1、*房地產(chǎn)發(fā)展股份有限公司項目市場定位調(diào)研管理辦法總則 綱綱領第一條 宗宗旨為了規(guī)范公公司所獲獲取土地地的項目目的前期期工作，完完善各分分公司的的對新開開發(fā)項目目的細分分市場定定位，提提升市場場工作者者對市場場的了解解程度，從從多方面面更深入入的了解解城市的的發(fā)展方方向，包包括政策策、經(jīng)濟濟、規(guī)劃劃以及微微觀市場場狀況，從從中總結結項目所所面臨的的優(yōu)勢和和劣勢，機機會和威威脅，使使得項目目的市場場定位更更符合市市場的需需求、客客戶的需需求，特特制定本本辦法。第二條 發(fā)發(fā)布范圍圍 本規(guī)定所涉涉及的范范圍包括括市場調(diào)調(diào)研的目目的、步步驟、方方法、內(nèi)內(nèi)容，以以及定位位報告提提交標準準，發(fā)布布范圍為為營

2、銷策策劃部和和各公司司營銷中中心；第三條 適適用范圍圍本辦法旨在在規(guī)范各各公司的的項目的的前期市市場定位位工作，作作為新開開發(fā)項目目的市場場定位的的指導方方向，適適用于*地產(chǎn)產(chǎn)營銷策策劃部及及*地產(chǎn)產(chǎn)下屬各各分子公公司營銷銷中心。第四條 職職責明確確明確各分公公司為市市場調(diào)研研工作的的第一責責任人,要從宏宏觀環(huán)境境、微觀觀環(huán)境、市市場運行行等方面面統(tǒng)籌考考慮，力力爭做到到及時掌掌握市場場發(fā)展趨趨勢，以以客戶需需求為導導向，形形成完整整的、全全面的、切切合市場場、符合合市場的的項目定定位報告告。 第第一章 市場調(diào)調(diào)研的步步驟及方方法第五條 確確定市場場調(diào)研的的目的確定調(diào)研的的目的是是市場調(diào)調(diào)研應

3、首首先明確確的問題題。目的的確定以以后，市市場調(diào)研研就有了了方向，調(diào)調(diào)研應具具有針對對性，確確定需要要解決的的問題，明明確調(diào)研研結果所所產(chǎn)生的的作用，避避免因目目的不明明產(chǎn)生人人力、物物力和財財力的浪浪費。第六條 確確定市場場調(diào)研方方法在調(diào)研之前前，應根根據(jù)此次次調(diào)研的的目的，確確定調(diào)研研的方法法。市場場調(diào)研的的方法和和種類比比較多，可可分為兩兩大類，一一類是按按選擇調(diào)調(diào)研對象象來劃分分，有普普查、重重點調(diào)研研、抽樣樣調(diào)研等等，另一一類是按按調(diào)研對對象所采采用的具具體方法法來劃分分，有訪訪問法、觀觀察法、實實驗法。市市場調(diào)研研人員可可根據(jù)具具體情況況選擇不不同的方方法。第七條 初初步調(diào)研研基礎

4、資料是是決策的的基礎，項項目的市市場定位位更需要要依據(jù)正正確、有有效的資資料。資資料搜集集內(nèi)容包包括土地地使用法法規(guī)資料料、項目目基地現(xiàn)現(xiàn)狀資料料、交通通流量資資料、人人文社會會經(jīng)濟資資料、公公共設施施資料、商商圈資料料、房地地產(chǎn)市場場運行資資料、市市場競爭爭資料、銷銷售資料料、消費費者資料料、租金金資料等等。A、宏觀信信息了解城市的的基礎資資料，包包括城市市政策背背景、經(jīng)經(jīng)濟背景景和規(guī)劃劃發(fā)展方方向，項項目地塊塊的基本本資料，包包括項目目基地的的現(xiàn)狀資資料、規(guī)規(guī)劃指標標、交通通流量、人人文社會會資料，公公共設施施資料、商商圈配套套資料等等，都是是初步市市場調(diào)研研的關鍵鍵內(nèi)容。B微觀信信息了解

