1、個(gè)人房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)培訓(xùn)河南省分行營業(yè)部2008年個(gè)貸業(yè)務(wù)培訓(xùn)信貸管理部 李紅艷二00八年四月農(nóng)業(yè)銀行授信管理的發(fā)展歷程第一階段：起步階段，制度不斷完善第二階段：集團(tuán)客戶納入授信管理第三階段：相對(duì)成熟階段為什么要進(jìn)行個(gè)人房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)專題培訓(xùn)經(jīng)營轉(zhuǎn)型的需要。客戶結(jié)構(gòu)、收入結(jié)構(gòu)、效益結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，整體風(fēng)險(xiǎn)的降低，經(jīng)濟(jì)資本占用的減少?？蛻艚鹑诜?wù)的需求?？蛻粜枰y行提供一攬子金融服務(wù)。適應(yīng)競爭的需要。產(chǎn)品和服務(wù)的競爭營業(yè)部提速發(fā)展的需要。積極穩(wěn)妥地發(fā)展個(gè)人房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)，提升個(gè)人房地產(chǎn)信貸為營業(yè)部經(jīng)營轉(zhuǎn)型、提速發(fā)展的貢獻(xiàn)率。 農(nóng)業(yè)銀行授信管理的發(fā)展歷程第一階段：起步階段，制度不斷完善第二階段：集團(tuán)客戶

2、納入授信管理第三階段：相對(duì)成熟階段課程設(shè)計(jì)思路展現(xiàn)一個(gè)完整的個(gè)人房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)體系。從房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的市場前景入題，介紹我行目前個(gè)人房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)種類，鎖定目前我部個(gè)人房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)開辦重點(diǎn)，并對(duì)擬開辦一手住房貸款從基本規(guī)定、操作流程、各環(huán)節(jié)具體要求、辦理權(quán)限、風(fēng)險(xiǎn)防控和辦理模式進(jìn)行系統(tǒng)、詳細(xì)講解。突出培訓(xùn)重點(diǎn)。依據(jù)總行差異化管理戰(zhàn)略和我部個(gè)貸業(yè)務(wù)發(fā)展戰(zhàn)略，重點(diǎn)介紹學(xué)習(xí)一手住房貸款。我部將以一手住房貸款為起點(diǎn)，積極穩(wěn)妥地開辦個(gè)人房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)。 農(nóng)業(yè)銀行授信管理的發(fā)展歷程第一階段：起步階段，制度不斷完善第二階段：集團(tuán)客戶納入授信管理第三階段：相對(duì)成熟階段培訓(xùn)要達(dá)到地目的對(duì)個(gè)人房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)進(jìn)行系統(tǒng)

3、學(xué)習(xí)和了解，在與客戶溝通過程中增強(qiáng)主動(dòng)性。對(duì)一手住房貸款重點(diǎn)學(xué)習(xí)了解，盡快實(shí)現(xiàn)我部個(gè)人房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)零的突破和順利開辦。農(nóng)業(yè)銀行授信管理的發(fā)展歷程第一階段：起步階段，制度不斷完善第二階段：集團(tuán)客戶納入授信管理第三階段：相對(duì)成熟階段提綱： 一、房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的市場前景 二、我部個(gè)人房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)發(fā)展重點(diǎn) 三、一手住房貸款 四、風(fēng)險(xiǎn)防控 五、個(gè)人貸款業(yè)務(wù)辦理模式和管理架構(gòu)農(nóng)業(yè)銀行授信管理的發(fā)展歷程一、房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的市場前景 農(nóng)業(yè)銀行授信管理的發(fā)展歷程第一階段：起步階段，制度不斷完善第二階段：集團(tuán)客戶納入授信管理第三階段：相對(duì)成熟階段（一）房地產(chǎn)市場發(fā)走勢(shì) 總體判斷：由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展和自住需求的支撐，

4、推動(dòng)房地產(chǎn)市場發(fā)展的基礎(chǔ)很牢固 ，未來若干年內(nèi)全國房地產(chǎn)市場交易量和成交價(jià)將整體上保持增長態(tài)勢(shì)。據(jù)專業(yè)人士的專業(yè)分析，在2020年左右可能會(huì)出現(xiàn)房價(jià)趨勢(shì)拐點(diǎn)。 一、房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的市場前景農(nóng)業(yè)銀行授信管理的發(fā)展歷程第一階段：起步階段，制度不斷完善第二階段：集團(tuán)客戶納入授信管理第三階段：相對(duì)成熟階段支撐因素： 一是以自住購房為主的基礎(chǔ)性需求仍持續(xù)上升。 城市化繼續(xù)推進(jìn) 居民收入繼續(xù)上升 人民幣升值 產(chǎn)業(yè)升級(jí) 經(jīng)濟(jì)繼續(xù)發(fā)展 二是以投資或投機(jī)為目的的購房需求隨政策和資金流向變化而變化，將引起階段性房價(jià)波動(dòng)，近年宏觀調(diào)控影響了投資、投機(jī)需求的價(jià)格預(yù)期，引起了階段性房價(jià)波動(dòng)。 一、房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的市場前

5、景農(nóng)業(yè)銀行授信管理的發(fā)展歷程第一階段：起步階段，制度不斷完善第二階段：集團(tuán)客戶納入授信管理第三階段：相對(duì)成熟階段（二）房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)市場判斷我國房地產(chǎn)業(yè)具有廣闊的發(fā)展空間。 從長遠(yuǎn)來看，按照十七大提出的目標(biāo)，城鎮(zhèn)化率將由2006年末的43.9%提升到2020年的接近60%，每年約有1400萬農(nóng)民轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)人口。根據(jù)國際經(jīng)驗(yàn)，這一段時(shí)期正是房地產(chǎn)業(yè)特別是住宅產(chǎn)業(yè)加速發(fā)展時(shí)期，未來20-30年內(nèi)仍有較大的發(fā)展空間。 一、房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的市場前景農(nóng)業(yè)銀行授信管理的發(fā)展歷程第一階段：起步階段，制度不斷完善第二階段：集團(tuán)客戶納入授信管理第三階段：相對(duì)成熟階段 從中期來看，我國房地產(chǎn)市場可能由快速發(fā)展階段步

6、入優(yōu)化住房結(jié)構(gòu)的良性發(fā)展階段。 這為我行房地產(chǎn)信貸工作提供了良好的外部環(huán)境：銀行話語權(quán)、客戶與業(yè)務(wù)選擇權(quán)增強(qiáng)，能夠爭取更好的貸款條件和更高的貸款定價(jià)；同業(yè)競爭趨于緩和，有利于營銷優(yōu)質(zhì)客戶，加快客戶結(jié)構(gòu)調(diào)整；企業(yè)行為更加理性，新增貸款風(fēng)險(xiǎn)有所降低。一、房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的市場前景農(nóng)業(yè)銀行授信管理的發(fā)展歷程第一階段：起步階段，制度不斷完善第二階段：集團(tuán)客戶納入授信管理第三階段：相對(duì)成熟階段同時(shí):一是要正確理解國家宏觀調(diào)控政策。國家對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)實(shí)施宏觀調(diào)控的目的絕不是單純打壓房地產(chǎn)業(yè)，也不希望房價(jià)出現(xiàn)大起大落，而是為了保持投資合理增長，改善住房結(jié)構(gòu)，合理引導(dǎo)住房消費(fèi)，規(guī)范市場行為，最終促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健

7、康發(fā)展。 二是充分認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)具有發(fā)展中間業(yè)務(wù)和投行業(yè)務(wù)的條件，能夠?qū)?jīng)營戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型起到很好的推動(dòng)作用。一、房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的市場前景農(nóng)業(yè)銀行授信管理的發(fā)展歷程二、我部個(gè)人房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)發(fā)展重點(diǎn)農(nóng)業(yè)銀行授信管理的發(fā)展歷程第一階段：起步階段，制度不斷完善第二階段：集團(tuán)客戶納入授信管理第三階段：相對(duì)成熟階段（一）個(gè)人房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)種類 兩大類： 個(gè)人住房貸款 個(gè)人商業(yè)用房貸款 二、我部個(gè)人房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)發(fā)展重點(diǎn)農(nóng)業(yè)銀行授信管理的發(fā)展歷程第一階段：起步階段，制度不斷完善第二階段：集團(tuán)客戶納入授信管理第三階段：相對(duì)成熟階段個(gè)人住房貸款：一手住房貸款重點(diǎn)支持二手住房貸款三類區(qū)域?qū)徤鹘槿虢?jīng)濟(jì)適用住房貸

