1、市網(wǎng)通分公司綜合樓物業(yè)管理投標書PAGE PAGE 投標文件一：投標函市網(wǎng)通分公司：按照中華華人民共共和國招招標投標標法等等有關(guān)法法律規(guī)定定，我們們根據(jù)招招標文件件的要求求，對市網(wǎng)網(wǎng)通分公公司綜合合樓物業(yè)業(yè)管理招招標項目目進行投投標。由由投標人人集團團山東物物業(yè)管理理有限責責任公司司（全稱稱）正式式委托全全權(quán)代表表總經(jīng)經(jīng)理 （姓名名、職務務）提交交投標文文件正本本一份，副副本二份份。在此文件中中，投標標人全權(quán)權(quán)代表聲聲明并同同意：（1）如果果我們的的投標文文件被接接受，我我們將履履行投標標文件中中規(guī)定的的每一項項要求，并并按我們們投標文文件中的的承諾按按期、保保質(zhì)完成成該項目目的物業(yè)業(yè)管理工工

2、作。我我方有責責任和義義務完成成合同與與投標文文件中的的條款。（2）我方方承諾投投標文件件所報的的物業(yè)管管理人員員與最終終實施合合同的物物業(yè)管理理人員相相一致。（3）我方方已詳細細檢查所所有投標標文件，由由模糊和和誤解產(chǎn)產(chǎn)生的一一切后果果，由我我方自負負。（4）投標標文件在在公開報報價后220天內(nèi)內(nèi)有效。如如果我方方在規(guī)定定公開報報價后的的有效期期內(nèi)撤回回遞交投投標文件件，將被被沒收投投標保證證金。（5）我方方同意招招標文件件的要求求，提供供與遞交交招標文文件有關(guān)關(guān)的其他他數(shù)據(jù)和和資料。（6）我方方愿按中中華人民民共和國國合同法法履行行自己的的全部責責任。（7）我們們理解，最最低報價價不是中中

3、標的唯唯一條件件，你們們有選擇擇中標人人的權(quán)利利。（8）我方方若未成成為中標標人，招招標機構(gòu)構(gòu)有權(quán)不不做任何何解釋。（9）我方方將遵照照物業(yè)業(yè)管理條條例的的要求。（10）與與本報價價有關(guān)的的所有來來往信函函，應按按下列地地址進行行：地址：*市8888號 郵政政編碼：00000000電話：（）888888 傳真：（）888888電子信箱：投標人全稱稱：集團山山東物業(yè)業(yè) 開開戶銀行行名稱：農(nóng)業(yè)銀銀行管理有限責責任公司司 公章： 銀銀行帳號號：法人代表簽簽字： 開戶戶行地址址：*市88888888號 年 月 日投標文件二二：資格格資質(zhì)證證明文件件一、法定代代表人授授權(quán)委托托書本授權(quán)委托托書聲明明：我

4、（姓姓名）系系集團團山東物物業(yè)管理理有限責責任公司司（投標標人全稱稱）的法法定代表表人，現(xiàn)現(xiàn)授權(quán)委委托集團山山東物業(yè)業(yè)管理有有限責任任公司 （單位位名稱）的的總經(jīng)經(jīng)理 （姓姓名、職職務）為為我公司司全權(quán)代代表，全全權(quán)代表表在投標標文件評評標過程程中的書書面承諾諾、合同同等所簽簽署的一一切文件件和處理理與之有有關(guān)的一一切事務務，我均均予以承承認。全權(quán)代表無無轉(zhuǎn)委權(quán)權(quán)。特此此委托。 （附授權(quán)代理人身份證明復印件） （附授權(quán)代理人身份證明復印件）全權(quán)代表姓姓名： 性別：男 年年齡：單位：集團山山東物業(yè)業(yè)管理有有限責任任公司 職職務：總總經(jīng)理投標人：（蓋蓋章）法定代表人人：（簽簽字、蓋蓋章）日期：年

5、月 日投標文件三三： 報報價一覽覽表報價一覽表表投標人全稱稱集團山山東物業(yè)業(yè)管理有有限責任任公司單價 1.1556 元/mm2月總報價（元元）小寫：27731996.11元大寫：貳拾拾柒萬叁叁仟壹佰佰玖拾零零陸元整整資質(zhì)、資格格國家二級資資質(zhì)，通通過ISSO90000質(zhì)質(zhì)量體系系認證物業(yè)實現(xiàn)規(guī)規(guī)范時間間接管后三個個月之內(nèi)內(nèi)出現(xiàn)問題服服務響應應時間1、急需處處理的問問題，110分鐘鐘內(nèi)趕到到現(xiàn)場予予以處理理2、非急需需處理的的問題，半半個工作作日內(nèi)與與報修人人聯(lián)系，11-2個個工作日日內(nèi)予以以處理3、一時無無法解決決或根本本無法解解決的問問題，要要立即聯(lián)聯(lián)系保修修人說明明情況或或商定處處理問題題

6、的辦法法和時間間備注注：1、總總報價包包括承攬攬承包本本項目所所需的所所有費用用。 22、以上上內(nèi)容在在開標儀儀式上統(tǒng)統(tǒng)一唱價價。投標人：（蓋蓋章） 投標人人全權(quán)代代表：（簽簽字）投標文件四四：管理理成本構(gòu)構(gòu)成及詳詳細費用用測算市網(wǎng)通通分公司司綜合樓樓物業(yè)管管理費用用測算表表序號費用項目測算依據(jù)月合計（元元）年合計（元元）一工資及相關(guān)關(guān)費用1項目經(jīng)理11人116000元1,6000.0 19,2000.00 2經(jīng)理工資相相關(guān)費用用主任工資的的55880.00 10,5660.00 3維修主管11人工資標準8800元元/月800.00 9,6000.0 4維修技術(shù)人人員3人平均工資7700元元2

7、,1000.0 25,2000.00 5保潔主管11人工資標準5550元元550.00 6,6000.0 6保潔員5人人保潔5人平平均4000元2,0000.0 24,0000.00 7會務人員11人工資表標準準5000元500.00 6,0000.0 8保安主管11人工資標準8850元元850.00 10,2000.00 9保安員6人人平均工資8800元元(含服裝裝及保安安公司協(xié)協(xié)調(diào)費)4,8000.0 57,6000.00 10法定節(jié)日加加班費3日每年，工工資的2200193.3332,3200.0 11工資相關(guān)費費用福利費，工工會經(jīng)費費，教育育費附加加，工資資的177.5（不含含主任）2

8、,0300.0 24,3660.00 小計16,3003.33 195,6640.0 二服裝費1主任1人夏秋9000元75.0 900.00 2維修工4人人100元3套4人，雨雨衣655元4套水鞋鞋、4雙16元127.00 1,5244.0 4保潔工7人人100元3套/人7人，雨雨衣1套65元室室外用、水水鞋7雙16元189.88 2,2777.0 小計391.88 4,7011.0 三綜合辦公費費電話費1000，手手機費1150元元/月其他他（日常常辦公等等）用品品50元/月300.00 3,6000.0 四日常保潔費費用玻璃水、拖拖把、掃掃帚、地地推、清清潔劑、上上光蠟、不不銹鋼保保養(yǎng)劑、

