1、銀行網(wǎng)點(diǎn)選址之商圈分析的內(nèi)容和步驟銀行網(wǎng)點(diǎn)布局規(guī)劃的主要影響因素一般認(rèn)為，銀行網(wǎng)點(diǎn)布局主要衡量要素為：空間布局要素、有人口分布、商業(yè)集聚效應(yīng)、交通條件、購(gòu)買(mǎi)行為與態(tài)度研究等等。 1. 空間間布局與與人口統(tǒng)統(tǒng)計(jì)學(xué)指指標(biāo)因素素：應(yīng)充充分考慮慮當(dāng)?shù)丶凹爸苓叺氐貐^(qū)的人人口數(shù)量量和經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展結(jié)結(jié)構(gòu)，考考慮人口口的分布布狀況和和人口質(zhì)質(zhì)量狀況況（即金金融消費(fèi)費(fèi)能力指指標(biāo)的考考量等），按按照人口口數(shù)量與與商業(yè)經(jīng)經(jīng)濟(jì)網(wǎng)點(diǎn)點(diǎn)配置的的對(duì)應(yīng)關(guān)關(guān)系進(jìn)行行網(wǎng)點(diǎn)的的布局。 2. 商業(yè)業(yè)聚集效效應(yīng)：集集聚效應(yīng)應(yīng)，就是是各種商商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)點(diǎn)在空間間的集中中往往帶帶來(lái)聚集集經(jīng)濟(jì)，產(chǎn)產(chǎn)生規(guī)模模效應(yīng)，也也就是說(shuō)說(shuō)“扎堆堆效應(yīng)”。但但是

2、如果果舊的集集聚區(qū)飽飽和，勢(shì)勢(shì)必促進(jìn)進(jìn)新的網(wǎng)網(wǎng)點(diǎn)聚集集區(qū)的產(chǎn)產(chǎn)生，因因此新的的聚集區(qū)區(qū)將會(huì)吸吸引更多多的網(wǎng)點(diǎn)點(diǎn)進(jìn)入。 3. 地理理交通條條件：大大型金融融零售網(wǎng)網(wǎng)點(diǎn)由于于規(guī)模大大、人流流多，特特別需要要良好交交通條件件支持，包包括暢通通的道路路、快速速的公共共交通工工具、足足夠的停停車(chē)場(chǎng)等等。主要要考慮和和評(píng)價(jià)內(nèi)內(nèi)容有： 1) 客流流狀況：主要指指人流量量測(cè)定，人人流量測(cè)測(cè)定有很很多技巧巧，這里里不在贅贅述。 2) 位置置選擇：一般選選址時(shí)認(rèn)認(rèn)為三叉叉路口、拐拐角的位位置一般般是好位位置，坡坡路、偏偏僻角落落、或樓樓屋高的的地方，位位置較次次，南向向街面的的店鋪顯顯然優(yōu)于于北向街街面，十十字路

3、口口要優(yōu)于于直行路路段。 3) 行人人道、街街道是否否有區(qū)分分： 4) 過(guò)往往車(chē)輛的的數(shù)量及及類型： 5) 道路路寬窄：典型街街道有二二種，一一種是只只有車(chē)道道和人行行道，車(chē)車(chē)輛行駛駛時(shí)視線線很自然然能掃到到街兩邊邊的鋪面面，行人人在街道道邊行走走，也很很自然地地進(jìn)入銀銀行店鋪鋪。但如如果街道道過(guò)寬有有時(shí)反而而聚不起起人氣。據(jù)據(jù)富晨理理財(cái)實(shí)際際調(diào)查研研究，當(dāng)當(dāng)街道寬寬度為 25米左左右，則則最易形形成人氣氣。國(guó)外外的調(diào)研研資料也也應(yīng)該是是在這個(gè)個(gè)范圍；另一種種典型街街道是車(chē)車(chē)道、自自行車(chē)和和人行道道分別被被隔開(kāi)，這這種位置置形成一一種封閉閉交通，對(duì)對(duì)開(kāi)設(shè)店店面是不不太有利利的。我我們?cè)谶M(jìn)進(jìn)行實(shí)

