1、地址：成都市高新區(qū)府城大道中段88號(hào)中航城市廣場(chǎng)1305室網(wǎng)站: 城西市場(chǎng)分析成都家慈地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司青羊區(qū)：土地市場(chǎng) 2016-2017年青羊區(qū)新增供應(yīng)705畝，成交550.36畝，其中外光華成交405.81畝，二住宅用地294畝、商業(yè)用地110.9畝，商業(yè)可開發(fā)體量約53.59萬(wàn)。住宅可開發(fā)體量約36.38萬(wàn)。呈現(xiàn)項(xiàng)目城區(qū)環(huán)域板塊出讓時(shí)間凈用地面積(平米)凈用地面積(畝)可開發(fā)體量(萬(wàn))商業(yè)占比上限(%)用地性質(zhì)計(jì)算容積率成交總價(jià)(萬(wàn)元)成交樓面地價(jià)(元/)關(guān)聯(lián)商青羊區(qū)三環(huán)繞城外光華2017-01-1273935.27110.938.80005100商業(yè)用地5.2563050.081625

2、興城建實(shí)業(yè)青羊區(qū)三環(huán)繞城外光華2016-12-28196608.03294.9151.1624428.9零售商業(yè)用地兼容二類住宅用地2.60332555.86500綠地集團(tuán)青羊區(qū)一環(huán)內(nèi)騾馬市2016-07-137593.4211.394.556100商業(yè)用地6.0015877.663485智笙科技金沙城青羊區(qū)三環(huán)繞城外金沙2016-03-0431715.0747.574.7572610二類住宅用地1.505708412000朗詩(shī)地產(chǎn)融創(chuàng)觀璽臺(tái)青羊區(qū)三環(huán)繞城外金沙2016-02-0437756.6156.6315.1026410二類住宅用地4.00101329.86710融創(chuàng)置業(yè)青羊區(qū)一環(huán)內(nèi)紅星

3、路2016-02-0319306.2728.967.72250826二類住宅用地4.00466456040建銀置地合計(jì)366914.67550.36122.1009616542.34外光華可開發(fā)商業(yè)體量占主導(dǎo)地位，住宅體量次之地塊位置紫御熙庭融創(chuàng)觀璽臺(tái)青羊萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)清水路苑長(zhǎng)虹和悅府榮盛花語(yǔ)城中鐵西城光華逸家益成國(guó)際光華杏林心靈家園元益花園清江美廬馨光華庭航天佳苑錦繡光華興城融域中壩小區(qū)清溪雅筑頤和京都光華一號(hào)國(guó)一夢(mèng)巢中小學(xué)用地中航工業(yè)成都飛機(jī)設(shè)計(jì)研究所611所住宅安置房（建設(shè)中）住宅用地注：圖片來(lái)源成都市規(guī)劃管理局-青羊區(qū)控規(guī)公眾版規(guī)劃公布圖成都西站樹德中學(xué)萬(wàn)科金色領(lǐng)域東原時(shí)光道恒大翡翠華庭鵬

4、瑞利廣場(chǎng)西環(huán)廣場(chǎng) 萬(wàn)和中心中小學(xué)用地商業(yè)用地暫為日月大道改造辦公點(diǎn)住宅用地光華美地婦女兒童醫(yī)院星立方青羊工作總部基地光華碧鄰光華錦苑俊發(fā)時(shí)光俊園凱德風(fēng)尚藍(lán)光SOFA社區(qū)錦瑞廣場(chǎng)保利香檳光華瑞景頤城住宅用地光華欣苑綠地地塊外光華：外光華中心地帶已無(wú)土地供應(yīng)，中心地帶項(xiàng)目稀缺。后期地塊供應(yīng)將繞城區(qū)域?yàn)橹鲗?dǎo)，位置較偏。商業(yè)用地青羊區(qū)：土地市場(chǎng)總結(jié)2016年-2017年1月，青羊區(qū)土地成交主要集中于外金沙，外光華板塊，共計(jì)510畝，占比93%。其中外光華成交405.81畝，占比73%。外光華中心地帶板塊已初步形成，供地稀缺，后期主要土地供應(yīng)朝西。以西繞城區(qū)域?yàn)橹鲗?dǎo)。外光華以建立百億商圈為目標(biāo)，以商業(yè)可

