1、地下空間使用權(quán)價(jià)值評估問題探討 福建省土地估價(jià)行業(yè)協(xié)會副會長 中國土地估價(jià)師協(xié)會專家、高級經(jīng)濟(jì)師 林建漳 廈門市大學(xué)資產(chǎn)評估有限公司總經(jīng)理一、地下空間權(quán)利價(jià)值評估的法律依據(jù)物權(quán)法2007年10月1日起施行的物權(quán)法。明確提出建設(shè)用地使用權(quán)可以在土地的地表、地上或者地下分別設(shè)立，為空間權(quán)的設(shè)立和估價(jià)提供了法律依據(jù)。國有土地地下空間使用權(quán)可以依法通過出讓、租賃、作價(jià)出資或入股等有償方式提供，也可以通過劃撥方式提供。二、地下空間常見類型 地下空間是指在地球表面以下的天然形成或經(jīng)人工開發(fā)而成的空間。包括結(jié)合地面建筑一并開發(fā)建設(shè)的地下工程，簡稱“結(jié)建地下空間”；獨(dú)立開發(fā)建設(shè)的地下工程，簡稱“單建地下空間”

2、。根據(jù)收益特點(diǎn)，地下空間可以劃分為經(jīng)營性和非經(jīng)營性。除防空設(shè)施（防空洞）、交通設(shè)施（地下通道、地下軌道交通、地下隧道）、市政公益管線設(shè)施、軍事工程（地下軍事指揮中心、軍事光纜、通道、物資儲備等）、倉儲設(shè)施（油庫、發(fā)電站、變電站、糧庫、水壩等公益性設(shè)施外，經(jīng)營性地下空間的用途主要包括：商業(yè)、停車場、辦公、倉儲和工業(yè)、住宅等。其中：商業(yè)用途：分為地下綜合體（如商業(yè)街、商業(yè)城、水下游樂館等）、通道商場型、節(jié)點(diǎn)式地下城。從小類用途主要包括餐飲、休閑娛樂、商場和小店鋪、旅館等。停車場：包括獨(dú)立式地下車庫和依附地上建筑物的地下室車庫，按服務(wù)對象可分為面向社會車輛公開服務(wù)的社會性停車庫和主要為地上建筑物業(yè)主

3、和客戶配套服務(wù)的停車庫；辦公用途：作辦公用途的地下室通常是出租給地上建筑的物業(yè)管理公司，也有部分路段較好的地下室作為快遞公司、物流公司等的辦公場所；倉儲和工業(yè)用途：倉儲用途地下室既有市中心區(qū)大型百貨公司用作貨物存儲、周轉(zhuǎn)、配送的場所，也有郊區(qū)工業(yè)企業(yè)或物流企業(yè)用作原材料和產(chǎn)品存儲、周轉(zhuǎn)的場所；工業(yè)用途主要是工業(yè)企業(yè)利用地下室作生產(chǎn)、試驗(yàn)用途；住宅用途：主要指住宅的地下部分占用的地下或半地下空間。三、地下空間權(quán)設(shè)立1、地下空間的權(quán)利登記必須有法律依據(jù)、產(chǎn)權(quán)設(shè)定合同后才能登記，登記后才能評估。地下空間既可以與地上使用權(quán)包含在一起，也可以單獨(dú)設(shè)定。國土資源部關(guān)于地下建筑物土地確權(quán)登記發(fā)證有關(guān)問題的復(fù)

4、函（國土資廳函2000171號）“離開地面一定深度單獨(dú)建造，不能與地上建筑物連為一體的地下建筑物，其土地權(quán)利可確定為土地使用權(quán)（地下）。根據(jù)確定土地所有權(quán)和使用權(quán)的若干規(guī)定第五十四條規(guī)定，“地面與空中、地面與地下立體交叉使用土地的，土地使用權(quán)確定給地面使用者，空中和地下可確定為他項(xiàng)權(quán)利。2、面積的確定。土地面積：地下建筑物垂直投影面積。建筑面積：主要通過容積率得出。目前規(guī)劃指標(biāo)通常只考慮地上建筑面積，地下建筑面積則未計(jì)算在內(nèi)。應(yīng)明確容積率是否含地下建筑面積。四、地下空間權(quán)掛牌實(shí)例 地下空間權(quán)利取得可分為有償和無償取得。有償?shù)叵驴臻g權(quán)的主要特點(diǎn)：把地下空間權(quán)與地上空間權(quán)分開出讓；地下空間權(quán)參照地

