1、精選優(yōu)質文檔-傾情為你奉上精選優(yōu)質文檔-傾情為你奉上專心-專注-專業(yè)專心-專注-專業(yè)精選優(yōu)質文檔-傾情為你奉上專心-專注-專業(yè)凱羅酒店式公寓可行性報告一、前言凱羅大酒店（即薊州國際會議中心）為天津凱羅房地產開發(fā)有限公司（以下簡稱凱羅公司）投資興建。該酒店原計劃建成五星級酒店，并 邀請委托具有五星級酒店管理經驗的團隊進行經營，現(xiàn)根據市場需求的變化，并經當地政府同意， 由經營式大酒店變更為酒店式公寓，可租可售。以利投入的回收和效益的最大化。 二、凱羅酒店式公寓簡介1、項目位置優(yōu)勢凱羅大酒店坐落于天津市薊縣迎賓路與光明路交匯處的東北角，西與鬧市區(qū)隔路相望，東、南、北毗鄰凱羅嘉園、陽光、七星城、青山溪

2、語等高檔社區(qū)。項目周邊公路網絡交通十分便捷，步行十分鐘可到達薊縣中心商業(yè)區(qū)域；驅車10分鐘可達長途公路客運站和各高速公路口；驅車15分鐘至薊縣火車站；距北京首都機場、天津國際機場均為1小時車程。2、項目建設依據 凱羅大酒店為薊縣政府招商引資項目，是薊縣30個重點項目之一，縣政府多次為該項目召開專項會議，在政策上給予大力支持，并且成立了由縣領導任組長的建設領導小組。該酒店建成投入運營后，將提升薊縣城區(qū)的形象品位，改善城區(qū)環(huán)境，為薊縣旅游業(yè)起到較大的帶動作用。在凱羅大酒店建設的同時，薊縣政府又同時招商引資興建了多處酒店項目，其中五星級酒店就有3個先于凱羅大酒店建成投入運營。根據薊縣酒店項目逐漸飽和

3、，凱羅大酒店周邊毗鄰多個中高檔商品房住宅小區(qū)，缺少小戶型商品房源的具體實際，經公司領導與薊縣政府有關部門的論證研討，確定了凱羅大酒店由經營性酒店變更為酒店式公寓的方案，可租可售，即可為薊縣旅游業(yè)服務，又可滿足亟需小戶型業(yè)主的購房需求。為此，薊縣政府于2008年7月1日召開專項會議，同意將凱羅大酒店變更為酒店式公寓。3、建設規(guī)模酒店用地面積為 13090.17（土地證號：薊單國用【2004】第60號），總建筑面積約為42000，其中A區(qū)，即主樓共17層（包括地下1層），建筑面積為18603.58，B區(qū)裙樓5層，與主樓功能相匹配，C區(qū)裙樓5層與B區(qū)相連接，BC區(qū)共為裙樓，建筑面積約為14900；D

4、區(qū)為餐廚，建筑面積約為4140.88；E區(qū)為員工宿舍，建筑面積約為2553.5；G區(qū)為地下車庫，建筑面積約為1939.30。4、項目現(xiàn)狀凱羅大酒店A、B、C區(qū)，即主樓與裙樓主體已竣工，外檐裝修裙樓已經完成，主樓在進行中。D、E區(qū)，即酒店餐廚和員工宿舍主體已出正負零；酒店主要設施設備大部分已經簽約訂購；內裝修圖紙在設計中，室外工程及綠化景觀已委托設計；水、電、冷、暖、風、消防、通訊等方案已經確定，各項配套已經展開施工。布局、功能、設備系統(tǒng)介紹1、酒店布局凱羅大酒店A、B區(qū)為酒店主要建筑，地上1層為大堂；2層為餐飲區(qū)；3層為餐飲陽光大廳、多功能宴會廳；4層為小會議室、健身房、乒乓球、沙壺球、臺球室

