1、2022年8月全國商品住宅市場監(jiān)測月報(bào)目錄010203CONTENTS04本月觀點(diǎn)及政策匯總一線城市商品住宅市場二線城市商品住宅市場三、四線城市商品住宅市場01本月觀點(diǎn)及政策匯總PART本月觀點(diǎn)全國樓市整體熱度明顯下降：全國樓市整體趨冷。一線城市住宅成交規(guī)模同環(huán)比下降顯著，但不同城市 市場熱度分化依然明顯。其中上海樓市持續(xù)火熱，北京樓市也日漸回暖，而深圳和廣州樓市則較為冷淡；二 三四線城市住宅成交同環(huán)比亦下降明顯，雖然多數(shù)城市出臺(tái)一系列樓市新政刺激房地產(chǎn)市場，但轉(zhuǎn)好效果并 不明顯；從存量方面來看，一線城市整體去化周期在合理范圍，部分二線、三四線城市去化周期超過20個(gè) 月，市場去化壓力較大8月2

2、2日，5年期以上LPR報(bào)價(jià)再降15個(gè)基點(diǎn)，下調(diào)至4.3%，這是今年以來LPR第三次下調(diào)。 此前，央行降低首套房貸利率20個(gè)基點(diǎn)，此次LPR下調(diào)后降息效應(yīng)將疊加，房貸利率將進(jìn)一步下 調(diào)。宏觀經(jīng)濟(jì)層面上看，貨幣政策的流動(dòng)性依然保持在合理的區(qū)間范圍內(nèi)，體現(xiàn)了對經(jīng)濟(jì)下行壓力 的擔(dān)憂和貨幣支撐。從房地產(chǎn)行業(yè)來看，LPR最近幾個(gè)月多次下調(diào)，表明了要通過減少買房成本， 支持釋放合理性購房需求來刺激房地產(chǎn)市場逐步企穩(wěn)回暖的目標(biāo)數(shù)據(jù)快報(bào)8月，全國樓市整體熱度趨冷，一線城市成交規(guī)模同環(huán)比下降23%和22%，成交價(jià)格小幅上漲；二線城市成交規(guī)模較去年同比下 降49%，環(huán)比下降14%；三四線城市成交量同環(huán)比下降29%和

3、13%。一二三四線城市市場整體出現(xiàn)降溫趨勢，但不同城市的市場 熱度仍然呈現(xiàn)較為明顯的分化；從存量方面來看，一線城市整體去化周期在合理范圍，部分二線、三四線城市去化周期超過20個(gè) 月，市場去化壓力較大數(shù)據(jù)來源：數(shù)聯(lián)天下數(shù)據(jù)說明：紅色字體表示該數(shù)據(jù)環(huán)比有所上漲；綠色字體表示該數(shù)據(jù)環(huán)比有所下降區(qū)域40個(gè)監(jiān)測城市8月住宅市場情況成交面積（萬平米）同比環(huán)比成交價(jià)格（元/平米）同比環(huán)比成交金額（億元）同比環(huán)比一線城市233.7623%22%585496%0.1%1368.6218%22%二線城市838.8449%14%203207%3%1704.4845%16%三四線城市291.9429%13%18320

4、5%0.2%534.8326%13%熱點(diǎn)政策匯總杭州市：實(shí)施三孩家庭住房公積金優(yōu)惠政策8月1日，杭州住房公積金管理委員會(huì)發(fā)布通知，杭州市三孩家庭購買首套普通自住住房且首次申請住房公積金貸款的，貸款額度可按家庭當(dāng)期最高 貸款限額上浮20%確定。杭州市三孩家庭無房租賃住房提取住房公積金的，提取限額按規(guī)定額度標(biāo)準(zhǔn)上浮50%確定。北京市：老年家庭購房首付最低35%8月4日，北京市住建委發(fā)布多措并舉提升老年家庭居住品質(zhì)營造全齡友好型社區(qū)，將在今年北京第二批集中供地選取的三個(gè)試點(diǎn)建設(shè)全齡友好 住宅項(xiàng)目，試點(diǎn)還將為老年人群在首付、貸款等方面給予住房政策支持。文件指出老年家庭名下無住房且無在途貸款的，購買試點(diǎn)

