1、物業(yè)管理合同與糾紛處理深圳物業(yè)管理進(jìn)修學(xué)院 第一章合合同與合合同法一、合同同的概念念合同的要要約合同的承承諾合同的要要件口頭合同同、書(shū)面面合同、事實(shí)合合同格式合同同與合同同的格式式條款第二章前前期物業(yè)業(yè)服務(wù)合合同一、前期期物業(yè)服服務(wù)合同同的特征征前期期限限的過(guò)渡渡期注重保護(hù)護(hù)前期業(yè)業(yè)主的利利益前期物業(yè)業(yè)服務(wù)合合同具有有風(fēng)險(xiǎn)性性發(fā)展商從從業(yè)主授授權(quán)獲得得簽訂合合同的資資格二、簽簽訂前期期物業(yè)服服務(wù)合同同應(yīng)注意意事項(xiàng)物業(yè)的承承接驗(yàn)收收物業(yè)服務(wù)務(wù)費(fèi)用與與早期介介入的報(bào)報(bào)酬物業(yè)的保保修責(zé)任任前期物業(yè)業(yè)服務(wù)合合同的終終止前期物業(yè)業(yè)服務(wù)合合同示范范文本建設(shè)部關(guān)關(guān)于印發(fā)發(fā)前期物業(yè)業(yè)服務(wù)合合同（示示范文本本）

2、的通知建住房2004155號(hào)各省、自自治區(qū)建建設(shè)廳，直轄市市建委、房地局局，新疆疆生產(chǎn)建建設(shè)兵團(tuán)團(tuán)建設(shè)局局：為了貫徹徹物業(yè)管理理?xiàng)l例，規(guī)范前前期物業(yè)業(yè)管理活活動(dòng)，引引導(dǎo)前期期物業(yè)管管理活動(dòng)動(dòng)當(dāng)事人人通過(guò)合合同明確確各自的的權(quán)利與與義務(wù)，減少物物業(yè)管理理糾紛，我部制制定了前期物業(yè)業(yè)服務(wù)合合同（示示范文本本），現(xiàn)印發(fā)發(fā)給你們們，供建建設(shè)單位位與物業(yè)業(yè)管理企企業(yè)簽約約參考使使用。中華人民民共和國(guó)國(guó)建設(shè)部部二四年九月月六日第三章物物業(yè)服務(wù)務(wù)合同一、物業(yè)服務(wù)務(wù)合同的的特征業(yè)主委員員會(huì)代表表業(yè)主簽簽訂物業(yè)業(yè)服務(wù)合合同受到較多多的國(guó)家家干涉選聘性有償性雙務(wù)性主體虛位位性二、簽訂訂物業(yè)服服務(wù)合同同應(yīng)注意意的事

3、項(xiàng)項(xiàng)物業(yè)服務(wù)務(wù)的內(nèi)容容、范圍圍和期限限明確業(yè)主主委員會(huì)會(huì)的權(quán)利利義務(wù)明確物業(yè)業(yè)管理企企業(yè)的權(quán)權(quán)利義務(wù)務(wù)違約責(zé)任任的約定定合同條款款宜細(xì)不不宜粗無(wú)償與無(wú)無(wú)期限的的承諾第四章物物業(yè)管理理中的保保管合同同保管，也也稱(chēng)寄托托、寄存存、委托托占有寄托：保保管合同同期滿后后保管人人將保管管物品返返還被保保管人的的行為寄托占有有（保管管合同）構(gòu)成的的三個(gè)要要件：1.被保管人人要合法法的擁有有保管物物品2.被保管人人必須將將保管物物品的實(shí)際控制制權(quán)、排排他占有有權(quán)交付給保保管人3.保管人自自愿接受受和控制制保管物物品，并并愿意承承擔(dān)保管管物品損損壞或丟丟失的賠賠償責(zé)任任第五章物物業(yè)管管理中的的供水、供電合合同

