1、長(zhǎng)沙市中山西路棚戶區(qū)改造項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償安置操作方案為加快中山西路棚戶區(qū)改造建設(shè)步伐，提高居民的生活質(zhì)量，長(zhǎng)沙市人民政府決定對(duì)中山西路棚戶區(qū)進(jìn)行整體改造。拆遷補(bǔ)償安置，以國(guó)家法律、法規(guī)及拆遷補(bǔ)償政策為依據(jù)，并結(jié)合被拆遷房屋的現(xiàn)狀，特制定本方案。一、 法律法規(guī)及政策依據(jù)、中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法；2、中華人民共和國(guó)物權(quán)法；3、城市房屋拆遷管理?xiàng)l例（國(guó)務(wù)院第305 號(hào)令）；、 湖南省實(shí)施城市房屋拆遷管理?xiàng)l例辦法湖南省人民政府157 號(hào)令；5、長(zhǎng)沙市城市房屋拆遷管理?xiàng)l例；6、 長(zhǎng)沙市城市房屋拆遷管理若干規(guī)定（市人民政府第79 號(hào)令） ；7、長(zhǎng)沙市人民政府關(guān)于調(diào)整長(zhǎng)沙市房屋拆遷補(bǔ)償有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)的決定（市

2、人民政府第104 號(hào)令）。二、拆遷補(bǔ)償安置辦法第一條拆遷補(bǔ)償實(shí)行貨幣補(bǔ)償為主的方式對(duì)被拆遷人進(jìn)行補(bǔ)償，按市場(chǎng)機(jī)制為被拆遷人提供可選購(gòu)的安置房源。第二條被拆遷房屋作價(jià)補(bǔ)償費(fèi)以房地產(chǎn)分類評(píng)估價(jià)格為基數(shù)，并結(jié)合成新調(diào)整、裝飾裝修補(bǔ)償、拆遷補(bǔ)助費(fèi)等進(jìn)行計(jì)算。第三條房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)根據(jù)中山西路棚戶區(qū)改造項(xiàng)目拆遷紅線范圍內(nèi)房屋的區(qū)位、結(jié)構(gòu)、用途等進(jìn)行分類評(píng)估，確定被拆遷房屋分類評(píng)估價(jià)格。評(píng)估結(jié)果及計(jì)算方式如下：表1房地產(chǎn)分類價(jià)格評(píng)估結(jié)果表單位：元/ itf、用途結(jié)冰、一類商業(yè)用房二類商業(yè)用房三類商業(yè)用房住宅 用房辦公 用房工業(yè) 用房商業(yè) 門面商業(yè) 配套商業(yè) 門面商業(yè) 配套商業(yè) 門面商業(yè) 配套鋼混結(jié)構(gòu)1951

3、18986157847309122945738476549854545磚混一等191378612154106935119205364439146114171磚混二等190618536153346859118445288431545354095磚木結(jié)構(gòu)189858460152586783117685212423944594019注：本表格中的一類商業(yè)用房指臨五一大道、湘江路、中山路、西長(zhǎng)街的商業(yè)門面；二類商業(yè) 用房指潮宗街、福慶街、福星門、豐裕街、吉福街、落棚橋、碧灣街的商業(yè)門面；三類商業(yè)用 房指除一、二類商業(yè)用房以外的臨其他內(nèi)街小巷的商業(yè)門面。表2估價(jià)對(duì)象評(píng)估結(jié)果取值標(biāo)準(zhǔn)表序號(hào)結(jié)構(gòu)成新率層次1

4、鋼混三成新第一層2磚混一等三成新第一層3石?；於热尚碌谝粚?石專木_等三成新第一層注：本評(píng)估結(jié)果中的商業(yè)、商業(yè)配套、辦公類房地產(chǎn)的層高標(biāo)準(zhǔn)為3.5米，住宅類房地產(chǎn)層高標(biāo)準(zhǔn)為3.0米，工業(yè)類房地產(chǎn)層高標(biāo)準(zhǔn)為4.0 米。層次商業(yè)門面1.00.60.48商業(yè)配套用房1.00.8表4住宅層次修正系數(shù)（R1）表層次總層次一層二層三層四層五層六層七層八層四層1.001.011.020.99五層1.001.011.021.010.99六層1.001.011.021.011.000.99七層1.001.011.021.021.011.000.99八層1.001.011.021.021.011.000.99