9、清清新劑、玻玻璃工具具、垃圾圾袋、小小鏟子、廁廁刷、香香球、防防風簸箕箕、雞毛毛撣子、硬硬毛排刷刷、百潔潔布等耗耗材，110000元/月1,0000.0 12,0000.00 五日常零星維維修費日常零星小小修，單單體配件件費一般般在5000元以以下，中中大修由由業(yè)主方方實報實實銷，第第一年一一般每月月11000元1,1000.0 13,2000.00 六開辦物資折折舊費項目進駐時時需配備備的保潔潔工具、維維修工具具、治安安工具等等，不含含垃圾桶桶、果皮皮箱、紙紙簍、垃垃圾臺等等保潔設設施費，此此項應有有業(yè)主單單位配備備，附開開辦物資資一覽表表700.00 8,4000.0 七消殺費100元/月

10、，7個月58.3 700.00 八水電費每月3000元300.00 3,6000.0 九化糞池清理理1000元元83.3 1,0000.0 十以上合計一+二+三三+四+五+六+七+八+九20,2336.88 242,8841.0 十一企業(yè)管理費費十2404.77 4,8566.8 十二利潤十51,0111.8 12,1442.11 十三營業(yè)稅金十5.551,1133.0 13,3556.33 十四總計十+十一+十二+十三22,7666.33 273,1196.1 開辦物資一一覽表分類名稱單位數(shù)量單價折舊年限合計辦公用品電腦、打印印機臺1600032,0000治安用品對講機部28003533應急

11、燈盞2801160行李套71001700清潔工具清潔車輛16003200榨水車輛1200367吸塵吸水機機臺115003500洗地機臺1280039332米人字梯梯個13501350小型工具套250011,0000管道疏通機機臺18002400壓力鉗、老老虎鉗工工作臺等等套110004250電錘、電鉆鉆套120003667工作梯（66米鋁合合金）個112802640合計8400投標文件五五：項目目經(jīng)理等等骨干資資料投標文件六六：技術(shù)術(shù)文件 物理水整想劃零風險工程程 解除除后顧之之憂一種模式 經(jīng)經(jīng)營型物物業(yè)管理理二項承諾 示示范大廈廈、滿意意率三個重點 整體形形象、設設備管理理、配套套服務四大優(yōu)

12、勢 觀觀念、技技術(shù)、經(jīng)經(jīng)驗、配配套認識與定位位（一）物業(yè)業(yè)概況市網(wǎng)通通分公司司綜合樓樓位于市高高新區(qū)黃黃金地帶帶，渤海海十六路路與黃河河五路交交界處西西側(cè)，由由山東省省通信公公司分公司司開發(fā)經(jīng)經(jīng)營，總總建筑面面積1997000平方米米，占地地面積330000平方米米，共116層高高78米米，局部部18層層，內(nèi)設設辦公室室、會議議室、接接待室等等。院內(nèi)內(nèi)及廣場場占地面面積為1101007平方方米。主主要機電電設備有有智能化化設施，包包括制冷冷系統(tǒng)、配配電系統(tǒng)統(tǒng)、消防防系統(tǒng)、安安全監(jiān)控控系統(tǒng)、電電梯系統(tǒng)統(tǒng)、電子子門禁等等。（二）物業(yè)業(yè)管理定定位作為市市網(wǎng)通分分公司首首期交付付使用的的物業(yè)，其其功能

13、品品位將決決定其在在未來開發(fā)發(fā)區(qū)寫字字樓中的的實際地地位，以以及后續(xù)續(xù)開發(fā)的的增值能能力，作作為一個個多功能能、多層層次、環(huán)環(huán)保型的的現(xiàn)代辦辦公物業(yè)業(yè)，其整整體定位位我們將將設定為為： 優(yōu)質(zhì)、高高效、便便捷 優(yōu)質(zhì) 以以差異化化的方式式尋求服服務效能能的最大大化，保保證物業(yè)業(yè)的價值值保值與與提升高效 展展示網(wǎng)通分分公司的的高效率率，以充充足的專專業(yè)精神神吸引更更多消費費者便捷 展展示現(xiàn)代代物業(yè)服服務的優(yōu)優(yōu)越性，全全心塑造造通信公公司辦公公樓清新新優(yōu)雅的的環(huán)境二、工作重重點和零零風險工工程（一）三個個重點物業(yè)公公司以客客戶導向向理論為為依據(jù)，從從市網(wǎng)網(wǎng)通分公公司的角角度分析析新辦公公大樓的的物業(yè)管

14、管理服務務需求，確確定了物物業(yè)管理理服務的的三項工工作重點點：三個重點設備管理配套服務整體形象三個重點設備管理配套服務整體形象重點一：樹樹立綜合合樓物業(yè)業(yè)整體形形象通過環(huán)境樓樓宇形象象控制、設設備和公公共設施施管理、治治安和交交通控制制、管理理服務人人員行為為規(guī)范以以及后續(xù)續(xù)工程形形象控制制等專業(yè)業(yè)管理和和文化氣氣氛的融融合，塑塑造新辦辦公大樓樓優(yōu)質(zhì)、高高效、便便捷的整整體形象象。重點二：樓樓宇設備備管理 新辦公樓樓樓宇設設備多、難難度大，而而通信信分公司司的特殊殊性又要要求設備備運行萬萬無一失失，這對對物業(yè)管管理公司司設備管管理的技技術(shù)實力力是嚴峻峻的考驗驗。物業(yè)業(yè)管理單單位必須須迅速全全面

15、熟悉悉設備特特性，掌掌握運行行規(guī)律；在正式式運行后后，要確確保電梯梯系統(tǒng)、供供配電系系統(tǒng)、給給排水系系統(tǒng)、消消防控制制系統(tǒng)、中中央空調(diào)調(diào)及通訊訊系統(tǒng)等等關(guān)鍵設設備運行行正常。重點三：提提供綜合合性配套套服務市網(wǎng)通通分公司司綜合樓樓包括辦辦公室、會會議室、接接待室等等，集多多種功能能于一體體，要求求物業(yè)管管理公司司在保證證物業(yè)管管理主業(yè)業(yè)基礎上上，提供供綜合配配套服務務，包括括會務服服務、健健身、汽汽車美容容服務等等，這對對具有豐豐富的辦辦公樓物物業(yè)管理理經(jīng)驗的的物業(yè)業(yè)公司來來講得心心應手。（二）零風風險工程程 零風險工工程的出出發(fā)點是是全面解解除市網(wǎng)通通分公司司后勤事事務社會會化改革革的后顧顧

16、之憂。依依托集團，長長遠承擔擔物業(yè)管管理的責責任，在在任何情情況下，確確保物業(yè)業(yè)正常運運行。指導思想、管管理模式式、管理理目標（一）指導導思想：真誠合合作、專專業(yè)保障障、長遠遠承擔真誠合作 體現(xiàn)現(xiàn)了物業(yè)尊尊重客戶戶、依法法經(jīng)營的的一貫風風格，重重合同、講講道德、守守信譽，注注意及時時地溝通通和協(xié)調(diào)調(diào)，真誠誠為市網(wǎng)通通分公司司提供專專業(yè)服務務，為社社會創(chuàng)造造價值，服服務客戶戶、拓展展市場的的意義重重于創(chuàng)造造利潤。專業(yè)保障 展示示物業(yè)業(yè)公司“敬業(yè)、服服務、創(chuàng)創(chuàng)新”的企業(yè)業(yè)精神，充充分發(fā)揮揮公司IISO990000質(zhì)量體體系、人人力資源源管理體體系、財財務預算算及執(zhí)行行控制系系統(tǒng)、物物業(yè)管理理制度以

