1、非均衡理論下的住宅市場行為人決策方式初探王萬力 （上海立信會計學院工商管理學院，上海，201620）摘要：隨著著我國住住宅產(chǎn)業(yè)業(yè)市場化化程度的的提高，我我國住宅宅市場呈呈現(xiàn)出市市場和計計劃的二二元經(jīng)濟濟模式。利利于經(jīng)濟濟增長的的市場模模式和促促進社會會和諧的的計劃模模式造成成了各級級政府在在引導住住宅產(chǎn)業(yè)業(yè)發(fā)展中中的抉擇擇困難。 本文試試圖通過過考察住住宅市場場各個行行為人在在受到就就業(yè)前景景、房價價預期、政政府干預預等不同同約束條條件下的的行為反反應，進進而分析析這些行行為變動動對于住住宅市場場的供求求和價格格可能存存在的影影響，從從而得到到住宅市市場約束束條件對對市場供供求和價價格影響響的

2、方向向和程度度，以便便于行為為人各方方提高的的市場變變動預見見能力。關(guān)鍵詞：非非均衡、住住宅市場場行為人人、決策策方式一、前言改革開放以以來，中中國經(jīng)濟濟逐漸由由計劃轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)向市場場，計劃劃經(jīng)濟所所占的份份額越來來越少，部部分產(chǎn)業(yè)業(yè)已經(jīng)完完全市場場化。但但是住宅宅產(chǎn)業(yè)是是國民經(jīng)經(jīng)濟的重重要支柱柱產(chǎn)業(yè)，關(guān)關(guān)系國計計民生，完完全市場場化會造造成住宅宅產(chǎn)業(yè)發(fā)發(fā)展的波波動太大大從而影影響整個個國民經(jīng)經(jīng)濟的健健康平穩(wěn)穩(wěn)發(fā)展。同同時，我我國土地地屬國家家所有，新新增住宅宅用地的的出讓由由政府進進行規(guī)劃劃，由于于現(xiàn)階段段我國的的住宅產(chǎn)產(chǎn)業(yè)遠未未飽和，住住宅增量量市場仍仍然大于于存量市市場。大大部分地地區(qū)，經(jīng)經(jīng)濟

3、適用用房和廉廉租房的的建設已已成規(guī)模?；蛘咴谠诓痪玫牡膶頃欢ǔ坛潭壬嫌坝绊懯袌鰣龅墓┣笄?，因此此，我國國住宅市市場呈現(xiàn)現(xiàn)出二元元經(jīng)濟的的模式（即即計劃和和市場混混合體制制）。在這種二元元經(jīng)濟模模式下，住住宅供給給部門不不但包括括計劃體體制下的的計劃住住宅開發(fā)發(fā)部門還還存在大大量的商商品住宅宅開發(fā)企企業(yè)（開開發(fā)商），并并且隨著著住宅市市場的發(fā)發(fā)展完善善住宅的的市場供供給的比比例不斷斷增加，住住宅商品品化已經(jīng)經(jīng)成為住住宅市場場的主要要供給方方式。同樣，在以以市場化化供給為為主的經(jīng)經(jīng)濟中，市市場行為為人購買買能力、購購買動機機存在差差異也直直接造成成了其各各自需求求方式、需需求數(shù)量量的不同同。

4、按照照市場行行為人住住房消費費方式的的不同，可可以分為為租賃型型住房需需求、自自住型購購房需求求以及投投資型購購房需求求。政府部門對對于住宅宅市場發(fā)發(fā)展方向向的認識識一直處處于矛盾盾的調(diào)和和之中。一一方面，促促和諧、保保穩(wěn)定的的政治目目標使得得政府部部門要抑抑制房價價過度增增長，并并通過保保障性住住房建設設實現(xiàn)人人人有房房住、縮縮小住房房水平的的差距；另一方方面，促促經(jīng)濟、保保增長的的經(jīng)濟目目標要求求住宅產(chǎn)產(chǎn)業(yè)能夠夠快速發(fā)發(fā)展以帶帶動關(guān)聯(lián)聯(lián)產(chǎn)業(yè)乃乃至整個個國民經(jīng)經(jīng)濟保持持適度增增長，基基于此，地地價上漲漲、房價價上升、新新建商品品住宅面面積擴張張、一定定程度的的投資投投機行為為都是必必要的且且

