商業(yè)房地產(chǎn)投資十三參數(shù)分析商業(yè)房地產(chǎn)投資十三參數(shù)分析在市場的分析中有眾多的著眼點(diǎn)，這里將眾多的因素歸納成十三項(xiàng)參數(shù)，以此方便對市場的分析。這里所說的市場是指商業(yè)房地產(chǎn)領(lǐng)域中，以收取租金模式。集中化管理運(yùn)營的商廈或聚合體。它以攤位或柜臺、房間等形式，以租賃或買斷使用權(quán)、產(chǎn)權(quán)的方式給經(jīng)營戶，并依靠其營業(yè)收取租金。市場不同于集中管理的商場或連鎖店主要以收取流水返扣或自己進(jìn)貨經(jīng)營，此處的開發(fā)商不涉入商戶的經(jīng)營，僅提供場所和服務(wù)從而收取租金。市場這種業(yè)態(tài)是經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定階段的產(chǎn)物，它一般以中低檔產(chǎn)品為主要經(jīng)營對象?？v觀國際，在歐美等發(fā)達(dá)國家，目前這種攤位式的市場很少，一般都是超市、連鎖店或大型商場、SHOPPINGMALL。市場這種個(gè)體的零散性業(yè)態(tài)在發(fā)展中國家有比較強(qiáng)的生命力，這主要與這些國家的人們經(jīng)濟(jì)收入水平不高、消費(fèi)力弱有關(guān)。在發(fā)達(dá)國家中，除了國際旅游購物市場外，如韓國的南大門市場，因?yàn)檫@個(gè)行業(yè)的特性要求市場以攤位式較好，而人們?nèi)粘Ｉ钣闷愤@類穩(wěn)定性消費(fèi)領(lǐng)域如家居、服裝、日用百貨等都由超市或商場代替。在人均收入低的國家，市場的環(huán)境差，但產(chǎn)品價(jià)格便宜，適合低層次的消費(fèi)者。所以在任何一個(gè)城市，消費(fèi)較高的人往往去商場、專賣店，而中低收入者一般都喜歡去市場。越是人均收入低的城市，市場業(yè)態(tài)的生意越紅火；反之，人均收入越高的城市，市場生意則越差。例如，上海、北京的商場生意很紅火，而近鄰的石家莊、天津的商場收益就較差；反而天津的大胡同，石家莊南三條、新華市場在當(dāng)?shù)貏t是無人不知。城市化水平越低的城市，人均收入越低，市場的表現(xiàn)方式也就越初商業(yè)房地產(chǎn)投資分析16第二章商業(yè)房地產(chǎn)投資十三參數(shù)分析級。如蘭州市，由于甘肅省人均收入低，人們購物都集中在市場，導(dǎo)致了大部分大商場生意蕭條。從而造成了蘭州東部市場的一個(gè)攤位轉(zhuǎn)讓費(fèi)高達(dá)50萬（而在2001年，蘭州市的一個(gè)普通民宅商品房才售7~8萬元）。反之在人均收入越高的城市，供給方式也就越高級，如上海人均GDP為4000美元，則人們的購物方式多為商場購物，上海的初級或中級的攤位式市場生意就相對很差。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，市場會逐漸過渡到商場、超市等商業(yè)形態(tài)，市場模式就會讓位于下一個(gè)高級層次的商業(yè)模式。一、時(shí)機(jī)性市場這種行業(yè)，其實(shí)是一種時(shí)機(jī)性行業(yè)，它是經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定階段的產(chǎn)物，也會隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展有其產(chǎn)生、發(fā)展及消亡的過程。例如，在20世紀(jì)80年代，當(dāng)時(shí)根本就沒有邊貿(mào)市場，隨著1992年改革開放，才在各邊境城市形成了大大小小的邊貿(mào)市場。又如，隨著高科技的發(fā)展，1995年電腦和通訊產(chǎn)品降價(jià)，并開始進(jìn)入個(gè)人消費(fèi)，個(gè)人消費(fèi)的上漲使得1995年后，在全國各地興起了電腦市場。未來，如果電腦行業(yè)由PC機(jī)時(shí)代進(jìn)入網(wǎng)絡(luò)直銷模式時(shí)代，那么電腦批零市場又會進(jìn)入其衰退的過程。市場是經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定階段的產(chǎn)物，隨著大環(huán)境的發(fā)展，它本身也在不斷地變化。例如隨著經(jīng)濟(jì)的衰退或競爭的激烈，服裝業(yè)和食品業(yè)將逐漸飽和進(jìn)而進(jìn)入萎縮期。20世紀(jì)90年代初中期，家電城遍布于全國各大中城市，而現(xiàn)在，在大一點(diǎn)的城市，家電行業(yè)已發(fā)展到由國美、蘇寧、大中等家電連鎖巨頭的連鎖化銷售模式，原先的家電城模式也被淘汰出局。如果在這些有國美、蘇寧等控制的大中城市開家電城，就很難成功。家電行業(yè)中攤位式的營銷模式，在某些城市里已過時(shí)，因而也不再有生存的空間。此外，市場的時(shí)機(jī)性還表現(xiàn)為切入點(diǎn)的選擇。一般，若進(jìn)入該行業(yè)時(shí)，市場屬于整合、變動期，即發(fā)生突發(fā)事件、火災(zāi)、拆遷等時(shí)，則此時(shí)就不是合適的切入點(diǎn)，應(yīng)另做其他考慮。以音像市場為例，以前全國各地有幾千家音像市場，但隨著打擊盜版的深入，音像市場都關(guān)閉了。因此如果再擴(kuò)建音像市場，則與國家要求的發(fā)展趨勢不符，也就很難開下去了。商業(yè)房地產(chǎn)投資分析17二、進(jìn)程性市場的進(jìn)程性分行業(yè)進(jìn)程性、市場業(yè)態(tài)進(jìn)程性及建筑形式進(jìn)程性3個(gè)方面。（一）行業(yè)進(jìn)程性商業(yè)進(jìn)程性從宏觀上講是趨勢時(shí)機(jī)性，具體到每一個(gè)行業(yè)則是其行業(yè)的進(jìn)程性。例如服裝市場是各個(gè)城市很早就存在的市場，最初是低端的大棚式、或占道經(jīng)營的臨街式，后來則發(fā)展為集貿(mào)大廈服裝市場。許多人都知道，在市場里可以砍價(jià)，而且批發(fā)會更便宜。而在大城市或經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平高一點(diǎn)的城市里，則一般都去百貨商場或?qū)Ｙu店購物，很少去市場。隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，人們也會逐漸去專賣店、百貨商場“認(rèn)牌子”，購買品牌服裝。GDP指數(shù)也是衡量的標(biāo)準(zhǔn)之一，在人均收入超過2500元/月的城市，小市場（日常用品領(lǐng)域）一般就讓位于商場、專賣超市等，例如北京市區(qū)的很多服裝市場的生意現(xiàn)在反而不如昌平、大興、通縣等郊區(qū)縣的市場，這是因?yàn)榻紖^(qū)的人均收入低，適合市場模式的生存，而市內(nèi)則是商場更為適合市區(qū)人的購買習(xí)慣一些。此外，如北京雅秀市場、秀水街，上海城隍廟，北京潘家園舊貨市場、馬甸郵幣卡市場等這類資源結(jié)構(gòu)單一、無法復(fù)制或消費(fèi)群體單一的市場等，以及進(jìn)入門檻具有特殊性的市場（如古董業(yè)），則一般不會出現(xiàn)上述進(jìn)程情況。雖然其模式是可發(fā)展的，但在很長的時(shí)間內(nèi)，這些市場不會像食品、家電、家居等市場一樣出現(xiàn)模式上的改變。任何一個(gè)市場的發(fā)展都是從低級向高級階段發(fā)展，這是由于人們的生活水平不斷提高所要求的。生活水平越高，人們對購物的便捷性、商品的售后服務(wù)以及購物環(huán)境的要求就越高。在人均收入600元/月的城市或農(nóng)村，食品市場很多，人們選擇食品大都去食品批發(fā)市場，因?yàn)槟抢锏臇|西便宜，雖然購物條件差，食品質(zhì)量不過關(guān)，也沒有質(zhì)量保證等售后服務(wù)，但由于收入的限制，所以只好選擇在可以討價(jià)還價(jià)的食品批發(fā)市場購買。而在人均GDP指數(shù)高的城市，如深圳、上海、北京等人均收入達(dá)到2500元/月人民幣的城市，人們則很少去食品批發(fā)市場選購，各大超市已占據(jù)了大量的市場份額，這就是由于人們的收入水平的提高，從而使消費(fèi)行為改變所致。商業(yè)房地產(chǎn)投資分析18第二章商業(yè)房地產(chǎn)投資十三參數(shù)分析在許多城市，建材市場、裝飾材料、家居家裝，都是以裝飾城、建材城的形式出現(xiàn)的。但隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，在北京、上海、深圳這些一級城市中，人們購買裝飾材料時(shí)，很多家庭都會選擇建材超市，如東方家園、宜家家居等。這是由于這些城市房屋價(jià)值高，人們收入也高，所要求物品的檔次也相應(yīng)地提高，所以很多人會選擇到建材超市消費(fèi)。這也是建材家居行業(yè)發(fā)展的一個(gè)規(guī)律。在市場領(lǐng)域中，最可怕的就是在選擇進(jìn)入時(shí)的時(shí)機(jī)性不對或所選擇行業(yè)的發(fā)展已進(jìn)入衰敗期，投資往往如石沉大海，這遠(yuǎn)比因地段、價(jià)格等失誤造成的損失更可怕。（二）市場業(yè)態(tài)進(jìn)程性在市場業(yè)態(tài)進(jìn)程中，分上升趨勢和下降趨勢。