1、 PAGE 湯臣豪園（四期期）前期物業(yè)業(yè)管理合同總 則第一條 本合合同當事人委托方（以下簡簡稱甲方）上上海大道置業(yè)業(yè)有限公司法人代表： 徐徐 楓 注冊地地址：上海市市浦東新區(qū)居居里路1088號202室室聯(lián)系電話： 5508032288 受委托托方（以下簡簡稱乙方）：上海東湖物物業(yè)管理公司司 法人代代表： 李 風 注冊地地址：上?；椿春Ｖ新?887號永新大大廈60011室 聯(lián)系電電話：6466678800 根據(jù)有有關(guān)法律、法法規(guī)，在自愿愿、平等、協(xié)協(xié)商一致的基基礎(chǔ)上，甲方方將湯臣豪園園（四期）委委托乙方實行行前期物業(yè)管管理，訂立本本合同。 第二條條 物業(yè)基本本情況 物業(yè)類類型：商品房房住宅座落位

2、置：上海海市浦東新區(qū)區(qū)晨暉路8225弄1-770號占地面積：1332007.5平方米 建筑面面積：2333044.44平方米 （包包括地下室面面積388006.4平方方米為暫測值值） 第三條條 乙方提供供服務(wù)的受益益人為本物業(yè)業(yè)的全體業(yè)主主和物業(yè)使用用人，本合同同雙方均應(yīng)履履行本合同，承承擔相應(yīng)的責責任。委托管理事項 第四條條 房屋建筑筑共用部位的的維修、養(yǎng)護護和管理，包包括：樓蓋、屋屋頂、外墻面面、承重墻體體、樓梯間、走走廊通道、門門廳、金屬構(gòu)構(gòu)架及入口雨雨蓬等。 第五條條 共用設(shè)施施、設(shè)備的維維修、養(yǎng)護、運運行和管理，包包括：共用的的上下水管道道、落水管、污污水管、共用用照明、電梯梯、水泵

3、、小小區(qū)電視接收收系統(tǒng)、樓內(nèi)內(nèi)消防設(shè)施設(shè)設(shè)備和小區(qū)智智能化設(shè)施設(shè)設(shè)備等。 第六條條 公共設(shè)施施和附屬建筑筑物、構(gòu)筑物物的維修、養(yǎng)養(yǎng)護和管理，包包括道路、室室外上下水管管道、水箱、化化糞池、垃圾圾房、泵房、自自行車棚、停停車場。 第七條條 公共環(huán)環(huán)境衛(wèi)生，包包括房屋共用用部位的清潔潔衛(wèi)生，公共共場所的清潔潔衛(wèi)生、垃圾圾的收集。公公共綠地的養(yǎng)養(yǎng)護與管理。第八條 附屬屬配套建筑和和設(shè)施的維修修、養(yǎng)護和管管理。 第九條條 交通與車車輛停放秩序序的管理。 第十條條 維持公共共秩序，包括括巡視、門崗崗執(zhí)勤。對物物業(yè)周邊地區(qū)區(qū)的突發(fā)事件件負責的報警警。 第十一一條 管理與物物業(yè)相關(guān)的工工程圖紙、住住用戶檔案

4、與與竣工驗收資資料。 第十二二條 負責向業(yè)業(yè)主和物業(yè)使使用人收取物物業(yè)管理費。 第十三三條 業(yè)主和物業(yè)業(yè)使用人房屋屋自用部位、自自用設(shè)備及設(shè)設(shè)備的維修、養(yǎng)養(yǎng)護，在當事事人提出委任任時，乙方須須接受委托并并合理收費。 第十四四條 對業(yè)主和和物業(yè)使用人人違反湯臣臣豪園（四期期）管理公約約的行為，針針對具體行為為并根據(jù)情節(jié)節(jié)輕重，采取取批評、規(guī)勸勸、警告、制制止等措施。委托管理期限 委托管理期期限自20007年 1 月1日0時時起至小區(qū)全全部竣工投入使用用后二年止。管管理期限可以以根據(jù)湯臣豪豪園（四期）建建設(shè)工期和投投入使用時間間的實際情況況作相應(yīng)的調(diào)調(diào)整，屆時雙雙方再簽定協(xié)協(xié)議予以明確確。雙方權(quán)利

5、義務(wù) 第十六六條 甲方權(quán)利利義務(wù) 1、負負責制定湯湯臣豪園（四四期）管理公公約并與本本合同一起作作為售房合同同的附件要求求業(yè)主和物業(yè)業(yè)使用人作出出書面承諾并并予以遵守； 2、審審定乙方制定定的物業(yè)管理理方案； 3、檢檢查監(jiān)督乙方方管理工作的的執(zhí)行情況； 4、審審議乙方年度度管理計劃、資資金使用計劃劃及決算報告告；5、負責向乙方方提供管理用用房并配備必必要的工作設(shè)設(shè)施和生活設(shè)設(shè)施。 6、 負責歸集物物業(yè)管理所需需全部圖紙、檔檔案、資料，并并適時向乙方方提供。 7、當當業(yè)主和物業(yè)業(yè)使用人不按按規(guī)定交納物物業(yè)管理費時時，負責協(xié)助助催討。 9、對對乙方提出前前期工程方面面的合理整改改意見，應(yīng)負負責落實