8、款本著穩(wěn)健適度的原則，適當(dāng)提高首付款比例集資建房貸款原則上不介入自建住房發(fā)貸款三類區(qū)域原則上不介入縣域個(gè)人住房貸款介入個(gè)人一手住房貸款二、我部個(gè)人房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)發(fā)展重點(diǎn)農(nóng)業(yè)銀行授信管理的發(fā)展歷程第一階段：起步階段，制度不斷完善第二階段：集團(tuán)客戶納入授信管理第三階段：相對(duì)成熟階段個(gè)人商業(yè)用房貸款：臨街商業(yè)用房貸款大型整體商業(yè)用房個(gè)人寫字樓貸款產(chǎn)權(quán)式商業(yè)物業(yè)酒店式公寓二、我部個(gè)人房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)發(fā)展重點(diǎn)農(nóng)業(yè)銀行授信管理的發(fā)展歷程第一階段：起步階段，制度不斷完善第二階段：集團(tuán)客戶納入授信管理第三階段：相對(duì)成熟階段(二)個(gè)人房地產(chǎn)貸款目標(biāo)鎖定 1、依據(jù)總行差異化管理戰(zhàn)略 2008年總行對(duì)個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)

9、采取差異化管理，根據(jù)全國各分行所處房地產(chǎn)市場區(qū)域，參考業(yè)務(wù)發(fā)展水平、風(fēng)險(xiǎn)控制水平等，將全國劃分為三類個(gè)人購房貸款業(yè)務(wù)發(fā)展區(qū)域。 二、我部個(gè)人房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)發(fā)展重點(diǎn)農(nóng)業(yè)銀行授信管理的發(fā)展歷程第一階段：起步階段，制度不斷完善第二階段：集團(tuán)客戶納入授信管理第三階段：相對(duì)成熟階段 一類區(qū)域：北京、天津、上海、江蘇、浙江、福建、山東、廣東、青島、寧波、廈門、深圳分行； 二類區(qū)域：河北、安徽、江西、湖北、廣西、四川、云南、陜西、重慶、大連分行； 三類區(qū)域：山西、內(nèi)蒙、遼寧、吉林、黑龍江、河南、湖南、海南、貴州、西藏、甘肅、青海、寧夏、新疆、新疆兵團(tuán)分行。二、我部個(gè)人房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)發(fā)展重點(diǎn)農(nóng)業(yè)銀行授信管理的

10、發(fā)展歷程第一階段：起步階段，制度不斷完善第二階段：集團(tuán)客戶納入授信管理第三階段：相對(duì)成熟階段 鑒于個(gè)人商業(yè)用房貸款風(fēng)險(xiǎn)較高，2008年總行要求對(duì)個(gè)人商業(yè)用房貸款堅(jiān)持三個(gè)原則：一是總體審慎、適度發(fā)展的原則，控制增長速度；二是區(qū)域差異化發(fā)展的原則，重點(diǎn)投向一類區(qū)域的中心城市；三是細(xì)化品種分別管理原則。二、我部個(gè)人房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)發(fā)展重點(diǎn)農(nóng)業(yè)銀行授信管理的發(fā)展歷程第一階段：起步階段，制度不斷完善第二階段：集團(tuán)客戶納入授信管理第三階段：相對(duì)成熟階段2、依據(jù)我部發(fā)展個(gè)貸業(yè)務(wù)的總體思路 健康起步，穩(wěn)妥發(fā)展。從個(gè)別業(yè)務(wù)品種、個(gè)別支行和好的樓盤為切入點(diǎn)。二、我部個(gè)人房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)發(fā)展重點(diǎn)農(nóng)業(yè)銀行授信管理的發(fā)展歷

11、程三、一手住房貸款 農(nóng)業(yè)銀行授信管理的發(fā)展歷程第一階段：起步階段，制度不斷完善第二階段：集團(tuán)客戶納入授信管理第三階段：相對(duì)成熟階段（一）一手住房貸款基本規(guī)定1、定義：一手住房貸款是指銀行向借款人發(fā)放的，用于借款人購買首次交易的住房的貸款。2、貸款對(duì)象： 個(gè)人住房貸款的對(duì)象是具有完全民事行為能力的自然人。 三、一手住房貸款農(nóng)業(yè)銀行授信管理的發(fā)展歷程第一階段：起步階段，制度不斷完善第二階段：集團(tuán)客戶納入授信管理第三階段：相對(duì)成熟階段3、 借款人條件： （1）具有完全民事行為能力和合法有效的身份證件； （2）具有償還貸款本息的能力； （3）信用狀況良好； （4）已簽訂合法有效的房屋買賣合同，且所購房

12、屋用途為住宅； （5）有不低于最低規(guī)定比例的首付款證明； （6）同意以所購住房設(shè)定抵押，或提供農(nóng)業(yè)銀行認(rèn)可的其他擔(dān)保方式； （7）農(nóng)業(yè)銀行規(guī)定的其他條件。 三、一手住房貸款農(nóng)業(yè)銀行授信管理的發(fā)展歷程第一階段：起步階段，制度不斷完善第二階段：集團(tuán)客戶納入授信管理第三階段：相對(duì)成熟階段4、 貸款金額：根據(jù)借款人所購住房的建筑面積、單位價(jià)格、成新率以及借款人還款能力等因素合理確定。不得超過借款人所購住房成交價(jià)格的80%。三、一手住房貸款農(nóng)業(yè)銀行授信管理的發(fā)展歷程第一階段：起步階段，制度不斷完善第二階段：集團(tuán)客戶納入授信管理第三階段：相對(duì)成熟階段借款人家庭申請(qǐng)住房貸款購買首套自住房且建筑面積在90平方

13、米以下的，貸款首付款比例不得低于20；借款人家庭申請(qǐng)住房貸款購買首套自住房且建筑面積在90平方米以上的，貸款首付款比例不得低于30?？傂嘘P(guān)于加強(qiáng)個(gè)人房地產(chǎn)信貸管理的實(shí)施意見（農(nóng)銀發(fā)（2008）199號(hào)）三、一手住房貸款農(nóng)業(yè)銀行授信管理的發(fā)展歷程第一階段：起步階段，制度不斷完善第二階段：集團(tuán)客戶納入授信管理第三階段：相對(duì)成熟階段借款人家庭已利用貸款購買住房、又申請(qǐng)貸款購買第二套住房的，第二套住房的貸款首付款比例不得低于40，貸款利率不得低于中國人民銀行公布的同期同檔次基準(zhǔn)利率的1.1倍（其中，貸款采用固定利率或混合利率的，貸款發(fā)放時(shí)固定利率或混合利率固定期間內(nèi)最低執(zhí)行利率不得低于整筆貸款期限同期

14、同檔次基準(zhǔn)利率的1.1倍）。三、一手住房貸款農(nóng)業(yè)銀行授信管理的發(fā)展歷程第一階段：起步階段，制度不斷完善第二階段：集團(tuán)客戶納入授信管理第三階段：相對(duì)成熟階段借款人家庭已利用貸款購買兩套住房，又申請(qǐng)貸款購買住房的，第三套（含）以上住房的貸款首付款比例和利率水平應(yīng)進(jìn)一步提高，具體提高幅度由各一級(jí)分行根據(jù)本行信貸資金成本及市場化原則明確。三、一手住房貸款農(nóng)業(yè)銀行授信管理的發(fā)展歷程第一階段：起步階段，制度不斷完善第二階段：集團(tuán)客戶納入授信管理第三階段：相對(duì)成熟階段已利用貸款購買首套自住房的家庭，如借款人家庭人均住房面積低于已購住房所在地平均水平，再次向銀行申請(qǐng)住房貸款的，可比照首套自住房貸款政策執(zhí)行，但

15、借款人須提供已購住房所在地房地產(chǎn)管理部門依據(jù)房屋登記信息系統(tǒng)出具的家庭住房總面積查詢結(jié)果。人均住房面積的平均水平以已購住房所在地政府統(tǒng)計(jì)部門公布的最近年度數(shù)據(jù)為準(zhǔn)；上述數(shù)據(jù)無法查證的，以已購住房所在省、自治區(qū)、直轄市統(tǒng)計(jì)部門公布的最近年度城鎮(zhèn)人均住房面積為準(zhǔn)。其他情況下，已利用貸款購買首套自住房的家庭，再次向我行申請(qǐng)貸款時(shí)，均應(yīng)按第二套房貸政策執(zhí)行。三、一手住房貸款農(nóng)業(yè)銀行授信管理的發(fā)展歷程第一階段：起步階段，制度不斷完善第二階段：集團(tuán)客戶納入授信管理第三階段：相對(duì)成熟階段5、貸款利率：可以采用固定利率、浮動(dòng)利率或固定加浮動(dòng)利率（混合利率）方式。6、貸款期限： 借款人年齡與貸款期限之和最長不