4、供電、供供水等市市政企業(yè)業(yè)在在物業(yè)管管理活動(dòng)動(dòng)中的權(quán)權(quán)利義務(wù)務(wù)物業(yè)管理理?xiàng)l例第四十五五條、第第五十二二條明確確規(guī)定了了供水、供電等等市政企企業(yè)的權(quán)權(quán)利義務(wù)務(wù)向最終用用戶(hù)服務(wù)務(wù)、向最最終用戶(hù)戶(hù)收費(fèi)供電、供供水合同同可以是是書(shū)面合合同，也也可以是是事實(shí)合合同停電、停停水的侵侵權(quán)責(zé)任任第六章業(yè)業(yè)主公約約一、業(yè)主主公約的的概念二、業(yè)主主公約的的作用具有強(qiáng)制制性的業(yè)業(yè)主自治治自律約約束力具有鄉(xiāng)村村民約的的道德約約束力具有合同同法的法法律約束束力處理解決決糾紛的的依據(jù)司法審判判的有效效證據(jù)8.業(yè)主臨時(shí)時(shí)公約示示范文本本建設(shè)部關(guān)關(guān)于印發(fā)發(fā)業(yè)主臨時(shí)時(shí)公約（示范文文本）的通知建住房2004156號(hào)各省、自自治區(qū)

5、建建設(shè)廳，直轄市市建委、房地局局，新疆疆生產(chǎn)建建設(shè)兵團(tuán)團(tuán)建設(shè)局局：為了貫徹徹物業(yè)管理理?xiàng)l例，推動(dòng)建建立業(yè)主主自我管管理與自自我約束束的機(jī)制制，維護(hù)護(hù)全體業(yè)業(yè)主的共共同利益益，我部部制定了了業(yè)主臨時(shí)時(shí)公約（示范文文本），現(xiàn)印發(fā)發(fā)給你們們，供建建設(shè)單位位制定業(yè)主臨時(shí)時(shí)公約參考使用用。中華人民民共和國(guó)國(guó)建設(shè)部部二四年九月月六日第七章物物權(quán)權(quán)法與建建筑物區(qū)區(qū)分所有有權(quán)一、物權(quán)權(quán)與所有有權(quán)物權(quán)由法律確確認(rèn)的民民事主體體對(duì)物依依法所享享有的支支配權(quán)利利所有權(quán)是是典型的的物權(quán)，是物權(quán)權(quán)的核心心內(nèi)容所有權(quán)的的權(quán)能包包括占有有、使用用、收益益、處分分和排他他性不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)土地所有權(quán)建筑物區(qū)分所有權(quán)居住權(quán)相鄰權(quán)二

6、、建筑筑物區(qū)分分所有權(quán)權(quán)的構(gòu)成成1.不動(dòng)產(chǎn)所所有權(quán)的的構(gòu)成2.建筑物區(qū)區(qū)分所有有權(quán)的構(gòu)構(gòu)成建筑物區(qū)分所有權(quán)專(zhuān)有部分所有權(quán)共用部分持分權(quán)業(yè)主大會(huì)組織的成員權(quán)三、專(zhuān)有有部分與與共用部部分范圍圍1.確定專(zhuān)有有部分與與共用部部分范圍圍對(duì)物業(yè)業(yè)管理的的意義與與作用內(nèi)容：專(zhuān)專(zhuān)有部分分專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)務(wù)、特約約服務(wù)共用部分分常規(guī)服務(wù)務(wù)責(zé)任：專(zhuān)專(zhuān)有部分分業(yè)主自己己承擔(dān)共用部分分分別由物物業(yè)管理理公司與與業(yè)主大大會(huì)及業(yè)業(yè)主委員員會(huì)承擔(dān)擔(dān)費(fèi)用：專(zhuān)專(zhuān)有部分分業(yè)主自己己承擔(dān)共用部分分分別由物物業(yè)管理理費(fèi)、專(zhuān)專(zhuān)項(xiàng)維修修資金、業(yè)主大大會(huì)及業(yè)業(yè)主委員員會(huì)承擔(dān)擔(dān)權(quán)利義務(wù)務(wù)不同有利于解解決糾紛紛2.中心說(shuō)專(zhuān)有部分分范圍：以建筑筑物天花

