1、江西南昌浙浙江大學(xué)學(xué)國家大大學(xué)科技技園配套公寓項項目產(chǎn)品品定位報報告上海繹凱博博才房地地產(chǎn)代理理有限公公司二零零五年年七月五五日委托方：江江西浙大大中凱科科技園發(fā)發(fā)展有限限公司受托方：上上海繹凱凱博才房房地產(chǎn)代代理有限限公司第一部分 市場篇篇第一章 政政策對南南昌市場場的影響響一、近期國國家和南南昌出臺臺重要政政策介紹紹隨著房地產(chǎn)產(chǎn)市場持持續(xù)升溫溫，面對對越來越越大的市市場風(fēng)險險，從220044年開始始，政府府部門開開始重點點調(diào)控房房地產(chǎn)市市場，采采取一系系列緊縮縮性宏觀觀調(diào)控政政策。特特別是今今年3月月份以來來，相關(guān)關(guān)政策連連續(xù)出臺臺，引發(fā)發(fā)市場頻頻繁震動動，其相相關(guān)政策策表述如如下：200

2、5年年3月116日，中中國人民民銀行宣宣布將現(xiàn)現(xiàn)行的住住房貸款款優(yōu)惠利利率回歸歸到同期期貸款利利率水平平，基準(zhǔn)準(zhǔn)利率調(diào)調(diào)整為66.122%，同同時實行行下限管管理。2005年年3月226日，國國務(wù)院下下發(fā)了關(guān)關(guān)于切實實穩(wěn)定住住房價格格的通知知。一一、高度度重視穩(wěn)穩(wěn)定住房房價格；二、切切實負(fù)起起穩(wěn)定住住房價格格的責(zé)任任：房價價提高到到政治高高度，建建立政府府負(fù)責(zé)制制，省政政府負(fù)總總責(zé)，對對住房價價格上漲漲過快，控控制不力力，要追追究有關(guān)關(guān)責(zé)任人人責(zé)任；三、大大力調(diào)整整住房供供應(yīng)結(jié)構(gòu)構(gòu)，調(diào)整整用地供供應(yīng)結(jié)構(gòu)構(gòu)，增加加普通商商品房和和經(jīng)濟(jì)住住房土地地供應(yīng)，并并督促建建設(shè)；四四、嚴(yán)格格控制被被動性住住

3、房需求求，主要要是控制制拆遷數(shù)數(shù)量；五五、正確確引導(dǎo)居居民合理理消費需需求；六六、全面面監(jiān)測房房地產(chǎn)市市場運行行；七、積積極貫徹徹調(diào)控住住房供求求的各項項政策措措施；八八、認(rèn)真真組織對對穩(wěn)定住住房價格格工作的的督促檢檢查。2005年年4月227日，國國務(wù)院總總理溫家家寶主持持召開國國務(wù)院常常務(wù)會議議，分析析當(dāng)前房房地產(chǎn)市市場形勢勢， HYPERLINK /2005-04-28/408582.htm 提出出八項措措施引導(dǎo)導(dǎo)和調(diào)控控房地產(chǎn)產(chǎn)市場（簡簡稱“新8條條”）。一一是強化化規(guī)劃調(diào)調(diào)控，改改善商品品房結(jié)構(gòu)構(gòu)。二是是加大土土地供應(yīng)應(yīng)調(diào)控力力度，嚴(yán)嚴(yán)格土地地管理。三三是加強強對普通通商品住住房和經(jīng)

4、經(jīng)濟(jì)適用用住房價價格的調(diào)調(diào)控，保保證中低低價位、中中小戶型型住房的的有效供供應(yīng)。四四是完善善城鎮(zhèn)廉廉租住房房制度，保保障最低低收入家家庭基本本住房需需求。五五是運用用稅收等等經(jīng)濟(jì)手手段調(diào)控控房地產(chǎn)產(chǎn)市場，特特別要加加大對房房地產(chǎn)交交易行為為的調(diào)節(jié)節(jié)力度。六六是加強強金融監(jiān)監(jiān)管。七七是切實實整頓和和規(guī)范市市場秩序序。八是是加強市市場監(jiān)測測，完善善市場信信息披露露制度。2005年年4月330日，國國務(wù)院七七部委聯(lián)聯(lián)合下發(fā)發(fā)關(guān)于于穩(wěn)定房房價工作作的意見見，主主要內(nèi)容容包括：規(guī)定自自20005年66月1日日起，國國家將調(diào)調(diào)整住房房轉(zhuǎn)讓環(huán)環(huán)節(jié)營業(yè)業(yè)稅政策策，對個個人購買買住房不不足2年年轉(zhuǎn)手交交易的，銷

5、銷售時按按其取得得的售房房收入全全額征收收營業(yè)稅稅，個人人購買普普通住房房超過22年（含含2年）轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)手交易易的，銷銷售時免免征營業(yè)業(yè)稅；對對個人購購買非普普通住宅宅住房超超過2年年（含22年）轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)手交易易的，銷銷售時按按其售房房收入減減去購買買房屋的的價款后后的差額額征收營營業(yè)稅。按照建設(shè)部等七部委關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的要求，南昌市擬定了普通住房的具體標(biāo)準(zhǔn)：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上、單套建筑面積在144平方米以下、實際成交價低于同級別土地上住宅均價的1.2倍以下。為便于操作將南昌市區(qū)劃分為4類：具體價格為每平方米建筑面積3600元、3000元、2500元、1800元。5月31日，

6、經(jīng)建設(shè)部、財政部、稅務(wù)總局確認(rèn)備案后對外公布。據(jù)南昌房管管局信息息中心工工作人員員介紹，從從31日日起，南南昌市房房地產(chǎn)市市場上進(jìn)進(jìn)行交易易的商品品房，逐逐步將在在房地產(chǎn)產(chǎn)交易中中心的網(wǎng)網(wǎng)上房地地產(chǎn)網(wǎng)站站上公布布。但目目前信息息網(wǎng)的數(shù)數(shù)據(jù)還比比較少，他他們將逐逐步補充充今年元元月1日日以后的的房產(chǎn)交交易數(shù)據(jù)據(jù)。據(jù)了解，目目前南昌昌建設(shè)的的經(jīng)濟(jì)適適用住房房包括城城東，城城南，城城西，城城北四個個小區(qū)，目目前建成成面積達(dá)達(dá)1566萬平方方米，但但建設(shè)規(guī)規(guī)模以及及發(fā)展速速度還是是比較緩緩慢。今今后幾年年，南昌昌準(zhǔn)備每每年計劃劃建設(shè)550660萬平平方米的的經(jīng)濟(jì)適適用住房房，其比比例將占占全市當(dāng)當(dāng)年房

7、地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)總量的的15%122%。6月1日至至今，南南昌市地地產(chǎn)交易易中心掛掛出5宗宗共7塊塊土地公公開出讓讓，其中中住宅用用地就有有6000余畝。據(jù)據(jù)了解，220044年南昌昌市區(qū)總總供應(yīng)商商品房用用地15500余余畝，220055年則計計劃出讓讓住房用用地45500畝畝。這就就是說，“國八條”后，南昌市住宅用地放量已經(jīng)占了全年土地計劃供應(yīng)量的1/7，也相當(dāng)于去年商品房供地總量的一半。二、政策性性質(zhì)類型型和背景景分析1、政策性性質(zhì)類型型分析從政策性質(zhì)質(zhì)看，主主要分為為五個方方面的政政策類型型：1）土地供供給政策策。限制制土地供供給，調(diào)調(diào)節(jié)土地地供給結(jié)結(jié)構(gòu)（增增加中低低價房和和經(jīng)濟(jì)適適用房土