5、城市房房地產(chǎn)市市場運行行數(shù)據(jù)資資料，并并進行分分析，市市場競爭爭資料、銷銷售資料料、消費費者資料料、區(qū)域域客戶群群的消費費特征和和喜好，消消費者對對本公司司開發(fā)的的態(tài)度，是是衡量市市場營銷銷水平的的重要標標志，作作為市場場調(diào)研的的重要信信息，更更深度的的挖掘市市場潛在在機會和和威脅。第八條 調(diào)調(diào)研設計計根據(jù)項目的的進度需需求及初初步市場場信息搜搜集，可可以提出出調(diào)研的的命題，及及實施的的計劃。實實施調(diào)研研之前，確確定本次次調(diào)研的的目標和和所需要要的成果果，根據(jù)據(jù)目標設設定市場場調(diào)研的的提綱，在在提綱的的引領下下，更有有針對性性的了解解市場的的競爭態(tài)態(tài)勢、消消費者需需求，制制定符合合市場和和消費

6、者者需求的的定位。在進行客戶戶需求調(diào)調(diào)研時，調(diào)調(diào)查問卷卷是整個個調(diào)研工工作的核核心，一一般需要要被調(diào)研研者填寫寫或回答答各種調(diào)調(diào)研表格格或問卷卷，調(diào)查查問卷設設計的好好壞將直直接影響響調(diào)研結結果。調(diào)調(diào)研表和和問卷的的設計既既要具有有科學性性又要有有實用性性，選擇擇有效的的客戶群群體，才才能使得得調(diào)研工工作更具具有實際際性和有有效性，做做到市場場調(diào)研工工作的條條理化、規(guī)規(guī)范化。第九條 調(diào)研實實施 實實施調(diào)研研需要確確定調(diào)研研的時限限，既起起止時間間，調(diào)研研的方式式，所需需要的人人力、物物力和財財力支持持，保證證調(diào)研工工作順利利的實施施。 調(diào)研結結果市場調(diào)研的的結果是是經(jīng)過科科學方法法處理分分析后

7、的的基礎性性數(shù)據(jù)和和資料，可可以各種種形式的的書面進進行公布布，調(diào)研研中發(fā)現(xiàn)現(xiàn)的問題題、受到到的啟示示以及有有關的建建議都應應在調(diào)研研報告中中顯示。第十一條 市場場調(diào)研方方法（一）按調(diào)調(diào)研對象象劃分普普查、重重點調(diào)研研和抽樣樣調(diào)研；（二）按調(diào)調(diào)研方法法劃分訪訪問法、觀觀察法和和實驗法法；其中中反問法法以市場場調(diào)查問問卷為主主要的形形式，各各分公司司根據(jù)根根據(jù)計劃劃的目的的，明確確列出調(diào)調(diào)研表所所需搜集集的信息息，按照照所需搜搜集的信信息，提提出問題題，并確確定每個個問題的的類型。關關于市場場調(diào)查問問卷的設設定，各各公司應應該予以以充分重重視。第二章 市場調(diào)調(diào)研內(nèi)容容第十二條 房地地產(chǎn)市場場環(huán)境

8、調(diào)調(diào)研房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)的生存存發(fā)展是是以適應應房地產(chǎn)產(chǎn)市場環(huán)環(huán)境為前前提的，對對房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)來來說，市市場環(huán)境境大多是是不可控控制因素素，房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)的生產(chǎn)產(chǎn)與營銷銷活動必必須與之之相協(xié)調(diào)調(diào)和適應應。盡管管企業(yè)在在市場活活動中擁擁有充分分的自主主權，但但它的經(jīng)經(jīng)營活動動受到社社會法律律環(huán)境的的約束，受受到行業(yè)業(yè)慣例和和準則的的規(guī)定與與制約，而而社會經(jīng)經(jīng)濟、文文化的發(fā)發(fā)展等都都對房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營有制制約和影影響作用用。第十三條 政策策環(huán)境調(diào)調(diào)研政治法律環(huán)環(huán)境調(diào)研研主要是是了解對對房地產(chǎn)產(chǎn)市場起起影響和和制約作作用的政政治形勢勢、國家家對房地地產(chǎn)行業(yè)業(yè)管理的的有關方方針政策策、有關關法律法法

