1、 .wd. .wd. .wd.2017年物業(yè)公司市場拓展工程可行性研究報告 TOC o 1-5 h z u HYPERLINK l _Toc501112845 一、工程概況與分析 PAGEREF _Toc501112845 h 2 HYPERLINK l _Toc501112846 1、物業(yè)特點及分析 PAGEREF _Toc501112846 h 2 HYPERLINK l _Toc501112847 2、管理思路及重點 PAGEREF _Toc501112847 h 4 HYPERLINK l _Toc501112848 3、管理目標 PAGEREF _Toc501112848 h 5 H

2、YPERLINK l _Toc501112849 二、服務(wù)模式 PAGEREF _Toc501112849 h 6 HYPERLINK l _Toc501112850 1、高標準管理原那么 PAGEREF _Toc501112850 h 6 HYPERLINK l _Toc501112851 2、服務(wù)模式 PAGEREF _Toc501112851 h 6 HYPERLINK l _Toc501112852 3、客戶方針 PAGEREF _Toc501112852 h 6 HYPERLINK l _Toc501112853 4、物業(yè)管理前期籌備工作 PAGEREF _Toc501112853

3、h 7 HYPERLINK l _Toc501112854 5、小區(qū)前期管理 PAGEREF _Toc501112854 h 9 HYPERLINK l _Toc501112855 三、管理架構(gòu) PAGEREF _Toc501112855 h 11 HYPERLINK l _Toc501112856 1、組織架構(gòu) PAGEREF _Toc501112856 h 11 HYPERLINK l _Toc501112857 2、管理處組織機構(gòu)及崗位設(shè)置 PAGEREF _Toc501112857 h 11 HYPERLINK l _Toc501112858 四、管理費用預(yù)算 PAGEREF _Toc

4、501112858 h 11 HYPERLINK l _Toc501112859 1、前期開辦費用 PAGEREF _Toc501112859 h 11 HYPERLINK l _Toc501112860 2、管理費測算 PAGEREF _Toc501112860 h 12 HYPERLINK l _Toc501112861 五、工程建設(shè)進度 PAGEREF _Toc501112861 h 13 HYPERLINK l _Toc501112862 六、工程不安全因素分析 PAGEREF _Toc501112862 h 13 HYPERLINK l _Toc501112863 七、結(jié)論 PAGE

5、REF _Toc501112863 h 14公司將在管理的物業(yè)管理工程的根基上，積極努力進展市場拓展，增加公司的物業(yè)管理工程。公司方案在2017 年拓展收費管理面積4000萬平方米，2018年拓展收費管理面積5600萬平方米。公司將在拓展的物業(yè)管理工程中新建EBA 系統(tǒng)和訪客系統(tǒng)，對社區(qū)進展節(jié)能改造，引進機械化、智能化等先進軟硬件設(shè)備，搭建物業(yè)ERP 系統(tǒng)，建設(shè)現(xiàn)代化小區(qū)。此外，公司還將在新增拓展的物業(yè)管理工程中建設(shè)增值服務(wù)中心和社區(qū)體驗服務(wù)中心，開展社區(qū)增值服務(wù)業(yè)務(wù)，增加公司營業(yè)收入。本工程的建設(shè)符合國家開展政策，順應(yīng)行業(yè)開展趨勢。本工程的實施從橫向開展來說，是對公司現(xiàn)有業(yè)務(wù)的拓展；從縱向開

6、展來說，是對公司現(xiàn)有經(jīng)營模式的深化。一、工程概況與分析1、物業(yè)特點及分析【中央觀邸】位于XX省XX市，是XXX房產(chǎn)開發(fā)在XX開發(fā)的一個高檔社區(qū)，別墅區(qū)。XX市的房產(chǎn)開發(fā)處于剛剛起步的階段，目前已經(jīng)開發(fā)的幾個住宅物業(yè)都是中低檔次的住宅區(qū)。已經(jīng)立項或者擬立項的高檔房產(chǎn)開發(fā)工程，XXX房產(chǎn)開發(fā)開發(fā)的中央觀邸工程那么無人出其右，在XX市房產(chǎn)開發(fā)上具有極其重大的意義。通過中央觀邸工程真正給XX市到來都市品位的提升起到了相當?shù)淖饔?。XX市現(xiàn)有的物業(yè)管理企業(yè)絕大局部都是處于管理水平低，收費低，沒有服務(wù)意識，服務(wù)不到位，沒有良好的管理模式的狀態(tài)，專業(yè)物業(yè)管理人才缺乏，在給物業(yè)進展管理和給開發(fā)商做配套服務(wù)時不能

