1、目 錄一、 總 則 二、房地產(chǎn)產(chǎn)成本管管理職責(zé)責(zé) （一） 集集團(tuán)總部部的成本本管理職職責(zé) （二） 開(kāi)開(kāi)發(fā)企業(yè)業(yè)的成本本管理職職責(zé) 三、房地產(chǎn)產(chǎn)成本監(jiān)監(jiān)控 （一）成本本監(jiān)控系系統(tǒng) （二）成本本監(jiān)控的的要求 四、房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)環(huán)節(jié)的成成本控制制 （一）立項(xiàng)項(xiàng)環(huán)節(jié)的的成本控控制 （二）規(guī)劃劃設(shè)計(jì)環(huán)環(huán)節(jié)的成成本控制制（三）施工工招標(biāo)環(huán)環(huán)節(jié)的成成本控制制（四）施工工過(guò)程的的成本控控制 （五）工程程材料及及設(shè)備管管理 （六）竣工工交付環(huán)環(huán)節(jié)的成成本控制制（七）工程程結(jié)算管管理 （八）其他他環(huán)節(jié)的的成本控控制 五、 附 則 萬(wàn)科企業(yè)股股份有限限公司房地產(chǎn)成本本管理制制度（討論稿）一、 總 則1、 為了了增強(qiáng)

2、成成本控制制力度，降降低成本本費(fèi)用，提提高市場(chǎng)場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力力，根據(jù)據(jù)國(guó)家有有關(guān)法規(guī)規(guī)政策，結(jié)結(jié)合集團(tuán)團(tuán)成本管管理的要要求和經(jīng)經(jīng)驗(yàn)、教教訓(xùn)，制制定本制制度。2、 成本本管理的的基本原原則是：以市場(chǎng)場(chǎng)需求為為導(dǎo)向、保保證質(zhì)量量為前提提，過(guò)程程控制為為環(huán)節(jié)、規(guī)規(guī)范操作作為手段段，提高高經(jīng)濟(jì)效效益為目目的。3、 成本本監(jiān)控的的任務(wù)是是：遵守守國(guó)家有有關(guān)法規(guī)規(guī)政策，落落實(shí)成本本崗位責(zé)責(zé)任制，完完善成本本管理基基礎(chǔ)，形形成有效效的成本本監(jiān)控系系統(tǒng)，努努力降低低成本，提提高經(jīng)濟(jì)濟(jì)效益。 二、房地產(chǎn)產(chǎn)成本管管理職責(zé)責(zé)（一） 集集團(tuán)總部部的成本本管理職職責(zé)1、 制定定、修正正集團(tuán)成成本管理理制度，督督促、指指導(dǎo)各開(kāi)

3、開(kāi)發(fā)企業(yè)業(yè)建立完完善本單單位成本本管理制制度；并并跟蹤、檢檢查執(zhí)行行情況，對(duì)對(duì)成本實(shí)實(shí)行制度度監(jiān)控。2、 進(jìn)行行房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)調(diào)研，對(duì)對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)走走勢(shì)作出出分析、判判斷，及及時(shí)提供供、反饋饋給集團(tuán)團(tuán)和各開(kāi)開(kāi)發(fā)企業(yè)業(yè)管理層層作決策策參考；保持對(duì)對(duì)國(guó)家有有關(guān)法規(guī)規(guī)政策和和集團(tuán)成成本管理理環(huán)境的的了解，協(xié)協(xié)助房地地產(chǎn)公司司爭(zhēng)取優(yōu)優(yōu)惠政策策、處理理有關(guān)政政策性問(wèn)問(wèn)題。 3、 組織織各方面面專業(yè)人人士對(duì)擬擬建項(xiàng)目目進(jìn)行實(shí)實(shí)地考察察、立項(xiàng)項(xiàng)聽(tīng)證，按按立項(xiàng)審審批程序序?qū)彶橥锻顿Y估算算，把握握投資決決策，合合理配置置資源，幫幫助房地地產(chǎn)公司司做好項(xiàng)項(xiàng)目前期期策劃中中的成本本控制。立立項(xiàng)審查查的重點(diǎn)點(diǎn)是：

4、立項(xiàng)資資料是否否齊全、規(guī)規(guī)范； 市場(chǎng)定定位是否否明確、恰恰當(dāng)； 投資成成本估算算是否經(jīng)經(jīng)濟(jì)、合合理； 投資回回報(bào)是否否符合集集團(tuán)利潤(rùn)潤(rùn)目標(biāo)要要求； 投資風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)能否否有效控控制。4、 跟蹤蹤、落實(shí)實(shí)各項(xiàng)目目成本計(jì)計(jì)劃及其其執(zhí)行情情況，適適時(shí)了解解各項(xiàng)目目成本的的實(shí)際構(gòu)構(gòu)成，匯匯編集團(tuán)團(tuán)成本報(bào)報(bào)表；分分析、總總結(jié)項(xiàng)目目成本控控制情況況，協(xié)助助、督促促各開(kāi)發(fā)發(fā)企業(yè)做做好項(xiàng)目目操作過(guò)過(guò)程中的的成本控控制工作作。5、 建立立成本信信息監(jiān)控控中心，及及時(shí)收集集各項(xiàng)目目成本動(dòng)動(dòng)態(tài)資料料，為集集團(tuán)管理理層提供供充分、有有效的決決策依據(jù)據(jù)，并按按要求將將有關(guān)意意見(jiàn)反饋饋給各開(kāi)開(kāi)發(fā)企業(yè)業(yè)。6、 組織織集團(tuán)成成本管