5、不可避避免的市市場現(xiàn)象象。中央央和地方方各級政政府對兩兩方面目目標的理理解方式式、價值值取向、行行為偏好好也間接接引導了了住宅市市場供求求力量和和價格趨趨勢的變變化。住宅市場行行為人決決策模型型的建模模初衷在在于通過過考察住住宅市場場各個行行為人在在不同約約束條件件下的行行為反應應，進而而分析這這些行為為變動對對于住宅宅市場的的供求和和價格可可能存在在的影響響，從而而得到住住宅市場場約束條條件對市市場供求求和價格格影響的的方向和和程度。二、模型的的構(gòu)建 基基于以下下的前提提假設，我我們構(gòu)建建一個三三方行為為人的住住宅市場場優(yōu)化決決策模型型：模型的討論論的經(jīng)濟濟體中包包含三個個市場，分分別是住住

6、宅市場場、其他他市場和和勞動市市場；五五個行為為人，分分別是開開發(fā)商、計計劃住宅宅開發(fā)部部門、其其他行業(yè)業(yè)生產(chǎn)企企業(yè)以及及政府和和居民戶戶。關(guān)于住宅市市場中的的數(shù)量約約束。對對于開發(fā)發(fā)商而言言，住宅宅市場中中可能出出現(xiàn)的數(shù)數(shù)量約束束主要有有兩種：一是凱凱恩斯失失業(yè)均衡衡所描述述的狀態(tài)態(tài)居民民購買不不旺，住住宅市場場明顯供供大于求求，即出出現(xiàn)由于于居民收收入減少少而對住住宅市場場的溢出出效應；再者，對對于整個個住宅市市場而言言，土地地由于其其不可再再生性和和計劃配配置成為為整個市市場的供供給和需需求不可可逾越的的數(shù)量制制約。在在模型的的分析中中，我們們假設按按照計劃劃方式進進行的經(jīng)經(jīng)濟適用用房和

7、廉廉租房的的生產(chǎn)仍仍然存在在，同時時，受到到市場調(diào)調(diào)節(jié)的計計劃外生生產(chǎn)占相相當大比比例。 假設住宅市市場中的的經(jīng)濟適適用房和和廉租房房的供給給為計劃劃生產(chǎn)，進進行計劃劃生產(chǎn)的的住宅開開發(fā)部門門具有以以下形式式的生產(chǎn)產(chǎn)函數(shù)： （1）其中，表示計劃住住宅生產(chǎn)產(chǎn)部門產(chǎn)產(chǎn)出的住住宅單位位數(shù)；是用于計劃劃住宅生生產(chǎn)的資資金單位位數(shù)；是用于計劃劃住宅生生產(chǎn)的勞勞動力數(shù)數(shù)量；是用于計劃劃住宅生生產(chǎn)的土土地面積積； 是資本產(chǎn)出系系數(shù)，表表示一個個單位的的資金用用于住宅宅生產(chǎn)所所能產(chǎn)出出的住宅宅產(chǎn)品面面積；和 由規(guī)劃部門制定，由容積率和建筑密度決定。是勞勞動和土土地的投投入產(chǎn)出系系數(shù)，分分別表示示生產(chǎn)一一單位面