7、起到一個促進配合的作用。因此中央觀邸工程在開發(fā)時有必要與有一定實力的物業(yè)管理企業(yè)合作，提升工程的內(nèi)在價值。觀邸工程原方案分二期開發(fā)。一期：規(guī)劃總用地5.92公頃，總建筑面積73222平方，其中住宅48083平方，商業(yè)1363平方，公建376平方，保存23400平方。道路面積9381平方，建筑密度0.292，容積率1.237，綠地率0.386，綠化覆蓋率0.4359，人均集中綠地3.2人/戶5.04戶型：A、8套*137.6平方=1100.8平方；B、8套*136.4平方=1091.2平方；C、53套*161平方=8533平方；D、南廳40套*205平方=8200平方；D、北廳40套*201平方

8、=8040平方；E、6套*153.1平方=921平方；H、114套*136.4平方=15549.6平方；G、36套*129.1平方=4647.6平方；共313戶二期：規(guī)劃總用地153公頃，總建筑面積12802平方，其中住宅10874平方，商業(yè)2128平方，道路面積1250平方，建筑密度0.3221，容積率0.837，綠地率0.286，綠化覆蓋率0.4359，人均集中綠地3.2人/戶5.04平方。戶型A、34套*137.6平方=4678.4平方；B、4套*205平方=545.6平方；A型平內(nèi)層：6套*76平方=456平方；D、南廳44套*205平方=2870平方；D、北廳12套*201平方=24

9、12平方；共62戶?，F(xiàn)在不分一期二期開發(fā)，全部一起開發(fā)。其中保存局部為現(xiàn)在已有的XX花園，亦納入【中央觀邸】的物業(yè)管理范圍之中。觀邸工程內(nèi)有新建住宅面積為58957平方米，一半是別墅區(qū)，一半是高層住宅，此外商業(yè)物業(yè)面積為3491平方米。保存的天發(fā)花園的面積為23400平方米。住宅局部其戶型都是較大的面積。工程在XX市率先采用專業(yè)的社區(qū)配套設(shè)施，智能系統(tǒng)等。2、管理思路及重點根據(jù)中央觀邸工程的特點、物業(yè)管理需求分析和我公司物業(yè)管理經(jīng)歷，我們將中央觀邸管理標準定位在專業(yè)物業(yè)管理服務(wù)標準上。我們設(shè)計了本套管理方案，通過高水平物業(yè)管理將觀邸提到一個較高的層次上，實現(xiàn)高消費投資，高價值表達，將觀邸變成一

10、個表達現(xiàn)代社會文明價值的綜合性社區(qū)。本方案同時能夠表達我公司的專業(yè)水平，符合質(zhì)價相符的原那么對中央觀邸采取專業(yè)管理的關(guān)鍵在于對配套設(shè)施的管理和鋪面等服務(wù)，我們將對照國家物業(yè)管理的法律法規(guī)和公布的系列標準，針對觀邸的業(yè)主的特別需求來確定客戶業(yè)主服務(wù)的工程、內(nèi)容和標準。在物業(yè)接收驗收上盡量和竣工驗收一致，但是屬于物業(yè)質(zhì)量問題或者設(shè)計上存在缺陷等導(dǎo)致發(fā)生問題的，開發(fā)商應(yīng)明確相關(guān)事宜以便物業(yè)管理處實施物業(yè)的售后服務(wù)處理。中央觀邸內(nèi)在XXX路方向有一些鋪面，配套的商業(yè)氣氛較濃，加上中央觀邸處于十字路口，附近的市政工程設(shè)施相對完備，因此，大觀園內(nèi)的這些商業(yè)設(shè)施的經(jīng)營將大大方便375戶業(yè)主和附近居民的日常生