5、理理的信息息交流，通通過(guò)培訓(xùn)訓(xùn)、雙向向交流、研研修會(huì)等等方式，增增進(jìn)全員員的成本本管理意意識(shí)，推推廣集團(tuán)團(tuán)內(nèi)外成成本管理理經(jīng)驗(yàn)，尋尋求降低低成本的的有效途途徑，促促進(jìn)集團(tuán)團(tuán)成本管管理水平平的提高高。7、 根據(jù)據(jù)管理的的需要，派派出審計(jì)計(jì)小組對(duì)對(duì)項(xiàng)目成成本進(jìn)行行階段審審計(jì)和決決算審計(jì)計(jì)，對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目成本本發(fā)生的的合理性性、成本本管理的的規(guī)范性性提出審審計(jì)意見(jiàn)見(jiàn)。并結(jié)結(jié)合項(xiàng)目目收益情情況，考考核項(xiàng)目目的成本本降低率率、投入入產(chǎn)出率率、投資資回報(bào)率率等指標(biāo)標(biāo)。8、 逐步步推行成成本管理理及其信信息交流流電腦化化，搞好好成本管管理的綜綜合服務(wù)務(wù)。（二） 開(kāi)開(kāi)發(fā)企業(yè)業(yè)的成本本管理職職責(zé)1、 認(rèn)真真執(zhí)行集集團(tuán)

6、成本本管理制制度，結(jié)結(jié)合實(shí)際際制定本本單位成成本管理理制度，并并自覺(jué)接接受總部部監(jiān)督。 2、 根據(jù)據(jù)本單位位業(yè)務(wù)發(fā)發(fā)展規(guī)劃劃、開(kāi)發(fā)發(fā)能力和和市場(chǎng)情情況，確確定項(xiàng)目目開(kāi)發(fā)計(jì)計(jì)劃，組組織立項(xiàng)項(xiàng)調(diào)研、選選址和前前期策劃劃，提出出立項(xiàng)建建議和開(kāi)開(kāi)發(fā)設(shè)想想，并按按要求向向集團(tuán)總總部提交交立項(xiàng)可可行性報(bào)報(bào)告，履履行立項(xiàng)項(xiàng)審批程程序。3、 規(guī)劃劃設(shè)計(jì)階階段，應(yīng)應(yīng)按市場(chǎng)場(chǎng)定位和和成本估估算準(zhǔn)確確把握設(shè)設(shè)計(jì)方案案，組織織審查設(shè)設(shè)計(jì)概算算的經(jīng)濟(jì)濟(jì)合理性性，使規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)既符合合規(guī)范，又又體現(xiàn)成成本控制制的意識(shí)識(shí)和要求求。4、 客觀觀、認(rèn)真真地進(jìn)行行項(xiàng)目成成本費(fèi)用用測(cè)算，編編制項(xiàng)目目成本費(fèi)費(fèi)用計(jì)劃劃，確定定項(xiàng)目及及

7、每個(gè)單單項(xiàng)工程程的目標(biāo)標(biāo)成本，分分解成本本費(fèi)用控控制指標(biāo)標(biāo)，落實(shí)實(shí)降低成成本技術(shù)術(shù)組織措措施。5、 遵循循基本建建設(shè)程序序，進(jìn)行行項(xiàng)目實(shí)實(shí)際操作作，對(duì)房房地產(chǎn)成成本實(shí)行行項(xiàng)目經(jīng)經(jīng)理負(fù)責(zé)責(zé)制和全全員全過(guò)過(guò)程控制制，對(duì)可可控成本本、變動(dòng)動(dòng)成本和和成本異異常偏差差實(shí)行有有效監(jiān)控控。保證證將成本本控制在在目標(biāo)成成本范圍圍內(nèi)。6、 正確確處理成成本、市市場(chǎng)、工工程質(zhì)量量、開(kāi)發(fā)發(fā)周期、資資源、效效益之間間的關(guān)系系，防止止和杜絕絕重大工工程質(zhì)量量事故，努努力縮短短開(kāi)發(fā)周周期，嚴(yán)嚴(yán)格控制制項(xiàng)目的的質(zhì)量成成本和期期間費(fèi)用用，加速速投資回回報(bào)，提提高投資資回報(bào)率率。7、 組織織項(xiàng)目開(kāi)開(kāi)發(fā)成本本費(fèi)用核核算，及及時(shí)、