5、項(xiàng)目普通住房執(zhí) 行首付比例35%、非普通住房執(zhí)行首付比例40%，以及相應(yīng)的貸款優(yōu)惠利率；購買試點(diǎn)項(xiàng)目140平方米以下住房的，按首套房首付比例35%、二套 房首付比例60%執(zhí)行；其子女可作為共同借款人申請貸款等等?；葜菔校菏滋灼胀ㄗ》渴赘侗壤抵?成8月15日，為配合惠州市調(diào)整房地產(chǎn)市場政策，按照“因城施策”原則，結(jié)合惠州市房地產(chǎn)市場形勢變化及政府調(diào)控要求，廣東市場利率定價(jià)自律 機(jī)制住房信貸工作小組形成決議，惠州居民家庭首次購買普通住房的商業(yè)性個(gè)人住房貸款，最低首付款比例調(diào)整為20%。對惠州居民家庭首次購買 非普通住房的商業(yè)性個(gè)人住房貸款，最低首付款比例按原政策執(zhí)行，即不低于30%。湖州市：鼓勵(lì)

6、國有企業(yè)收購困難房地產(chǎn)企業(yè)的滯銷房作為保障安置用房8月15日， 湖州市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展聯(lián)席會(huì)議辦公室發(fā)布關(guān)于持續(xù)促進(jìn)我市房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知。其中提到對困難房地產(chǎn)企業(yè)的 滯銷房，鼓勵(lì)國有企業(yè)收購，作為保障安置用房等。經(jīng)市全力促進(jìn)房地產(chǎn)持續(xù)平穩(wěn)健康發(fā)展專班認(rèn)定的出險(xiǎn)項(xiàng)目，參照恒大項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)處置方式，對 稅收等政策提供支持。海寧市：取消外地居民購房限制政策 新購房不再限售8月16日，浙江海寧市發(fā)布關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的意見。意見明確，對非本市戶籍居民家庭在海寧市購買住房的享有本市 戶籍居民家庭同等的購房政策。新購買的住房自取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證之日起即可轉(zhuǎn)讓。這也意味著外地居民今后

7、在海寧也可享有同等購房政策，同時(shí)新 購房不再限售；鼓勵(lì)和引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)，對非本市戶籍購房人實(shí)施無差別化住房信貸政策等。熱點(diǎn)政策匯總上海市：定向優(yōu)化臨港新片區(qū)人才購房政策，社保滿1年即可購房8月20日，上海市人民政府印發(fā)關(guān)于支持中國（上海）自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)臨港新片區(qū)加快建設(shè)獨(dú)立綜合性節(jié)點(diǎn)濱海城市的若干政策措施的通知根 據(jù)若干政策措施，上海定向優(yōu)化臨港新片區(qū)人才購房政策，在臨港新片區(qū)工作的非本市戶籍人才繳納個(gè)稅或社保滿1年及以上，在臨港新片區(qū)限 購1套住房，所購住房自合同網(wǎng)簽備案滿7年后可轉(zhuǎn)讓。同時(shí)，若干政策措施還進(jìn)一步優(yōu)化人才落戶政策，賦予臨港新片區(qū)引進(jìn)非上海生源應(yīng)屆 高校畢業(yè)生重點(diǎn)扶持用人單位推薦

8、權(quán)，建立和動(dòng)態(tài)調(diào)整適應(yīng)臨港新片區(qū)發(fā)展需要的重點(diǎn)專業(yè)目錄。深圳市：深圳大部分銀行首套房貸利率降至4.6%深圳地區(qū)銀行房貸利率已普遍按照新的5年期LPR報(bào)價(jià)降低15個(gè)基點(diǎn)。目前深圳大部分銀行房貸利率首套為LPR+30BP，二套為LPR+60BP。以最新 5年期LPR公布的4.3%計(jì)算，深圳大部分銀行首套房利率從4.75%降至4.6%，二套房利率從5.05%降至4.9%。深圳地區(qū)一家大行以及一家股份行個(gè) 貸經(jīng)理均表示，8月23日起新辦理發(fā)放的貸款首套、二套房貸利率分別降至4.6%、4.9%，此前為4.75%、5.05%。眉山市：一次性團(tuán)購新房最高可獲得5%優(yōu)惠購房款8月23日，據(jù)悉四川省眉山市住房和

9、城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布關(guān)于公開征求市外在眉團(tuán)購新建商品住宅配套政策(征求意見稿)意見的公告(簡稱征求意 見稿。征求意見稿顯示，市外黨政機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位和社會(huì)團(tuán)體在眉山市范圍內(nèi)一次性購買30套以上的新建商品住宅的，團(tuán)購主體除享受眉 山市現(xiàn)有統(tǒng)一的購房政策外，由住建部門協(xié)調(diào)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)再給予購房優(yōu)惠。一次性團(tuán)購30套以上的優(yōu)惠購房款的3%，一次性團(tuán)購50套以上的 優(yōu)惠購房款的4%，一次性團(tuán)購100套以上的優(yōu)惠購房款的5%，具體優(yōu)惠根據(jù)不同樓盤情況確定。福安市：二套房公積金貸款首付比例從50%降至30%8月29日，據(jù)悉福建省寧德市福安市發(fā)布福安市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局等九部門關(guān)于優(yōu)化房地產(chǎn)政策促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)