11、活。在對這些商業(yè)設(shè)施的管理上，我公司除進展 基本的物業(yè)管理外，還提供特色有償服務(wù)，協(xié)助經(jīng)營。同時配合市區(qū)的有關(guān)管理部門的工作。中央觀邸屬于XX市第一個較大的都市尊貴社區(qū)，專為成功人士的尊貴表達做服務(wù)。因此我公司在服務(wù)過程中注重本地的差異性，更為靈活的有針對性的進展服務(wù)。個別有需求的業(yè)主我們提供VIP服務(wù)。XX市的物業(yè)管理伴隨著房產(chǎn)開發(fā)剛剛起步，管理處的服務(wù)對象多為對物業(yè)管理接觸較少的人士，對物業(yè)管理服務(wù)費和相關(guān)費用的交納存在一些欠、拖、拒交等不好現(xiàn)象，同時亦存在實際的困難。我公司針對此等情況，除了在服務(wù)上加強外，同時大力宣傳物業(yè)管理和相關(guān)的法律法規(guī)，讓眾多業(yè)主知曉，進而理解支持物業(yè)管理工作。我

12、公司在前期業(yè)主入住期間，通過各種渠道各種方式進展物業(yè)管理知識普及宣傳，制作業(yè)主入住手冊，業(yè)主臨時公約，裝飾裝修管理規(guī)定發(fā)放。并且按照規(guī)定對業(yè)主的房屋裝修提供把關(guān)檢驗服務(wù)。如有需要亦直接提供裝飾裝修服務(wù)。針對中央觀邸的具體情況，采取一體式的安全管理體系。對新建的局部和原來的XX花園局部采用定點監(jiān)控，巡邏保障，充分利用智能設(shè)施的措施來保證安全。3、管理目標管理總目標：按照國家建設(shè)部公布的?全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)考評標準?，接收后努力到達XX省省級物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)標準、XX市安全文明住宅小區(qū)標準。管理體系目標: 接收后，一年內(nèi)建設(shè)一套符合ISO9000標準的管理體系，使本工程管理和服務(wù)工作

13、更加標準和符合國際標準。二年內(nèi)通過ISO9000質(zhì)量體系認證。二、服務(wù)模式1、高標準管理原那么物業(yè)管理是一項以服務(wù)為本質(zhì)，以管理表達服務(wù)的工作，宏運在進展任何標準的物業(yè)管理服務(wù)中均將其一切管理行為建設(shè)在一定的標準根基之上。作為業(yè)主，都希望聘請到高水平的物業(yè)管理公司，享受貨真價實的優(yōu)質(zhì)服務(wù)。宏運在按物業(yè)類別提供相應(yīng)形式、內(nèi)容的物業(yè)管理服務(wù)中，均以如下原那么作為做好物業(yè)管理工作的根基。可以在從服務(wù)態(tài)度、服務(wù)設(shè)備、服務(wù)技能、服務(wù)工程、服務(wù)方式、服務(wù)收費及服務(wù)效率等方面進展展開2、服務(wù)模式宏運目前已承接國內(nèi)多個全權(quán)管理內(nèi)銷高檔樓盤，尤其對居住類物業(yè)建造階段的前期介入、物業(yè)管理的籌備工作、管理收支的預(yù)算

14、和結(jié)算、物業(yè)的驗收和移交、業(yè)戶二次裝修管理等業(yè)務(wù)、日常物業(yè)管理、客戶服務(wù)、會所管理等方面，均積累了很多成功的經(jīng)歷和教訓(xùn)，目前我司管理的經(jīng)歷在對【中央觀邸】的物業(yè)管理中將得到更出色發(fā)揮。3、客戶方針宏運物業(yè)將每年進展業(yè)戶的滿意度調(diào)查，以獲得珍貴的客戶反響以及對該物業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)水平的評價。調(diào)查的結(jié)果在分析統(tǒng)計后，將直接被用于該物業(yè)的物業(yè)管理水平的提高。4、物業(yè)管理前期籌備工作確定物業(yè)管理費收費標準：宏運物業(yè)根據(jù)以往的物業(yè)管理經(jīng)歷，針對工程實際情況，以各時間段和各種收費標準做出比較準確和切合實際的測算，為開展商確定物業(yè)管理收費標準提供依據(jù)。一旦開展商確定收費標準后，宏運物業(yè)將與當?shù)匚飪r局取得聯(lián)系