8、全全面、準(zhǔn)準(zhǔn)確、動(dòng)動(dòng)態(tài)地反反映項(xiàng)目目成本、費(fèi)費(fèi)用情況況，按規(guī)規(guī)定編報(bào)報(bào)成本會(huì)會(huì)計(jì)報(bào)表表等有關(guān)關(guān)資料。堅(jiān)堅(jiān)持成本本報(bào)告制制度，保保證成本本信息交交流的及及時(shí)、有有效。 8、 熟悉悉、掌握握國(guó)家和和當(dāng)?shù)赜杏嘘P(guān)法規(guī)規(guī)政策及及市場(chǎng)需需求、預(yù)預(yù)算定額額水平等等成本控控制因素素，用足足用活各各種政策策、資源源，提高高成本控控制的預(yù)預(yù)見(jiàn)性，努努力尋求求降低成成本費(fèi)用用的途徑徑。 9、 定期期或不定定期分析析成本結(jié)結(jié)構(gòu)、差差異及其其原因、監(jiān)監(jiān)控措施施及其效效果、經(jīng)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)訓(xùn)，每年年至少一一次，并并將分析析報(bào)告報(bào)報(bào)集團(tuán)總總部財(cái)務(wù)務(wù)部。三、房地產(chǎn)產(chǎn)成本監(jiān)監(jiān)控（一）成本本監(jiān)控系系統(tǒng)1、 根據(jù)據(jù)集團(tuán)的的管理體體制，集

9、集團(tuán)建立立總部以以管理監(jiān)監(jiān)控為中中心、各各開(kāi)發(fā)企企業(yè)以操操作監(jiān)控控為中心心的房地地產(chǎn)成本本監(jiān)控系系統(tǒng)。實(shí)實(shí)行總經(jīng)經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)下、項(xiàng)項(xiàng)目經(jīng)理理負(fù)責(zé)、各各職能部部門具體體實(shí)施的的運(yùn)行機(jī)機(jī)制。2、 各監(jiān)監(jiān)控中心心應(yīng)樹(shù)立立全員成成本意識(shí)識(shí)，對(duì)房房地產(chǎn)成成本實(shí)行行全過(guò)程程監(jiān)控。3、 各開(kāi)開(kāi)發(fā)企業(yè)業(yè)應(yīng)根據(jù)據(jù)管理需需要和項(xiàng)項(xiàng)目實(shí)際際情況，設(shè)設(shè)置審算算部、工工程部、財(cái)財(cái)務(wù)部等等成本管管理職能能部門或或崗位，保保證成本本控制工工作的順順利進(jìn)行行（二）成本本監(jiān)控的的要求制度建設(shè)1、 根據(jù)據(jù)管理的的需要，各各房地產(chǎn)產(chǎn)公司應(yīng)應(yīng)制訂和和完善包包括以下下幾方面面內(nèi)容的的成本管管理制度度，并報(bào)報(bào)集團(tuán)總總部備案案： 成本管管理

10、責(zé)任任制及監(jiān)監(jiān)控程序序； 計(jì)劃管管理制度度(包括指指標(biāo)、定定額、考考核管理理辦法)； 招、投投標(biāo)管理理制度； 合同管管理制度度； 工程(質(zhì)量、進(jìn)進(jìn)度、監(jiān)監(jiān)理、現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)、工工程盤點(diǎn)點(diǎn)、竣工工驗(yàn)收移移交)管理制制度； 預(yù)決算算(包括概概算、設(shè)設(shè)計(jì)變更更、現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)簽證、結(jié)結(jié)算、款款項(xiàng)撥付付)管理制制度； 費(fèi)用控控制制度度； 材料設(shè)設(shè)備管理理制度。 以上制度，各各單位可可分別制制定也可可綜合制制定。2、 集團(tuán)團(tuán)總部應(yīng)應(yīng)不斷總總結(jié)各開(kāi)開(kāi)發(fā)企業(yè)業(yè)成本控控制經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)，在此此基礎(chǔ)上上，逐步步健全、完完善集團(tuán)團(tuán)房地產(chǎn)產(chǎn)成本管管理制度度。計(jì)劃管理1、 各開(kāi)開(kāi)發(fā)企業(yè)業(yè)應(yīng)按根根據(jù)項(xiàng)目目開(kāi)發(fā)的的節(jié)奏，及及時(shí)編制制成本計(jì)計(jì)劃，

11、并并跟蹤、檢檢查、考考核計(jì)劃劃的執(zhí)行行情況： 開(kāi)發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品成本本計(jì)劃(按完全全成本口口徑)； 期間費(fèi)費(fèi)用計(jì)劃劃； 降低成成本技術(shù)術(shù)組織措措施計(jì)劃劃。 2、 成本本計(jì)劃以以設(shè)計(jì)概概算、施施工圖預(yù)預(yù)算、成成本預(yù)測(cè)測(cè)和決策策為依據(jù)據(jù)，綜合合考慮各各種因素素進(jìn)行編編制，做做到目標(biāo)標(biāo)明確、先先進(jìn)、可可行，盡盡量數(shù)據(jù)據(jù)化、圖圖表化。3、 各開(kāi)開(kāi)發(fā)企業(yè)業(yè)應(yīng)完善善成本考考核辦法法，確立立成本降降低率、費(fèi)費(fèi)用節(jié)約約額、項(xiàng)項(xiàng)目投資資回報(bào)率率等成本本考核指指標(biāo)。分析檢查1、 各開(kāi)開(kāi)發(fā)企業(yè)業(yè)在成本本控制過(guò)過(guò)程中，應(yīng)應(yīng)定期、按按開(kāi)發(fā)階階段對(duì)房房地產(chǎn)成成本的結(jié)結(jié)構(gòu)、差差異及其其原因、控控制措施施及其效效果進(jìn)行行分析， 以及