5、0.98表5 商業(yè)門面、商業(yè)配套用房、辦公用房層高修正系數(shù)（R2）表單位：元/ itf序號(hào)結(jié)構(gòu)每降低超過0.5米3.5米每增局超過0.5米1鋼混-280852磚混一等-190573石?；於?170524石專木_等-15046表6 住宅層高修正系數(shù)（R2）表單位：元/ itf序號(hào)結(jié)構(gòu)每降低超過0.5米3.0米每增局超過0.5米1鋼混-280852磚混一等190573石?；於?170524石專木_i寺15046表7工業(yè)用房層高修正系數(shù)（R2）表單位：元/ itf序號(hào)結(jié)構(gòu)每降低超過0.5米3.0米每增局超過0.5米1鋼混-280852磚混一等-190573石?；於?170524石專木_等-15

6、046表8房屋結(jié)構(gòu)、成新率修正值（R3）表單位：元/ itf新率結(jié)構(gòu)十成九成八成七成六成五成四成三成及以下鋼混7986845704563422281140磚混一等539462385308231154770石專木_等427366305244183122610計(jì)算公式：房屋補(bǔ)償單價(jià)=（該房屋類型單價(jià)+R3） XR1+成新率X R2第四條被拆遷住宅搬遷補(bǔ)助費(fèi)為每戶 300元。超過30平方米的，每超過1平方米增加4元搬遷補(bǔ)助費(fèi)。被拆遷辦公、經(jīng)營(yíng)用房搬遷補(bǔ)助費(fèi)參照第四條執(zhí)行。被拆遷廠方設(shè)施設(shè)備搬運(yùn)費(fèi)按國(guó)家有關(guān)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。未作規(guī)定的拆遷當(dāng)事人可以參照市場(chǎng)情況進(jìn)行協(xié)商第五條非住宅停產(chǎn)停業(yè)補(bǔ)助費(fèi)按長(zhǎng)沙市城市

7、房屋拆遷管理若干規(guī)定執(zhí)行，住改非的不計(jì)算停產(chǎn)停業(yè)補(bǔ)助費(fèi)。第六條房屋裝飾裝修補(bǔ)償按照長(zhǎng)沙市人民政府關(guān)于調(diào)整長(zhǎng)沙市城市房屋拆遷補(bǔ)償有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)的決定所規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。每平方米裝飾裝修補(bǔ)償在240 元以下的，由各拆遷大組組長(zhǎng)確定，每平方米裝飾裝修補(bǔ)償在320 元以下的由區(qū)審核組確定，每平方米裝飾裝修補(bǔ)償費(fèi)在320 元以上的需市區(qū)兩級(jí)審核組共同確定后方能予以補(bǔ)償。第七條為促進(jìn)拆遷工作的順利進(jìn)行，參照長(zhǎng)沙市重點(diǎn)工程拆遷補(bǔ)償安置操作方案制定獎(jiǎng)勵(lì)辦法如下：私有住宅在拆遷通告規(guī)定的搬遷期限內(nèi)搬遷的，可將被拆遷房提高兩個(gè)成新后計(jì)算補(bǔ)償（如提高兩個(gè)成新后仍不足六成新的，可以提高至六成新；房屋成新最高為十成新），并可以

8、在成新提高的基礎(chǔ)上將根據(jù)分類評(píng)估報(bào)告計(jì)算確定的補(bǔ)償價(jià)格適當(dāng)上浮，但上浮比例控制在 10%以內(nèi)進(jìn)行控制。私有房屋在拆遷通告規(guī)定的搬遷期限內(nèi)搬遷并選擇貨幣補(bǔ)償?shù)?，每戶給予尋找房源補(bǔ)助費(fèi)4000元。私有房屋在拆遷通告規(guī)定的搬遷期限內(nèi)搬遷的，給予提前搬遷獎(jiǎng)，每平方米獎(jiǎng)勵(lì)原則上控制在100 元以內(nèi)。第八條有下列情況之一的，不得享受第七條規(guī)定的獎(jiǎng)勵(lì)超過拆遷通告規(guī)定的搬遷期限仍未搬遷的；經(jīng)市拆遷管理部門依法做出行政裁決的；由縣級(jí)人民政府依法做出征收補(bǔ)償決定書的。第九條對(duì)享受城市最低生活保障待遇且拆遷住宅建筑面積不足 45 平方米，且他處無房屋的被拆遷人，應(yīng)在補(bǔ)足到45 平方米后實(shí)行作價(jià)補(bǔ)償。在計(jì)算作價(jià)補(bǔ)償時(shí)