5、；5層以上為客房。C區(qū)5層為餐飲娛樂；D區(qū)為中、西餐廚房；E區(qū)為多功能區(qū)，可作客房、餐飲、游泳、健身等。地下一層為洗浴、康樂場所。經營式酒店改酒店式公寓變更部分為酒店主樓部分，該部分已經辦理了房產證（房屋所有權證號：薊縣字第號，房屋面積：18603.58）。經請示當地房管部門，同意對該房大產權進行拆分，按酒店式公寓進行租售。原酒店設計5層以上客房213套共252間，其中總統(tǒng)套房1套、商務客房25套、豪華客房3套、標準客房184間。變更后，擬將總統(tǒng)套房、商務套房和豪華客房改為套房公寓，將標準客房改為單間公寓。1- 4層共建部分根據酒店式公寓的要求作相應調整。2、功能介紹酒店式公寓主要功能為：公寓

6、（客房）：面向中高階層人士租售，即可作為居家住宅使用，也可返租酒店管理公司定期收取回報，業(yè)主還可選擇其他方式進行投資性經營。變更后酒店仍保持了原有功能，公寓（客房）仍具備：高級套房，行政、商務客房，標準客房，殘疾人客房，家庭客房等使用功能。餐飲；可接待中外政務、商務、旅游團體，也可接待散客，設有中外名吃食廊，匯集世界各地大餐與風味小吃。設有大型陽光宴會廳、雅間、中西大廳及單間，同時還設有：酒吧、茶吧、咖啡廳等會議會務：設計有大、中、小型各類會議室、會客室，多功能廳，可承接不同類型的會議，也可接納私密性較強的個人約會。健身、娛樂：酒店設計有健身、洗浴按摩、美容護膚、文藝表演、夜總會、KTV等項目

7、的功能，可供有上述經營能力的人士大展身手。洗?。壕频戡F(xiàn)已開辟地下一層部分作為洗浴項目場地。并可帶動相關聯(lián)的其它項目，如桑拿、足療、理療等。3、設備系統(tǒng)介紹安全保衛(wèi)系統(tǒng)主要包括：電視監(jiān)控攝像機系統(tǒng)、安全報警系統(tǒng)、雙向無線對講系統(tǒng)、傳呼系統(tǒng)、檢查巡邏記錄系統(tǒng)、磁卡進出系統(tǒng)、客房門鎖系統(tǒng)。消防人身安全系統(tǒng)主要包括：消防噴淋系統(tǒng)、火災報警和通訊系統(tǒng)、緊急供電設施、向導系統(tǒng)。冷暖通風系統(tǒng)主要包括：中央制冷及制熱系統(tǒng)、通風回風系統(tǒng)、防煙排煙系統(tǒng)。4)給水排水系統(tǒng)主要包括：供水（含飲用水、中水、酒店用冷熱水）系統(tǒng)、生活污水處理系統(tǒng)、雨水排放系統(tǒng)。5）電氣系統(tǒng)主要包括：配電系統(tǒng)、照明系統(tǒng)、緊急供電系統(tǒng)、消防報

8、警系統(tǒng)、防雷系統(tǒng)。6）通訊系統(tǒng)主要包括：財務及酒店管理系統(tǒng)、中央處理系統(tǒng)、電話系統(tǒng)、音頻視頻系統(tǒng)。四、酒店式公寓效益分析及預測第一單元 公寓概況：地上5-16層為公寓,總建筑面積為12770.64平米，設計公寓228套，其中；單間套房180套，每套套內面積35.28；大單間套房24套，每套套內面積42.42；小雙間套房12套，每套套內面積62.58；大雙間套房12套，每套套內面積63.78。效益分析：銷售收入：元人民幣按均價每平米7000元銷售，可銷售面積為12770.64建筑成本：元人民幣包括樓面地價、土建、水、暖、電、裝修、設備、配套等，建筑成本按5000元/計算。稅收：元人民幣暫按銷售收

9、入的8.5%計算項目利潤：元人民幣第二單元 餐廳概況：設有世界名吃酒樓1個、西餐廳及風味餐廳各一個、四季廳一個、中餐廳1個、豪華大包2間、多功能宴會大廳1個效益分析：世界名吃酒樓：50桌*兩餐*8人桌*30元/人=24000元西餐及風味餐廳60人/天*80元/人=4800元四季廳30桌*兩餐2餐*6人/桌*30元/人=10800元中餐廳30桌*兩餐*10人/桌*30元/人=18000元每日計57600元，扣減原料及人工成本5：5計算，日均28800元*全年300天計算=864萬元另豪華大包房按每周消費兩次*2間*2000元*4周/月*12月=38.4萬多功能宴會大廳按每月消費2次*12月*30