12、時(shí)總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，做好下一步成本控制工作。分析的重點(diǎn)是： 計(jì)劃及及其執(zhí)行行情況； 實(shí)際成成本與預(yù)預(yù)算成本本、計(jì)劃劃成本對(duì)對(duì)比差異異及其原原因； 分析期期內(nèi)控制制措施、效效果、存存在問(wèn)題題及改進(jìn)進(jìn)意見(jiàn)、對(duì)對(duì)策； 評(píng)價(jià)、結(jié)論論與提示示。 2、 集團(tuán)團(tuán)總部根根據(jù)管理理需要，應(yīng)應(yīng)按項(xiàng)目目就成本本控制情情況進(jìn)行行分析檢檢查。信息交流1、 應(yīng)報(bào)報(bào)集團(tuán)總總部的常常規(guī)性成成本資料料主要包包括：項(xiàng)目基本情情況； 按會(huì)計(jì)計(jì)制度規(guī)規(guī)定應(yīng)編編報(bào)的成成本核算算報(bào)表； 成本動(dòng)動(dòng)態(tài)情況況及其分分析資料料； 當(dāng)?shù)卣咝允帐召M(fèi)項(xiàng)目目、內(nèi)容容、標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)、依據(jù)據(jù)及政策策的適用用期限、收收費(fèi)部門門。2、 按例例外管理理原則，對(duì)對(duì)下列成

13、成本異常常偏差及及其處置置辦法，應(yīng)應(yīng)隨時(shí)報(bào)報(bào)集團(tuán)總總部： 當(dāng)?shù)赜杏嘘P(guān)法規(guī)規(guī)政策的的重大調(diào)調(diào)整； 成本超超降率占占單項(xiàng)工工程成本本總額110%以以上、占占其本身身預(yù)算成成本或計(jì)計(jì)劃成本本30%以上的的的項(xiàng)目目、事件件(包括停停工、嚴(yán)嚴(yán)重窩工工、重大大設(shè)計(jì)變變更、計(jì)計(jì)劃外增增減項(xiàng)目目、現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)簽證、工工程質(zhì)量量事故等等因素影影響造成成的成本本增、減減項(xiàng)目、事事件)； 合作條條件更改改； 補(bǔ)交地地價(jià)。3、 各開(kāi)開(kāi)發(fā)企業(yè)業(yè)應(yīng)建立立成本信信息庫(kù)，互互相交流流成本控控制的經(jīng)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)訓(xùn)。四、房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)環(huán)節(jié)的成成本控制制（一）立項(xiàng)項(xiàng)環(huán)節(jié)的的成本控控制1、 各單單位新項(xiàng)項(xiàng)目立項(xiàng)項(xiàng)時(shí)必須須向集團(tuán)團(tuán)總部提提交立立

14、項(xiàng)請(qǐng)示示和詳詳細(xì)的可可行性研研究報(bào)告告，并并經(jīng)集團(tuán)團(tuán)立項(xiàng)聽(tīng)聽(tīng)證會(huì)討討論通過(guò)過(guò)。可可行性研研究報(bào)告告除應(yīng)應(yīng)具備地地塊基礎(chǔ)礎(chǔ)資料、周周邊環(huán)境境及其發(fā)發(fā)展趨勢(shì)勢(shì)、合作作方背景景、合作作方式及及條件、初初步規(guī)劃劃設(shè)計(jì)方方案、開(kāi)開(kāi)發(fā)節(jié)奏奏及市場(chǎng)場(chǎng)定位等等基礎(chǔ)內(nèi)內(nèi)容外，還還須包括括以下內(nèi)內(nèi)容： 成本費(fèi)費(fèi)用估算算和控制制目標(biāo)及及措施； 投資及及效益測(cè)測(cè)算、利利潤(rùn)體現(xiàn)現(xiàn)安排； 稅務(wù)環(huán)環(huán)境及其其影響； 資金計(jì)計(jì)劃； 競(jìng)投投方案（僅僅限招標(biāo)標(biāo)、拍賣賣項(xiàng)目）； 投資風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估估及相應(yīng)應(yīng)的對(duì)策策； 項(xiàng)目綜綜合評(píng)價(jià)價(jià)意見(jiàn)。2、 可可行性研研究報(bào)告告應(yīng)至至少在立立項(xiàng)聽(tīng)證證會(huì)前提提前一周周上交集集團(tuán)總部部。3、 若項(xiàng)項(xiàng)目立

15、項(xiàng)項(xiàng)后，合合作條件件或招標(biāo)標(biāo)、拍賣賣條件等等關(guān)鍵因因素發(fā)生生變化，并并將對(duì)我我方構(gòu)成成重大不不利影響響時(shí)，應(yīng)應(yīng)重新向向集團(tuán)總總部提交交立項(xiàng)項(xiàng)申請(qǐng)。4、 招標(biāo)標(biāo)或拍賣賣項(xiàng)目的的競(jìng)價(jià)不不得突破破集團(tuán)批批準(zhǔn)的最最高限價(jià)價(jià)；合作作建房項(xiàng)項(xiàng)目要充充分考慮慮地價(jià)款款的支付付方式及及相應(yīng)的的資金成成本。5、 招標(biāo)標(biāo)、拍賣賣合同或或合作開(kāi)開(kāi)發(fā)合同同應(yīng)經(jīng)集集團(tuán)總部部律師審審核后正正式簽署署。（二）規(guī)劃劃設(shè)計(jì)環(huán)環(huán)節(jié)的成成本控制制1、 規(guī)劃劃設(shè)計(jì)單單位的選選擇由各各開(kāi)發(fā)單單位自行行負(fù)責(zé)，但但應(yīng)遵循循以下原原則： 能由集集團(tuán)內(nèi)部部完成的的規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)工作作，應(yīng)由由集團(tuán)內(nèi)內(nèi)部自行行完成； 需委托托設(shè)計(jì)院院進(jìn)行的的規(guī)劃設(shè)設(shè)