5、上土地使用權(quán)，在出讓合同里對用途、年期、其他權(quán)利沒有額外約束。登記的土地使用權(quán)類型明確為“出讓國有土地使用權(quán)（地下）”。對地上已有建筑物的地塊進(jìn)行地下空間的單獨(dú)割裂出讓需征求地上土地使用權(quán)者的意見，不能簡單地將使用權(quán)拆分，對于單建地下工程（單體地下工程）和結(jié)建地下工程（地上地下工程一體）需分別對待。2006年8月，南京市國土資源局通過掛牌的方式出讓了3塊包含地下空間權(quán)的地塊，其中2塊是獨(dú)立的地下空間權(quán)出讓，1塊是地上和地下空間權(quán)一起出讓。以鼓樓區(qū)湖南路地下商業(yè)街項(xiàng)目為例項(xiàng)目基本情況：（1）土地坐落：南京市鼓樓區(qū)湖南路地下商業(yè)街；（2）用地面積：用地總面積為地下42290.1m2，其中市政配套用

6、地面積1596.9m2，實(shí)際出讓面積為地下40693.2m2；（3）規(guī)劃用地性質(zhì)：商業(yè)用地；（4）控制指標(biāo)說明：地下街的功能定位：商業(yè)及停車；地下主體建筑全長約1030m，地下深度控制在兩層以內(nèi)。根據(jù)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)，總建筑面積49800m2，其中商業(yè)建筑面積43600m2，停車場建筑面積6200m2，掛牌底價(jià)為1000萬元。經(jīng)過90輪的激烈競爭，南京大唐教育發(fā)展有限公司以7700萬元的價(jià)格競得該地塊，單價(jià)約1892元/m2（126萬元/畝）。2006年8月22日，南京大唐教育發(fā)展有限公司與南京市國土資源局簽訂了國有土地使用權(quán)出讓合同，合同規(guī)定出讓宗地的用途為商業(yè)用地，土地使用權(quán)出讓年限為：商

7、業(yè)份額用地40年；其它份額用地按法定最高出讓年期。合同其余條款與普通地上國有土地使用權(quán)的出讓合同條款基本相同。五、國外地下空間權(quán)的評估1、德國。各樓層之間的經(jīng)濟(jì)價(jià)值分配評估主要采取史基墨滾動法( Schirmer entw ickekten Methods)(表1) 。該方法的原理是將每層樓房的交易價(jià)格分別列出,求取其每平方米的價(jià)值點(diǎn)數(shù),以之代表各樓層的經(jīng)濟(jì)價(jià)值。價(jià)值點(diǎn)數(shù)應(yīng)視個別價(jià)值估算目的、土地位置、用途、建筑物外觀等條件, 經(jīng)土地估價(jià)委員會加以修正調(diào)整,以符合實(shí)際情形。依照史基墨設(shè)計(jì)的樓層,均為地上1層的經(jīng)濟(jì)價(jià)值最高,若換算成地上1層為100%效用比率,則各樓層的效用比如表2所示。地上1層

8、的效用遠(yuǎn)高于其他樓層,其余向上及向下的樓層效用比皆大幅遞減,除繁華商業(yè)地帶的地下1層及地上3層經(jīng)濟(jì)價(jià)格亦較高之外,其他樓層的差別不大。2、日本。日本公共用地取得損失補(bǔ)償基地細(xì)則對樓層效用比率作了規(guī)定,如表3所示,以此作為評估土地立體利用價(jià)值的依據(jù)。表中所有指數(shù)系假定地價(jià)的立體分布與建筑物價(jià)格的立體分布相同的情況下計(jì)算而得, 是各階層單位面積的指數(shù),各階層的樓地板面積不同時,各種指數(shù)與該階層的樓地板面積之積就形成該階層的有效指數(shù),但僅表示一般標(biāo)準(zhǔn),根據(jù)建筑物所處區(qū)域和城市級別的不同,表中各樓層效用比率應(yīng)作相應(yīng)調(diào)整,其適用范圍以近鄰地區(qū)、同一供需圈內(nèi)的相類似情況為原則。由表3可以看出,1樓的效用比

9、率最高,在1樓為基準(zhǔn),向下和向上均逐層遞減表1 史基墨設(shè)計(jì)的各樓層經(jīng)濟(jì)價(jià)值表表2 史基墨計(jì)算的各樓層效用比率表3 樓層效用比率注: 1、A 類建筑物下層用作店鋪,上層作辦公場所使用( 也有在辦公場所的上層供住宅使用的情況) ,B類建筑物全樓均作辦公大樓使用, C 類建筑物下層作辦公或店鋪使用,上層大部分作住宅使用, D 類建筑物全樓均作為住宅使用；2、C1為4 樓以上供住宅使用, C2為3樓以上供住宅使用, C3為2樓以上供住宅使用；3、未表示的樓層指數(shù),可按表中所列趨勢與實(shí)際情況,予以補(bǔ)充。六、評估技術(shù)思路和評估方法選擇1、根據(jù)合同性質(zhì)（出讓、租賃、作價(jià)出資或入股決定書、劃撥決定書）、建設(shè)用