15、并建設(shè)良好的關(guān)系，確保在最快的時間內(nèi)，通過申報審批程序，并最終獲得批準。安排和招聘管理人員：宏運物業(yè)目前已有許多全權(quán)物業(yè)管理工程，可抽調(diào)局部骨干到工程任職，只需從社會上招聘少量空缺的管理崗位及一定數(shù)量操作崗位的員工。由于物業(yè)管理處的骨干員工，均在宏運物業(yè)工作了一段時間，因此，在最快的時間內(nèi)建設(shè)物業(yè)管理處的員工，熟悉宏運物業(yè)和開展商的管理要求，可迅速開展物業(yè)管理工作，并到達較高的管理水平。完成物業(yè)管理人員入職培訓(xùn)：宏運物業(yè)將根據(jù)首期入住小區(qū)的戶數(shù)，制定合理的物業(yè)管理人員架構(gòu)。在人員到位后，宏運物業(yè)利用各種培訓(xùn)手段，對所有的員工均進展生態(tài)化服務(wù)理念、客戶第一的服務(wù)意識以及禮儀、禮貌和崗位責(zé)職的培訓(xùn)

16、；對不同的專業(yè)人員，進展崗位技能培訓(xùn)，使每位員工迅速熟悉宏運集團的企業(yè)文化及具備必須的物業(yè)管理知識，確保員工的素質(zhì)能夠滿足客戶的要求。準確各種物品和裝備：宏運物業(yè)按開展商批準的物業(yè)管理啟動預(yù)算，購置各種物業(yè)管理所需的物資裝備，以保證物業(yè)管理處的正常運作，購置工作包括：購置各種辦公家具和設(shè)備、購置各種通訊器材、定制首期制服、購置警械和安保用品、購置各種設(shè)備、工具和維修用品等。此外，宏運物業(yè)還將免費提供物業(yè)管理軟件和郵件服務(wù)信箱軟件，以隨時保持與總部的聯(lián)系。參與設(shè)備調(diào)試和驗收：宏運物業(yè)在獲得開展商正式物業(yè)管理委任后，將首先派遣的豐富經(jīng)歷的工程主管和工程人員，參與設(shè)備設(shè)施的調(diào)試驗收，熟悉物業(yè)內(nèi)的建筑

17、情況和設(shè)備配置，檢查和記錄施工缺陷及影響業(yè)主入住的未完工程，協(xié)助催促施工單位整改。建設(shè)物業(yè)設(shè)備操作和維護保養(yǎng)制度，為順利驗收和接收做好各項準備工作。提供施工現(xiàn)場安保服務(wù)：由于施工臨近竣工階段，工地現(xiàn)場施工單位多、人員雜，宏運物業(yè)將根據(jù)開展商的要求，在最短的時間內(nèi)調(diào)配和招聘安保人員進場，協(xié)助施工單位保衛(wèi)物業(yè)安全、維護成品完好、防止人為損壞和注意防火安全。建設(shè)進出小區(qū)的檢查制度，減少盜竊現(xiàn)象和已安裝完備的設(shè)施設(shè)備損壞現(xiàn)象的發(fā)生。確保物業(yè)管理各種方案：宏運物業(yè)根據(jù)小區(qū)建設(shè)、周邊環(huán)境、購房及租房對象和物業(yè)配置設(shè)施等情況，制定一系列適合觀邸的物業(yè)管理方案，使管理人員上崗后，能清楚地知道其在本物業(yè)內(nèi)所承擔