16、計(jì)工作作，應(yīng)采采取招標(biāo)標(biāo)方式，擇擇優(yōu)確定定。2、 總體體規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)方案案（必須須包括建建造成本本控制總總體目標(biāo)標(biāo)），應(yīng)應(yīng)首先上上報(bào)集團(tuán)團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)牽牽頭組織織的“規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)方案案聽(tīng)證會(huì)會(huì)”審查，獲獲通過(guò)后后方可進(jìn)進(jìn)入下一一設(shè)計(jì)階階段（如如單體設(shè)設(shè)計(jì)、擴(kuò)擴(kuò)初設(shè)計(jì)計(jì)、施工工圖設(shè)計(jì)計(jì)）。每每一階段段都必須須要求設(shè)設(shè)計(jì)單位位出具設(shè)設(shè)計(jì)概（預(yù)預(yù)）算，并并在與上上一階段段的概（預(yù)預(yù)）算進(jìn)進(jìn)行認(rèn)真真分析、比比較的基基礎(chǔ)上，編編制我方方的建建造成本本概（預(yù)預(yù)）算，確確定各成成本單項(xiàng)項(xiàng)的控制制目標(biāo)，并并以此控控制下一一階段的的設(shè)計(jì)。3、 施工工圖設(shè)計(jì)計(jì)合同應(yīng)應(yīng)具備有有關(guān)鋼筋筋、混凝凝土等建建材用量量要求的的條款，并并

17、載明：設(shè)計(jì)單單位的施施工圖預(yù)預(yù)算原原則上不不得突破破我方編編制的建建造成本本預(yù)算。4、 設(shè)計(jì)計(jì)、工程程、預(yù)算算人員應(yīng)應(yīng)會(huì)同監(jiān)監(jiān)理人員員組成聯(lián)聯(lián)合小組組，對(duì)施施工圖的的技術(shù)性性、安全全性、周周密性、經(jīng)經(jīng)濟(jì)性（包包括建成成后的物物業(yè)管理理成本）等等進(jìn)行會(huì)會(huì)審，提提出明確確的書(shū)面面審查意意見(jiàn)，并并督促設(shè)設(shè)計(jì)單位位進(jìn)行修修正，避避免或減減少設(shè)計(jì)計(jì)不合理理甚至失失誤所造造成的投投資損失失浪費(fèi)。（三）施工工招標(biāo)環(huán)環(huán)節(jié)的成成本控制制1、 除壟壟斷性質(zhì)質(zhì)的工程程項(xiàng)目外外，其他他工程的的施工或或作業(yè)單單位，不不得指定定。2、 主體體施工單單位的選選擇，必必須采取取公開(kāi)或或邀請(qǐng)招招標(biāo)方式式進(jìn)行。3、 應(yīng)組組織設(shè)計(jì)

18、計(jì)、工程程、預(yù)算算、財(cái)務(wù)務(wù)四大專專業(yè)人員員聯(lián)合組組成招標(biāo)標(biāo)工作小小組，就就招標(biāo)范范圍、招招標(biāo)內(nèi)容容、招標(biāo)標(biāo)條件等等進(jìn)行詳詳細(xì)、具具體的策策劃，擬擬訂標(biāo)書(shū)書(shū)，開(kāi)展展招標(biāo)活活動(dòng)；對(duì)對(duì)投標(biāo)單單位應(yīng)就就其資質(zhì)質(zhì)、經(jīng)濟(jì)濟(jì)實(shí)力、技技術(shù)力量量、以往往施工項(xiàng)項(xiàng)目和施施工管理理水平等等進(jìn)行現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)考察察，提出出書(shū)面考考察意見(jiàn)見(jiàn)；對(duì)投投標(biāo)情況況進(jìn)行評(píng)評(píng)估，提提出書(shū)面面評(píng)估意意見(jiàn)。4、 同等等條件下下，應(yīng)盡盡量選擇擇企業(yè)類類別或工工程類別別高而取取費(fèi)較低低的單位位。5、 凡投投資額超超過(guò)人民民幣1,0000萬(wàn)元的的工程項(xiàng)項(xiàng)目若采采取邀請(qǐng)請(qǐng)招標(biāo)方方式，應(yīng)應(yīng)事后向向集團(tuán)總總部提交交有關(guān)招招標(biāo)、評(píng)評(píng)標(biāo)等工工作的文文字備忘忘