上升趨勢是業(yè)態(tài)不斷向精品化與商場化發(fā)展；下降趨勢則是一個(gè)逐級遞減的過程，如服裝、小商品市場下降到二手家電、二手手機(jī)、處理貨、舊貨市場再降到倉庫的過程，這種以產(chǎn)品利潤低的業(yè)態(tài)來逐步下降的趨勢。（三）建筑形式進(jìn)程性市場建筑形式本身也是一個(gè)從初級到中級再到高級的發(fā)展過程。1.市場初級階段一般為大棚結(jié)構(gòu)或占道經(jīng)營的市場，經(jīng)營場地?zé)o空調(diào)，環(huán)境差。如北京的東郊市場，玉泉路集貿(mào)市場，熊貓環(huán)島市場這類大棚式彩鋼板結(jié)構(gòu)市場，產(chǎn)品單價(jià)不超過100元，交租方式靈活，攤位押金少，而且消費(fèi)者收入低。2.市場中級階段一般都撤棚進(jìn)市，有2層樓、3層樓，環(huán)境仍然較差，但不會因天氣因素的影響而無法經(jīng)營。如早期的北京動物園市場，由占道臨建發(fā)展為眾合、天樂市場等，此時(shí)經(jīng)營場地開始出現(xiàn)上10萬元的轉(zhuǎn)讓費(fèi)，租賃方式也出現(xiàn)了一次性交租和買斷使用權(quán)等模式。在有些區(qū)域，因客觀因素，使得初中級階段長期存在，如俄羅斯各大城市的中國貨市場一般都是在初中期階段。3.市場高級階段就是硬件條件好、環(huán)境好、管理好及產(chǎn)品有售后服務(wù)，如北京的居然之家、天雅大廈、雅秀市場等，都是市場中的佼佼者。商業(yè)房地產(chǎn)投資分析19三、地段性俗話說，投資地產(chǎn)三要素就是地段、地段、地段，可見地段的重要性。這里所說的地段，是指消費(fèi)者潛意識中認(rèn)同的地理位置。任何一個(gè)商業(yè)地段，都具有消費(fèi)者心理認(rèn)知的某種特質(zhì)，這種認(rèn)知是歷史形成的，或在很強(qiáng)的廣告力量的灌輸下形成的。如在北京，一提到木樨園，人們的印象就是賣服裝的；一提到中關(guān)村，就是賣電腦的；一提到萊太，就是賣花卉的。在消費(fèi)者的心目中，對地段的感知都是長期的潛移默化而形成的。傳統(tǒng)意義上的好地段往往指:◆商業(yè)物業(yè)處在城市中心或臨近城市的中心商業(yè)區(qū)；◆處在商業(yè)有發(fā)展?jié)摿Φ牡囟?，或是臨近交通樞紐的地方（火車站，長途汽車站等）；◆十字路口等人流匯聚之地。然而，人們思維定勢的重要性要比單純意義的好地段重要的多。思維定勢形成的原因有歷史的積累，如北京的西單、王府井，南京的夫子廟等；也有廣告作用催化出來的，如北京女人街等；還有其他原因造成的，如新疆的華凌市場最初在空地上建造，依靠公共汽車總站乘客龐大的中轉(zhuǎn)換車作用，另外依靠吸引人氣的“花鳥魚市”匯集人流；再如北京馬甸郵幣卡市場中以熱炒票種交易中心來吸引人流。此外，地段的選擇，一定要順應(yīng)消費(fèi)者或商戶的這種思維定勢來做決策；否則僅憑借自身的能力是很難扭轉(zhuǎn)這種思維定勢的，如很多大公司在違背思維定式的商圈內(nèi)開建某某市場（服裝、鞋等），而如果單憑廣告的力量是很難扭轉(zhuǎn)的。例如曾在北京十里河路的南方鞋城經(jīng)營失敗就是其例子。這種思維定勢長期下來就形成了地段性的商業(yè)屬性。任何一個(gè)商業(yè)地塊除在地塊的自然地理屬性外，還要考慮它的商業(yè)屬性，在多個(gè)商業(yè)屬性的地塊上，還要把握其主流屬性。這一點(diǎn)是做地塊商業(yè)分析的基礎(chǔ)。在地段中需要特別指出的一點(diǎn)就是盲點(diǎn)現(xiàn)象。在住宅地產(chǎn)中，毗鄰的住宅樓在同質(zhì)的情況下，物業(yè)價(jià)值相差不大。如在一片住宅區(qū)中，甲樓與乙樓相隔50m，甲樓售1萬元/m2，乙樓（同質(zhì)）則不會售5000元/m2。而在商業(yè)地產(chǎn)市場領(lǐng)域中，則會出現(xiàn)這種情況，甲樓、乙樓、丙樓等在一個(gè)區(qū)域中，甲樓100%出租，出租價(jià)為10元/m2/天，乙樓則會出現(xiàn)7元商業(yè)房地產(chǎn)投資分析20第二章商業(yè)房地產(chǎn)投資十三參數(shù)分析/m2/天，而丙樓可能會完全空置，無人問津，其商業(yè)價(jià)值為零（實(shí)際其地產(chǎn)價(jià)值仍存在），即出現(xiàn)類似視野中的“盲點(diǎn)”現(xiàn)象。這種現(xiàn)象一般會在小而集中且連片的大市場群中出現(xiàn)。例如，在石家莊新華集貿(mào)市場群中，就有幢已定位并做了若干次嘗試但都招商失敗的大樓。需要說明的是，盲點(diǎn)也是不斷轉(zhuǎn)化的，并不是一成不變的。今天可能是盲點(diǎn)，但隨著時(shí)間的推移和變化，以后也許就不是。但是在選址時(shí)，還是應(yīng)該首要避免“盲點(diǎn)”現(xiàn)象。“盲點(diǎn)”一般在一個(gè)大的商圈中，略偏離核心一段距離的區(qū)域，如圖2-1所示，它一般不會在商圈正中央，而是在大商圈內(nèi)偏離中心圈的一個(gè)位置上。在組合群或集合群中，如果人們的思維定勢是服裝、鞋、電器等等，如石家莊的新華市場群、成都荷花池市場群，那么在做細(xì)分時(shí)就要注意相鄰性和盲點(diǎn)，尤其在大市場群中就越容易出現(xiàn)“盲點(diǎn)”，而在“盲點(diǎn)”中切不可貪便宜。四、規(guī)模性規(guī)模出效益。正如大魚吃小魚的道理，在市場領(lǐng)域中，很多規(guī)模大的市場會吞并小的市場，而規(guī)模又能產(chǎn)生出規(guī)模效益，因此市場領(lǐng)域也就出現(xiàn)了規(guī)模越造越大的現(xiàn)象。1萬m2，2萬m2的商廈在該行業(yè)中算是小市場；5萬m2、6萬m2也只算是一個(gè)中等規(guī)模的市場；過了10萬m2，算是大市場；過了15萬m2才算是超大規(guī)模的市場。在規(guī)模效應(yīng)中，需要特別指出的是規(guī)模的邊際效應(yīng)，規(guī)模在擴(kuò)張到一定程度后，其規(guī)模的邊際效應(yīng)就會降低，所以規(guī)模并非越大越好。在擴(kuò)張到一定程度的情況下，其效益反而會減弱，即所謂的“物極必反”，例如北京木樨園某商城，其擁有46萬m2的建筑面積，1500m長的面寬，但因規(guī)模太大，消費(fèi)者易形成疲勞和麻木從而變得不愿逛，進(jìn)而造商業(yè)房地產(chǎn)投資分析21成邊際效應(yīng)的降低。然而片面追求規(guī)模性，也會造成資源的浪費(fèi)。任何一個(gè)市場的容量和支撐量都是有限的（就短期而言），就長期而言，則需要在穩(wěn)定的增長率的基礎(chǔ)上逐步發(fā)展，且要有一個(gè)限制量。短期一味講究規(guī)模，放大量過大，造成消化速度和需求量的不足，形成了資金的浪費(fèi)；另一個(gè)方面由于市場的空置量加大了，客觀上也影響了租金的整體水平。如原在北京動物園區(qū)域市場群中5m2的小攤位，租金為8000元/月，共有3000戶，而某市場短期放大2500戶，都是5m2攤位，結(jié)果使租金一下子降成1000元/月的標(biāo)準(zhǔn)，這就是規(guī)模過大所致。追求規(guī)模在某種意義上就是追求壟斷，如果規(guī)模達(dá)不到壟斷，就會被具有同質(zhì)的有壟斷規(guī)模的競爭對手威脅，甚至替代掉，即使前者是老牌的、人氣較旺的。如1998年烏魯木齊市的騰威電器市場是老牌市場，人氣也較旺，但規(guī)模太小，騰威商戶只有200多戶，而新建的華凌商貿(mào)城有500戶商戶左右的規(guī)模，所以華凌取代了騰威。同樣在烏魯木齊市，紅旗路電子市場取代黃河路中銀電子市場也是一個(gè)道理。在規(guī)模達(dá)到足夠大的情況下，便產(chǎn)生了壟斷市場。壟斷市場的形成有其地緣因素如土地供應(yīng)、規(guī)劃限制或自身?xiàng)l件限制。如新疆邊疆賓館商貿(mào)城是軍管區(qū)，它周邊有高校、醫(yī)院，可開發(fā)商業(yè)用地有限，所以形成長期壟斷；又如北京秀水街市場在20世紀(jì)90年代時(shí)，轉(zhuǎn)讓費(fèi)為100萬，但因其前臨長安街，北靠美國大使館，發(fā)展區(qū)域所限，致使其僅僅擁有400戶商戶就達(dá)到了壟斷。在一個(gè)大規(guī)模、足夠量的市場群中，規(guī)模到達(dá)一定程度后，就不再以規(guī)模為標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行合并了，而改走細(xì)分路線，或是走行業(yè)模式的改變路線，如1997，1998年烏魯木齊市食品市場壟斷在月明樓食品批發(fā)市場，而后由超市取代，規(guī)模效應(yīng)就由行業(yè)進(jìn)程性所取代。在石家莊南三條市場、新華市場群、南昌洪城大市場群、鄭州銀基商貿(mào)城都可見到，在足夠大的量的情況下，各市場都在功能專業(yè)化、檔次等細(xì)分領(lǐng)域里的綜合規(guī)模上拼優(yōu)勢。在我國，30萬m2以上的單體建筑算是超大型的了，例如，新疆烏魯木齊華凌商貿(mào)城30萬m2、鄭州銀基服裝城35萬m2、義烏福園小商品市場40萬m2、北京百榮世貿(mào)商城46萬m2，這幾個(gè)大市場都是規(guī)模極龐大的。規(guī)模龐大就一定要壟斷某個(gè)領(lǐng)域或幾個(gè)領(lǐng)域，從而形成強(qiáng)有力的支撐，否則像國內(nèi)的某些商城，一味單拼規(guī)模，而不講究產(chǎn)品的壟斷性和支撐力，其前途就堪憂了?？