1、 濟(jì)南市雪野湖別墅項(xiàng)目PAGE PAGE 31雪野湖別墅墅項(xiàng)目前期策劃定定位報告告2010年年3月目錄第一部分：市場調(diào)調(diào)查與分分析宏觀市場調(diào)調(diào)研與分分析濟(jì)南市經(jīng)濟(jì)濟(jì)環(huán)境概概況濟(jì)南市城市市空間發(fā)發(fā)展戰(zhàn)略略濟(jì)南市房地地產(chǎn)市場場分析濟(jì)南別墅市市場專項(xiàng)項(xiàng)分析濟(jì)南別墅及及高端物物業(yè)發(fā)展展及現(xiàn)狀狀概況濟(jì)南代表性性高端物物業(yè)調(diào)研研濟(jì)南主要別別墅及高高端物業(yè)業(yè)未來市市場供應(yīng)應(yīng)量第二部分：項(xiàng)目條條件分析析雪野湖基本本概況項(xiàng)目宗地分分析項(xiàng)目SWOOT分析析第三部分：項(xiàng)目定定位目標(biāo)客戶群群核心定定位產(chǎn)品定位總結(jié)第一部分 市場調(diào)調(diào)查與分分析宏觀市場調(diào)調(diào)研與分分析濟(jì)南市經(jīng)濟(jì)濟(jì)環(huán)境概概況濟(jì)南市經(jīng)濟(jì)濟(jì)現(xiàn)狀與與發(fā)展類別年份全

2、市GDPP總值（億元）同比增長率率（%）全社會固定定資產(chǎn)投投資（億元）同比增長率率（%）城市居民人人均可支支配收入入（元）同比增長率率（%）2007年年2562.817.31151.713.3180055.117.42008年年3017.417.71415.322.9208022.215.52009年年3351.412.21655.420.3227211.79.2產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)情情況2008年年濟(jì)南市市結(jié)構(gòu)調(diào)調(diào)整取得得新進(jìn)展展，三次次產(chǎn)業(yè)比比重分別別為5.8：444.11：500.1，一一、二產(chǎn)產(chǎn)業(yè)比重重分別較較上年減減少0.1和11.1，第第三產(chǎn)業(yè)業(yè)增加11.2。政府推動經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展展的產(chǎn)業(yè)業(yè)重點(diǎn)濟(jì)

3、南市堅持持以市場場為導(dǎo)向向，拉長長產(chǎn)業(yè)鏈鏈，開展展多元化化經(jīng)營，鼓鼓勵企業(yè)業(yè)向房地地產(chǎn)、新新型建材材等產(chǎn)業(yè)業(yè)延伸，強(qiáng)強(qiáng)化區(qū)域域服務(wù)功功能，突突出發(fā)展展現(xiàn)代服服務(wù)業(yè)，加加快建設(shè)設(shè)區(qū)域性性服務(wù)業(yè)業(yè)中心城城市。從上表看，濟(jì)濟(jì)南市的的國民生生產(chǎn)總值值增長平平穩(wěn)，全全市固定定資產(chǎn)投投資額度度和城市市居民人人均可支支配收入入逐年增增加，受受全球金金融危機(jī)機(jī)的影響響，20009年年濟(jì)南市市的GDDP增長長率較上上年有所所減緩，但但仍高于于全國平平均增長長水平。2009年年，濟(jì)南南市GDDP在全全國省會會城市中中占第88位，全全社會固固定資產(chǎn)產(chǎn)投資占占14位位，城市市居民人人均可支支配收入入占第44位，位位居