19、。6、 零星星工程應(yīng)應(yīng)當(dāng)在兩兩個(gè)以上上的施工工單位中中，綜合合考察其其技術(shù)力力量、報(bào)報(bào)價(jià)等進(jìn)進(jìn)行選擇擇。7、 壟斷斷性質(zhì)的的工程項(xiàng)項(xiàng)目（如如水、電電、氣等等）應(yīng)盡盡力進(jìn)行行公關(guān)協(xié)協(xié)調(diào)，最最大程度度降低造造價(jià)。8、 施工工合同談?wù)勁腥藛T員至少應(yīng)應(yīng)包括工工程、預(yù)預(yù)算兩方方面的專專業(yè)人員員，合同同條件必必須符合合招標(biāo)條條件，合合同條款款及內(nèi)容容概念應(yīng)應(yīng)清晰，不不得因工工程緊而而不簽合合同就開(kāi)開(kāi)工。9、 應(yīng)建建立健全全施工隊(duì)隊(duì)伍檔案案，跟蹤蹤評(píng)估其其資信、技技術(shù)力量量等。10、 出出包工程程應(yīng)嚴(yán)禁禁擅自轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)包。（四）施工工過(guò)程的的成本控控制現(xiàn)場(chǎng)簽證1、 現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)簽證要要反復(fù)對(duì)對(duì)照合同同及有關(guān)關(guān)文件規(guī)規(guī)定

20、慎重重處理。2、 現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)簽證必必須列清清事由、工工程實(shí)物物量及其其價(jià)值量量，并由由甲方主主管工程程師和預(yù)預(yù)算人員員以及監(jiān)監(jiān)理單位位現(xiàn)場(chǎng)管管理人員員共同簽簽名，其其中甲方方預(yù)算人人員必須須對(duì)工程程量、單單價(jià)、用用工量負(fù)負(fù)責(zé)把關(guān)關(guān)。現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)簽證的的具體審審批程序序與權(quán)限限，由各各開(kāi)發(fā)企企業(yè)自行行制定。3、 現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)簽證必必須按當(dāng)當(dāng)時(shí)發(fā)生生當(dāng)時(shí)簽簽證的原原則，在在事后五五日內(nèi)辦辦理完畢畢，嚴(yán)禁禁事后補(bǔ)補(bǔ)簽。簽簽證內(nèi)容容、原因因、工程程量必須須清楚明明了，涂涂改后的的簽證及及復(fù)印件件不得作作為結(jié)算算依據(jù)。4、 凡實(shí)實(shí)行造價(jià)價(jià)大包干干的工程程和取費(fèi)費(fèi)系數(shù)中中已計(jì)取取預(yù)算包包干費(fèi)或或不可預(yù)預(yù)見(jiàn)費(fèi)的的工程項(xiàng)項(xiàng)目

21、，在在施工過(guò)過(guò)程中不不得辦理理任何簽簽證。5、 因業(yè)業(yè)主要求求或者因因設(shè)計(jì)不不當(dāng)，確確實(shí)需要要變更設(shè)設(shè)計(jì)的，應(yīng)應(yīng)填寫設(shè)設(shè)計(jì)變更更審批表表并編編制預(yù)算算，經(jīng)設(shè)設(shè)計(jì)、監(jiān)監(jiān)理單位位和我方方有關(guān)負(fù)負(fù)責(zé)人認(rèn)認(rèn)可后，方方可辦理理，辦理理過(guò)程中中必須對(duì)對(duì)照有關(guān)關(guān)設(shè)計(jì)、施施工或售售樓合同同，明確確經(jīng)濟(jì)責(zé)責(zé)任，杜杜絕盲目目簽證。我我方設(shè)計(jì)計(jì)變更的的審批權(quán)權(quán)限由各各開(kāi)發(fā)單單位根據(jù)據(jù)自身實(shí)實(shí)際情況況確定。工程質(zhì)量與與監(jiān)理1、 項(xiàng)目目開(kāi)工前前，原則則上應(yīng)通通過(guò)招標(biāo)標(biāo)方式擇擇優(yōu)選擇擇具有合合法資格格與有效效資質(zhì)等等級(jí)的監(jiān)監(jiān)理單位位。監(jiān)理理單位應(yīng)應(yīng)與所監(jiān)監(jiān)理工程程的施工工單位和和供貨商商無(wú)利益益關(guān)系。2、 工程程質(zhì)量監(jiān)監(jiān)

22、控人員員應(yīng)要求求監(jiān)理單單位密切切配合，嚴(yán)嚴(yán)格把關(guān)關(guān)。一旦旦發(fā)現(xiàn)質(zhì)質(zhì)量事故故，必須須組織有有關(guān)部門門詳細(xì)調(diào)調(diào)查、分分析事故故原因，提提交事故故情況報(bào)報(bào)告及防防患措施施，明確確事故責(zé)責(zé)任并督督促責(zé)任任單位，按按照質(zhì)檢檢部門認(rèn)認(rèn)可的書(shū)書(shū)面處理理方案予予以落實(shí)實(shí)。事故故報(bào)告與與處理方方案應(yīng)一一并存檔檔備案。3、 應(yīng)特特別重視視隱蔽工工程的監(jiān)監(jiān)理和驗(yàn)驗(yàn)收。隱隱蔽工程程的驗(yàn)收收，必須須由工程程、預(yù)算算人員聯(lián)聯(lián)合施工工單位、質(zhì)質(zhì)檢部門門共同參參加并辦辦理書(shū)面面手續(xù)。凡凡未經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)收簽證證的，應(yīng)應(yīng)要求施施工單位位不得隱隱蔽和進(jìn)進(jìn)入下道道工序施施工。隱隱蔽工程程驗(yàn)收記記錄按順順序進(jìn)行行整理，存存入工程程技術(shù)檔檔案