8、面積的住住宅產(chǎn)品品所需求求的勞動 由規(guī)劃部門制定，由容積率和建筑密度決定。在模型的分分析中，我我們假定定計劃生生產(chǎn)的土土地由國國家單獨獨供應，可可以得到到滿足。因因此，計計劃生產(chǎn)產(chǎn)中最主主要的要要素是資資本和勞勞動。住宅市場中中，除了了計劃生生產(chǎn)部門門之外，進進行計劃劃外生產(chǎn)產(chǎn)的開發(fā)發(fā)商占據(jù)據(jù)絕對優(yōu)優(yōu)勢。開開發(fā)商決決定勞動動投入時時，首先先考慮的的是勞動動的成本本和勞動動所帶來來收益的的比較，即即：通過過勞動的的邊際生生產(chǎn)率和和工資相相等的原原則來決決定就業(yè)業(yè)。假定定其生產(chǎn)產(chǎn)函數(shù)如如下： （2）由于土地供供給的數(shù)數(shù)量約束束，開發(fā)發(fā)商的生生產(chǎn)函數(shù)數(shù)必須表表示這一一瓶頸： 這個式子表示當住宅生產(chǎn)中

9、的各種投入品都很充裕時，其生產(chǎn)水平就由生產(chǎn)函數(shù)決定；但當某種投入品短缺而成為瓶頸投入品時，產(chǎn)量就由這種瓶頸投入品來決定。 （ 這個式子表示當住宅生產(chǎn)中的各種投入品都很充裕時，其生產(chǎn)水平就由生產(chǎn)函數(shù)決定；但當某種投入品短缺而成為瓶頸投入品時，產(chǎn)量就由這種瓶頸投入品來決定。其中，是開發(fā)商所所擁有的的資本數(shù)數(shù)量；是開發(fā)商所所雇用的的勞動力力。是開發(fā)商所所能獲得得的土地地；是土地的投投入產(chǎn)出系系數(shù)，表表示開發(fā)發(fā)單位面面積的住住宅產(chǎn)品品所需的的土地數(shù)數(shù)量；是開發(fā)商獲獲得土地地數(shù)量的的上限。此模型重點點探討住住宅產(chǎn)業(yè)業(yè)的非均均衡狀況況，假定定其他產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的供供求變動動與住宅宅產(chǎn)業(yè)趨趨勢相同同，其他他產(chǎn)業(yè)的的

10、工資水水平與非非計劃住住宅部門門的工資資水平相相同，變變動趨勢勢也相同同。 （4）假定居民戶戶對他們們所支配配的閑暇暇時間沒沒有效用用，即勞勞動不存存在負效效用。住宅市場中中，制約約市場發(fā)發(fā)展的原原因可能能是由于于供給不不足，這這是由資資本緊缺缺和土地地有限等等因素造造成的；也可能能是由需需求不足足造成的的。需求求不足所所導致的的住宅市市場供過過于求及及企業(yè)倒倒閉、工工人失業(yè)業(yè)等連鎖鎖反應也也極大地地影響了了住宅市市場乃至至國民經(jīng)經(jīng)濟的健健康平穩(wěn)穩(wěn)發(fā)展。這這正是一一種典型型的凱恩恩斯主義義失業(yè)現(xiàn)現(xiàn)象。這這里假設設商品住住宅價格格和工人人工資等等價格變變量具有有向下變變動的剛剛性： 此處指工資黏

11、性是一種普遍現(xiàn)象。 （5 此處指工資黏性是一種普遍現(xiàn)象。上述假設表表示：當當開發(fā)商商面臨消消費者信信心下降降、市場場需求嚴嚴重不足足的時候候，對企企業(yè)內(nèi)部部的調(diào)整整主要是是重新規(guī)規(guī)劃開發(fā)發(fā)計劃、減減少勞動動和資本本的投入入。盡管管房價會會下跌、行行業(yè)內(nèi)工工資也會會下調(diào)，但但是這種種價格調(diào)調(diào)整的速速度遠遠遠不如供供給量的的調(diào)整來來得快。通通常情況況下，空空置和爛爛尾房的的增多將將迫使開開發(fā)商裁裁員。三、開發(fā)部部門的最最優(yōu)供給給決策由于住宅市市場同時時存在計計劃和市市場兩條條供給途途徑，因因此對住住宅開發(fā)發(fā)部門最最優(yōu)供給給決策的的研究應應該從住住宅計劃劃開發(fā)部部門和住住宅開發(fā)發(fā)企業(yè)（開開發(fā)商）兩兩