8、土地供給給），規(guī)規(guī)范土地地轉(zhuǎn)讓，防防止土地地囤積。2）金融政政策。包包括利率率政策、匯匯率、貸貸款首付付額度和和不同物物業(yè)貸款款安排。3）財政稅稅收政策策。包括括間接稅稅和直接接稅，在在交易環(huán)環(huán)節(jié)和最最終環(huán)節(jié)節(jié)進(jìn)行稅稅收調(diào)控控。所得得稅屬于于直接稅稅，而營營業(yè)稅、契契稅、房房產(chǎn)稅（尚尚未推出出）則屬屬于間接接稅，在在持有和和交易環(huán)環(huán)節(jié)征收收。4）結(jié)構(gòu)調(diào)調(diào)節(jié)政策策。增大大中低價價商品房房和經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用房房市場供供給，控控制高價價房市場場供給。5）市場規(guī)規(guī)范政策策。規(guī)范范市場交交易買賣賣，增強強市場透透明度，防防止暗箱箱操作和和非法行行為。從已經(jīng)推出出的這五五個方面面的政策策看，土土地供給給政策和和

9、結(jié)構(gòu)調(diào)調(diào)節(jié)政策策為市場場供給調(diào)調(diào)控政策策類（即即限制市市場供給給和調(diào)節(jié)節(jié)供給結(jié)結(jié)構(gòu)），而而金融政政策和財財政稅收收政策為為需求調(diào)調(diào)控政策策類（限限制市場場需求）。從從出臺政政策看，政政府的需需求調(diào)節(jié)節(jié)政策市市場影響響力遠(yuǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于供供給調(diào)控控政策。政府的供給給調(diào)控政政策目的的是通過過結(jié)構(gòu)調(diào)調(diào)節(jié)，限限制土地地投機，增增加中低低價房市市場供給給比重，從從而化解解房價泡泡沫，使使房地產(chǎn)產(chǎn)平穩(wěn)回回落。但但是從實實際結(jié)果果看，初初期的土土地限制制政策適適得其反反，導(dǎo)致致房價不不降反升升，最新新推出的的加大經(jīng)經(jīng)濟(jì)適用用房供給給政策，效效果并不不明顯。需求調(diào)節(jié)政政策目的的是抑制制投機需需求的過過渡膨脹脹，增加

10、加投機成成本，提提高投機機門檻，從從而降低低市場投投機，化化解市場場虛高泡泡沫，穩(wěn)穩(wěn)定市場場。從新出臺的的政策看看，針對對投機者者和交易易環(huán)節(jié)的的緊縮調(diào)調(diào)控意圖圖非常明明顯。政政府采取取的還是是以局部部調(diào)控為為主。2、出臺順順序分析析政策的出臺臺順序反反映政府府對房地地產(chǎn)市場場調(diào)控的的走向。從從政府出出臺政策策順序看看，政府府對房地地產(chǎn)調(diào)控控的政策策導(dǎo)向順順序為：征收營業(yè)稅，調(diào)高契稅征收營業(yè)稅，調(diào)高契稅金融政策金融政策市場規(guī)范政策土地政策土地政策市場規(guī)范政策結(jié)構(gòu)調(diào)節(jié)政策限制土地供給，迫使開發(fā)商囤積土地迅速開發(fā)財政稅收政策提高房貸利率金融政策金融政策市場規(guī)范政策土地政策土地政策市場規(guī)范政策結(jié)構(gòu)調(diào)

11、節(jié)政策限制土地供給，迫使開發(fā)商囤積土地迅速開發(fā)財政稅收政策提高房貸利率限制開發(fā)信貸，提高利率和首付比例限制開發(fā)信貸，提高利率和首付比例土地政策增加中低價房土地供給土地政策增加中低價房土地供給增加中低價房和經(jīng)濟(jì)適用房供給，限制高價房供給增加中低價房和經(jīng)濟(jì)適用房供給，限制高價房供給從出臺政策策過程看看，呈現(xiàn)現(xiàn)出以下下幾個方方面的特特點：）單一調(diào)調(diào)控轉(zhuǎn)向向“多拳出出擊”在去年，政政府重點點從一級級市場調(diào)調(diào)控房地地產(chǎn)，控控制土地地投機和和地價，迫迫使囤積積土地的的開發(fā)商商盡快開開發(fā)，增增加市場場供給，以以期通過過這來控控制房價價，調(diào)控控需求。但但實際上上卻適得得其反，它它加速了了開發(fā)商商企業(yè)兩兩級分化

12、化，大企企業(yè)的市市場控制制力增強強，進(jìn)一一步增強強市場信信心。土土地供給給則限制制了房地地產(chǎn)供給給，導(dǎo)致致房價預(yù)預(yù)期進(jìn)一一步上漲漲。單一的政策策調(diào)價在在市場極極度繁榮榮的形勢勢下，力力度有限限，往往往能夠被被市場通通過各種種手段抵抵消。因因此，政政府開始始轉(zhuǎn)入綜綜合調(diào)節(jié)節(jié)，多拳拳出擊。從從今年推推出的政政策看，政政府開始始從一級級、二級級、三級級市場同同時出擊擊，供給給、需求求綜合調(diào)調(diào)控，財財政、金金融雙向向結(jié)合。）政策力力度不斷斷加大除了調(diào)節(jié)的的綜合性性外，政政策的力力度不斷斷加大，月日的加加息，以以及后來來的首付付提高，導(dǎo)導(dǎo)致購買買者貸款款門檻提提高，貸貸款成本本增大。而而月日七七部委聯(lián)聯(lián)

13、合意見見，引發(fā)發(fā)市場劇劇烈地震震，拋盤盤激增，成成交急劇劇萎縮，資資金實力力較弱的的投機者者紛紛動動搖。由由此看來來，政府府打壓投投機的決決心越來來越強。）調(diào)節(jié)目目標(biāo)越來來越明確確早期的政策策是總體體調(diào)控，并并沒有嚴(yán)嚴(yán)格區(qū)分分對不同同角色的的不同調(diào)調(diào)控。其其結(jié)果就就是正常常需求者者和投機機者、關(guān)關(guān)系國計計民生的的中低價價房和奢奢侈消費費的高價價房遭受受同等打打擊。為為了保社社會和經(jīng)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定定，政府府不敢采采取過大大力度的的政策，因因此，收收效甚微微。從最最近出臺臺的政策策看，政政府的調(diào)調(diào)節(jié)目標(biāo)標(biāo)開始明明晰，針針對性大大大增強強。增加加經(jīng)濟(jì)適適用房和和中低價價房及其其用地的的供給，嚴(yán)嚴(yán)格限制制高

14、價房房及其用用地，營營業(yè)稅征征收就是是針對投投機者而而設(shè)計的的。后續(xù)續(xù)政策的的推出肯肯定會沿沿著這個個方向繼繼續(xù)下去去，因此此，可以以稱為結(jié)結(jié)構(gòu)性緊緊縮政策策。隨著著調(diào)節(jié)目目標(biāo)的明明確，政政策的調(diào)調(diào)節(jié)力度度大大增增強，效效果突出出。三、政策影影響下南南昌房地地產(chǎn)市場場表現(xiàn)及及影響1、房地產(chǎn)產(chǎn)投資狀狀況2005年年1-55月份南南昌市房房地產(chǎn)開開發(fā)投資資額為223.993億元元，較上上年同期期增長44.9%，比去去年同期期增幅相相比，下下降了557.33個百分分點。其其中：商商品房建建設(shè)投資資額177.766億元，較較上年同同期增長長2.995%，與與去年同同期增幅幅相比，下下降幅度度較大。房房

15、地產(chǎn)投投資增幅幅大幅回回落，顯顯示南昌昌市房地地產(chǎn)市場場逐漸趨趨于理性性。2、新建商商品房供供求狀況況2005年年1-55月份南南昌市市市區(qū)核準(zhǔn)準(zhǔn)商品房房上市面面積1116.557萬MM2，較上上年同期期增長11.8%，其中中商品住住宅1005.559萬MM2，較上上年同期期增長113.77%；完完成商品品房交易易面積1101.9萬MM2，較上上年同期期下降110.55%，其其中商品品住宅交交易面積積91.6萬MM2，同比比下降88.5%。表1：新建建商品房房供應(yīng)狀狀況價格（元/M22）供應(yīng)量（M2）所占比例（%）單套面積（M2）供應(yīng)量（M2）所占比例（%）1500以以下5.925.660以下

16、3.23.01500-200005.285.060-8003.573.42000-250004.063.880-10009.38.82500-3000039.81137.7100-112020.819.73000-3400028.16626.7120-115048.96646.44000-5000022.36621.2150-118014.91114.15000以以上00180以上上4.864.6表2：新建建商品房房需求狀狀況價格（元/M22）預(yù)銷售量（M2）所占比例（%）單套面積（M2）預(yù)銷售量（M2）所占比例（%）1500以以下10.711.760以下2.993.31500-200006.

