1、PAGE PAGE 11柳州市新中企投資開發(fā)有限公司五年發(fā)展規(guī)劃（20111-20015)一、公司基基本情況況（一）成立立時間和和性質為適應柳北北區(qū)經(jīng)濟濟發(fā)展以以及管理理工業(yè)園園區(qū)的需需要，220044年柳北北區(qū)成立立了柳州州市新中中企投資資開發(fā)有有限公司司（簡稱稱新中企企公司）。公司性質為國有獨資公司，由市國資委授權柳北區(qū)直接監(jiān)管，并受柳北區(qū)委托，在管委會領導下，組織國有資本運作，行使國有資本投資主體職能，通過發(fā)揮投融資平臺功能，盤活柳北區(qū)資產，放大柳北區(qū)資產增量，優(yōu)化柳北區(qū)資源配置，提高柳北區(qū)投融資水平，促進柳北區(qū)協(xié)調發(fā)展。（二）職能能定位公司主要負負責柳北北區(qū)園區(qū)區(qū)建設、城城中村改改造、

2、路路網(wǎng)工程程、供水水、供電電、通信信、污水水處理等等基礎設設施類工工程，土土地一級級開發(fā)，對對外投融融資等。運運用資金金大循環(huán)環(huán)策略，克克服單純純評價單單個基礎礎設施效效益的企企業(yè)決策策原則，把把柳北區(qū)區(qū)作為一一個經(jīng)營營整體進進行考慮慮。基礎礎設施建建設模式式的選擇擇上，采采用自我我融資、自自行建設設、統(tǒng)一一管理，圍圍繞招商商引資為為中心進進行基礎礎設施建建設的模模式：1.資源統(tǒng)統(tǒng)一配置置。整合合柳北區(qū)區(qū)可經(jīng)營營的優(yōu)良良資產，在在評估的的基礎上上向公司司集中，提提高融資資能力。2.項目統(tǒng)統(tǒng)一篩選選。按照照柳北區(qū)區(qū)發(fā)展規(guī)規(guī)劃要求求，制定定合理的的項目實實施計劃劃，主次次分明，分分步實施施，穩(wěn)步步

3、推進，力力求實效效。3.土地統(tǒng)統(tǒng)一儲備備。將柳北區(qū)區(qū)的土地地儲備統(tǒng)統(tǒng)一注入入公司，增增強土地地融資能能力和招招商引資資吸引力力。4.償債資資金統(tǒng)一一安排。對對柳北區(qū)區(qū)綜合開開發(fā)的道道路、污污水等公公共配套套項目收收益、土土地出讓讓金及各各類收費費，統(tǒng)一一由公司司收取，統(tǒng)統(tǒng)籌安排排還款付付息。（三）經(jīng)營營業(yè)務公司現(xiàn)經(jīng)營營業(yè)務為為與柳北北區(qū)職能能相匹配配的專業(yè)業(yè)化園區(qū)區(qū)的開發(fā)發(fā)、建設設、投資資、融資資、管理理和服務務、代建建工程項項目。目前主要負負責以下下工程項項目：1.白露工工業(yè)園、沙沙塘工業(yè)業(yè)園、石石碑坪鎮(zhèn)鎮(zhèn)工業(yè)園園土地征征收和出出讓，園園區(qū)基建建工程建建設；2.柳北區(qū)區(qū)政府已已完成沙沙塘靶場

4、場土地置置換調整整工作，公公司將負負責沙塘塘靶場土土地整理理開發(fā)工工作；3.鷓鴣江江新城建建設作為為柳州市市北擴、柳柳北區(qū)“十二五五”規(guī)劃重重大項目目，公司司將會參參與鷓鴣鴣江新城城建設。（四）資產產狀況公司資產主主要來源源于柳北北區(qū)政府府的資產產注入、財財政性撥撥付以及及對外投投資，以以房產和和地產為為主。（詳詳見表11-1、表表1-22） 公司司固定資資產表 表表1-11 項目目地塊位置土地面積(m2)房屋面積(m2)預估情況（萬萬元）柳州市勝利利路122-8號號（柳北北區(qū)政府府大樓）123655.3223777.699120000柳州市北雀雀路811號（聯(lián)聯(lián)華超市市）26804943.8