17、以及專用用物業(yè)管管理軟件件五大體體系的巨巨大作用用，組織織專業(yè)力力量，體體現(xiàn)專業(yè)業(yè)水準，保保障專業(yè)業(yè)效果。長遠承擔 注重重合作的的即效性性，更著著眼于合合作的長長遠前景景和綜合合效益，力力避急功功近利、華華而不實實和短期期行為。有有階段計計劃，更更有長遠遠安排，將將服務概概念由委委托管理理期局部部擴展到到物業(yè)的的使用壽壽命期，是是物業(yè)管管理人的的應盡職職責。（二）一種種模式：經(jīng)營型型物業(yè)管管理模式式經(jīng)營型物業(yè)業(yè)管理模模式的核核心思想想為：將將物業(yè)管管理的概概念從一一般運行行、維護護、管理理提升到到對物業(yè)業(yè)整體項項目全面面的策劃劃，服務務和管理理層面，服服務概念念從委托托合同期期局部擴擴展到物物

18、業(yè)的使使用壽命命期，從從而開發(fā)發(fā)物業(yè)的的功能潛潛力并提提高使用用效率，真真正體現(xiàn)現(xiàn)物業(yè)管管理使物物業(yè)保值值、增值值的社會會功能。 經(jīng)營型型物業(yè)管管理模式式在新辦辦公樓的的應用，可可以保障障設備運運行，提提高市網(wǎng)通通分公司司辦公物物業(yè)的使使用效率率，明顯顯提升物物業(yè)管理理服務的的附加值值，并顯顯著降低低物業(yè)運運行的總總體成本本。（三）管理理目標兩兩項承諾諾兩項承諾兩項承諾三年內(nèi)成為全省城市物業(yè)管理優(yōu)秀示范大廈三年內(nèi)成為全省城市物業(yè)管理優(yōu)秀示范大廈第一年內(nèi)，物業(yè)管理服務實現(xiàn)客戶滿意率90%以上第一年內(nèi)，物業(yè)管理服務實現(xiàn)客戶滿意率90%以上1、自接管管之日起起，第一一年度內(nèi)內(nèi)，物業(yè)業(yè)管理服服務實現(xiàn)現(xiàn)

19、客戶滿滿意率990%以以上。2、自接管管之日起起，三年年內(nèi)使新新辦公樓樓成為全全國城市市物業(yè)管管理優(yōu)秀秀示范大大廈。四、四大優(yōu)優(yōu)勢（一）觀念念優(yōu)勢：滿意只只是起點點，超越越業(yè)主需需求物業(yè)在在不斷發(fā)發(fā)展中形形成了獨獨具特色色的企業(yè)業(yè)文化，它它以其超超前的服服務理念念、務實實工作的的作風，凝凝聚成強強大的向向心力。公公司以“物業(yè)業(yè)，超越越業(yè)主期期望”為自己己的企業(yè)業(yè)使命，用用“偕齊魯魯淳樸之之風，用用真心服服務;融融國際時時尚理念念，為業(yè)業(yè)主當家家”的服務務理念，激激勵每一一位優(yōu)秀秀的物業(yè)人人，向社社會充分分展示“新、新新服務、新新生活”的全新新公司形形象。（二）技術(shù)術(shù)優(yōu)勢：樓宇設設備管理理技術(shù)支

20、支持物業(yè)的保值值、升值值在很大大程度上上反映了了維修人人員的維維保水平平，經(jīng)過過多年的的實踐培培養(yǎng)，維修修精干、高高效、技技術(shù)扎實實、服務務熱情，所所接項目目設備設設施始終終處于良良好狀態(tài)態(tài)，且特特約維修修及時率率達1000。對對各類物物業(yè)基本本設施由由電梯、中中央空調(diào)調(diào)、供配配電、給給排水、消消防系統(tǒng)統(tǒng)、保安安系統(tǒng)、智智能控制制直至停停車場自自動管理理系統(tǒng)均均有完善善的技術(shù)術(shù)保障規(guī)規(guī)范和豐豐富的實實踐經(jīng)驗驗，可以以為新辦辦公樓制制訂高效效率的設設備管理理方案，確確保各項項系統(tǒng)運運行正常常、維修修及時，并并有效延延長設備備的使用用壽命。（三）配套套優(yōu)勢：提供綜綜合性物物業(yè)管理理服務 一直以來來

21、，物業(yè)公公司以其其特有的的服務特特色和經(jīng)經(jīng)營模式式吸引著著社會的的目光。獨獨有的房房車一體體化物業(yè)業(yè)管理理理念，為為業(yè)主提提供全面面的以私私家車為為平臺的的物業(yè)延延伸服務務，從真真正意義義上將業(yè)業(yè)主的房房、車有有機的結(jié)結(jié)合在一一起，提提供周到到的服務務，免除除了多數(shù)數(shù)業(yè)主房房、車不不能兼顧顧的后顧顧之憂。擁擁有自己己專業(yè)的的大型綜綜合性花花木公司司是物業(yè)業(yè)公司的的又一特特色。占占地1000余畝畝，溫室室面積330000余平方方的花木公公司，有有著一流流的硬件件設施和和技術(shù)隊隊伍，能能夠為業(yè)業(yè)主提供供花木栽栽培、護護養(yǎng)，園園林設計計、咨詢詢等一系系列專業(yè)業(yè)服務，大大大提高高了業(yè)主主的藝術(shù)術(shù)品味和

22、和生活情情趣，受受到廣大大業(yè)主的的青睞。（四）經(jīng)驗驗優(yōu)勢：外接項項目管理理服務的的實踐隨著對外業(yè)業(yè)務的不不斷拓展展，物業(yè)立立足自身身優(yōu)勢，博博采眾家家之長，吸吸納合作作伙伴和和競爭對對手的優(yōu)優(yōu)點，先先后接管管了中國國名盤330強的的“新世界界陽光花花園”，*槐蔭蔭區(qū)政務務中心，中中國重汽汽銷售大大廈，山山東省立立醫(yī)院高高層住宅宅區(qū)及臨臨沂華通通大廈等等一系列列不同類類型的物物業(yè)項目目，整體體業(yè)務已已延伸至至*、青青島、濟濟寧、濰濰坊、臨臨沂等地地區(qū)。物業(yè)業(yè)正以其其優(yōu)質(zhì)的的服務，良良好的管管理，進進入人們們的視野野，成為為*市乃乃至山東東省內(nèi)各各大名盤盤物業(yè)的的首選。第二章 管管理方式式與物資資

23、配備一、管理方方式根據(jù)物物業(yè)公司司對市網(wǎng)通通分公司司綜合樓樓物業(yè)管管理工作作的整體體策劃，我我們將新新辦公樓樓的物業(yè)業(yè)管理方方式確定定為：專專業(yè)化、品品牌化、經(jīng)經(jīng)營型。專業(yè)化物業(yè)公公司利用用自身專專業(yè)優(yōu)勢勢，利用用現(xiàn)代管管理手段段，提供供專業(yè)保保障，總總體協(xié)調(diào)調(diào)、管理理，實現(xiàn)現(xiàn)管理目目標；品牌化 物業(yè)業(yè)公司通通過實踐踐品牌、形形象戰(zhàn)略略，鼎力力奉獻，全全面、長長遠承擔擔物業(yè)管管理責任任，樹立立市網(wǎng)網(wǎng)通分公公司綜合合樓優(yōu)質(zhì)質(zhì)、高效效、便捷捷的整體體品牌形形象；經(jīng)營型 創(chuàng)造性性地運用用物業(yè)業(yè)特有的的經(jīng)營型型物業(yè)管管理模式式，完善善綜合配配套服務務，實現(xiàn)現(xiàn)物業(yè)功功能的全全面發(fā)揮揮。（一）運作作程序1