7、花、地板板、墻體體的中心心為界所所圍成的的立體空空間墻體地板天花墻體中心線3.空間說(shuō)專(zhuān)有部分分范圍：以建筑筑物天花花、地板板、墻體體所圍成成的立體體空間墻體地板天花墻體中心線4.最后粉刷刷層說(shuō)專(zhuān)有部分分范圍：以建筑筑物天花花、地板板、墻體體的最后后粉刷層層所圍成成的立體體空間最后粉刷刷層也稱(chēng)稱(chēng)為抹灰灰層或批批宕層5.各種管線線的專(zhuān)有有部分與與共用部部分劃分分專(zhuān)有部分分是指在在建筑物物中依法法取得的的獨(dú)立使使用并具具有排他他性獨(dú)立立空間或或區(qū)域，包括為為這些空空間和區(qū)區(qū)域?qū)Ｓ糜玫挠?jì)量量設(shè)施和和管線接接駁終端端以?xún)?nèi)的的相關(guān)設(shè)設(shè)備設(shè)施施6.架空層、停車(chē)場(chǎng)場(chǎng)、會(huì)所所的所有有權(quán)屋頂外墻地下室外墻停車(chē)位D

8、EFCBA樓梯四、專(zhuān)有有部分所所有權(quán)專(zhuān)有部分所有權(quán)權(quán)利義務(wù)法律責(zé)任占有收益使用裝修、改良、修繕排他性相鄰權(quán)按本來(lái)用途、目的使用專(zhuān)有部分維護(hù)建筑物安全、外觀美觀獨(dú)自承擔(dān)專(zhuān)有部分的責(zé)任與費(fèi)用不得隨意變更通過(guò)專(zhuān)有部分的各種共用管線尊重維護(hù)環(huán)境衛(wèi)生、安寧、當(dāng)?shù)厣屏硷L(fēng)俗相互容忍停止侵害消除危險(xiǎn)排除妨礙剝奪區(qū)分所有權(quán)賠償損失處分五、共用用部分持持分權(quán)共用部分持分權(quán)權(quán)利義務(wù)法律責(zé)任持分占有收益使用裝修、改良、修繕排他性相鄰權(quán)按規(guī)劃設(shè)計(jì)功能使用共用部分維護(hù)和保存共用部分按持分比例承擔(dān)共用部分的責(zé)任與費(fèi)用按時(shí)交納物業(yè)管理費(fèi)、專(zhuān)項(xiàng)維修資金、業(yè)主大會(huì)決議的分?jǐn)傎M(fèi)用不得單獨(dú)處分共用部分停止侵害消除危險(xiǎn)排除妨礙剝奪區(qū)分

9、所有權(quán)賠償損失清償拖欠費(fèi)用六、業(yè)主大會(huì)會(huì)組織（因共同同關(guān)系形形成）的的成員權(quán)權(quán)業(yè)主大會(huì)組織的成員權(quán)權(quán)利義務(wù)參與管理權(quán)選聘權(quán)選舉權(quán)監(jiān)督權(quán)請(qǐng)求權(quán)服從、執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決議、決定遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則遵守物業(yè)管理服務(wù)合同接受、服從業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)所提供的管理服務(wù) 按時(shí)交納物業(yè)管理費(fèi)、專(zhuān)項(xiàng)維修資金業(yè)主大會(huì)決議的分?jǐn)傎M(fèi)用共同承擔(dān)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的民事責(zé)任參加業(yè)主大會(huì)通過(guò)業(yè)主大會(huì)形成決議、決定通過(guò)業(yè)主大會(huì)制訂、修改業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則通過(guò)業(yè)主大會(huì)制訂、修改物業(yè)管理制度、規(guī)定選舉、被選舉、罷免業(yè)主委員會(huì)成員通過(guò)招標(biāo)投標(biāo)等方式簽訂物業(yè)管理合同參與物業(yè)管理活動(dòng)責(zé)任主體之間相互監(jiān)