4、地地調(diào)研時(shí)時(shí)往往會(huì)會(huì)扣分。 6) 必要要的停車(chē)車(chē)條件、顧顧客停車(chē)車(chē)場(chǎng)地：這個(gè)條條件太重重要了，尤尤其是在在北京、上上海，停停車(chē)是一一個(gè)大問(wèn)問(wèn)題。例例如，北北京招商商局大廈廈一層的的招商銀銀行營(yíng)業(yè)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，雖雖然沒(méi)有有地面停停車(chē)場(chǎng)，但但如果在在大廈的的地下停停車(chē)場(chǎng)停停車(chē)，招招行可以以免費(fèi)提提供一個(gè)個(gè)小時(shí)的的停車(chē)券券，倒是是很好地地解決了了這個(gè)問(wèn)問(wèn)題。在在北京，反反正我是是喜歡去去這個(gè)銀銀行網(wǎng)點(diǎn)點(diǎn)，雖然然那里老老是排隊(duì)隊(duì)，因?yàn)闉樵蛑恢挥幸粋€(gè)個(gè)：停車(chē)車(chē)方便，北北京人都都知道！ 4. 購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)行為與與態(tài)度研研究 1) 城市市整體消消費(fèi)水平平、消費(fèi)費(fèi)結(jié)構(gòu)、居居民消費(fèi)費(fèi)習(xí)慣直直接影響響大型銀銀行零售售網(wǎng)點(diǎn)的

5、的發(fā)展，經(jīng)經(jīng)濟(jì)水平平提高居居民的金金融消費(fèi)費(fèi)能力，起起到支撐撐大型銀銀行零售售網(wǎng)點(diǎn)的的購(gòu)買(mǎi)力力基礎(chǔ)。 2) 消費(fèi)費(fèi)習(xí)慣和和消費(fèi)結(jié)結(jié)構(gòu)影響響著網(wǎng)點(diǎn)點(diǎn)經(jīng)營(yíng)定定位和品品種的選選擇。根根據(jù)居民民購(gòu)買(mǎi)力力和消費(fèi)費(fèi)習(xí)慣，建建立網(wǎng)點(diǎn)點(diǎn)和消費(fèi)費(fèi)者的對(duì)對(duì)應(yīng)關(guān)系系。明確確和修正正客戶定定位。 3) 合理理布局滿滿足不同同消費(fèi)層層次的商商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)點(diǎn)。 5. 物業(yè)業(yè)成本： 1) 地價(jià)價(jià) 2) 租金金 3) 配套成成本 4) 競(jìng)爭(zhēng)店店數(shù)等等等 以以上都是是我們需需要考慮慮的網(wǎng)點(diǎn)點(diǎn)因素，有有時(shí)候銀銀行網(wǎng)點(diǎn)點(diǎn)往往占占地面積積大，功功能定位位齊全，影影響面廣廣，因此此必須充充分考慮慮當(dāng)?shù)丶凹爸苓叺氐貐^(qū)的人人口數(shù)量量和結(jié)構(gòu)構(gòu)、消

6、費(fèi)費(fèi)水平和和發(fā)展趨趨勢(shì)、市市場(chǎng)環(huán)境境和現(xiàn)有有網(wǎng)點(diǎn)布布局交通通條件等等因素，統(tǒng)統(tǒng)籌布局局大型網(wǎng)網(wǎng)點(diǎn)。當(dāng)然，以上上因素會(huì)會(huì)隨著不不同發(fā)展展區(qū)域和和不同銀銀行的內(nèi)內(nèi)外因條條件，所所選用的的考量因因素可能能有很大大的不同同，在進(jìn)進(jìn)行銀行行網(wǎng)點(diǎn)規(guī)規(guī)劃時(shí)，你你永遠(yuǎn)不不要忘記記：因地地制宜是是我們的的布局基基礎(chǔ)和原原則，因因?yàn)榫W(wǎng)點(diǎn)點(diǎn)規(guī)劃工工作也和和您投資資房產(chǎn)是是所需要要的研究究和規(guī)劃劃一樣。 一.商圈圈形態(tài)商商圈形態(tài)態(tài)的了解解是進(jìn)行行商圈分分析的基基礎(chǔ)，一一般而言言，商圈圈形態(tài)可可分為以以下幾種種：商業(yè)區(qū)區(qū)。商業(yè)業(yè)行業(yè)的的集中區(qū)區(qū)，其特特色為商商圈大，流流動(dòng)人口口多、熱熱鬧、各各種商店店林立。其其消費(fèi)習(xí)習(xí)