17、977.660-8001.671.82000-250007.828.580-100014.015.32500-3000020.222.1100-112014.615.93000-3400034.31137.5120-115033.42236.54000-500007.318.0150-118013.74415.05000以以上4.284.6180以上上11.212.2上述數(shù)據(jù)顯顯示南昌昌商品房房市場結(jié)結(jié)構(gòu)性矛矛盾比較較突出。高高價位、大大戶型住住房所占占比例較較大，從從商品住住房供應(yīng)應(yīng)情況看看，20005年年1-55月單價價在每平平方米330000元以上上的高價價房供應(yīng)應(yīng)量占總總量的447.9

18、9%，單單套面積積在1220M2以上的的占總量量的655.1%；從預(yù)預(yù)銷售情情況看，2005年1-5月單價在每平方米3000元以上的占總銷量的72.2%，單套建筑面積在120M2以上的占總銷量的63.7%。3、商品房房價格狀狀況2005年年一季度度南昌市市市區(qū)商商品住房房預(yù)銷售售均價為為28771元/M2，較上上年同期期上漲99.1%；1-44月份為為30226元/M2，同比比上漲113.114%；1-55月份為為29996元/M2，同比比上漲113.336%，房房價走勢勢基本平平穩(wěn)。房價上漲原原因主要要有：供應(yīng)結(jié)構(gòu)不不盡合理理。市場場上大戶戶型、高高價位商商品住房房居多，中中小戶型型、中低低

19、價位普普通商品品住房供供應(yīng)量減減少。高價位住房房集中上上市。由由于受66月1日以后后國家取取消對非非普通住住房稅收收優(yōu)惠政政策的影影響，55月份南南昌市商商品住房房特別是是大戶型型、高價價位的商商品住房房的成交交量集聚聚放大，5月份市區(qū)共預(yù)銷售商品住房2512套，面積9.49萬M2，較上年同期相比分別增長了46.47%和67.39%，高價位商品住房的集中上市，一定程度上拉高了商品住房的均價水平。4、新建商商品住房房購買對對象狀況況2005年年1-55月南昌昌市市區(qū)區(qū)交易的的91.6萬MM2商品住住宅中，南南昌市居居民購買買的為667.11萬M2，比重重達(dá)733%；外外地居民民購買的的為244.

20、5萬萬M2，比重重為277%。近年來，隨隨著經(jīng)濟(jì)濟(jì)快速發(fā)發(fā)展和花花園城市市建設(shè)步步伐的加加快，南南昌市的的居住環(huán)環(huán)境不斷斷改善，作作為省會會城市的的輻射功功能日益益顯現(xiàn)，吸吸引了外外地、特特別是省省內(nèi)其它它地市的的人士紛紛紛前來來購房置置業(yè)，外外地居民民購房的的比重逐逐年上升升。從購房目的的來看，以以自住為為主，但但置業(yè)投投資的比比重逐年年上升。置置業(yè)投資資的比重重的增大大，一方方面說明明投資者者看好南南昌市的的房地產(chǎn)產(chǎn)市場，另另一方面面，如投投資購房房比重增增長過快快，對南南昌市房房地產(chǎn)市市場的持持續(xù)健康康發(fā)展有有一定的的負(fù)面影影響。5、商品房房空置情情況2005年年1-55月南昌昌市商品品

21、房空置置面積99.222萬M2，較上上年同期期下降119.881%，其其中商品品住宅空空置5.44萬萬M2，較上上年同期期下降220.66%。從從空置原原因分析析，主要要是交通通不便、配配套設(shè)施施不全、設(shè)設(shè)計落后后等。6、存量房房交易狀狀況2005年年1-55月南昌昌市市區(qū)區(qū)共完成成存量房房交易887077套，同同比增長長24.85%，面積積75.08萬萬M2，較上上年同期期增長111.441%，其其中存量量住房880144套，面面積644.100萬M2，分別別較上年年增長119.550%和和20.44%，房改改房上市市交易339177套，面面積266.744萬M2，較上上年同期期分別增增長2

22、00.788%和19.21%。受6月1日日起2年以內(nèi)內(nèi)二手房房交易征征收全額額營業(yè)稅稅政策的的影響，5月份存量住房交易大幅增長，市區(qū)共成交2283套，較上年同月增長67.99%，交易面積19.66萬M2，較上年同月增長61.63%。四、政策影影響下的的南昌房房地產(chǎn)市市場總結(jié)結(jié)及趨勢勢預(yù)判1、市場總總結(jié)市場總體發(fā)發(fā)展較為為穩(wěn)定，受受政策影影響不明明顯。新新建商品品房供求求基本保保持平衡衡，價格格較20004年年同期穩(wěn)穩(wěn)定上漲漲。新建商品房房市場結(jié)結(jié)構(gòu)性矛矛盾依然然突出，適適合百姓姓居住的的經(jīng)濟(jì)型型住房比比例還有有待提升升。存量房市場場近期表表現(xiàn)強勁勁，成交交量迅速速激增。購房者置業(yè)業(yè)目的以以居住

23、為為主，投投資性購購房趨于于合理范范圍。 2、趨勢預(yù)預(yù)判政策影響性性將逐漸漸顯現(xiàn)，隨隨著6.1征收收營業(yè)稅稅政策的的實施，二二手房交交易量會會有所下下降。新建商品房房市場供供應(yīng)結(jié)構(gòu)構(gòu)面臨調(diào)調(diào)整，經(jīng)經(jīng)濟(jì)型住住宅上市市量將有有所上升升。房型型面積適適當(dāng)下降降，銷售售價格上上漲幅度度減小。在宏觀調(diào)控控政策下下，南昌昌購買人人群將趨趨于理性性，開發(fā)發(fā)高品質(zhì)質(zhì)的商品品房將受受到市場場青睞。宏觀調(diào)政策策將抑制制高檔住住宅市場場，對普普通商品品房，特特別是低低價住宅宅會采取取政策性性鼓勵。第二章 南南昌房地地產(chǎn)市場場分析一、南昌房房地產(chǎn)市市場運行行基礎(chǔ)分分析1、南昌總總體經(jīng)濟(jì)濟(jì)環(huán)境南昌經(jīng)濟(jì)已已經(jīng)連續(xù)續(xù)多年保