16、超過70年；借款人年齡在60歲以上的，原則上應(yīng)增加信用狀況和還款能力符合要求的共同借款人。 個(gè)人住房貸款期限最長不超過30年。三、一手住房貸款農(nóng)業(yè)銀行授信管理的發(fā)展歷程第一階段：起步階段，制度不斷完善第二階段：集團(tuán)客戶納入授信管理第三階段：相對(duì)成熟階段7、還款方式：應(yīng)分期還本付息。還款周期可以為一個(gè)月、三個(gè)月或總行規(guī)定的其他周期。可以選擇等額本金、等額本息、等比遞增、等比遞減、等額遞增、等額遞減以及總行規(guī)定的其他還款方式。8、擔(dān)保：一手住房貸款原則上由售房人承擔(dān)階段性保證擔(dān)保，但無需對(duì)售房人進(jìn)行信用等級(jí)評(píng)定和擔(dān)保額度核定。 三、一手住房貸款農(nóng)業(yè)銀行授信管理的發(fā)展歷程第一階段：起步階段，制度不斷

17、完善第二階段：集團(tuán)客戶納入授信管理第三階段：相對(duì)成熟階段 9、登記： 抵押（預(yù)）登記申請(qǐng)及領(lǐng)取他項(xiàng)權(quán)利證書等工作須由農(nóng)業(yè)銀行內(nèi)部員工（非調(diào)查人員）親自辦理。10、保險(xiǎn)：遵循自愿、平等協(xié)商原則。在借款人自愿基礎(chǔ)上，與借款人平等協(xié)商選擇是否投保、保險(xiǎn)品種、保險(xiǎn)金額、保險(xiǎn)費(fèi)繳納方式和保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)。借款人購買保險(xiǎn)的，應(yīng)在保險(xiǎn)單上明確農(nóng)業(yè)銀行作為第一受益人。三、一手住房貸款農(nóng)業(yè)銀行授信管理的發(fā)展歷程第一階段：起步階段，制度不斷完善第二階段：集團(tuán)客戶納入授信管理第三階段：相對(duì)成熟階段11、發(fā)放： 原則上在辦妥階段性擔(dān)保和抵押預(yù)登記之后發(fā)放；對(duì)符合規(guī)定的優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)的住房，可在辦妥階段性擔(dān)保、收?qǐng)?zhí)房屋登

18、記機(jī)構(gòu)出具的抵押（預(yù)）登記受理證明之后發(fā)放。 預(yù)售合同生效之前不得發(fā)放一手住房貸款。 擬購買住房所處樓座主體結(jié)構(gòu)須已封頂 12、科目管理：個(gè)人住房貸款歸入“個(gè)人住房貸款”會(huì)計(jì)科目核算，按交易性質(zhì)在信貸管理系統(tǒng)錄入相應(yīng)貸款類別。三、一手住房貸款農(nóng)業(yè)銀行授信管理的發(fā)展歷程第一階段：起步階段，制度不斷完善第二階段：集團(tuán)客戶納入授信管理第三階段：相對(duì)成熟階段13、合理認(rèn)定房貸次數(shù)（1）以借款人家庭（僅包括借款人、配偶及未成年子女，下同）為單位認(rèn)定房貸次數(shù)，即借款人家庭已利用貸款（包括已利用銀行貸款和公積金貸款，下同）購買住房的次數(shù)。借款人家庭情況以合法的戶籍資料結(jié)合家庭成員的身份證明確定，如果借款人聲

19、明戶籍資料與實(shí)際情況不符的，需出具相關(guān)證明。 三、一手住房貸款農(nóng)業(yè)銀行授信管理的發(fā)展歷程第一階段：起步階段，制度不斷完善第二階段：集團(tuán)客戶納入授信管理第三階段：相對(duì)成熟階段13、合理認(rèn)定房貸次數(shù)（2）受理借款人申請(qǐng)時(shí)，應(yīng)提示借款人按誠實(shí)守信原則提交真實(shí)的房產(chǎn)、購房合同、收入、戶籍等信貸資料，在貸前面談階段如實(shí)聲明借款人家庭已利用貸款購買的住房套數(shù)與面積，并在面談?dòng)涗洝捌渌枰f明的問題”一欄載明，作為確定貸款首付款比例和貸款利率的必備文件。借款人應(yīng)在借款合同“其他約定”一項(xiàng)中載明借款人家庭已利用貸款購買的住房套數(shù)與面積。 三、一手住房貸款農(nóng)業(yè)銀行授信管理的發(fā)展歷程第一階段：起步階段，制度不斷完

20、善第二階段：集團(tuán)客戶納入授信管理第三階段：相對(duì)成熟階段13、合理認(rèn)定房貸次數(shù)（3）對(duì)借款人家庭房貸次數(shù)的認(rèn)定，以人民銀行個(gè)人信用信息基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫查詢情況為準(zhǔn)?？紤]到未成年子女不具備借款能力，在查詢征信系統(tǒng)時(shí)，僅需要查詢借款人及配偶的情況。借款人聲明信息與中國人民銀行個(gè)人信用信息基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫不一致的，原則上以中國人民銀行個(gè)人信用信息基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫為準(zhǔn)，但借款人能夠提供客觀證據(jù)證明本人聲明的信息屬實(shí)的除外。14、多套住房貸款規(guī)定。對(duì)借款人家庭已利用貸款購買四套住房，對(duì)第五套（含）以上住房原則上不予貸款支持。三、一手住房貸款農(nóng)業(yè)銀行授信管理的發(fā)展歷程第一階段：起步階段，制度不斷完善第二階段：集團(tuán)客戶納入授信

21、管理第三階段：相對(duì)成熟階段（二）一手住房貸款操作流程 在審批單筆個(gè)人一手住房貸款之前，有權(quán)準(zhǔn)入行須對(duì)擬按揭樓盤履行準(zhǔn)入程序。 三、一手住房貸款農(nóng)業(yè)銀行授信管理的發(fā)展歷程第一階段：起步階段，制度不斷完善第二階段：集團(tuán)客戶納入授信管理第三階段：相對(duì)成熟階段1、住房按揭樓盤準(zhǔn)入基本條件 關(guān)于開發(fā)商：開發(fā)商具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，申請(qǐng)合作時(shí)開發(fā)商在我行和其它金融機(jī)構(gòu)無逾期未還貸款本息，法定代表人信用狀況良好； 關(guān)于項(xiàng)目：項(xiàng)目合法，建設(shè)用地規(guī)劃及建設(shè)工程規(guī)劃為住宅； 關(guān)于工程：工程進(jìn)展順利，無非正常停工現(xiàn)象； 其他：符合農(nóng)業(yè)銀行要求的其他條件。三、一手住房貸款農(nóng)業(yè)銀行授信管理的發(fā)展歷程第一階段：起步階段，制

22、度不斷完善第二階段：集團(tuán)客戶納入授信管理第三階段：相對(duì)成熟階段2、按揭樓盤準(zhǔn)入流程 四種類型： 一是整體準(zhǔn)入 二是經(jīng)營行直接準(zhǔn)入 三是經(jīng)營行受理、二級(jí)分行或一級(jí)分行準(zhǔn)入 四是二級(jí)分行或一級(jí)分行直接受理、準(zhǔn)入三、一手住房貸款農(nóng)業(yè)銀行授信管理的發(fā)展歷程第一階段：起步階段，制度不斷完善第二階段：集團(tuán)客戶納入授信管理第三階段：相對(duì)成熟階段2、按揭樓盤準(zhǔn)入流程 一是整體準(zhǔn)入：總行或一級(jí)分行下發(fā)整體準(zhǔn)入文件；經(jīng)營行具體落實(shí)準(zhǔn)入條件；經(jīng)營行與開發(fā)商簽署按揭樓盤合作協(xié)議。 二是經(jīng)營行直接準(zhǔn)入：開發(fā)商提出按揭合作申請(qǐng)；經(jīng)營行客戶部門受理、調(diào)查并出具調(diào)查報(bào)告；經(jīng)營行信貸管理部門審查并出具審查意見；經(jīng)營行行長（或經(jīng)

23、授權(quán)的副行長）簽署準(zhǔn)入審批意見；經(jīng)營行與開發(fā)商簽署按揭樓盤合作協(xié)議。 三、一手住房貸款農(nóng)業(yè)銀行授信管理的發(fā)展歷程第一階段：起步階段，制度不斷完善第二階段：集團(tuán)客戶納入授信管理第三階段：相對(duì)成熟階段 三是經(jīng)營行受理、二級(jí)分行或一級(jí)分行準(zhǔn)入：開發(fā)商提出按揭合作申請(qǐng)；經(jīng)營行客戶部門調(diào)查并出具調(diào)查報(bào)告；經(jīng)營行行長（或經(jīng)授權(quán)的副行長）簽字同意后直接或逐級(jí)上報(bào)有權(quán)準(zhǔn)入行客戶部門；有權(quán)準(zhǔn)入行客戶部門起草簽報(bào)，會(huì)簽本行信貸管理部門；有權(quán)準(zhǔn)入行行長（或經(jīng)授權(quán)的副行長）簽署準(zhǔn)入審批意見；有權(quán)準(zhǔn)入行客戶部門根據(jù)準(zhǔn)入審批意見直接或逐級(jí)批復(fù)至經(jīng)營行；經(jīng)營行與開發(fā)商簽署按揭樓盤合作協(xié)議。 三、一手住房貸款農(nóng)業(yè)銀行授信管理