7、性為快快速、流流行、娛娛樂(lè)、沖沖動(dòng)購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)及消費(fèi)費(fèi)金額比比較高等等。住宅區(qū)區(qū)。該區(qū)區(qū)戶數(shù)多多，至少少須有 10000戶以以上。住住宅區(qū)的的消費(fèi)習(xí)習(xí)性為消消費(fèi)者群群穩(wěn)定，便便利性、親親切感、家家庭用品品購(gòu)買(mǎi)率率高等。文教區(qū)區(qū)。該區(qū)區(qū)附近有有大、中中、小學(xué)學(xué)校等。文文教區(qū)的的消費(fèi)習(xí)習(xí)性為消消費(fèi)群以以學(xué)生居居多、消消費(fèi)金額額普遍不不高、休休閑食品品、文教教用品購(gòu)購(gòu)買(mǎi)率高高等。辦公區(qū)區(qū)。該區(qū)區(qū)為辦公公大樓林林立。辦辦公區(qū)的的消費(fèi)習(xí)習(xí)性為便便利性、外外食人口口多、消消費(fèi)水準(zhǔn)準(zhǔn)較高等等?；旌蠀^(qū)區(qū)。住商商混合、住住教混合合?；旌虾蠀^(qū)具備備單一商商圈形態(tài)態(tài)的消費(fèi)費(fèi)特色，屬屬多元化化的消費(fèi)費(fèi)習(xí)性。二.商圈的的確定

8、 對(duì)對(duì)現(xiàn)有商商店商圈圈的大小小、形狀狀和特征征可以較較為精確確地確定定。在國(guó)國(guó)外，一一般用信信用證和和支票購(gòu)購(gòu)物，可可由此查查知顧客客的地址址、購(gòu)物物頻率、購(gòu)購(gòu)物數(shù)量量等情況況，國(guó)內(nèi)內(nèi)可以通通過(guò)售后后服務(wù)登登記、顧顧客意向向征詢、贈(zèng)贈(zèng)券等形形式搜集集有關(guān)顧顧客居住住地點(diǎn)的的資料，進(jìn)進(jìn)而劃定定商圈。 但但是對(duì)于于一家尚尚未設(shè)立立的連鎖鎖店鋪而而言，由由于缺乏乏商圈統(tǒng)統(tǒng)計(jì)的基基本資料料，當(dāng)然然更談不不上顧客客的支持持程度了了。因此此在從事事商圈設(shè)設(shè)定的考考慮時(shí)，可可以針對(duì)對(duì)設(shè)店地地區(qū)居民民的生活活形態(tài)及及具有關(guān)關(guān)連性的的因素為為出發(fā)點(diǎn)點(diǎn)，并配配合每天天人口的的流動(dòng)情情形，深深入探討討該地區(qū)區(qū)人口集

