1、龍里項(xiàng)目可行性研究報(bào)告龍里項(xiàng)目可行性研究報(bào)告報(bào)告結(jié)構(gòu)經(jīng)濟(jì)測(cè)算龍里城市概況項(xiàng)目本體分析經(jīng)濟(jì)測(cè)算住宅市場分析宏觀政策分析報(bào)告結(jié)構(gòu)經(jīng)濟(jì)測(cè)算龍里城市概況項(xiàng)目本體分析經(jīng)濟(jì)測(cè)算住宅市場分析城市概況龍里，以龍之故里而得名，位于黔中腹地,屬于黔南布依族苗族自治州，地處貴陽東大門，黔南北大門，是省會(huì)貴陽東出口的第一站。東鄰貴定縣、福泉縣，南接龍里縣，西面與北面緊鄰貴陽市。 龍里縣緊鄰貴陽市南明區(qū)，離貴陽約30公里，位于貴陽市東出口地段，是省會(huì)貴陽東出三湘、南下兩廣的必經(jīng)之地，也是承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移和強(qiáng)化貴陽城市經(jīng)濟(jì)圈服務(wù)功能、吸引東中部經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)地區(qū)產(chǎn)業(yè)進(jìn)入的橋頭堡和近距離平臺(tái)，區(qū)位優(yōu)勢(shì)十分突出。龍里縣總面積1521

2、平方公里，轄6鎮(zhèn)8鄉(xiāng)，共159個(gè)村8個(gè)社區(qū)，2019年末總?cè)丝?24266人，其中，少數(shù)民族91754人，非農(nóng)業(yè)人口33319人。龍里縣位于黔中腹地乃貴陽東大門，是“東出三湘、南下兩廣”的要津，縣緊鄰貴陽市南明區(qū)，離貴陽30公里、機(jī)場25公里，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯城市概況龍里，以龍之故里而得名，位于黔中腹地,屬于黔南布依族城市規(guī)劃龍里縣著力推進(jìn)貴龍城市經(jīng)濟(jì)帶建設(shè)，將龍里打造成貴陽城市經(jīng)濟(jì)圈的經(jīng)濟(jì)增長極和生態(tài)型林城新區(qū)，建成設(shè)施健全、功能配套、經(jīng)濟(jì)繁榮、機(jī)制完善、環(huán)境優(yōu)美的貴陽城市拓展區(qū)，貴陽城市經(jīng)濟(jì)圈區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展示范區(qū)和黔南州重要的對(duì)內(nèi)對(duì)外開放門戶，傾力將龍里打造成黔中新城。總體規(guī)劃“二區(qū)八片”以商業(yè)

3、、市場、交通 服務(wù)、物流、現(xiàn)代教育科研、來料加工工業(yè)、重化工業(yè)、居住等為發(fā)展方向。其中，“二區(qū)”指以縣城為主的東區(qū)和以工業(yè)園區(qū)為主的西區(qū)，“八片”指縣城、谷腳、谷遠(yuǎn)、哨關(guān)田、千家卡、麻芝鋪、播箕堡、蓮花等片區(qū)。龍山鎮(zhèn)、谷腳鎮(zhèn)、麻芝鄉(xiāng)和醒獅鎮(zhèn)將作為縣城行政轄區(qū)范圍，總面積472.5平方公里?？h城人口從2019年15萬人增加到2030年的30萬人，建設(shè)用地規(guī)模2019年為1500公傾，2030年為2970公傾。規(guī)劃的縣城將作為龍里縣政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，貴陽城市經(jīng)濟(jì)圈的重要節(jié)點(diǎn)城市和貴陽中心城區(qū)的城市功能拓展區(qū)以及我州的重要產(chǎn)業(yè)發(fā)展基地，以發(fā)展新型工業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為主，發(fā)展為生態(tài)良好的宜居城市。龍

4、里縣城市從定位于貴陽衛(wèi)星城發(fā)展規(guī)劃跨越成為貴陽新東城區(qū)建設(shè)的發(fā)展延伸。根據(jù)該規(guī)劃，龍里縣將緊緊盯住貴陽，瞄向“珠三角”，與貴陽市對(duì)接發(fā)展、互補(bǔ)發(fā)展、整合發(fā)展、協(xié)調(diào)發(fā)展，致力建設(shè)雄踞黔中的新城。 城市規(guī)劃龍里縣著力推進(jìn)貴龍城市經(jīng)濟(jì)帶建設(shè)，將龍里打造成貴陽城自古龍里就是省會(huì)貴陽的東大門，是大西南連接華南、華東的要塞“。龍里距省會(huì)貴陽市中心僅28公里，距貴陽龍洞堡機(jī)場僅20公里。湘黔鐵路、黔桂鐵路、貴新高等級(jí)公路、210國道貫穿龍里，已建成的廈蓉高速公路和正在加緊建設(shè)的貴廣快速鐵路，貴陽交通樞紐與湘黔鐵路、黔桂鐵路接軌建設(shè)在龍里進(jìn)行，龍里成為名副其實(shí)的貴陽城市經(jīng)濟(jì)圈擴(kuò)容，連接大西南與華南、華東的交通