24、整體運運作流程程日常運作交接驗收組建機構(gòu)擬定方案日常運作交接驗收組建機構(gòu)擬定方案后續(xù)工程控制正式入駐崗位培訓前期介入后續(xù)工程控制正式入駐崗位培訓前期介入（1）整體體運作流流程的設設計原則則是全面面、高效效、合理理，功能能無缺項項，管理理無盲點點。（2）整體體運作流流程的具具體運行行，按IISO990000質(zhì)量保保證體系系要求運運作。（3）重視視后續(xù)工工程控制制，確保保網(wǎng)通通分公司司綜合樓樓整體形形象和管管理檔次次。2內(nèi)部運運作流程程：操作層保潔部保安部工程部管理層管理處操作層保潔部保安部工程部管理層管理處物業(yè)信息反饋監(jiān)督（1）設立立值班經(jīng)經(jīng)理制。由由各部門門主管、項項目經(jīng)理理輪值負負責，堅堅持

25、每天天工作早早會，一一般問題題不過夜夜。（2）實施施首問責責任制。管管理處任任何員工工對用戶戶的報修修、建議議、意見見及投訴訴，均須須第一時時間接受受，立即即報告相相關(guān)部門門并跟蹤蹤落實結(jié)結(jié)果，確確保問題題解決、用用戶滿意意。否則則，管理理處對此此將視為為服務質(zhì)質(zhì)量不合合格項，按按相應規(guī)規(guī)定處理理。（二）信息息系統(tǒng)管理處員工計算機信息系統(tǒng)客戶意見調(diào)查程序管理處員工計算機信息系統(tǒng)客戶意見調(diào)查程序新聞媒介市網(wǎng)通分公司其它渠道新辦公樓物業(yè)管理處新辦公樓物業(yè)管理處執(zhí)行結(jié)果執(zhí)行結(jié)果反 跟 命命 饋饋 蹤 令相關(guān)部門和人員執(zhí)行相關(guān)部門和人員執(zhí)行1、堅持項項目經(jīng)理理每季安安排專門門的用戶戶專訪，收收集用戶戶

26、要求、意意見、建建議或投投訴。2、管理處處員工日日常隨機機走訪征征詢意見見是最重重要的溝溝通渠道道。3、管理處處每月向向新辦公公樓物業(yè)業(yè)管理對對口部門門作正式式匯報，征征詢各方方面意見見和建議議。4、堅持每每季組織織一次用用戶座談談會，廣廣泛了解解各部門門、職工工對物業(yè)業(yè)管理服服務的需需求。5、強化服服務系統(tǒng)統(tǒng)的及時時改善和和有效溝溝通，最最大限度度地滿足足用戶服服務需求求。（三）日常常物業(yè)管管理服務務項目1、房屋建建筑本體體、公共共部分的的維護管管理；2、公共配配套設施施、設備備維護、運運行管理理；3、公共場場地、道道路、房房屋建筑筑公共部部分的清清潔衛(wèi)生生、定期期消殺、裝裝修及生生活垃圾圾

27、收集清清運；4、公共綠綠化、山山水園林林小品的的養(yǎng)護和和管理；5、24小小時保安安、護衛(wèi)衛(wèi)、消防防及公共共秩序管管理；6、樓宇自自動化設設備系統(tǒng)統(tǒng)的運行行、維修修、養(yǎng)護護管理；7、公共配配套設施施的運營營管理；8、交通、車車輛行駛駛、停泊泊和客流流物流管管理；9、物業(yè)檔檔案資料料收集、管管理；10、物業(yè)業(yè)用戶管管理及社社區(qū)文化化；11、便民民服務；二、物資裝裝備物資裝備以以滿足現(xiàn)現(xiàn)代化管管理需要要為目的的，以確確保管理理服務質(zhì)質(zhì)量為根根本，以以為機關(guān)關(guān)工作人人員提供供文明、舒舒適的辦辦公、生生活環(huán)境境為追求求，結(jié)合合實際情情況擬定定。（一）管理理用房1、辦公用用房安排排根據(jù)物業(yè)業(yè)管理條條例規(guī)規(guī)

28、定，需需由業(yè)主主提供一一定面積積的辦公公用房，滿滿足管理理處辦公公需求。關(guān)關(guān)于維修修間和倉倉庫位置置，根據(jù)據(jù)現(xiàn)場情情況協(xié)商商解決。2、宿舍安安排保安及工程程技術(shù)人人員宿舍舍在辦公公大樓解解決，在在市聘聘用的非非保安員員工盡量量自行解解決住宿宿問題。（二）器械械、工具具及辦公公用品裝裝備計劃劃分類名稱單位數(shù)量單價折舊年限合計辦公用品電腦、打印印機臺160003 2,0000 治安用品對講機部28003 5333 應急燈盞2801 1660 行李套71001 7000 清潔工具清潔車輛16003 2000 榨水車輛12003 667 吸塵吸水機機臺115003 5000 洗地機臺128003 93

29、33 2米人字梯梯個13501 3550 小型工具套25001 1,0000 管道疏通機機臺18002 4000 壓力鉗、老老虎鉗工工作臺等等套110004 2550 電錘、電鉆鉆套120003 6667 工作梯（66米鋁合合金）個112802 6440 合計8400根據(jù)工作的的進展和和實際需需要，分分批采購購逐步到到位。人員配備、培培訓與管管理管理體系及及組織架架構(gòu)（共共19人）網(wǎng)通分公司綜合樓物業(yè)管理處（19）網(wǎng)通分公司綜合樓物業(yè)管理處（19）項目經(jīng)理1項目經(jīng)理1人工程主管1人保安主管工程主管1人保安主管1人保潔主管1人室內(nèi)保潔3人室外保潔1人會務人員1人計劃保潔1人監(jiān)控室2人維修工1人車

30、輛指揮2人安保監(jiān)控2人門崗保安2人監(jiān)控室2人維修工1人車輛指揮2人安保監(jiān)控2人門崗保安2人A：組織架架構(gòu)的設設置原則則是精簡簡高效、一一專多能能，采用用項目經(jīng)經(jīng)理負責責制，簽簽訂經(jīng)營營責任書書，實行行獨立核核算。B：管理處處內(nèi)部采采用直線線職能制制，盡量量減少管管理環(huán)節(jié)節(jié)，提高高工作效效率和保保證信息息渠道的的暢通。二、骨干人人員素質(zhì)質(zhì)要求崗位職責應具備條件件備注經(jīng)理全面負責市網(wǎng)網(wǎng)通分公公司綜合合樓物業(yè)業(yè)管理工工作大專以上文文化，具具1年以以上大型型高層物物業(yè)管理理經(jīng)驗，統(tǒng)統(tǒng)籌管理理能力強強，能編編制計劃劃并付諸諸實施，懂懂經(jīng)營善善管理。項目經(jīng)理由由公司內(nèi)內(nèi)部委派派?？头藛T負責管理處處會議室

31、室管理、會會務服務務接待等等工作中專以上文文化程度度，有物物業(yè)管理理從業(yè)經(jīng)經(jīng)驗維修主管協(xié)助經(jīng)理負負責各項項設施、設設備的日日常使用用、管理理和維修修養(yǎng)護，對對各項服服務進行行整體協(xié)協(xié)調(diào)中專以上文文化，具具多年基基層物業(yè)業(yè)管理經(jīng)經(jīng)驗，熟熟悉智能能化管理理，綜合合能力較較強。技師負責智能監(jiān)監(jiān)控中心心和處理理各類信信息，讓讓調(diào)控中中心起到到管理處處“樞紐”作用，保保證大廈廈電梯、空空調(diào)正常常運轉(zhuǎn)和和維護。大專以上學學歷，初初級以上上技術(shù)職職稱，工工科背景景，應用用電子專專業(yè)優(yōu)先先。保潔主管協(xié)助經(jīng)理負負責保潔潔方面的的培訓、計計劃、協(xié)協(xié)調(diào)、質(zhì)質(zhì)量監(jiān)督督、工作作安排等等方面工工作中專以上學學歷，有有2年

