引言8、9月份項(xiàng)目進(jìn)行了重新調(diào)整，利用這一階段，我司蘇州組也加強(qiáng)了對蘇州本地及周邊市場的調(diào)研。我們力求在重新審視調(diào)整后的項(xiàng)目規(guī)劃，以及重新認(rèn)識(shí)項(xiàng)目所面臨的市場條件，從而形成對項(xiàng)目的重新理解，并能夠?qū)⒌谝淮雾?xiàng)目定位當(dāng)中的部分思路及成果能夠有效的借鑒到此次項(xiàng)目發(fā)展建議當(dāng)中。對于項(xiàng)目發(fā)展建議，我們思考問題、研究問題的總體邏輯仍沿用上次的總體邏輯順序，姑在此次不再贅述，對其中部分章節(jié)，也做了很大的簡化，將前幾次已經(jīng)闡釋清楚的論證過程盡量簡化，以最直觀的觀點(diǎn)性結(jié)論進(jìn)行說明。對于此次項(xiàng)項(xiàng)目發(fā)展展建議，我我們也將將努力使使之在深深度上有有進(jìn)一步步的推進(jìn)進(jìn)，能夠夠?qū)?xiàng)目目下一步步規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)、建建筑設(shè)計(jì)計(jì)、景觀觀設(shè)計(jì)等等實(shí)質(zhì)性性工作有有更大的的支持。在在此次根根據(jù)項(xiàng)目目發(fā)展實(shí)實(shí)施建議議進(jìn)行的的經(jīng)濟(jì)測測算當(dāng)中中，由于于很多必必要條件件尚未明明確，所所以只能能采用估估算的手手法，對對未知條條件進(jìn)行行假設(shè)，估估算出的的經(jīng)濟(jì)分分析成果果，可能能會(huì)有一一定誤差差，我們們也將根根據(jù)項(xiàng)目目進(jìn)一步步發(fā)展進(jìn)進(jìn)行跟進(jìn)進(jìn)調(diào)整。第一部分項(xiàng)目目總體定定位建議議一．簡要回回顧項(xiàng)目目調(diào)整帶帶來的總總體影響響項(xiàng)目總體規(guī)規(guī)劃的變變化總體規(guī)劃進(jìn)進(jìn)行重新新調(diào)整之之后，高高爾夫用用地與別別墅用地地發(fā)生分分離，交交通組織織系統(tǒng)進(jìn)進(jìn)行了重重新調(diào)整整，景觀觀要素也也重新進(jìn)進(jìn)行了整整合。從從總體上上講，總總體規(guī)劃劃調(diào)整對對高爾夫夫球場帶帶來的有有利影響響要大于于別墅。高爾夫球場場核心化化，別墅墅區(qū)的交交通干擾擾減少，品品質(zhì)提高高。高爾夫球場場和別墅墅區(qū)之間間的關(guān)系系有所減減弱，需需要重新新認(rèn)識(shí)。對景觀的較較大影響響此次項(xiàng)目調(diào)調(diào)整對別別墅用地地的高爾爾夫景觀觀線影響響最大，通通過初步步計(jì)算，原原方案別別墅用地地高爾夫夫景觀線線長44479米米，調(diào)整整后的長長度僅為為11119米，別別墅的高高爾夫景景觀線直直接損失失達(dá)755%。對別墅的直直接影響響總體規(guī)劃進(jìn)進(jìn)行調(diào)整整之后，對對于別墅墅用地而而言，可可以利用用的景觀觀元素范范圍縮小小，別墅墅用地的的特點(diǎn)也也發(fā)生變變化，相相對容積積率提高高，相對對建筑密密度加大大，別墅墅區(qū)集中中化，房房產(chǎn)總體體價(jià)值下下降。這這也使我我們不得得不重新新對別墅墅用地進(jìn)進(jìn)行理解解，對土土地價(jià)值值進(jìn)行重重新的認(rèn)認(rèn)識(shí)，這這也勢必必帶來對對產(chǎn)品及及相關(guān)內(nèi)內(nèi)容的重重新思考考。對項(xiàng)目施工工的直接接影響此次調(diào)整帶帶來的最最直接的的影響就就是現(xiàn)場場施工方方面的影影響，需需要對現(xiàn)現(xiàn)有土方方工程進(jìn)進(jìn)行重新新的調(diào)整整。另外外，總體體規(guī)劃變變化之后后，使得得未來別別墅施工工的區(qū)域域相對集集中，這這種施工工對高爾爾夫球場場的影響響要小于于原規(guī)劃劃方案。二．