5、開發(fā)體量約53.59萬(wàn)為主。住宅可開發(fā)體量約36.38萬(wàn)為輔，后期商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)較大。外光華依舊為青羊區(qū)熱點(diǎn)板塊外光華：住宅市場(chǎng)分析供應(yīng)量：15年末存量約35.34萬(wàn),16年新增供應(yīng)35.46萬(wàn)。累計(jì)新增供應(yīng)約70.8萬(wàn)。存量：在售樓盤存量約17.8萬(wàn)。新增綠地地塊36.38萬(wàn)、光華1號(hào)地塊12.7萬(wàn)，2017年外光華區(qū)域存量約66.88萬(wàn)。銷售量： 2016年總認(rèn)購(gòu)面積約46.3萬(wàn)，去化率約65%，月均去化3.85萬(wàn)，總成交額約69.72億元。銷售價(jià)格：約12379元/，由年初均價(jià)10001上漲年底13998元/，漲幅達(dá)40%（統(tǒng)計(jì)說(shuō)明：銳理數(shù)據(jù)）外光華16年以去庫(kù)存為主，供應(yīng)較少，價(jià)格漲幅達(dá)40

6、%外光華：重點(diǎn)住宅樓盤分析項(xiàng)目名稱面積成交套數(shù)（套）成交面積（萬(wàn)）成交均價(jià)（元/）成交金額 （萬(wàn)元）市場(chǎng)占比排名金沙城95-13594911.361276414500024%1紫御熙庭72-1179268.08110028890023%2恒大翡翠華庭79-896315.53126516990015%4東原時(shí)光道59-886154.8394144550014%6融創(chuàng)觀璽臺(tái)110-1575496.9130119070013%3海亮樾金沙65-1064283.3798923340010%5合計(jì)409840.0711814473400100%71-12月，主要競(jìng)品備案共計(jì)4020套，成交金額約47.3

7、4億。其中，金沙城成交量占區(qū)域份額占比24%，居區(qū)域榜首，紫御熙庭占比23%，處于區(qū)域第二。恒大翡翠華庭住宅成交613套，已售罄，以去化79-89，精裝緊湊型套三、套二為主。東原時(shí)光道成交615套，已售罄，以去化59-88，緊湊型套二，套三為主。紫御熙庭后期銷售產(chǎn)品以91-117為主，本區(qū)域除去海亮樾金沙外庫(kù)存300余套78-88戶型外，其余樓盤在售面積以90以上為主，90以內(nèi)戶型將稀缺。 金沙城屬區(qū)域銷量標(biāo)桿，占據(jù)市場(chǎng)24%份額，其次為紫御熙庭，市場(chǎng)占比23%。2016年外光華成交面積段統(tǒng)計(jì)面積段成交套數(shù)占比50-7055814%70-9071617%90-110125731%110-130

8、104726%130-15048712%150-170331%區(qū)域成交面積以90-130首改產(chǎn)品為主。外光華：戶型面積段分析從成交面積段來(lái)看，90-110面積段產(chǎn)品銷量最佳，其次110-130有一定市場(chǎng)量，70-90產(chǎn)品市場(chǎng)占有率相對(duì)較低。截止2016年區(qū)域存住宅量約17.80萬(wàn)。新增綠地地塊36.38萬(wàn)、光華1號(hào)地塊12.7萬(wàn)，2017年外光華區(qū)域存量約66.88。16年區(qū)域產(chǎn)品去化主力面積段為90-130為主，除海亮樾金沙外，區(qū)域在售主力面積段以90以上為主，90以內(nèi)戶型稀缺，新增光華1號(hào)項(xiàng)目為135-157躍層戶型產(chǎn)品。區(qū)域住宅銷售價(jià)由年初10001元/到16年底13998元/，漲幅達(dá)4