12、個角度度進行。計劃住宅開開發(fā)部門門的最優(yōu)優(yōu)供給決決策計劃住宅開開發(fā)部門門的生產(chǎn)產(chǎn)函數(shù)為為 （66）其中，表示計劃住住宅生產(chǎn)產(chǎn)部門產(chǎn)產(chǎn)出的住住宅單位位面積；是用于計劃劃住宅生生產(chǎn)的資資金單位位數(shù)； 是資本產(chǎn)出系系數(shù)，表表示一個個單位的的資金用用于住宅宅生產(chǎn)所所能產(chǎn)出出的住宅宅單位面面積；是用于計劃劃住宅生生產(chǎn)的勞勞動力數(shù)數(shù)量；是用于計劃劃住宅生生產(chǎn)的土土地面積積；和 由規(guī)劃部門制定，由容積率和建筑密度決定。是勞勞動和土土地的投投入產(chǎn)出系系數(shù)，分分別表示示生產(chǎn)一一單位面面積的住住宅產(chǎn)品品所需求求的勞動動力和土 由規(guī)劃部門制定，由容積率和建筑密度決定。假設這個生生產(chǎn)函數(shù)數(shù)中的三三種生產(chǎn)產(chǎn)要素（資資本

13、、勞勞動和土土地）是是不可替替代的互互補要素素，收益益為常數(shù)數(shù)，即：平均收收益等于于邊際收收益。一般來說，經(jīng)經(jīng)濟適用用房和廉廉租房等等保障性性住房的的建設用用地由政政府特供供，所以以這一部部門的土土地供給給不受限限制；普普遍而言言，計劃劃住宅開開發(fā)部門門的勞動動力得到到的收入入會比較較穩(wěn)定，因因此這一一部門的的勞動供供給也不不受限制制。因此此，這一一部門的的生產(chǎn)水水平就由由固定資資本的數(shù)數(shù)量決定定： （77）計劃住宅開開發(fā)部門門產(chǎn)品（保保障性住住房）的的總需求求由兩部部分構(gòu)成成：居民民戶對經(jīng)經(jīng)濟適用用房的消消費需求求和政府府對廉租租房的計計劃投資資需求。假假定保障障性住宅宅價格低低于市場場均衡

14、價價格，因因此對這這類住房房的需求求總是大大于供給給。因此此， （8）其中，表示居民戶戶對經(jīng)濟濟適用房房的消費費需求單單位面積積；表示政府部部門的廉廉租房投投資計劃劃需求單單位面積積計劃者必須須進行配配置使得得供需一一致： （9）其中，是計計劃配置置下供求求平衡時時的居民民戶對保保障性住住宅的需需求單位位面積。在這一部門門中，資資本市場場的限制制造成了了保障性性住宅市市場的超超額需求求，政府府部門的的干預使使得部分分家庭遭遭受配額額限制，同同時保障障性住宅宅的供不不應求也也推動這這類住宅宅價格呈呈現(xiàn)不斷斷上升的的趨勢。商品住宅開開發(fā)部門門的最優(yōu)優(yōu)供給決決策商品住宅開開發(fā)企業(yè)業(yè)產(chǎn)出函函數(shù)在商品住

