1、城改項目前期報建程序城改項目前期報建程序城改項目前期報建程序資料僅供參考文件編號：2022年4月城改項目前期報建程序版本號： A修改號： 1頁 次： 1.0 審 核： 批 準(zhǔn): 發(fā)布日期： 城改項目前期手續(xù)辦理程序城中村改造，是指根據(jù)本市經(jīng)濟(jì)發(fā)展計劃和城市總體規(guī)劃，按照城市化要求，對城中村進(jìn)行綜合改造的行為，主要包括四個無形改造和一個有形改造。市規(guī)劃、國土、房產(chǎn)等行政管理部門在市城中村改造辦公室設(shè)立派出機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)與城中村改造相關(guān)的行政管理和執(zhí)法工作。區(qū)城改辦負(fù)責(zé)本區(qū)改造項目安置房各項建審手續(xù)申報辦理工作，并協(xié)調(diào)督促投資企業(yè)申報改造項目配套開發(fā)部分的各項行政審批手續(xù)辦理。 城中村改造的主體應(yīng)該是

2、城中村改制后新經(jīng)濟(jì)組織（即村組股份公司）或投資人，以及改制后的村組股份公司與投資人合作成立的企業(yè)法人。而本項目的實施主體為村組股份公司，并且已完成一個有形改造，剩余四個無形改造未完成。 前期報建手續(xù)辦理流程：一、申請立項經(jīng)村民大會形成同意實施城中村改造決議和同意集體土地轉(zhuǎn)國有土地的決議，報區(qū)城改辦審批后，由區(qū)城改辦報市城改辦批準(zhǔn)同意，將項目納入城中村改造計劃，并辦理項目立項審批手續(xù)。二、控制性詳細(xì)規(guī)劃審批 根據(jù)項目土地狀況、人口狀況和規(guī)劃設(shè)計條件做出整體規(guī)劃方案，報市城改辦規(guī)劃管理處通過后，報規(guī)劃院完成控制性詳細(xì)規(guī)劃審批完成，出圖蓋章。三 、審核用地規(guī)模市土地儲備中心審核城改項目綜合用地規(guī)模，

3、并會同區(qū)政府?dāng)M定土地儲備方案，簽訂土地儲備協(xié)議。四、改造方案備案剩余土地由區(qū)城改辦根據(jù)城中村改造專項規(guī)劃和區(qū)域城市功能的要求，以及城中村改造綜合用地專項規(guī)劃指標(biāo)，統(tǒng)籌考慮村民安置，組織編制城中村改造方案，劃分安置用地、開發(fā)用地及共用宗，并報市城改辦審批通過后備案。五、完成三個無形改造，一個有形改造這是辦理土地確權(quán)的前提條件，其中完成三個無形改造：1、農(nóng)民轉(zhuǎn)居民，主要是為村民繳納社保；2、村委轉(zhuǎn)居委，此項轉(zhuǎn)變多為政府行為；3、集體經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)股份公司：完成村集體清產(chǎn)核資工作，成立股份公司，村民轉(zhuǎn)變?yōu)楣擅?，組長變?yōu)楣蓶|，根據(jù)村組改造前的收入，地塊狀況、人口數(shù)量等分配股份比例，直接關(guān)系到村民的個人利益。完

4、成一個有形改造，安置樓已竣工，完成回遷。以上兩項工作涉及公安、農(nóng)林、民政、國土、教育、人勞、計生等多個部門，用時較長，所以有很多開發(fā)商未等無形改造完成，就以安置樓名義開始開發(fā)用地的報建手續(xù)，先行施工建設(shè)。六、土地確權(quán)三個無形改造完成后，報市城改辦確認(rèn)后，村組自改形式的在土地管理處辦理土地確權(quán)。開發(fā)商介入改造的，也可同時辦理開發(fā)用地的土地確權(quán)，并將開發(fā)用地掛牌取得土地，辦理土地權(quán)屬登記，核發(fā)土地權(quán)屬證書。辦理土地確權(quán)程序如下：（一）申請改造后的股份公司申請土地確權(quán)，應(yīng)提交下列材料：1、土地確權(quán)申請書2、申請人身份證明材料3、市城改辦對該城中村改造方案的批準(zhǔn)文件4、區(qū)政府關(guān)于完成無形改造工作的文件