9、0%。外光華：住宅市場(chǎng)總結(jié)外光華：商業(yè)市場(chǎng)分析 區(qū)域以去庫(kù)存為主，未售存量達(dá)48萬(wàn)方，2016年月均去化0.4萬(wàn)方，成交價(jià)格較為穩(wěn)定，第四季度略有上浮。供求關(guān)系：2016年市場(chǎng)供應(yīng)較少，集中供應(yīng)在8月份，市場(chǎng)月去化在0.4萬(wàn)方左右，整體以去庫(kù)存為主；2017年新增商業(yè)待開發(fā)體量約53.59萬(wàn)。量?jī)r(jià)關(guān)系：上半年價(jià)格穩(wěn)定，8月份以后價(jià)格略有漲幅；整體成交均價(jià)為26783元/；存量關(guān)系：目前存量在48萬(wàn)方左右，預(yù)計(jì)去化周期10年左右。1-12月，重點(diǎn)商業(yè)盤備案共計(jì)439套，成交金額約11億。其中，青羊萬(wàn)達(dá)成交金額區(qū)域份額占比高達(dá)51%，居區(qū)域榜首。東原時(shí)光道，8月起進(jìn)行5折起降價(jià)銷售，銷售上升；處于

10、區(qū)域市場(chǎng)第二，光華逸家?guī)ё饧s銷售，處于區(qū)域第三，其他項(xiàng)目在無(wú)政策支持下銷售緩慢。 青羊萬(wàn)達(dá)屬區(qū)域銷量標(biāo)桿，占據(jù)市場(chǎng)51%份額，在無(wú)政策支持下，其余項(xiàng)目銷售緩慢.區(qū)域主要項(xiàng)目2016年成交情況統(tǒng)計(jì)項(xiàng)目名稱 成交套數(shù)成交面積成交均價(jià)成交總價(jià)（萬(wàn)）成交位置市場(chǎng)份額排名成都青羊萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)1821.7331527545661-3層51%1東原時(shí)光道830.5427639148091-2層14%2光華逸家280.324765116901-3層11%3中鐵西城320.362546492341-2層9%4俊發(fā)時(shí)光俊園320.51295564591-2層6%5成都恒大翡翠華庭540.242652864371層6%

11、6長(zhǎng)虹和悅府2804%7合計(jì)4393.7728428107175100%外光華：重點(diǎn)商業(yè)樓盤分析從成交總價(jià)來(lái)看，總價(jià)80-250萬(wàn)產(chǎn)品銷量最佳，其次總價(jià)300-500萬(wàn)產(chǎn)品去化情況較好；從成交面積段來(lái)看，70以內(nèi)產(chǎn)品銷量最佳，其次70-130有一定市場(chǎng)量，但占比相對(duì)較少，其他面積段量極少。區(qū)域市場(chǎng)面積70以內(nèi)，總價(jià)80-250萬(wàn)產(chǎn)品去化情況最佳。（數(shù)據(jù)來(lái)源：房聯(lián)備案數(shù)據(jù)）2016年外光華成交情況統(tǒng)計(jì)（按總價(jià)段）總價(jià)段套數(shù)套數(shù)占比80萬(wàn)以下7612%80-140萬(wàn)14323%140-200萬(wàn)13321%200-250萬(wàn)10116%250-300萬(wàn)386%300-500萬(wàn)

12、9215%500-700萬(wàn)345%700-1000萬(wàn)30%合計(jì)620100%2016年外光華成交情況統(tǒng)計(jì)（按面積段）面積段套數(shù)套數(shù)占比50以下24940%50-7012320%70-906711%90-1106110%110-130488%130-150254%150-17091%170-20071%200-25071%250-30071%300-500163%500-70010%合計(jì)620100%外光華：商業(yè)面積段及總價(jià)分析 區(qū)域價(jià)格以青羊萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)為標(biāo)桿，區(qū)域主要競(jìng)品1樓均價(jià)4-5.4萬(wàn)/，2樓均價(jià)1.7-2.6萬(wàn)/，3樓均價(jià)1.5-1.8萬(wàn)/。區(qū)域主要競(jìng)品情況統(tǒng)計(jì)項(xiàng)目名稱樓層主力面積區(qū)間（