5、樞紐。貴龍城市經(jīng)濟(jì)帶以龍里縣龍山鎮(zhèn)水橋?yàn)槠瘘c(diǎn)，建設(shè)1條長20.4公里、寬80米的城市大道連接貴陽市南明區(qū)城市干道。2019年5月即將全面貫通。開放暢通、不收費(fèi)的城市大道將貴陽市和龍里縣城連為一體?！澳舷聝蓮V、東出三湘”的交通要沖，航空、鐵路、公路“三港合一”的貴陽同城化交通體系，推動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的同時(shí)，也加快了區(qū)域房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。城市交通自古龍里就是省會(huì)貴陽的東大門，是大西南連接華南、華東的要塞“城市發(fā)展地位近年來隨著“貴龍城市經(jīng)濟(jì)帶”的建設(shè)，龍里GDP逐年上漲，增長幅度較大，尤其是2019年增長率高達(dá)26.5%；快速增長的經(jīng)濟(jì)實(shí)力推動(dòng)區(qū)域自身購買能力以及對(duì)外吸附能力的提升，從而加快區(qū)域房地

6、產(chǎn)市場的發(fā)展。近年來龍里完成生產(chǎn)總值（GDP)逐年上漲，增長幅度較大。 2019年全縣完成生產(chǎn)總值30.58億元，比上年增長12.65； 2019年，完成生產(chǎn)總值39.11億元，比上年增長14.54；2019年完成生產(chǎn)總值完成54.04億元，比上年增長26.50% 。 貴龍城市經(jīng)濟(jì)帶建設(shè)，推動(dòng)龍里城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展。 近年來龍里縣推進(jìn)城市化最大的動(dòng)力還是來自貴龍城市經(jīng)濟(jì)帶的帶動(dòng)。近距離的區(qū)位優(yōu)勢(shì)將吸引大量居民、項(xiàng)目等聚集龍里；在這種情況下，迫切需要擴(kuò)大城市規(guī)模，進(jìn)行城市建設(shè)，增強(qiáng)城市承載能力，從而加快區(qū)域房地產(chǎn)市場的發(fā)展。 城市發(fā)展地位近年來隨著“貴龍城市經(jīng)濟(jì)帶”的建設(shè)，龍里GDP逐城市消費(fèi)水平從左

7、圖可以看出，龍里近幾年社會(huì)消費(fèi)品零售總額一直保持強(qiáng)勁的增長勢(shì)頭，增長速度較為明顯；2019年到2019年，龍里社會(huì)消費(fèi)品零售總額由4.58億元增加到7.14億元，社會(huì)消費(fèi)零售總額穩(wěn)步增長。從右圖可以看出，2019年到2019年，龍里農(nóng)民人均純收入由3933元增長到6120元，增長幅度明顯，人民生活的不斷提高，給房地產(chǎn)發(fā)展帶來增效作用。龍里縣國民經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展，農(nóng)民純收入及社會(huì)消費(fèi)品零售總額不斷攀升，拉升有效需求，給房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展帶來很好的促進(jìn)作用。城市消費(fèi)水平從左圖可以看出，龍里近幾年社會(huì)消費(fèi)品零售總額一直城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)龍里目前是以第二產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)良好，帶動(dòng)第一三產(chǎn)業(yè)發(fā)展的同時(shí)，也疏

8、導(dǎo)和緩解了城市就業(yè)壓力,給房地產(chǎn)發(fā)展提供了良好的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。龍里目前以第二產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，以旅游業(yè)為主的第三產(chǎn)業(yè)占比逐年加強(qiáng)， 第一產(chǎn)業(yè)的占比也有所上升。由于龍里在旅游資源方面擁有得天獨(dú)厚的優(yōu)勢(shì)，預(yù)計(jì)未來龍里隨著貴龍城市經(jīng)濟(jì)帶建設(shè)，以旅游業(yè)為主的第三產(chǎn)業(yè)占比將進(jìn)一步增長。近年來龍里縣以華潤雪花啤酒分公司為代表的龍里工業(yè)經(jīng)濟(jì)在逆勢(shì)中不斷上揚(yáng)，代表企業(yè)有順景實(shí)業(yè)、鵬宇星、神果飲料、玨石屋、中材環(huán)保、三山磨料、睿幫建材、金洲機(jī)械等上100家規(guī)模以上企業(yè)。目前，龍里縣已建設(shè)形成了谷腳醫(yī)藥工業(yè)園區(qū)(千家卡)、龍里北部工業(yè)區(qū)等產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)，初步形成了以醫(yī)藥、冶煉、建材、特色食品加工為重點(diǎn)的特色優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)，產(chǎn)業(yè)聚集具

9、有一定規(guī)模，科技及裝備水平逐步提高。2019年，龍里三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比為116920；2019年，龍里三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比為11.06821。 城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)龍里目前是以第二產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)良好，帶龍里縣旅游資源主要有龍架山國家森林公園、猴子溝省級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)、龍里大草原、谷腳巫山古巖畫群、羊場云屯營盤三元；貴州龍架山森林公園被命名為“國家生態(tài)文明教育基地”?！鞍松揭凰鶚颉钡牟家雷宕逭?。這些鐘靈毓秀的山水風(fēng)光，原始樸實(shí)的自然生態(tài)，籠罩傳奇色彩的人文景觀，加上龍里比領(lǐng)貴陽，是貴陽近郊旅游休閑度假的好去處。從左圖可以看出，龍里每年旅游業(yè)收入較高，尤其是2019年實(shí)現(xiàn)旅游綜合收入11.14億元，接待

