1、中銀國際寫字樓項目定位及營銷推廣方案包頭博石置業(yè) 北京高度偉業(yè)中銀國際寫字樓項目定位及營銷推廣方案包頭博石置業(yè) 北京第一部分 項目概況及市場分析第一部分 項目概況及市場分析中銀國際寫字樓項目位于昆區(qū)鋼鐵大街南側，包頭賓館對面。 建設用地：4852.52平米， 總建筑面積：48040.09平米，地上建筑面積38529.61平米， 最高建筑層數(shù)：26層， 綠化率：22%， 容積率：7.94， 建筑密度：34%， 機動車停車數(shù)量：137輛。中銀國際具備5A功能，即自動化管理系統(tǒng)（BAS）、自動化監(jiān)控及保安系統(tǒng)（ACS）、消防自動化系統(tǒng)（FAS）、通訊自動化系統(tǒng)（CAS）、辦公自動化系統(tǒng)（OAS）。中

2、銀國際寫字樓項目位于昆區(qū)鋼鐵大街南側，包頭賓館對面。包頭高檔寫字樓市場分析從2005年下半年開始，包頭各類高檔寫字樓（包括商住型公寓）開始涌現(xiàn)。同時高檔寫字樓（包括商住型公寓）租金逐步上揚，高檔寫字樓（包括商住型公寓）投資蘊藏著較大的商機。高檔純商務寫字樓（不包括商住型公寓）在市場中較少，高檔寫字樓均以5A 標榜。定位準確、低于市場心理價位的并具有投資價值的高檔寫字樓銷售較快，而高于市場心理價位的高檔寫字樓則銷售遲緩。截至2007年底，包頭高檔寫字樓（包括商住型公寓）的市場存量增多，且后續(xù)供應處于不斷增長的態(tài)勢。2007年下半年開始，包頭高檔寫字樓（包括商住型公寓）的租金增幅放緩。包頭高檔寫字

3、樓市場分析從2005年下半年開始，包頭各類高檔寫中銀國際主要競爭對手分析中銀國際主要競爭對手分析項目名稱售價面積區(qū)間對項目的影響萬豪國際5600元/平米起50-150平米直接影響東源國際未定40平米以上可自由分隔直接影響帝豪天下未定50-200平米直接影響國貿大廈5600元/平米起40平米以上可自由分隔直接影響恒隆公館5900元/平米起80-140平米間接影響恒通國際公寓4100元/平米起120-180平米間接影響項目名稱售價面積區(qū)間對項目的影響萬豪國際5600元/平米起5包頭高檔純商務寫字樓（不包括商住型公寓）將是市場的發(fā)展方向，而定位準確、特色分明的高檔純商務寫字樓將是開發(fā)的重點。市場中投

4、資者所占比例仍然較大，他們關注回報率與出租率，對價格變化比較敏感。短期內，包頭高檔寫字樓（包括商住型公寓）市場需要一個存量調整消化及增量定位提升的過程。影響包頭高檔商務寫字樓（包括商住型公寓）銷售的主要因素有：銷售價格、投資價值、 使用價值、第三產(chǎn)業(yè)自身發(fā)展規(guī)模及引進速度。中期來看，潛在供應量的放量增長亦使得高檔寫字樓的銷售面臨更大的壓力，供大于求的狀況還將進一步顯現(xiàn)。如果不能刺激市場出現(xiàn)新的需求，價格停滯甚至下滑可能只是時間問題了。結 論包頭高檔純商務寫字樓（不包括商住型公寓）將是市場的發(fā)展方向，第二部分：項目SWOT分析第二部分：項目SWOT分析 優(yōu)勢（S）1、區(qū)位優(yōu)勢，位于鋼鐵大街中心地

5、段。2、周邊環(huán)境優(yōu)勢，與海德假日酒店、包頭賓館、青鳥健身、太陽城中心區(qū)等為鄰。3、前景優(yōu)勢，與周邊眾多的公寓、酒店、寫字樓、休閑中心等形成了重要的商務區(qū)價值。 劣勢（W）1、本案與周圍項目的距離過近，周邊環(huán)境過于局促，項目的正立面不夠開闊，影響了項目的整體氣勢。2、和周邊同質寫字樓相比，內部配置方面沒有太大的競爭優(yōu)勢。3、地上停車位不足。4、目前在售寫字樓或相近物業(yè)形態(tài)過多。 機會（O）1、市場上定位純寫字樓的樓盤尚處于起步階段，仍有市場空間。2、市場上大開間、面積均等布局的寫字樓很少。3、競爭對手缺乏有力的推廣，給我們留下了較大的操作空間。4、本案新概念的推出，為項目進入市場時在同質化的樓盤