10、健康發(fā)展的若干措施。措施顯示，福安市將加大住房公積金貸款支持力度。按照國家生育政策生育二孩或三孩的家庭申請公積金貸款，雙職工繳存住房公積金的家庭最高貸款額度提高至80萬元，單職工繳存住房公積金的家庭最高貸款額度提高至45萬元。同時(shí)，降低二套房公積金貸款的首付比例要求。職工家庭 第二次申請使用住房公積金貸款或購買第二套住房，首付比例從50%降低至30%。宏觀房地產(chǎn)數(shù)據(jù)分析2022年1-8月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資90809億元，同比下降7.4%。其中住宅投資68878億元，下降6.9%。全國房地產(chǎn)開發(fā)投資已 連續(xù)5個(gè)月負(fù)增長，房地產(chǎn)行業(yè)面臨著持續(xù)增大的下行壓力，今年1-8月全國商品房市場銷售累計(jì)同比下

11、滑幅度有所收窄，但依舊 很大，全國樓市趨冷，購房者觀望情緒濃厚，買房積極性不強(qiáng)，房企資金鏈緊張，融資困難，投資意愿偏向謹(jǐn)慎數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局38.325.621.6 18.315 12.710.98.8 7.26.04.43.70.7-2.7-4-5.4 -6.4 -7.4-1001020304050全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增速104.963.848.136.327.721.515.911.3 7.34.8 1.9-9.6-13.8-20-.923.6-22.2-23.1-238.7133.488.568.252.438.930.722.816.611.8 8.5 4.8-19.3 -22.7-2

12、9.5-31.5-28.9-28.8-27.9-5002.650100150商品房銷售面積商品房銷售金額全國商品房銷售面積及銷售額增速區(qū)域全國各地區(qū)2022年1-8月房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售情況房地產(chǎn)開發(fā)投資（億元）同比（%）商品房銷售面積（萬平米）同比（%）商品房銷售額（億元）同比（%）東部地區(qū)49002-5.535593-25.849111-28.9中部地區(qū)19878-3.626279-17.118394-22.9西部地區(qū)19109-12.523388-23.216337-28.2東北地區(qū)2819-24.62630-35.72026-4002一線城市商品住宅市場PART010000200003

13、0000400005000060000700000100200300400500600700供應(yīng)面積(萬平米)成交面積(萬平米)成交均價(jià)(元/平米)萬平米元/平米一線城市商品住宅量價(jià)走勢月度8月，一線城市商品住宅市場供應(yīng)量回升，成交量則出現(xiàn)回落，價(jià)格趨勢平穩(wěn)；其中上海第三批次開盤已接近尾聲，第四批次新盤陸 續(xù)開啟認(rèn)購并積極入市，供應(yīng)量明顯上漲，成交量保持高位，北京商品住宅市場也在逐漸回暖，而深圳和廣州商品住宅市場成交量則 處于低位，樓市趨冷。本月一線城市商品住宅供應(yīng)回升至344.23萬平米，成交回落至233.76萬平米，成交均價(jià)小幅上漲至58549元/ 平米，趨勢平穩(wěn)一線城市商品住宅月度供求走

14、勢數(shù)據(jù)來源：數(shù)聯(lián)天下一線城市：北京、上海、廣州、深圳數(shù)據(jù)來源：數(shù)聯(lián)天下8月，上海商品住宅供應(yīng)規(guī)模均持續(xù)上漲，成交規(guī)模出現(xiàn)回落但仍舊處在高位，樓市交易持續(xù)火熱；本月上海第三批次樓盤集中入 市，該批次新盤多位于外環(huán)和郊環(huán)區(qū)域，成交表現(xiàn)十分可觀。截止月底共有17個(gè)新盤觸發(fā)積分，其中金隅外灘東岸，保利靜安天 悅，新湖上海青藍(lán)和仁恒海上源項(xiàng)目均是位于上海核心區(qū)域的10萬+豪宅項(xiàng)目。本月上海供應(yīng)量上漲至125.75萬平米，成交量下跌 至118.84萬平米，成交價(jià)格持續(xù)下跌至60694元/平米。隨著第四批次陸續(xù)開啟認(rèn)購并于九月集中入市，上海商品住宅市場預(yù)計(jì)將 持續(xù)保持較高熱度上海商品住宅市場供求及均價(jià)走勢0