9、規(guī)，包包括：（一）各級級政府下下發(fā)的具具有相當當影響力力的宏觀觀調(diào)控政政策及有有關房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)經(jīng)營的的方針政政策。如如國六條條、國八八條、第第二套住住房政策策、900/700政策、房房地產(chǎn)稅稅收政策策、房地地產(chǎn)金融融政策等等，并分分析對房房地產(chǎn)市市場產(chǎn)生生的持續(xù)續(xù)影響力力，通過過成交數(shù)數(shù)據(jù)或其其他方式式予以表表現(xiàn)。（二）各級級政府下下發(fā)的城城市總體體規(guī)劃、規(guī)規(guī)劃修編編、發(fā)展展規(guī)劃、土土地利用用規(guī)劃、區(qū)區(qū)域規(guī)劃劃等，并并分析規(guī)規(guī)劃發(fā)展展對項目目產(chǎn)生的的帶動作作用和不不利因素素。（三）政府府有關方方針和政政策，如如金融政政策、信信貸政策策、財政政政策、物物價政策策等對客客群購房房所產(chǎn)生生的影響響

10、進行分分析，并并提出規(guī)規(guī)避措施施。（四）政局局的變化化，包括括國際和和國內(nèi)政政治形勢勢、政府府的重大大人事變變動等，導導致人民民的注意意力的轉轉移。第十四條 經(jīng)濟濟環(huán)境調(diào)調(diào)研經(jīng)濟環(huán)境調(diào)調(diào)研主要要是了解解財政、金金融、經(jīng)經(jīng)濟發(fā)展展狀況和和趨勢等等因素，這這些因素素影響的的是市場場大氣候候。更重重要的是是，該地地區(qū)的居居民收入入、消費費水平、消消費結構構、物價價水平、物物價指數(shù)數(shù)高低，對對房地產(chǎn)產(chǎn)市場需需求也會會產(chǎn)生根根本性的的影響。經(jīng)經(jīng)濟環(huán)境境調(diào)研應應把握項項目所在在地區(qū)的的總的經(jīng)經(jīng)濟發(fā)展展前景。一一般來說說，對于于經(jīng)濟發(fā)發(fā)展快的的地區(qū)，房房地產(chǎn)市市場的前前影也將將十分廣廣闊，市市場機會會相對多

11、多。具體體包括：（一）國家家、地區(qū)區(qū)或城市市的經(jīng)濟濟特性，包包括經(jīng)濟濟發(fā)展規(guī)規(guī)模，趨趨勢、速速度和效效益，主主要指標標為近55年的GGDP值值、人均均GDPP值及增增長速度度。（二）項目目所在地地區(qū)的產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結構構、人口口及其從從業(yè)狀況況，基礎礎設施情情況、地地區(qū)內(nèi)的的重點開開發(fā)區(qū)域域，。（三）一般般利率水水平、獲獲取貸款款的可能能性以及及預期的的通貸膨膨脹率。（四）國民民經(jīng)濟產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結構構和主導導產(chǎn)業(yè)，對對帶動房房產(chǎn)發(fā)展展的作用用。（五）居民民收入水水平、消消費結構構和消費費水平，綜綜合評測測區(qū)域居居民的經(jīng)經(jīng)濟承受受能力以以及購買買力。（六）物價價水平及及通貸膨膨脹率，通通過消費費品支出出衡量城