6、中脫穎而出奠定了基礎。 威脅（T）1、市場處于發(fā)展階段，增長迅速但容量有限。2、租賃市場不夠成熟，客戶投資的操作空間有限。3、一些大中型公司機構（金融保險等）已基本入住了其他寫字樓項目。 優(yōu)勢（S）1、區(qū)位優(yōu)勢，位于鋼鐵大街中第三部分 項目定位第三部分 項目定位 形象定位在5A寫字樓的硬件基礎之上，凸顯生態(tài)、環(huán)保、健康的高效率辦公新理念。使我們的項目更具人性化。6E花園式寫字樓 形象定什 么 是6E？什 么 是6E？1.Essential business location 重要的商務區(qū)2.Elegant building 有品位的建筑3.Excellent facility and serv

7、ice 一流的硬件設施與服務4. Extraordinary tenant 出眾的客戶5.Exact place for business 純商務6.Ecological、environmental protection and Health 生態(tài)、環(huán)保、健康1.Essential business location第一個 EEssential business location 重要的商務區(qū)頂級寫字樓更強調其規(guī)模的伸展力及拓展性，頂級寫字樓的客戶，更加看重知名企業(yè)的群聚效應，這是形成商務氣氛的基本條件。同時，規(guī)模伸展力及拓展性更表現(xiàn)在其所在商務區(qū)域產(chǎn)業(yè)鏈條的完整性上。因此，容納頂級寫字樓的商

8、務區(qū)一定要足夠大、足夠成熟，這樣才能最大限度滿足頂級寫字樓的用戶對于產(chǎn)業(yè)鏈的要求。第一個 EEssential business locati第二個 EElegant building有品位的建筑有品位，是頂級寫字樓的建筑語言。更多時候，頂級寫字樓的有品位是其之所以成為標志性建筑的有力支撐，能最大限度地彰顯個性，彰顯現(xiàn)代商業(yè)精神，并保證了頂級寫字樓在一定時期內不會被新建筑潮流所淘汰。本案在建筑設計中融入了現(xiàn)代主義的穿插、錯落、灰空間等設計手法，使建筑本身具有了獨特的魅力。第二個 EElegant building有品位，是頂級寫字第三個 EExcellent facility and serv

9、ice 一流的硬件設施與服務5A的硬件標準寫字樓的軟環(huán)境，也就是物業(yè)管理水平+第三個 EExcellent facility and seExtraordinary tenant 出眾的客戶第四個 E一流企業(yè)非常關心自己的鄰居是誰，有同質化的需求，希望同樣重量級的企業(yè)能夠在一起，以此來互相襯托彼此的實力和地位。Extraordinary tenant 第四個 E一流Exact place for business 純商務第五個 E越來越多的人要求純粹的商務辦公環(huán)境， 純粹的辦公氛圍。這也是區(qū)別于其它公寓寫字樓的特點。Exact place for business 第五個Ecological、

10、environmental protection and Health 生態(tài)、環(huán)保、健康第六個 E旨在提倡一種生態(tài)、環(huán)保、健康的高效率辦公新理念。Ecological、第六個 E旨在提倡一種生態(tài)、環(huán)保、健康我們?yōu)槭裁匆岢??6E我們?yōu)槭裁匆岢??6E提升本案商務寫字樓的價值弱化本案劣勢，凸顯出本案的優(yōu)勢在眾多同質化寫字樓中以嶄新的理念脫穎而出提升本案商務寫字樓的價值弱化本案劣勢，凸顯出本案的優(yōu)勢在眾多我 們 離 6E 有 多 遠？我 們 離 6E 有 多 遠？1.E 重要的商務區(qū)2.E 有品位的建筑3.E 一流的硬件設施與服務4. E 出眾的客戶5.E 純商務6.E 生態(tài)、環(huán)保、健康基本具