15、10,00020,00030,00040,00050,00060,00070,000020406080100120140160元平米80,000萬平米180供應(yīng)面積(萬平米)成交面積(萬平米)成交均價(jià)(元/平米)典型城市商品住宅量價(jià)走勢上海典型城市商品住宅量價(jià)走勢深圳數(shù)據(jù)來源：數(shù)聯(lián)天下010,00020,00030,00040,00050,00060,00070,00080,0000204060801001208月，深圳供應(yīng)和成交規(guī)模持續(xù)下降，樓市回溫緩慢；全市商品住宅供應(yīng)量下降至38.74萬平米，成交量亦下降至28.93萬平米， 均價(jià)繼續(xù)下跌至57602元/平方米。本月深圳樓市交易保持在較低

16、水平，市場復(fù)蘇趨勢緩慢。為推動(dòng)樓市復(fù)蘇不少開發(fā)商已加快供 應(yīng)銷售節(jié)奏，推動(dòng)新盤項(xiàng)目積極認(rèn)購和開盤。預(yù)計(jì)9月深圳有19個(gè)住宅項(xiàng)目上市，其中不乏前海、光明等熱門樓盤。另外隨著央 行降息，深圳首套房貸利率下降至4.6%，二手房貸利率下降至4.9%，這讓購房者享受到更多利息優(yōu)惠，從而進(jìn)一步促進(jìn)合理住 房消費(fèi)需求的釋放深圳商品住宅月度供求及均價(jià)走勢萬平米元/平米14090,000供應(yīng)面積(萬平米)成交面積(萬平米)成交均價(jià)(元/平米)一線城市商品住宅庫存量及去化周期數(shù)據(jù)來源：數(shù)聯(lián)天下340.15349.97441.09448.001005.601069.031066.601096.9210.45.601

17、3.1319.5410.13.8721.8718.200.05.010.015.020.00.00200.00400.00600.00800.001000.00深圳2022年7月庫存2022年8月庫存上海廣州近三個(gè)月移動(dòng)去化周期（2022年7月）北京近三個(gè)月移動(dòng)去化周期（2022年8月）8月，一線城市供應(yīng)規(guī)模上漲，銷售規(guī)模下降，庫存有所增加，其中上海和北京樓市持續(xù)回暖，去化周期明顯縮短，而廣州去化周 期明顯變長并超過20個(gè)月，市場庫存壓力顯著一線城市商品住宅8月存量及去化周期萬平米1200.00月25.003二線城市商品住宅市場PART二線城市商品住宅量價(jià)走勢月度050001000015000

18、20000250000500100015002000250030003500供應(yīng)面積(萬平米)成交面積(萬平米)成交均價(jià)(元/平米)萬平米40008月，二線城市成交規(guī)模持續(xù)下降，多數(shù)二線城市樓市明顯遇冷；本月供應(yīng)微升至737.55萬平米，成交下降至838.84萬平米，均 價(jià)回落至20320元/平米。其中天津、鄭州、沈陽、武漢本月沒有成交，重慶、長春和青島等多數(shù)城市成交規(guī)模下降明顯，樓市較 為冷清二線城市商品住宅月度供求走勢元/平米注：此處二線城市為數(shù)據(jù)較全的20座二線城市，包括成都、大連、福州、杭州、合肥、濟(jì)南、南京、南寧、寧波、青島、廈門、沈陽、蘇州、天津、武漢、西安、長春、長沙、鄭州、重慶

19、數(shù)據(jù)來源：數(shù)聯(lián)天下典型城市商品住宅量價(jià)走勢合肥數(shù)據(jù)來源：數(shù)聯(lián)天下050001000015000020406080供應(yīng)面積(萬平米)成交面積(萬平米)成交均價(jià)(元/平米)8月，合肥商品住宅市場供應(yīng)規(guī)模明顯回升，成交規(guī)模和成交均價(jià)均明顯回落；樓市成交多集中在濱湖區(qū)、新站區(qū)和蜀山區(qū)。面積100-110平米和總價(jià)160-200萬房源成交占比最高。位于濱湖區(qū)的保利中交越秀天珺，置地悅璽和位于蜀山區(qū)的龍湖怡康湖城大 境項(xiàng)目網(wǎng)簽面積排名前三，是為成交主力。從合肥第三批次集中供地所發(fā)布的土拍新政來看，毛坯交付限制條件下，各區(qū)域地塊 毛坯限價(jià)普遍較之前上漲1790元/以上，濱湖地塊限價(jià)上漲近4000元/，幾乎與