9、，對(duì)被拆遷人住宅合法面積部分，根據(jù)上述有關(guān)條款的規(guī)定按分類評(píng)估價(jià)格計(jì)算補(bǔ)償；對(duì)被拆遷房屋合法面積與保障性住房面積（45 平方米）之差，參照保障性房源價(jià)格每平米2800元計(jì)算， 該部分房屋面積不享受第七條規(guī)定的獎(jiǎng)勵(lì)，也不計(jì)算裝飾裝修、設(shè)施設(shè)備、搬家費(fèi)等其他補(bǔ)償。第十條對(duì)私有房屋、直管公房承租人或單位自管產(chǎn)中涉及職工住房租賃的，由拆遷人將被拆遷房屋補(bǔ)償費(fèi)用支付給被拆遷人，但其合法承租人的相關(guān)事宜應(yīng)由被拆遷人負(fù)責(zé)妥善處理。第十一條 “住改非”房屋拆遷補(bǔ)償原則1 、“住改非”房屋的確定原則在拆遷許可證下達(dá)之前房屋產(chǎn)權(quán)登記為住宅，但持有有關(guān)部門核發(fā)的工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證、特種行業(yè)營(yíng)業(yè)證等有效證件且正

10、在營(yíng)業(yè)的房屋，由市、區(qū)兩級(jí)審核部依據(jù)“住改非”確定流程現(xiàn)場(chǎng)勘察后確定非住宅面積予以補(bǔ)償。對(duì)已辦理了工商、稅務(wù)登記，但未實(shí)際經(jīng)營(yíng)的房屋按房屋的產(chǎn)權(quán)登記使用性質(zhì)予以補(bǔ)償。2、“住改非”房屋補(bǔ)償范圍確定方法（ 1）已確定為“住改非”的房屋應(yīng)根據(jù)該棟房屋實(shí)際使用情況區(qū)分認(rèn)定非住宅使用部分和住宅使用部分再分別按相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行補(bǔ)償（見表格一）。（2）認(rèn)定為“住改非”的部分應(yīng)按實(shí)際使用情況分為營(yíng)業(yè)門面和配套用房。對(duì)實(shí)際經(jīng)營(yíng)的場(chǎng)地經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)拍照、丈量、畫圖后確定面積，按營(yíng)業(yè)門面進(jìn)行補(bǔ)償；過道、衛(wèi)生間、樓梯間、制作間、儲(chǔ)物間等配套經(jīng)營(yíng)使用的場(chǎng)地經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)拍照、丈量，畫圖后確定面積，按配套用房面積予以補(bǔ)償。3、“住改非”房屋確認(rèn)，補(bǔ)償流暢1）拆遷工作人員現(xiàn)場(chǎng)實(shí)堪，收取工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證等相關(guān)經(jīng)營(yíng)證明文件，報(bào)各拆遷大組組長(zhǎng)。2）拆遷大組組長(zhǎng)初審證件，核實(shí)經(jīng)營(yíng)狀況，報(bào)市、區(qū)審核部。3）市、區(qū)審核部匯同拆遷工作人員現(xiàn)場(chǎng)拍照，丈量確定營(yíng)業(yè)門面、配套用房面積，繪圖標(biāo)示，最后由被拆遷人、拆遷工作人員、市、區(qū)審核部在“住改非”房屋確認(rèn)表上匯簽確認(rèn)。4）拆遷工作人員按確認(rèn)并批準(zhǔn)的營(yíng)業(yè)門面、配套用房面積依標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算補(bǔ)償。5）拆遷工作人員與被拆遷人商定簽訂協(xié)議。第十二條未辦理產(chǎn)權(quán)登記房屋的確認(rèn)和補(bǔ)償、補(bǔ)助原則凡 1987 年以前因各種原因改建但未辦理權(quán)屬登記手續(xù)標(biāo)