4、前列列。不斷斷調(diào)整產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)構(gòu)，加快快發(fā)展第第三產(chǎn)業(yè)業(yè)，堅持持并鼓勵勵房地產(chǎn)產(chǎn)的健康康可持續(xù)續(xù)發(fā)展。濟(jì)南市城市市空間發(fā)發(fā)展戰(zhàn)略略 濟(jì)南市為為推動城城市建設(shè)設(shè)，促進(jìn)進(jìn)城市經(jīng)經(jīng)濟(jì)社會會發(fā)展，在在濟(jì)南南市城市市總體規(guī)規(guī)劃（119966年220100年）中確定了“東拓、西進(jìn)、南控、北跨、中疏”的空間戰(zhàn)略和“新區(qū)開發(fā)、老城提升、兩翼展開、整體推進(jìn)”的發(fā)展思路。城市空間布布局：“一城、一一區(qū)、一一帶”一城：中部部主城區(qū)區(qū)一區(qū)：西南南部長清清地塊一帶：東部部產(chǎn)業(yè)帶帶（章丘丘）濟(jì)南市房地地產(chǎn)市場場分析濟(jì)南市房地地產(chǎn)市場場概況類別年份房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)投資總總額（億億元）同比增長率率（%）商品房銷售售面積（萬萬方）同

5、比增長率率（%）商品房銷售售總額（億元）同比增長率率（%）人均住宅使使用面積積（）同比增長（）2007年年193.2220.7320.2212.5120.9920.5210.92008年年274.1141.9371.2215.9155.1128.321.50.52009年年332.6621.3439.8818.5211.2236.2-由上表分析析可以得得出，濟(jì)濟(jì)南房地地產(chǎn)市場場開發(fā)投投資總額額、商品品房銷售售面積和和銷售總總額每年年均呈現(xiàn)現(xiàn)快速平平穩(wěn)增長長趨勢。濟(jì)南市土地地成交情情況2009年年濟(jì)南市市全年出出讓1006宗地地，較220088年翻了了一番，出出讓面積積及折合合總建筑筑面積的的漲

6、幅均均在1550%以以上，平平均地價價為2555.77萬元/畝，樓樓面地價價為14457.68元元/。其其中，商商業(yè)綜合合用地平平均地價價4600.655萬元/畝，平平均樓面面地價115622.3元元/；住宅用用地平均均地價2233.05萬萬元/畝畝，平均均樓面地地價為114388.844元/。3. 20009年年濟(jì)南市市主城區(qū)區(qū)房地產(chǎn)產(chǎn)市場表表現(xiàn)狀況況調(diào)研類別區(qū)位供應(yīng)量建筑形態(tài)主力戶型價格（元/）客戶群市中區(qū)100萬方方以小高層、高高層為主主，少量量花園洋洋房及別別墅94-1110、1130-1500普通住宅：60000-885000別墅90000-1120000市中心的優(yōu)優(yōu)質(zhì)客戶戶歷下區(qū)（

7、全運(yùn)會）最為密集以小高層、高高層為主主，少量量花園洋洋房及別別墅94-1110、1130-15006000-100000本市及周邊邊城市歷城區(qū)20余萬方方小高層、高高層以130以上為為主6400-75000全市各區(qū)中中高端收收入者天橋區(qū)40余萬方方小高層為主主，其次次高層，極極少量花花園洋房房和別墅墅140方以以下為主主，花園園洋房和和別墅面面積：1170-30005500-60000青年置業(yè)者者槐蔭區(qū)35萬方多層、小高高層、高高層具存存80-14405600-65000中端客戶群群從上表可以以看出，主城區(qū)內(nèi)市場主要以小高層為主，別墅的市場主要分部在繁華的市中心和歷下區(qū)，但這并非傳統(tǒng)意義上的純

8、別墅，而是坐落在繁華市區(qū)內(nèi)的類別墅，供應(yīng)量較少，主力戶型在150-300之間，別墅平均價格在8000-15000元/左右。2009年，濟(jì)南市主城區(qū)內(nèi)，商品房的平均價格同比漲幅近13%，部分地區(qū)漲幅超過20%。市場影響因素分析如下：由于房地產(chǎn)產(chǎn)在本輪輪經(jīng)濟(jì)中中的帶動動作用明明顯，地地方政府府的大力力支持，以以及寬松松的貨幣幣政策，民民眾對通通貨膨脹脹的預(yù)期期；濟(jì)南市場供供應(yīng)不足足，政府府推出地地塊較少少；剛性需求強(qiáng)強(qiáng)勁。4. 濟(jì)南南市住宅宅市場發(fā)發(fā)展趨勢勢隨著城市建建設(shè)的進(jìn)進(jìn)行，西西部，北北部即槐槐蔭區(qū)，長長清區(qū)，天天橋區(qū)成成為較有有潛力的的片區(qū)，土土地供應(yīng)應(yīng)量較多多，將成成為濟(jì)南南未來幾幾年發(fā)