13、）主力總價(jià)區(qū)間（萬(wàn)）均價(jià)（萬(wàn)/）存量面積租金東原時(shí)光道130-70120-300415000220240-10080-20021700080-100小計(jì)32000萬(wàn)和中心130-60130-350519000/280-200240-6002.516000/3200-300300-4501.510000/小計(jì)45000中鐵西城1130-150500-7004.520003002150-200250-3501.728001203200-300300-4501.6290060-80小計(jì)7700萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)145-120260-6005.44000300246-130150-3402.63000120-1

14、40346-130100-2401.8200080-100小計(jì)9000光華中心130-60150-3505.41818240-2802250-350600-8002.1574370-1203300-420500-6801.7104070-80小計(jì)8601外光華：商業(yè)價(jià)格分析寫字樓（首期推售）寫字樓寫字樓酒店精裝公寓萬(wàn)和中心基本指標(biāo)開發(fā)商成都昌鑫置業(yè)有限公司占地面積25308建筑面積210000（含車位）組成3棟寫字樓、1棟精裝住宅公寓、1棟酒店公寓、3+1層商業(yè)（地上+地下）層高商業(yè)1F5.7米，2F4.5米，3F4.2米，-1F7米；寫字樓3.9米面積區(qū)間商業(yè)50-300；寫字樓80-230

15、電梯商業(yè)：觀光電梯12部，扶梯3部；寫字樓：6部/棟體量商業(yè)：地上及地下4.7萬(wàn)方，地下1萬(wàn)方；寫字樓：6.3萬(wàn)方；公寓3.4萬(wàn)方：招商運(yùn)營(yíng)意向商家：歐尚超市、工商銀行；運(yùn)營(yíng)：自持20%，綜合性商業(yè)體推貨節(jié)奏11月下旬首開寫字樓、商業(yè)；預(yù)計(jì)2017年3月精裝住宅公寓開盤；商鋪重點(diǎn)競(jìng)品分析-萬(wàn)和中心萬(wàn)和中心以城市客廳，區(qū)域門戶為設(shè)計(jì)理念，打造的21萬(wàn)方集高檔生態(tài)辦公，溫暖陪護(hù)公寓，地鐵散漫式街區(qū)，雙臨街商業(yè)等不同業(yè)態(tài)組成的城市綜合體。青羊萬(wàn)和中心位于成都西部新城外光華百億商圈區(qū)域，北側(cè)臨日月大道，與地鐵四號(hào)線中壩站無(wú)縫銜接，西側(cè)一墻之隔臨成都市婦女兒童中心醫(yī)院。項(xiàng)目占地37畝，建面21萬(wàn)方，由5

16、棟高層組成，東西兩側(cè)綜合樓之間依靠連廊形成一條情景商業(yè)街，定位于區(qū)域商業(yè)綜合體。名稱品牌區(qū)域招商運(yùn)營(yíng)客戶敏感點(diǎn)（帶租約/售價(jià)/投資回報(bào)等）青羊萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)萬(wàn)達(dá)品牌商業(yè)號(hào)召力，為客戶最為認(rèn)可點(diǎn)。憑借萬(wàn)達(dá)就是區(qū)域核心的價(jià)值輸出，引導(dǎo)客戶對(duì)其區(qū)域未來(lái)價(jià)值認(rèn)可。萬(wàn)達(dá)商場(chǎng)自持，帶動(dòng)區(qū)域目的性消費(fèi)。無(wú)租約，完全依托后期萬(wàn)達(dá)運(yùn)營(yíng)，存在風(fēng)險(xiǎn)性。萬(wàn)和中心重慶開發(fā)商，成都區(qū)域無(wú)開發(fā)樓盤，品牌影響力不足。鵬瑞利廣場(chǎng)商圈，依托醫(yī)院、與地鐵無(wú)縫對(duì)接，人氣佳，區(qū)域發(fā)展佳。自持20%商業(yè)，商管公司統(tǒng)一招商運(yùn)營(yíng)，目前與歐尚、工商銀行洽談中。暫無(wú)租約銷售東原時(shí)光道品牌在成都市場(chǎng)在成都市場(chǎng)影響力相對(duì)較弱。臨近購(gòu)物中心，鵬瑞利廣場(chǎng)。內(nèi)