24、的發(fā)展歷程第一階段：起步階段，制度不斷完善第二階段：集團(tuán)客戶納入授信管理第三階段：相對(duì)成熟階段 四是二級(jí)分行或一級(jí)分行直接受理、準(zhǔn)入：開發(fā)商提出按揭合作申請(qǐng)；有權(quán)準(zhǔn)入行客戶部門受理、調(diào)查并出具調(diào)查報(bào)告；有權(quán)準(zhǔn)入行信貸管理部門審查并出具審查意見；有權(quán)準(zhǔn)入行行長（或經(jīng)授權(quán)的副行長）簽署準(zhǔn)入審批意見；有權(quán)準(zhǔn)入行客戶部門根據(jù)準(zhǔn)入審批意見確定按揭合作經(jīng)營行并直接或逐級(jí)批復(fù)至經(jīng)營行；經(jīng)營行與開發(fā)商簽署按揭樓盤合作協(xié)議。 三、一手住房貸款農(nóng)業(yè)銀行授信管理的發(fā)展歷程第一階段：起步階段，制度不斷完善第二階段：集團(tuán)客戶納入授信管理第三階段：相對(duì)成熟階段 整體準(zhǔn)入流程：有權(quán)準(zhǔn)入行客戶部門提出整體準(zhǔn)入清單經(jīng)營行客戶部

25、門調(diào)查經(jīng)營行信貸部門審查經(jīng)營行行長（或經(jīng)授權(quán)的副行長）審批經(jīng)營行根據(jù)整體準(zhǔn)入文件及經(jīng)營行準(zhǔn)入審批意見與開發(fā)商簽訂按揭樓盤合作協(xié)議。 對(duì)優(yōu)質(zhì)開發(fā)商開發(fā)的住房樓盤以及總行或一級(jí)分行認(rèn)定的優(yōu)質(zhì)住房按揭樓盤，總行或一級(jí)分行可實(shí)行整體準(zhǔn)入。三、一手住房貸款農(nóng)業(yè)銀行授信管理的發(fā)展歷程第一階段：起步階段，制度不斷完善第二階段：集團(tuán)客戶納入授信管理第三階段：相對(duì)成熟階段 一般準(zhǔn)入流程：按揭樓盤準(zhǔn)入申請(qǐng)按揭樓盤調(diào)查按揭樓盤審查審批簽訂按揭樓盤合作協(xié)議 按揭樓盤準(zhǔn)入申請(qǐng)：開發(fā)商提出申請(qǐng)，并提交按揭樓盤合作申請(qǐng)書。三、一手住房貸款農(nóng)業(yè)銀行授信管理的發(fā)展歷程第一階段：起步階段，制度不斷完善第二階段：集團(tuán)客戶納入授信管

26、理第三階段：相對(duì)成熟階段 需收集的資料：調(diào)查人員應(yīng)通過開發(fā)商、工商行政管理部門、房地產(chǎn)管理部門、售樓現(xiàn)場以及其他合法渠道收集以下資料：企業(yè)資料按揭樓盤資料農(nóng)業(yè)銀行要求提供的其他資料 三、一手住房貸款農(nóng)業(yè)銀行授信管理的發(fā)展歷程第一階段：起步階段，制度不斷完善第二階段：集團(tuán)客戶納入授信管理第三階段：相對(duì)成熟階段企業(yè)資料 1、企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照、公司章程、貸款卡、房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書、法定代表人（或授權(quán)代理人）身份證復(fù)印件及身份證明書； 2、企業(yè)上年度和近期財(cái)務(wù)報(bào)表； 3、經(jīng)由公司章程規(guī)定的董事會(huì)或股東會(huì)、股東大會(huì)同意，為購房的借款人承擔(dān)階段性連帶保證責(zé)任或無條件回購責(zé)任的書面承諾，但按規(guī)定不承擔(dān)擔(dān)保責(zé)

27、任及無條件回購責(zé)任的可不提供本項(xiàng)資料。 三、一手住房貸款農(nóng)業(yè)銀行授信管理的發(fā)展歷程第一階段：起步階段，制度不斷完善第二階段：集團(tuán)客戶納入授信管理第三階段：相對(duì)成熟階段按揭樓盤資料 1、按揭樓盤為尚未竣工驗(yàn)收的期房的，提供建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證、國有土地使用證和商品房預(yù)售許可證；按揭樓盤為竣工驗(yàn)收合格但未辦理初始登記的現(xiàn)房的，提供樓盤國有土地使用證、商品房銷（預(yù)）售許可證和竣工驗(yàn)收合格證明；按揭樓盤為已辦理初始登記的現(xiàn)房的，提供國有土地使用證和房屋所有權(quán)證； 2、按揭樓盤工程形象進(jìn)度； 3、盡可能收集按揭樓盤有關(guān)資料，包括但不限于售樓書、媒體宣傳資料、戶型圖、

28、公示的價(jià)格表以及其他能夠反映按揭樓盤情況的資料。 三、一手住房貸款農(nóng)業(yè)銀行授信管理的發(fā)展歷程第一階段：起步階段，制度不斷完善第二階段：集團(tuán)客戶納入授信管理第三階段：相對(duì)成熟階段農(nóng)業(yè)銀行要求提供的其他資料。資料的減免 1、對(duì)尚未竣工驗(yàn)收的期房，已經(jīng)取得國有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證，但尚未取得建筑工程施工許可證和預(yù)售許可證的，有權(quán)準(zhǔn)入行進(jìn)行按揭樓盤準(zhǔn)入時(shí)可將取得建筑工程施工許可證和預(yù)售許可證作為限制性條件；首筆個(gè)人住房貸款發(fā)放前必須五證齊全并符合其他規(guī)定條件。 2、對(duì)尚未竣工驗(yàn)收的期房，一級(jí)分行可指定房地產(chǎn)管理規(guī)范的地區(qū)僅收集并核實(shí)預(yù)售許可證，不強(qiáng)制要求收集其他四證； 3

29、、對(duì)符合總行規(guī)定簡化準(zhǔn)入流程的按揭樓盤，經(jīng)營行可酌情減免收集“企業(yè)資料”中的第1、2項(xiàng)資料。三、一手住房貸款農(nóng)業(yè)銀行授信管理的發(fā)展歷程第一階段：起步階段，制度不斷完善第二階段：集團(tuán)客戶納入授信管理第三階段：相對(duì)成熟階段按揭樓盤調(diào)查 調(diào)查內(nèi)容 企業(yè)情況 按揭樓盤情況 內(nèi)部運(yùn)作手續(xù) 調(diào)查方式三、一手住房貸款農(nóng)業(yè)銀行授信管理的發(fā)展歷程第一階段：起步階段，制度不斷完善第二階段：集團(tuán)客戶納入授信管理第三階段：相對(duì)成熟階段按揭樓盤調(diào)查 調(diào)查內(nèi)容： 企業(yè)情況對(duì)企業(yè)的性質(zhì)、注冊(cè)資本、股東構(gòu)成、資質(zhì)等級(jí)、信用等級(jí)（非我行客戶可不提供此項(xiàng)）進(jìn)行調(diào)查，了解企業(yè)財(cái)務(wù)狀況和近年開發(fā)經(jīng)營情況；調(diào)查開發(fā)企業(yè)及其法定代表人的

30、信用狀況。凡是開發(fā)企業(yè)制造過重大假按揭、有逾期未還的貸款、或其法定代表人達(dá)不到“信用狀況良好”標(biāo)準(zhǔn)的，不得進(jìn)行按揭樓盤合作。對(duì)符合總行規(guī)定簡化準(zhǔn)入流程的按揭樓盤，可酌情減免調(diào)查企業(yè)情況。三、一手住房貸款農(nóng)業(yè)銀行授信管理的發(fā)展歷程第一階段：起步階段，制度不斷完善第二階段：集團(tuán)客戶納入授信管理第三階段：相對(duì)成熟階段按揭樓盤情況項(xiàng)目合法性。調(diào)查售房人所提供的資料是否真實(shí)、合法、有效，重點(diǎn)核實(shí)樓盤報(bào)批及建設(shè)手續(xù)是否真實(shí)、合法、有效，批文內(nèi)容是否相互統(tǒng)一。按揭樓盤基本情況。調(diào)查樓盤的地理位置、周邊環(huán)境、占地面積、建筑面積、容積率、主要戶型、樓座數(shù)量、綠化率、施工進(jìn)度、后期物業(yè)管理安排等；對(duì)尚未主體封頂且