12、城市居民民的購房房傾向。（七）項目目所在地地區(qū)的對對外開放放程度和和國際經(jīng)經(jīng)濟合作作的情況況，對外外貿(mào)易和和外商投投資的所所帶來的的外來人人口的購購買需求求。第十五條 城市規(guī)規(guī)劃調(diào)研研（一）根據(jù)據(jù)城市最最新的總總體規(guī)劃劃、發(fā)展展方向以以及城市市功能界界定，分分析規(guī)劃劃因素給給項目發(fā)發(fā)展帶來來有利影影響和不不利因素素。（二）項目目所在區(qū)區(qū)域規(guī)劃劃對項目目發(fā)展所所帶來的的影響，如如生態(tài)居居住區(qū)、城城市副中中心、交交通規(guī)劃劃、商圈圈等規(guī)劃劃因素，給給房產(chǎn)市市場帶來來的增值值效用。第十六條 社會會文化環(huán)環(huán)境調(diào)研研社會文化環(huán)環(huán)境主要要是居民民的生活活習慣、生生活方式式、消費費觀念、消消費心理理及對生生活

13、的態(tài)態(tài)度、對對人生的的價值取取向等。社社會文化化環(huán)境在在很大程程度上決決定著人人們的價價值觀念念和購買買行為，必必須了解解當?shù)叵M者的的文化和和傳統(tǒng)習習慣，才才能為當當?shù)叵M費者所接接受。文文化環(huán)境境調(diào)研的的內(nèi)容主主要包括括：1、項目所所在區(qū)域域居民職職業(yè)構成成、教育育程度、文文化水平平等。2、家庭人人口規(guī)模模及構成成。3、居民家家庭生活活習慣、審審美觀念念及價值值取向等等。4、消費者者民族與與宗教信信仰、社社會風俗俗等。第十七條 微觀觀市場運運行數(shù)據(jù)據(jù)調(diào)研（一）區(qū)域域房地產(chǎn)產(chǎn)運行數(shù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計計包括區(qū)域房房地產(chǎn)市市場的固固定資產(chǎn)產(chǎn)投資額額、房地地產(chǎn)投資資額、施施工面積積、竣工工面積、成成交面積

14、積、成交交價格、成成交總價價等信息息，進行行數(shù)據(jù)對對比分析析，可按按照年度度的進行行數(shù)據(jù)分分析，體體現(xiàn)近至至少三年年的市場場供應和和成交走走勢。（二）二級級市場存存量分析析區(qū)域市場的的在售的的產(chǎn)品種種類、面面積、單單價的供供給狀況況，得出出市場的的剩余房房源狀況況，并對對存量房房源的結結構進行行對比和和分析，總總結市場場的主要要供應產(chǎn)產(chǎn)品類型型、面積積和戶型型等。（三）年度度市場供供銷比，分分析市場場未來的的容量空空間；（四）通過過未來的的樓盤推推量進行行供求分分析及市市場需求求方向；（五）三級級市場運運行分析析主要指市場場的出租租房源，包包括出租租房所在在地區(qū)、出出租面積積、租金金水平、出出

15、租房的的類型和和等級、空空置率、影影響房租租市場的的最大因因素通過過出租房房屋的租租金，按按照一定定的投資資回報率率，可以以推算區(qū)區(qū)域的房房地產(chǎn)價價格水平平；（六）對市市場的供供需進行行總結；第十八條 市場場需求調(diào)調(diào)研市場需求由由購買者者、購買買欲望、購購買能力力組成。購購買者是是需求的的主體，是是需求行行為的實實施者；購買欲欲望是需需求的動動力，是是產(chǎn)生需需求行為為的源泉泉；購買買能力是是需求的的實現(xiàn)條條件，是是需求行行為的物物質(zhì)保障障。三者者共同構構成了需需求的實實體。為了生產(chǎn)能能夠迎合合市場的的產(chǎn)品，必必須事先先了解消消費者的的構成、購購買動力力和購買買行為特特征，真真正做到到按照消消費