10、地批準(zhǔn)文件、土地使用權(quán)證等，確定評估的立體空間范圍。2、地下空間權(quán)評估的價(jià)值影響因素選擇由于地下空間的地質(zhì)及水文狀況、地下深度、垂直區(qū)位、地下建筑諸如人防費(fèi)等優(yōu)惠措施等因素都對地下空間價(jià)值產(chǎn)生影響。針對地下空間的特性，估價(jià)方法中的影響因素的選擇、修正體系都存在差異。測算地下空間的經(jīng)濟(jì)效益。應(yīng)特別注重開發(fā)項(xiàng)目所在地段的土地價(jià)格、地上建筑投資環(huán)境和投資收益率、地上空間環(huán)境狀況對地下空間開發(fā)價(jià)值和效益的長遠(yuǎn)影響,更要分析地下空間對地上空間環(huán)境改善的效益和戰(zhàn)備效益等特殊因素。如對于商業(yè)建筑來說, 樓層之間的價(jià)格變動幅度大，底層價(jià)格最高，向上、向下價(jià)格衰減。測算地下空間的開發(fā)成本。注意地下空間開發(fā)成本與

11、地面地價(jià)、建筑物造價(jià)的關(guān)系。商業(yè)性的地下空間開發(fā)的成本測算中,有建設(shè)費(fèi)用和地價(jià),而影響地下工程造價(jià)的因素主要有政策的影響、建筑物功能設(shè)置、工程的管理水平等方面。容積率的修正。無論地下空間單獨(dú)出讓或與地面上部建筑一起出讓,容積率都是重要的修正因素。其他因素,對于地下空間的評估,還需要考慮人流量、面積等因素。地下空間的面積取地下建筑物垂直投影面積是比較合理的,與地上建筑物連為一體的地下建筑物,其面積計(jì)入整體建筑總面積,然后按權(quán)利人擁有的地下建筑面積占整體建筑面積的比例分?jǐn)偟孛嫔系耐恋孛娣e。3、選擇評估方法。從理論上說，根據(jù)評估對象可用的空間、權(quán)能的大小、市場狀況、開發(fā)成本、以及將來的預(yù)期收益，可以

12、采取市場比較法、收益還原法、剩余法、成本逼近法和基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法。而就目前地下空間的開發(fā)和利用狀況看：（1）頒布或可換算地下空間城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)，可采用采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法。測算時，除了應(yīng)當(dāng)進(jìn)行期日、區(qū)域因素、個別因素、容積率、開發(fā)程度、年期等修正外，還要考慮其他特殊因素修正。如對商業(yè)用途地下空間估價(jià)時，應(yīng)考慮商業(yè)配套設(shè)施狀況，距離地面道路、地下軌道交通進(jìn)出口水平、垂直區(qū)位等因素。相應(yīng)的估價(jià)方法中的一些修正因素也需要修改，內(nèi)部格局，凈高、面積大小等因素；還要考慮地質(zhì)及水文狀況等因素，戰(zhàn)備利用等特殊因素也要考慮在內(nèi)。不僅要考慮地上商業(yè)的購物環(huán)境狀況對地下空間收益的影響，而且要分析地下空間對地上空

13、間環(huán)境改善的效益。不少城市對于地下空間使用權(quán)價(jià)格的確定在很多政策文件中都有涉及。如：杭州市人民政府關(guān)于積極鼓勵盤活存量土地促進(jìn)土地節(jié)約和集約利用的意見(試行)(杭政1200522 號) 中規(guī)定“地下一層土地出讓金按市區(qū)土地基準(zhǔn)地價(jià)相對應(yīng)用途容積率為2.0 樓面地價(jià)的30%收??；地下二層的土地出讓金按地下一層的標(biāo)準(zhǔn)減半收??；地下三層的土地出讓金按地下二層標(biāo)準(zhǔn)減半收取”。寧波市城區(qū)土地使用權(quán)出讓價(jià)格及地價(jià)評估管理若干規(guī)定( 甬土資發(fā)12004265號)中規(guī)定“地下停車場用地及經(jīng)營性用途的地下建筑物等用地土地出讓金標(biāo)準(zhǔn),參照5寧波市區(qū)商業(yè)用地土地級別圖6 分級,用途類別修正系數(shù)為0.4”。廣州市規(guī)定