31、沒有商業(yè)銀行開發(fā)貸款支持的樓盤還須調(diào)查項(xiàng)目總投資、資金來源與到位情況。對(duì)符合總行規(guī)定簡化準(zhǔn)入審批流程及實(shí)施整體準(zhǔn)入審批的按揭樓盤，可酌情減免調(diào)查按揭樓盤基本情況。 三、一手住房貸款農(nóng)業(yè)銀行授信管理的發(fā)展歷程第一階段：起步階段，制度不斷完善第二階段：集團(tuán)客戶納入授信管理第三階段：相對(duì)成熟階段按揭樓盤情況市場前景。調(diào)查樓盤的市場定位和銷售情況，判斷樓盤是否適銷對(duì)路。銷售價(jià)格合理性。調(diào)查人員要通過與周邊同類、同檔次樓盤的比較分析，對(duì)樓盤銷售價(jià)格是否合理進(jìn)行整體性判斷。對(duì)價(jià)格明顯高于周邊同類、同檔次樓盤的，應(yīng)深入調(diào)查原因并在調(diào)查報(bào)告中特別說明；對(duì)沒有合理原因價(jià)格過高的樓盤，調(diào)查人員應(yīng)在調(diào)查報(bào)告中特別說

32、明，并出具不與合作、慎重合作或降低最高貸款成數(shù)等調(diào)查意見。三、一手住房貸款農(nóng)業(yè)銀行授信管理的發(fā)展歷程第一階段：起步階段，制度不斷完善第二階段：集團(tuán)客戶納入授信管理第三階段：相對(duì)成熟階段 內(nèi)部運(yùn)作手續(xù)：調(diào)查人員撰寫以上述調(diào)查內(nèi)容為主的調(diào)查報(bào)告，并在中國農(nóng)業(yè)銀行按揭樓盤準(zhǔn)入內(nèi)部運(yùn)作（審批）表上簽署調(diào)查意見，就是否同意按揭合作、是否控制個(gè)人住房貸款總額、是否要求繳存保證金及其比例、單筆貸款主要要素（最長貸款期限、最高成數(shù)、最低利率、還款方式、擔(dān)保方式等），以及限制性條款等方面提出意見，并由調(diào)查主負(fù)責(zé)人簽字。 調(diào)查后認(rèn)為明顯不符合貸款條件的，經(jīng)調(diào)查主責(zé)任人同意，可不予受理或中止貸款程序，并及時(shí)通知開發(fā)

33、商；同意合作的，在調(diào)查主責(zé)任人簽署意見后報(bào)送審查人員履行審查程序。 三、一手住房貸款農(nóng)業(yè)銀行授信管理的發(fā)展歷程第一階段：起步階段，制度不斷完善第二階段：集團(tuán)客戶納入授信管理第三階段：相對(duì)成熟階段 調(diào)查方式：調(diào)查人員應(yīng)通過核實(shí)相關(guān)資料、查詢行內(nèi)外相關(guān)系統(tǒng)和實(shí)地察看等多種方式進(jìn)行調(diào)查。三、一手住房貸款農(nóng)業(yè)銀行授信管理的發(fā)展歷程第一階段：起步階段，制度不斷完善第二階段：集團(tuán)客戶納入授信管理第三階段：相對(duì)成熟階段按揭樓盤審查、審批 審查內(nèi)容 內(nèi)部運(yùn)作手續(xù)三、一手住房貸款農(nóng)業(yè)銀行授信管理的發(fā)展歷程第一階段：起步階段，制度不斷完善第二階段：集團(tuán)客戶納入授信管理第三階段：相對(duì)成熟階段按揭樓盤審查、審批 審查

34、內(nèi)容審查人員對(duì)按揭樓盤主要審查以下內(nèi)容：企業(yè)是否符合基本準(zhǔn)入要求（對(duì)符合總行規(guī)定簡化準(zhǔn)入審批流程及實(shí)施整體準(zhǔn)入審批的按揭樓盤，審查人員可酌情減免審查企業(yè)情況）；項(xiàng)目資料是否完整、合法、有效；三、一手住房貸款農(nóng)業(yè)銀行授信管理的發(fā)展歷程第一階段：起步階段，制度不斷完善第二階段：集團(tuán)客戶納入授信管理第三階段：相對(duì)成熟階段按揭樓盤審查、審批 審查內(nèi)容項(xiàng)目報(bào)批及建設(shè)手續(xù)是否完整、合法、有效，批文內(nèi)容是否相互統(tǒng)一；銷售價(jià)格及貸款成數(shù)控制是否基本合理；調(diào)查結(jié)論是否完整、清晰。 三、一手住房貸款農(nóng)業(yè)銀行授信管理的發(fā)展歷程第一階段：起步階段，制度不斷完善第二階段：集團(tuán)客戶納入授信管理第三階段：相對(duì)成熟階段 內(nèi)部

35、運(yùn)作手續(xù) 審查人員在中國農(nóng)業(yè)銀行按揭樓盤準(zhǔn)入內(nèi)部運(yùn)作（審批）表上簽署審查意見，就是否同意按揭合作、是否控制個(gè)人住房貸款總額、是否要求繳存保證金及其比例、單筆貸款主要要素（最長貸款期限、最高成數(shù)、最低利率、還款方式、擔(dān)保方式等），以及限制性條款等方面提出意見，并經(jīng)審查主責(zé)任人簽署意見后報(bào)送有權(quán)審批人審批。三、一手住房貸款農(nóng)業(yè)銀行授信管理的發(fā)展歷程第一階段：起步階段，制度不斷完善第二階段：集團(tuán)客戶納入授信管理第三階段：相對(duì)成熟階段 有權(quán)審批人根據(jù)調(diào)查意見、審查意見和相關(guān)信貸資料，在中國農(nóng)業(yè)銀行按揭樓盤準(zhǔn)入內(nèi)部運(yùn)作（審批）表上簽署審批意見。 有權(quán)準(zhǔn)入行可直接或逐級(jí)批復(fù)至經(jīng)營行。有權(quán)準(zhǔn)入行直接批復(fù)至經(jīng)

36、營行的，應(yīng)同時(shí)抄送中間各級(jí)行。 三、一手住房貸款農(nóng)業(yè)銀行授信管理的發(fā)展歷程第一階段：起步階段，制度不斷完善第二階段：集團(tuán)客戶納入授信管理第三階段：相對(duì)成熟階段 簽訂按揭樓盤合作協(xié)議 有權(quán)審批人審批同意的，經(jīng)營行須按照審批意見與開發(fā)商簽訂按揭樓盤合作協(xié)議，明確最高貸款成數(shù)、擔(dān)保方式、保證金比例及其他必要事項(xiàng)。對(duì)符合規(guī)定可以不收取保證金、不進(jìn)行貸款資金監(jiān)管的按揭樓盤，可不簽訂按揭合作協(xié)議，但開發(fā)商承擔(dān)階段性連帶保證責(zé)任或無條件回購責(zé)任的，須按規(guī)定出具書面承諾，且原則上須在個(gè)人購房擔(dān)保借款合同中的保證人簽章處簽章。 住房按揭樓盤準(zhǔn)入原則上不經(jīng)過貸審會(huì)審議。三、一手住房貸款農(nóng)業(yè)銀行授信管理的發(fā)展歷程第

37、一階段：起步階段，制度不斷完善第二階段：集團(tuán)客戶納入授信管理第三階段：相對(duì)成熟階段3、一手住房貸款操作流程 基本流程：借款人申請(qǐng)貸款受理、調(diào)查貸款審查-貸款審批簽訂合同辦理擔(dān)保、保險(xiǎn)手續(xù)貸款發(fā)放檔案管理貸后管理貸款收回清戶撤押三、一手住房貸款農(nóng)業(yè)銀行授信管理的發(fā)展歷程第一階段：起步階段，制度不斷完善第二階段：集團(tuán)客戶納入授信管理第三階段：相對(duì)成熟階段借款人申請(qǐng) 借款人：須具有完全民事行為能力和償還貸款本息的能力 填寫中國農(nóng)業(yè)銀行個(gè)人房地產(chǎn)貸款申請(qǐng)表三、一手住房貸款農(nóng)業(yè)銀行授信管理的發(fā)展歷程第一階段：起步階段，制度不斷完善第二階段：集團(tuán)客戶納入授信管理第三階段：相對(duì)成熟階段調(diào)查人員需收集的資料：