9、展展熱點(diǎn)。濟(jì)濟(jì)南西客客站區(qū)建建設(shè)將繼繼續(xù)推動動城市的的西進(jìn)步步伐，品品牌開發(fā)發(fā)商增多多，產(chǎn)品品升級加加速。中中海、綠綠城、綠綠地、恒恒達(dá)、保保利等品品牌開發(fā)發(fā)商在濟(jì)濟(jì)南的房房地產(chǎn)市市場占有有量正逐逐步增加加，高品品質(zhì)住宅宅供應(yīng)量量的增加加將會推推動濟(jì)南南房地產(chǎn)產(chǎn)市場的的品牌和和產(chǎn)品層層面的競競爭。5. 濟(jì)南南購房消消費(fèi)觀在09年112月份份的“中國購購房者信信心指數(shù)數(shù)”調(diào)查顯顯示，濟(jì)濟(jì)南人的的購房信信心僅次次于排名名第一的的北京人人，排名名第二。調(diào)調(diào)查內(nèi)容容包括購購房意愿愿、購房房實(shí)際能能力、能能否承擔(dān)擔(dān)當(dāng)?shù)胤糠績r等方方面。投資群體信信心最足足在首次置業(yè)業(yè)群體、改改善性需需求群體體和投資資群體

10、中中，投資資需求群群體購房房信心最最高。手手頭富足足的投資資者們對對通脹的的擔(dān)憂催催生了保保值增值值的需求求。小戶型難尋尋在投資旺盛盛的市場場需求下下，開發(fā)發(fā)商建了了較多大大面積戶戶型住房房，從成成交平均均面積來來看，普普遍超過過1000，可見投投資者需需求旺盛盛。濟(jì)南別墅市市場專項(xiàng)項(xiàng)分析濟(jì)南別墅及及高端物物業(yè)發(fā)展展及現(xiàn)狀狀概況1. 19998年年-20007年濟(jì)南南別墅項(xiàng)項(xiàng)目概況況 自始至至終的“淡定”1998年年，濟(jì)南南第一個個別墅項(xiàng)項(xiàng)目金宮山山莊進(jìn)入入別墅市市場，但但由于濟(jì)濟(jì)南市民民受傳統(tǒng)統(tǒng)儒家保保守中庸庸思想的的影響，大大多數(shù)人人有著不不外顯，不不露財?shù)牡某鞘行孕愿?，市市場反?yīng)應(yīng)卻很冷

11、冷淡。之之后南部部山區(qū)的的加州花花園、北北部的國國科國際際高爾夫夫別墅、西西部的文文昌山莊莊等別墅墅項(xiàng)目加加入了別別墅市場場行列，使使得濟(jì)南南的高端端物業(yè)市市場不斷斷升溫。但但在077年之前前，銷售售卻從沒沒“火”起來。戶型追求大大07年之前前的別墅墅項(xiàng)目，面面積從2200-4000不等等，2440以以下的戶戶型少之之又少，總總價達(dá)到到了2000多萬萬每套，戶戶型配比比不夠合合理。類別墅價格格遠(yuǎn)超純純別墅價價格07年之前前，濟(jì)南南存在的的純別墅墅價格一一般在445000-80000元元/之之間，這這些大都都有豐富富的自然然資源和和山水景景觀，是是純粹意意義上的的別墅；而濟(jì)南南城區(qū)的的類別墅墅項(xiàng)