10、游客339.89萬人次。預(yù)計(jì)未來隨著貴龍城市經(jīng)濟(jì)帶建設(shè)，龍里旅游業(yè)的收入將進(jìn)一步增長。龍里氣候宜人，風(fēng)景優(yōu)美，人文自然景觀資源突出，貴陽近郊最好的休閑度假地之一。良好地貌特征，促使城市旅游業(yè)推動(dòng)了城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展。 旅游業(yè)發(fā)展龍里縣旅游資源主要有龍架山國家森林公園、猴子溝省級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)發(fā)展契機(jī)氣候宜人，宜居性強(qiáng)，水電充沛，城市發(fā)展的優(yōu)先前提“貴龍經(jīng)濟(jì)帶”的建設(shè)，給龍里帶來了前所未有的機(jī)遇產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由以往的農(nóng)業(yè)主導(dǎo)向工業(yè)轉(zhuǎn)型，同時(shí)服務(wù)業(yè)比重逐漸增多，顯示出龍里未來經(jīng)濟(jì)發(fā)展將更加迅猛、健康。龍里發(fā)展的總體目標(biāo)力爭2020年實(shí)現(xiàn)貴龍經(jīng)濟(jì)帶區(qū)域，GDP總量達(dá)到250億元以上；人口聚集30萬以上；森林覆蓋率達(dá)

11、到46%以上。龍里地處貴陽東大門，“三港合一”的交通要沖，迅速融入”貴陽半小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈”隨著貴龍城市經(jīng)濟(jì)帶建設(shè)，龍里逐步融入“貴陽城市經(jīng)濟(jì)圈”，后發(fā)優(yōu)勢(shì)明顯，未來對(duì)貴陽房地產(chǎn)市場具有較大影響力。城市發(fā)展契機(jī)及目標(biāo)發(fā)展氣候宜人，宜居性強(qiáng)，水電充沛，城市發(fā)展的優(yōu)先前提“貴龍經(jīng)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展與規(guī)劃建設(shè)小結(jié)1、規(guī)劃建設(shè)層面龍里縣著力推進(jìn)貴龍城市經(jīng)濟(jì)帶建設(shè)，將龍里打造成貴陽城市經(jīng)濟(jì)圈的經(jīng)濟(jì)增長極和生態(tài)型林城新區(qū)，建成設(shè)施健全、功能配套、經(jīng)濟(jì)繁榮、機(jī)制完善、環(huán)境優(yōu)美的貴陽城市拓展區(qū)，貴陽城市經(jīng)濟(jì)圈區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展示范區(qū)和黔南州重要的對(duì)內(nèi)對(duì)外開放門戶，傾力將龍里打造成黔中新城；2、經(jīng)濟(jì)發(fā)展層面隨著貴龍城市經(jīng)濟(jì)帶建設(shè)

12、的推動(dòng)，龍里縣的經(jīng)濟(jì)發(fā)展正處于迅猛且健康的趨勢(shì)，目前總量及人均都有所提升，快速增長的經(jīng)濟(jì)實(shí)力推動(dòng)區(qū)域自身購買能力以及對(duì)外吸附能力的提升，從而加快區(qū)域房地產(chǎn)市場的發(fā)展。3、產(chǎn)業(yè)發(fā)展層面產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變使未來龍里縣城更具競爭力，同時(shí)第三產(chǎn)業(yè)在整個(gè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的比重逐漸加大，未來由此將產(chǎn)生一大批有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的投資置業(yè)群體；4、政策層面2019年，中央的調(diào)控態(tài)度依然堅(jiān)決，政策的大方向上不會(huì)有大的改變，政策調(diào)控使得剛需成為安全地帶；城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展與規(guī)劃建設(shè)小結(jié)1、規(guī)劃建設(shè)層面龍里縣著力推進(jìn)12報(bào)告結(jié)構(gòu)龍里城市概況項(xiàng)目本體分析經(jīng)濟(jì)測(cè)算住宅市場分析12報(bào)告結(jié)構(gòu)龍里城市概況項(xiàng)目本體分析經(jīng)濟(jì)測(cè)算住宅市場分析由圖可見：

13、 2019年，隨著貨幣環(huán)境穩(wěn)中趨松，置業(yè)者觀望情緒漸趨緩解，積壓的剛需與部分壓抑已久的改善性需求積極入市，在此支撐下，2019年全國商品房銷售面積91705萬平米，同比增長2.4%。 2019年17月份，商品房銷售面積61133萬平方米，同比增長25.8%，增速比1-6月份回落2.9個(gè)百分點(diǎn)；其中，住宅銷售面積增長27.1%，辦公樓銷售面積增長27.9%，商業(yè)營業(yè)用房銷售面積增長8.2%。 2019年全國市場較2019年相比呈現(xiàn)量價(jià)齊跌的局面，以價(jià)換量趨勢(shì)明顯，但2019年末尾及2019年伊始隨著貨幣環(huán)境穩(wěn)中趨松，置業(yè)者觀望情緒漸趨緩解，成交量有所上升。全國走勢(shì)由圖可見：2019年全國市場較2

14、019年相比呈現(xiàn)量價(jià)齊跌的局保持調(diào)控穩(wěn)定性2019年中央頻頻重申調(diào)控不放松2019年2月20日：國務(wù)院召開常務(wù)會(huì)議研究部署房地產(chǎn)市場調(diào)控工作。會(huì)議在肯定前階段房地產(chǎn)市場調(diào)控成果的基礎(chǔ)上，提出五條調(diào)控措施（“國五條”）：完善穩(wěn)定房價(jià)工作責(zé)任制；堅(jiān)決抑制投機(jī)投資性購房；增加普通商品住房及用地供應(yīng)；加快保障性安居工程規(guī)劃建設(shè)；加強(qiáng)市場監(jiān)管；2月22日：國土資源部副部長胡存智在22日舉行的國土資源部在京召開全國房地產(chǎn)用地管理和調(diào)控工作匯報(bào)會(huì)上指出，要準(zhǔn)確把握當(dāng)前房地產(chǎn)市場調(diào)控工作面臨的嚴(yán)峻形勢(shì)、復(fù)雜形勢(shì)，主動(dòng)配合相關(guān)部門做好房地產(chǎn)調(diào)控，確保房地產(chǎn)用地市場平穩(wěn)。 3月27日：國務(wù)院總理李克強(qiáng)27日主持召