10、桌*400/桌=28.8萬38.4萬+28.8萬=67.2萬/2（成本）=33.6萬元全年餐飲總盈利：864萬+33.6萬=897.6萬元第三單元 會議會務概況：多功能廳1個、大會議室1個、小會議室1個（以上暫按每間一套計算）效益分析多功能廳每小時2000元*30小時/月*12月=72萬元大會議室每小時500元*30小時/月*12月=18萬元小會議室每小時200元*30小時/月*12月=7.2萬元全年會務收入合計97.2萬元扣減成本30%，97.2萬元*0.7=64.9萬元全年總盈利為64.9萬元第四單元 娛樂部分概況：1、KTV包房 2、地下一層洗浴中心效益分析：娛樂收入包括：洗浴、桑拿、健

11、身、游泳、夜總會、球類、KTV包房，每日收入5萬元，全年按300天計算計算為1500萬?？鄢杀?0%，1500萬元*0.7=1050萬元。全年總盈利為1050萬元經營部分每年合計盈利預測為1994.5萬元（未扣除房產、設備折舊）五、酒店式公寓優(yōu)勢概析薊縣境內旅游資源十分豐富，著名旅游景點有；國家5A風景名勝區(qū) 盤山、黃崖關長城，國家重點文物保護單位 獨樂寺，國家自然保護區(qū)八仙山，國家森林公園九龍山等17個旅游景區(qū)。薊縣經濟主打旅游牌，近三年薊縣旅游業(yè)分別增長11.2%、6.3%和14.5%，去年國慶黃金周酒店和農家院收入2.5億人民幣。以家庭為單元來薊縣出游的占外來游客的1/3以上，酒店式公

12、寓將為家庭出游帶來極大便利。薊縣這幾年經濟發(fā)展較快，來此投資興業(yè)者逐步增加，項目前期租住酒店賓館費用開支大；租住民房，沒有小房型，不但使用功能不全，由于房型面積大且費用也降不下來。亟需適當房型，功能完備，凸顯身份和檔次的酒店式公寓，為其工作和生活提供即優(yōu)質又實惠的食宿便利。薊縣房地產業(yè)蓬勃發(fā)展，但所建商品房住宅，絕大部分為中、大房型，這雖可滿足當地人幾代同堂的傳統(tǒng)需求，也可滿足改善型住宅需求者的購房欲望，但對外來投資企業(yè)的白領和剛工作不久的新婚夫婦來說，他們需求的功能齊全、服務周到的小戶型酒店式公寓住宅當地商品房市場卻是空檔。綜上所述，小戶型酒店式公寓，不但是家庭出游者的理想居所，也是高級白領

13、、工薪階層初次置業(yè)的首選。酒店式公寓恰是薊縣房地產開發(fā)的空白，建酒店式公寓確是市場上的稀缺商品，更是對此有需求者的熱盼。操作方式交房時間和標準A交房時間擬定于2010年10月份B交房標準酒店式公寓建設標準為國家酒店四星級按商品房交房標準做到各項配套到位酒店式公寓坐落區(qū)域環(huán)境達到設計規(guī)范要求售房程序按天津市商品房管理條例規(guī)范辦理根據自愿原則購房者可提前預購，并交部分房款作為購房誠意金?？刹扇“唇曳绞劫彿繉嵭袩o理由退房。物業(yè)管理由酒店業(yè)主聘請物業(yè)公司，對酒店提供物業(yè)服務。按照四星級酒店標準，對酒店經營場所和商戶進行管理，并為各 酒店式公寓業(yè)主 提供滿意的服務。按各業(yè)主實際購房面積收費，收費標準由當地物價部門核定。組織機構A成立工程部對酒店式公寓的裝修、設施設備安裝、各項配套實施