32、以以上保潔潔經(jīng)驗，熟熟悉保潔潔工作流流程，熟熟悉各類類高檔設設施保養(yǎng)養(yǎng)手段，熟熟練掌握握各種保保潔機器器的使用用。保安主管協(xié)助經(jīng)理負負責保安安方面的的培訓、計計劃、日日常管理理、工作作安排、協(xié)協(xié)調(diào)質(zhì)量量監(jiān)督等等方面的的工作中專以上學學歷，有有2年以以上工作作經(jīng)驗，熟熟悉保安安工作流流程，熟熟練掌握握各種突突發(fā)事件件的處理理方法。普通員工普通操作層層員工、部部分保安安、車管管、技工工、清潔潔、綠化化人員通通過招聘聘，經(jīng)考考核、崗崗前培訓訓、在崗崗培訓、合合格者予予以錄用用。入職強化培訓，常規(guī)集中授課，技能培訓，參觀考察，專題研討，案例分析，實操演練等三、培訓方方式入職強化培訓，常規(guī)集中授課，技能

33、培訓，參觀考察，專題研討，案例分析，實操演練等內(nèi)部崗位培訓內(nèi)部崗位培訓培培訓方式短期研修，專職進修，參觀學習，行業(yè)沙龍，論文交流等。短期研修，專職進修，參觀學習，行業(yè)沙龍，論文交流等。外送專業(yè)培訓外送專業(yè)培訓鼓勵員工通過電大、夜大和自學等方式充電。在職自學培訓鼓勵員工通過電大、夜大和自學等方式充電。在職自學培訓四、人員的的管理人才是物業(yè)公公司最寶寶貴的財財富。公公司始終終把尊重重員工、培培訓員工工、充分分發(fā)揮員員工積極極性、創(chuàng)創(chuàng)造性作作為根本本，高度度重視公公司人力力資源管管理，倡倡導和營營造既相相互尊重重、相互互信任，又又有明確確的行為為規(guī)范這這樣一種種和諧、有有序的舒舒暢環(huán)境境，為客客戶提

34、供供最佳的的物業(yè)管管理服務務。優(yōu)秀的物業(yè)業(yè)管理企企業(yè)，首首先體現(xiàn)現(xiàn)在它擁擁有了企企業(yè)發(fā)展展所需要要的各類類人才并并合理地地予以配配置，同同時極大大地激發(fā)發(fā)他們的的工作積積極性和和創(chuàng)造性性。物業(yè)公公司在人人員管理理實踐中中，總結(jié)結(jié)、形成成了自己己的風格格，比較較突出的的做法是是：（一）嚴格格要求，規(guī)規(guī)范管理理，選好好人，培培育人把好進人關(guān)關(guān)，選擇擇熱愛物物業(yè)管理理、重事事業(yè)、能能吃苦的的人員，不不符合行行業(yè)要求求或基本本素質(zhì)不不夠的，堅堅決不進進。在公公司里，經(jīng)經(jīng)營和管管理骨干干是人才才，為推推進公司司整體動動作而在在平凡崗崗位上踏踏實工作作的員工工也是人人才。物物業(yè)管理理首先要要管好人人，其次

35、次才能管管好事。做做事先做做人，正正人先正正已。重重學歷而而不唯學學歷，德德才兼?zhèn)鋫湟紫认瓤吹?。倡倡導敬業(yè)業(yè)、服務務、創(chuàng)新新的企業(yè)業(yè)精神，對對員工的的行為規(guī)規(guī)范、儀儀表儀容容在員員工手冊冊中作作出了明明確的規(guī)規(guī)定，并并通過量量化考核核辦法，不不斷強調(diào)調(diào)員工的的進取心心、創(chuàng)造造性，注注重積極極協(xié)調(diào)和和主動投投入地工工作態(tài)度度。注重員工培培訓的連連續(xù)性和和有效性性。公司司要求員員工深刻刻理解在在職教育育和終身身教育的的重要內(nèi)內(nèi)涵。明明確培訓訓需求，主主動“充電”。公司司還要求求物業(yè)管管理經(jīng)理理人從上上任之日日起，就就要注意意培養(yǎng)自自己的接接班人，在在這種培培養(yǎng)過程程中，推推進了工工作，增增強了團

36、團隊實力力，同時時也提高高了自己己。堅持持物業(yè)管管理骨干干自行培培養(yǎng)為主主、對外外招聘為為輔，按按比例77：3的的原則運運作。我我們提出出關(guān)心員員工、培培養(yǎng)員工工重于創(chuàng)創(chuàng)造利潤潤的觀念念，其含含義在于于提高內(nèi)內(nèi)部員工工滿意率率，建立立一支訓訓練有素素、能征征善戰(zhàn)的的優(yōu)秀團團隊，實實現(xiàn)企業(yè)業(yè)的發(fā)展展目標。（二）競爭爭上崗，優(yōu)優(yōu)勝劣汰汰，用好好人，激激勵人員工隊伍綜綜合素質(zhì)質(zhì)中最重重要的是是觀念到到位，服服務觀念念、危機機意識、創(chuàng)創(chuàng)造性管管理等尤尤為重要要。物業(yè)業(yè)管理行行業(yè)，只只有不斷斷學習，及及時變革革，才能能爭取主主動，贏贏得勝利利。有效效管理的的關(guān)鍵在在于員工工全體的的參與，因因而我們們在量

37、化化管理、成成本管理理和計算算機應用用各個領領域，注注意引導導員工廣廣泛參與與，群策策群力，實實現(xiàn)各項項管理目目標。堅持各級領領導崗位位在公司司內(nèi)部公公開招聘聘，競爭爭上崗，并并實行年年度聘任任制，形形成職位位能上能能下、待待遇能高高能低的的用人機機制，盤盤活人力力資源。通通過綜合合考評，實實行員工工隊伍每每年100%換崗崗、首數(shù)數(shù)5%淘淘汰制，依依法管理理，以理理服人，確確保高水水準、全全方位的的物業(yè)管管理服務務。（三）以企企業(yè)文化化感召人人，留住住人由企業(yè)精神神、經(jīng)營營管理理理念和企企業(yè)發(fā)展展目標構(gòu)構(gòu)成的企業(yè)業(yè)文化是是公司重重要的無無形資產(chǎn)產(chǎn)。我們們塑造和和倡導這這種文化化，目的的就是要要

38、使廣大大員工在在價值觀觀念、核核心理念念和目標標追求上上形成共共識，調(diào)調(diào)動員工工隊伍的的積極性性，形成成團隊合合力。我我們堅持持定期征征詢廣大大員工對對公司發(fā)發(fā)展的意意見和建建議，高高度重視視員工提提出的合合理化建建議，及及時改善善工作中中的不足足。幾年年來，物業(yè)業(yè)凝聚了了一批熱熱愛物業(yè)業(yè)管理、重重事業(yè)、勤勤鉆研的的骨干隊隊伍，他他們不斷斷創(chuàng)新，敢敢于挑戰(zhàn)戰(zhàn)，矢志志不渝，為為物業(yè)業(yè)發(fā)展作作出了重重要的貢貢獻。第四章 管管理規(guī)章章制度和和檔案的的建立與與管理一、管理規(guī)規(guī)章制度度的建立立 沒有規(guī)矩矩，不成成方圓。完完善的規(guī)規(guī)章制度度是提供供專業(yè)化化物業(yè)管管理服務務的重要要基礎。物業(yè)公司積累多年年物