16、者的的實際需需求來進進行項目目的生產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)營活活動。對對此，房房地產(chǎn)市市場需求求調(diào)研主主要包括括如下方方面：(一) 房房地產(chǎn)消消費者調(diào)調(diào)研房地產(chǎn)消費費市場容容量調(diào)研研，主要要是調(diào)研研房地產(chǎn)產(chǎn)消費者者的數(shù)量量及其構構成。主主要包括括：(1)消費費者對某某類房地地產(chǎn)的總總需求量量及其飽飽和點、房房地產(chǎn)市市場需求求發(fā)展趨趨勢；(2)調(diào)研研房地產(chǎn)產(chǎn)現(xiàn)實與與潛在消消費者數(shù)數(shù)量與結結構，如如地區(qū)、年年齡、民民族特征征、性別別、文化化背景、職職業(yè)、宗宗教信仰仰等；(3)消費費者的經(jīng)經(jīng)濟來源源和經(jīng)濟濟收入水水平；(4)消費費者的實實際支付付能力；(5)消費費者對位位置、交交通、產(chǎn)產(chǎn)品形態(tài)態(tài)、面積積、戶型型、價格

17、格、配套套、物業(yè)業(yè)等方面面的要求求和意見見等。(二) 房房地產(chǎn)消消費動機機調(diào)研房地產(chǎn)消費費動機就就是為滿滿足一定定的需要要，而引引起人們們購買房房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品的愿愿望和意意念。房房地產(chǎn)消消費動機機是激勵勵房地產(chǎn)產(chǎn)消費者者產(chǎn)生消消費行為為的內(nèi)在在原因。主主要包括括消費者者的購買買意向，影影響消費費者購買買動機的的因素，消消費者購購買動機機的類型型等。(三) 房房地產(chǎn)消消費行為為調(diào)研房地產(chǎn)消費費行為是是房地產(chǎn)產(chǎn)消費者者在實際際房地產(chǎn)產(chǎn)消費者者購買模模式和習習慣的調(diào)調(diào)研，主主要是要要調(diào)研：(1)消費費者購買買房地產(chǎn)產(chǎn)商品的的數(shù)量及及種類；(2)消費費者對房房屋設計計、價格格、質(zhì)量量及位置置的要求求；(

18、3)消費費者對本本地及外外地房地地產(chǎn)品牌牌的信賴賴程度和和印象；(4)房地地產(chǎn)商品品購買行行為的主主要決策策者和影影響者情情況等。各分公司在在進行客客戶需求求調(diào)研時時，可制制定有效效的市場場調(diào)查問問卷，針針對有效效的客戶戶群體，進進行調(diào)查查，并對對調(diào)查問問卷進行行分析，得得出客戶戶特征、消消費特征征和需求求。第十九條 市場場營銷活活動調(diào)研研房地產(chǎn)市場場營銷活活動是一一系列活活動的組組合，包包括房地地產(chǎn)產(chǎn)品品價格、促促銷、廣廣告等活活動。因因此房地地產(chǎn)市場場營銷活活動調(diào)研研應圍繞繞這些營營銷組合合要素展展開。（一）房地地產(chǎn)市場場競爭情情況調(diào)研研市場競爭對對于房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)制定主主要包括括競爭企企

19、業(yè)和競競爭產(chǎn)品品兩方面面內(nèi)容。對競爭企業(yè)業(yè)的調(diào)研研主要包包括：(1)競爭爭企業(yè)的的數(shù)量、規(guī)規(guī)模、實實力狀況況；(2)競爭爭企業(yè)的的儲備資資源、開開發(fā)能力力和社會會信譽；(3)競爭爭企業(yè)所所采用的的市場營營銷策略略以及新新產(chǎn)品的的開發(fā)情情況；(4)對房房地產(chǎn)企企業(yè)未來來市場競競爭情況況的分析析、預測測等。對競爭產(chǎn)品品的調(diào)研研主要包包括：(1)競爭爭產(chǎn)品的的產(chǎn)品、形形態(tài)、質(zhì)質(zhì)量、配配套、景景觀、物物業(yè)狀況況；(2)競爭爭產(chǎn)品的的市場定定價及反反應狀況況；(3)競爭爭產(chǎn)品的的市場占占有率；(4)消費費者對競競爭產(chǎn)品品的態(tài)度度和接受受情況等等。（二）房地地產(chǎn)價格格調(diào)研房地產(chǎn)價格格的大小小對房地地產(chǎn)價格