對總體體定位的的重新思思考（一）還是是GollfRessortt總體定位描描述———一個(gè)集集運(yùn)動(dòng)、旅旅游、度度假、居居住為一一體的中中國首席席GollfRResoort。（二）為什什么還是是選擇GGolffRResoort1．項(xiàng)目總總體定位位不單指指別墅項(xiàng)項(xiàng)目定位位我們認(rèn)為，對對于項(xiàng)目目總體定定位的理理解，其其不應(yīng)是是單指別別墅項(xiàng)目目而言，而而應(yīng)對高高爾夫及及別墅通通盤考慮慮，將項(xiàng)項(xiàng)目按照照整個(gè)地地塊來理理解，所所以我們們對項(xiàng)目目的總體體定位，是是對高爾爾夫球場場進(jìn)行了了充分考考慮。2．項(xiàng)目用用地的自自然屬性性并未發(fā)發(fā)生變化化雖然項(xiàng)目進(jìn)進(jìn)行了比比較大的的規(guī)劃調(diào)調(diào)整，但但就其整整個(gè)項(xiàng)目目用地而而言，其其自然屬屬性并未未發(fā)生變變化。根根據(jù)太湖湖旅游度度假區(qū)整整體規(guī)劃劃，項(xiàng)目目用地的的“體育休休閑區(qū)”性質(zhì)并并未發(fā)生生變化，所所以對項(xiàng)項(xiàng)目總體體定位的的考慮，應(yīng)應(yīng)該符合合土地自自然屬性性的特征征。3．高爾夫夫用地與與別墅用用地并未未割裂項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)調(diào)整整后，別別墅用地地與高爾爾夫球場場用地發(fā)發(fā)生分離離，使別別墅的整整體景觀觀效果降降低，相相對建筑筑密度升升高，別別墅的總總體舒適適度降低低，也造造成了別別墅品質(zhì)質(zhì)一定程程度的下下降。但但是，從從整體的的角度來來看，別別墅用地地與高爾爾夫用地地之間的的關(guān)系并并未割裂裂，不可可否認(rèn)的的是高爾爾夫仍然然是項(xiàng)目目的核心心要素，別別墅項(xiàng)目目的運(yùn)作作很大程程度上依依然是要要以來高高爾夫球球場的運(yùn)運(yùn)作。項(xiàng)目宗地的的特征決決定了其其第二居居所的特特質(zhì)本項(xiàng)目所處處的地理理位置，以以及整個(gè)個(gè)太湖旅旅游度假假區(qū)大的的地域背背景、規(guī)規(guī)劃特點(diǎn)點(diǎn)，決定定了別墅墅項(xiàng)目在在相當(dāng)長長的時(shí)間間內(nèi)只能能作為第第二居所所的特質(zhì)質(zhì)，所以以這也是是我們進(jìn)進(jìn)行總體體定位時(shí)時(shí)所要考考慮的重重要原則則之一。（三）對第第二居所所的思考考1．第二居居所的定定義VILLAA是SEECONNDHOOME，即即第二居居所；而而HOUUSE則則是第一一居所，是是第一個(gè)個(gè)家。在在中國的的傳統(tǒng)建建筑中，別別墅多數(shù)數(shù)表現(xiàn)為為私家園園林。它它最早在在中國就就叫“別業(yè)”，望文文生義可可以理解解為第二二處物業(yè)業(yè)。2．第二居居所與第第一居所所使用狀態(tài)城市距離景觀建筑設(shè)計(jì)配套設(shè)施第一居所日常生活城市、近郊郊人工景觀居家功能生活配套第二居所休閑生活近郊、遠(yuǎn)郊郊自然景觀個(gè)性功能休閑娛樂3．對第二二居所的的理解區(qū)域?yàn)榈诙铀崽峁┨烊蝗粭l件位置為第二二居所提提供理想想條件項(xiàng)目質(zhì)素為為第二居居所提供供充分元元素（四）總體體定位基基本描述述1．市場定定位[關(guān)鍵詞：：中國首首席GollfRResoort]]在國際上，GGolff的開發(fā)發(fā)形態(tài)主主要有GGolffCllub、GGolffReesorrt及GGolffCoommuunitty三種種類型，這這實(shí)際上上也代表表了Goolf的的三種不不同開發(fā)發(fā)模式。GolfRessortt——高爾爾夫勝地地簡單講，將將高爾夫夫運(yùn)動(dòng)和和旅游休休閑度假假結(jié)合起起來就形形成了GGolffReesorrt。