5、8200柳北區(qū)長塘塘鎮(zhèn)政府府163611.9111788柳州市北站站路東二二巷344號659.997無518柳州市北站站路東二二巷344號372.22無290柳州市八一一路鑫雅雅居門面106.991255柳州市八一一路鑫雅雅居解放辦152.77976合計231277 公司司對外投投資表 表1-2投資單位出資數(shù)額持股比例出資方式出資時間柳州市中興興投資有有限公司司505%貨幣2009.7.88柳州市青茅茅花卉有有限公司司33567%貨幣2009.5.221 公司現(xiàn)有七七處固定定資產，價價值合計計231127萬萬元?，F(xiàn)現(xiàn)有資產產中，三三處資產產為政府府辦公大大樓，資資產合計計138864萬萬元，根

6、根據(jù)銀監(jiān)監(jiān)會相關關規(guī)定，不不可用作作貸款抵抵押資產產；四處處資產為為商用（其其中北雀雀路811號正在在辦理土土地劃轉轉），資資產合計計102263萬萬元，月月租金收收入為11143325萬萬元，可可用于貸貸款抵押押。 公公司現(xiàn)辦辦公地點點位于柳柳州市勝勝利路112-88號（即即柳北區(qū)區(qū)政府辦辦公大樓樓），為為適應公公司發(fā)展展需要，計計劃在鷓鷓鴣江或或白露新新建一座座辦公大樓樓。 中中興公司司注冊資資本為人人民幣110000萬元，住住所在柳柳州市馬馬廠路11號白露露工業(yè)園園內，經(jīng)經(jīng)營范圍圍為對工工業(yè)地產產的投資資及出租租，房地地產信息息咨詢服服務。青茅花卉公公司注冊冊資本為為人民幣幣5000萬元

7、，住住所在柳柳州市柳柳北區(qū)長長塘鎮(zhèn)青青茅村委委會，經(jīng)經(jīng)營范圍圍為花卉卉基地及及市場項項目的開開發(fā)、花花卉種植植與銷售售。截至20111年33月311日，新新中企公公司銀行行存款約約33224.227萬元元，主要要來源于于柳州市市財政局局、市國國資委、區(qū)區(qū)政府、園園區(qū)管委委會財政政性撥款款。最大大一筆撥撥款為220111年2月月22日日收到柳柳北區(qū)財財政局城城區(qū)土地地凈收益益分成專專戶石碑碑坪城鄉(xiāng)鄉(xiāng)建設啟啟動金225477萬元。公公司現(xiàn)賬賬面余額額扣除應應付款項項及園區(qū)區(qū)發(fā)展資資金后，與與項目啟啟動自有有資金規(guī)規(guī)定限額額存在缺缺口，為為達到貸貸款自有有資金條條件，保保障項目目順利開開展，公公司將

8、向向柳北區(qū)區(qū)政府申申請注入入資金，補補缺資金金缺口。（五）公司司組成機機構1.公司領領導層 （1）董事事會：由由3人組組成，設設董事長長1人，為為公司法法定代表表人，董董事2人人，其中中1人為為職工董董事。均均由區(qū)機機關行政政事業(yè)單單位人員員擔任。公公司現(xiàn)任任董事長長兼法人人代表為為黃志江江同志，由由柳北區(qū)區(qū)政府220111年任命命。（2）監(jiān)事事會：由由5人組組成，設設監(jiān)事會會主席11人，監(jiān)監(jiān)事4人人，其中中2人為為職工監(jiān)監(jiān)事。均均有區(qū)機機關行政政事業(yè)單單位人員員擔任。（3）經(jīng)理理層：公公司實行行董事會會領導下下的總經(jīng)經(jīng)理負責責制，設設總經(jīng)理理1人，副副總經(jīng)理理2人。2.職能機機構（1）辦公公