20、格的調(diào)研研的內(nèi)容容包括：(1)影響響房地產(chǎn)產(chǎn)價格變變化的因因素，特特別是國國家價格格政策對對房地產(chǎn)產(chǎn)定價的的影響；(2)競爭爭個案的的價格策策略，包包括最低低價、最最高價、平平層差、層層差、均均價、成成交價、優(yōu)優(yōu)惠措施施等(3)房地地產(chǎn)市場場供求關關系變化化所帶來來的價格格變動；(4)房地地產(chǎn)商品品價格需需求彈性性和供給給彈性的的大??；(5)開發(fā)發(fā)商各種種不同的的價格策策略和定定價方法法對房地地產(chǎn)市場場的影響響；（三）房地地產(chǎn)促銷銷調(diào)研廣告促進房房地產(chǎn)商商品市場場銷售的的一種重重要手段段，廣告告促銷的的效果是是房地產(chǎn)產(chǎn)房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)所所關注的的一個問問題。促促銷調(diào)研研的主要要內(nèi)容包包括：(1)房

21、地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)促銷方方式，廣廣告媒介介的比較較、選擇擇；(2)房地地產(chǎn)廣告告的時空空分布及及廣告效效果測定定；(3)房地地產(chǎn)廣告告媒體使使用情況況的調(diào)研研；(4)房地地產(chǎn)廣告告代理公公司的選選擇；(5)各種種營業(yè)推推廣活動動的市場場效果。(四)房地地產(chǎn)營銷銷渠道調(diào)調(diào)研，主主要包括括：(1)房地地產(chǎn)營銷銷渠道的的選擇、控控制與調(diào)調(diào)整情況況；(2)房地地產(chǎn)市場場營銷方方式的采采用情況況、發(fā)展展趨勢及及其原因因；第二十條 市場競競爭個案案調(diào)研 針對區(qū)域域內(nèi)項目目周邊的的樓盤，根根據(jù)項目目的產(chǎn)品品形態(tài)、檔檔次、價價格水平平、客源源群體，來來區(qū)分競競爭對手手，界定定對本項項目產(chǎn)生生一定的的導向性性或者延延

22、伸性的的競爭樓樓盤，即即區(qū)域33+1樓樓盤。對對競爭個個案的調(diào)調(diào)研需要要更細致致、更深深入，競競爭項目目個案中中需要搜搜集的資資料包括括產(chǎn)品定定位、房房型組合合、公共共設施、分分攤方式式、規(guī)劃劃特色、定定價方式式、付款款方式、銷銷售技巧巧、銷售售狀況等等，調(diào)研研標準可可參照33+1競競爭樓盤盤市場調(diào)調(diào)研管理理辦法。第二十一條條 產(chǎn)產(chǎn)品定位位 在一系系列市場場調(diào)研的的基礎上上，各分分公司對對實際的的調(diào)研數(shù)數(shù)據(jù)進行行分析，從從政策、經(jīng)經(jīng)濟、規(guī)規(guī)劃、市市場供給給、市場場需求、競競爭狀況況、自身身條件等等方面進進行邏輯輯推導和和總結，確確定本項項目的產(chǎn)產(chǎn)品定位位，包括括項目的的市場形形象、外外立面、面

23、面積配比比、戶型型建議、景景觀建議議、物業(yè)業(yè)建議、附附加值建建議，要要求以差差異化的的建議、明明確的項項目的市市場形象象和主題題。第二十二條條 撰寫寫和提交交項目市市場定位位報告撰寫和提交交項目市市場定位位報告是是市場調(diào)調(diào)研工作作的最后后一環(huán)。調(diào)調(diào)研報告告反映調(diào)調(diào)研工作作的最終終結果。重重視調(diào)研研報告的的撰寫，并并按時提提交項目目市場定定位報告告。撰寫項目定定位報告告應做到到：(11)客觀觀、真實實、準確確地反映映調(diào)研結結果。(2)報報告內(nèi)容容簡明扼扼要，重重點突出出；(33)文字字精煉，用用語中肯肯；(44)結論論和建議議應表達達清晰，咳咳歸納為為要點；(5)報告后后應附必必要的表表格和附附