Ressortt在英語語中指度度假的勝勝地，能能提供給給游覽者者放松、休休息的設(shè)設(shè)施和服服務(wù)。這這種球會(huì)會(huì)在歐美美和東南南亞大量量存在，在在各個(gè)旅旅游熱點(diǎn)點(diǎn)地區(qū)獲獲得到了了迅速地地發(fā)展。一一般來說說，這種種球會(huì)除除了經(jīng)營營高爾夫夫球以外外，還經(jīng)經(jīng)營酒店店、餐飲飲、娛樂樂、保健健、地方方特色旅旅游和房房地產(chǎn)開開發(fā)等業(yè)業(yè)務(wù)。從從地理布布局上看看，這類類球會(huì)一一般在高高爾夫球球場旁邊邊建設(shè)有有度假村村、其他他運(yùn)動(dòng)設(shè)設(shè)施、娛娛樂餐飲飲中心等等等。同同時(shí)，結(jié)結(jié)合高爾爾夫球場場周邊的的優(yōu)美環(huán)環(huán)境，球球會(huì)還開開發(fā)和推推廣高爾爾夫別墅墅區(qū)，進(jìn)進(jìn)行房地地產(chǎn)經(jīng)營營。在國內(nèi)，幾幾乎所有有球會(huì)都都配套進(jìn)進(jìn)行了高高爾夫別別墅的開開發(fā)和銷銷售。很很多球會(huì)會(huì)還將RResoort的的業(yè)務(wù)整整合進(jìn)球球會(huì)的經(jīng)經(jīng)營，以以尋求新新的利潤潤來源。但但真正明明確提出出并按照照GollfRResoort實(shí)實(shí)踐的球球場卻并并不多。目目前國內(nèi)內(nèi)最成功功的春城城高爾夫夫是為數(shù)數(shù)不多標(biāo)標(biāo)榜GoolfRessortt的項(xiàng)目目之一。很顯然，本本案完全全具備GGolffReesorrt的所所有條件件。這一一在國內(nèi)內(nèi)相對新新興的開開發(fā)模式式，由于于春城高高爾夫的的成功，獲獲得了較較好的口口碑。對對本案來來講，GGolffReesorrt不僅僅是一種種最合適適的模式式，更是是一個(gè)營營銷的機(jī)機(jī)會(huì)點(diǎn)，我我們要旗旗幟鮮明明地打出出GollfRResoort的的概念，而而且是中中國首席席的GoolfRessortt。我們們要以中中國GoolfRessortt的標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)制訂者者的姿態(tài)態(tài)出現(xiàn)，要要成為真真正意義義上的中中國GoolfRessortt模式的的領(lǐng)先者者。占領(lǐng)宣傳的的制高點(diǎn)點(diǎn)，以領(lǐng)領(lǐng)先者和和領(lǐng)導(dǎo)者者的姿態(tài)態(tài)，全面面整合球球場、別別墅、酒酒店、餐餐飲、娛娛樂、保保健、地地方特色色旅游等等核心要要素，打打造出“中國首首席的純純正GoolfRessortt”，是本本案最具具核心競競爭力的的差異性性優(yōu)勢。GolfRessortt模式核核心要素素的關(guān)系系處理整體的利益益永遠(yuǎn)大大于局部部的利益益，這是是我們在在處理GGolffReesorrt幾大大核心要要素的一一個(gè)最基基本的原原則。在本案中，構(gòu)構(gòu)成GoolfRessortt的核心心要素主主要指球球場、高高爾夫別別墅及旅旅游資源源。首先，我們們認(rèn)為別別墅只是是項(xiàng)目的的一個(gè)組組成部分分，是項(xiàng)項(xiàng)目贏利利能力最最強(qiáng)的一一個(gè)部分分。別墅墅的銷售售情況將將和球場場的品質(zhì)質(zhì)緊密相相聯(lián)。同同時(shí)，球球場的經(jīng)經(jīng)營也和和別墅的的銷售息息息相關(guān)關(guān)。如何何使項(xiàng)目目整體達(dá)達(dá)到最優(yōu)優(yōu)化、市市場價(jià)值值最大化化是我們們思考的的問題。因此，在本本案GoolfRessortt中，高高爾夫別別墅是核核心，旅旅游資源源是支撐撐“RESSORTT”的基本本要素。球球場將作作為最優(yōu)優(yōu)質(zhì)的大大景觀資資源、最最豐富的的營銷題題材和客客戶拓展展的重要要渠道作作用于別別墅。