23、。工程進(jìn)度款款1、 原則則上不向向施工單單位支付付備料款款。確需需支付者者，應(yīng)不不超過(guò)工工程造價(jià)價(jià)的155%，并并在工程程進(jìn)度款款支付到到工程造造價(jià)500%時(shí)開(kāi)開(kāi)始抵扣扣預(yù)付備備料款。2、 工程程進(jìn)度款款的撥付付應(yīng)當(dāng)按按下列程程序辦理理： 施工單單位按月月報(bào)送施施工進(jìn)度度計(jì)劃和和工程進(jìn)進(jìn)度完成成月報(bào)表表； 工程、預(yù)預(yù)算部門門會(huì)同監(jiān)監(jiān)理人員員，對(duì)照照施工合合同及進(jìn)進(jìn)度計(jì)劃劃，審核核工程進(jìn)進(jìn)度內(nèi)容容和完工工部位（主主體結(jié)構(gòu)構(gòu)及隱蔽蔽工程部部分須提提供照片片）、工工程質(zhì)量量證明等等資料； 預(yù)算部部門整理理復(fù)核工工程價(jià)值值量； 經(jīng)財(cái)務(wù)務(wù)部門審審核后按按有關(guān)批批準(zhǔn)程序序付款并并登記付付款臺(tái)帳帳。3、 應(yīng)

24、要要求施工工單位在在我方開(kāi)開(kāi)戶銀行行開(kāi)具結(jié)結(jié)算帳戶戶，以便便為我方方融洽銀銀企關(guān)系系和監(jiān)督督工程款款項(xiàng)的使使用提供供便利。4、 工程程進(jìn)度款款支付達(dá)達(dá)到工程程造價(jià)885%時(shí)時(shí)，原則則上應(yīng)停停止付款款，預(yù)留留至少110%工工程尾款款和5%保修款款，以便便掌握最最終結(jié)算算主動(dòng)權(quán)權(quán)。（五）工程程材料及及設(shè)備管管理1、 項(xiàng)目目開(kāi)工前前，設(shè)計(jì)計(jì)或工程程管理部部門應(yīng)及及時(shí)列出出所需材材料及設(shè)設(shè)備清單單，一般般按照下下列原則則決定甲甲供、甲甲定乙供供和乙供供，并在在工程施施工承包包合同中中加以明明確：2、 甲方方能找到到一級(jí)建建材市場(chǎng)場(chǎng)的、有有進(jìn)口免免稅計(jì)劃劃指標(biāo)的的、有特特殊質(zhì)量量要求和和價(jià)格浮浮動(dòng)幅度度

25、較大的的材料和和設(shè)備，應(yīng)應(yīng)實(shí)行甲甲供或甲甲定乙供供，其余余實(shí)行乙乙供；3、 實(shí)行行甲供或或甲定乙乙供的材材料和設(shè)設(shè)備應(yīng)盡盡量不支支付采購(gòu)購(gòu)保管費(fèi)費(fèi)。4、 應(yīng)按按工程實(shí)實(shí)際進(jìn)度度合理安安排采購(gòu)購(gòu)數(shù)量和和具體進(jìn)進(jìn)貨時(shí)間間，防止止積壓或或造成窩窩工現(xiàn)象象。5、 甲供供材料、設(shè)設(shè)備的采采購(gòu)必須須進(jìn)行廣廣泛詢價(jià)價(jià)，貨比比三家，也也可在主主要設(shè)備備和大宗宗建材采采購(gòu)上采采用招標(biāo)標(biāo)方式。在在質(zhì)量、價(jià)價(jià)格、供供貨時(shí)間間均能滿滿足要求求的前提提下，應(yīng)應(yīng)比照下下列條件件擇優(yōu)確確定供貨貨單位： 能夠?qū)崒?shí)行賒銷銷或定金金較低的的供貨商商； 愿意以以房屋抵抵材料款款，且接接受正常常樓價(jià)的的供貨商商； 能夠到到現(xiàn)場(chǎng)安安裝

26、，接接受驗(yàn)收收合格后后再付款款的供貨貨商； 售后服服務(wù)和信信譽(yù)良好好的供貨貨商。6、 工程程管理部部門對(duì)到到貨的甲甲供材料料和設(shè)備備的數(shù)量量、質(zhì)量量及規(guī)格格，要當(dāng)當(dāng)場(chǎng)檢查查驗(yàn)收并并出具檢檢驗(yàn)報(bào)告告，辦理理驗(yàn)收手手續(xù)，妥妥善保管管。對(duì)不不符合要要求的，應(yīng)應(yīng)及時(shí)退退貨并通通知財(cái)務(wù)務(wù)部拒絕絕付款。7、 采采購(gòu)合同同中必必須載明明：因供供貨商供供貨不及及時(shí)或質(zhì)質(zhì)量、數(shù)數(shù)量等問(wèn)問(wèn)題對(duì)工工程進(jìn)度度、工程程質(zhì)量造造成影響響和損失失的，供供貨商必必須承擔(dān)擔(dān)索賠責(zé)責(zé)任。8、 各單單位必須須建立健健全材料料的詢價(jià)價(jià)、定價(jià)價(jià)、簽約約、進(jìn)貨貨和驗(yàn)收收保管相相分離的的內(nèi)部牽牽制制度度，不得得促成由由一人完完成材料料采購(gòu)