12、目，價價格多在在80000-1150000元/。這這與一線線城市別別墅現(xiàn)象象呈反相相。這與與濟(jì)南人人的別墅墅消費(fèi)習(xí)習(xí)慣有很很大關(guān)系系，很多多人依然然把別墅墅定義為為日常居居住，由由于資源源稀缺和和地塊本本身的價價值決定定了類別別墅不菲菲價格。有錢難買高高品質(zhì)別別墅一些具備別別墅消費(fèi)費(fèi)需求的的客戶，如如企業(yè)高高層管理理者、私私營企業(yè)業(yè)主及文文藝界名名流，對對別墅格格外挑剔剔，但濟(jì)濟(jì)南的別別墅市場場正處于于發(fā)展階階段，尚尚不成熟熟，在景景觀設(shè)計計、戶型型創(chuàng)意、居居住理念念等方面面尚不完完美，所所以，濟(jì)濟(jì)南出現(xiàn)現(xiàn)“有錢買買不到好好別墅”感嘆。2008年年-20010年年3月份份濟(jì)南別別墅項(xiàng)目目概況一

13、線大鱷進(jìn)進(jìn)駐2009年年一線品品牌開發(fā)發(fā)商的進(jìn)進(jìn)駐帶來來了先進(jìn)進(jìn)的開發(fā)發(fā)理念和和成熟產(chǎn)產(chǎn)品，濟(jì)濟(jì)南別墅墅產(chǎn)品檔檔次大幅幅提升，挖挖掘出濟(jì)濟(jì)南的大大量潛在在客戶，出出現(xiàn)火爆爆情況。高端市場受受寵濟(jì)南的高端端住宅市市場需求求不斷升升溫，出出現(xiàn)了產(chǎn)產(chǎn)品“越高端端越受寵寵”的現(xiàn)象象。20009年年濟(jì)南的的別墅在在建項(xiàng)目目有100個，市市場總供供應(yīng)量8862套套，總面面積233.9萬萬方，其其中新增增供應(yīng)量量為7779套，總總面積221.77萬方，全全年共成成交7002套，總總面積119.77萬方，新推出的別墅基本售罄，2010年濟(jì)南將會有10個別墅項(xiàng)目，約40萬的別墅產(chǎn)品集中推出。全方位百花花齊放07

14、年之前前，濟(jì)南南市的別別墅市場場主要集集中在南南部千佛佛山周邊邊，如今今分布在在東南西西北各個個方位，呈呈現(xiàn)百花花齊放的的局面。反映了濟(jì)南的別墅市場開始由單純的“賣資源”向“賣產(chǎn)品”轉(zhuǎn)變。在售及潛在在項(xiàng)目分分布地域域廣闊，涉涉及濟(jì)南南市區(qū)、郊郊區(qū)、下下屬縣市市,市區(qū)樓樓盤集中中在南部部、東部部： 東部：瑞瑞境皇冠冠水岸、齊齊魯澗橋橋、蟠龍龍山水、諾諾貝爾城城、中海海華創(chuàng)、中中海紫御御東郡、海海爾綠城城全運(yùn)村村、燕子子山莊、原原山9號、黃黃金999、中齊齊未來城城、東山山墅、彩彩虹水岸岸 南部：金宮山山莊、魯魯能領(lǐng)秀秀城、中中齊他山山、外海海蝶泉山山莊、銀銀豐花園園、舜耕耕名筑、峰峰景尚院院、天

15、泰泰太陽樹樹、九如如山莊 西部：魯商御御龍灣、康康橋圣菲菲、中建建怡水和和苑、名名門世家家、黃金金崮云湖湖高爾夫夫別墅、海海那城 北部：國國科高爾爾夫別墅墅、齊魯魯溫泉水水郡、翡翡翠郡濟(jì)南代表性性高端物物業(yè)調(diào)研研類別名稱物業(yè)類型主力戶型售價地理位置優(yōu)劣勢中海紫御東東郡雙拼聯(lián)排250-370200-3380萬萬元/套套歷下花園路路東首,國際會會展中心心北側(cè)品牌開發(fā)商商、品質(zhì)質(zhì)好、戶戶型好；所在區(qū)區(qū)位缺乏乏高端品品味，與與高層混混雜銀豐花園花園洋房250-4008300-98000元/市中陽光舜舜城南區(qū)區(qū),龜山山先期口碑好好，山體體自然優(yōu)優(yōu)勢；價價位偏高高，與普普通住宅宅混居外海蝶泉山山莊聯(lián)排疊加