14、: 地下車庫按經(jīng)營性基礎(chǔ)設(shè)施用地收取費(fèi)用,即略高于基礎(chǔ)設(shè)施用地,而低于住宅用地商業(yè)用地、辦公用地低；原劃撥商業(yè)用地補(bǔ)辦土出讓金的,負(fù)一層按首層樓面地價(jià)的40%計(jì),負(fù)二層按首層樓面地價(jià)30%計(jì),負(fù)二層以下按首層樓面地價(jià)20%計(jì)；對于設(shè)備用房,由于其面積已計(jì)入地上總建面積, 故按地上用途確定,不再單獨(dú)計(jì)算。廈門市地價(jià)征收管理若干規(guī)定：半地下室協(xié)議出讓最低價(jià)基準(zhǔn)地價(jià)半地下室建筑面積；地下室協(xié)議出讓最低價(jià)基準(zhǔn)地價(jià)地下室建筑面積；除地下停車庫外，建筑物地下室作為商品房出售的，按協(xié)議出讓方式辦理相關(guān)用地手續(xù)；根據(jù)規(guī)劃批準(zhǔn)的用途，按地下室協(xié)議出讓最低價(jià)計(jì)算。半地下建筑，根據(jù)規(guī)劃批準(zhǔn)的用途，按半地下室協(xié)議出讓

15、最低價(jià)計(jì)算。（2）剩余法（假設(shè)開發(fā)法）適用于待建的地下空間權(quán)評估。其作為首選方法。（3）市場比較法在商業(yè)用途地下空間評估運(yùn)用要看地下空間類似交易實(shí)例的數(shù)量和可比性。目前市場比較案例很少，且各案例之間差異非常大，地價(jià)水平之間可比性差，不適合選用市場比較法。（4）成本法逼近法只對其成本進(jìn)行估價(jià)，沒有將其所處地理位置、交通便捷程度等因素對房地產(chǎn)價(jià)格的影響考慮在內(nèi)，商業(yè)用途地下空間為收益性建筑，成本逼近法不適合采用。（5）收益還原法適用有收益的商業(yè)用途地下空間估價(jià)。對于已建成使用的地下空間權(quán)評估時，收益還原法是首選方法?；竟剑篜=A/i1-1/(1+i)n式中：P房地產(chǎn)價(jià)值；A年客觀純收益；i房地

16、產(chǎn)資本化率；n收益年期。關(guān)鍵點(diǎn)是收益和還原利率的確定。A、客觀收益的確定根據(jù)評估對象同一供地圈內(nèi)相似規(guī)模、類似地下商城（停車場）出租的租金水平或經(jīng)營狀況，采用市場比較法，確定評估對象的客觀收益。但對于同一供需圈內(nèi)無類似物業(yè)時，可以類似地區(qū)地下商城（停車場）租金與地上商城（停車場）租金的比例關(guān)系，根據(jù)評估對象所在區(qū)域地上租金，采用市場比較法來確定其客觀收益。B、還原利率的確定在確定地下空間權(quán)還原利率時可以參考同一地塊其地下商場與地上商場租金與售價(jià)的比例關(guān)系，參照地上土地還原利率確定。一般認(rèn)為，地下空間使用權(quán)的土地還原利率應(yīng)該高于地上建設(shè)用地使用權(quán)的還原利率。4、以實(shí)例說明地下空間評估思路（1）案

17、例1 文化廣場地下商場概況：項(xiàng)目規(guī)劃地上為公共綠地，地下為商場，地下層高6米?，F(xiàn)對地下商場進(jìn)行出讓。該宗地紅線外基礎(chǔ)設(shè)施達(dá)到六通，紅線內(nèi)達(dá)到場地平整狀態(tài)。方法選擇作為建成后具有收益的地下空間使用權(quán)，估價(jià)對象規(guī)劃條件明確，可采用剩余法進(jìn)行評估。此外，可考慮采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法進(jìn)行評估?；鶞?zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法主要考慮“地質(zhì)、水文狀況、地下深度”等重要因素的影響。剩余法A、確定不動產(chǎn)總價(jià)周圍有地下商場案例，且均處在市商服中心屬同一供需圈，多為出租方式，采用市場比較法確定所開發(fā)不動產(chǎn)出租的純收益，再采用收益還原法將出租純收益轉(zhuǎn)化為不動產(chǎn)總價(jià)。B、確定開發(fā)周期和投資進(jìn)度安排。參照類似不動產(chǎn)的開發(fā)過程進(jìn)行確