6、整改改。 10、協(xié)協(xié)調(diào)、處理本本合同生效前前發(fā)生的管理理遺留問題。 11、協(xié)協(xié)助乙方做好好物業(yè)管理工工作和宣傳教教育、文化活活動。 第十七七條 乙方權(quán)利利義務(wù) 1、根根據(jù)有關(guān)法律律、法規(guī)及本本合同的約定定，制定物業(yè)業(yè)管理方案。 2、對對業(yè)主和物業(yè)業(yè)使用人違反反法規(guī)、規(guī)章章的行為，提提請有關(guān)部門門處理。 3、按按本合同第十十四條的約定定，對業(yè)主和和物業(yè)使用人人違反業(yè)主公公約的行為進進行處理。4、選聘專營公公司承擔本物物業(yè)的專項管管理業(yè)務(wù)，但但不得將本物物業(yè)的管理責責任轉(zhuǎn)讓給第第三方。5、負責編制房房屋、附屬建建筑物、設(shè)施施、設(shè)備、綠綠化的年度維維修養(yǎng)護計劃劃，經(jīng)雙方議議定后由乙方方組織實施。6、

7、向業(yè)主和物物業(yè)使用人告告知物業(yè)的使使用的有關(guān)規(guī)規(guī)定，當業(yè)主主和物業(yè)使用用人裝修物業(yè)業(yè)時，書面告告知有關(guān)限制制條件，辦理理有關(guān)裝修人人員出入小區(qū)區(qū)證件并負責責監(jiān)督。 7、每每六個月向全全體業(yè)主和物物業(yè)使用人公公布一次維修修養(yǎng)護費用收收支使用情況況。8、對本物業(yè)的的公共設(shè)施不不得擅自占用用和改變使用用功能，如需需擴建或完善善配套項目，須須與甲方協(xié)商商后報有關(guān)部部門批準方可可實施。9、本合同終止止時，乙方在在接到甲方移移交通知后十十個工作日內(nèi)內(nèi)向甲方移交交全部管理用用房（包括房房內(nèi)設(shè)施、辦辦公桌椅、文文件柜、電話話線等）及物物業(yè)管理的全全部檔案資料料。10、受甲方委委托為小區(qū)業(yè)業(yè)主辦理有關(guān)關(guān)入住手續(xù)

8、。物業(yè)管理服務(wù)要要求第十八條 乙乙方須按下列列約定，實現(xiàn)現(xiàn)管理目標； 1、在在小區(qū)各項硬硬件及入住率率均達到政府府規(guī)定標準并并且在政府評評選時間上吻吻合的前提下下，合同期內(nèi)內(nèi)，小區(qū)的管管理達到“上海市物業(yè)業(yè)管理優(yōu)秀小小區(qū)”的標準。2、業(yè)主和物業(yè)業(yè)使用人對乙乙方房屋外觀觀、設(shè)備運行行、房屋及設(shè)設(shè)施、設(shè)備的的維修，養(yǎng)護護、公共環(huán)境境、綠化、交交通秩序、保保安、急修、小小修方面的管管理滿意率平平均達到900以上。 物業(yè)管理服務(wù)費費用 第十九九條 物業(yè)管理費1、一層（不使使用電梯）公公寓的管理服服務(wù)費標準定定為每月人民民幣1.155元/平方米，有有地下室的一一、二層（使使用電梯）及及三層以上公公寓的管

9、理服服務(wù)費標準定定為每月人民民幣 1.770元/平方米（含含電梯運營費費），待房產(chǎn)產(chǎn)竣工，業(yè)主主入駐后可按按當時政府有有關(guān)規(guī)定予以以調(diào)整，管理理費用以如下下項目的開支支：管理處人員工資資福利；管理處通訊、差差旅、辦公費費用；清潔綠化費。市政費用（包括括垃圾、糞便便清運排污等等）。消防費用、保安安物耗；公共能耗（含電電梯水泵運行行費）和日常常維修費用；稅金；開辦費攤銷；物業(yè)管理公司利利潤（年300萬元）； 2、甲方方在售房時應(yīng)應(yīng)將管理費用用標準納入售售房合同，取取得業(yè)主認可可。3、出售率大于于85%（含含85%），甲甲方免交空房房管理費；出出售率小于885%，甲方方按標準管理理費的50%支付空房