11、備基本具備、但仍需完善具備一部分、需要加強需要挖掘基本具備部分具備、需要拓展1.E 重要的商務區(qū)2.E 有真正實現(xiàn) 我們還需要做什么？6E真正實現(xiàn) 我們還需要做什么？6E開放式商務洽談區(qū) 商務式物業(yè) 商務減壓功能區(qū) 強化高效辦公的理念更多的考慮業(yè)主商務辦公的需求 送氧系統(tǒng) 綠色大廳 高檔的寫字樓不僅僅是建筑的堆砌，更多的考慮了人的感受將原有的空中花園的賣點更加突出和強化，深化健康辦公、高效辦公的理念營造一種人文氣息濃郁、親近自然的氛圍，體現(xiàn)“關注人文關注健康”的理念。開放式商務洽談區(qū)商務減壓功能區(qū) 強化高效辦公的理念送氧系統(tǒng) 開放式商務洽談區(qū)商務式物業(yè) 設置商務中心提供前臺引領服務提供小型視頻

12、會議服務 開放式商務洽談區(qū)設置商務中心商務減壓功能區(qū) 除了每隔層都有的空中花園外，在中銀國際的頂層設立茶室、咖啡吧。商務減壓功能區(qū) 除了每隔層都有的空中花園外，在中銀國際的頂層綠色大廳 將主入口改在建筑北面，一樓大廳建成綠色大廳，增加植物和室內仿真山水景觀。 營造一種人文氣息濃郁、親近自然的氛圍，體現(xiàn)“關注人文關注健康”的理念。綠色大廳 將主入口改在建筑北面，營造一種人文氣息濃郁、親近自送氧系統(tǒng) 方案1 方案3 方案2 在空調的送新風系統(tǒng)前，加入富氧空氣。整套設備造價約170萬。 在每層的空中花園部位加裝小型造氧機，每臺約7001800元。 在空調的送新風系統(tǒng)前，加入富氧空氣。整套設備采用青藏

13、鐵路列車送氧系統(tǒng)，造價：約350萬。產(chǎn)品技術為德國和美國技術。 送氧系統(tǒng) 方案1 方案3 方案2 在空調的送新風系統(tǒng)前，加入客 戶 定 位 客 戶 定 位 大中型外埠及本地能源、地產(chǎn)、金融、投資、高新科技等企業(yè)。這類企業(yè)需要辦公場所更能體現(xiàn)其身份和實力；對寫字樓的品質、價格、形象、硬件等方面要求甚高。 投資者 購買者是市場上投資型資金的擁有者，他們所追求的是高額投資回報，對價格十分敏感，他們最關心的是物業(yè)的保值、升值能力，要求物業(yè)預留有足夠的升值空間作為投資信心的保證。大中型外埠及本地能源、地產(chǎn)、金融、投資、高新科技等企業(yè)。這類價 格 定 位 鑒于目前包頭高檔寫字樓市場情況，建議低價入市，根據(jù)

14、市場反饋，逐步拉升售價。最終，實現(xiàn)本項目均價預計比市場均價高5%左右。價 格 定 位 鑒于目前包頭高檔寫字樓市場情況，建議低價入市第四部分 營銷推廣第四部分 營銷推廣推廣主題 中銀國際6E花園式寫字樓 中銀國際會呼吸的寫字樓 中銀國際生態(tài)、環(huán)保、健康推廣主題 中銀國際6E花園式寫字樓 中銀國際會呼吸的中銀國際是與眾不同的寫字樓他的推廣手段會和別人一樣嗎？ 中銀國際是與眾不同的寫字樓他的推廣手段會和別人一樣嗎？ 明線推廣與暗線銷售相結合 明線推廣 高調入市，通過系列的宣傳手段，樹立本案“6E、花園式、生態(tài)、環(huán)保、健康”等人文氣息濃郁的高品質形象。 暗線銷售 精準拓展，通過本機構強大的數(shù)據(jù)庫，鎖定

15、目標客戶展開系列數(shù)據(jù)庫營銷手段：溝通需求、跟蹤反饋，促進意向，達到點對點的銷售效果。 明線推廣與暗線銷售相結合 明線推廣 高調入市，通過系列的宣傳媒 體 組 合大形象，影響力主流媒體分眾DM媒體新媒體直投渠道精準傳播分眾拓展促進銷售包頭日報 包頭晚報等 DM雜志等航空票夾、短信平臺數(shù)據(jù)庫資源媒 體 組 合大形象，影響力主流媒體分眾DM新媒體直投渠道精以本機構強大的數(shù)據(jù)庫資源為基礎，將本案的詳盡資料傳達到目標客戶，聯(lián)絡、跟進、回訪，篩選，最終提煉購買客戶。軟性新聞： 以新聞報道的方式傳播項目信息，塑造良好的市場形象。 平面廣告：以直接的廣告訴求方式塑造形象及傳達信息。利用廣泛的讀者資源，形成良好