20、之前的精裝標(biāo)準(zhǔn)下售價(jià)持平，此次政策調(diào)整，實(shí)際上將帶動(dòng)新一輪的價(jià)格上漲，購房者的購房成本將進(jìn)一步增加合肥商品住宅月度供求及均價(jià)走勢萬平米元/平米1402500012020000100典型城市商品住宅量價(jià)走勢寧波數(shù)據(jù)來源：數(shù)聯(lián)天下050001000015000200002500030000050100150200250300350供應(yīng)面積(萬平米)成交面積(萬平米)成交均價(jià)(元/平米)萬平米8月，寧波商品住宅市場供應(yīng)和成交規(guī)模出現(xiàn)持續(xù)下跌，成交均價(jià)也呈現(xiàn)出下降趨勢；本月寧波商品住宅供應(yīng)量下降至22.64萬平 米，成交量下降至50.9萬平米，成交均價(jià)下降至20088元/平米。本月寧波樓市成交在6月大

21、幅攀升后迎來兩連跌，在本月不出臺(tái) 重大樓市利好政策的情況下，金九銀十的實(shí)現(xiàn)將變得十分困難。從成交區(qū)域來看，鄞州區(qū)為市場成交主力。面積90-120平米和均 價(jià)2-3萬的房源成交占比最大，剛需房成交為主寧波商品住宅月度供求及均價(jià)走勢元/平米二線城市商品住宅庫存量及去化周期8月，二線城市中，沈陽，成都和重慶三城庫存超2000萬平米，大連，沈陽，濟(jì)南，鄭州，成都，南寧，廈門，重慶和長沙去化 周期均超過20個(gè)月，城市市場庫存壓力顯著；二線城市中合肥和杭州市場庫存和去化周期均處于低位，市場可適當(dāng)增加供應(yīng)滿足 合理需求93.2912.3320.6917.4813.9720.5973.6320.7828.49

22、24.7512.5536.6830.977.535.7832.5293.2910.8422.0017.4014.4617.0273.636.506.2420.7723.1026.8013.1944.3232.926.9960.00500.001000.001500.002000.002500.002022年7月庫存（萬平米）2022年8月庫存（萬平米）近3個(gè)月移動(dòng)去化周期（2022年7月）萬平米3000.00典型二線城市商品住宅8月存量及去化周期近3個(gè)月移動(dòng)去化周期（2022年8月）數(shù)據(jù)來源：數(shù)聯(lián)天下個(gè)月 100908070605040302010004三四線城市商品住宅市場PART三四線城市

23、商品住宅成交走勢8月，三四線城市商品住宅供應(yīng)規(guī)?；厣?，成交規(guī)模則持續(xù)下降，成交均價(jià)趨勢平穩(wěn)；本月三四線城市供應(yīng)回升至260.03萬平米，成交持續(xù)下跌至291.94萬平米。由于人口流失，經(jīng)濟(jì)放緩，產(chǎn)業(yè)發(fā)展單薄等問題三四線城市樓市復(fù)蘇疲軟。為此部分三四線 城市開始攤派公務(wù)員買房任務(wù)，并納入其政治考核，推動(dòng)部分公職優(yōu)先錄取購房畢業(yè)生以及鼓勵(lì)公職人員團(tuán)購買房數(shù)據(jù)來源：數(shù)聯(lián)天下萬平米三，四線城市商品住宅月度供求走勢元/平米200001800016000140001200010000800060004000200000200400600800100012001400供應(yīng)面積(萬平米)成交面積(萬平米)成交均價(jià)(元/平米)注：此處三四線城市為同策研究院重點(diǎn)監(jiān)測的14座三四線城市，包括東莞、佛山、惠州、溫州、珠海、常熟、昆山、太倉、江陰、煙臺(tái)、常德、瀘州、淮安、洛陽典型城市商品住宅成交走勢惠州數(shù)據(jù)來源：數(shù)聯(lián)天下萬平米8月，惠州商品住宅市場供應(yīng)規(guī)模回升，成交規(guī)模和成交均價(jià)均回落；本月惠州市相繼出臺(tái)一系列樓市利好政策，包括居民家庭首 次購買普通住房首付降至最低兩成，首套房貸利率調(diào)至最低4.1%等，開發(fā)商亦是緊跟利好政策加大優(yōu)惠折扣力度和促銷力度。但 惠州樓市表現(xiàn)依然不溫不火，樓盤競爭內(nèi)卷激烈，購房者普遍持觀望態(tài)度，市