傊蟛灰欢◤?qiáng)，強(qiáng)也不一定大。第二章商業(yè)房地產(chǎn)投資十三參數(shù)分析五、布局性在市場完善的硬件設(shè)施中，布局尤為重要，一個(gè)暢通的設(shè)計(jì)、切合實(shí)際的布局會使一個(gè)市場最快地步入良性運(yùn)營狀態(tài)；反之，很多類似迷宮的設(shè)計(jì)，卻適得其反。在商業(yè)房地產(chǎn)中住宅的戶型也就是商業(yè)的布局，因此布局的重要性不言而喻。一個(gè)市場的布局對市場的影響有時(shí)是致命的，不懂行的人涉足于此會吃很大的虧。早期烏魯木齊市小西門附近的新貿(mào)、紅山市場及新新華市場的格局就像迷宮一樣，結(jié)果均因違背人流動線的布局而導(dǎo)致倒閉。另一方面市場需要根據(jù)實(shí)際情況來合理設(shè)置攤位面積以及柜臺或房間的搭配。對格局的判斷要仔細(xì)分析，要從黃金分割點(diǎn)、市場需求情況、以及從停車位等方面出發(fā)。如烏魯木齊市月明樓市場對停車位的需求很高，如果停車位充足則攤位值錢；反之，因進(jìn)出此處人多，無法停車，攤位反而就不值錢了。在同質(zhì)的住宅中，不同的戶型根據(jù)其自身設(shè)計(jì)、朝向、樓層等銷售也存在很大的差異，而且戶型、單價(jià)、總款、消費(fèi)力相互關(guān)聯(lián)，因此，戶型和總款、消費(fèi)要求緊密相關(guān)。商業(yè)中也是如此，不流暢的布局會形成很多死角，使用率低，則對后期的經(jīng)營銷售也會造成極大的影響。在服裝、百貨類市場建筑中，布局的使用率一般以50%計(jì)算。如果超過了65%則可認(rèn)為使用率高，而低于45%則為使用率低。如低于40%則是因?yàn)榻ㄖO(shè)計(jì)中存在著問題或建筑規(guī)劃的不合理，如高于70%則是因?yàn)槭褂弥型ǖ捞凸卜?wù)區(qū)域太小、或是建筑規(guī)劃中有不合理之處，因而并非使用率越高或越低就越好。市場布局中通道的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)為2.4m寬，各主通道可達(dá)2.8m、3m、3.6m或更寬，而輔通道為2.2m、2m、1.8m、1.5m，具體可根據(jù)不同區(qū)域的人流有所增減，主輔有所分明。布局的動線按逆時(shí)針方向設(shè)計(jì)，因?yàn)槿肆鞯牧?xí)慣也是以逆時(shí)針方向轉(zhuǎn)，因而對房間或攤位的排號也可以逆時(shí)針方向排列。注意排列時(shí)，為了迎合中國人講究吉利的習(xí)慣可以考慮跳過尾號4。布局中的邊線處理要緊扣主線，不可因邊角的不規(guī)則而使通道不規(guī)則。在普通的設(shè)計(jì)中一般采用棋盤式，交叉處直行，以方便組織與引導(dǎo)人流。布局中某些特大區(qū)域和公共區(qū)域的處理可以采用隔斷式或柜臺式組合，也可采用敞開式和隔斷式組合，例如北京崇文區(qū)搜秀城的平面布局設(shè)計(jì)就很合理，把敞開式和封閉式有機(jī)結(jié)合在一起。布局中為了美觀和公共區(qū)域，可采用玻璃隔斷，在電梯口、角落可采用圓形或弧型設(shè)計(jì)，既可充分利用空間，又增加了使用率。為了使布局標(biāo)識明確，在視覺上可做空間功能分區(qū)。頂部光帶要與通道一致，吊旗也可因區(qū)域不同做不同的處理，消防、衛(wèi)生間標(biāo)識牌等導(dǎo)視系統(tǒng)要在各轉(zhuǎn)角顯要處懸掛。地面要有彩色標(biāo)識處理，如貼字或橡膠地面處理色彩，使通道與攤位之間有界限。在很多初級階段的市場布局中，人流、貨流混雜，脈絡(luò)不分。在大棚式市場群中，貨流主要處理是在停車場（裝卸場地）、長途運(yùn)輸站和市場附近短途拉運(yùn)（三輪車?yán)\(yùn)或小推車運(yùn)輸）。最好在時(shí)間段上有所區(qū)分，不要人貨混雜，一來不安全，二來消防不能保障，三則購物環(huán)境也差。為了運(yùn)輸?shù)谋憬菘蓪⒅魍ǖ涝O(shè)置為3m、3.2m、3.6m或更寬。布局中對攤位的要求也是逐步放大的。以服裝為例，20世紀(jì)90年代初多為柜臺式，約3~4m2，一般是在臨街的鐵皮房或在一個(gè)房間內(nèi)劃分成好幾個(gè)柜臺和墻面；隨后發(fā)展為5~6m2，這個(gè)隔斷模式已延續(xù)了10年。進(jìn)入21世紀(jì)，市場要求在8~12m2之間，使之展示的空間更大些，因?yàn)樯庖彩遣粩喟l(fā)展的，所以大戶則要求在25~36m2，甚至更大的房間。例如北京中關(guān)村海龍電子市場都是3.5m2左右的小柜臺，而新開的中關(guān)村科貿(mào)和鼎好電子市場就在其基礎(chǔ)上有所擴(kuò)大，在5~6m2基礎(chǔ)上設(shè)計(jì)隔斷，一則形成差異化；二則順應(yīng)時(shí)代、行業(yè)發(fā)展的需要；三則是面積擴(kuò)大，意味著總商戶數(shù)下降，使市場消化速度加快。在布局中如何甄別優(yōu)質(zhì)攤位位置有以下6個(gè)方法：◆人流量大。◆攤位展示性強(qiáng)，即把角或展面寬的攤位，把角攤位可有兩個(gè)展示面?！魳?biāo)識性強(qiáng)，即在市場中有明顯標(biāo)識易于記憶的商鋪。◆人流儲積空間大，即商鋪前場地空間易于消費(fèi)者駐留?！糍徫锪?xí)慣性。如直線通道的黃金點(diǎn)。服裝市場中一般消費(fèi)者喜歡貨比三家然后購買，所以往往在通道中間的商家銷售量反而比把角的多?！粝噜徫飿I(yè)價(jià)值性。如相鄰是品牌店、主力店，其較多顧客流量對相鄰店的生意就有帶動性作用。第二章商業(yè)房地產(chǎn)投資十三參數(shù)分析六、硬件性硬件性的內(nèi)容主要包括建筑物本身的功能性及展示性（室內(nèi)及室外）。功能性，主要指商業(yè)物業(yè)本身的功能配置，從有電扶梯（滾梯）到衛(wèi)生間的高品質(zhì)、消防系統(tǒng)的完善，不同市場發(fā)展階段對功能的要求也不斷提高。很多大商廈失火的原因就是嚴(yán)重違反消防規(guī)定，一味為增加攤位而使消防隱患大大增加。隨著市場向中高級階段發(fā)展，市場功能需要也更加完善，其中對服務(wù)業(yè)態(tài)功能的要求也在不斷提高，已發(fā)展為不只是簡單地要求快餐盒飯而已了，從建筑物高層做中餐排檔到有服務(wù)臺、水吧、游戲廳、咖啡西餐廳、T型臺（服裝市場設(shè)有）建材裝飾市場家裝服務(wù)臺、信息臺、電子商務(wù)等諸多功能，都需要在市場中不斷完善。市場功能的完善就是商廈檔次的提高，從外立面的造型、材質(zhì)到室內(nèi)裝修檔次和設(shè)施完善，檔次的提升就意味著購物環(huán)境的提升，意味著租金的提升。但是在此參數(shù)中，不是單檔次高就一定租金高，檔次是爭奪同質(zhì)條件下商戶和消費(fèi)者的武器，但不可作為提租的前提。展示性表現(xiàn)在物業(yè)的展示面和戶外廣告的宣傳上，展示面的大小，醒目程度以及樓體頂部霓虹燈、戶外電子屏幕的設(shè)立都很重要；戶外廣告牌，一定要注重突出VI系統(tǒng)和宣傳口號，以及大廈定位口號語的應(yīng)用。展示性中，攤位本身的形狀最好是長方形，要做到使用空間大但徑深又不過長。此外，面寬也要大，尤其把角的攤位展示面寬大，其價(jià)值也就高。檔次是硬件水平提高的一個(gè)外在表現(xiàn)。硬件的完善不但表現(xiàn)在電梯上，如在垂直運(yùn)輸中，電扶梯要從地下通到各商業(yè)樓層；而且還表現(xiàn)在地面的處理、頂部的處理以及戶內(nèi)、戶外的廣告牌，以及VI標(biāo)識的設(shè)置上。如果出現(xiàn)“高差”現(xiàn)象，即市場的門面與人流的動線上存在一定的高度距離差，就會無形中形成一道屏障，阻礙人流的過客量變?yōu)樯祥T量，從而出現(xiàn)市場門前雖然人流擁擠，但市場內(nèi)部卻人跡罕至的怪現(xiàn)象?！案卟睢辈粌H有“上高差”，也存在著“下高差”，即半地下或地下室。例如，位于北京動物園公交樞紐的金開利德服裝市場就是“上高差”，它首層是公交站，門面實(shí)際上是從二層起，這樣就形成了一個(gè)“高差”。又如，金名展市場（動物園新天地）位于地下室，與地面也有“高差”，展示面受限，所以無法形成有效的上門人流。展示性的另一方面就是建筑的風(fēng)格，建筑物一定要代表其產(chǎn)品的理念，如服裝市場，外觀要時(shí)尚；建材市場，外觀就要大氣，色彩也要明快、簡約。七、穩(wěn)定性市場的穩(wěn)定性主要表現(xiàn)在如下幾個(gè)方面。（一）物業(yè)產(chǎn)權(quán)的穩(wěn)定性很多市場的土地來源是政府劃撥，或土地改項(xiàng)成商業(yè)用地，其手續(xù)很多不合法，市場的建筑多是臨建或是非法建筑、違規(guī)建筑；另一種就是許多土地已被凍結(jié)或被規(guī)劃待拆遷。市場的發(fā)展需要一個(gè)長期穩(wěn)定的平臺，如果物業(yè)產(chǎn)權(quán)無法穩(wěn)定下來，則對市場運(yùn)作帶來了極大的隱患。（二）手續(xù)的穩(wěn)定性手續(xù)的穩(wěn)定性首先建立在地塊的合法性的基礎(chǔ)上，一個(gè)合法的地塊包括土地來源和規(guī)劃等都已辦理完相關(guān)報(bào)批手續(xù)。如果一塊土地被規(guī)劃為其他用途，后又改建為市場，這就是違規(guī)用地，這樣的市場即便是建立起來了也很難長期留存。