9、集中的原原因，以以及其流流動(dòng)的范范圍，以以此作為為基本資資料來(lái)從從事商圈圈的設(shè)定定。尤其其是一家家大規(guī)模模的連鎖鎖經(jīng)營(yíng)企企業(yè)，其其商圍的的設(shè)定并并不像一一般小型型商店是是徒步商商圈，可可能顧客客會(huì)利用用各種交交通工具具前來(lái)，因此其商圈乃屬于特性商圈，所以對(duì)于設(shè)店地區(qū)內(nèi)工作、學(xué)習(xí)的人的流動(dòng)性、購(gòu)物者的流動(dòng)性、城市規(guī)劃、人口分布、公路建設(shè)、公共交通等均要加以觀察，并配合各有關(guān)的調(diào)查資料，運(yùn)用趨勢(shì)分析以進(jìn)行商圈設(shè)定。三商圈分分析的內(nèi)內(nèi)容與步步驟 商圈分分析的內(nèi)內(nèi)容主要要由以下下部分組組成： (1)人口口規(guī)模及及特征：人口總總量和密密度；年年齡分布布；平均均教育水水平；擁?yè)碛凶》糠康木用衩癜俜直缺龋豢?/p>

10、的的可支配配收入秾秾格昵戈戈弄;人均可可支配收收入；職職業(yè)分布布；人口口變化趨趨勢(shì)，以以及到城城市購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)商品的的鄰近農(nóng)農(nóng)村地區(qū)區(qū)顧客數(shù)數(shù)量和收收入水平平。 (2)勞動(dòng)動(dòng)力保障障：管理理層的學(xué)學(xué)歷、工工資水平平；管理理培訓(xùn)人人員的學(xué)學(xué)歷、工工資水平平；普通通員工的的學(xué)歷與與工資水水平。 (3)供貨貨來(lái)源：運(yùn)輸成成本；運(yùn)運(yùn)輸與供供貨時(shí)間間；制造造商和批批發(fā)商數(shù)數(shù)目；可可獲得性性與可靠靠性。 (4)促銷銷：媒體體的可獲獲得性與與傳達(dá)頻頻率；成成本與經(jīng)經(jīng)費(fèi)情況況。 (5)經(jīng)濟(jì)濟(jì)情況：主導(dǎo)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)；多多角化程程度；項(xiàng)項(xiàng)目增長(zhǎng)長(zhǎng)；免除除經(jīng)濟(jì)和和季節(jié)性性波動(dòng)的的自由度度。 (6)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)情況：現(xiàn)有競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)者的的商

11、業(yè)形形式、位位置、數(shù)數(shù)量、規(guī)規(guī)模、營(yíng)營(yíng)業(yè)額、營(yíng)營(yíng)業(yè)方針針、經(jīng)營(yíng)營(yíng)風(fēng)格、經(jīng)經(jīng)營(yíng)商品品、服務(wù)務(wù)對(duì)象；所有競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)者的的優(yōu)勢(shì)與與弱點(diǎn)分分析；競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)的短短期與長(zhǎng)長(zhǎng)期變動(dòng)動(dòng)；飽和和程度。 (7)商店店區(qū)位的的可獲得得性：區(qū)區(qū)位的類類型與數(shù)數(shù)目；交交通運(yùn)輸輸便利情情況、車(chē)車(chē)站的性性質(zhì)、交交通聯(lián)結(jié)結(jié)狀況、搬搬運(yùn)狀況況、上下下車(chē)旅客客的數(shù)量量和質(zhì)量量；自建建與租借借店鋪的的機(jī)會(huì)大大小；城城市規(guī)劃劃；規(guī)定定開(kāi)店的的主要區(qū)區(qū)域以及及哪些區(qū)區(qū)域應(yīng)避避免開(kāi)店店；成本本。 (8)法規(guī)規(guī)：稅收收；執(zhí)照照；營(yíng)業(yè)業(yè)限制；最低工工資法；規(guī)劃限限制 o (9)其其它：租租金；投投資的最最高金額額；必要要的停車(chē)車(chē)條件等等。下面對(duì)上述