18、的角色。物業(yè)管理方案包括：?物業(yè)驗收方案?、?小區(qū)保安方案?、?小區(qū)清潔和滅蟲招標方案?、?工程設(shè)施維修保養(yǎng)方案?、?財務(wù)運行方案?、?人事管理方案?、?物業(yè)客戶服務(wù)方案?、?小區(qū)的交通管理方案?、?小區(qū)內(nèi)停車管理方案?、?小區(qū)社區(qū)活動方案?等。制訂物業(yè)管理的各項規(guī)章制度：宏運物業(yè)將根據(jù)物業(yè)的實際情況，結(jié)合國家和有關(guān)物業(yè)法規(guī)，提供適宜的管理公約文本，供開展商制訂正式的?物業(yè)管理公約?。宏運物業(yè)將結(jié)合?物業(yè)管理公約?，制定完整的規(guī)章制度和服務(wù)標準。其中局部需要印刷后發(fā)放小主業(yè)；局部需要裝幀在鏡框內(nèi)上墻，局部留存物業(yè)管理處遵照執(zhí)行。完成物業(yè)保險工作：對物業(yè)進展保險是物業(yè)管理中為了防范和躲避各種不可

19、預(yù)見的不安全因素一種有效方式，可減輕物業(yè)管理在處理各種損失時的應(yīng)付難度，使意外事件得到圓滿的解決。在物業(yè)管理籌備期中，宏運物業(yè)利用以往經(jīng)歷，將通過市場公開招標方式，辦妥財產(chǎn)一切險和公眾責(zé)任險。5、小區(qū)前期管理物業(yè)驗收移交：物業(yè)驗收是指物業(yè)公司在施工完畢后，施工單位自查、工程監(jiān)理和政府職能部門驗收合格的根基上，對物業(yè)設(shè)備運行安全、是否滿足使用功能和建筑設(shè)施外觀等為主要內(nèi)容進展的驗收，物業(yè)驗收和交接以接收所有鑰匙、簽暑接收文件、物業(yè)管理人員上崗為標志。需要展開描述二次裝修管理：為保證物業(yè)安全和其他業(yè)主利益不受侵害，減少裝修對公眾和環(huán)境的影響，宏運物業(yè)將總結(jié)以往二次裝修管理中的經(jīng)歷和教訓(xùn)，加強和完善

20、二次裝修管理制度和方法。嚴格控制第一個違章的業(yè)主，必要時提請政府有關(guān)職能部門出面干預(yù)解決。物業(yè)治安防范管理：做好物業(yè)治安防范管理工作，是表達物業(yè)管理水平的重要標志，根據(jù)觀邸的高科技安保技防設(shè)施和場地實際情況，宏運物業(yè)將擬定保安崗位設(shè)置和巡邏路線方案，讓訓(xùn)練有素的保安人員為業(yè)主提供有效的安全保障，制定相關(guān)的管理制度和緊急事件處理預(yù)案，確保物業(yè)在意外發(fā)生時，能采取緊急應(yīng)變補救措施。物業(yè)的清潔、滅蟲和綠化管理：做好小區(qū)的清潔、滅蟲和綠化工作，使整個小區(qū)保持一個舒適溫馨的生活環(huán)境，是衡量物業(yè)生態(tài)化管理的一個重要一環(huán)。為此，宏運物業(yè)將通過制定各項規(guī)章制度和工作方案，通過嚴格的督導(dǎo)和檢查，始終保持小區(qū)的清

21、潔、干凈和整潔，保持綠化的完好和自然風(fēng)貌。營造適宜的社區(qū)文化：宏運物業(yè)將根據(jù)小區(qū)內(nèi)居住人員的實際，積極開展各項文娛體育活動的服務(wù)，管理好小區(qū)內(nèi)所有文化設(shè)施的清潔、使用和安全；同時，作為服務(wù)者，宏運物業(yè)將本著“標準、周到、守信、高效的服務(wù)信念，以“客戶的需要就是服務(wù)的內(nèi)容為原那么，通過建設(shè)和業(yè)主之間的互動聯(lián)系，開展全方位的客戶服務(wù)，聯(lián)系當?shù)卣蜕鐓^(qū)組織以及各類社會公益單位，促進物業(yè)管理處與業(yè)主、業(yè)主與業(yè)主之間的交流溝通，讓所有的住戶不僅有溫馨的家的感覺，而且還能體會社區(qū)的和睦，更能體會高尚生活帶來的樂趣。智能化設(shè)施的維護：在許多宏運物業(yè)管理的工程中，智能化功能定位和管理等方面的工作卓有成效，得