15、開國務(wù)院常務(wù)會(huì)議，李克強(qiáng)在會(huì)議中指出：要繼續(xù)搞好房地產(chǎn)市場調(diào)控，加快建立房地產(chǎn)穩(wěn)定健康發(fā)展的長效機(jī)制，加強(qiáng)保障性安居工程建設(shè)。 2019年上半年，“國五條”落地宣告房地產(chǎn)調(diào)控進(jìn)一步趨緊，對(duì)熱點(diǎn)城市投資投機(jī)需求的抑制再度升級(jí)意味著2019年一年之內(nèi)，政策方向不會(huì)發(fā)生大改變；2019年隨著”國五條“出臺(tái)，維持了國家對(duì)抑制房地產(chǎn)房價(jià)過高上漲的調(diào)控決心，2019年全國房地產(chǎn)政策調(diào)控方向仍以保護(hù)合理自住需求和抑制投資投機(jī)需求為主。2019年受經(jīng)濟(jì)不明朗、通貨膨脹等的影響，政策不會(huì)發(fā)生大改變中央態(tài)度堅(jiān)決，調(diào)控大幅回轉(zhuǎn)機(jī)會(huì)渺茫降息、降準(zhǔn)，購房成本降低首貸優(yōu)惠鼓勵(lì)自住需求土地處理增大市場供應(yīng)量2019年上半年

16、經(jīng)濟(jì)形勢(shì)依舊不樂觀，下半年我國發(fā)展速度取決于改革的決心和力度 限貸、房地產(chǎn)稅限價(jià)、限購經(jīng)濟(jì)形勢(shì)短期無法改變?nèi)珖謩?shì)保持調(diào)控2019年中央頻頻重申調(diào)控不放松2019年上半年，“國發(fā)2號(hào)”文件支持，貴州目前處于城市快速發(fā)展階段，貴州的宏觀政策在響應(yīng)中央情況下， 政策強(qiáng)度相對(duì)全國重點(diǎn)城市較弱，主要以呵護(hù)房地產(chǎn)健康發(fā)展為主?！皣?號(hào)”文件政策解讀文件內(nèi)容：2019年月12日，國務(wù)院辦不了關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)貴州經(jīng)濟(jì)社會(huì)又好又快發(fā)展的若干意見即國發(fā)【2019】2號(hào)文件。（意見）指出貴州是我國西部多民族聚居的省份。貧困和落后是貴州的主要矛盾，加快發(fā)展是貴州的主要任務(wù)。貴州盡快實(shí)現(xiàn)富裕，是西部和欠發(fā)達(dá)地區(qū)與全國縮

17、小差距的一個(gè)重要象征，是國家興旺發(fā)達(dá)的一個(gè)重要標(biāo)志。進(jìn)一步促進(jìn)貴州經(jīng)濟(jì)社會(huì)又好又快，是加快脫貧致富步伐，實(shí)現(xiàn)全面建設(shè)小康社會(huì)目標(biāo)的必然要求;是發(fā)揮貴州比較優(yōu)勢(shì)，推動(dòng)區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展的戰(zhàn)略需要；是增進(jìn)各族群眾福祉，促進(jìn)民族團(tuán)體、社會(huì)和諧的有力支撐；是加強(qiáng)長江、珠江上游生態(tài)建設(shè)，提高可持續(xù)發(fā)展能力的重大舉措。一、增強(qiáng)了發(fā)展信心二、理清了發(fā)展思路三、明確了戰(zhàn)略定位四、落實(shí)了支撐條件貴州局勢(shì)國發(fā)2號(hào)”文件支持，貴州目前處于城市快速發(fā)展階段，貴州的宏觀報(bào)告結(jié)構(gòu)龍里城市概況項(xiàng)目本體分析經(jīng)濟(jì)測(cè)算住宅市場分析宏觀政策分析龍里城市概況報(bào)告結(jié)構(gòu)龍里城市概況項(xiàng)目本體分析經(jīng)濟(jì)測(cè)算住宅市場分析宏觀政策房地產(chǎn)供需結(jié)構(gòu)隨著貴龍

18、城市經(jīng)濟(jì)帶建設(shè)帶動(dòng)，龍里縣商鋪房成交量大幅增加。 2019年隨著區(qū)域房地產(chǎn)市場供應(yīng)量的增大，當(dāng)年成交量從2019年的8.85萬飆升到16.36萬，高出近一倍。 2019年龍里新建商品房網(wǎng)上備案銷售面積為18.16萬；2019年19月份銷售面積達(dá)19.71萬，預(yù)計(jì)2019年整年銷售量將接近30萬。供應(yīng)量劇增，市場競爭激烈 自2019年以來，龍里房地產(chǎn)市場供應(yīng)量節(jié)節(jié)攀升，2019年供應(yīng)量高達(dá)40.16萬，截止到目前去化不到一半；近兩年龍里土地成交量持續(xù)走高，未來兩年房地產(chǎn)放量將增大，市場競爭激烈。 龍里商品房市場受貴龍城市經(jīng)濟(jì)帶建設(shè)的推動(dòng)，現(xiàn)呈現(xiàn)供大于求的市場格局，市場競爭激烈。房地產(chǎn)供需結(jié)構(gòu)隨著