24、件與附附圖，以以便閱讀讀和使用用；(66)報告告完整的的完整性性；（77）邏輯輯思維清清晰，推推理數(shù)據(jù)據(jù)化。第三章 項目市市場定位位報告提提交標準準第二十三條條 框架架結構本辦法重在在規(guī)范各各分公司司市場定定位報告告的完整整性，從從多方面面進行市市場分析析，提高高市場定定位報告告的質(zhì)量量，確保保項目的的定位能能夠迎合合市場需需求?？蚩蚣苋缦孪拢海ㄒ唬﹪壹液暧^政政策研究究。研究究對市場場具有影影響力的的宏觀政政策，通通過成交交數(shù)據(jù)評評估其市市場影響響力，分分析未來來的可能能的政策策走向；（二）宏觀觀經(jīng)濟的的發(fā)展走走向。通通過近五五年的GGDP、人人均GDDP、私私營經(jīng)濟濟的發(fā)展展、人均均可支配

25、配收入、消消費性支支出、產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結構構、外來來人口數(shù)數(shù)量等數(shù)數(shù)據(jù)量化化經(jīng)濟的的發(fā)展，分分析經(jīng)濟濟發(fā)展對對房地產(chǎn)產(chǎn)市場的的影響；（三）城市市總體規(guī)規(guī)劃對項項目的帶帶動作用用。城市市總體規(guī)規(guī)劃、發(fā)發(fā)展方向向的確定定，區(qū)域域的副中中心、生生態(tài)居住住區(qū)、交交通規(guī)劃劃等給項項目入市市帶來的的有利因因素；（四）區(qū)域域房地產(chǎn)產(chǎn)市場運運行數(shù)據(jù)據(jù)分析。對對區(qū)域一一級市場場、二級級市場、三三級市場場存量的的供給進進行分析析，包括括產(chǎn)品形形態(tài)、面面積、戶戶型、成成交狀況況得出區(qū)區(qū)域供求求比，分分析區(qū)域域的市場場容納空空間，總總結市場場供求趨趨勢；（五）市場場競爭分分析。通通過行政政區(qū)劃或或者板塊塊界定項項目的競競爭區(qū)

26、域域，掌握握區(qū)域內(nèi)內(nèi)的競爭爭樓盤供供應量、價價格、去去化、客客源數(shù)據(jù)據(jù)資料，并并進行分分析，總總結出本本項目入入市時面面臨的市市場形勢勢；（六）客戶戶需求分分析。通通過市場場調(diào)研問問卷，描描述目標標客戶群群體特征征，并根根據(jù)市場場調(diào)查問問卷進行行客戶需需求分析析，包括括位置、配配套、交交通、產(chǎn)產(chǎn)品形態(tài)態(tài)、面積積、戶型型、價格格、附加加值、物物業(yè)等，并并以此作作為市場場定位的的重要依依據(jù)；（七）項目目地塊分分析。從從基本經(jīng)經(jīng)濟指標標、地塊塊現(xiàn)狀、交交通條件件、配套套條件等等方面得得出項目目所面臨臨的優(yōu)勢勢、劣勢勢、機會會和威脅脅，并提提出強化化優(yōu)勢、弱弱化劣勢勢的具體體建議；（八）項目目市場定定位。包包括項目目的市場場形象、外外立面、面面積配比比、戶型型建議、景景觀建議議、物業(yè)業(yè)建議、附附加值建建議，要要求以差差異化的的建議、明明確的定定位主題題；第二十四條條 提提交標準準要求各分公公司上報報的項目目市場定定位報告告必須涵涵蓋以上上八個方方面的數(shù)數(shù)據(jù)分析析和建議議，并在在各方面面進行細細化分析析，詳實實的反應應市場，以以嚴謹?shù)牡倪壿嬎妓季S提出出差異化化的建議議，注重重