許多臨建都是違規(guī)超高，改變綠化率、容積率的；一些土地立項(xiàng)為工業(yè)用地和住宅用地，或是劃撥土地而改項(xiàng)為商業(yè)市場，此類土地需有相當(dāng)?shù)恼尘瓣P(guān)系，否則極易因違背土地立項(xiàng)而被查封，或因土地出讓金欠款等法律原因而導(dǎo)致市場關(guān)閉。（三）建筑物硬件的穩(wěn)定性尤其是在初級階段的市場內(nèi)，很多采用的是大棚結(jié)構(gòu)或簡易小平房，其穩(wěn)定性差，即因消防城管等因素的制約，因而難以長期穩(wěn)定。建筑物結(jié)構(gòu)穩(wěn)定性除建筑質(zhì)量外，因建筑物硬件，尤其是消防設(shè)施的不合格，使之面臨查封或整改。有些市場先天不足，通過關(guān)系使市場暫時(shí)營業(yè)了，但消防設(shè)施嚴(yán)重不合格，每次檢查也就勢必影響經(jīng)營；另一些建筑物尤其是初級階段的大棚等簡易結(jié)構(gòu)的建筑物，漏風(fēng)漏水，導(dǎo)致市場因天氣因素而無法經(jīng)營，從而影響經(jīng)營的穩(wěn)定性。第二章商業(yè)房地產(chǎn)投資十三參數(shù)分析（四）商圈的穩(wěn)定性商圈的穩(wěn)定性表現(xiàn)在商戶穩(wěn)定性、進(jìn)貨商戶及消費(fèi)者都認(rèn)同的穩(wěn)定性、市場管理層的穩(wěn)定性幾個(gè)方面。1.商戶的穩(wěn)定性商圈的穩(wěn)定性要求商戶的穩(wěn)定，市場內(nèi)主流商戶在市場經(jīng)營要有盈利，在扣除租金后，他們還能有錢可賺，從而才能夠生存，像許多三級城市往往因稅賦太高，商戶無法生存，而引起市場蕭條；進(jìn)貨的商戶也需穩(wěn)定，在批發(fā)市場的進(jìn)貨商戶，如因其他市場開業(yè)或某種因素使之發(fā)生改變，例如90年代中期的邊貿(mào)毛衣行業(yè)，由于印度毛織業(yè)興起，中亞各國從新疆邊疆商貿(mào)城購買逐漸轉(zhuǎn)為從印度進(jìn)貨，使邊貿(mào)毛衣經(jīng)營戶生意大受影響，從而大批改行，進(jìn)而影響了市場的穩(wěn)定。2.消費(fèi)者的穩(wěn)定性尤其是區(qū)域性消費(fèi)市場，更要注意維護(hù)穩(wěn)定的消費(fèi)者群。如北京朝陽路白云市場、北京菜百小商品市場等，由于區(qū)域范圍內(nèi)消費(fèi)者的習(xí)慣和認(rèn)同，如果再出現(xiàn)大面積拆遷和小區(qū)的興建入住，則對市場的經(jīng)營穩(wěn)定必然產(chǎn)生影響。3.市場管理層的穩(wěn)定性我們都耳聞過許多市場管理層有人攜款而逃，或管理層內(nèi)訌，將市場惡意處理或惡意破壞，管理層的穩(wěn)定性中人的因素是第一位的。管理層對商戶的管理也需要科學(xué)、規(guī)范，并形成一個(gè)完善的系統(tǒng)，切不可朝令夕改，使商戶無法適應(yīng)，從而產(chǎn)生失望不滿情緒。管理的穩(wěn)定性和持久性，極易形成良好口碑，從而樹立良好的品牌形象。八、人氣人流、車流和交通狀況，這3部分合稱為人氣的表現(xiàn)。人氣包括商戶人氣和消費(fèi)者人氣兩個(gè)方面。商業(yè)地產(chǎn)招商時(shí)應(yīng)較多考慮商戶，而運(yùn)營時(shí)則應(yīng)較多考慮消費(fèi)者。人氣與財(cái)氣相通，人潮即錢潮。人流量是衡量市場消費(fèi)力的指標(biāo)之一。每天的顧客上門量是比較明了的，在很多招商材料上看到的10萬、20萬、100萬的客流量，其實(shí)大部分是虛報(bào)的。下面這個(gè)數(shù)值可供參考：3萬m2的建筑，如果當(dāng)天的顧客上門量為3萬人次，那么2.4m寬的通道必將是人擠人，此點(diǎn)可在對人流量監(jiān)測時(shí)作為參考。人流量的另一個(gè)表現(xiàn)主要是在商圈或商業(yè)設(shè)施門前的過客量，雖然有時(shí)這個(gè)量很大，但實(shí)際在建筑形式上，受展示面的影響，過客量與上門量還是差距較大。在二三級城市中，私家車擁有量較少，因此不用太多考慮停車位；而在一級城市，車位數(shù)量與停放是否方便對市場而言則是一個(gè)至關(guān)重要的因素。車流在某類市場領(lǐng)域中可代替人流，例如瓜果蔬菜市場，由于批發(fā)主要是依靠車流來完成運(yùn)輸，所以停車的方便、車輛進(jìn)出方便及位置都是衡量的標(biāo)準(zhǔn)。車流在這里代替一定的現(xiàn)金流，如很多瓜果市場的收費(fèi)并不是以攤位收取，而是以車輛的進(jìn)出量為收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的。交通狀況是指顧客到達(dá)商業(yè)區(qū)的交通方便程度。對內(nèi)交通便捷程度主要考察：商業(yè)區(qū)內(nèi)道路類型、道路寬度、路面狀況、公交站點(diǎn)總數(shù)及密度、平均車流量。對外主要考察：商業(yè)物業(yè)與火車站、港口、長途汽車站等設(shè)施的空間距離和對外交通聯(lián)接的方便程度。交通狀況還包括市場門前是否為單行線或是否有柵欄等。城市道路規(guī)劃中的單車道或市場門前主路的柵欄，都會直接影響市場的正常發(fā)展。例如原烏魯木齊市的小西門市場區(qū)域，在其路中央設(shè)立柵欄，就直接導(dǎo)致了兩旁商廈的人流互不往來，其商業(yè)價(jià)值也大大減低了。商業(yè)價(jià)值的最終實(shí)現(xiàn)要依靠消費(fèi)人流，人流則以其交通狀況來保證，它常受公交車站、地鐵口等外部因素的影響。如新疆烏魯木齊市華凌商貿(mào)城最初建設(shè)時(shí)，就依靠其完善便利的公交車站的交匯、換車優(yōu)勢，迅速匯集了大量的人流。基于此，古今中外的商業(yè)地產(chǎn)在建設(shè)時(shí)都會爭奪位于主要交通道路口的地段，因?yàn)槟抢飺碛写罅康娜肆髦С?。所以在考慮人流的同時(shí)，處理好建筑物的展示性、“高差”問題尤為重要。九、資源性在許多市場的招商或洽談中，常常會聽到這個(gè)詞——資源。資源的由來是，在市場的初期，一些先知的商戶往往自發(fā)地聚集在某地，日漸形成了一個(gè)人們認(rèn)同的市場。自古慢慢沿襲下來，如南京夫子廟、上海城隍廟、北京西單及王府井等，都經(jīng)歷了幾百年的歷史，有著很深的商業(yè)底蘊(yùn)，其資源主要體現(xiàn)在地塊的優(yōu)越位置上，是好地段的一種商業(yè)附第二章商業(yè)房地產(chǎn)投資十三參數(shù)分析加值。資源還指某個(gè)商廈擁有多少商戶量，以此作為該商廈的資源。客觀而言，在某種程度上該商廈的確擁有這份資源；而實(shí)際上，在一定的條件下，這種資源則是公共的，商戶也會因?yàn)槔娴尿?qū)使而發(fā)生改變。由此可見，資源并非是某人或某某公司所專有的、一成不變的。從另一個(gè)意義上講，如果該市場的系統(tǒng)或品牌推廣的好，它就可以形成屬于它的資源。如北京的愛家家居、天雅大廈、賽博電子市場等，都是在其不斷的推廣中強(qiáng)化了商戶的歸屬感和凝聚力，并使管理者形成了有效控制，從而形成一種資源。資源性還表現(xiàn)在突發(fā)因素中，市場如遇火災(zāi)、水災(zāi)、或政府拆遷等此類突發(fā)因素，則對主流商戶及龍頭商戶的資源性要求就顯得尤為重要。因?yàn)樵谖C(jī)中，商戶會因突發(fā)因素而變得團(tuán)結(jié)，凝聚力也更加強(qiáng)，因而地產(chǎn)商在爭奪商源時(shí)，突發(fā)因素會引發(fā)商業(yè)游戲重新洗牌，是一種良好的進(jìn)入契機(jī)。十、競爭與兼容性競爭與兼容是一對“矛”與“盾”的參數(shù)，此處將其歸納在一起講述。（一）競爭性在市場的建設(shè)、投資和發(fā)展過程中，往往會與競爭對手在地段上進(jìn)行地理位置優(yōu)劣的比較，這是人人有目共睹的；同時(shí)他們還會從規(guī)模性上進(jìn)行比較，如果一方的規(guī)模大，則大的就有可能吞并小的，因而最好在同質(zhì)上不要與規(guī)模大的市場競爭，除非己方的地理位置優(yōu)越足以彌補(bǔ)此缺陷。另一方面，從硬件上講，如果一方的條件好，價(jià)格低，那么它就極具競爭性。由此可見，在競爭的諸多因素中，地段、規(guī)模、價(jià)格、硬件等因素都是同等重要的，正是由于這種競爭性的存在，才會使市場不斷地發(fā)展變化。在競爭性的發(fā)展中，往往會出現(xiàn)壟斷現(xiàn)象，商業(yè)地產(chǎn)的總量關(guān)系即從業(yè)人員的總量是個(gè)限定量，它不同于住宅地產(chǎn)，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展一直保持是個(gè)放大量，尤其在一些細(xì)分市場領(lǐng)域內(nèi)（如古董市場、郵票市場等），商戶的總量是一個(gè)相對的固定量，那么控制這些量后，市場就處于一個(gè)壟斷狀態(tài)，而這種壟斷與建筑物的硬件無關(guān)。一個(gè)壟斷市場形成后，除非有比其條件更優(yōu)越的市場出現(xiàn)才會打破壟斷，否則就很難改變壟斷地位中商戶和消費(fèi)者的觀念。壟斷會產(chǎn)生一個(gè)壟斷利潤，其表現(xiàn)為在市場內(nèi)轉(zhuǎn)讓費(fèi)奇高，轉(zhuǎn)手量巨大。壟斷形成的另一個(gè)條件就是地理的限制，因每個(gè)地塊都有自然賦于它的商業(yè)屬性，因而要改變?nèi)藗兊男睦碚J(rèn)同就需要很大的投入。如新疆的邊疆賓館商貿(mào)城，就是由于位于軍事管理區(qū)，周邊沒有再可開發(fā)的土地而形成了壟斷性市場。