng)目建議獨(dú)棟別墅一層平面三層平面二層平面83h項(xiàng)目建議雙拼別墅面積約為：250平米84h項(xiàng)目建議雙拼別墅面積約為：260平米85h項(xiàng)目建議聯(lián)排別墅面積約為：200平米86h項(xiàng)目建議聯(lián)排別墅一層平面二層平面87h項(xiàng)目建議