38、 借款人身份證件、借款人婚姻狀況證明、借款人還款能力證明、購房首付款證明、借款人與售房人簽訂的合法有效的房屋買賣合同、用于還款的銀行卡（折）、 有共同借款人的，共同借款人須按要求提供身份證件及其他相關(guān)證明文件，并按要求填寫中國農(nóng)業(yè)銀行個(gè)人房地產(chǎn)貸款申請(qǐng)表、其他資料 上述資料能夠留存原件的留存原件；不能留存原件的，審核無誤后留存復(fù)印件，加蓋“與原件核對(duì)無誤”章并簽字。 三、一手住房貸款農(nóng)業(yè)銀行授信管理的發(fā)展歷程第一階段：起步階段，制度不斷完善第二階段：集團(tuán)客戶納入授信管理第三階段：相對(duì)成熟階段 貸款受理、調(diào)查 調(diào)查人員對(duì)收集的信貸資料初步審核，同意受理的，應(yīng)及時(shí)進(jìn)行貸前調(diào)查。 貸前調(diào)查主要內(nèi)容

39、對(duì)調(diào)查的相關(guān)要求三、一手住房貸款農(nóng)業(yè)銀行授信管理的發(fā)展歷程第一階段：起步階段，制度不斷完善第二階段：集團(tuán)客戶納入授信管理第三階段：相對(duì)成熟階段 貸前調(diào)查主要內(nèi)容：（1）貸款資料是否真實(shí)、完整；（2）借款人購房行為是否真實(shí)。對(duì)于售房人員工、建筑企業(yè)員工及樓盤銷售企業(yè)員工集中購買參與開發(fā)、建設(shè)及銷售的樓盤的，應(yīng)特別關(guān)注購房行為的真實(shí)性，并在調(diào)查報(bào)告中出具明確的調(diào)查意見及風(fēng)險(xiǎn)提示；三、一手住房貸款農(nóng)業(yè)銀行授信管理的發(fā)展歷程第一階段：起步階段，制度不斷完善第二階段：集團(tuán)客戶納入授信管理第三階段：相對(duì)成熟階段 貸前調(diào)查主要內(nèi)容：（3）借款人及配偶信用狀況是否良好。須通過查詢?nèi)嗣胥y行個(gè)人征信系統(tǒng)和農(nóng)業(yè)銀行

40、信貸業(yè)務(wù)查詢系統(tǒng)調(diào)查借款人及配偶信用狀況，打印并保存信用報(bào)告；（4）借款人還款能力是否充足。調(diào)查、核實(shí)借款人及配偶本筆住房貸款月還款額與月收入之比應(yīng)在50%（含）以下、月所有債務(wù)支出（本筆貸款的月還款額+其他債務(wù)月均償付額）與月收入之比應(yīng)在55%（含）以下；三、一手住房貸款農(nóng)業(yè)銀行授信管理的發(fā)展歷程第一階段：起步階段，制度不斷完善第二階段：集團(tuán)客戶納入授信管理第三階段：相對(duì)成熟階段貸前調(diào)查主要內(nèi)容：（5）借款人是否已真實(shí)、足額支付不低于規(guī)定比例的購房首付款；（6）貸款年限是否符合規(guī)定；（7）借款人所購房產(chǎn)與周邊同類、同檔次房產(chǎn)價(jià)格相比是否處于合理水平；（8）抵押物共有權(quán)人是否出具同意抵押的合法

41、文件。 三、一手住房貸款農(nóng)業(yè)銀行授信管理的發(fā)展歷程第一階段：起步階段，制度不斷完善第二階段：集團(tuán)客戶納入授信管理第三階段：相對(duì)成熟階段 對(duì)調(diào)查的相關(guān)要求：（1）對(duì)大額貸款應(yīng)由兩名調(diào)查人員共同調(diào)查；（2）調(diào)查人員要與借款人至少面談一次，重點(diǎn)了解借款人的基本情況、購房行為及貸款行為的真實(shí)性、還款意愿等并做好面談?dòng)涗?。?）調(diào)查人員應(yīng)根據(jù)對(duì)信貸資料的分析及面談情況確定是否開展實(shí)地調(diào)查。開展實(shí)地調(diào)查的，應(yīng)重點(diǎn)了解借款人家庭狀況、職業(yè)特征、收入情況、居住環(huán)境等因素并進(jìn)行綜合評(píng)估。 三、一手住房貸款農(nóng)業(yè)銀行授信管理的發(fā)展歷程第一階段：起步階段，制度不斷完善第二階段：集團(tuán)客戶納入授信管理第三階段：相對(duì)成熟階

42、段 對(duì)調(diào)查的相關(guān)要求：（4）調(diào)查人員填寫中國農(nóng)業(yè)銀行個(gè)人房地產(chǎn)貸款內(nèi)部運(yùn)作（審查審批）表，就借款人提供資料的真實(shí)性和完整性、購房行為真實(shí)性、信用狀況、還款能力、購房首付款真實(shí)性、房產(chǎn)交易價(jià)格合理性，以及貸款主要要素（金額、期限、利率、還款方式、擔(dān)保方式等）、限制性條件等提出調(diào)查意見，并出具是否同意貸款的調(diào)查結(jié)論。（5）調(diào)查人員應(yīng)按照規(guī)定將經(jīng)調(diào)查核實(shí)的相關(guān)信息數(shù)據(jù)輸入信貸管理系統(tǒng)（CMS）。三、一手住房貸款農(nóng)業(yè)銀行授信管理的發(fā)展歷程第一階段：起步階段，制度不斷完善第二階段：集團(tuán)客戶納入授信管理第三階段：相對(duì)成熟階段 對(duì)調(diào)查的相關(guān)要求：（6）調(diào)查人員和調(diào)查主責(zé)任人均不同意貸款的，可中止貸款程序，及

43、時(shí)通知借款人不予貸款的原因，并做好信貸資料歸檔工作。（7）調(diào)查人員同意貸款的，經(jīng)調(diào)查主責(zé)任人簽署意見后，填制信貸資料交接清單，報(bào)送審查人員進(jìn)行審查，并辦理信貸資料交接、登記手續(xù)。 三、一手住房貸款農(nóng)業(yè)銀行授信管理的發(fā)展歷程第一階段：起步階段，制度不斷完善第二階段：集團(tuán)客戶納入授信管理第三階段：相對(duì)成熟階段貸款審查 審查的主要內(nèi)容：（1）信貸資料是否完整、合法、有效；（2）借款人及配偶的信用報(bào)告是否完整，信用狀況是否符合規(guī)定；（3）借款人及配偶本筆住房貸款月還款額與月收入之比、月所有債務(wù)支出與月收入之比是否符合規(guī)定；（4）購房首付款支付是否符合規(guī)定； 三、一手住房貸款農(nóng)業(yè)銀行授信管理的發(fā)展歷程第

44、一階段：起步階段，制度不斷完善第二階段：集團(tuán)客戶納入授信管理第三階段：相對(duì)成熟階段貸款審查 審查的主要內(nèi)容：（5）貸款用途、金額、期限、利率、還款方式等是否符合規(guī)定； （6）貸款擔(dān)保是否符合規(guī)定；抵押物權(quán)屬是否清晰，抵押物共有權(quán)人是否出具同意抵押的合法文件；借款人以非所購住房設(shè)定抵押的，抵押物是否經(jīng)過價(jià)格評(píng)估，估價(jià)報(bào)告是否完整、合法、合規(guī)，估價(jià)結(jié)論是否基本合理；（7）調(diào)查結(jié)論是否完整、清晰 三、一手住房貸款農(nóng)業(yè)銀行授信管理的發(fā)展歷程第一階段：起步階段，制度不斷完善第二階段：集團(tuán)客戶納入授信管理第三階段：相對(duì)成熟階段 對(duì)審查的相關(guān)要求：（1）審查人員應(yīng)基于信貸資料，通過盡職審查，對(duì)借款人購房風(fēng)險(xiǎn)

45、進(jìn)行整體評(píng)價(jià)，并特別關(guān)注借款人購房價(jià)格合理性。對(duì)于售房人員工、建筑企業(yè)員工及樓盤銷售企業(yè)員工集中購買參與開發(fā)、建設(shè)及銷售的樓盤的，應(yīng)關(guān)注購房行為的真實(shí)性。（2）審查人員認(rèn)為調(diào)查部門移交的信貸資料不全、調(diào)查內(nèi)容不完整、不清晰的，應(yīng)要求調(diào)查人員補(bǔ)充調(diào)查或重新調(diào)查。 三、一手住房貸款農(nóng)業(yè)銀行授信管理的發(fā)展歷程第一階段：起步階段，制度不斷完善第二階段：集團(tuán)客戶納入授信管理第三階段：相對(duì)成熟階段 對(duì)審查的相關(guān)要求：（3）審查人員應(yīng)按照規(guī)定將審查意見輸入信貸管理系統(tǒng)（CMS）。（4）審查人員應(yīng)在中國農(nóng)業(yè)銀行個(gè)人房地產(chǎn)貸款內(nèi)部運(yùn)作（審查審批）表中，就借款人信用狀況、還款能力、購房首付款支付、貸款主要要素（包