24、保持兩位位數(shù)字的的高速發(fā)發(fā)展， 20003年全全國“非典”肆虐之之時，南南昌經(jīng)濟(jì)濟(jì)仍勢不不可擋，并并以166.5%增長幅幅度達(dá)到到歷史最最高點。投投資環(huán)境境的優(yōu)化化、合理理政策的的出臺猶猶如一張張溫床，滋滋潤著南南昌各項項產(chǎn)業(yè)的的發(fā)展， 20004年，南南昌經(jīng)濟(jì)濟(jì)以166.5%的增長長幅度，高高居全國國27個個省會城城市中二二甲的位位置，南南昌正逐逐步被熟熟悉和關(guān)關(guān)注，同同時日益益高漲的的經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展給南南昌的城城市建設(shè)設(shè)帶來勃勃勃生機機。也為為正處在在上升期期的房地地產(chǎn)業(yè)奠奠定了堅堅實的基基礎(chǔ)。根根據(jù)國內(nèi)內(nèi)外研究究表明，房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)的發(fā)展展總是隨隨著城市市經(jīng)濟(jì)的的發(fā)展而而發(fā)展，并并隨著城城市經(jīng)

25、濟(jì)濟(jì)發(fā)展的的波動而而波動，且且呈現(xiàn)出出相當(dāng)明明顯的112年的的滯后效效應(yīng)，南南昌多年年的經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展，使使得房地地產(chǎn)發(fā)展展基礎(chǔ)牢牢靠，未未來前景景看好。2、居民收收入分析析2002年年20005年南南昌市居居民人均均可支配配收入表表表22指標(biāo)年份人均可支配配收入（元元）收入漲幅2002年年702113.1%2003年年779311%2004年年874412.2% 數(shù)據(jù)據(jù)來源：上海繹繹凱博才才房地產(chǎn)產(chǎn)代理有有限公司司人均可支配配收入水水平的高高低，決決定著購購買力的的大小和和支付能能力的增增強。對對于房地地產(chǎn)投資資來說，人人均可支支配收入入水平直直接決定定著房地地產(chǎn)產(chǎn)品品的發(fā)展展空間和和購買群群體

26、的大大小。南南昌居民民人均可可支配收收入持續(xù)續(xù)增加，為為房地產(chǎn)產(chǎn)的穩(wěn)步步發(fā)展提提供了強強有力的的保障。3、人口狀狀況分析析城市的人口口，決定定著一個個城市房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)特別是是住宅類類物業(yè)的的市場需需求總額額。根據(jù)據(jù)南昌統(tǒng)統(tǒng)計局統(tǒng)統(tǒng)計資料料，20003年年底，南南昌市戶戶籍總?cè)巳丝诩s為為4500.777萬人，到到20004年底底再次統(tǒng)統(tǒng)計時，戶戶籍人口口增加110萬，若若按20003年年人均住住房面積積18的標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)計算，人人口增長長對住房房市場將將直接產(chǎn)產(chǎn)生近1180萬萬的潛潛在需求求。同時時人口的的增長也也意味著著城市化化，南昌昌城市化化進(jìn)程腳腳步的加加快，將將有力拉拉動房地地產(chǎn)業(yè)的的迅猛發(fā)發(fā)

27、展。結(jié)論：南昌經(jīng)濟(jì)持持續(xù)高速速增長將將使南昌昌房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)處于于總量增增長時期期，這是是南昌市市房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)持續(xù)續(xù)、健康康發(fā)展的的內(nèi)在動動力；人人民生活活水平的的日益提提高，城城市化進(jìn)進(jìn)程腳步步加快將將使南昌昌房地產(chǎn)產(chǎn)市場需需求總量量不斷增增加，也也是南昌昌房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)穩(wěn)、有序序發(fā)展的的外在拉拉力，總總體看來來，南昌昌房地產(chǎn)產(chǎn)運行基基礎(chǔ)牢靠靠。二、南昌房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)在城市市經(jīng)濟(jì)中中的地位位南昌國內(nèi)生生產(chǎn)總值值與房地地產(chǎn)業(yè)生生產(chǎn)總值值對比表21指標(biāo)年份生產(chǎn)總值（億億元）比上年增長長其中房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的生生產(chǎn)總值值（億元元）房地產(chǎn)業(yè)生生產(chǎn)總值值占生產(chǎn)產(chǎn)總值的的比例2002552.33713.8%13.01

28、12.3%200363615.1%274.2%2004770.44616.5%425.4%數(shù)據(jù)來源：上海繹繹凱博才才房地產(chǎn)產(chǎn)代理有有限公司司數(shù)據(jù)顯示，南南昌房地地產(chǎn)業(yè)在在南昌整整個經(jīng)濟(jì)濟(jì)中的地地位日益益凸顯，對對經(jīng)濟(jì)的的貢獻(xiàn)值值已經(jīng)越越來越大大，政府府出臺的的20004年年南昌房房地產(chǎn)分分析報告告表明明南昌房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)正成為南南昌支柱柱產(chǎn)業(yè)之之一，并并受到政政府的強強烈關(guān)注注。地位位決定未未來，類類似南昌昌這種經(jīng)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)礎(chǔ)薄弱，財財政收入入低微、產(chǎn)產(chǎn)業(yè)生存存能力差差的城市市，絕不不會輕易易放棄房房地產(chǎn)這這個新新新高效產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，南南昌市政政府也必必將抓住住此次契契機，不不斷加強強監(jiān)管力力度，制制定

29、更多多、更合合理的政政策來維維護(hù)和促促進(jìn)房地地產(chǎn)市場場的健康康長遠(yuǎn)發(fā)發(fā)展，使使房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)持續(xù)續(xù)成為南南昌經(jīng)濟(jì)濟(jì)的重要要支撐，有有了政府府導(dǎo)向，南南昌房地地產(chǎn)的穩(wěn)穩(wěn)定發(fā)展展將更有有保障。三、南昌房房地產(chǎn)市市場總體體回顧1、房地產(chǎn)產(chǎn)市場供供求分析析年數(shù) 內(nèi)內(nèi)容供應(yīng)量成交量供求比2002年年110萬122萬1：1.0092003年年250萬203萬1：0.882004年年211萬244.882萬1：1.116說明：數(shù)據(jù)據(jù)內(nèi)容截截取商品品住宅部部分。數(shù)據(jù)來源：上海繹繹凱博才才房地產(chǎn)產(chǎn)代理有有限公司司南昌市總體體供大于于求，220033年市場場供過于于求的原原因有三三點，一一是在220011年、2200

30、22年南昌昌房地產(chǎn)產(chǎn)市場回回暖跡象象面前，特特別是220022年的市市場形勢勢證明，帶帶給更多多開發(fā)商商信心，老老開發(fā)企企業(yè)紛紛紛擴大投投資規(guī)模模，新的的資金大大量向房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)聚集，直直接導(dǎo)致致20003年市市場供應(yīng)應(yīng)的空前前增長；二是房房地產(chǎn)開開發(fā)集中中在市中中心，房房地產(chǎn)項項目定位位高，供供應(yīng)結(jié)構(gòu)構(gòu)的變化化抑制了了部分購購房需求求；三是是在20003年年大記事事中，非非典橫行行，整個個“5.11”房地產(chǎn)產(chǎn)黃金銷銷售周期期被錯過過，縮短短了全年年的房地地產(chǎn)銷售售時間。在在市場供供應(yīng)不斷斷增加，實實際需求求又日益益縮小的的不利條條件下，市市場出新新短期的的供大于于求也是是在所難難免，然然而，

31、一一場席卷卷全國的的（國務(wù)務(wù)院“18”號文件件，“1211”號文件件兩條）宏宏觀調(diào)控控政策出出臺，猶猶如一場場及時雨雨，市場場很快平平靜下來來，很大大程度上上確保了了南昌220044年房地地產(chǎn)穩(wěn)定定發(fā)展，市市場需求求再上新新臺階。2、房地產(chǎn)產(chǎn)價格分分析中部五省會會城市220044年收入入房價對對比表城市內(nèi)容南昌武漢長沙合肥鄭州可支配收入入8744元元9564元元110211元8610元元9667元元商品住宅均價2321元元/平方方米2836元元/平方方米2391元元/平方方米2577元元/平方方米2327元元/平方方米房價收入比比1：0.2261：0.2291：0.2221：0.2291：0.