17、街為主，區(qū)域口岸相對(duì)較差。以打造“親子、健康”為主題的商業(yè)，迪卡儂等主力店入駐，相較其他項(xiàng)目有一定運(yùn)營(yíng)優(yōu)勢(shì)。品牌商家入駐，統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)管理，后期招商風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)?。罩寐实停?。本案品牌在成都市場(chǎng)認(rèn)可度相對(duì)較弱。鵬瑞利廣場(chǎng)正對(duì)面，區(qū)域商業(yè)核心地段，昭示性佳。無(wú)統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)，缺乏主力店。售價(jià)較高，回報(bào)率相對(duì)較低。無(wú)統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)，后期招商風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較大。外光華：商鋪產(chǎn)品分析客戶敏感點(diǎn)對(duì)比分析區(qū)域商業(yè)庫(kù)存較大，去化速度周期長(zhǎng)，青羊萬(wàn)達(dá)一枝獨(dú)秀，目前基本去化完畢；后期區(qū)域聚焦新開項(xiàng)目萬(wàn)和中心，未來(lái)機(jī)會(huì)與競(jìng)爭(zhēng)并存。市場(chǎng)情況： 1、區(qū)域商業(yè)庫(kù)存48萬(wàn)方，按現(xiàn)行去化速度，去化周期為10年，積壓嚴(yán)重； 2、商業(yè)客戶選擇商業(yè)物業(yè)傾

18、斜化嚴(yán)重，諸如青羊萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)之類的大體量集中式商業(yè)去化情況較好； 3、區(qū)域聚焦新開項(xiàng)目萬(wàn)和中心，隨著萬(wàn)和新開其大規(guī)模推廣勢(shì)必將吸引區(qū)域內(nèi)外客群，提高區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)力。產(chǎn)品去化情況：區(qū)域市場(chǎng)面積70以內(nèi)，總價(jià)80-250萬(wàn)產(chǎn)品去化情況最佳。競(jìng)品情況： 1、1-12月，主要競(jìng)品備案共計(jì)439套，成交金額約11億。其中，青羊萬(wàn)達(dá)成交金額區(qū)域份額占比高達(dá)51%，居區(qū)域榜首。 2、東原時(shí)光道，8月起進(jìn)行5折起降價(jià)銷售，銷售上升；其他項(xiàng)目在無(wú)政策支持下銷售緩慢。外光華：商鋪市場(chǎng)小結(jié)外光華：寫字樓市場(chǎng)分析2016年外光華寫字樓去化情況項(xiàng)目名稱套數(shù)面積()總價(jià)(萬(wàn)元)均價(jià)(元/)市場(chǎng)份額光華中心22732937296

19、07898998%中鐵西城786574986602%合計(jì)23433802303568981100%2016年寫字樓去化234套，面積約3.3萬(wàn)平，產(chǎn)值約3億。區(qū)域?qū)懽謽钱a(chǎn)品相對(duì)稀缺，以光華中心去化為主，市場(chǎng)份額98%。中鐵西城甲級(jí)寫字樓帶租約銷售，租賃價(jià)30-50元/月，銷售難度較大。面積區(qū)間（平）整層面積（平）梯戶比有無(wú)中央空調(diào)交通外立面層高（米）存量套數(shù)存量面積（萬(wàn)平）均價(jià)單價(jià)（元/）是否現(xiàn)房萬(wàn)和中心80-23012006t12無(wú)地鐵無(wú)縫對(duì)接玻璃幕墻3.93606.48800期房西環(huán)廣場(chǎng)60-38013004t8有地鐵口附近玻璃幕墻4500.79800現(xiàn)房光華中心75-20013006t9