9、室:負負責處理理公司文文秘、宣宣傳、檔檔案、人人事、勞勞資等工工作；負負責公司司日常事事務協(xié)調調、管理理、制度度建設、后后勤服務務、統(tǒng)計計工作和和對外聯(lián)聯(lián)絡等工工作；綜綜合協(xié)調調內設機機構各部部門的有有關工作作；協(xié)調調公司內內組織人人事、機機構編制制等工作作；完成成公司或或上級交交辦的其其他工作作。（2）財務務部：負負責起草草公司年年度經(jīng)營營計劃；組織編編制公司司年度財財務預算算；執(zhí)行行、監(jiān)督督、檢查查、總結結經(jīng)營計計劃和預預算的執(zhí)執(zhí)行情況況，提出出調整建建議；負負責公司司的會計計核算、會會計監(jiān)督督工作；負責公公司會計計檔案管管理及合合同（協(xié)協(xié)議）的的保管。負負責綜合合統(tǒng)計并并分析公公司債務務

10、和現(xiàn)金金流量及及各項業(yè)業(yè)務情況況；負責責配合投投融資部部，研究究公司融融資風險險和資本本結構，進進行融資資成本核核算，提提出融資資計劃和和方案，防防范融資資風險；負責公公司財務務各項日日常工作作。（3）投融融資部：負責投投融資項項目方案案的編制制、調查查摸底，組組織可行行性研究究；負責責投融資資項目資資金的籌籌措和管管理以及及財務監(jiān)監(jiān)控；負負責投融融資項目目有關信信息的收收集、分分析；配配合國土土資源部部門參與與增量土土地的一一級開發(fā)發(fā)整理，提提出土地地開發(fā)整整理計劃劃和實施施方案。（4）資產產經(jīng)營部部：負責責國有資資產、國國有股權權經(jīng)營和和管理；負責存存量資產產盤活、經(jīng)經(jīng)營可行行性方案案的制

11、定定和實施施；負責責國有資資產、國國有股權權管理及及其收益益收繳工工作；負負責國有有資產有有關產權權過戶辦辦證工作作。二、公司發(fā)發(fā)展戰(zhàn)略略目標（一）總體體發(fā)展規(guī)規(guī)劃以資本運營營為手段段，以多元投投資、價價值投資資為策略略，實施施“以投融融資平臺臺建設為為主，擔擔保業(yè)為為輔，多多元化投投資謀發(fā)發(fā)展”戰(zhàn)略，充充實公司司資本金金，盤活活公司存存量資產產，改善善公司股股權結構構，初步步構建柳柳北區(qū)綜綜合性投投融資平平臺，力力爭20015年年實現(xiàn)公公司資產產總額110億元元。（二）具體體發(fā)展目目標1.短期目目標：到到20111年底底，對公公司組織織架構、政政策體系系、存量量資產、股股權債權權投資等等各方

12、面面進行梳梳理，完完善經(jīng)營營管理模模式，確確保完成成國資委委下達的的各項經(jīng)經(jīng)營指標標任務。2.中期目目標：到到20113年，完完成石碑碑坪鎮(zhèn)大大仙村建建設用地地增減掛掛鉤項目目，探索索并完善善符合公公司實際際的多元元投資發(fā)發(fā)展模式式，初步步完成經(jīng)經(jīng)營方式式的調整整與轉變變，實現(xiàn)融融資2-3億元元，公司盈盈利能力力得到明明顯加強強。3.長期目目標：到到20115年，全全面形成成公司多多元化投投資經(jīng)營營模式。公公司的投投融資規(guī)規(guī)模爭取取達到110億元。同時時，爭取取與縣市市合作，公公司的實實業(yè)投資資形成良良好的長長期盈利利能力和和帶動效效應，切實完完成公司司功能性性轉變，實實業(yè)資產產完全剝剝離獨立

13、立運作。三、實施方方案（一）新農農村集中中區(qū)建設設柳北區(qū)的城城鄉(xiāng)建設設用地增增減掛鉤鉤項目試試點選擇擇在石碑碑坪鎮(zhèn)得得大仙村村和古城城村，分分拆舊區(qū)區(qū)和建新新區(qū)兩塊塊工作，建建新區(qū)的的農民集集中居住住區(qū)總面面積1669.778畝，涉涉及拆遷遷人口116188人，4448戶戶，總投投資1556599.555萬元。新新中企作作為項目目業(yè)主從從20111年55月開始始進行項項目的前前期工作作，預計計20112年88月驗收收并交付付使用。統(tǒng)一規(guī)規(guī)劃建新新村，目目的是將將部分村村屯中的的空心村村和分布布零散、居居住條件件較差的的村莊進進行拆除除，建設設一批高高質量的的社會主主義新農農村；通通過拆舊舊建新