壟斷的另一個(gè)表現(xiàn)則是規(guī)模超大，如鄭州的銀基商貿(mào)城，總面積為35萬m2，其周邊因供應(yīng)量和資金量的限制以及規(guī)劃等原因，無法再形成超越其規(guī)模的商廈，從而就形成了壟斷效應(yīng)。從效益上講，在規(guī)模上形成的壟斷沒有地段上形成的壟斷利潤大。地段，除了熟知常規(guī)地段區(qū)分方法外，還有一些其他區(qū)分方法，如是否緊鄰商業(yè)中心、十字路口及交通站口等，另外主要是在區(qū)域思維認(rèn)定的商圈內(nèi)，在具有商業(yè)屬性的地塊上投資，越臨近老商業(yè)區(qū)，越具有人們的認(rèn)同度。如北京雅寶路天雅大廈位于吉利大廈對面，北京鼎好電子大廈緊鄰北京海龍電子大廈西側(cè)，這些在人們的思維認(rèn)同度上都是一致的，因而其價(jià)位轉(zhuǎn)讓費(fèi)也都具有復(fù)制性。規(guī)模上除了常規(guī)的拼大以外，如果因客觀條件（土地、規(guī)劃、容積率）等的限制，則需要在細(xì)分領(lǐng)域中做規(guī)模，即在某一個(gè)領(lǐng)域中做專項(xiàng)，形成細(xì)分市場的規(guī)模性。如石家莊南三條，就有很多大廈做細(xì)分化經(jīng)營；北京雅寶路區(qū)域也是，如北京北斗星大廈專營箱包、國星大廈專營童裝、奧特利瑪市場專營鞋類等都是在細(xì)分領(lǐng)域中尋求規(guī)?；?。新建的市場要針對老市場硬件和布局的不足進(jìn)行調(diào)整改建，要引領(lǐng)超越，只有比別人做得好，才會更有吸引力。如布局中一方是6m2的小攤位，而另一方則為10m2，那么后者就可以滿足商戶需要大攤位的要求。由此可見，有差異化才能形成優(yōu)勢。競爭性產(chǎn)生契機(jī)，但在一個(gè)壟斷化市場或穩(wěn)定性市場群中，也會出現(xiàn)突發(fā)因素，如政府拆遷。又如原雅寶路大棚拆遷，造成了600多商戶無經(jīng)營場地，不得已只能擁擠在老番街狹小的空間里。再如雅寶路北斗星大廈拆遷，導(dǎo)致原本蕭條的萬邦大廈一下子吸納了大批的箱包經(jīng)營戶。突發(fā)事件中最常見的就是火災(zāi)和水災(zāi)，如某年夏天的洪水使北京天外天小商品市場一夜間關(guān)閉，造成了1000多商戶的分流。還有如湖南常德大市場起火后又重新洗牌，可見這些突發(fā)事件發(fā)生的時(shí)候都是競爭者參與第二章商業(yè)房地產(chǎn)投資十三參數(shù)分析與把控的良好時(shí)機(jī)。價(jià)格也是競爭的法寶之一，但不是絕對的。最好不要進(jìn)行價(jià)格戰(zhàn)，要共同維系市場的價(jià)格體系，使之良性發(fā)展，這樣才會對商戶和市場都有好處。偏低的價(jià)格對市場并非有利，因?yàn)槿绻麅r(jià)格太低了，商戶就會不珍惜，從而產(chǎn)生不穩(wěn)定性，也使單位產(chǎn)值降低，產(chǎn)品利潤和產(chǎn)品檔次降低，所以價(jià)格戰(zhàn)一定要適當(dāng)。因此可以說，任何一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目投資都具有競爭性。綜合以上幾個(gè)因素，在一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的內(nèi)部與外部都有可能表現(xiàn)出競爭性。（二）兼容性各級市場中業(yè)態(tài)越初級的市場，其業(yè)態(tài)的兼容性就越大，而城市越發(fā)達(dá)，則市場就越細(xì)分。在三級城市中，往往食品、糧油、服裝、家居、電器等各類市場組合在一起；而二級城市就細(xì)分一些；而在一級城市中，則細(xì)分得更徹底。同樣，在市場發(fā)展的不同階段，市場的細(xì)分也更具有其意義。但二三級市場中，常見的樓層業(yè)態(tài)為小百貨、鞋、服裝、家居、裝飾、布藝、食品等大雜燴在一個(gè)商業(yè)物業(yè)中。在一個(gè)區(qū)域內(nèi)，如果項(xiàng)目可供幾種業(yè)態(tài)選擇，或是在某一商圈內(nèi)，項(xiàng)目內(nèi)部的業(yè)態(tài)可兼容，則對項(xiàng)目的發(fā)展性而言，有一定的穩(wěn)定性。兼容性是對項(xiàng)目的后續(xù)發(fā)展即投資的安全性進(jìn)行分析的一個(gè)方面，在項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)核算中其用處不大。兼容性強(qiáng)并不代表利潤高，每個(gè)業(yè)態(tài)中只存在一個(gè)最恰當(dāng)?shù)暮线m項(xiàng)目的業(yè)態(tài)。如果兼容性強(qiáng)，說明項(xiàng)目操作安全保障性大，或是未來發(fā)展的空間大。同一建筑物內(nèi)的業(yè)態(tài)兼容性強(qiáng)弱，從側(cè)面反映了消費(fèi)者或商戶的認(rèn)同度。市場業(yè)態(tài)的認(rèn)同度強(qiáng)則兼容性就弱；反之，則對業(yè)態(tài)的認(rèn)同度弱則兼容性就強(qiáng)。在同一建筑物中，兼容性是平衡租金價(jià)差及項(xiàng)目綜合回報(bào)率時(shí)應(yīng)考慮的要素。十一、商圈分析按照市場消費(fèi)屬性可分為綜合性區(qū)域消費(fèi)類市場和各類專業(yè)性市場。（一）綜合性區(qū)域消費(fèi)類市場在綜合性區(qū)域消費(fèi)市場中，商圈是指店鋪吸引消費(fèi)者的地理區(qū)域。商圈的大小與消費(fèi)者所購買商品的特性、消費(fèi)習(xí)慣、交通因素等有很大的關(guān)聯(lián)。在社區(qū)性商業(yè)中，一般以店鋪設(shè)定的地點(diǎn)為圓心，周圍一定距離為半徑所劃定的范圍作為商圈設(shè)定考慮的因素，但實(shí)際上，還應(yīng)綜合店鋪的業(yè)態(tài)形式、商品的特性、交通網(wǎng)的設(shè)立等一系列因素。商圈的形式不一定都是同心圓，店鋪類型、規(guī)模、周圍有無競爭者，顧客往返時(shí)間和交通障礙等也都會影響商圈。商圈的界定方法主要有：同心圓法、行車時(shí)間法、路線調(diào)查法。商圈的形成是由該中心的類型、規(guī)模、業(yè)態(tài)、周圍競爭對手狀況、人口密度、交通狀況等因素所決定的，它的邊界不一定規(guī)則。理想的狀況是同心圓，但實(shí)際上則不一定，許多自然地物、道路等都可能成為其邊界。界定范圍之后還需要收集商圈里的人口規(guī)模、居民戶數(shù)、平均家庭收入、人均收入等數(shù)據(jù)，這些數(shù)據(jù)都是進(jìn)行市場分析的基礎(chǔ)。1.商圈分析主要方法商圈分析需要在商圈界定完成的基礎(chǔ)上進(jìn)行，其主要方法有：◆比率——人口相乘法：在一個(gè)城市區(qū)域內(nèi)商品零售面積的人均需求量的經(jīng)驗(yàn)值乘以商圈范圍內(nèi)的總?cè)丝?，從而得出市場的需求總量。市場需求潛力大于零，即存在開發(fā)空間，開發(fā)即可行?！魡挝涣闶鄯康禺a(chǎn)面積商品零售額比率比較法：首先統(tǒng)計(jì)商圈內(nèi)的商品零售總額和零售房產(chǎn)總面積；然后對商品進(jìn)行分類，統(tǒng)計(jì)不同類型商品（家電、服裝等）的零售額、零售面積；最后將商品分類統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)與商品零售總額和零售房產(chǎn)總面積進(jìn)行比較，就可以發(fā)現(xiàn)某類商品的單位零售面積零售額是否存在不足的現(xiàn)象，從而判斷市場是否處于飽和的狀態(tài)?！舴康禺a(chǎn)開發(fā)度指數(shù)法：一個(gè)大城市區(qū)域可以看成是一個(gè)統(tǒng)一的市場，其可以進(jìn)一步劃分成若干個(gè)二級市場，而且二級市場間還存在著投資競爭，通過對競爭的分析又可以找出各個(gè)二級市場的商業(yè)房地產(chǎn)市場投資飽和狀況，該狀況又決定了某個(gè)二級市場是否有商業(yè)房產(chǎn)開發(fā)潛力。通過對城市商圈零售房產(chǎn)總面積、單元區(qū)零售房產(chǎn)總面積、城市平均家庭收入、單元區(qū)平均家庭收入等數(shù)據(jù)的分析就可以具體得出某一單元區(qū)的商業(yè)房產(chǎn)的需求量。2.研究方法的分析步驟◆確定市場類型?！粞芯渴袌錾唐贩?wù)范圍（街道、城市、地區(qū)），確定商圈范圍?！粽{(diào)查在商圈范圍內(nèi)現(xiàn)有該種類型市場的商業(yè)樓面，包括已經(jīng)出租第二章商業(yè)房地產(chǎn)投資十三參數(shù)分析的樓面、控制樓面的總量；調(diào)查商圈范圍內(nèi)的人口數(shù)量，居民收入和消費(fèi)狀況及單位樓面的租（售）價(jià)格。◆研究人口統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)和經(jīng)濟(jì)狀況，分析商圈內(nèi)可以支撐的總的商業(yè)樓面面積。◆比較商圈現(xiàn)有的商業(yè)樓面與該商圈可支撐的總的商業(yè)樓面之間的差異，從而發(fā)現(xiàn)商業(yè)房地產(chǎn)的開發(fā)潛力?！舾鶕?jù)商圈外的具體情況進(jìn)行研究，并對上述開發(fā)潛力作進(jìn)一步修正。3.