16、的傳播效應，達到促進銷售的目的。軟文： 以概念營造、評論訪談的方式傳播項目信息，贏得目標客戶關注認可。平面廣告：以直接的廣告訴求方式塑造形象及傳達信息，利用良好的客戶資源，讓目標群體充分感受項目的獨特品質并形成口碑傳播，最終實現(xiàn)購買。 DM雜志等航空票夾、短信平臺等分眾擴展傳播，拓展周邊市場（如呼市、巴彥淖爾、鄂爾多斯等區(qū)域）。直投渠道包頭日報 包頭晚報等以本機構強大的數(shù)據(jù)庫資源為基礎，將本案的詳盡資料傳達到目標客有助于樹立口碑傳播，對老帶新的多次成交有促進作用。建議：利用重要銷售節(jié)點及節(jié)日，如奠基、 開盤、封頂?shù)葧r機發(fā)布新聞及舉辦主題活動。活動行銷新聞發(fā)布會、開盤公關活動、目標客群酒會、高檔

17、場所巡展等。有助于樹立口碑傳播，對老帶新的多次成交有促進作用。活動行銷新各階段銷售推廣細案另案說明。本案銷售按照階段劃分，緊緊圍繞工程進度與目標市場展開。分為準備期、蓄勢期、開盤強銷期、持續(xù)期、尾盤期。銷售周期預計為15個月。各階段銷售推廣細案另案說明。本案銷售按照階段劃分，緊緊圍繞工125689121315持續(xù)期開盤強銷期蓄勢期準備期尾盤期備注說明：具體情況根據(jù)工期及銷售情況及時調整。125689121315持續(xù)期開盤強銷期蓄勢期準備期尾盤期備建立租約中心建立租約體系，以租約為投資者提供市場需求，堅定投資信心。同時從租約者中積累潛在客戶及提煉市場需求反饋。建立租約中心建立租約體系，以租約為投

18、資者提供市場需求，道 旗道 旗圍 檔圍 檔報 廣報 廣報 廣報 廣演示結束THANKS!演示結束9、靜夜四無鄰，荒居舊業(yè)貧。9月-229月-22Wednesday, September 28, 202210、雨中黃葉樹，燈下白頭人。03:02:4303:02:4303:029/28/2022 3:02:43 AM11、以我獨沈久，愧君相見頻。9月-2203:02:4303:02Sep-2228-Sep-2212、故人江海別，幾度隔山川。03:02:4303:02:4303:02Wednesday, September 28, 202213、乍見翻疑夢，相悲各問年。9月-229月-2203:02

19、:4303:02:43September 28, 202214、他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。28 九月 20223:02:43 上午03:02:439月-2215、比不了得就不比，得不到的就不要。九月 223:02 上午9月-2203:02September 28, 202216、行動出成果，工作出財富。2022/9/28 3:02:4303:02:4328 September 202217、做前，能夠環(huán)視四周；做時，你只能或者最好沿著以腳為起點的射線向前。3:02:43 上午3:02 上午03:02:439月-229、沒有失敗，只有暫時停止成功！。9月-229月-22Wednesday, Sep

20、tember 28, 202210、很多事情努力了未必有結果，但是不努力卻什么改變也沒有。03:02:4303:02:4303:029/28/2022 3:02:43 AM11、成功就是日復一日那一點點小小努力的積累。9月-2203:02:4303:02Sep-2228-Sep-2212、世間成事，不求其絕對圓滿，留一份不足，可得無限完美。03:02:4303:02:4303:02Wednesday, September 28, 202213、不知香積寺，數(shù)里入云峰。9月-229月-2203:02:4303:02:43September 28, 202214、意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。28 九月 20223:02:43 上午03:02:439月-2215、楚塞三湘接，荊門九派通。九月 223:02 上午9月-2203:02September 28, 202216、少年十五二十時，步行奪得胡馬騎。2022/9/28 3:02:4303:02:4328 September 202217、空山新雨后，天氣晚來秋。3:02:43 上午3:02 上午03:02:439月-229、楊柳散和風，青山澹吾慮。9月-229月-22Wednesday, September 28, 20221