10、管管理費。4、管理服務(wù)費費標準的調(diào)整整按國家有關(guān)關(guān)規(guī)定執(zhí)行。5、對業(yè)主和物物業(yè)使用人逾逾期交納物業(yè)業(yè)管理費的，乙乙方可以從逾逾期之日起每每天按應(yīng)交費費千分之三收收滯納金。 第二十十條 地面車位位使用管理費費按每月1550元/車位位的標準向車車位使用人收收取，地下車車位的租金歸歸車位的產(chǎn)權(quán)權(quán)人，地下車車位使用管理理費按每月人人民幣80元元/車位的標標準向車位使使用人收取。非非機動車的停停車管理費標標準屆時根據(jù)據(jù)實際情況由由雙方協(xié)商確確定。車位管管理費的收入入除車位管理理成本開支外外其余用于補補充管理費。 第二十十一條 乙方對業(yè)業(yè)主和物業(yè)使使用人的房屋屋自用部位、自自用設(shè)備及其其他特約服務(wù)務(wù)，由當

11、事人人按實際發(fā)生生的費用計付付。 第二十十二條 其他乙方方向業(yè)主和物物業(yè)使用人提提供的其它服服務(wù)項目的收收取標準屆時時由乙方與甲甲方協(xié)商確定定，張榜公布布并報物價局局備案。 房屋共用部部位、共用設(shè)設(shè)備、公共設(shè)設(shè)施的維修、養(yǎng)養(yǎng)護費用承擔：由由物業(yè)管理區(qū)區(qū)域內(nèi)的全體體業(yè)主按照各各自擁有的住住宅建筑面積積比例共同承承擔，費用在在物業(yè)維修基基金中列支。有有關(guān)維修基金金的管理辦法法根據(jù)政府相相關(guān)的規(guī)定執(zhí)執(zhí)行。 開辦費300萬元由甲方方墊付，今后后由乙方負責責分三年從管理費中中攤銷返回給給甲方（見附附表一）。違約責任 第二十十五條 甲方違反反本合同第十十六條的約定定，使乙方未未完成規(guī)定管管理目標，乙乙方有

12、權(quán)要求求甲方在一定定期限內(nèi)解決決，逾期未解解決的，乙方方有權(quán)終止合合同；造成乙乙方經(jīng)濟損失失的，甲方應(yīng)應(yīng)給予乙方經(jīng)經(jīng)濟賠償。 第二十十六條 乙方違反反本合同第四四章第十七條條和第五章的的約定，不能能完成管理目目標，甲方有有權(quán)要求乙方方限期整改，逾逾期未整改的的，甲方有權(quán)權(quán)終止合同；造成甲方經(jīng)經(jīng)濟損失的，乙乙方應(yīng)給予甲甲方經(jīng)濟賠償償。 第二十十七條 乙方違反反合同第六章章的約定，擅擅自提高收費費標準的，甲甲方有權(quán)要求求乙方清退；造成甲方經(jīng)經(jīng)濟損失的，乙乙方應(yīng)給予甲甲方經(jīng)濟賠償償。 第二十十八條 甲乙雙方方任何一方無無法律依據(jù)提提前終止合同同的，違約方方應(yīng)賠償對方方1000000元的違約約金；造成

13、對對方經(jīng)濟損失失的，應(yīng)給予予經(jīng)濟賠償。第八章 附 則 自本合同同生效后，乙乙方的管理人人員將根據(jù)甲甲方指示并視湯臣豪豪園（四期）的的建設(shè)情況適適時介入前期期物業(yè)管理工工作。A標段段前期人員費費用按下列辦辦法處理：1、本合同簽定定之日起至22005年111月，乙方方派出工程技技術(shù)人員介入入，人員費用用由乙方承擔擔。2、2005年年11月-業(yè)業(yè)主入住前一一個月，機電電工程人員及及保安清潔人人員按需要配配置，人員費費用由甲乙雙雙方各承擔550%。3、業(yè)主入住當當月，乙方全全部管理和服服務(wù)人員到位位，人員費用用全部由甲方方承擔。4、B標段和CC標段的前期期人員費用參參照A標段執(zhí)執(zhí)行。5、各標段的前前期

14、費用參見見附件二。第三十條 雙方可對本本合同的條款款進行補充，以以書面形式簽簽訂補充協(xié)議議，補充協(xié)議議與合同具有有同等效力。第三十一條 本合同之附附件均為合同同有效組成部部分。本合同同及其附件和和補充協(xié)議中中未規(guī)定的事事宜，均遵照照中華人民共共和國有關(guān)法法律、法規(guī)和和政策執(zhí)行。第三十二條 本合同執(zhí)行行期間，如遇遇不可抗力，致致使合同無法法履行時，雙雙方應(yīng)按有關(guān)關(guān)法律規(guī)定及及時協(xié)商處理理。 第三三十三條 本合同在履履行中如發(fā)生生爭議，雙方方應(yīng)協(xié)商解決決，協(xié)商不成成時，可以向向人民法院起起訴。 第三三十四條 本合同正文文八頁、附件件二頁，一式式四份，甲方方執(zhí)正付本各各二份，具有有同等法律效效力。第三十五條 本合同自簽簽訂之日起生生效。甲方：上海大道道置業(yè)有限公公司代表人：乙方：上海東湖湖物業(yè)管理公公司 代表人： 簽于 20055年 月月 日 上海開 辦 費單位：萬元序號名稱數(shù)量金額備注1辦公家具一批2.50辦公桌椅、文件件柜、保險箱箱等2電腦3臺1.