27、全全過(guò)程的的行為。9、 對(duì)于于乙供材材料和設(shè)設(shè)備，我我方必須須按認(rèn)定定的質(zhì)量量及選型型，在預(yù)預(yù)算人員員控制的的價(jià)格上上限范圍圍內(nèi)抽取取樣板，進(jìn)進(jìn)行封樣樣，并盡盡量采取取我方限限價(jià)的措措施。同同時(shí)在材材料和設(shè)設(shè)備進(jìn)場(chǎng)場(chǎng)時(shí)應(yīng)要要求出具具檢驗(yàn)合合格證。10、 材材料的代代用應(yīng)由由工程管管理部門門書(shū)面提提出，設(shè)設(shè)計(jì)單位位和監(jiān)理理單位通通過(guò)，審審算部門門同意，領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)準(zhǔn)。11、 甲甲供材料料、設(shè)備備的結(jié)算算必須憑憑供貨合合同、供供貨廠家家或商檢檢部門的的檢驗(yàn)合合格證和和我方工工程管理理部門的的驗(yàn)收檢檢驗(yàn)證明明以及結(jié)結(jié)算清單單，經(jīng)審審算、財(cái)財(cái)務(wù)部門門審核無(wú)無(wú)誤后，方方能辦理理結(jié)算。（六）竣工工交付環(huán)環(huán)節(jié)

28、的成成本控制制1、 單項(xiàng)項(xiàng)工程和和項(xiàng)目竣竣工應(yīng)經(jīng)經(jīng)過(guò)自檢檢、復(fù)查查、驗(yàn)收收三個(gè)環(huán)環(huán)節(jié)才能能移交。2、設(shè)計(jì)、工工程、審審算、銷銷售和物物業(yè)管理理部門必必須參加加工程結(jié)結(jié)構(gòu)驗(yàn)收收、裝修修驗(yàn)收及及總體驗(yàn)驗(yàn)收等，“移交證明書(shū)”應(yīng)由施工單位、監(jiān)理單位和物業(yè)公司同時(shí)簽署。3、 凡有有影響使使用功能能和安全全及不合合設(shè)計(jì)要要求的結(jié)結(jié)構(gòu)部位位、安裝裝部位、裝裝飾部位位和設(shè)備備、設(shè)施施，均應(yīng)應(yīng)限期整整改直到到復(fù)驗(yàn)合合格。因因施工單單位原因因延誤工工程移交交，給我我方造成成經(jīng)濟(jì)損損失的，要要按合同同追究其其責(zé)任。4、 工程程移交后后，應(yīng)按按施工合合同有關(guān)關(guān)條款和和物業(yè)管管理規(guī)定定及時(shí)與與施工單單位簽訂訂保修修協(xié)議

29、書(shū)書(shū)，以以明確施施工單位位的保修修范圍、保保修責(zé)任任(包括驗(yàn)驗(yàn)收后出出現(xiàn)的質(zhì)質(zhì)量問(wèn)題題的保修修責(zé)任的的約定)及處罰罰措施等等。5、 采取取一次性性扣留保保修金、自自行保修修的開(kāi)發(fā)發(fā)企業(yè)，應(yīng)應(yīng)對(duì)保修修事項(xiàng)及及其費(fèi)用用有充分分的預(yù)計(jì)計(jì)，留足足保修費(fèi)費(fèi)用。6、 甲方方按租售售承諾先先行墊付付的屬保保修范圍圍的費(fèi)用用，應(yīng)在在工程承承包合同同中便明明確有乙乙方承擔(dān)擔(dān)。（七）工程程結(jié)算管管理工程竣工結(jié)結(jié)算應(yīng)具具備以下下基本條條件： 符合合合同（協(xié)協(xié)議）有有關(guān)結(jié)算算條款的的規(guī)定； 具備完完整有效效的質(zhì)量量評(píng)定結(jié)結(jié)果和符符合規(guī)范范要求的的竣工驗(yàn)驗(yàn)收資料料； 項(xiàng)目設(shè)設(shè)計(jì)變更更、現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)簽證及及其他有有關(guān)結(jié)算算的原始始資料齊齊備； 工程遺遺留問(wèn)題題已處理理完畢； 施工單單位結(jié)算算書(shū)按要要求編制制，所附附資料齊齊全。2、 工程程結(jié)算要要以我方方掌握的的設(shè)計(jì)變變更和現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)簽證證為準(zhǔn)，施施工單位位提供的的設(shè)計(jì)變變更和現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)簽證證，一般般只能作作為參考考。3、 “點(diǎn)點(diǎn)工”必須按按照定額額價(jià)計(jì)取取、結(jié)算算。4、 審算算部門應(yīng)應(yīng)詳細(xì)核核對(duì)工程程量，審審定