反反過來，別別墅也將將對球場場的經(jīng)營營和球證證的售賣賣起到積積極的促促進(jìn)作用用。①項(xiàng)目連動(dòng)動(dòng)，形象象一致這三個(gè)核心心要素要要整合成成一個(gè)整整體來看看待，從從而塑造造GollfRResoort的的整體形形象。這這個(gè)形象象應(yīng)當(dāng)具具有：深深厚的文文化積淀淀、大氣氣天成的的氣質(zhì)、天天人合一一的理念念。②資源共享享，互為為支持高爾夫球場場是項(xiàng)目目的形象象核心，別別墅是項(xiàng)項(xiàng)目的利利潤核心心，旅游游資源是是服務(wù)和和配套的的核心。③因地制宜宜，巧于于因借要充分利用用周邊的的旅游和和服務(wù)資資源，充充分利用用文化和和政府資資源，如如同園林林里的“借景”，形成成本項(xiàng)目目的整體體競爭力力。物業(yè)——借借RESSORTT之名，球球場———行CLLUB之之實(shí)借“RESSORTT”概念優(yōu)優(yōu)勢，標(biāo)標(biāo)榜首席席形象，建建立個(gè)性性區(qū)隔。“RESOORT”運(yùn)作模模式在國國內(nèi)已有有引用，但但尚未旗旗幟鮮明明地推廣廣“RESSORTT”概念。本本項(xiàng)目首首推“RESSORTT”概念，開開行業(yè)之之先河，引引領(lǐng)“RESSORTT”之潮流流，必將將引起關(guān)關(guān)注與轟轟動(dòng)，占占據(jù)在業(yè)業(yè)界之領(lǐng)領(lǐng)先地位位，樹立立“中國首首席”的形象象，能夠夠鮮明地地建立起起項(xiàng)目的的個(gè)性區(qū)區(qū)隔。以“RESSORTT”概念題題材，挖挖掘營銷銷題材，制制造宣傳傳熱點(diǎn)。以“CLUUB”之實(shí)，高高爾夫品品質(zhì)突顯顯?！癛ESOORT”對本案案而言，更更多的是是針對物物業(yè)及營營銷推廣廣，是對對整個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目的概概括。而而高爾夫夫球場仍仍可以按按“CLUUB”標(biāo)準(zhǔn)定定制，從從會(huì)員資資格的審審定，以以及嚴(yán)格格的會(huì)員員制度、高高標(biāo)準(zhǔn)的的球場配配置，樹樹立高品品質(zhì)的高高爾夫形形象。2．產(chǎn)品定定位[關(guān)鍵詞：：數(shù)寄精精舍]數(shù)寄精舍不不是一種種簡單的的建筑風(fēng)風(fēng)格，它它更多表表現(xiàn)出的的是一種種對建筑筑的態(tài)度度，精品品不是一一種簡單單的堆砌砌，而是是一種對對細(xì)節(jié)的的精益求求精。3．客戶定定位[關(guān)鍵詞：：臺(tái)商本本地富豪豪]在上次客戶戶分析的的基礎(chǔ)上上，我們們將目標(biāo)標(biāo)群體聚聚焦在臺(tái)臺(tái)商與本本地富豪豪，努力力對這一一人群進(jìn)進(jìn)行更進(jìn)進(jìn)一步的的描述的的分析；；對于大大上海圈圈富豪，由由于其是是一個(gè)相相對模糊糊但又很很現(xiàn)實(shí)存存在重要要的群體體，所以以暫時(shí)無無法對其其進(jìn)行更更準(zhǔn)確的的把握，將將來在項(xiàng)項(xiàng)目進(jìn)一一步推進(jìn)進(jìn)后，我我們再對對其進(jìn)行行細(xì)化分分析。第二部分：：別墅市市場研究究全國別墅市市場概況況全國別墅市市場能從從沉寂中中蘇醒過過來，究究其原因因，是近近年來隨隨著二次次置業(yè)者者的增加加，境外外機(jī)構(gòu)的的進(jìn)入，以以及政府府對別墅墅的用地地的松動(dòng)動(dòng)，促進(jìn)進(jìn)了別墅墅市場的的升溫。但２００２年以后，北京、上海、深圳等城市別墅市場令人擔(dān)憂的局面開始顯露出來。別墅產(chǎn)品呈現(xiàn)出供大于求、結(jié)構(gòu)性失衡現(xiàn)象，雖然潛在需求旺盛，但因別墅價(jià)格的虛高而難以實(shí)現(xiàn)的尷尬局面。1．國內(nèi)別別墅市場場特征整體供過于于求，局局部結(jié)構(gòu)構(gòu)失衡需求潛力旺旺盛，有有效需求求有限別墅銷售相相對疲軟軟，解決決空置刻刻不容緩緩2．