19、貴龍城市經(jīng)濟(jì)帶建設(shè)帶動(dòng)，龍里縣商鋪房成交量市場空白點(diǎn)在于控制總價(jià)、高形象，搶占中高端客戶市場產(chǎn)品同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重，剛需產(chǎn)品未能達(dá)到完全釋放，高品質(zhì)產(chǎn)品對(duì)細(xì)節(jié)關(guān)注度低，與市場需求存在較大差距。供應(yīng)多元化、精細(xì)化是市場發(fā)展的必然趨勢(shì)，項(xiàng)目銷售須從產(chǎn)品、營銷上尋找突破口市場供求結(jié)構(gòu)與空間市場空白點(diǎn)在于控制總價(jià)、高形象，搶占中高端客戶市場產(chǎn)品同戶型特征8090平米的兩室、90-120平米三室今后將是龍里房地產(chǎn)市場的主流熱銷戶型近年來龍里隨著大勢(shì)發(fā)展，開發(fā)商開發(fā)的產(chǎn)品本身差異化、個(gè)性化不明顯，戶型多以三室為主，中心區(qū)域熱銷產(chǎn)品集中在110-130。從近年客戶購買戶型面積來看，70%的客戶購房面積區(qū)間在90

20、130區(qū)間，70以下小戶型市場接受度低，僅有5%的剛需客戶購買小戶型。未來8090的兩室、90120緊湊型三室將是市場主流熱銷戶型。戶型特征8090平米的兩室、90-120平米三室今后將是龍價(jià)格走勢(shì)（以上數(shù)據(jù)來源于龍里縣房管局）龍里房價(jià)在2019年之前一直處于較低的水平，2019年至2019年房價(jià)開始快速上漲，2019年價(jià)格漲至2524元/平方米，2019年老城區(qū)成交均價(jià)突破3000元/，龍里市場受貴龍城市經(jīng)濟(jì)帶建設(shè)的推動(dòng)，目前市場整體均價(jià)在29003100元/平方米之間，但主城區(qū)部分樓盤已突破,3200元/。自2019年龍里住宅售價(jià)快速上漲，2019年售價(jià)達(dá)2850元/，目前老城區(qū)成交均價(jià)突

21、破3200元/。價(jià)格走勢(shì)（以上數(shù)據(jù)來源于龍里縣房管局）龍里房價(jià)在2019年之在售項(xiàng)目價(jià)格分析：目前龍里縣在售項(xiàng)目住宅價(jià)格集中在27003600元/之間，成交均價(jià)在3000元/左右，受市場供應(yīng)量大的影響，購房客戶逐步理性化。市場供大于求格局，各樓盤為爭奪客戶，紛紛推出各種促銷活動(dòng)，導(dǎo)致客戶最終實(shí)際成交價(jià)下滑。隨著市場供應(yīng)量的放大，市場競爭愈發(fā)激烈。在售項(xiàng)目價(jià)格分析：目前龍里縣在售項(xiàng)目住宅價(jià)格集中在2700龍里縣城商業(yè)用房隨著城市化進(jìn)程不斷發(fā)展，大十字商圈是目前龍里商業(yè)價(jià)值最高區(qū)域，其市場核心區(qū)域首層商業(yè)均價(jià)接近30000元/；老城區(qū)商鋪有限，多數(shù)商鋪以出租為主。目前龍里整個(gè)商業(yè)市場成交以縣政府區(qū)

22、域?yàn)橹鳎搮^(qū)域規(guī)劃為龍里城市中心，其未來升值空間大；從該區(qū)域龍城國際廣場商鋪成交情況來看，一層商鋪成交均價(jià)均在2500030000元/不等；今年下半年隨著老城區(qū)名門時(shí)代廣場商鋪的推出，市場成交均價(jià)將有一定上升空間。價(jià)格走勢(shì)自2009年以來，龍里縣商業(yè)售價(jià)逐年穩(wěn)步上升，核心區(qū)域首層商業(yè)均價(jià)接近30000元/。（以上數(shù)據(jù)來源于龍里縣房管局）龍里縣城商業(yè)用房隨著城市化進(jìn)程不斷發(fā)展，大十字商圈是目前龍里市場目前隨著貴龍城市經(jīng)濟(jì)帶建設(shè)的推動(dòng)，供應(yīng)量逐步增大，市場競爭將愈發(fā)激烈，市場未來將是品質(zhì)和營銷之戰(zhàn)。剛性需求是市場主流，改善型需求規(guī)模擴(kuò)大。80-120平米之間中端緊湊型住宅成熱銷戶型。受貴龍城市經(jīng)濟(jì)

23、帶建設(shè)規(guī)劃影響，土地供應(yīng)和成交隨之上升，成交區(qū)域主要集中在縣政府區(qū)域和城西片區(qū)。隨著城市以縣城為主的東區(qū)和以工業(yè)園區(qū)為主的西區(qū)雙向發(fā)展，市場供應(yīng)量大，市場競爭加劇。近年龍里商品房價(jià)格逐年穩(wěn)步上升，到2019年上漲到2524/平米，目前市場上整體均價(jià)在2700-3000元/平米之間，個(gè)別高品質(zhì)樓盤已突破3000元。住宅市場主要以小高層、高層為主，而商業(yè)主要以住宅底商為主，洋房項(xiàng)目的品質(zhì)感較差，整體品質(zhì)都有較大可提升的空間。市場產(chǎn)品供應(yīng)同質(zhì)化現(xiàn)象明顯，對(duì)產(chǎn)品細(xì)節(jié)關(guān)注度低，與市場需求存在較大差距，產(chǎn)品及營銷水平普遍較低，本項(xiàng)目在產(chǎn)品及營銷方面還存有較大發(fā)揮空間。龍里住宅整體市場小結(jié)市場目前隨著貴龍城