39、業(yè)管理工作的豐富經(jīng)驗，建立有一整套富有操作性的規(guī)章制度系統(tǒng)，使各管理項目有章可循，有法可依，保證了物業(yè)管理各項工作的順利進行。2004年，公司引入ISO9000質(zhì)量保證體系，作為規(guī)章制度的重要組成部分，通過不斷地補充和完善，為公司物業(yè)管理水平的提高發(fā)揮了重要作用。物業(yè)以以本公司司完善的的規(guī)章制制度和IISO990000體系為為基礎，結(jié)結(jié)合全全國城市市物業(yè)管管理條例例、和和全國國城市物物業(yè)管理理示范大大廈考評評標準的的總體要要求，形形成了市網(wǎng)網(wǎng)通分公公司綜合合樓物業(yè)業(yè)管理規(guī)規(guī)章制度度體系：市網(wǎng)通分公司物業(yè)管理規(guī)章制度市網(wǎng)通分公司物業(yè)管理規(guī)章制度綜合事務管理工作手冊崗位職責員工量化考核標準機電設備

40、管理工作手冊消防、治安及車輛管理工作手冊綜合事務管理工作手冊崗位職責員工量化考核標準機電設備管理工作手冊消防、治安及車輛管理工作手冊清潔工作手冊綠化工作手冊財務工作制度會議服務工作制度公眾制度員工量化考核標準崗位職責財務工作制度會議服務工作制度公眾制度員工量化考核標準崗位職責公共事務管理工作制度二、檔案資資料的建建立與管管理物業(yè)檔案資資料的建建立與管管理是物物業(yè)管理理工作的的重要組組成部分分，科學學、規(guī)范范的檔案案管理可可以為專專業(yè)的物物業(yè)管理理提供有有力的支支持。針針對市網(wǎng)通通分公司司綜合樓樓的實際際情況，我我們擬采采取系統(tǒng)統(tǒng)化、電電腦化的的管理手手段，對對新辦公公樓物業(yè)業(yè)管理檔檔案進行行全

41、面的的收集和和管理。（一）檔案案資料的的建立及及分類1檔案資資料的建建立。（1）采取取系統(tǒng)化化、科學學化、電電腦化的的先進手手段收集集儲存資資料；（2）將收收集到的的資料進進行細分分，分類類標準嚴嚴格按照照建設部部關(guān)于于修訂全全國物業(yè)業(yè)管理示示范住宅宅小區(qū)（大大廈、工工業(yè)區(qū)）標標準及有有關(guān)考評評驗收工工作的通通知發(fā)發(fā)布后的的新標準準執(zhí)行，做做到條理理清晰，分分類合理理，便于于查閱。（3）按照照資料載載體的類類型采用用恰當安安全的保保存方式式。（4）所有有資料檔檔案實行行“雙檔“（電腦腦檔案、文文本檔案案）管理理。類別資料內(nèi)容保安及車輛輛管理保安管理資資料A：日常巡巡查記錄錄、交接接班記錄錄、值

42、班班記錄BB：保安安訓練計計劃和考考核記錄錄C：大院院及大樓樓安全防防范措施施D：查崗崗記錄、閉閉路電視視監(jiān)控系系統(tǒng)錄像像帶E：物資資搬運放放行記錄錄、緊急急事件處處理記錄錄車輛及停車車場管理理資料A：停車場場出入登登記記錄錄B：交通通疏導圖圖C：停車車場安全全防范措措施及設設施記錄錄D：車輛輛管理記記錄、車車輛詳細細資料環(huán)境衛(wèi)生管管理環(huán)衛(wèi)設施資資料A：環(huán)衛(wèi)設設備、工工具統(tǒng)計計表B：環(huán)衛(wèi)衛(wèi)設備、工工具更換換記錄清潔衛(wèi)生管管理資料料A：清潔衛(wèi)衛(wèi)生檢查查標準及及記錄BB：國家家環(huán)保標標準：排排煙、排排法、噪噪音C：處理理污染事事件記錄錄D：消殺殺及垃圾圾清運記記錄綠化管理綠化資料A：綠化規(guī)規(guī)劃圖低

43、低B：綠化化設施統(tǒng)統(tǒng)計表CC：綠化化保養(yǎng)計計劃及記記錄D：綠化化檢查標標準及記記錄精神文明建建設社區(qū)文化資資料A：活動計計劃實施施方案、總總結(jié)記錄錄B：社區(qū)區(qū)文化活活動圖片片及錄像像記錄CC：傳媒媒報導DD：文化化活動場場所等設設施使用用情況管理效益經(jīng)濟效益A：物業(yè)管管理費用用收繳統(tǒng)統(tǒng)計表BB：有償償經(jīng)營服服務統(tǒng)計計表C：物業(yè)業(yè)管理整整體項目目經(jīng)營統(tǒng)統(tǒng)計表社會效益A：本物業(yè)業(yè)管理項項目所獲獲取的榮榮譽稱號號B：輿論論相關(guān)報報導（二）物業(yè)業(yè)檔案資資料的管管理 1、檔案案資料管管理運作作流程：管理處重要要資料（如如網(wǎng)通通分公司司提供的的資料）接接收必須須經(jīng)過項項目部經(jīng)經(jīng)理或指指定負責責人驗收收，完

44、善善交接手手續(xù)后立立卷歸檔檔，管理理處日常常管理文文件（如如管理處處通知、通通報等）按按照物業(yè)制制定的文文件管理理程序發(fā)發(fā)放及接接收手續(xù)續(xù)，并立立卷歸檔檔。管理處建立的資料文檔業(yè)主單位提供的資料管理處建立的資料文檔業(yè)主單位提供的資料管理處辦公室檔案管理管理處辦公室檔案管理張貼文件借閱文件復印文件作廢文件張貼文件借閱文件復印文件作廢文件檔案資料建建立及管管理運作作流程示示意圖2、檔案資資料管理理要求：（1）檔案案資料由由管理處處辦公室室統(tǒng)一管管理。（2）明確確收集、整整理、分分類、編編號、登登記、錄錄入電腦腦、入柜柜、借用用、檢查查、銷毀毀等各項項管理流流程。（3）采用用多種形形式的文文檔儲存存

45、方式（如如電腦磁磁盤、錄錄像帶、錄錄音帶、照照片、圖圖表等），并并采取相相應的儲儲存、保保管方法法。（4）對原原始文件件、合同同等重要要資料必必須嚴格格管理，借借閱、復復印等必必須經(jīng)項項目經(jīng)理理審批。（5）項目目部經(jīng)理理負責審審批檔案案保存數(shù)數(shù)量、保保存期限限以及是是否有效效和作廢廢。（6）注重重檔案管管理信息息開發(fā)，根根據(jù)工作作需要和和檔案庫庫存情況況編制各各種專題題資料。（7）辦公公室每季季度對檔檔案資料料管理情情況進行行檢查。（8）要求求全體員員工樹立立檔案意意識、保保密意識識、嚴格格執(zhí)行檔檔案管理理制度。第五章 接管驗驗收物業(yè)的接管管驗收是是直接關(guān)關(guān)系到今今后物業(yè)業(yè)管理工工作能否否正常