全國別別墅市場場發(fā)展趨趨勢短期：供過過于求，結(jié)結(jié)構(gòu)失衡衡等狀況況得到緩緩解，需需求持續(xù)續(xù)旺盛，價(jià)價(jià)格趨于于平穩(wěn)，別別墅成交交比例有有所上升升。長期：市場場體系趨趨于成熟熟，供求求總量趨趨于平衡衡，結(jié)構(gòu)構(gòu)趨于合合理，潛潛在需求求得以實(shí)實(shí)現(xiàn)，價(jià)價(jià)格趨于于穩(wěn)步增增長，市市場將出出現(xiàn)供銷銷兩旺，多多方共贏贏的良好好局面，迎迎來下一一輪的別別墅浪潮潮。3．綜合分分析就全國大環(huán)環(huán)境來看看，短期期內(nèi)市場場供大于于求的狀狀況仍不不能得到到迅速緩緩解，市市場上主主要供應(yīng)應(yīng)還是在在原有別別墅用地地上的開開發(fā)，價(jià)價(jià)格趨于于平穩(wěn)。但但從長遠(yuǎn)遠(yuǎn)來看，在在別墅土土地禁令令之后，可可能會(huì)在在未來一一段時(shí)間間內(nèi)形成成斷層，造造成別墅墅的相對對稀缺，在在消化原原有別墅墅項(xiàng)目的的同時(shí)，一一批特色色鮮明、高高品質(zhì)的的新項(xiàng)目目入市，相相比之下下更加具具有市場場競爭力力，價(jià)格格也有一一定的上上揚(yáng)空間間。本項(xiàng)項(xiàng)目建議議拉長開開發(fā)周期期，注意意開發(fā)節(jié)節(jié)奏，同同時(shí)對中中國首席席高爾夫夫ressortt的定位位既順應(yīng)應(yīng)了市場場的發(fā)展展趨勢，放放眼未來來，在提提升產(chǎn)品品品質(zhì)的的基礎(chǔ)上上充分挖挖掘產(chǎn)品品附加值值，為實(shí)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目目利潤最最大化打打下了堅(jiān)堅(jiān)實(shí)的基基礎(chǔ)。長三角別墅墅市場分分析長三角區(qū)域域作為全全國房地地產(chǎn)市場場發(fā)展較較好的三三大區(qū)域域之一，近近年來隨隨著市場場的高速速發(fā)展，以以上海為為中心的的大上海海都市圈圈別墅市市場發(fā)展展較為迅迅速，規(guī)規(guī)模空前前，價(jià)格格也一路路上揚(yáng)，需需求不斷斷上升，但但仍存在在部分區(qū)區(qū)域供過過于求，結(jié)結(jié)構(gòu)不合合理的問問題。主主要表現(xiàn)現(xiàn)為市場場上經(jīng)濟(jì)濟(jì)型別墅墅和高端端別墅相相對不足足，而競競爭相對對激烈的的中端別別墅市場場由于產(chǎn)產(chǎn)品同質(zhì)質(zhì)化現(xiàn)象象嚴(yán)重。居居民收入入的增幅幅遠(yuǎn)不及及房價(jià)的的一路攀攀升，本本地客源源有限，銷銷售增長長速度緩緩慢。（一）上海海市場分分析1．20003年上上半年上上海別墅墅總體走走勢

今今年上半半年來，上上海別墅墅市場不不斷升溫溫的同時(shí)時(shí)也逐步步向理性性回歸。加加之經(jīng)濟(jì)濟(jì)型別墅墅從配套套、交通通及環(huán)境境等方面面的第一一居所特特性、環(huán)環(huán)境及空空間功能能等優(yōu)越越特性、收收入提高高及非典典影響促促使本地地居民的的別墅需需求放量量以及控控制得當(dāng)當(dāng)?shù)慕?jīng)濟(jì)濟(jì)別墅總總價(jià)，使使得從松松江、青青浦，到到浦東、南南匯康橋橋出現(xiàn)的的一大批批總價(jià)控控制合理理的經(jīng)濟(jì)濟(jì)型別墅墅如麗水水華庭、愛愛倫坡、康康橋半島島、澄品品金象、潤潤和苑、薔薔薇紳鄰鄰等一開開盤就有有不俗的的銷售業(yè)業(yè)績，成成為整個(gè)個(gè)別墅市市場中的的“一把把火”。供給分析

上上海市220033年上半半年市場場上別墅墅供應(yīng)總總量約2270萬萬平方米米，20003年年上半年年別墅新新上市量量達(dá)1662.77萬平米米，新上上市占地地面積約約4855萬平方方米，綜綜合容積積率達(dá)到到0.334。