16、170-340疊加1266-2110萬元元，聯(lián)排排2500-3880萬元元/套市中英雄山山路與二二環(huán)南路路交匯處處自然資源優(yōu)優(yōu)越，準(zhǔn)準(zhǔn)現(xiàn)房；社區(qū)配配套不完完善（銷銷售欠佳佳）魯商御龍灣灣獨(dú)棟，聯(lián)排排，雙拼拼，四組組院220-600預(yù)期價格880000-1000000元/長清大學(xué)城城自然人文環(huán)環(huán)境優(yōu)越越，產(chǎn)品品特色突突出，配配套不完完善中海奧龍觀觀邸別墅高層2555545150000-2550000元/，一期期推出的的1188席，銷5.9個億億，一期售罄罄東南二環(huán)內(nèi)內(nèi)，奧體體會館旁旁近郊，品牌牌開發(fā)商商、品質(zhì)質(zhì)好、戶戶型好，簡簡裝； 中國諾貝貝爾城（地中海海風(fēng)格）花園洋房，疊疊墅、住住宅82-2

17、10住宅熱銷2274套套，當(dāng)天天銷售額額1.223億，銷銷售率999%二環(huán)以外章丘市自身配套齊齊全，但但偏遠(yuǎn)，交交通收費(fèi)費(fèi)，業(yè)態(tài)態(tài)復(fù)雜御景山墅聯(lián)排、疊加加1752240聯(lián)排均價：110000140000疊加：80000110000燕子山，東東二環(huán)內(nèi)內(nèi)配套較齊全全，開發(fā)發(fā)商知名名度不夠夠，088年初開開盤，尚尚有幾套套尾房蟠龍山水獨(dú)棟雙拼275-399180-2280萬萬獨(dú)棟均價665000-70000元元/平米米，TOOWNHHOUSSE均價價50000元/平米。東二環(huán)外章章丘市配套尚不完完善，008年55月份開開盤，還還剩5套套名門世家雙拼聯(lián)排疊疊拼126-350雙拼74000左右右槐蔭區(qū)臘

18、山山南坡半半山價格優(yōu)勢，配套尚不完善，價格優(yōu)勢，開發(fā)品牌較弱瑞境皇冠水水岸獨(dú)棟、雙拼拼、聯(lián)排排、疊拼拼別墅177-500均價52000左右右東二環(huán)外章丘市價格優(yōu)勢，配配套尚不不完備，離離市區(qū)較較遠(yuǎn)，開開發(fā)商品品牌較弱弱齊魯澗橋橋獨(dú)棟排屋多多層150-180獨(dú)棟2000萬以內(nèi)內(nèi)東二環(huán)外章丘市價格優(yōu)勢，配配套尚不不完備，離離市區(qū)較較遠(yuǎn)，開開發(fā)商品品牌較弱弱，即將將四期開開盤崮云湖高爾爾夫別墅墅別墅、獨(dú)棟棟、雙拼拼260-380別墅在2440-3380萬萬元/套套西二環(huán)外長長清內(nèi)品牌知名度度較高，但但配套尚尚不完備備山東高速雪雪野湖項(xiàng)項(xiàng)目93棟別墅墅，911座酒店店-今年預(yù)售濟(jì)南與萊蕪蕪之間的的雪野

19、湖湖環(huán)境優(yōu)美，純純獨(dú)棟打打造高端端品牌，配套不完善，雪野湖1期項(xiàng)目占地290畝，公司將于年中2期項(xiàng)目拿地600畝,后期還將繼續(xù)拿地1000畝。雪野山居140棟別別墅為主主聯(lián)排150-2802500-28000元/（已售277套左右右）萊蕪雪野湖湖西側(cè)55公里價格優(yōu)勢，以以成本價價對外銷銷售由上表可以以看出，代代表性高高端物業(yè)業(yè)售價因因地域、建建筑形態(tài)態(tài)不同而而價格差別別較大：1）聯(lián)排：40000元1000000元2）獨(dú)棟：70000元250000元3）洋房：50000元98800元元4）疊加：50000元80000元元小結(jié)：由上上表可以以得出，濟(jì)濟(jì)南的高高端物業(yè)業(yè)市場聯(lián)聯(lián)排市場場占有量量最多，