10、督請(qǐng)求分配共有收益請(qǐng)求正當(dāng)管理共同事務(wù)請(qǐng)求召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議請(qǐng)求追究侵權(quán)或違約責(zé)任遵守物業(yè)管理制度、規(guī)定第八章建建筑物的的相鄰關(guān)關(guān)系一、建筑筑物相鄰鄰關(guān)系的的概念地役權(quán)與與相鄰關(guān)關(guān)系建筑物相相鄰關(guān)系系的類(lèi)型型建筑物相相鄰關(guān)系系的主要要內(nèi)容二、區(qū)分分所有建建筑物的的相鄰關(guān)關(guān)系相鄰使用用關(guān)系對(duì)全體業(yè)業(yè)主共同同利益的的侵害三、通風(fēng)風(fēng)、采光光的妨害害四、不可可量物的的侵害第九章物物業(yè)管理理法律責(zé)責(zé)任一、法律律責(zé)任的的概念行為人未未履行法法定義務(wù)務(wù)或約定定義務(wù)而而對(duì)損害害予以接接受懲罰罰、賠償償或補(bǔ)償償?shù)牟焕姆陕珊蠊ǘx務(wù)務(wù)法律、法法規(guī)所規(guī)規(guī)定的強(qiáng)強(qiáng)制性規(guī)規(guī)定約定義務(wù)務(wù)合同約定定的義務(wù)務(wù)二、法律律

11、責(zé)任的的種類(lèi)1.違憲法律律責(zé)任違反憲法法的法律律責(zé)任2.行政法律律責(zé)任違反行政政法律規(guī)規(guī)范的法法律責(zé)任任行政處罰罰3.民事法律律責(zé)任違反民事事法律規(guī)規(guī)范的法法律責(zé)任任違約責(zé)任任違反合同同約定的的法律責(zé)責(zé)任侵權(quán)責(zé)任任侵犯他人人合法權(quán)權(quán)益的法法律責(zé)任任一般侵權(quán)權(quán)與特殊殊侵權(quán)4.刑事法律律責(zé)任違反刑律律的法律律責(zé)任三、法律律責(zé)任的的構(gòu)成要要件1.有損害事事實(shí)的發(fā)發(fā)生人身?yè)p害害與財(cái)產(chǎn)產(chǎn)損害已經(jīng)發(fā)生生、正在在發(fā)生、將要發(fā)發(fā)生、潛潛在發(fā)生生的損害害2.行為人行行為違法法行為人違違反了法法律、法法規(guī)的強(qiáng)強(qiáng)制性規(guī)規(guī)定3.行為人行行為過(guò)錯(cuò)錯(cuò)過(guò)錯(cuò)是指指行為人人在實(shí)施施違法行行為時(shí)所所具備的的心理狀狀態(tài)，是是法律和

12、和道德對(duì)對(duì)行為人人的否定定評(píng)價(jià)故意主觀上的的有意識(shí)識(shí)希望發(fā)發(fā)生損害害，明知知自己行行為會(huì)造造成損害害的結(jié)果果，并且且希望或或者放任任這種損損害結(jié)果果的發(fā)生生過(guò)失主觀上并并不希望望發(fā)生損損害，但但因疏忽忽大意，應(yīng)當(dāng)預(yù)預(yù)見(jiàn)但自自己能力力限制沒(méi)沒(méi)有預(yù)見(jiàn)見(jiàn)，或者者以及預(yù)預(yù)見(jiàn)但僥僥幸心態(tài)態(tài)輕信能能夠避免免，以致致?lián)p害發(fā)發(fā)生過(guò)失行為人違違反了法法律規(guī)定定或一個(gè)個(gè)普通人人的合理理謹(jǐn)慎義義務(wù)4.因果關(guān)系系行為人違違法和過(guò)過(guò)錯(cuò)行為為與損害害存在邏邏輯上必必然的因因果關(guān)系系四、民事事責(zé)任的的歸責(zé)原原則1.過(guò)錯(cuò)責(zé)任任原則中華人民民共和國(guó)國(guó)民法通通則第一百零零六條規(guī)規(guī)定：行行為人過(guò)過(guò)錯(cuò)應(yīng)當(dāng)當(dāng)承擔(dān)民民事責(zé)任任2.無(wú)過(guò)錯(cuò)