46、開開展的重重要環(huán)節(jié)節(jié)。屆時時，我們們將組織織人員對對所有物物業(yè)進行行接管，通通過接管管驗收，由由前期管管理轉(zhuǎn)入入到物業(yè)業(yè)的實體體管理之之中。1、我們將將派遣素素質(zhì)好、業(yè)業(yè)務精、對對工作認認真負責責的管理理人員及及技術(shù)人人員，全全面進行行驗收。主主要驗收收項目有有房屋本本體、各各單獨的的房間、供供電、供供暖、給給排水、中中央空調(diào)調(diào)、消防防、泵房房、監(jiān)控控及電梯梯等公共共設施設設備等。2、接管驗驗收中若若發(fā)現(xiàn)問問題，我我們將明明確記錄錄在案，約約定期限限請開發(fā)發(fā)商督促促施工單單位對存存在的問問題進行行整改，落落實物業(yè)業(yè)的保修修事宜。3、資料的的接管也也是接管管驗收的的重要部部分之一一，開發(fā)發(fā)商須向

47、向物業(yè)移移交整套套圖紙資資料，包包括產(chǎn)權(quán)權(quán)資料和和技術(shù)資資料。如如平面圖圖、設備備資料、項項目批準準文件、竣竣工圖等等。4、接管驗驗收的程程序A:開發(fā)商商書面提提請物業(yè)業(yè)公司驗驗收B：物業(yè)公公司按接接管驗收收條件和和應提交交的資料料逐項進進行審核核，對具具備條件件的在115日內(nèi)內(nèi)簽發(fā)驗驗收通知知約定驗驗收時間間C:物業(yè)公公司會同同建設單單位對物物業(yè)的質(zhì)質(zhì)量與使使用功能能進行檢檢驗D:對驗收收中發(fā)現(xiàn)現(xiàn)的問題題按質(zhì)量量問題處處理辦法法處理E:合格的的物業(yè)及及設施物物業(yè)公司司正式接接管5、物業(yè)接接管驗收收內(nèi)容物業(yè)接管驗驗收應在在工程驗驗收后進進行，也也可以同同時進行行。但由由于相關(guān)關(guān)的交接接方不同同

48、，驗收收的側(cè)重重面及程程度也不不同，需需要區(qū)別別對待。工工程驗收收是施工工單位向向發(fā)展商商移交物物業(yè)，驗驗收的方方式按國國家標準準進行局局部檢查查或抽樣樣試驗檢檢查；而而物業(yè)接接管驗收收是發(fā)展展商向物物業(yè)管理理方移交交物業(yè)，驗驗收的方方式是按按業(yè)主進進駐的使使用要求求進行檢檢查，主主要是進進行全面面的外表表及功能能檢查。物物業(yè)接管管驗收分分現(xiàn)場驗驗收、資資料交接接及其它它交接等等三方面面。現(xiàn)場驗收主主要項目目：（1）土建建工程：包括各各屋面排排水坡度度，伸縮縮縫、女女兒墻及及地面有有無滲水水；地下下室墻面面有無滲滲水，地地面有無無空鼓及及滲水，進進出口坡坡道防滑滑等；前前廣場及及架空層層綠化小

49、小品，地地面有無無空鼓及及開裂等等；消防防門、通通道、樓樓梯等。（2）裝飾飾工程：包括各各地面、墻墻面、地地腳線、護護墻板、天天花各種種裝飾；門和門門框及附附件；護護欄及扶扶手；燈燈具及其其它小電電氣設施施；外墻墻面（包包括各涂涂料、裝裝飾及玻玻幕）；公共區(qū)區(qū)域設施施設備的的外裝飾飾；各種種標識及及區(qū)域圖圖示；公公共洗手手間、會會議室、垃垃圾轉(zhuǎn)運運站、各各設備及及管理用用房、信信報箱等等。（3）供配配電系統(tǒng)統(tǒng)；包括括正常供供配電設設備：應應急供配配電設備備；油箱箱及油庫庫、各配配電房的的防鼠；各強電電檢查井井內(nèi)管線線及電箱箱；避雷雷裝置；公共照照明、用用電器具具等。（4）給排排水系統(tǒng)統(tǒng)：各供供

50、水、消消防水泵泵及電機機等；各各水箱；給排水水管網(wǎng)、接接頭及閥閥門等；檢查井井內(nèi)管線線、水表表及閥門門等；化化糞池及及室外排排污、雨雨水井；消防栓栓供水管管網(wǎng)、接接頭、閥閥門等；人防工工程及相相應供水水系統(tǒng)等等。（5）電梯梯系統(tǒng)：各電梯梯運行、梯梯門、井井道、機機房及電電機等。（6）空調(diào)調(diào)采暖系系統(tǒng)：空空調(diào)制冷冷機組、汽汽水交換換器、風風柜、各各盤管機機、各風風管及風風口；空空調(diào)風柜柜房地面面排水坡坡度、下下水口、回回風系統(tǒng)統(tǒng)、新風風機等（包包括暖風風系統(tǒng)）；空調(diào)冷冷卻水系系統(tǒng)、冷冷卻塔、冷冷卻泵及及電機、各各檢修口口等；通通風及防防排煙風風機、風風口、風風管及控控制系統(tǒng)統(tǒng)等；（7）弱電電系統(tǒng)

51、：消防報報警系統(tǒng)統(tǒng)（消防防控制中中心報警警聯(lián)動、自自動溫煙煙感、警警鈴及手手動按鈕鈕，防火火卷簾門門、廣播播等）；樓宇自自動化（模模塊控制制的空調(diào)調(diào)、采暖暖、電力力、電梯梯、保安安等）；弱電檢檢查井內(nèi)內(nèi)管線、接接線箱等等。資料交接（1）產(chǎn)權(quán)權(quán)資料：項目批批準文件件、用地地批準文文件、建建筑執(zhí)照照、丈量量報告等等。（2）技術(shù)術(shù)資料：竣工圖圖（包括括總平面面、建筑筑、結(jié)構(gòu)構(gòu)、設備備、附屬屬工程及及隱蔽管管線等）、各各類公共共設備使使用說明明書調(diào)試試報告、地地質(zhì)勘察察報告、工工程合同同及開、竣竣工報告告、工程程預決算算分項清清單、圖圖紙會審審記錄、工工程設計計變更通通知及技技術(shù)核定定單（包包括質(zhì)量量

52、事故處處理記錄錄）、隱隱蔽工程程驗收記記錄，沉沉降觀察察記錄及及沉降觀觀察點布布置圖、竣竣工驗收收證明書書、鋼材材及水泥泥等主要要材料的的質(zhì)量保保證書、新新材料及及構(gòu)配件件的鑒定定合格證證書、設設備（水水、電、空空調(diào)、采采暖、電電梯）及及衛(wèi)生潔潔具的檢檢驗合格格證書、砂砂漿及混混凝土試試塊試壓壓報告、供供水及供供暖管道道的試壓壓報告、機機電設備備訂購合合同、設設備開箱箱技術(shù)資資料、試試驗記錄錄及系統(tǒng)統(tǒng)調(diào)試記記錄等。（3）驗收收資料：工程竣竣工驗收收證書、消消防工程程驗收合合格證、完完善配套套辦公室室小區(qū)綜綜合驗收收合格證證書、用用電許可可證、供供用電協(xié)協(xié)議書、用用水審批批表及供供水合同同書、電