32、224數(shù)據(jù)來源：上海繹繹凱博才才房地產(chǎn)產(chǎn)代理有有限公司司類比中部五五省會城城市，南南昌房價價、收入入比處于于比較中中間的位位置，說說明根據(jù)據(jù)南昌現(xiàn)現(xiàn)有的居居民收入入情況，商商品住宅宅價格還還是比較較合理的的。3、未來市市場增量量分析2004年年，南昌昌市房地地產(chǎn)投資資完成885.22億元，占占全省房房地產(chǎn)投投資13（全全省房地地產(chǎn)投資資完成2242.84億億元），占占南昌市市固定資資產(chǎn)投資資的比重重達(dá)266.4；南昌昌市商品品房新開開工面積積達(dá)3779萬平平方米，加上跨年度施工的項目，2004年南昌市商品房施工面積首次突破1000萬平方米，達(dá)1067萬平方米，較上年增長61.7，其中商品住宅施

33、工面積達(dá)791萬平方米，較上年增長43.8。超量的施工面積，預(yù)示著南昌房地產(chǎn)市場即將進(jìn)入全面爆發(fā)時期，同時伴隨而來的殘酷市場競爭，其中住宅產(chǎn)品的激烈競爭將不可避免。4、市場購購買客戶戶群分析析表41年數(shù)內(nèi)容2003年年2004年年南昌人購買買商品房房比例78%73%外地人購買買商品房房比例22%27%外地人購買買住宅比比例24%26%說明：外地地人購買買住宅比比例是指指外地人人累計購購買總量量占南昌昌當(dāng)年住住宅銷售售總量的的比數(shù)據(jù)來源：上海繹繹凱博才才房地產(chǎn)產(chǎn)代理有有限公司司南昌購房人人群的外外延化，正正是南昌昌高速經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展展和南昌昌區(qū)位優(yōu)優(yōu)勢雙重重作用的的結(jié)果，同同時也受受到外地地品牌開開

34、發(fā)企業(yè)業(yè)連動開開發(fā)效應(yīng)應(yīng)所帶來來的部分分外地追追隨客戶戶影響。消消費人群群的擴融融，一方方面將促促使南昌昌房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)求求新、求求變，激激發(fā)創(chuàng)新新能力，提提升整個個行業(yè)的的發(fā)展水水平；另另一方面面外來人人所帶來來的新的的生活習(xí)習(xí)性、生生活方式式將濡染染南昌當(dāng)當(dāng)?shù)鼐用衩?，提升升居民生生活品質(zhì)質(zhì)和對新新事物的的接受能能力；三三是外地地購房人人群的加加入，適適當(dāng)?shù)耐馔鈦硐M費需求有有利于促促進(jìn)房地地產(chǎn)市場場繁榮，激激活了市市場熱度度。在購購買產(chǎn)品品中，外外地人傾傾向于中中高檔住住宅產(chǎn)品品，此類類人群的的增加，將將在一定定程度上上支撐南南昌高端端產(chǎn)品市市場。5、市場供供應(yīng)結(jié)構(gòu)構(gòu)分析2004年年南昌市市

35、區(qū)合計計預(yù)銷售售商品住住宅2116萬平方方米（不不含紅谷谷灘新區(qū)區(qū)政策性性定向商商品房），其其中均價價在20000元元平方方米以下下的只有有31.85萬萬平方米米，占總總量的114.77%，全部部分布在在離城區(qū)區(qū)遠(yuǎn)的灣灣里區(qū)和和昌北開開發(fā)區(qū)，單單套建筑筑面積在在95平平方米以以下的227.880萬平平方米，占占總量的的12.9%；均價價在30000元元平方方米以上上的面積積達(dá)到881.552萬平平方米，占占總量的的37.7%，單套套建筑面面積在1150平平方米以以上的666.775萬平平方米，占占總量的的30.9%。統(tǒng)計數(shù)數(shù)據(jù)已經(jīng)經(jīng)表明，南南昌房地地產(chǎn)市場場供應(yīng)結(jié)結(jié)構(gòu)存在在不夠合合理表現(xiàn)現(xiàn)。每

36、個個城市中中，購房房人群就就如同社社會階層層一樣，呈呈現(xiàn)金字字塔的狀狀態(tài)，即即普通購購買客戶戶處在底底層，是是最多的的，越向向上，高高端客戶戶群就越越少，正正常的市市場情況況是普通通住宅供供應(yīng)大于于高檔住住宅，南南昌目前前的市場場上普通通住宅和和中高檔檔住宅出出現(xiàn)倒掛掛，實屬屬不正常常。但造造成結(jié)構(gòu)構(gòu)不合理理的現(xiàn)狀狀，有其其特殊性性，南昌昌 20004年年的房地地產(chǎn)項目目中700%的樓樓盤位于于市中心心，城市市土地的的稀缺性性，直接接導(dǎo)致了了開發(fā)成成本的增增加，另另外不少少開發(fā)商商為追求求價值最最大化，檔檔次定位位傾向于于高檔，最最后形成成的價格格自然就就只能針針對市場場高端客客戶群。在南昌現(xiàn)

37、有有的供應(yīng)應(yīng)結(jié)構(gòu)條條件下，政政府可能能會通過過宏觀調(diào)調(diào)控予以以平和，高高端住宅宅的政策策影響不不可避免免。同時時相對有有限的南南昌高端端客戶群群，又正正逐步被被市場消消化，高高檔產(chǎn)品品競爭已已經(jīng)白熱熱化，未未來市場場再做高高端產(chǎn)品品似乎應(yīng)應(yīng)謹(jǐn)慎行行事。受受到市場場抑制的的中檔住住宅產(chǎn)品品，特別別是南昌昌城郊結(jié)結(jié)合地帶帶的中價價位住宅宅開發(fā)適適逢其實實，普通通住宅產(chǎn)產(chǎn)品的開開發(fā)發(fā)展展前景看看好。6、南昌房房地產(chǎn)銷銷售周期期特征分分析數(shù)據(jù)來源：上海繹繹凱博才才房地產(chǎn)產(chǎn)代理有有限公司司每一個城市市房地產(chǎn)產(chǎn)銷售周周期特征征是不同同的，我我們試圖圖通過南南昌2000320004年每每個月成成交量的的狀況

38、，來來尋找市市場銷售售規(guī)律，從從而為本本項目的的開發(fā)周周期制定定尋找依依據(jù)。南南昌全年年的銷售售黃金周周期應(yīng)該該是6月月份，其其次是112月份份，銷售售最為暗暗淡的時時期在44月、88月、99月三個個月。四、南昌二二手房市市場分析析南昌二手房房市場成成交量對對比表 年數(shù)數(shù)內(nèi)容2002年年2003年年2004年年二手房成交交量54萬99.811萬179.66萬新房成交量量122萬203萬244.882萬 說明：以上數(shù)數(shù)據(jù)針對對的是純純商品住住宅類型型 數(shù)據(jù)來來源：上上海繹凱凱博才房房地產(chǎn)代代理有限限公司房地產(chǎn)市場場中，房房地產(chǎn)一一、二級級市場之之間是相相互發(fā)展展，相互互促進(jìn)的的，南昌昌房地產(chǎn)產(chǎn)二

39、級市市場的告告訴發(fā)展展正給一一級市場場的帶來來了良好好的發(fā)展展機遇。南南昌二級級市場成成交數(shù)據(jù)據(jù)，說明明兩點，一一是南昌昌人購房房觀念正正在改變變，居民民生活水水平的日日益提高高，催生生了大量量通過“賣舊買買新、賣賣小買大大”的方式式來改善善居住環(huán)環(huán)境的需需求。二二是在當(dāng)當(dāng)前市場場供應(yīng)結(jié)結(jié)構(gòu)條件件下，很很多人不不得不通通過出售售固定資資產(chǎn)來改改善居住住環(huán)境，供供應(yīng)結(jié)構(gòu)構(gòu)已經(jīng)抑抑制了二二級市場場的發(fā)展展，對房房地產(chǎn)一一級市場場也是不不利的，未未來南昌昌住宅供供應(yīng)結(jié)構(gòu)構(gòu)的優(yōu)化化將促進(jìn)進(jìn)二級市市場的快快速發(fā)展展。五、南昌土土地市場場分析土地是房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)的基礎(chǔ)礎(chǔ)，土地地的供應(yīng)應(yīng)量直接接決定了了未來