15、宅宅開發(fā)中中，商品品住宅開開發(fā)企業(yè)業(yè)的產(chǎn)出出除了受受到資金金和勞動動力的約約束，最最可能受受到土地地供給的的制約，其其產(chǎn)出的的住宅單單位面積積取決于于土地供供給和商商品住宅宅開發(fā)企企業(yè)自身身的生產(chǎn)產(chǎn)能力，可可以表示示為如下下函數(shù)： （110）其中，表示商品住住宅開發(fā)發(fā)部門產(chǎn)產(chǎn)出的住住宅單位位面積；是用于商品品住宅生生產(chǎn)的土土地面積積； m由規(guī)劃部門制定，由容積率和建筑密度決定。是土地地的投入入產(chǎn)出系系數(shù)，分分別表示示生產(chǎn)一一單位面面積的商商品住宅宅所需求求的土 m由規(guī)劃部門制定，由容積率和建筑密度決定。是用于商品品住宅生生產(chǎn)的資資金單位位數(shù)；是用于商品品住宅生生產(chǎn)的勞勞動力數(shù)數(shù)量；是商品住宅宅

16、開發(fā)企企業(yè)的生生產(chǎn)函數(shù)數(shù)。和是不可替替代的生生產(chǎn)要素素，是瓶瓶頸投入入品土地，假假定這個個生產(chǎn)函函數(shù)具有有通常的的性質(zhì)：， （111）， （122）商品住宅開開發(fā)企業(yè)業(yè)生產(chǎn)目目標函數(shù)數(shù)作為贏利性性組織的的商品住住宅開發(fā)發(fā)企業(yè)，其其生產(chǎn)目目標是實實現(xiàn)利潤潤最大化化，假設設其目標標實現(xiàn)可可能受到到土地供供給和住住宅需求求兩方面面因素的的制約。如果商品住住宅開發(fā)發(fā)企業(yè)的的利潤增增長受到到土地獲獲取量的的限制，即即： （13）其中，是規(guī)規(guī)劃條件件下開發(fā)發(fā)住宅需需要的土土地；是是商品住住宅開發(fā)發(fā)部門所所能獲得得的土地地的上限限，上式式也可以以表示為為： （144）如果商品住住宅開發(fā)發(fā)企業(yè)的的利潤增增長受

17、到到來自商商品住宅宅的需求求不足，則則： （115）其中，表示示居民家家庭需求求的商品品住宅單單位面積積。房地地產(chǎn)業(yè)是是一個周周期性較較強的產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，在在房價看看跌的時時候，商商品住宅宅市場往往往存在在需求不不足的情情況。在上述約束束的前提提下，追追求利潤潤最大化化的開發(fā)發(fā)商的生生產(chǎn)目的的可以簡簡單表示示為： （116）滿足： （17）其中，表示商品住住宅開發(fā)發(fā)部門產(chǎn)產(chǎn)出的住住宅單位位面積；表示單位面面積商品品住宅的的價格；是商品住宅宅生產(chǎn)勞勞動力的的人均工工資；是用于商品品住宅生生產(chǎn)的勞勞動力數(shù)數(shù)量；表示地價，即即：土地地的招拍拍掛價格格； 2007年物權(quán)法明確規(guī)定：“工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和

18、商品住宅等經(jīng)營性用地以及同一宗土地有兩個以上意向用地者的，應當采取招標、拍賣等公開競價的方式出讓”。是用于商品品住宅生生產(chǎn)的土土地面積積； m由規(guī)劃部門制定，由容積率和建筑密度決定。是土地地的投入入產(chǎn)出系系數(shù)，分分別表示示生產(chǎn)一一單位面面積的商商品住宅宅所需求求的土 m由規(guī)劃部門制定，由容積率和建筑密度決定。是用于商品品住宅生生產(chǎn)的資資金單位位數(shù)；是商品住宅宅開發(fā)企企業(yè)的生生產(chǎn)函數(shù)數(shù)；是商品住宅宅開發(fā)部部門所能能獲得的的土地的的上限；表示居民家家庭需求求的商品品住宅單單位面積積。求解上述最最優(yōu)規(guī)劃劃，可能能出現(xiàn)以以下幾種種情況：第一種情況況：開發(fā)發(fā)商既不不受市場場需求約約束，也也不受土土地的約