20、但受本本地消費(fèi)費(fèi)觀念影影響，高高價格主主要分布布在近郊郊，主要要分布在在濟(jì)南的的東部產(chǎn)產(chǎn)業(yè)帶（章章丘）以以西和南南部千佛佛山一帶帶，與發(fā)發(fā)達(dá)城市市別墅市市場分部部有所不不同。（三） 濟(jì)濟(jì)南主要要別墅及及高端物物業(yè)未來來市場供供應(yīng)量項(xiàng)目名稱建筑形態(tài)套數(shù)中海華創(chuàng)聯(lián)排120諾貝爾城聯(lián)排60洋房300海爾綠城全全運(yùn)村聯(lián)排150黃金99花園洋房180外海蝶泉山山莊疊加40聯(lián)排60銀豐花園洋房32海那城花園洋房200名門世家疊加40聯(lián)排100魯商御龍灣灣獨(dú)棟20聯(lián)排80組院30中齊未來城城聯(lián)排72中齊他山聯(lián)排24康橋圣菲聯(lián)排80原山9號聯(lián)排60彩虹水岸聯(lián)排100由上表可以以得出，獨(dú)獨(dú)棟共計計：200套；聯(lián)

21、排共計：7800套；疊加共計：1600套；花園洋房：7800套；組院：300套小結(jié)：濟(jì)南南未來的的高端物物業(yè)市場場上，聯(lián)聯(lián)排，花花園洋房房等占有有總量的的88%，而獨(dú)獨(dú)棟別墅墅比例僅僅占市場場量的11%，是是未來高高端市場場上的絕絕對稀缺缺產(chǎn)品。總結(jié)：濟(jì)南南市排屋屋的占有有量較高高，較受受濟(jì)南本本地人民民歡迎，價價格相對對較高，而而純粹的的別墅，即即現(xiàn)在稱稱為獨(dú)門門獨(dú)院，又是目前較為稀有的產(chǎn)品，越來越奇貨可居。據(jù)統(tǒng)計，500萬以上身價的人在濟(jì)南大概有5萬人以上，而濟(jì)南并沒有5萬套高端產(chǎn)品與之相應(yīng)，高端住宅產(chǎn)品在濟(jì)南仍嚴(yán)重缺少，這一市場在濟(jì)南有著巨大的發(fā)展?jié)摿Α５诙糠?項(xiàng)目目條件分分析雪野湖基

22、本本概況 11. 觀光旅旅游資源源豐富。雪野湖素有“山東湖濱休閑度假中心”之稱，整個區(qū)域分為房干生態(tài)景區(qū)和雪野湖景區(qū)兩大板塊。雪野湖景區(qū)控制面積130平方公里，核心景區(qū)規(guī)劃面積60平方公里。總開發(fā)面積18平方公里，共分為七個重點(diǎn)區(qū)域，即呂祖泉?dú)v史長廊，雪野北岸新鎮(zhèn)，東部高爾夫社區(qū)，水上運(yùn)動中心，南岸果園社區(qū)，左岸水都，馬鞍山森林公園。雪野旅游區(qū)區(qū)景區(qū)分分布圖2.獨(dú)特的的自然優(yōu)優(yōu)勢。 雪野湖湖為濟(jì)南南50公公里圈內(nèi)內(nèi)最大的的水面，湖湖面面積積12平平方公里里，湖面面開闊，岸岸線曲折折，四周周群山環(huán)環(huán)抱，森森林蒼郁郁，集太太湖煙波波浩渺之之勢，西西湖淡妝妝濃抹之之美，進(jìn)進(jìn)入景區(qū)區(qū)給人以以回歸大大自