40、商商品房市市場的供供應(yīng)量，研研究了土土地市場場，也就就研究了了未來市市場的競競爭。土土地市場場的供應(yīng)應(yīng)分析分分為存量量土地和和增量土土地兩部部分。1、存量土土地分析析根據(jù)南昌市市國土部部門調(diào)查查統(tǒng)計，截止2004年底，南昌南昌市市區(qū)已經(jīng)出讓但未投入開發(fā)建設(shè)的土地共4000余畝（大部分為住宅性質(zhì)用地），其中很大一部分是因房屋拆遷受阻造成不能按土地出讓合同約定的時限交付的土地，有消息透露，這部分土地將由政府出面協(xié)調(diào)盤活，并盡快交于開發(fā)商開發(fā)，假定這部分土地的綜合容積率在2.0（參照2003、2004年南昌市中心出讓土地容積率），那么商品房市場供應(yīng)總量將在530萬平方米左右，超過南昌2004年的市場

41、成交總量，如果這部分土地同時開發(fā)，再加上市中心現(xiàn)有在開發(fā)項目的后期推出量，未來南昌市中心房地產(chǎn)市場競爭將相當(dāng)激烈。2、增量土土地分析析（國有有建設(shè)用用地）增量土地主主要是政政府通過過招、拍拍、掛的的方式公公開向社社會出售售土地。在在現(xiàn)有國國家土地地政策下下，開發(fā)發(fā)商獲取取土地后后閑置一一年以上上的土地地要收土土地閑置置費用，兩兩年就要要無償收收回，因因此開發(fā)發(fā)商一般般都會在在一年左左右的時時間進(jìn)行行開發(fā)，即即，只要要研究近近兩年的的政府土土地成交交量就可可以初步步判定未未來市場場上新增增商品房房項目的的總量。2004年年南昌土土地成交交量2004年年南昌市市共出讓讓成交商商品房開開發(fā)用地地24

42、宗宗土地，出出讓商品品房開發(fā)發(fā)土地面面積15573.51畝畝，土地地成交金金額255.8999億元元，出讓讓的土地地總建筑筑面積約約2022.8萬萬平米，預(yù)預(yù)示著220055年將有有2022.8萬萬平米的的增量房房推進(jìn)市市場，從從出讓的的土地用用途來分分析；純純住宅用用地只占占17.22%，商住住綜合用用地占了了近833%，未未來兩年年的商業(yè)業(yè)將有增增加。從從成交的的區(qū)域分分布來看看，主要要分布在在市中心心區(qū)、城城南、青青山湖片片區(qū)。其其中老城城區(qū)最多多，共成成交111宗，面面積達(dá)8881.96畝畝，其次次為城南南片區(qū)，共共成交55宗，總總面積3318.05畝畝，紅谷灘灘和高心心開發(fā)區(qū)區(qū)今年尚

43、尚無一宗宗地出讓讓。通過過土地出出讓可預(yù)預(yù)見，未未來兩年年的房地地產(chǎn)增量量市場將將在市中中心和城城南，地價繼繼續(xù)攀升升，將會會導(dǎo)致商商品房價價格的持持續(xù)上揚揚。20004年年土地成成交的樓樓面地價價，延續(xù)續(xù)了20003年年土地供供應(yīng)成交交的樓面面地價走走高的趨趨勢，從從土地供供應(yīng)區(qū)域域來看，未未來住宅宅的中心心化逐步步向郊區(qū)區(qū)化轉(zhuǎn)移移，土地地供應(yīng)區(qū)區(qū)域的調(diào)調(diào)整將帶帶來商品品住宅供供應(yīng)結(jié)構(gòu)構(gòu)的變化化，這將將促進(jìn)南南昌房地地產(chǎn)的協(xié)協(xié)調(diào)發(fā)展展。2005年年南昌土土地成交交量2005年年南昌市市計劃出出讓商品品房用地地45000畝，其中企業(yè)改制用地將不會受到南昌市年度土地供應(yīng)計劃的限制，住宅用地分布在

44、各個板塊，象湖圈140畝，青山湖460畝，紅谷灘紅角洲地區(qū)1000畝，紅谷灘新區(qū)供應(yīng)500畝，新建縣長堎地區(qū)300畝，南昌縣蓮塘地區(qū)供應(yīng)300畝，灣里300畝，昌北200畝，高新200畝，同時經(jīng)濟(jì)適用房的供應(yīng)將達(dá)到500畝等。今年一季度實際成交土地1321.26畝，主要集中在紅谷灘地區(qū)，另外年內(nèi)還將有3178.74畝土地出讓，如果這一指標(biāo)完成，今年的土地供應(yīng)將是2004年的3倍，土地供應(yīng)呈現(xiàn)明顯放量的趨勢，整個投資規(guī)模也將再次增大，對整個房價快速上漲有很大的促進(jìn)作用，同時是從整個土地供應(yīng)區(qū)位看，2500畝土地供應(yīng)量在郊區(qū)，土地供應(yīng)方向的轉(zhuǎn)移，對調(diào)整南昌未來商品住宅的供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整意義重大。六、南

45、昌分分區(qū)房地地產(chǎn)分析析1、各區(qū)域域預(yù)、銷銷售面積積分布數(shù)據(jù)來源：上海繹繹凱博才才房地產(chǎn)產(chǎn)代理有有限公司司從20044年南昌昌各行政政區(qū)銷售售面積分分布圖觀觀察，南南昌的購購房區(qū)域域主要集集中在紅紅谷灘新新區(qū)、西西湖區(qū)、東東胡區(qū)三三個中心心城區(qū)，占占有整個個市場銷銷量的777%，周周邊各行行政區(qū)銷銷量相對對分散，市市場占有有率低。南南昌客戶戶傾向市市中心購購房的因因素有三三點：一一是南昌昌中心城城區(qū)供應(yīng)應(yīng)量多，客客戶選擇擇性大；二是市市中心配配套設(shè)施施齊全，生生活便利利，而城城郊區(qū)域域在這方方面相對對滯后，現(xiàn)現(xiàn)有條件件難以滿滿足客戶戶的居住住需求；三是南南昌居民民的購房房心理還還比較保保守，在在

46、城里住住慣的人人不愿離離開，城城市以外外的人又又迫切往往城里擠擠，在多多數(shù)人堅堅守“城市夢夢”的傳統(tǒng)統(tǒng)束縛下下，市中中心仍是是他們購購房的第第一選擇擇。但是是隨著市市中心房房價的日日益高漲漲，市場場供應(yīng)的的逐步外外移，城城郊基礎(chǔ)礎(chǔ)配套設(shè)設(shè)施的逐逐步完善善，舊有有的“城市夢夢”觀念在在經(jīng)濟(jì)支支撐的現(xiàn)現(xiàn)實條件件下，南南昌房地地產(chǎn)郊區(qū)區(qū)化成為為必然。2、各區(qū)域域預(yù)、銷銷售價格格分析數(shù)據(jù)來源：上海繹繹凱博才才房地產(chǎn)產(chǎn)代理有有限公司司2004年年南昌住住宅交易易價格表表明，市市中心房房價已經(jīng)經(jīng)超過330000元/平平方米，其其中屬清清山湖的的房價最最貴，原原因是它它擁有城城市中心心稀缺的的自然湖湖泊資源

