1、項(xiàng)目功能和形象定位項(xiàng)目功能和形象定位項(xiàng)目功能和形象定位V:1.0精細(xì)整理，僅供參考 項(xiàng)目功能和形象定位日期：20 xx年X月第六部分 項(xiàng)目功能和形象定位 本項(xiàng)目是集辦公、休閑、娛樂、餐飲等為一體的大型商業(yè)綜合體。主要是服務(wù)明秀東路周邊的上百萬人群。將中心周圍的輕軌、地鐵、公交車、出租等交通優(yōu)勢(shì)和商業(yè)業(yè)態(tài)實(shí)現(xiàn)了最大程度的融合。做明秀東地標(biāo)性的標(biāo)桿，我們擁有超5A級(jí)的寫字樓，干凈舒適的商務(wù)便捷酒店，完善的物業(yè)管理，優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)，內(nèi)容主要包括：采用大廈統(tǒng)一VI形象系統(tǒng)進(jìn)行配置，創(chuàng)建統(tǒng)一的大廈標(biāo)識(shí)系統(tǒng)；24小時(shí)治安巡視；對(duì)外來人員（訪客、裝修人員等）進(jìn)行有效控制和管理，消除治安隱患；多種保安崗位相結(jié)

2、合（門崗、巡邏崗、交通崗）；車輛停放管理；不間斷巡視；綠化養(yǎng)護(hù)；保潔服務(wù);代客洗衣業(yè)務(wù)；免費(fèi)代訂機(jī)票服務(wù)；私人區(qū)域清潔服務(wù)；工程有償維修服務(wù)；代繳話費(fèi)服務(wù)；日常應(yīng)急藥品提供服務(wù) 。 大型商業(yè)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)主題特色定位主要把握兩點(diǎn)：主題突出、結(jié)構(gòu)合理。大型商業(yè)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)主題特色定位一般有大眾化定位和特色化定位兩種方法。大眾化定位法適合大型商業(yè)項(xiàng)目所在地有足夠消費(fèi)群、沒有激烈競(jìng)爭(zhēng)，采用該定位方式可以取得穩(wěn)定收益，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)小。特色化定位法主要表現(xiàn)在兩個(gè)方面，一是商場(chǎng)特色主題，二是特色服務(wù)。該定位方式市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)較大，但一旦成功，較易形成品牌。發(fā)展大型商業(yè)項(xiàng)目要強(qiáng)調(diào)科技和文化含量，尤其是具有地方特色的文化含量

3、。每一個(gè)城市的大型商業(yè)項(xiàng)目應(yīng)具備有自己獨(dú)一無二的特色，有了特色才具有不可替代性，從而具有競(jìng)爭(zhēng)力。結(jié)合本項(xiàng)目自身情況建議采用側(cè)重大眾化定位，突出部分特色化餐飲項(xiàng)目。第十部分 營(yíng)銷執(zhí)行策略基于項(xiàng)目的規(guī)模和銷售階段，我們的營(yíng)銷執(zhí)行要與之相適應(yīng)。根據(jù)每一階段的任務(wù)不同、銷售目標(biāo)和推廣主題的差異，都應(yīng)有靈活的執(zhí)行目標(biāo)和實(shí)施策略。為了達(dá)到預(yù)想目標(biāo)，我們把營(yíng)銷執(zhí)行分為以下步驟實(shí)現(xiàn)：第一階段：項(xiàng)目引導(dǎo)期執(zhí)行1、項(xiàng)目銷售工作展開2、項(xiàng)目形象系統(tǒng)設(shè)計(jì)及展示3、項(xiàng)目工程情況相關(guān)落實(shí)執(zhí)行第二階段：項(xiàng)目公開期執(zhí)行1、項(xiàng)目工程情況跟進(jìn)執(zhí)行2、項(xiàng)目銷售工作全面推進(jìn)3、項(xiàng)目形象系統(tǒng)更新及補(bǔ)充4、項(xiàng)目工程部門配合銷售工作5、推

4、廣更新并有力支持銷售工作6、案場(chǎng)執(zhí)行并組織銷售團(tuán)隊(duì)工作第三階段：項(xiàng)目強(qiáng)銷和持續(xù)期執(zhí)行1、項(xiàng)目工程基本成型跟進(jìn)執(zhí)行2、項(xiàng)目形象維護(hù)并完善執(zhí)行3、項(xiàng)目銷售工作跟進(jìn)執(zhí)行4、項(xiàng)目工程部門配合銷售工作5、推廣補(bǔ)充及配合銷售工作6、加強(qiáng)案場(chǎng)職能有力消化尾盤量第十一部分 推廣相關(guān)建議及工作計(jì)劃表根據(jù)目前項(xiàng)目進(jìn)展情況，我們深入進(jìn)行實(shí)地考察和項(xiàng)目調(diào)研，經(jīng)過不斷思考并結(jié)合我們?cè)趯?shí)踐中運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)，初步提出以下推廣建議，供參考： 目前項(xiàng)目工程進(jìn)度已準(zhǔn)備進(jìn)入實(shí)施階段，但項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)形象包裝和本盤形象主題推廣卻嚴(yán)重滯后。 從整合營(yíng)銷角度來看，項(xiàng)目推廣必須先行，營(yíng)造高檔寫字樓氣勢(shì)，渲染銷售前期氛圍，制造市場(chǎng)關(guān)焦點(diǎn)，把握高檔寫字樓

5、制高點(diǎn)。 區(qū)域?qū)懽謽呛透邫n住宅容易分流客戶，對(duì)本項(xiàng)目可能會(huì)形成潛在威脅。為了形成差異化，攔截其他樓盤客戶，售樓中心應(yīng)顯著突出寫字樓、酒店、餐飲、門市等，還要注意與現(xiàn)場(chǎng)形成互補(bǔ)?；⑶翊髲B項(xiàng)目工作計(jì)劃與進(jìn)度安排表目 標(biāo) 責(zé) 任執(zhí)行單位引導(dǎo)期公開期強(qiáng)銷期持續(xù)期尾盤期銷 售 周 期 預(yù) 期計(jì)劃編列日期：2015-08-1甲方營(yíng)銷公司 （開盤） 產(chǎn)品內(nèi)容建筑圖紙?zhí)峁┕こ踢M(jìn)度表物業(yè)管理計(jì)劃單體建材、設(shè)備表規(guī)劃設(shè)計(jì)提供銷售輔助工具各種效果圖制作 模型制作 買賣合同業(yè)務(wù)報(bào)表答客問 開發(fā)商/設(shè)計(jì)單位背景 銷售配價(jià)定價(jià)策略 單元配價(jià) 價(jià)格調(diào)整方案 付款方式 折扣執(zhí)行管理 營(yíng)銷工作計(jì)劃行銷定位策略 產(chǎn)品賣點(diǎn)整理 客源地域分析 銷售策略研究 銷售速度控制 30%50%80%銷售策略調(diào)整 銷售節(jié)奏控制競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案鎖定 競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案跟蹤 廣告策劃制作廣告總策略 案名/標(biāo)志設(shè)計(jì) 樓書設(shè)計(jì) 平面媒體設(shè)計(jì) 戶外看板設(shè)計(jì) 輔助宣傳品售樓現(xiàn)場(chǎng)包裝 活動(dòng)策劃及媒體新聞發(fā)布開盤活動(dòng) 促銷活動(dòng)媒體選擇 媒體投放計(jì)劃 媒體投放分析 終端S