13、責(zé)責(zé)任原則則中華人民民共和國(guó)國(guó)民法通通則第一百零零六條規(guī)規(guī)定：沒(méi)沒(méi)有過(guò)錯(cuò)錯(cuò)，法律律規(guī)定承承擔(dān)責(zé)任任的應(yīng)當(dāng)當(dāng)承擔(dān)民民事責(zé)任任不以過(guò)錯(cuò)錯(cuò)判定責(zé)責(zé)任3.公平責(zé)任任原則中華人民民共和國(guó)國(guó)民法通通則第一百三三十二條條規(guī)定：當(dāng)事人人沒(méi)有過(guò)過(guò)錯(cuò)，可可以根據(jù)據(jù)實(shí)際情情況由當(dāng)當(dāng)事人按按照公平平原則分分擔(dān)責(zé)任任五、民事事責(zé)任的的承擔(dān)方方式中華人民民共和國(guó)國(guó)民法通通則第一百三三十四條條規(guī)定的的承擔(dān)方方式：1.停止侵害害停止正在在進(jìn)行的的不法侵侵害行為為2.排除妨礙礙排除妨礙礙他人權(quán)權(quán)利行使使的障礙礙3.消除危險(xiǎn)險(xiǎn)消除可能能對(duì)他人人造成的的危險(xiǎn)之之源4.返還財(cái)產(chǎn)產(chǎn)將非法占占有的他他人財(cái)產(chǎn)產(chǎn)返還給給對(duì)方當(dāng)當(dāng)事人5.修理

14、、重重作、更更換或恢恢復(fù)原狀狀消除可能能對(duì)他人人造成的的危險(xiǎn)之之源6.賠償損失失停止正在在進(jìn)行的的不法侵侵害行為為7.支付違約約金排除妨礙礙他人權(quán)權(quán)利行使使的障礙礙8.消除影響響、恢復(fù)復(fù)名譽(yù)、賠禮道道歉停止正在在進(jìn)行的的不法侵侵害行為為深圳物業(yè)業(yè)管理信信息網(wǎng) 五.物業(yè)管理理民事責(zé)責(zé)任的承承擔(dān)方式式民法通則則134條規(guī)定：1.停止侵害害。是指指停止正正在進(jìn)行行的不法法侵害行行為2.排除妨礙礙。是指指將妨礙礙他人權(quán)權(quán)利行使使的障礙礙除去3.消除危險(xiǎn)險(xiǎn)。是指指行為人人的行為為有造成成他人損損害或再再次造成成他人損損害的危危險(xiǎn)時(shí)，行為人人應(yīng)將危危險(xiǎn)之源源除去4.返還財(cái)產(chǎn)產(chǎn)。是指指一方當(dāng)當(dāng)事人將將無(wú)權(quán)占

15、占有的他他人財(cái)產(chǎn)產(chǎn)返還對(duì)對(duì)方當(dāng)事事人5.修復(fù)、更更換或恢恢復(fù)原狀狀。這是是指將損損壞、移移動(dòng)的財(cái)財(cái)產(chǎn)修復(fù)復(fù)、更換換或恢復(fù)復(fù)原來(lái)的的狀態(tài)。6.賠償損失失。是指指行為人人用支付付一定的的金錢(qián)或或其他財(cái)財(cái)物，賠賠償因不不法行為為給他人人造成的的損害7.消除影響響，恢復(fù)復(fù)名譽(yù)，賠禮道道歉。是是指對(duì)侵侵害人身身權(quán)的行行為適用用的精神神上補(bǔ)救救的責(zé)任任形式七、裝修管理理關(guān)系裝修管理理是物業(yè)業(yè)管理服服務(wù)活動(dòng)動(dòng)的內(nèi)容容之一主要以書(shū)書(shū)面合同同形成裝裝修管理理的合同同關(guān)系:1.業(yè)主與物物業(yè)管理理公司之之間的裝裝修管理理合同關(guān)關(guān)系_書(shū)面裝修修管理合合同(或協(xié)議)2.業(yè)主與裝裝修施工工單位之之間的裝裝修施工工合同關(guān)關(guān)系_裝修施工工質(zhì)量責(zé)責(zé)任、保保修責(zé)任任3.裝修施工工單位與與物業(yè)管管理公司司之間的的裝修管管理合同同關(guān)系_書(shū)面裝修修管理合合同(或協(xié)議)4.業(yè)主與相相鄰業(yè)主主、住戶(hù)戶(hù)之間的的相鄰合合同關(guān)系系_受業(yè)主公公約約束束的事實(shí)實(shí)合同關(guān)關(guān)系5.業(yè)主與使使用人之之間的裝