47、源。臨近近周邊的的幾個開開發(fā)區(qū)中中，高新新區(qū)售價價最高，一一是區(qū)域域產(chǎn)業(yè)環(huán)環(huán)境特殊殊，購買買人群支支付能力力強，另另一方面面它緊靠靠清山湖湖區(qū)域，地地理位置置上有優(yōu)優(yōu)勢，三三是萬科科四季花花城的先先期進(jìn)入入，提升升了整個個區(qū)域的的樓盤檔檔次和區(qū)區(qū)域形象象。但是是受到新新近開發(fā)發(fā)項目品品質(zhì)較低低、購買買客戶入入住率低低、人氣氣不旺的的影響，區(qū)區(qū)域房價價上升的的可能性性已經(jīng)不不是很大大。七、南昌房房地產(chǎn)市市場營銷銷方式分分析南昌的房地地產(chǎn)發(fā)市市場雖然然起步較較晚，但但在中國國房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)的的火熱浪浪潮中，特特別是外外地房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)的的進(jìn)入，很很大程度度上提升升了南昌昌房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)的的發(fā)展水水

48、平，新新的房地地產(chǎn)產(chǎn)品品，新的的營銷活活動、新新的地產(chǎn)產(chǎn)概念頻頻現(xiàn)媒體體，眼球球效應(yīng)達(dá)達(dá)到極至至，營銷銷方式上上除了針針對傳統(tǒng)統(tǒng)的個人人購房外外，還針針對了市市場上比比較特殊殊的企業(yè)業(yè)團(tuán)購群群，這里里通過對對南昌團(tuán)團(tuán)購房地地產(chǎn)產(chǎn)品品的研究究來歸納納客戶的的購買取取向。1、南昌居居住主題題公園樓盤名稱南昌居住主主題公園園售樓電話59999999598898998項目地址南昌象湖新新城中心心區(qū)金沙沙大道售樓地址南昌象湖新新城中心心區(qū)金沙沙大道投資商利嘉上海股股份公司司開發(fā)商南昌平海房房地產(chǎn)開開發(fā)有限限公司代理商江西新德安安房地產(chǎn)產(chǎn)顧問有有限公司司物管公司居住主題公公園物業(yè)業(yè)公司占地面積1400畝畝

49、建筑面積130萬平平方米建筑類別多層、小高高層、花花園洋房房、別墅墅總戶數(shù)約100000戶建筑結(jié)構(gòu)框架容積率1.26建筑風(fēng)格歐陸風(fēng)格物管費多層0.77 元/月/綠化率41.6 %交通狀況乘25路長長班到終終點站下下停車位3600個個配套設(shè)施中央景觀花花園、室室外游泳泳池、人人工沙灘灘、植被被、商業(yè)業(yè)街、燒燒烤區(qū)、網(wǎng)網(wǎng)球場、兒兒童游樂樂場、滑滑板公園園、高爾爾夫練習(xí)習(xí)場等主力戶型二房（833.722-911.122）三房（1007.779-1116.56）價 格多層均價223500元/別墅均價333000元/推出時間2004年年開工開盤時間2005年年5月11日交付時間2006年年2月工程現(xiàn)狀全

50、面開工建建設(shè)銷售情況一期約30000套套銷售已已過955%客戶個人購買、東航等單位團(tuán)購數(shù)據(jù)來源：上海繹繹凱博才才房地產(chǎn)產(chǎn)代理有有限公司司2、正榮大湖之之都樓盤名稱正榮大湖湖之都售樓電話0791-598888888 6661226666項目地址南昌縣南蓮蓮路“墨墨山立交交”以西西售樓地址站前西路4437號號（海關(guān)關(guān)對面）投資商 HYPERLINK 正榮集團(tuán)開發(fā)商南昌正榮（新新加坡）置置業(yè)有限限公司代理商天睿不動產(chǎn)產(chǎn)策略機機構(gòu)物管公司深圳市恒基基物業(yè)管管理有限限公司占地面積16000畝建筑面積110萬建筑類別多層、小高高層、高高層、別別墅總戶數(shù)68000建筑密度21%綠化率43 %建筑結(jié)構(gòu)全框架/

51、磚磚混容積率1.266建筑風(fēng)格歐陸與現(xiàn)代代風(fēng)格物管費0.65 元/月月/層高3米交通狀況203、2230、2218路路停車位基本可達(dá)到到一戶一一個車位位，以賣為主，價價格未定定。配套設(shè)施墨爾本公園園、水上上高爾夫夫、15000米生生態(tài)長廊廊、33300米米湖巖線線、水上上風(fēng)車、噴噴泉、哥哥倫布航航?；氐?，2所所世紀(jì)小小學(xué)、44所幼兒兒園，44所文化化中心、55個多功功能會所所、商業(yè)業(yè)大街、水水吧、村村巴站主力戶型二房二廳（880-995）三房二廳（1120-1355）價 格開盤時均價價18000元/均價20330 元元/推出時間2004年年6月116日正正式開工工開盤時間2004年年12月月

52、12日日交付時間計劃于20006年年下半年年竣工工程現(xiàn)狀建設(shè)中銷售情況現(xiàn)推一期南南岸公園園多層，銷銷售率過過80%客戶個人、清華華泰豪等等企業(yè)團(tuán)團(tuán)購數(shù)據(jù)來源：上海繹繹凱博才才房地產(chǎn)產(chǎn)代理有有限公司司3、團(tuán)購房房源特征征地理位置上上都與城城市中心心有一定定的距離離，難以以吸引市市中心的的客戶群群購買。項目的規(guī)模模都比較較大，每每一期推推量比較較大，區(qū)區(qū)域消化化有限。小區(qū)內(nèi)景觀觀均好，產(chǎn)產(chǎn)品品質(zhì)質(zhì)優(yōu)良，內(nèi)內(nèi)部配套套齊全。傾向于小高高層，團(tuán)團(tuán)購價格格明顯低低于市場場售價。房型以緊湊湊的兩房房、三房房為主。4、結(jié)論福利分房的的體制在在中國已已經(jīng)取消消多年，但但在南昌昌這種房房地產(chǎn)發(fā)發(fā)展還不不成熟區(qū)區(qū)域

53、，企企業(yè)分房房的觀念念仍殘留留記憶，特特別是一一些經(jīng)濟(jì)濟(jì)環(huán)境較較好的國國有大中中型企業(yè)業(yè)為留住住人才，不不惜通過過分房來來達(dá)到目目標(biāo)。這這部分客客戶因購購房數(shù)量量大，價價格需求求又相對對適中，城城郊項目目是他們們購買的的主要對對象，這這就給城城郊項目目，特別別是因地地理位置置不夠好好導(dǎo)致銷銷售上存存在一定定抗性項項目，一一次新的的契機，因因此只要要針對這這類客戶戶群制定定合理的的營銷方方式，就就可以吸吸引他們們，最終終取得項項目的銷銷售成功功。八、南昌房房地產(chǎn)市市場分析析總結(jié)1、南昌經(jīng)經(jīng)濟(jì)的快快速發(fā)展展、居民民收入水水平的逐逐步提高高、城市市人口再再次擴容容，給南南昌房地地產(chǎn)業(yè)的的穩(wěn)定發(fā)發(fā)展奠