22、到眾多業(yè)戶的一致好評。以宏運物業(yè)的技術(shù)力量和管理能力，一定能使開展商投巨資建設(shè)的智能化設(shè)施設(shè)備，在日常管理中發(fā)揮其應(yīng)用的作用。房屋及公用設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護：房屋及公用設(shè)備設(shè)施長期保持完好的狀態(tài)，對物業(yè)的保值升值意義重大，宏運物業(yè)將制定短、中及長期工程設(shè)施維護保養(yǎng)方案，并及時完成各項維護保養(yǎng)工作，通過制定相關(guān)的管理制度進展落實，經(jīng)常性地對員工進展各種技術(shù)培訓(xùn)，努力培養(yǎng)具有一專多能的技術(shù)人員。通過長效管理使物業(yè)保值增值:物業(yè)的長效管理，是生態(tài)化管理理念的重要表達。管理方只有從長期方案角度去落實各項工作，才能將物業(yè)當作一種產(chǎn)業(yè)不落實預(yù)防性、增加物業(yè)附加值的措施，包括：想方設(shè)法節(jié)約能耗、制定科學(xué)的維護

23、方案、精心養(yǎng)護設(shè)施設(shè)備、努力培育小區(qū)自然生態(tài)環(huán)境、持久有效的高標準管理和良好的服務(wù)、有交的成本控制和物資管理等。從而一方面企業(yè)良好的服務(wù)得到業(yè)主的認可能長期受聘使企業(yè)長遠開展，另一方面企業(yè)的長效措施使物業(yè)環(huán)境、業(yè)主產(chǎn)業(yè)始終處于良好狀態(tài)并保值增值。三、管理架構(gòu)1、組織架構(gòu)略2、管理處組織機構(gòu)及崗位設(shè)置略四、管理費用預(yù)算1、前期開辦費用包括前期的物資管理設(shè)備購置、人員招聘培訓(xùn)、人員薪水開支等開辦費用為267547.00元。2、管理費測算我公司特別注明物業(yè)管理服務(wù)費主要由管理、服務(wù)人員的工資和按規(guī)定提取的福利費；設(shè)施、設(shè)備日常運行、維修及保養(yǎng)費；綠化管理費；清潔衛(wèi)生費；安保費；辦公費；物業(yè)管理處固定

24、資產(chǎn)折舊費；專項費用；法定稅費等構(gòu)成，經(jīng)過初步測算中央觀邸物業(yè)管理處全年物業(yè)管理費支出為779855.50元。假設(shè)觀邸內(nèi)物業(yè)管理費收取為：新建住宅物業(yè)管理服務(wù)費按0.70元平方米/月，原來XX花園局部按0.30元平方米/月收取，那么 58957平方米*0.70元/平方米/月*12月*90445715.00元 23400平方米*0.70元/平方米/月*12月*90176904元觀邸工程的全年管理費收入為：622619.00元全年收支相抵，每年虧損157236.50元。根據(jù)觀邸工程的實際情況，我公司設(shè)計了初步的管理方案。保證觀邸的物業(yè)管理工作到位，使得出現(xiàn)業(yè)主、開發(fā)商和物業(yè)管理企業(yè)都能多贏的局面。根據(jù)上面的預(yù)算得知，我公司提供專業(yè)物業(yè)管理服務(wù)每年需要開支779855.50元，年虧損157236.50元，出現(xiàn)如此巨額的虧損是由于提供的服務(wù)價值較高而收取的費用較低所至，同時是因為由于觀邸的檔次叫高而工程規(guī)模相對較小導(dǎo)致管理成本增高而難以控制的原因。為將觀邸工程能夠順利的開發(fā)完畢，其銷售狀況良好使得開發(fā)商回籠資金，同時打造一個良好的房產(chǎn)品