23、然的的感覺。3.交通便便利。距距萊城220公里里，距濟(jì)濟(jì)南444公里，東東與淄博博毗鄰，西西與泰安安接壤，踞山東省中心，區(qū)內(nèi)有省道242線、244線、327線和濟(jì)青高速南線，雪野旅游區(qū)進(jìn)入了濟(jì)南半小時經(jīng)濟(jì)圈。4.雪野旅旅游區(qū)概概念規(guī)劃劃。雪野野旅游區(qū)區(qū)整體開開發(fā)定位位為：山山東湖濱濱休閑度度假中心心，山水水運(yùn)動、會會議療養(yǎng)養(yǎng)基地。發(fā)發(fā)展目標(biāo)標(biāo)是：中中國著名名的復(fù)合合體驗(yàn)型型、生態(tài)態(tài)型休閑閑度假旅旅游與高高端商務(wù)務(wù)旅游勝勝地，東東北亞地地區(qū)知明明的休閑閑度假目目的地。雪野湖旅游游區(qū)整體體概念行行規(guī)劃雪野湖東岸岸高爾夫夫社區(qū)雪野左岸水水都雪野湖水上上運(yùn)動中中心雪野湖民俗俗文化長長廊雪野湖北岸岸新鎮(zhèn)

24、雪野湖基本本概況小小結(jié)：山山東高速速國際度度假區(qū)、雪雪野現(xiàn)代代科技農(nóng)農(nóng)業(yè)園、大大鑫游艇艇俱樂部部和萊鋼鋼集團(tuán)五五星級酒酒店等一一批旅游游大項(xiàng)目目已經(jīng)進(jìn)進(jìn)駐旅游游區(qū)，五五星級酒酒店、高高爾夫、水水上運(yùn)動動、民俗俗文化長長廊、生生態(tài)示范范觀光農(nóng)農(nóng)業(yè)等的的規(guī)劃，可可以說，隨隨著大型型項(xiàng)目的的完善，這這里將是是濟(jì)南市市的后花花園，萊萊蕪市的的前門廳廳，也是是唯一的的一處有有資格，有有機(jī)會成成為濟(jì)南南中央別別墅區(qū)的的風(fēng)水寶寶地。項(xiàng)目宗地分分析項(xiàng)目地處萊萊蕪雪野野湖風(fēng)景景區(qū)通天天河北畔畔，從濟(jì)濟(jì)南走高高速行程程約400公里，距萊城城約25公里，東東與淄博博毗鄰，西西與泰安安接壤，交通便利，高速收費(fèi)往返40

25、元；項(xiàng)目周邊著名景點(diǎn)有通天河寨山文昌公園、房干生態(tài)旅游區(qū)、華山國家森林公園、黑龍?zhí)堵糜螀^(qū)等。項(xiàng)目距萊城城約255公里，距距萊鋼與與濟(jì)南距距離相當(dāng)當(dāng)。項(xiàng)目SWOOT分析析1.項(xiàng)目優(yōu)優(yōu)勢項(xiàng)目地處風(fēng)風(fēng)景區(qū)內(nèi)內(nèi)，周邊邊風(fēng)景區(qū)區(qū)眾多；本項(xiàng)目啟動動較晚，有有利于吸吸取其他他項(xiàng)目失失敗點(diǎn)，借借鑒他項(xiàng)項(xiàng)目之優(yōu)優(yōu)勢；項(xiàng)目地勢較較高，背背山面水水，東西西狹長，景景觀資源源最大化化，視野野開闊，彰彰顯尊貴貴；項(xiàng)目成本較較低；雪野湖旅游游景區(qū)配配有高檔檔休閑娛娛樂配套套：高爾爾夫、五五星酒店店、民俗俗文化長長廊、水水上樂園園、科技技示范農(nóng)農(nóng)業(yè)；風(fēng)景區(qū)內(nèi)交交通便利利。2.項(xiàng)目劣劣勢距離濟(jì)南市市區(qū)較遠(yuǎn)遠(yuǎn)；走高速往返返需要