24、市經(jīng)濟(jì)帶建設(shè)的推動(dòng)，供應(yīng)量逐步增大，市場競城西片區(qū)老城區(qū)域縣政府區(qū)域建筑形體：高層/小高層/別墅主力戶型：100-140平米三房暢銷戶型：100-130的三房價(jià)格區(qū)間：2900-3600元/平米主力客戶群：貴陽客戶/原住多次改善型客戶競爭特點(diǎn)：自然資源型片區(qū)典型項(xiàng)目：蕓臺(tái)-芷岸建筑形體：高層/小高層主力戶型：100-130平米三房和75-90兩房暢銷戶型：100-120平米三房和80-90兩房價(jià)格區(qū)間：2600-3100元/平米主力客戶群：原住民/外地投資客/鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶競爭特點(diǎn)：成熟配套/生活慣性典型項(xiàng)目：西南藥都生態(tài)城建筑形體：高層主力戶型：90平米兩房和110-130平米三房暢銷戶型：100

25、-130平米三房價(jià)格區(qū)間：2800-3500元/平米主力客戶群：原住民/鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶/外地客戶競爭特點(diǎn)：該區(qū)域規(guī)劃為城市新中心區(qū) 域，未來升值空間大典型項(xiàng)目：龍城國際廣場市場格局：龍里目前以縣城為主的東區(qū)和以工業(yè)園區(qū)為主的西區(qū)雙向發(fā)展，主要分為老城區(qū)、縣政府區(qū)域、城西片區(qū)三大板塊。城西片區(qū)老城區(qū)域縣政府建筑形體：高層/小高層/別墅建筑形體：2019年2019年蕓臺(tái)芷岸，總建筑面積約17萬，總戶數(shù)1051戶，2019年11月開盤至今共去化650套，剩余10萬2019年市場整體供應(yīng)：隨著貴龍城市經(jīng)濟(jì)帶建設(shè)的推動(dòng)，近兩年龍里開發(fā)項(xiàng)目體量猛增，供應(yīng)量不低于50萬，項(xiàng)目入市時(shí)，將面臨持銷項(xiàng)目與新入市項(xiàng)目兩重

26、競爭。2019年2019年龍馨苑，共推出8棟高層，目前二期在售，截止到目前共去化340套左右，剩余量約6萬。龍城國際廣場，總建筑面積約40萬，共 2356 戶，目前二期認(rèn)籌中，剩余量37萬。中鐵國際生態(tài)城 ，總建筑面積1200萬，今年7月份開盤銷售，剩余量1192萬。西南藥都生態(tài)城，總建筑面積約60萬，2019年5月份開售，目前二期銷售，剩余量45萬金龍中央廣場，占地3.7萬方，目前處于前期登記，預(yù)計(jì)年底推出。名門時(shí)代廣場 ，總建筑面積約50萬，目前處于前期登記，預(yù)計(jì)年底推出。本項(xiàng)目及即將推出項(xiàng)目其他尾盤銷售項(xiàng)目，累計(jì)剩余10萬。2019年2019年蕓臺(tái)芷岸，總建筑面積約17萬，總戶數(shù)1典型項(xiàng)

27、目蕓臺(tái)芷岸 位于貴州龍里龍山水橋（龍架山國家能森林公園旁），項(xiàng)目占地約150畝，總建筑面積約17萬，總戶數(shù)1051戶，分為別墅、小高層、高層組團(tuán)。該項(xiàng)目景觀體驗(yàn)區(qū)已對(duì)外展示，小區(qū)品質(zhì)都強(qiáng)于龍里市場其他樓盤，目前高層成交均價(jià)3100元/，小高層花園洋房成交均價(jià)3600元/；別墅成交均價(jià)8845元/。商鋪整體均價(jià)15000元/典型項(xiàng)目蕓臺(tái)芷岸 位于貴州龍里龍山水橋（龍架山國家能森林公典型項(xiàng)目龍馨苑“龍馨苑 ”項(xiàng)目地處龍里縣三林路中段，該項(xiàng)目共推出8棟高層，分三期開發(fā)，一期推出3、4兩棟，共248套，目前一期僅剩幾套復(fù)式，二期推出7、8兩棟，于今年7月份開盤銷售，截止到目前去化120套；二期商鋪成交

28、3套，網(wǎng)上備案，住宅最終實(shí)際成交均價(jià)2900元/，商鋪整體均價(jià)14600元/。典型項(xiàng)目龍馨苑“龍馨苑 ”項(xiàng)目地處龍里縣三林路中段，該項(xiàng)目典型項(xiàng)目龍城國際廣場 龍城國際廣場，位于龍里縣金龍路與貴新聯(lián)絡(luò)線交匯處，項(xiàng)目占地約6.4萬方，總規(guī)劃建筑面積40余萬平米。項(xiàng)目本身擁有10萬平米大型購物廣場囊括百貨、北京華聯(lián)超市、星空影院、電器、家居、五星酒店等；該項(xiàng)目一期共推出住宅288套，商鋪264套，合計(jì)552套，于2019年7月28日開盤，銷售至今住宅去化200套，住宅成交均價(jià)2950元/。商鋪整體均價(jià)14000元/；二期今年8月份開始認(rèn)籌。典型項(xiàng)目龍城國際廣場 龍城國際廣場，位于龍里縣金龍路與貴典型