14、，適適度減少少農村建建設用地地，節(jié)約約的建設設用地指指標用于于城鎮(zhèn)建建設，緩緩解城鎮(zhèn)鎮(zhèn)建設用用地供給給壓力，促促進當?shù)氐厣鐣?jīng)經(jīng)濟發(fā)展展；城鎮(zhèn)鎮(zhèn)建新地地塊出讓讓收益用用于農村村新村建建設，有有效改善善農民生生產生活活條件。通過規(guī)劃的實施，縮減了農村建設用地面積，獲得城鎮(zhèn)掛鉤用地指標23.2公頃，可通過建新地塊出讓增減掛鉤用地指標來回籠資金，產生收益。（二）建新新地塊出出讓城鎮(zhèn)建新區(qū)區(qū)選址在在兩個片片區(qū)，分分別是白白露片、鷓鷓鴣江片片，包括括3個地地塊，均均位于柳柳州市中中心城區(qū)區(qū)土地利利用總體體規(guī)劃預預留的允允許建設設區(qū)內，經(jīng)經(jīng)濟發(fā)展展?jié)摿^較大。白白露、鷓鷓鴣江園園區(qū)是目目前柳州州市重點點建

15、設的的兩大產產業(yè)園區(qū)區(qū)，目前前菱寶汽汽配、志志誠汽配配等一批批項目落落戶城區(qū)區(qū)，武鋼鋼板材、眾眾菱汽配配等一批批項目竣竣工投產產，寶鋼鋼板材、荊荊大制動動管等一一批項目目啟動建建設，工工業(yè)經(jīng)濟濟整體實實力不段段提升。特特別是隨隨著城市市北環(huán)快快速路、鷓鷓鴣江大大橋和鷓鷓鴣江碼碼頭的啟啟動建設設，擁有有基本城城市配套套設施和和鐵路、公公路、水水路交通通優(yōu)勢的的鷓鴣江江片區(qū)迎迎來了良良好的發(fā)發(fā)展機遇遇。近兩兩年土地地交易較較為活躍躍，根據(jù)據(jù)20008年和和20009年的的土地出出讓案例例，柳北北城區(qū)內內經(jīng)營性性用地出出讓價格格均價為為80萬萬元畝畝，預測測近郊用用地出讓讓價格可可以達到到7075萬

16、萬元畝畝。根據(jù)據(jù)柳州州市城市市總體規(guī)規(guī)劃（22009920220年），地地塊用途途確定為為商住用用地。拆拆舊地塊塊總面積積34.72公公頃，通通過整理理復墾，復復墾為農農用地332.881公頃頃。經(jīng)審審批后，將將其作為為掛鉤周周轉指標標，用于于城鎮(zhèn)建建設和農農民集中中居住區(qū)區(qū)建設。其其中農民民集中居居住區(qū)使使用9.41公公頃，城城鎮(zhèn)建新新區(qū)使用用23.40公公頃，共共計使用用32.81公公頃，實實現(xiàn)了建建設用地地總量不不增加，其其收益增增加。（三）進行行多元化化投融資資2013年年完成建建設用地地增減掛掛鉤項目目，所產產生的資資本收益益投入到到新的項項目中，形成公司多元化的投資模式，資本得到增

17、值保值，力爭2015年公司資產總額達到10億元以上。1.實施改改制企業(yè)業(yè)職工危危舊房集集中區(qū)改改造項目目作為項目業(yè)業(yè)主將土地出出讓資金金，投入入到危舊舊房集中中區(qū)改造造，部分分資金可可通過貸貸款融資資、合作融融資等方式籌籌集，居民民個人出出資購買買合理增增加面積積部分，確保項目資金到位。通過編制擬改造地塊所在區(qū)域的控制性詳細規(guī)劃，在區(qū)域公共設施承載能力許可條件下，適當增加擬改造地塊開發(fā)建設強度，并在擬改造地塊內局部用地兼容商業(yè)，允許項目業(yè)主建設并上市銷售商業(yè)服務用房。2.建設新新中企辦辦公大樓樓長塘鎮(zhèn)政府府地塊位位于柳州州市柳長長路，屬屬公司名名下固定定資產，可用于于土地的的二級開開發(fā)。我我公