53、電梯使用用合格證證、電話話保養(yǎng)及及驗收協(xié)協(xié)議等。其它交接（1）設施施設備的的備品備備件、施施工剩余余材料備備品等。（2）具有有保修期期的設施施設備施施工或購購買合同同（保修修協(xié)議也也可）等等。（3）公共共區(qū)域各各通道門門、設備備及管理理用房、洗洗手間、會會議室、檢檢查管井井、信報報箱鑰匙匙等。合同終止后后交接 合合同終止止后，我我們將向向網(wǎng)通通分公司司提供完完整的物物業(yè)管理理檔案資資料，運運行良好好的設施施設備以以及由網(wǎng)通通分公司司購置的的大型維維修工具具，歸還還管理用用房，保保證物業(yè)業(yè)管理帳帳目清晰晰無誤。第六章 日日常物業(yè)業(yè)管理的的綜合服服務日常物業(yè)管管理的綜綜合服務務是指房房屋建筑筑主體

54、管管理和房房屋設備備、設施施管理、事事務管理理、環(huán)境境管理、保保安管理理、消防防管理、非非辦公時時間管理理及公共共設施管管理等。一、事務管管理事務管理事務管理保修及維修控制投訴處理及回訪業(yè)主的意見征詢進駐前準備工作入伙及裝修管理保修及維修控制投訴處理及回訪業(yè)主的意見征詢進駐前準備工作入伙及裝修管理 事務管理理分項框框圖（一）進駐駐及其準準備工作作市網(wǎng)通通分公司司綜合樓樓有統(tǒng)一一使用的的特點（即即單一業(yè)業(yè)主），入入伙管理理無須像像一般寫寫字樓物物業(yè)那樣樣由業(yè)主主前來辦辦理簽約約、登記記等一系系列手續(xù)續(xù)，但為為了便于于今后物物業(yè)管理理及服務務，在辦辦公人員員全面進進駐后，網(wǎng)通分公司辦公室應該向管理

55、處提供辦公大樓內(nèi)各單位的名錄（包括房號、聯(lián)系電話、聯(lián)系人等），同時提供日常事務管理規(guī)定（包括作息時間、辦事窗口、各種限制、安全措施等）。網(wǎng)通分 搬遷計劃（單位及辦公場所、網(wǎng)通分 搬遷計劃（單位及辦公場所、公司 日期及時間、搬運物資數(shù)量） 通知管理處 確定停車地點、搬遷路 線、搬運時間、電梯使用管理處 確定停車地點、搬遷路 線、搬運時間、電梯使用機電事務保安機電事務保安電 水 供梯 電 暖檢 檢 檢查 查 查清 現(xiàn) 值潔 場 班 回準 指 接 訪備 引 待 安 指 物電 水 供梯 電 暖檢 檢 檢查 查 查清 現(xiàn) 值潔 場 班 回準 指 接 訪備 引 待 安 指 物排 揮 品電 車 代梯 輛 管

56、進駐準備工工作流程程圖（二）設立立24小小時值班班電話為方便院內(nèi)內(nèi)各辦公公室和往往來客戶戶咨詢、求求助、投投訴，管管理處設設立244小時值值班電話話，由專專人接聽聽、接待待來訪及及處理其其它服務務事項，負負責各種種信息的的收集、歸歸納、整整理和反反饋，協(xié)協(xié)調(diào)指導導相關(guān)各各部門處處理日常常物業(yè)管管理事務務和緊急急事項。（三）公眾眾文件及及公告的的控制物業(yè)管理中中有許多多公眾文文件，包包括公約約、手冊冊及規(guī)定定，主要要闡述有有關(guān)業(yè)主主的權(quán)力力及義務務，物業(yè)業(yè)的使用用指南、使使用物業(yè)業(yè)的行為為規(guī)范等等。鑒于于網(wǎng)通分分公司綜綜合樓業(yè)業(yè)主的特特殊性，這這類公眾眾文件由由管理處處起草，請請網(wǎng)通分分公司認認

57、可并發(fā)發(fā)給各部部門共同同遵守。物物業(yè)管理理中的臨臨時通告告、注意意事項及及一般公公告等，由由管理處處直接張張貼在規(guī)規(guī)定的公公告欄內(nèi)內(nèi)；重要要文件或或直接影影響機關(guān)關(guān)辦公秩秩序的公公告，由由管理處處呈遞網(wǎng)網(wǎng)通分公公司辦公公室審核核并酌情情發(fā)布。（四）裝修修管理由于在入住住前辦公公大樓的的室內(nèi)裝裝修基本本完成，對對今后日日常管理理中的裝裝修控制制，主要要指各種種改建裝裝修等零零星工程程，為維維護辦公公大樓的的裝飾環(huán)環(huán)境及辦辦公秩序序，各種種外包的的裝修工工程經(jīng)網(wǎng)網(wǎng)通分公公司辦公公室批準準后，施施工分包包方還需需按照裝裝修管理理規(guī)定在在管理處處辦理相相關(guān)手續(xù)續(xù)，交納納施工保保證金。在在施工過過程中，

58、施施工方要要接受管管理處的的監(jiān)督，嚴嚴格遵守守裝修修管理規(guī)規(guī)定中中的各項項規(guī)定，共共同維護護辦公大大樓的辦辦公環(huán)境境。任何何違反裝裝修管理理規(guī)定的的行為，管管理處有有權(quán)要求求施工方方賠償、罰罰款直至至撤離現(xiàn)現(xiàn)場。（五）服務務意見征征詢每日回收意見征詢箱信函是意見、建議意見征詢箱信函是意見、建議服務意見征詢表每年1次征征詢、分分析管理處辦公室服務意見征詢表管理處辦公室來訪、電話或其它的意見、建議 不不定時來訪、電話或其它的意見、建議業(yè) 主一般問題立即予以處理就處理結(jié)果回訪并反饋報告業(yè) 主一般問題立即予以處理就處理結(jié)果回訪并反饋報告 處處理后重大問題暫時無法處理確定處理日期通知業(yè)主重大問題暫時無法

59、處理確定處理日期通知業(yè)主無法處理無法處理濱州網(wǎng)通分公司項目經(jīng)理濱州網(wǎng)通分公司項目經(jīng)理服務意見征征詢流程程圖備注：為不不干擾網(wǎng)網(wǎng)通分公公司的辦辦公事務務，又及及時檢討討管理處處的服務務工作質(zhì)質(zhì)量，管管理處擬擬將意意見證詢詢表分分發(fā)到各各部門，在在收集整整理后進進行考核核評定管管理處的的工作。意見征詢工工作按“首問責責任制”的原則則進行閉閉環(huán)操作作，絕不不允許任任何理由由的推諉諉、拖延延及無反反饋。（六）服務務投訴處處理回訪訪物業(yè)公公司提倡倡隱性物物業(yè)管理理服務，為為減少業(yè)業(yè)戶的投投訴或不不便，要要求要管管理處有有良好的的服務意意識，而而且要有有豐富的的服務經(jīng)經(jīng)驗和敏敏銳的識識別力，加加強日常常巡

60、視及及維護工工作，使使我們的的服務超超前于業(yè)業(yè)主的感感受，在在業(yè)主尚尚未意識識到不便便之前解解決問題題。因為為高層次次的服務務境界是是沒有投投訴，而而非僅僅僅是圓滿滿處理投投訴。業(yè)主來訪、電話及信函的投訴業(yè)主來訪、電話及信函的投訴管理處任何人員管理處任何人員否回訪回訪并解釋是否確認？回訪回訪并解釋是否確認？是能否自行處理？否能否自行處理？相關(guān)部門相關(guān)部門 否 是是立即處理并判斷是否屬于重大投訴立即處理并判斷是否屬于重大投訴記錄備案 是是記錄備案項目經(jīng)理項目經(jīng)理服務投訴處處理及回回訪流程程圖（七）報修修、維修修工作報修報修管理處辦公室分類并通知相關(guān)部門處理管理處辦公室分類并通知相關(guān)部門處理接到報