46、括貸款金額、期限、利率、還款方式、擔(dān)保方式等）及限制性條款提出意見，出具是否同意貸款的審查結(jié)論，并經(jīng)審查主責(zé)任人簽署意見后報(bào)送有權(quán)審批人進(jìn)行審批。 三、一手住房貸款農(nóng)業(yè)銀行授信管理的發(fā)展歷程第一階段：起步階段，制度不斷完善第二階段：集團(tuán)客戶納入授信管理第三階段：相對(duì)成熟階段 貸款審批（1）有權(quán)審批人接收并審閱信貸資料，根據(jù)調(diào)查意見和審查意見，在授權(quán)范圍內(nèi)，審批一手住房貸款業(yè)務(wù)，并在中國農(nóng)業(yè)銀行個(gè)人房地產(chǎn)貸款內(nèi)部運(yùn)作（審查審批）表上簽署審批意見。（2）有權(quán)審批人應(yīng)按照規(guī)定將審批意見輸入信貸管理系統(tǒng)（CMS）。三、一手住房貸款農(nóng)業(yè)銀行授信管理的發(fā)展歷程第一階段：起步階段，制度不斷完善第二階段：集團(tuán)

47、客戶納入授信管理第三階段：相對(duì)成熟階段 簽訂合同（1）貸款經(jīng)有權(quán)審批人批準(zhǔn)后，以批文或?qū)徟硇问街鸺?jí)或直接批復(fù)至貸款行，由貸款行客戶經(jīng)理負(fù)責(zé)簽訂借款合同。三、一手住房貸款農(nóng)業(yè)銀行授信管理的發(fā)展歷程第一階段：起步階段，制度不斷完善第二階段：集團(tuán)客戶納入授信管理第三階段：相對(duì)成熟階段簽訂合同（2）借款合同原則上應(yīng)由借款人、擔(dān)保人親自簽署?？蛻艚?jīng)理應(yīng)核驗(yàn)借款人、擔(dān)保人的身份證件，并對(duì)借款合同簽署進(jìn)行現(xiàn)場見證。 借款人、擔(dān)保人因客觀原因不能親自簽署借款合同而書面授權(quán)他人代理簽署的，客戶經(jīng)理應(yīng)確認(rèn)授權(quán)委托書真實(shí)有效、授權(quán)權(quán)限和授權(quán)期限明確，核驗(yàn)代理人身份證件，并對(duì)借款合同簽署進(jìn)行現(xiàn)場見證。 三、一手住房

48、貸款農(nóng)業(yè)銀行授信管理的發(fā)展歷程第一階段：起步階段，制度不斷完善第二階段：集團(tuán)客戶納入授信管理第三階段：相對(duì)成熟階段簽訂合同（3）貸款行客戶經(jīng)理將填寫好的合同及相關(guān)附件，移交法律審查崗進(jìn)行合同審查： 合同文本的使用是否恰當(dāng)； 合同內(nèi)容填寫是否規(guī)范、要素是否完整、主從合同是否銜接； 合同主體、信貸業(yè)務(wù)種類、幣種、金額、期限、利率、用途等填寫內(nèi)容是否與審批文件一致； 簽字人為客戶代理人的，是否出具授權(quán)委托書，授權(quán)權(quán)限、期限是否明確。 三、一手住房貸款農(nóng)業(yè)銀行授信管理的發(fā)展歷程第一階段：起步階段，制度不斷完善第二階段：集團(tuán)客戶納入授信管理第三階段：相對(duì)成熟階段簽訂合同（4）法律審查崗審查通過后，將借款

49、合同交有權(quán)人簽章，加蓋信貸合同專用章或公章。三、一手住房貸款農(nóng)業(yè)銀行授信管理的發(fā)展歷程第一階段：起步階段，制度不斷完善第二階段：集團(tuán)客戶納入授信管理第三階段：相對(duì)成熟階段辦理擔(dān)保、保險(xiǎn)手續(xù)（1）原則上以借款人所購的住房設(shè)定抵押；對(duì)符合總行規(guī)定條件的借款人，采用借款人或第三人名下可自由處分的其他住房設(shè)定抵押擔(dān)保的，貸款金額既要符合本辦法關(guān)于貸款金額的一般性規(guī)定，同時(shí)不得超過抵押物評(píng)估價(jià)格的70。 三、一手住房貸款農(nóng)業(yè)銀行授信管理的發(fā)展歷程第一階段：起步階段，制度不斷完善第二階段：集團(tuán)客戶納入授信管理第三階段：相對(duì)成熟階段辦理擔(dān)保、保險(xiǎn)手續(xù)（2）以尚未取得房屋所有權(quán)證的所購住房設(shè)定抵押的，自貸款發(fā)

50、放之日起至辦妥抵押登記手續(xù)之日止，原則上由售房人提供階段性保證擔(dān)保，并在個(gè)人購房擔(dān)保借款合同保證人簽章處簽章。（3）售房人或其他保證人提供保證擔(dān)保，按照約定應(yīng)繳納保證金的，須按照總行關(guān)于保證金管理的規(guī)定對(duì)保證金實(shí)行專戶存放。三、一手住房貸款農(nóng)業(yè)銀行授信管理的發(fā)展歷程第一階段：起步階段，制度不斷完善第二階段：集團(tuán)客戶納入授信管理第三階段：相對(duì)成熟階段辦理擔(dān)保、保險(xiǎn)手續(xù)（4）貸款行應(yīng)建立個(gè)人住房貸款抵押物管理臺(tái)賬，專項(xiàng)記錄抵押房屋基本情況及權(quán)利變動(dòng)情況，其中重點(diǎn)記錄房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移、貸款發(fā)放、抵押（預(yù)）登記申請(qǐng)、抵押（預(yù)）登記辦妥、取得他項(xiàng)權(quán)利證書、抵押（預(yù)）登記變更與注銷等環(huán)節(jié)的辦理時(shí)間，并由各環(huán)

51、節(jié)經(jīng)辦人員逐一簽字確認(rèn)。 能夠?qū)崟r(shí)查詢抵押登記的真實(shí)性的，應(yīng)指定專人查詢抵押登記情況并在個(gè)人住房貸款抵押物管理臺(tái)賬中做好書面記錄；不能實(shí)時(shí)查詢抵押登記真實(shí)性的，抵押登記受理證明及房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)利證書應(yīng)由貸款行中調(diào)查人員之外的員工親自領(lǐng)取，并在個(gè)人住房貸款抵押物管理臺(tái)賬中做好書面記錄。三、一手住房貸款農(nóng)業(yè)銀行授信管理的發(fā)展歷程第一階段：起步階段，制度不斷完善第二階段：集團(tuán)客戶納入授信管理第三階段：相對(duì)成熟階段辦理擔(dān)保、保險(xiǎn)手續(xù)（5）一手住房貸款保險(xiǎn)遵循自愿平等協(xié)商原則。在借款人自愿基礎(chǔ)上，貸款行與借款人平等協(xié)商選擇是否投保、保險(xiǎn)品種、保險(xiǎn)金額、保險(xiǎn)費(fèi)繳納方式和保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)。借款人購買保險(xiǎn)的，應(yīng)在保險(xiǎn)單

52、上明確貸款行為第一受益人。貸款行應(yīng)將保險(xiǎn)單作為重要憑證入庫保管。三、一手住房貸款農(nóng)業(yè)銀行授信管理的發(fā)展歷程第一階段：起步階段，制度不斷完善第二階段：集團(tuán)客戶納入授信管理第三階段：相對(duì)成熟階段貸款發(fā)放 錄入信貸管理系統(tǒng)（CMS）-制作借款憑證-打印個(gè)人貸款發(fā)放通知單-確認(rèn)電子憑證并發(fā)送到指定的ABIS營業(yè)機(jī)構(gòu)。 對(duì)紙質(zhì)借款憑證和個(gè)人貸款發(fā)放通知單應(yīng)實(shí)行客戶經(jīng)理與客戶部門負(fù)責(zé)人雙人審核、簽字，超過一定金額(由一級(jí)分行確定)的,由貸款行行長簽字?？蛻艚?jīng)理將有權(quán)審批人的批復(fù)(或復(fù)印件)、紙質(zhì)憑證、放款通知單、個(gè)人購房擔(dān)保借款合同以及其他放款賬務(wù)處理必需書面資料,送交指定ABIS營業(yè)機(jī)構(gòu)。 三、一手住房