20、有地鐵口附近玻璃幕墻3.3230.39000現(xiàn)房 區(qū)域聚焦新項(xiàng)目萬(wàn)和中心產(chǎn)品配置優(yōu)勢(shì)尤為明顯，未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)壓力大，將形成萬(wàn)和中心，西環(huán)廣場(chǎng)，光華中心三足鼎立。存量面積達(dá)7.4萬(wàn)從價(jià)格來(lái)看，光華中心居于萬(wàn)和中心與西環(huán)廣場(chǎng)之間，但光華中心屬于尾盤，客戶可選產(chǎn)品有限，匹配難度相對(duì)較大。從交通來(lái)看，萬(wàn)和中心地鐵無(wú)縫對(duì)接，優(yōu)勢(shì)明顯，優(yōu)越西環(huán)廣場(chǎng)，光華中心；從產(chǎn)品配置來(lái)看，萬(wàn)和中心，西環(huán)廣場(chǎng)層高3.9-4米，處于優(yōu)勢(shì)，光華中心3.3米層高劣勢(shì)明顯；從交房時(shí)間來(lái)看，區(qū)域除萬(wàn)和中心為期房，其他項(xiàng)目均為現(xiàn)房，其項(xiàng)目劣勢(shì)明顯；從銷售節(jié)奏來(lái)看,萬(wàn)和中心因期房，銷售難度較大，目前銷售重心不在寫字樓，西環(huán)廣場(chǎng)價(jià)格居高不下，

21、暫時(shí)無(wú)銷售業(yè)績(jī)壓力。外光華：寫字樓市場(chǎng)分析外光華：寫字樓市場(chǎng)總結(jié) 區(qū)域?qū)懽謽浅馊A中心（2016年市場(chǎng)份額占比98%）外，其他項(xiàng)目基本處于滯銷狀態(tài)， 青羊萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)已將寫字樓改為標(biāo)準(zhǔn)平層公寓銷售。區(qū)域?qū)懽謽歉?jìng)品新老項(xiàng)目均暫無(wú)銷售動(dòng)作，但未來(lái)萬(wàn)和中心項(xiàng)目全面啟動(dòng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)較大。外光華：公寓市場(chǎng)分析2016年公寓去化1300套，面積約6.6萬(wàn)平，產(chǎn)值約6.1億。月均銷售108套，0.55萬(wàn)區(qū)域在售公寓僅為青羊萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，產(chǎn)品相對(duì)稀缺，后期開售萬(wàn)和中心公寓體量約3.6萬(wàn)2016年公寓去化情況項(xiàng)目名稱套數(shù)面積()總價(jià)(萬(wàn)元)均價(jià)(元/)市場(chǎng)份額青羊萬(wàn)達(dá)130065992.36610439250精裝修100%

22、萬(wàn)和中心目前排號(hào)180組00預(yù)計(jì)銷售均價(jià)10000元/， 精裝修0%合計(jì)130065992.36610439250100%青羊萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)整體占地110.7畝，建筑面積375500，涵蓋購(gòu)物中心、寫字樓、SOHO公寓、金街等業(yè)態(tài)，其中寫字樓3.1萬(wàn)，公寓10.27萬(wàn)，金街4.1萬(wàn)，購(gòu)物中心8.2萬(wàn)，其中公寓共計(jì)4棟（1棟16層，3棟18層）總體量較大。底商所有商鋪均通煙道。注：項(xiàng)目1#公寓由于萬(wàn)達(dá)規(guī)劃設(shè)計(jì)變化，目前1#公寓由原本19層乙級(jí)寫字樓變更為公寓，但由于政府對(duì)臨街建筑外立面的監(jiān)管，1#公寓外立面仍為玻璃幕墻，與1#寫字樓外立面保持一致。外光華：公寓分析外光華寫字樓銷售難度較大，青羊萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)將1號(hào)樓寫字樓改為公寓銷售外光華：公寓市場(chǎng)分析面積區(qū)間（平）整層面積（平）梯戶比有無(wú)中央空調(diào)交通外立面層高（米）存量套數(shù)存量面積（萬(wàn)平）均價(jià)單價(jià)（元/）是否現(xiàn)房青羊萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)30-801293.386t32無(wú)地鐵無(wú)縫對(duì)接玻璃幕墻3.3-3.9160.09949250現(xiàn)房萬(wàn)和中心38-7412004t30有地鐵