核心商圈與輻射商圈核心商圈為項(xiàng)目所在區(qū)域的商圈，其主要分析商圈中商戶的總量、總經(jīng)營面積、各業(yè)態(tài)量、各業(yè)態(tài)細(xì)分狀況、各市場的硬件條件、租金、售價(jià)、使用權(quán)價(jià)、轉(zhuǎn)租金、轉(zhuǎn)讓費(fèi)、付款方式、主流攤位規(guī)格、各服務(wù)業(yè)態(tài)、商圈內(nèi)各市場的硬件、軟件的差異化等，通過對這些數(shù)據(jù)的核算，得出項(xiàng)目的支撐，這也是所有參數(shù)分析中的關(guān)鍵所在。通過核心商圈的總商戶量（即需求量），從而得出市場的支撐關(guān)系，支撐量的關(guān)系又決定著項(xiàng)目發(fā)展的速度、規(guī)模和養(yǎng)市的難易，以及費(fèi)用定價(jià)等問題。在核心商圈中，對典型性商業(yè)設(shè)施的分析主要是進(jìn)行項(xiàng)目細(xì)分定位，典型性商業(yè)的業(yè)態(tài)比例關(guān)系決定了目標(biāo)項(xiàng)目的業(yè)態(tài)關(guān)系，其市場的租價(jià)和轉(zhuǎn)讓費(fèi)又決定了現(xiàn)市場的定價(jià)。轉(zhuǎn)讓費(fèi)是反映5項(xiàng)指標(biāo)的一個(gè)參量，是尤為重要的。轉(zhuǎn)讓費(fèi)：◆反映市場攤位一手租金和二手租金的價(jià)差。一般二者的差額乘以5即為轉(zhuǎn)讓費(fèi)，在預(yù)期極其良好的情況下則可乘以7。如果高于此數(shù)，則為高估了轉(zhuǎn)讓費(fèi)。而在預(yù)期較低的情況下則是乘以3，而實(shí)際的轉(zhuǎn)讓費(fèi)若低于差額乘以3得出的費(fèi)用，則為價(jià)值低估。◆反映市場的壟斷程度和穩(wěn)固度。如果市場認(rèn)同度高，其壟斷性就越高，則轉(zhuǎn)讓費(fèi)也越多?！舴从呈袌龅目傂枨罅看笮?。轉(zhuǎn)讓費(fèi)越高則需求就越大?！舴从呈袌龅那榫w。市場的認(rèn)知情緒是波動的，情緒不同，轉(zhuǎn)讓費(fèi)也不同?！舴从晨偣?yīng)量與需求量之間的差額。由于需要攤位商戶多，而市場規(guī)模有限，則轉(zhuǎn)讓費(fèi)就高。在不同的城市，轉(zhuǎn)讓費(fèi)體現(xiàn)的值也不同。一般轉(zhuǎn)讓費(fèi)以當(dāng)?shù)貥?biāo)準(zhǔn)核算即一個(gè)普通市場的攤位轉(zhuǎn)讓費(fèi)上限是當(dāng)?shù)匾惶咨唐贩康臉?biāo)準(zhǔn)價(jià)。在北京，一個(gè)好的市場的轉(zhuǎn)讓費(fèi)可達(dá)80萬元；而在二級城市則在20萬元左右，三級城市則在6萬元左右。具體的實(shí)際情況會因各地各市場的不同而有所差異。某些市場打擊轉(zhuǎn)讓費(fèi)，這是弊大于利的，因?yàn)檫@是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然規(guī)律，因而不可以隨意就一棍子打死。在綜合性區(qū)域消費(fèi)類市場中應(yīng)該注意的是，輻射商圈不是以行政區(qū)域來劃分的，而是通過地形及地緣的關(guān)系來劃分的。(二)專業(yè)性市場類1.專業(yè)性市場類中商圈的界定在不同的行業(yè)中，對商圈的定義也不同，如以區(qū)域性日常消費(fèi)為主的市場，則以區(qū)域有效消費(fèi)群范圍來界定商圈；而對于批發(fā)行業(yè)，消費(fèi)者往往是進(jìn)貨商戶為主的市場，就要以各商戶覆蓋的范圍來界定商圈，而不能狹隘地以項(xiàng)目所在的區(qū)域來界定。這一點(diǎn)與綜合性區(qū)域消費(fèi)類市場有所不同。如廣東白馬市場，雖然在廣州市，但其消費(fèi)購物的群體則是來自全中國，其商圈則以全國來此進(jìn)貨的各商戶來界定，其商圈就是全中國。又如雅寶路則是以中東俄羅斯為主的邊貿(mào)市場，則應(yīng)以俄羅斯、中東等國外區(qū)域來界定，而不能以朝外建外地區(qū)為界定。因而商圈是以商業(yè)銷售的覆蓋面來界定的。2.商圈之間的關(guān)系在很多二、三級城市，由于區(qū)域城市的規(guī)模小，商圈也就容易界定。而在一級城市或特大城市中，因?yàn)榇嬖诙鄠€(gè)商圈，則需要考慮一個(gè)行業(yè)在各商圈中及各商圈內(nèi)商戶的流動性和差異性，和各商圈之間的關(guān)聯(lián)度。如北京服裝的批發(fā)區(qū)域就分大紅門、木樨園區(qū)域和動物園區(qū)域，及雅寶路區(qū)域。各服裝批發(fā)市場都有其不同的商圈側(cè)重點(diǎn)，如果要進(jìn)行某項(xiàng)投資，就要考慮各市場商圈之間的關(guān)聯(lián)度。在二、三級城市里，很多都是次級商圈，則需考慮上一級商圈與下一級或再次級商圈之間的關(guān)系。如江西九江服裝市場，其上級商圈主要從南昌的洪城大市場進(jìn)貨，九江則為母商圈下的一個(gè)子商圈。同樣在九江服裝市場區(qū)域內(nèi)的九江市各區(qū)縣，就是九江這個(gè)母商圈下的子商圈，依此類推。每一商圈只需要考慮它的核心商業(yè)圈從業(yè)者和消費(fèi)者。3.商圈內(nèi)各商業(yè)結(jié)構(gòu)分析商圈內(nèi)的商業(yè)結(jié)構(gòu)分析相對而言很直觀，除了日用消費(fèi)品市場外，其他的專業(yè)性市場，則需在商戶從業(yè)者和商戶的從業(yè)地進(jìn)行普查分析。有些批發(fā)市場，消費(fèi)者也是各地的進(jìn)貨商戶，但其商戶與前來進(jìn)貨的商第二章商業(yè)房地產(chǎn)投資十三參數(shù)分析戶是兩個(gè)概念，前來進(jìn)貨的商戶其實(shí)是指消費(fèi)者，而此處的商戶則是指項(xiàng)目所在區(qū)域與項(xiàng)目定位相符的區(qū)域商圈內(nèi)的商業(yè)從業(yè)者。如要分析北京潘家園古董市場，則應(yīng)對潘家園古董行業(yè)，如潘家園舊貨市場、古玩城、朝佳市場，以及其行業(yè)內(nèi)從業(yè)者的琉璃場古董市場，亮馬橋古董市場等相關(guān)的北京古董行業(yè)的從業(yè)者做商業(yè)總量的定量分析，而不能對潘家園周邊的餐飯、娛樂、洗浴、時(shí)尚服裝店、美發(fā)等其他類商業(yè)從業(yè)者做定位分析。又如要分析中關(guān)村鼎好電子市場，則應(yīng)對中關(guān)村電子市場的從業(yè)者進(jìn)行分析，因?yàn)槠渖虡I(yè)從業(yè)者都應(yīng)是從事相關(guān)電腦行業(yè)的，因此也不應(yīng)對海淀圖書、服裝市場進(jìn)行分析。但對于綜合性區(qū)域消費(fèi)類市場劃分時(shí)，就要對區(qū)域內(nèi)所有商業(yè)結(jié)構(gòu)做調(diào)查劃定。如要在昌平開一個(gè)區(qū)域性消費(fèi)類市場，則需對昌平這個(gè)區(qū)域內(nèi)所有的市場進(jìn)行劃定，包括對各種服裝、電器、家居等日常消費(fèi)有關(guān)的所有市場等都要進(jìn)行定量分析。在此基礎(chǔ)上，還要對底商、商場、社區(qū)商業(yè)等綜合性商業(yè)（有些資料稱為復(fù)合性商業(yè)即一個(gè)門面房既可做服裝店，也可做美發(fā)、洗浴等多種業(yè)態(tài)的商業(yè)，一般指臨街門面房）進(jìn)行劃定。此點(diǎn)需與專業(yè)性市場有區(qū)別，在使用中尤其要注意。4.商圈的總量在專業(yè)性市場中，商圈內(nèi)也會存在很多的商業(yè)設(shè)施，因而對同質(zhì)定位的商戶需要做一個(gè)總量?？偭堪ㄋ目偵虘魯?shù)和總經(jīng)營面積數(shù)。同樣，在綜合性區(qū)域消費(fèi)市場，也要做一個(gè)區(qū)域所覆蓋范圍內(nèi)（即商圈消費(fèi)力內(nèi)的所有商業(yè)從業(yè)者）的總量，它不但包括各類專業(yè)市場（集中性商業(yè)，有些資料稱其商業(yè)集中在一起，一個(gè)攤位只是專業(yè)化經(jīng)營一種業(yè)態(tài)；它與綜合性不同，綜合性多指服務(wù)業(yè)態(tài)的商戶和各種綜合性商業(yè)設(shè)施），而且還包括市場內(nèi)購物業(yè)態(tài)的總量面積與服務(wù)業(yè)態(tài)總量面積。商圈總量的界定是一個(gè)需求量，所有項(xiàng)目的商業(yè)量是個(gè)既定量，是預(yù)先可知的，通過項(xiàng)目的供應(yīng)量和需求量之間的關(guān)系，估算商業(yè)總量，即可知是否供大于求，或供不應(yīng)求。5.總量的有效性統(tǒng)計(jì)反映的總量是一個(gè)表面量、動態(tài)量，由于各商業(yè)在實(shí)際過程中存在壓縮或放大這兩種現(xiàn)象，因而也要對總量中的有效性進(jìn)行界定。對有效性總量界定的一個(gè)捷徑就是判斷有效商戶的轉(zhuǎn)讓費(fèi)。其中一項(xiàng)就是供應(yīng)量與需求量之間的關(guān)系。聰明的開發(fā)商，有的就直接對商圈內(nèi)目標(biāo)商戶的轉(zhuǎn)讓費(fèi)進(jìn)行判斷，從而作出需求量的大小。如當(dāng)北京雅寶路吉利大廈6樓一個(gè)房間轉(zhuǎn)讓費(fèi)高達(dá)70萬元時(shí)，如在其旁邊再開一個(gè)大廈，則肯定供不應(yīng)求，于是天雅大廈就順勢而生了。