18、定。C、確定開發(fā)成本。建筑成本按照定額確定，按照土建工程一般標(biāo)準(zhǔn)，修建地下工程依深度不同而變化，但基本要高出地面建筑造價(jià)幾倍。D、稅費(fèi)的確定。主要為營業(yè)稅、城建稅、教育附加等稅費(fèi)，應(yīng)考慮人防費(fèi)的減免情況。E、利潤。根據(jù)項(xiàng)目土地開發(fā)的正常投資利潤率確定。（2）案例2 橋下商場方法選擇采用收益還原法及基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法進(jìn)行評估。收益還原法A、收益。根據(jù)周圍市場租金水平，考慮該市場處于立交橋下，收益受到一定影響，故租金水平略低于市場客觀租金水平。B、費(fèi)用管理費(fèi):主要為管理人員的工資支出。市場重置成本:包括土地平整，不需考慮橋的重置成本。維修費(fèi)：是市場的維修費(fèi)，而不是橋梁的維修費(fèi)。稅金:指房產(chǎn)所有人按

19、有關(guān)規(guī)定向稅務(wù)機(jī)關(guān)繳納的房產(chǎn)稅和營業(yè)稅等。折舊費(fèi):折舊費(fèi)應(yīng)考慮橋梁的耐用年限，橋鋼混結(jié)構(gòu)殘值率為0%,橋梁設(shè)計(jì)使用年限為100年，已使用12年，土地使用權(quán)尚可使用40年，橋尚可使用年限超過40年，故經(jīng)濟(jì)耐用年限52年。C、土地還原利率。還原利率一般比出讓土地使用權(quán)還原利率高1個百分點(diǎn)左右。七、評估實(shí)例要求：評估地下一層商場（建筑面積3969.08平方米，土地面積800.47平方米）國有出讓土地的土地使用權(quán)價(jià)值。1、估價(jià)方法的確定。選用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法和剩余法。2、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法公式為：基準(zhǔn)地價(jià)設(shè)定開發(fā)程度下的宗地地價(jià)=宗地所在等級基準(zhǔn)地價(jià)臨路修正系數(shù)樓層修正系數(shù)年期修正系數(shù)（1+區(qū)域因素

20、修正系數(shù)+個別因素修正系數(shù)）期日修正系數(shù)。根據(jù)市城鎮(zhèn)土地基準(zhǔn)地價(jià)，位于商業(yè)H1區(qū)，基準(zhǔn)地價(jià)4200元/平方米（樓面地價(jià)）。樓層修正。由于估價(jià)對象位于地下一層，地下室出讓最低價(jià)=基準(zhǔn)地價(jià)50%地下室建筑面積。樓層修正系數(shù)為50%。年期修正。修正公式： K =1-1/（1+r）m/1-1/（1+r）n其中:K為修正系數(shù)，r為還原利率（取6.5%），m為尚可使用年期（取34.5年），n為法定最高年期（40年）。則年期修正系數(shù)為0.96。區(qū)域因素及個別因素修正系數(shù)通過測算地價(jià)區(qū)域因素和個別因素修正系數(shù)為14.5%。期日修正系數(shù)。確定期日修正系數(shù)為1.10。經(jīng)以上分析，可得到待估宗地在基準(zhǔn)地價(jià)設(shè)定開發(fā)程

21、度下的土地價(jià)格為：基準(zhǔn)地價(jià)設(shè)定開發(fā)程度下的宗地地價(jià)=420050%10.96（1+14.5%）1.10=2539元/平方米。3、剩余法地價(jià)房地產(chǎn)交易價(jià)格-房屋現(xiàn)值-銷售費(fèi)用-稅金（1）房地產(chǎn)交易價(jià)格。估價(jià)對象所在區(qū)域同類型地下一層商業(yè)交易案例較少，大部分地下一層商場均作為出租使用，地下一層商場租金為30-38元/平方米月。須通過收益還原法測算得出地下一層價(jià)值。具體是通過預(yù)測該部分房產(chǎn)所能產(chǎn)生的預(yù)期總收益和所要發(fā)生的總支出，得出預(yù)期純收益，以一定的還原利率（資本化率）將預(yù)期純收益折算為現(xiàn)值之和，從而確定該部分房產(chǎn)的采用收益法得出的評估值。（1）、當(dāng)估價(jià)對象使用年限有限且凈收益按一定比率遞增時，收益現(xiàn)值法基本公式為：P1= A/(R-g)1-(1+g