19、約束；開開發(fā)商的的土地數(shù)數(shù)量滿足足等式：。這種種情況下下，開發(fā)發(fā)商的規(guī)規(guī)劃可以以表示為為： （18）滿足： （19）從上述最優(yōu)優(yōu)規(guī)劃可可以看出出，在不不受數(shù)量量約束的的情況下下，開發(fā)發(fā)商只需需提高開開發(fā)量就就可以實實現(xiàn)利潤潤最大化化，而提提高開發(fā)發(fā)量的關(guān)關(guān)鍵在于于資金，因因此這一一時期對對資金的的追逐成成為開發(fā)發(fā)商的主主要目標標。第一種情況況下，社社會整體體經(jīng)濟形形勢樂觀觀，住宅宅產(chǎn)業(yè)發(fā)發(fā)展處于于上升時時期，住住宅開發(fā)發(fā)、購買買資金成成本較低低，房價價較為穩(wěn)穩(wěn)定，政政府部門門對土地地供給的的控制較較為寬松松，市場場呈現(xiàn)供供求兩旺旺、價格格穩(wěn)中有有升的態(tài)態(tài)勢。 第二種情況況：開發(fā)發(fā)商的開開發(fā)面積

20、積受到土土地供給給的限制制，這時時開發(fā)商商的最優(yōu)優(yōu)規(guī)劃可可以表示示為： （220）滿足： （221）第二種情況況下，開開發(fā)商的的生產(chǎn)能能力受到到土地供供給的限限制，部部分生產(chǎn)產(chǎn)能力不不能充分分發(fā)揮。因因此，資資金充裕裕的開發(fā)發(fā)商會加加大土地地的囤積積，以求求突破這這一瓶頸頸，達到到第一種種情況的的狀態(tài)；資金短短缺但是是有土地地存量的的開發(fā)商商可能利利用土地地為擔保保向銀行行等金融融機構(gòu)貸貸款以突突破資本本瓶頸；而資金金缺乏又又拿不到到土地的的開發(fā)商商則可能能被迫退退出市場場。這種情況下下，社會會經(jīng)濟繁繁榮，住住宅產(chǎn)業(yè)業(yè)發(fā)展高高漲，市市場供求求兩旺，投投資投機機需求迅迅速膨脹脹，土地地價格、住住

21、宅價格格快速上上升，土土地持有有量的多多少成為為開發(fā)商商實力高高下的重重要標志志，行業(yè)業(yè)集聚程程度逐步步增加，住住宅市場場壟斷性性增強。第三種情況況：開發(fā)發(fā)商受到到需求不不足的影影響，這這時開發(fā)發(fā)商的最最優(yōu)規(guī)劃劃可以表表示為： （222）滿足： （23）在這種情況況下，商商品住宅宅的銷售售受到需需求不足足的限制制，一般般情況下下，開發(fā)發(fā)商會暫暫緩開發(fā)發(fā)，轉(zhuǎn)而而開展各各種促銷銷活動以以突破銷銷售瓶頸頸，回籠籠資金。如如果銷售售問題持持續(xù)得不不到解決決，開發(fā)發(fā)商可能能通過減減少工資資支出以以使得利利潤最大大化，如如前所述述，工資資具有向向下的剛剛性，所所以裁員員成為開開發(fā)商通通常的選選擇。第三種情

22、況況下，社社會經(jīng)濟濟低迷，住住宅產(chǎn)業(yè)業(yè)由盛轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)衰，住住宅需求求不足，新新建住宅宅大量空空置、積積壓，住住宅市場場交易萎萎縮，住住宅價格格下跌。 第四種情況況：當瓶瓶頸投入入品土地受受到數(shù)量量限制與與商品住住宅需求求不足同同時存在在的時候候，開發(fā)發(fā)商的最最優(yōu)規(guī)劃劃可以表表示為： （244）滿足 （225）觀察以上規(guī)規(guī)劃，可可以得到到： （266）這種情況實實際同第第三種情情況相同同，因為為在市場場需求不不足的情情況下，開開發(fā)商一一般不會會急于開開發(fā)新樓樓盤，因因此也不不會受到到用地限限制。四、居民最最優(yōu)消費費決策作為住宅市市場需求求方，居居民家庭庭根據(jù)其其各自收收入水平平、需求求方式的的不同可可