26、440元過過路費(fèi)；500余戶戶的拆遷遷戶給項(xiàng)項(xiàng)目進(jìn)行行帶來負(fù)負(fù)擔(dān)。項(xiàng)目機(jī)會景區(qū)內(nèi)配套套日臻完完善和成成熟；萊蕪市政府府對雪野野湖的大大力宣傳傳和支持持；國家政策支支持旅游游地產(chǎn)發(fā)發(fā)展。項(xiàng)目威脅09年及220100年濟(jì)南南城區(qū)以以及近郊郊別墅類類產(chǎn)品供供應(yīng)猛增增，市場場競爭激激烈；濟(jì)南市居民民近郊別別墅消費(fèi)費(fèi)觀的轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變；景區(qū)內(nèi)“東東岸高爾爾夫別墅墅社區(qū)”、“左岸水水都”、“北岸新新鎮(zhèn)”高端物物業(yè)的出出現(xiàn)以及及山東高高速今年年在本區(qū)區(qū)即將推推出933套別墅墅，競爭爭進(jìn)一步步激烈。第三部分 項(xiàng)項(xiàng)目定位位一、目標(biāo)客客戶群核核心定位位1. 區(qū)域域構(gòu)成核心消費(fèi)群群：濟(jì)南南私營企企業(yè)家、集集團(tuán)企業(yè)業(yè)高管、外

27、外企高管管為主輻射消費(fèi)群群：輻射射周邊縣縣市（萊萊蕪、泰泰安、淄淄博等為為主）及及外省投投資者2. 客戶戶群特征分分析從擁有地位位到社會會認(rèn)可從追逐名利利到淡泊泊名利從苛求地段段到苛求求環(huán)境從空間功能能到空間間感受從注重娛樂樂到注重重交際從追求物質(zhì)質(zhì)到追求求精神這部分客戶戶群體，他他們對居居所的品品質(zhì)要求求甚高，對對住宅的的各項(xiàng)功功能也要要求相當(dāng)當(dāng)齊全，住住宅的全全方位品品質(zhì)要與與自身的的品味相相符。3. 目標(biāo)標(biāo)客戶群群抗性分分析項(xiàng)目周邊較較為荒涼涼，生活活配套設(shè)設(shè)施還不不夠成熟熟濟(jì)南本地居居民對市市中心高高端物業(yè)業(yè)的依賴賴心節(jié)距離濟(jì)南市市中心較較遠(yuǎn)，實(shí)實(shí)際車程程約在440-660分鐘鐘。二、

28、產(chǎn)品定定位綜合濟(jì)南高高端市場場狀況以以及本項(xiàng)項(xiàng)宗地情情況、周周邊環(huán)境境、交通通狀況，本本著競爭爭差異化化、可實(shí)實(shí)現(xiàn)利潤潤最大化化原則，本本項(xiàng)目的的產(chǎn)品定定位為：1.總體業(yè)業(yè)態(tài)：集排屋屋、獨(dú)棟棟別墅和和高級會會所為一一體的高高端稀缺缺性產(chǎn)品品。產(chǎn)品類型及及職業(yè)類類型獨(dú)棟別墅注重身份的的外企高管、擁擁有一定定社會地地位的上上市公司司，大公公司的老老總、高高層、實(shí)實(shí)力較強(qiáng)強(qiáng)的私營營企業(yè)主主聯(lián)排普通私營業(yè)業(yè)主、政政府公務(wù)務(wù)員、具具有高薪薪收入的的管理人人才、高高校教師師及投資資者高級會所打造高檔、完完善的服服務(wù)，提提供最隱隱蔽的私私人社交交空間，使使之成為為令人向向往的“貴族樂樂園”目標(biāo)客戶群群分布情情況2. 戶型型配比類型戶型面積區(qū)區(qū)間套數(shù)比例獨(dú)棟別墅（小小面積）230226030%獨(dú)棟別墅（中中面積）260330040%獨(dú)棟別墅（大大面積）400555015%排屋180223015%3. 價格格定位在比較模型型設(shè)計上上，主要要考慮景景觀因素素（本案案主打自自然資源源優(yōu)勢與與近郊高高端代表表性樓盤盤作比較較）、區(qū)區(qū)位因素素及配套套設(shè)施三三項(xiàng)因素素。以本本案為基基準(zhǔn)，設(shè)