54、定定了基礎(chǔ)礎(chǔ)，未來來兩年南南昌的大大環(huán)境仍仍將促進(jìn)進(jìn)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的快快速發(fā)展展。2、南昌房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)對南昌昌GDPP的貢獻(xiàn)獻(xiàn)已經(jīng)越越來越大大，并已已成為南南昌重要要支柱產(chǎn)產(chǎn)業(yè)之一一，以房房地產(chǎn)現(xiàn)現(xiàn)今在南南昌的地地位，政政府必然然會謹(jǐn)慎慎、合理理的維護(hù)護(hù)房地產(chǎn)產(chǎn)的長遠(yuǎn)遠(yuǎn)發(fā)展，使使南昌房房地產(chǎn)在在政府的的調(diào)控下下，走健健康發(fā)展展的道路路，我們們認(rèn)為未未來兩年年南昌房房地產(chǎn)市市場運行行穩(wěn)定。3、在過去去的幾年年中，南南昌的房房地產(chǎn)供供求穩(wěn)步步增長，并并呈現(xiàn)供供小于求求的局面面，顯示示南昌的的房地產(chǎn)產(chǎn)市場的的發(fā)展活活力，未未來兩年年將在市市場供應(yīng)應(yīng)結(jié)構(gòu)的的變化下下，市場場需求將將被進(jìn)一一步激發(fā)發(fā)。4、南

55、昌商商品住宅宅價格連連年上漲漲，但漲漲幅趨緩緩，對比比中部五五省會城城市的房房價收入入比，南南昌房價價處中位位水平，在在現(xiàn)有基基礎(chǔ)條件件下還是是比較合合理的，未未來兩年年在市場場供應(yīng)結(jié)結(jié)構(gòu)的調(diào)調(diào)整下，整整體房價價仍將上上漲，但但漲幅不不會太大大，估計計年漲幅幅不會高高于8%。5、房地產(chǎn)產(chǎn)開工面面積逐年年增加，特特別是220044年，新新開工超超過10000萬萬，增增量之大大，預(yù)示示著未來來兩年南南昌房地地產(chǎn)的競競爭將更更加激烈烈，市場場細(xì)分，差差別定位位將是規(guī)規(guī)避競爭爭的主要要手段，對對房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)的營營銷水平平將是一一個重要要考驗。6、在房地地產(chǎn)平穩(wěn)穩(wěn)發(fā)展的的同時，也也出現(xiàn)了了不少隱隱

56、患，主主要是供供應(yīng)結(jié)構(gòu)構(gòu)不夠合合理，房房型面積積適中，價價格相對對平和的的中檔住住宅開發(fā)發(fā)量偏少少，普通通大眾的的住宅需需求被抑抑制，未未來兩年年，大量量普通住住宅會逐逐步上市市，緩解解市場矛矛盾。7、南昌房房地產(chǎn)的的黃金銷銷售周期期是6月月和122月，銷銷售最為為暗淡時時期在44月、88月、99月三個個月。8、南昌商商品房的的外地購購買人群群已經(jīng)接接近三成成，購買買產(chǎn)品傾傾向住宅宅類型，購購買能力力強，他他們是南南昌高檔檔住宅的的重要支支撐者，隨隨著南昌昌經(jīng)濟(jì)的的發(fā)展，這這類購房房群仍將將增多。9、二手房房市場直直逼新房房市場，這這也將刺刺激新房房市場進(jìn)進(jìn)一步的的發(fā)展，同同時從側(cè)側(cè)面反映映出

57、，在在現(xiàn)有住住宅市場場供應(yīng)結(jié)結(jié)構(gòu)下，不不利于一一、二級級市場的的整體發(fā)發(fā)展，我我們認(rèn)為為，這一一不利因因素將隨隨著土供供應(yīng)的郊郊區(qū)化逐逐步化解解，二級級市場將將被再次次激發(fā)，從從而促進(jìn)進(jìn)一級市市場的發(fā)發(fā)展。10、南昌昌土地供供應(yīng)的放放量，存存量土地地的解禁禁開發(fā)，都都預(yù)示著著南昌房房地產(chǎn)將將進(jìn)入高高增量時時期，市市場競爭爭將更加加激烈，但但可以看看到，未未來的市市場供應(yīng)應(yīng)逐步從從市中心心向城郊郊轉(zhuǎn)移，未未來市場場供應(yīng)結(jié)結(jié)構(gòu)將逐逐步改變變。11、企業(yè)業(yè)團(tuán)購是是南昌房房地產(chǎn)銷銷售的又又一重要要對象，在在購買特特征上傾傾向于城城郊價格格適中的的項目，未未來郊區(qū)區(qū)項目將將逐步重重視這類類客戶群群。十、

58、南昌房房地產(chǎn)市市場分析析給本項項目的建建議在南昌中高高檔住宅宅產(chǎn)品競競爭日益益激烈和和政府對對高檔產(chǎn)產(chǎn)品又宏宏觀調(diào)控控的雙重重壓力下下，中檔檔、中高高檔產(chǎn)品品將是未未來開發(fā)發(fā)的主流流，建議議本項目目在檔次次定位上上向中檔檔靠近。抓住南昌66、122月份的的黃金銷銷售周期期，合理理安排項項目開發(fā)發(fā)銷售周周期。本項目位于于城郊結(jié)結(jié)合地帶帶，區(qū)域域又有眾眾多的大大型企業(yè)業(yè)聚集，在在項目營營銷中若若能爭取取這些企企業(yè)團(tuán)購購客戶，將將極大促促進(jìn)項目目的銷售售。4、未來兩兩年南昌昌房地產(chǎn)產(chǎn)的市場場競爭加加劇，本本項目應(yīng)應(yīng)充分認(rèn)認(rèn)識市場場，重點點在市場場定位上上錯開競競爭。第三章 高新區(qū)區(qū)房地產(chǎn)產(chǎn)市場分分析

59、一、高新區(qū)區(qū)區(qū)位分分析高新區(qū)位于于南昌東東部，緊緊鄰南昌昌中心城城區(qū)，確確切的說說應(yīng)該是是南昌城城郊結(jié)合合地帶，是是南昌城城市化進(jìn)進(jìn)程中最最先輻射射到的位位置，區(qū)區(qū)位優(yōu)勢勢明顯。二、高新區(qū)區(qū)配套設(shè)設(shè)施分析析高新區(qū)的城城市定位位是國家家高新技技術(shù)產(chǎn)業(yè)業(yè)園，是是集科技技產(chǎn)品研研發(fā)、產(chǎn)產(chǎn)品生產(chǎn)產(chǎn)、貿(mào)易易、倉儲儲于一體體的綜合合性產(chǎn)業(yè)業(yè)園區(qū)，基基礎(chǔ)市政政配套上上比較齊齊全，但但在居民民日常生生活配套套上初教教育機構(gòu)構(gòu)外，其其余的十十分匱乏乏，特別別是交通通不夠方方便，現(xiàn)現(xiàn)有的條條件不能能滿足區(qū)區(qū)域居民民的生活活需求，因因此，區(qū)區(qū)域房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)中，小小區(qū)內(nèi)規(guī)規(guī)劃商業(yè)業(yè)部分變變得必不不可少。三、高新區(qū)區(qū)

60、房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)分分布居住講究氛氛圍，開開發(fā)講究究聚集，高高新區(qū)的的住宅項項目開發(fā)發(fā)主要集集中在南南京東路路兩側(cè)，聚聚集項目目較多，而而萬科四四季花城城因為緊緊靠艾溪溪湖自成成一個區(qū)區(qū)域。高高新區(qū)北北面主要要為產(chǎn)業(yè)業(yè)科技園園，居住住環(huán)境和和基本條條件都不不具備，現(xiàn)現(xiàn)在尚不不存在商商品住宅宅項目，按按照現(xiàn)有有的規(guī)劃劃，這里里也不可可能成為為住宅項項目聚集集的區(qū)域域。受土土地和住住宅開發(fā)發(fā)特性的的影響，高高新區(qū)未未來房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)將由東東向西、由由北向南南逐步推推進(jìn)。四、高新區(qū)區(qū)在售項項目分析析1、高新區(qū)區(qū)在售樓樓盤（主主要）樓盤項目豐源天域尚東大道廬山花園四季花城新城國際商商都開 發(fā) 商商豐源房地產(chǎn)