23、以分為為自住型型購房需需求、投投資型購購房需求求以及租租賃型住住房需求求。不同同類型需需求家庭庭的住房房消費決決策也存存在很大大差異?？疾煲粋€生生活在現(xiàn)現(xiàn)在和未未來兩個個時段的的住房者者。將來來時期的的所有變變量都用用上標標標示。這這個住房房者的住住房消費費的直接接效用函函數(shù)為： （227）假設：處于投資型型購房需需求的居居民家庭庭，其購購房面積積不受收收入或資資金限制制，只取取決于政政府房地地產(chǎn)政策策、金融融政策以以及與之之相關(guān)聯(lián)聯(lián)的住宅宅升值空空間。處于自住型型購房需需求的居居民家庭庭，其收收入水平平僅僅取取決于整整體經(jīng)濟濟形勢，其其個體的的勞動稟稟賦不斷斷提升，并并且這類類家庭不不考慮未

24、未來生活活必需品品的價格格和消費費量變化化。處于租賃型型住房需需求的居居民家庭庭，其住住房面積積不可能能突破政政府對于于住房面面積的限限制，這這類家庭庭從事簡簡單勞動動，勞動動稟賦受受經(jīng)濟形形勢影響響很大，且且個體勞勞動稟賦賦隨時間間增長不不大。住房者現(xiàn)期期所預計計的未來來時段的的最佳購購房面積積，是在在未來時時段全部部預期價價格和數(shù)數(shù)量約束束下，使使其效用用函數(shù)達達到最大大的住房房面積。該住房者的的效用函函數(shù)可以以用下列列規(guī)劃表表示： （228）滿足約束條條件 （229） （300） （31） （322）其中，和分別表示示住房者者現(xiàn)在享享有的居居住面積積以及他他所預期期的未來來時段的的居住面

25、面積；表示現(xiàn)在與與未來兩兩個時段段的住房房消費中中，現(xiàn)期期住房消消費所占占的比重重；表示未來時時段開始始時住房房者的貨貨幣持有有量；和分別表示示住房者者在現(xiàn)期期和未來來時段的的勞動稟稟賦；表示單位住住房面積積的預期期居住價價格；表示單位生生活必需需品價格格，假設設各個時時段相等等；表示每個時時段內(nèi)生生活必需需品消費費單位數(shù)數(shù)，假設設各個時時段相等等；表示預期工工資；表示勞動市市場的預預期約束束；表示政府對對住房者者居住面面積的限限制。不考慮勞動動的負效效應，在在考慮未未來時段段約束的的情況下下，住房房者對未未來居住住面積的的有效需需求為： （33）當居民家庭庭的消費費類型為為投資型型購房需需求

26、時，其其預期居居住面積積不受收收入、貨貨幣持有有量、預預期房價價的實際際值以及及其它生生活必需需品價格格的影響響，而僅僅僅受到到政府對對居住面面積的限限制。即即：。當限制程度度逐步增增加以致致房價的的升值空空間大大大降低時時，投資資型購房房需求就就會急劇劇減少；而如果果政府對對投資投投機需求求沒有嚴嚴格管制制，這類類需求會會劇烈膨膨脹直至至房價升升值預期期發(fā)生逆逆轉(zhuǎn)?？偪傊?，投投資型購購房需求求面積取取決于政政府對這這類需求求的管制制程度。當居民家庭庭的消費費類型為為自住型型購房需需求時，其其預期居居住面積積既受到到來自政政府部門門的居住住面積限限制也受受到來自自工資收收入的限限制，假假設這類