29、項(xiàng)目西南藥都生態(tài)城 西南藥都生態(tài)城位于龍里縣東門地段，總占地面積為300877平方米，規(guī)劃約60萬平方米超大規(guī)模綜合生態(tài)城邦，囊括醫(yī)藥物流、居住、商業(yè)、教育、酒店商務(wù)等復(fù)合功能；該項(xiàng)目目前住宅成交均價(jià)2800元/，商鋪整體均價(jià)1000元/。典型項(xiàng)目西南藥都生態(tài)城 西南藥都生態(tài)城位于龍里縣東門地段，典型項(xiàng)目中鐵國際生態(tài)城龍里中鐵國際生態(tài)城位于龍里谷腳鎮(zhèn)，由中國中鐵集團(tuán)股份有限公司總投資150億元人民幣，在龍里縣占地約2.2萬畝修建國際旅游體育休閑度假中心，打造集旅游、體育、休閑、度假、生態(tài)城為一體的全國知名休閑度假中心。項(xiàng)目本期推出花園洋房611套，別墅233套，目前花園洋房成交均價(jià)5400元/

30、，別墅成交均價(jià)10300元/。典型項(xiàng)目中鐵國際生態(tài)城龍里中鐵國際生態(tài)城位于龍里谷腳鎮(zhèn)，由典型項(xiàng)目中興嘉園中興嘉園位于龍里縣鐵龍路口(火車站、汽車站旁)項(xiàng)目占地87593，總建筑面積143308，分為A、B、C、A3、A4多層以及A1、A2小高層，一樓為獨(dú)立門面，二樓以上為住宅，頂樓為躍層。該項(xiàng)目現(xiàn)處于尾期銷售，現(xiàn)剩余不到50套；今年住宅成交均價(jià)3000元/，商鋪成交均價(jià)14600元/。典型項(xiàng)目中興嘉園中興嘉園位于龍里縣鐵龍路口(火車站、汽車站典型項(xiàng)目森林溪畔 森林溪畔由貴州貴志房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)，與龍里龍架山森林公園隔打草河相望，占地面積約25萬，總建筑面積約40萬，總戶數(shù)約3000戶，整

31、個(gè)項(xiàng)目分三期開發(fā)，產(chǎn)品包括森林水岸獨(dú)立別墅、森林爬山聯(lián)拼別墅、41森林電梯花園洋房、小高層及中高層森林電梯花園洋房等。該項(xiàng)目現(xiàn)處于尾盤銷售，剩余產(chǎn)品面積集中在140以上。典型項(xiàng)目森林溪畔 森林溪畔由貴州貴志房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)典型項(xiàng)目金龍中央廣場 金龍中央廣場位于龍里縣金龍路，占地3.7萬方；該項(xiàng)目由于開發(fā)商資金不足，原對(duì)外公布，一期于2019年6月29日開始認(rèn)籌, 一期開盤時(shí)間定在2019年10月1日，二期于2019年11月18日開始認(rèn)籌,二期開盤時(shí)間定在2019年12月28日；并未實(shí)行，這將對(duì)項(xiàng)目形象、口碑、后期營銷造成一定的影響。典型項(xiàng)目金龍中央廣場 金龍中央廣場位于龍里縣金龍路，占地

32、典型項(xiàng)目名門時(shí)代廣場 名門時(shí)代廣場位于龍里縣城中心大十字，項(xiàng)目總占地面積98.04畝，建筑面積49.77萬平方米，由貴州天成鑫鑫房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投資12.72億元，攜手龍里縣縣政府對(duì)龍里大十字棚戶片區(qū)進(jìn)行升級(jí)改造的重點(diǎn)項(xiàng)目，目前處于前期登記中。典型項(xiàng)目名門時(shí)代廣場 名門時(shí)代廣場位于龍里縣城中心大十字，各項(xiàng)目產(chǎn)品戶型供銷分析：整個(gè)市場以100-135產(chǎn)品最為熱銷，80100剛需產(chǎn)品成為安全地帶；135以上戶型市場擠壓嚴(yán)重，源于目標(biāo)客戶需求特點(diǎn)。各項(xiàng)目產(chǎn)品戶型供銷分析：整個(gè)市場以100-135產(chǎn)品最為熱普通購房群體龍里主力購房群體，當(dāng)?shù)仄笫聵I(yè)職工、周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)城置業(yè)、周邊縣市（主要為貴陽、貴定、福

33、泉、盤江區(qū)域），外地生意人，首置或改善型住房，經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)有限。產(chǎn)品選擇：100-130的三房居多，當(dāng)?shù)仄檬孢m型房型，外地客戶更關(guān)注宜居低密度產(chǎn)品市場主力公務(wù)員群體具備較強(qiáng)的購買力，但相對(duì)比較低調(diào)，避諱別墅類產(chǎn)品，在住房上更傾向高品質(zhì)電梯房。產(chǎn)品選擇：大三房或復(fù)式返鄉(xiāng)群體頂級(jí)客戶返鄉(xiāng)群體：在外地工作多年，已積累了一定資金，但在外又能承受不了當(dāng)?shù)胤績r(jià)，選擇返鄉(xiāng)置業(yè)，或?yàn)橘彿繛槠溟L輩養(yǎng)老，帶有一種光宗耀祖的心理。產(chǎn)品選擇：110-130的三房居多龍里經(jīng)濟(jì)金字塔的最上層客戶，多從事礦業(yè)、煙草、水電站生意。對(duì)住宅選擇上含有一定炫耀成分，但相對(duì)品質(zhì)要求也較高。非盲目選擇最貴。消費(fèi)會(huì)存在一定外溢。產(chǎn)品選擇：