因而同樣的道理，當(dāng)中關(guān)村海龍大廈一節(jié)柜臺轉(zhuǎn)讓費(fèi)高達(dá)10萬元時(shí)，對面中關(guān)村科貿(mào)1m2賣14萬元也就不足為奇了。判斷轉(zhuǎn)讓費(fèi)時(shí)，因其反映了5項(xiàng)指標(biāo)，因此切不可絕對化，而應(yīng)從細(xì)分角度進(jìn)行分析，也不可普通化和機(jī)械化。尤其是剛?cè)胄姓叨家杏涍@一點(diǎn)，曾經(jīng)在這一點(diǎn)上損失幾億甚至幾十億的失敗者比比皆是。6.商圈內(nèi)商業(yè)業(yè)態(tài)參數(shù)的考核表表2-1商圈內(nèi)商業(yè)業(yè)態(tài)參數(shù)的考核表市場名稱總商戶數(shù)總建面面積商業(yè)樓層數(shù)單層面積硬件情況其他――――――――――――――主流商鋪規(guī)格各業(yè)態(tài)細(xì)分狀況租金轉(zhuǎn)租金轉(zhuǎn)讓費(fèi)交租方式――――――――――――售價(jià)使用權(quán)價(jià)服務(wù)業(yè)態(tài)情況物業(yè)管理及費(fèi)用人流量商戶經(jīng)營狀況流水額――――――――――――――商場也屬于集中性市場，但它在行業(yè)進(jìn)程中屬于中高級階段。一般商場會有流水返扣模式，流水返扣一般是24個(gè)點(diǎn)，也有18個(gè)點(diǎn)，此處只作為一個(gè)參考量?？偭恐胁挥眉尤肷虉龅牧?，尤其需要注意的是還要在市場中加入總量（總商戶數(shù)、總經(jīng)營面積）分析、各市場硬件特征、商戶的攤位規(guī)格及布局（主要對建筑設(shè)計(jì)提出要求）。同時(shí)，商戶的租金、轉(zhuǎn)租金、轉(zhuǎn)讓費(fèi)、產(chǎn)權(quán)價(jià)或使用權(quán)價(jià)格、交租方式、押金等也都要重點(diǎn)考慮。產(chǎn)權(quán)的價(jià)格一般是年租金乘以10，簡單的換算比為3元/m2/天，售價(jià)為1萬元/m2，依此類推（其中建筑面積對應(yīng)建筑面積，使用面積對應(yīng)使用面積）。交租方式一般具有特殊性，不同的市場在租金交付方式上有其不同的歷史沿革和認(rèn)同度。如烏魯木齊市小西門區(qū)域，在烏魯木齊市成功廣場的廣告大力宣傳和其他成功案例的標(biāo)榜作用下，其使用權(quán)買斷方式認(rèn)同度就高；而大同的東關(guān)服裝市場圈則對5年買斷租金分三次交付的方式認(rèn)同；南昌洪城的幾個(gè)市場則對買斷經(jīng)營權(quán)方式認(rèn)同，這些都與區(qū)域的特殊性有關(guān)，在做投資分析時(shí)，特殊性只是一個(gè)參考值，但不可依賴它。第二章商業(yè)房地產(chǎn)投資十三參數(shù)分析在不同級別的城市，租金價(jià)格也不同，一般在三級城市中，其租金為每天1~3元/m2，以45~60元/月為其標(biāo)準(zhǔn)，標(biāo)準(zhǔn)價(jià)格轉(zhuǎn)讓費(fèi)就為5~6萬元。而在二級城市中，租金為3~6元/m2，轉(zhuǎn)讓費(fèi)則以10萬~15萬、20萬為高峰。在一級城市中，租金在每天10元/m2以上，好的市場也會高達(dá)每天20元/m2，每天30元/m2即為高峰，轉(zhuǎn)讓費(fèi)也在50萬元左右，70萬元、80萬元則為高峰。這是一般的規(guī)律，具體實(shí)施中也會因?qū)嶋H情況的不同而發(fā)生變化。一般成熟攤位轉(zhuǎn)讓費(fèi)以當(dāng)?shù)氐囊粋€(gè)標(biāo)準(zhǔn)的二室一廳商品房的總樓價(jià)為參考價(jià)。總體歸納而言，從項(xiàng)目核心商圈購物業(yè)態(tài)市場型商鋪供應(yīng)量的角度分析其總量，在市場中就由現(xiàn)供應(yīng)量轉(zhuǎn)化為需求量，而現(xiàn)項(xiàng)目的量就是供應(yīng)量，同樣，其核心商圈內(nèi)的面積也就是需求面積量，其現(xiàn)存參量比例也同時(shí)轉(zhuǎn)化為需求比例，這就是支撐換算的秘密。十二、人口分析對人口的分析在市場領(lǐng)域永遠(yuǎn)是重點(diǎn)，在商業(yè)地產(chǎn)的宏觀分析中有地緣與人口的關(guān)系及人口與經(jīng)濟(jì)的關(guān)系。在地產(chǎn)項(xiàng)目中則涉及商圈內(nèi)人口的關(guān)系，即小區(qū)域范圍的人口關(guān)系。在市場中人口分為消費(fèi)者和商戶兩個(gè)部分。商戶即目標(biāo)客戶。商戶在市場領(lǐng)域是非常清晰的，要針對目標(biāo)商戶群進(jìn)行宣傳。同時(shí)也正是因?yàn)樯虘舻哪繕?biāo)性明確，所以相應(yīng)形成的商業(yè)，其發(fā)展也具有連鎖性和復(fù)制性。在廣告宣傳上，目標(biāo)客戶始終是重點(diǎn)訴求的對象。投資戶，主要指有實(shí)力的商戶和外來投資者，這一點(diǎn)與住宅很相似，都有游資投資者，如很多投資北京中關(guān)村科貿(mào)和鼎好電子市場的投資者，就是小白領(lǐng)和周邊的居民。與住宅一致，投資者分散在各個(gè)領(lǐng)域，行業(yè)極其廣泛，所以進(jìn)行商業(yè)推廣也是既費(fèi)力又費(fèi)資金的。此外，對有效消費(fèi)者的定位和研究，需對目標(biāo)商戶中的購買者做定性訪談，主要通過消費(fèi)者行為和消費(fèi)習(xí)慣需求來進(jìn)行分析，從而做到對市場的準(zhǔn)確定位。（一）消費(fèi)者分析區(qū)域內(nèi)消費(fèi)者，首先要通過商圈界定其范圍。消費(fèi)者包括一級消費(fèi)者（即分銷商或進(jìn)貨商戶）和終端消費(fèi)者。在終端消費(fèi)者中，需要分清區(qū)域核心消費(fèi)者及輻射區(qū)域消費(fèi)者。流動人口在此領(lǐng)域中不作細(xì)致分析，因?yàn)槠湟驯粍澐衷谳椛淙丝谥?。在輻射區(qū)域和核心區(qū)域中都需要甄別有效的需求人口量，因?yàn)槭袌鰳I(yè)態(tài)是一個(gè)特定時(shí)期的階段產(chǎn)物，主要是為中低檔消費(fèi)群體服務(wù)的。在區(qū)域性消費(fèi)中，一般為2500元/月收入以下者（也有特例，暫不計(jì)）提供消費(fèi)場所為主，雖然有些區(qū)域人口素質(zhì)較高，但針對市場業(yè)態(tài)的消費(fèi)者卻很稀少，因而造成了有效需求的不足。某些專業(yè)性強(qiáng)的市場如古董、郵幣卡市場、攝像市場等，不適用區(qū)域綜合性消費(fèi)者，其有效需求主要以一級分銷商的認(rèn)同為主，這一類型的市場對地段的認(rèn)同和規(guī)模支撐要求大于有效需求。人口的質(zhì)量分析包括GDP收入、人口結(jié)構(gòu)、人口密度、人均可支配收入等。消費(fèi)者特性、行為分析和消費(fèi)心理分析，主要是通過定性訪談問卷來完成的。其行為分析主要為對服務(wù)業(yè)態(tài)與購物業(yè)態(tài)，及對購物業(yè)態(tài)的選擇進(jìn)行定位。心理分析則是對項(xiàng)目認(rèn)同度等進(jìn)行定位分析的依據(jù)。（二）商戶分析商戶中又分投資戶與經(jīng)營戶，投資戶有產(chǎn)權(quán)投資者和使用權(quán)投資者及炒鋪者，炒鋪者分機(jī)會投機(jī)者和優(yōu)先續(xù)租權(quán)投資者。產(chǎn)權(quán)投資者是隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定階段，有閑散資金逐漸投資于產(chǎn)權(quán)式商鋪的商戶和部分有實(shí)力商戶。使用權(quán)投資者則比較普遍，主要是在認(rèn)同度高的市場內(nèi)（也有特例，暫不計(jì)），一般以商戶居多，特別是一些浙江人較多。炒鋪者主要是經(jīng)營戶，也有極個(gè)別職業(yè)投資者，主要以浙江人為主，炒鋪風(fēng)險(xiǎn)極大，但利潤很高。經(jīng)營戶中分主力商戶（即核心商戶，有號召力、影響力的商戶）、散戶及服務(wù)業(yè)態(tài)商戶。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，消費(fèi)者已不滿足于單純在市場里購物的模式，因而服務(wù)業(yè)態(tài)作為吸引人流、解決死角、提升品質(zhì)所不可缺少的一種形式，已日益引起開發(fā)商的重視（如麥當(dāng)勞、肯德基人流帶動作用）。主力商戶的引進(jìn)大多是從核心商圈中確定的，切不可從外埠引進(jìn)核心商戶群。核心商戶劃分在核心商圈內(nèi)，這些也都要在商戶細(xì)分中分清。在商戶分析中，尤其對于區(qū)域商戶的認(rèn)同習(xí)慣性要側(cè)重分析。區(qū)域第二章商業(yè)房地產(chǎn)投資十三參數(shù)分析沿襲的習(xí)慣性會造成各商業(yè)不同的特性，尤其在業(yè)態(tài)定位和運(yùn)作模式定位中，其習(xí)慣性的力量很大，特別要慎重。十三、人性以上12項(xiàng)參數(shù)都是硬性的，只有人性是可塑的、變化的。人性的差別，造就了紛繁多彩的局面，因而才出現(xiàn)一系列從技術(shù)參數(shù)上看完全正確，而現(xiàn)實(shí)卻一踏糊涂；反之，從技術(shù)參數(shù)看似不可能，但通過人的努力卻可實(shí)現(xiàn)得很好的案例。除以上的一些硬件和客觀條件外，這里主要是講主觀條件即人的因素。