27、類居民家家庭自身身的勞動動稟賦會會隨著知知識和經(jīng)經(jīng)驗的積積累不斷斷提高，他他們所擔擔心的收收入減少少僅僅來來自于經(jīng)經(jīng)濟形勢勢決定的的，因此此，。 （334）在經(jīng)濟繁榮榮時期，居居民家庭庭不擔心心未來的的收入狀狀況，普普遍希望望享有更更大的居居住面積積，因而而很大一一部分自自住型購購房需求求受限于于政府部部門的居居住面積積限制，即即：；在在經(jīng)濟低低迷時期期，很多多居民家家庭擔心心未來收收入能否否維持現(xiàn)現(xiàn)狀，對對住房的的要求普普遍降低低，大部部分自住住型購房房需求受受限于收收入預期期、貨幣幣持有量量，并且且經(jīng)濟低低迷常常常伴隨著著住宅價價格的下下跌，買買漲不買買跌的心心理也促促使自住住型購房房家庭

28、推推遲購買買行為或或減少購購房面積積。當居民家庭庭的消費費類型為為租賃型型住房需需求時，其其預期居居住面積積主要受受到來自自工資收收入的限限制，假假設這類類居民家家庭主要要從事簡簡單勞動動，自身身的勞動動稟賦隨隨著時間間增長不不大，并并且其工工作崗位位不穩(wěn)定定，受經(jīng)經(jīng)濟影響響很大，即即： （335）這類家庭的的住房需需求主要要取決于于勞動收收入與生生活必需需品消費費支出之之間的結(jié)結(jié)余。在經(jīng)濟繁榮榮時期，租租房家庭庭的勞動動收入主主要決定定于勞動動者自身身稟賦，這這時， 。這一一時期，勞勞動稟賦賦相對較較高的中中青年家家庭或個個人會大大量涌入入高收入入城市，造造成住房房需求增增長；但但是如果果某

29、個城城市的生生活成本本（生活活必需品品價格）很很高，或或者居住住價格及及價格預預期過高高，會抑抑制人口口流入數(shù)數(shù)量以及及住房需需求增長長面積。五、政府部部門最優(yōu)優(yōu)干預決決策中央、地方方各級政政府對住住宅市場場干預往往往處于于一種矛矛盾境地地。一方方面， “促增長長”的經(jīng)濟濟目標使使得政府府希望住宅宅市場能能夠發(fā)揮揮其拉動動作用，維維持較快快的經(jīng)濟濟增長速速度。而而在另一一方面，“保和諧”的政治目標要求政府必須保證家庭居住無虞、生活有保障。各級政府不但要承受房地產(chǎn)所帶來的顯在的金融風險、國土資源浪費的成本，還要密切關(guān)注房地產(chǎn)所可能帶來的諸如財富分配失衡、社會分配不均等一系列的隱性的政治信用成本。

30、因此，中央政府必須在“促進增長”和“保持和諧”這兩大目標之間尋找平衡，以使得住宅市場的發(fā)展真正朝著“造福于民”的方向發(fā)展。各級政府在在住宅市市場中受受益匪淺淺。統(tǒng)計計顯示，在住宅的建設、交易的過程中，政府稅、費收入占到了住宅價格的將近3040左右。如果再加上占住宅價格2040的土地費用，各級政府在房地產(chǎn)上的收入將近占到住宅價格的5080。 數(shù)據(jù)來源： 數(shù)據(jù)來源： 經(jīng)濟學家網(wǎng)站 圖1 住宅宅市場的的資金流流向假設各級政政府的收收益可以以表示為為： （36）其中，表示政府的的收益；為開發(fā)企業(yè)業(yè)的稅費費；為土地出讓讓金；為交易過程程發(fā)生的的稅費；表示政府的的其它收收入。而政府可能能的支出出是對保保障性住住房的投投資費用用，可以以表示為為： （37）其中，表示政府的的支出；為政府建造造經(jīng)濟適適用房的的投