5、5、公安機(jī)關(guān)關(guān)于完成農(nóng)轉(zhuǎn)居工作的確認(rèn)工作6、股東（或居民）大會關(guān)于同意輸土地確權(quán)和申請用地的決議7、地籍調(diào)查表、宗地圖及宗地界址坐標(biāo)8、規(guī)劃定點圖及勘測成果表9、超過城改用地標(biāo)準(zhǔn)的，附與市土地儲備交易中心簽訂的剩余土地收購儲備協(xié)議10、地上附著物權(quán)屬證明11、集體土地所有權(quán)證書和集體土地使用權(quán)證書12、其他相關(guān)證明材料。地籍調(diào)查表、宗地圖及宗地界址坐標(biāo)，可以委托有資質(zhì)的專業(yè)技術(shù)單位進(jìn)行地籍調(diào)查獲得。（二）受理1、經(jīng)市城改辦土地管理處初審，認(rèn)為申請材料齊全、合法，或申請人按照要求提交全部補(bǔ)正申請材料的，正式受理土地確權(quán)申請。（三）確權(quán)1、市國土資源局受理土地確權(quán)申請后，應(yīng)會同市城改辦對申請確權(quán)的

6、土地進(jìn)行實地踏勘，核實地籍調(diào)查結(jié)果有關(guān)內(nèi)容，必要時，可以就有關(guān)事項向申請人、有在單位或個人詢問。2、經(jīng)審核認(rèn)為可以依法確定所有權(quán)和使用權(quán)的，將此確權(quán)結(jié)果予以公告，公告期為30日。公告期滿無異議的，經(jīng)市國土資源局研究同意后，由市國土資源局制發(fā)市人民政府土地確權(quán)文件，確定申請權(quán)的土地為國家所有，申請人可以依法取得國有土地使用權(quán)。（四）登記發(fā)證申請人特確權(quán)文件及其它土地權(quán)屬登記資料，申請辦理土地權(quán)屬登記，市國土資源局按照土地登記辦法的規(guī)定，辦理土地權(quán)屬登記，核發(fā)土地權(quán)屬證書。七、建設(shè)項目選址意見書辦理建設(shè)項目選址意見書程序如下：（一）申請建設(shè)項目選址意見書，應(yīng)提交下列材料：1、建議項目選址意見書申請

7、表2、土地權(quán)屬證明文件3、1：500地形圖6份4、控制性詳細(xì)規(guī)劃圖和其它相關(guān)圖紙文件（二）受理1、經(jīng)市城改辦規(guī)劃管理處初審，認(rèn)為申請材料齊全、合法，或申請人按照要求提交全部補(bǔ)正申請材料的，正式受理建設(shè)項目選址意見書申請。（三）審批程序1、城改辦立項備案2、控制性規(guī)劃方案調(diào)整3、測繪院（宗地測量）4、踏勘現(xiàn)場 5、局會審定6、核發(fā)建設(shè)項目選址意見書八、辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證程序如下：（一）申請建設(shè)用地規(guī)劃許可證，應(yīng)提交下列材料：1、立案申請表、授權(quán)委托書原件；2、申請函（說明申請的原因、項目基本情況、地塊基本情況和其他需要特別說明的事項）原件；3、1：500或1：1000西

8、安市平面坐標(biāo)系統(tǒng)和高程系統(tǒng)的現(xiàn)狀，地形圖（一式三份）；4、本年度有效建設(shè)項目備案文件（復(fù)印件）；5、成交確認(rèn)書；6、土地出讓合同（復(fù)印件）；7、規(guī)劃設(shè)計條件；8、企事業(yè)單位應(yīng)提交法人資格證明（工商營業(yè)執(zhí)照或組織機(jī) 構(gòu)法人代碼證）（復(fù)印件）；9、審批土地件。（二）受理1、經(jīng)市城改辦規(guī)劃管理處初審，認(rèn)為申請材料齊全、合法，或申請人按照要求提交全部補(bǔ)正申請材料的，正式受理建設(shè)用地規(guī)劃許可證申請。（三）審批程序1、現(xiàn)場踏勘2、報局領(lǐng)導(dǎo)簽字辦理用地定點章（用地初審）3、取得征地成果表 4、核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證問題一：我公司沒有體現(xiàn)在四方協(xié)議內(nèi)容中（即市城改辦、區(qū)城改辦、村組股份公司、投資單位即開發(fā)商），完成土地確權(quán)后，如果我公司成功摘牌，也無法享受城改項目出讓金只繳納25%40%（政府相關(guān)出臺文件規(guī)定截止2011年底之前的城改項目，出讓金可按25%繳納），和配套費減半等相關(guān)優(yōu)惠政策。解決方案：由區(qū)政府出面，邀請分管城改辦的焦維發(fā)副秘書長、市城改辦相關(guān)部門，召開一次工作會議，考慮到村子人口眾多，改造面積較大，開發(fā)商的資金壓力較大，故將我公司引入此城改項目，無法享受城改政策的問題也就迎刃而解，出讓金問題也可體現(xiàn)在其中，且在取得土地證之后的報建及銷售手續(xù)都可以自行辦理，容積率也可做適應(yīng)調(diào)整（西