12、述內(nèi)容作作一具體體分析：人口特征分分析。關(guān)關(guān)于商因因內(nèi)的人人口規(guī)模模、家庭庭數(shù)目、收收入分配配、教育育水平和和年齡分分布等情情況可從從政府的的人口普普查、購(gòu)購(gòu)買(mǎi)力調(diào)調(diào)查、年年度統(tǒng)計(jì)計(jì)等資料料中獲知知。可從從商業(yè)或或消費(fèi)統(tǒng)統(tǒng)計(jì)公告告中查到到特定商商品的零零售額、有有效購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)收入、總總的零售售額等資資料。競(jìng)爭(zhēng)分析。在在作商圈圈內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)分析時(shí)時(shí)必須考考慮下列列因素：現(xiàn)有商商店的數(shù)數(shù)量，現(xiàn)現(xiàn)有商店店的規(guī)模模分布，新新店開(kāi)張張率，所所有商店店的優(yōu)勢(shì)勢(shì)與弱點(diǎn)點(diǎn)，短期期和長(zhǎng)期期變動(dòng)以以及飽和和情況等等。任何何一個(gè)商商圈都可可能會(huì)處處于商店店過(guò)少、過(guò)過(guò)多和飽飽和的情情況。商商店過(guò)少少的商圈圈內(nèi)只有有很少的的商

13、店提提供滿足足商圈內(nèi)內(nèi)消費(fèi)者者需求的的特定產(chǎn)產(chǎn)品與服服務(wù)；商商店過(guò)多多的商圈圈，有太太多的商商店銷售售特定的的產(chǎn)品與與服務(wù)，以以致每家家商店都都得不到到相應(yīng)的的投資回回報(bào)；一一個(gè)飽和和的商圈圈商店數(shù)數(shù)目恰好好滿足商商圈內(nèi)人人口對(duì)特特定產(chǎn)品品與服務(wù)務(wù)的需要要。飽和和指數(shù)表表明一個(gè)個(gè)商圈所所能支持持的商店店不可能能超過(guò)一一個(gè)固定定數(shù)量，飽飽和指數(shù)數(shù)可由公公式求得得。 IRSCRERF 式中 IRRS商業(yè)圈圈的零售售飽和指指數(shù)； C商業(yè)業(yè)圈內(nèi)的的潛在顧顧客數(shù)目目；REE商圈圈內(nèi)消費(fèi)費(fèi)者人均均零售支支出；RRF商圈內(nèi)內(nèi)商店的的營(yíng)業(yè)面面積。 假假設(shè)在商商國(guó)內(nèi)有有 10萬(wàn)個(gè)個(gè)家庭，每每周在食食品中支支出2

14、55元人民民幣，共共有155個(gè)店鋪鋪在商國(guó)國(guó)內(nèi)，共共有14440000平方方米銷售售面積。則則該商圈圈的飽和和指數(shù)為為 IRSS1000000025 14440000￥17736 這一數(shù)數(shù)字越大大，則意意味著該該商圈內(nèi)內(nèi)的飽和和度越低低；該數(shù)數(shù)字越小小，則意意味著該該商圈內(nèi)內(nèi)的飽和和度越高高。在不不同的高高圈中，應(yīng)應(yīng)選擇零零售飽和和指數(shù)較較高的商商圈開(kāi)店店。對(duì)商圈內(nèi)經(jīng)經(jīng)濟(jì)狀況況的分析析。如果商商圈內(nèi)經(jīng)經(jīng)濟(jì)很好好，居民民收入穩(wěn)穩(wěn)定增長(zhǎng)長(zhǎng)，則零零售市場(chǎng)場(chǎng)也會(huì)增增長(zhǎng)；如如果商圈圈內(nèi)產(chǎn)業(yè)業(yè)多角化化，則零零售市場(chǎng)場(chǎng)一般不不會(huì)因?qū)?duì)某產(chǎn)品品市場(chǎng)需需求的波波動(dòng)而發(fā)發(fā)生相應(yīng)應(yīng)波動(dòng)；如果商商圈內(nèi)居居民多從從事同一一行業(yè)，則則該行業(yè)業(yè)波動(dòng)會(huì)會(huì)對(duì)居民民購(gòu)買(mǎi)力力產(chǎn)生相相應(yīng)影響響，商店店?duì)I業(yè)額額也會(huì)相相應(yīng)受影影響，因因此要選選擇行業(yè)業(yè)多樣