事實(shí)上正是由于人性的不同，才造成了市場在發(fā)展過程中并不完全按照機(jī)械參數(shù)分析的量化靜態(tài)發(fā)展。因?yàn)槿说囊蛩?，造就了很多奇跡，也引發(fā)了在各項(xiàng)投資指數(shù)都良好的情況下卻把項(xiàng)目做死了的情況。因此，我們可以認(rèn)為只有人的因素是無法控制和不易預(yù)測的。在13項(xiàng)參數(shù)中，之所以將人性放在最后，就是因?yàn)槠涫亲钪匾膮?shù)，人的力量改變著一切靜態(tài)的參數(shù)，從而使市場運(yùn)作充滿風(fēng)險(xiǎn)和魅力。人性考察的內(nèi)容有：首先，考察一個(gè)投資公司或競爭對手，要考察其以前的歷程：有無成功或失敗案例、有無管理團(tuán)隊(duì)經(jīng)驗(yàn)、核心人物狀況、有無社會背景等等。然后，考察投資者經(jīng)驗(yàn)、決斷力、領(lǐng)導(dǎo)者人格魅力。開發(fā)商（投資商）的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)和過去的成功或失敗案例，以及對市場的把控程度、操作團(tuán)隊(duì)的執(zhí)行力、尤其是領(lǐng)導(dǎo)者的人格魅力等，都影響著項(xiàng)目的實(shí)際最終結(jié)果。一個(gè)混亂的公司，即使再好的項(xiàng)目也會做得一塌糊涂。任何一個(gè)好的項(xiàng)目背后總有人在犯錯(cuò)誤。投資公司有句話老話：“寧可投資在一個(gè)擁有二流的產(chǎn)品、一流的人才的項(xiàng)目上，也不投資在一個(gè)擁有一流的產(chǎn)品、二流的人才的項(xiàng)目上”，這句話其實(shí)就是指人的作用。最后，人性還體現(xiàn)在商戶的認(rèn)知情緒上。通常商戶對市場在開盤前有個(gè)假市的認(rèn)知，即想象都是很美好的。投資商在開發(fā)前期也常犯這個(gè)“假市”，想象利潤和結(jié)果是美好的，此時(shí)人的情緒卻會在此爆漲，一旦遇到挫折時(shí)，情緒就會悲觀，如同股市一樣，與其說是真正事件對股票的影響不如說是股價(jià)對人的情緒的影響，所以人的心理情緒的變化對價(jià)格和運(yùn)作節(jié)點(diǎn)的影響都是巨大的。十四、十三參數(shù)使用要點(diǎn)（一）SWOT分析方法簡介在房地產(chǎn)分析報(bào)告中常常見到SWOT分析，在十三參數(shù)法使用之前，先對目前常用的SWOT分析法作簡單介紹。1.SWOT分析是企業(yè)戰(zhàn)略研究中一種常用的分析工具，被廣泛運(yùn)用在企業(yè)戰(zhàn)略管理、市場研究及競爭對手分析等領(lǐng)域中。2.SWOT分析的原理SWOT分析有其形成的基礎(chǔ)。按照企業(yè)競爭戰(zhàn)略的完整概念，戰(zhàn)略應(yīng)是一個(gè)企業(yè)“能夠做的”（即組織的強(qiáng)項(xiàng)和弱項(xiàng)）和“可能做的”（即環(huán)境的機(jī)會和威脅）之間的有機(jī)組合。3.SWOT分析的過程好的SWOT分析的前提是正確識別出所要做的項(xiàng)目的優(yōu)勢、劣勢、機(jī)會與威脅因素。而評價(jià)某種因素的優(yōu)劣與否，是否預(yù)示著機(jī)會或威脅，取決于企業(yè)的生存環(huán)境，如下圖所示。SWOT的實(shí)例應(yīng)用某某大廈策劃報(bào)告中SWOT分析案例優(yōu)勢：◆項(xiàng)目所在朝陽區(qū)是北京目前經(jīng)濟(jì)最為發(fā)達(dá)的區(qū)域第二章商業(yè)房地產(chǎn)投資十三參數(shù)分析◆區(qū)域內(nèi)涉外商務(wù)氛圍濃郁，具備良好的商業(yè)前景◆項(xiàng)目所在的位置具備深厚的商業(yè)文化底蘊(yùn)以及國際知名度◆政府區(qū)域改造方案，有利于提升區(qū)域整體形象及項(xiàng)目物業(yè)品質(zhì)◆項(xiàng)目緊鄰79家涉外使館，能夠成為固定的高消費(fèi)客群◆項(xiàng)目已為現(xiàn)房狀態(tài)，能夠及早入市，搶占市場先機(jī)◆緊鄰項(xiàng)目北側(cè)的范思哲酒店及外資銀行總部，將給本項(xiàng)目帶來大量的潛在高端消費(fèi)人群◆項(xiàng)目主體建筑外立面具備相當(dāng)?shù)膫€(gè)性化色彩，能夠同規(guī)劃業(yè)態(tài)相輔相成◆具備較為充足的停車位數(shù)量劣勢：◆項(xiàng)目位置不在主干道，交通不便，不利于車輛的出入◆由于目前區(qū)域處于整體改造階段，本案率先入市，將面臨周邊環(huán)境混亂的局面（施工干擾大，不利于聚客）◆項(xiàng)目單層面積偏小，總規(guī)模偏小，缺乏規(guī)模效應(yīng)◆項(xiàng)目各平層死角多，設(shè)計(jì)上存在難度，使用率低◆項(xiàng)目區(qū)域整體酒吧文化沒落，造成原消費(fèi)群體的流失◆強(qiáng)大的客流量只是體現(xiàn)在夜生活上，缺乏白天的客流號召力◆項(xiàng)目幾次易主，幾次更名但都推廣失利，造成一定負(fù)面影響◆要求的銷售和回款周期短，易造成推廣難度，不易達(dá)成預(yù)期效果機(jī)會：◆項(xiàng)目地區(qū)整體改造較好◆由于臨近使館區(qū)域，有可能會有大量的涉外客源進(jìn)入◆緊鄰范思哲酒店，能夠帶來大量的高消費(fèi)人群◆項(xiàng)目雖然前期定位不夠準(zhǔn)確，但經(jīng)過一定的推廣已經(jīng)具備了相當(dāng)?shù)氖袌鲋龋瑢⒊蔀楸景负笃谕茝V的有利因素◆項(xiàng)目所在區(qū)域是北京時(shí)尚文化的前沿，具備豐厚的文化底蘊(yùn)，項(xiàng)目可借助這一氛圍威脅：◆政府信貸政策的緊縮以及利率的上調(diào)，抑制商業(yè)項(xiàng)目銷售◆周邊成功市場對投資者和品牌商戶采用的聚攏效應(yīng)和手段會導(dǎo)致本案商戶流失◆2003~2004年北京市整體商業(yè)銷售狀況火爆趨于平淡，投資人缺乏足夠的信心◆產(chǎn)權(quán)式商鋪受政策和媒體雙重打壓，致使投資人對此質(zhì)疑頗多◆產(chǎn)權(quán)式商鋪失敗案例較多，市場負(fù)面影響較大◆未來的競爭格局不明晰，潛在競爭對手威脅較大（二）十三參數(shù)使用方法要點(diǎn)時(shí)機(jī)性、進(jìn)程性、地段性、規(guī)模性、硬件性、布局性、競爭與兼容性、人氣性、穩(wěn)定性、資源性、商圈分析、人口分析、人性。這13項(xiàng)參數(shù)的要點(diǎn)歸納如下：◆人性是一切的基礎(chǔ)，也是最可變的，任何好的項(xiàng)目如果人不好，怎么努力也是難以達(dá)到預(yù)期的效果的，因而“人和”是最重要的?！魰r(shí)機(jī)性與進(jìn)程性是限制參數(shù)，它決定是否是切入點(diǎn)的時(shí)機(jī)，它是項(xiàng)目的最前提的條件，它決定了項(xiàng)目的“天時(shí)”?！舻囟涡?、商圈分析、人口分析、人氣都是“地利”，是項(xiàng)目的地緣屬性，是固定的，也是靜態(tài)可分析的?！粢?guī)模性、硬件性、布局性、資源性都是運(yùn)作團(tuán)隊(duì)和執(zhí)行操作能力對技術(shù)面的把控，它有改變“地利”的作用。◆穩(wěn)定性與資源性是對后期運(yùn)營和管理進(jìn)行考察的屬性?！舾偁幣c兼容性是對“地利”各參數(shù)作優(yōu)劣分析的綜合評判?！舻囟涡耘c規(guī)模性相比，規(guī)模性大于地段性?！粢?guī)模達(dá)到壟斷后，下一個(gè)階段就由行業(yè)進(jìn)程性打破。◆地段性與資源性相比，資源性在產(chǎn)生突發(fā)因素的情況下大于地段性；而在正常情況下，地段性則大于資源性。◆任何屬性中，如違反進(jìn)程性，其他屬性的作用將削減?！舻囟涡?、規(guī)模性、布局性中，規(guī)模性最強(qiáng)，其次在同質(zhì)下的布局性，然后是地段性，布局性有時(shí)與地段性同等重要?！艟陀布耘c地段性而言，租金是不由硬件性而改變的，租金是由商業(yè)的支撐關(guān)系（即商圈分析與人口分析推算出支撐）所決定的，對硬件性需求不是特別明顯。支撐是商業(yè)地產(chǎn)的核心，商圈分析和人口分析是十三參數(shù)分析的核心?！糍Y源性強(qiáng)的行業(yè)，其市場兼容性就差。參數(shù)分析是一項(xiàng)充滿挑戰(zhàn)與魅力的工作，在實(shí)際情況中，應(yīng)根據(jù)市場需要靈活運(yùn)用，不斷潛心體會、融匯貫通。第二章商業(yè)房地產(chǎn)投資十三參數(shù)分析在市場領(lǐng)域，很多情況下，運(yùn)用十三參數(shù)分析方法比運(yùn)用SWOT分析法優(yōu)越。具體在實(shí)際分析中，既不可僵硬使用SWOT分析方法，也不可機(jī)械使用十三參數(shù)分析方法，兩者要有機(jī)地結(jié)合使用，這也是技術(shù)分析人員應(yīng)該全面具體地考慮的。（三）十三參數(shù)法分析案例（因各項(xiàng)目的特殊性，十三參數(shù)分析的側(cè)重點(diǎn)也不同，此案例僅為節(jié)選部分。）◆時(shí)機(jī)性：目前由于全球能源緊張，國內(nèi)煤炭大幅度漲價(jià)，而某市正是我國煤炭資源最為豐富的城市之一，生產(chǎn)的無煙煤品質(zhì)高，質(zhì)量好，煤炭漲價(jià)的利好，將有效帶動整個(gè)