53、貸款農(nóng)業(yè)銀行授信管理的發(fā)展歷程第一階段：起步階段，制度不斷完善第二階段：集團(tuán)客戶納入授信管理第三階段：相對(duì)成熟階段貸款發(fā)放 ABIS營業(yè)機(jī)構(gòu)會(huì)計(jì)部門應(yīng)審查：該筆貸款是否經(jīng)有權(quán)審批人審批同意,紙質(zhì)借款憑證和個(gè)人貸款放款通知單要素是否齊全、填制內(nèi)容是否符合要求、相同要素是否一致, 審查無誤后,按照個(gè)人購房擔(dān)保借款合同中關(guān)于貸款劃轉(zhuǎn)方式的約定，將貸款資金最終劃入售房人賬戶。三、一手住房貸款農(nóng)業(yè)銀行授信管理的發(fā)展歷程第一階段：起步階段，制度不斷完善第二階段：集團(tuán)客戶納入授信管理第三階段：相對(duì)成熟階段檔案管理 -貸款行客戶經(jīng)理應(yīng)進(jìn)行檔案收集整理，并將整理后的檔案資料移交給檔案管理人員，并辦理信貸資料交接

54、手續(xù)。 -貸款行客戶經(jīng)理須收集貸款后續(xù)資料并移交檔案管理員歸檔管理。 -具備條件的行，應(yīng)積極推廣電子檔案系統(tǒng)，平時(shí)只使用電子檔案，物質(zhì)檔案實(shí)行集中保管。 三、一手住房貸款農(nóng)業(yè)銀行授信管理的發(fā)展歷程第一階段：起步階段，制度不斷完善第二階段：集團(tuán)客戶納入授信管理第三階段：相對(duì)成熟階段貸后管理-借款人以所購一手住房設(shè)定抵押，原則上應(yīng)與售房人約定由售房人代辦房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記，且要求售房人在辦妥房地產(chǎn)權(quán)利證書后直接交由貸款行辦理抵押登記手續(xù)。-借款人以所購一手住房設(shè)定抵押，貸款行須密切關(guān)注按揭樓盤建設(shè)進(jìn)度。按揭樓盤竣工驗(yàn)收合格后應(yīng)督促售房人、借款人及時(shí)辦理房地產(chǎn)初始登記、轉(zhuǎn)移登記。貸款行應(yīng)在房產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記之

55、后三個(gè)月內(nèi)申請(qǐng)將抵押預(yù)登記變更為抵押登記；辦妥正式抵押登記的時(shí)間原則上不超過房產(chǎn)竣工驗(yàn)收之日起兩年。三、一手住房貸款農(nóng)業(yè)銀行授信管理的發(fā)展歷程第一階段：起步階段，制度不斷完善第二階段：集團(tuán)客戶納入授信管理第三階段：相對(duì)成熟階段貸后管理-在收到房屋登記機(jī)構(gòu)抵押（預(yù)）登記回執(zhí)之后發(fā)放貸款的，貸款行應(yīng)在合理期限內(nèi)辦妥抵押（預(yù)）登記。-貸款行應(yīng)按規(guī)定做好貸款質(zhì)量分類、不良貸款催收及其他貸后管理工作。三、一手住房貸款農(nóng)業(yè)銀行授信管理的發(fā)展歷程第一階段：起步階段，制度不斷完善第二階段：集團(tuán)客戶納入授信管理第三階段：相對(duì)成熟階段貸款收回-部分提前還款借款人填寫提前還款申請(qǐng)書，貸款行客戶部門審核提前還款是否符

56、合政策規(guī)定和合同約定，并提出具體審核意見；借款人持提前還款申請(qǐng)書、提前還款審核意見到貸款行會(huì)計(jì)部門為客戶辦理提前還款賬務(wù)處理，并生成新的還款計(jì)劃。 三、一手住房貸款農(nóng)業(yè)銀行授信管理的發(fā)展歷程第一階段：起步階段，制度不斷完善第二階段：集團(tuán)客戶納入授信管理第三階段：相對(duì)成熟階段貸款收回-正常還款貸款行應(yīng)提醒借款人在每期還款日前存入足額資金，并于約定還款日由計(jì)算機(jī)系統(tǒng)自動(dòng)扣劃。 三、一手住房貸款農(nóng)業(yè)銀行授信管理的發(fā)展歷程第一階段：起步階段，制度不斷完善第二階段：集團(tuán)客戶納入授信管理第三階段：相對(duì)成熟階段清戶撤押 借款人償還全部貸款本息后（含提前還清貸款），貸款行會(huì)計(jì)部門出具貸款結(jié)清憑證給客戶部門?？?/p>

57、戶經(jīng)理負(fù)責(zé)通知借款人，持有效身份證件、個(gè)人購房借款擔(dān)保合同辦理貸款結(jié)清手續(xù)。貸款行應(yīng)將已入庫保管的有關(guān)法律憑證和文件退給借款人，并由借款人簽署收回文件回執(zhí)。采取抵押擔(dān)保方式的，經(jīng)辦行和借款人共同到房屋登記機(jī)構(gòu)辦理抵押注銷手續(xù)。三、一手住房貸款農(nóng)業(yè)銀行授信管理的發(fā)展歷程第一階段：起步階段，制度不斷完善第二階段：集團(tuán)客戶納入授信管理第三階段：相對(duì)成熟階段（三）相關(guān)要素釋義 1、合法有效的身份證件 2、婚姻狀況證明 3、信用狀況 4、購房首付款證明 5、還款能力認(rèn)定 6、大額貸款雙人調(diào)查 7、借款人家庭收入、負(fù)債情況的調(diào)查 8、抵押人配偶或其他共有權(quán)人意見 9、文件公證 10、貸款聯(lián)系人三、一手住房

58、貸款農(nóng)業(yè)銀行授信管理的發(fā)展歷程第一階段：起步階段，制度不斷完善第二階段：集團(tuán)客戶納入授信管理第三階段：相對(duì)成熟階段1、合法有效的身份證件 境內(nèi)普通人士提供：居民身份證原件及復(fù)印件； 中國人民解放軍軍人提供：士兵證/軍官證/文職干部證/離休干部榮譽(yù)證/軍官退休證/文職干部退休證/軍事院校學(xué)員證中的任何一種原件及復(fù)印件；三、一手住房貸款農(nóng)業(yè)銀行授信管理的發(fā)展歷程第一階段：起步階段，制度不斷完善第二階段：集團(tuán)客戶納入授信管理第三階段：相對(duì)成熟階段1、合法有效的身份證件中國人民武裝警察部隊(duì)武裝警察提供：士兵證/警官證/文職干部證/離休干部榮譽(yù)證/警官退休證/文職干部退休證中的任何一種原件及復(fù)印件；港、

59、澳、臺(tái)人士提供：港、澳、臺(tái)居民來往內(nèi)地通行證/港、澳、臺(tái)同胞回鄉(xiāng)證/港、澳、臺(tái)居民旅行證/由中國政府簽發(fā)的護(hù)照中的任何一種原件及復(fù)印件。 三、一手住房貸款農(nóng)業(yè)銀行授信管理的發(fā)展歷程第一階段：起步階段，制度不斷完善第二階段：集團(tuán)客戶納入授信管理第三階段：相對(duì)成熟階段2、婚姻狀況證明 中國境內(nèi)人士： 已婚人士應(yīng)提供結(jié)婚證/戶口簿（卡）中的任何一種原件及復(fù)印件。 離異或喪偶人士應(yīng)提供離婚證書/離婚判決書/配偶死亡證明/戶口簿（卡）中的任何一種原件及復(fù)印件。三、一手住房貸款農(nóng)業(yè)銀行授信管理的發(fā)展歷程第一階段：起步階段，制度不斷完善第二階段：集團(tuán)客戶納入授信管理第三階段：相對(duì)成熟階段2、婚姻狀況證明 中

60、國境內(nèi)人士： 未婚人士除應(yīng)書面聲明未婚之外，還應(yīng)提供戶口簿（卡）原件及復(fù)印件； 如戶口簿（卡）上未記載婚姻狀況，或軍人、武裝警察等因客觀原因無法提供戶口簿（卡）的，一級(jí)分行應(yīng)根據(jù)本地實(shí)際對(duì)未婚證明書格式、有權(quán)出具單位等方面提出具體要求。三、一手住房貸款農(nóng)業(yè)銀行授信管理的發(fā)展歷程第一階段：起步階段，制度不斷完善第二階段：集團(tuán)客戶納入授信管理第三階段：相對(duì)成熟階段2、婚姻狀況證明港澳臺(tái)人士： 港澳人士：合法有效的婚姻狀況證書/內(nèi)地駐港澳機(jī)構(gòu)為其工作人員出具的婚姻狀況證明/港、澳有關(guān)社會(huì)團(tuán)體為其會(huì)員出具的婚姻狀況證明/中國司法行政機(jī)關(guān)委托的香港律師辨認(rèn)的香港婚姻登記管理機(jī)構(gòu)處出具的婚姻狀況證明書和經(jīng)