18、司以以土地為為出資方方式，引引進投資資商，對對土地進進行開發(fā)發(fā)使用。開開發(fā)商以以建立新新中企大大樓無償償給予我我公司使使用，作為使使用這塊塊土地的的固定資資產投入入，我公公司允許許其在地地塊上作作商業(yè)運運作。3.出售建建設用地地指標建設用地增增減掛鉤鉤項目完完成后，整理出23.2公頃的用地指標。除用于柳北區(qū)建新地塊出讓外，向有關投資平臺公司出售剩余指標，增加公司資本收益。4.開發(fā)柳柳州市北北雀路881號地地塊市北雀路881號屬屬公司名名下固定定資產，該該地塊交通通便利，人人口密集集，距離離市中心心較近，土土地不斷斷升值。公公司可引引進投資資商對該該地塊進進行開發(fā)發(fā)與合作作，增加加公司資資本收益

19、益。5. 提高高八一路路房產租租金或進進行地塊塊改造隨著八一路路商業(yè)布布局的日日益成熟熟，商業(yè)業(yè)價值不不斷提高高，公司司適當提提高該地地塊的房房產租金金，或引引進投資資商共同同開發(fā)改改造該地地塊，用用作其他他商業(yè)用用途，增加公公司資本本收益。6.與土儲儲合作參參與土地地一級整整理所謂土地一一級開發(fā)發(fā)，是指指按照城城市功能能定位和和經(jīng)濟發(fā)發(fā)展要求求，依據(jù)據(jù)土地利利用總體體規(guī)劃和和城市規(guī)規(guī)劃，由由政府統(tǒng)統(tǒng)一組織織征地補補償、拆拆遷安置置、土地地平整、制制定土地地用途及及規(guī)劃設設計、地地上及地地下市政政基礎設設施和社社會公共共配套設設施建設設，按期期達到土土地出讓讓標準的的土地開開發(fā)行為為。土地地儲

20、備中中心具有有一些土土地儲備備，這些些土地未未經(jīng)開發(fā)發(fā)不得出讓讓，公司司可與土土儲合作作開發(fā)這這些土地地，簽訂訂土地地一級開開發(fā)委托托協(xié)議，交給土地交易中心公開出讓，獲得土地一級開發(fā)整理成本及部分利潤。7. 改造造城中村村和開發(fā)發(fā)周邊地地塊白沙片區(qū)瀕瀕臨柳江江，坐擁擁黃金水水岸，生生態(tài)環(huán)境境優(yōu)美。以以保利大大江郡、冠冠亞藍灣灣、冠亞亞尚成國國際等高高端商住住地產為為龍頭，對白沙村進行城中村改造。勝利立交橋西至雙沖橋東區(qū)域，以國騰購物廣場（大潤發(fā)）為核心，對黃村進行城中村改造。以白露片區(qū)路網(wǎng)項目白露片區(qū)土地開發(fā)項目為契機，推動白露村、馬廣村城中村改造。同時，公司司參與周周邊地塊塊的開發(fā)發(fā)，例如如

21、參與白沙沙片區(qū)的的彈簧廠廠地塊、華華紡地塊塊、立宇宇地塊的的開發(fā)，引導培育白沙片區(qū)時尚商務休閑生態(tài)居住中心，完善配套設施建設；參與勝利片區(qū)柳北鋼材大市場地塊的改造，推行地下商業(yè)街項目、柳北文化廣場二期項目實施，進一步提升勝利片區(qū)的服務功能。8.組建物物流公司司公司需要發(fā)發(fā)展，必必須要多多元化的的經(jīng)營模模式，跨跨行業(yè)投投資是對對公司發(fā)發(fā)展的突突破。物物流已經(jīng)經(jīng)成為國國民經(jīng)濟濟發(fā)展的的動脈和和基礎產產業(yè)，并并得到迅迅速發(fā)展展而且柳柳州位于于廣西的的中北部部，處于于華南經(jīng)經(jīng)濟圈、中中南經(jīng)濟濟圈和西西南經(jīng)濟濟圈的結結合部，形形成背靠靠中南、西西南、面面向東南南亞和東東部沿海海的有利利區(qū)位。柳柳州物流流設施和和基礎建建設比較較健全，不不但具有有良好的的區(qū)位條條件，而而且各種種生產資資料的集集散能力力和