34、市中心高品質(zhì)電梯房的大復(fù)式或別墅產(chǎn)品機(jī)緣客戶客戶構(gòu)成分析：目前市場客戶以當(dāng)?shù)丶巴獾嘏R近縣市（貴陽、貴定等）公務(wù)員、私營個(gè)體及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)市場消費(fèi)者是客戶群的主力構(gòu)成；住宅置業(yè)目的以自住為主。外地客戶更關(guān)注宜居低密度產(chǎn)品普通購房群體龍里主力購房群體，當(dāng)?shù)仄笫聵I(yè)職工、周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)城置城西片區(qū)老城區(qū)域縣政府區(qū)域商業(yè)形態(tài)：社區(qū)底商銷售類型：待售+自持價(jià)格區(qū)間：一層商鋪1800025000元/之間 二三層商業(yè)70009000元/不等 商鋪均價(jià)：15000元/左右。租 金：在3080元/不等競爭特點(diǎn)：該區(qū)域作為城市未來重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域在售項(xiàng)目：蕓臺(tái)芷岸、龍馨苑商業(yè)形態(tài)：專業(yè)市場/社區(qū)底商銷售類型：在售價(jià)格區(qū)間：社區(qū)

35、底商2500032000元/平米 二三層商業(yè)800015000元/不等 商鋪均價(jià)：17000元/平方米左右租 金：在50150元/不等競爭特點(diǎn)：老城區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)較為成熟，資源缺少 客戶接受度較高。在售項(xiàng)目：西南藥都待售項(xiàng)目：名門時(shí)代廣場商業(yè)形態(tài)：大型集中商業(yè)/高端休閑商業(yè)/社區(qū)底商銷售類型：待售+自持價(jià)格區(qū)間：一層商鋪2500030000元/平米之間 二三層商業(yè)800012000元/不等 商鋪均價(jià)：17000元/平方米左右租 金：在30100元/不等競爭特點(diǎn)：該區(qū)域規(guī)劃為城市新中心區(qū)域，未來升值空 間大在售項(xiàng)目：龍城國際廣場商業(yè)市場分析：目前龍里商業(yè)市場供應(yīng)以縣政府區(qū)域?yàn)橹鳎壳耙粚由啼亙r(jià)格區(qū)間

36、在2500030000元/平米不等，老城區(qū)受限于供應(yīng)有限，供應(yīng)量較少；城西片區(qū)以社區(qū)底商成交為主。城西片區(qū)老城區(qū)域縣政府商業(yè)形態(tài)：社區(qū)底商商業(yè)形態(tài)：專業(yè)市場/龍里地產(chǎn)發(fā)展處于地段時(shí)代，城區(qū)的配套和公共設(shè)施成為其不可復(fù)制的核心競爭力，新區(qū)和城郊以景觀打造、低密度產(chǎn)品規(guī)劃獲得市場空間。區(qū)域?qū)用娓偁帉用媸茈p龍新區(qū)發(fā)展帶動(dòng)龍里將進(jìn)入大盤競爭時(shí)代，底商加住宅的小打小鬧的時(shí)代徹底遠(yuǎn)去，龍里市場進(jìn)入拼實(shí)力、拼規(guī)模、拼配套、拼環(huán)境的階段，速度成為未來市場的核心目標(biāo)?？蛻魧用娈a(chǎn)品層面市場小結(jié)龍里在大貴陽發(fā)展區(qū)域帶動(dòng)下，其良好區(qū)位優(yōu)勢(shì)吸引了貴陽、貴定、福泉等地客戶關(guān)注，目前外地客戶更易被低密度宜居產(chǎn)品所打動(dòng)，而高

37、層產(chǎn)品則以龍里城區(qū)及其鄉(xiāng)鎮(zhèn)、貴陽客戶成交為主。從目前市場發(fā)展趨勢(shì)來看，低密度產(chǎn)品更易熱銷，源于城市定位以及客戶對(duì)市場喜歡。高層產(chǎn)品熱銷主要集中于老城區(qū)及縣政府一帶。龍里地產(chǎn)發(fā)展處于地段時(shí)代，城區(qū)的配套和公共設(shè)施成為其不可復(fù)制39報(bào)告結(jié)構(gòu)經(jīng)濟(jì)測(cè)算龍里城市概況項(xiàng)目地塊分析經(jīng)濟(jì)測(cè)算住宅市場分析宏觀政策分析39報(bào)告結(jié)構(gòu)經(jīng)濟(jì)測(cè)算龍里城市概況項(xiàng)目地塊分析經(jīng)濟(jì)測(cè)算住宅市場正大地塊分析正大地塊分析地塊屬性項(xiàng)目地處三林路中段，原正大廠區(qū)。龍里城西作為今后龍里中心城區(qū)與貴龍城市經(jīng)濟(jì)帶連接樞紐地帶，成為龍里中心城區(qū)貨運(yùn)、物流中心，目前區(qū)域處于開發(fā)階段。目前高鐵火車站、輕軌總站設(shè)于項(xiàng)目西北側(cè)500米。北側(cè)縣醫(yī)院離項(xiàng)目約200米。貴龍大道貴廣高鐵貴龍城市經(jīng)濟(jì)帶重點(diǎn)開發(fā)區(qū)域正大地塊三林路地塊屬性貴龍大道貴廣高鐵貴龍城市經(jīng)濟(jì)帶正大地塊三林路雙龍新區(qū)：根據(jù)貴陽市規(guī)劃設(shè)計(jì)院進(jìn)行的貴州省雙龍新區(qū)協(xié)調(diào)發(fā)展規(guī)劃的編制,貴龍城市經(jīng)濟(jì)帶、谷腳工業(yè)園等區(qū)域?qū)⑴c龍洞堡實(shí)現(xiàn)整體連片開發(fā)。新區(qū)規(guī)劃總面積約400平方公里，其中貴陽市為170平方公里，龍里縣230平方公里。根據(jù)規(guī)劃建設(shè)要求，貴陽市輕軌將延伸到龍里縣城，與貴