從從價(jià)格分分布的供供求關(guān)系系來看，上上海20003年年上半年年市場上上市供應(yīng)應(yīng)的別墅墅量較多多集中在在1000萬～2200萬萬元和2200--3000萬元兩兩個(gè)的價(jià)價(jià)格段，分分別占到到了供應(yīng)應(yīng)總量的的35%%和300％，較較上年這這一比例例有較大大變化；；而總價(jià)價(jià)在1000萬元元以下的的經(jīng)濟(jì)型型別墅和和總價(jià)在在3000萬元以以上的豪豪華別墅墅分別為為16％％和199％，前前者較上上年變化化不大，后后者有較較大增幅幅，比例例達(dá)8%%。需求分析

上上海目前前約有人人口17700萬萬，總戶戶數(shù)近6600萬萬，近期期隨著經(jīng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)發(fā)展以及及上海市市居民收收入的提提升，雖雖前兩年年別墅的的購買者者多以外外地人、港港澳臺(tái)人人為多，但但隨著別別墅居住住理念的的逐步深深入人心心，從而而引發(fā)了了上海本本地居民民的別墅墅需求熱熱情。市市場原因因是經(jīng)濟(jì)濟(jì)型別墅墅的成熟熟，刺激激了上海海部分中中高收入入家庭的的別墅需需求，而而且這一一趨勢將將成為別別墅市場場的主流流。

據(jù)據(jù)有關(guān)數(shù)數(shù)據(jù)表明明，對于于3000到6000平方方米的別別墅豪宅宅，上海海一般每每年僅需需幾百多多套的市市場吸引引量，而而總體來來說，總總價(jià)在1120萬萬元以內(nèi)內(nèi)的經(jīng)濟(jì)濟(jì)型別墅墅更受歡歡迎。市市場上一一些聯(lián)排排經(jīng)濟(jì)型型別墅單單價(jià)能控控制在550000元左左右，面面積以2200平平方米為為主，總總價(jià)在一一百萬元元左右，通通過社區(qū)區(qū)的配套套、建筑筑的表現(xiàn)現(xiàn)、環(huán)境境的營造造、主題題空間的的突現(xiàn)，產(chǎn)產(chǎn)生一種種異域風(fēng)風(fēng)情，或或是一種種BOBBO族族的氛圍圍，使得得特定的的目標(biāo)人人群產(chǎn)生生一種強(qiáng)強(qiáng)烈的歸歸屬感，從從而在市市場上形形成較為為強(qiáng)烈的的需求。2．主要高高爾夫別別墅項(xiàng)目目分析基本數(shù)據(jù)匯匯總表樓盤名稱棕櫚灘天馬湯臣虹橋銀濤大都會(huì)長島容積率0.20.30880.43880.47550.30.33660.3188別墅占地面面積（畝畝）181550060012046025350高爾夫球場場面積（畝畝）120022761500450210081總幢數(shù)69421029918520230181其中：20002年年推出幢幢數(shù)106716973總售出幢數(shù)數(shù)13110253111171513其中：20002年年售出幢幢數(shù)1335235111105總剩余幢數(shù)數(shù)681100467418515168總銷售率1.9%52.4%%84.6%%60.0%%8.4%50.0%%7.2%2002年年新推房房源銷售售率12.3%%49.3%%33.3%%69.9%%毛套均占地地面積（畝畝）2.091.91.60.521.80.641.54凈套均占地地面積（畝畝）2.62.42.00.62.30.81.9花園面積（平平米）300-113000400-110000200-8800116-1180500-8800200400-111000會(huì)所個(gè)數(shù)2113111會(huì)所面積（平平米）17000088003000200000300020006000高爾夫標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)洞數(shù)（洞洞）2718918927高爾夫標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)桿數(shù)（桿桿）727236723672高爾夫球道道總長（碼碼）700071711930710820007030房型面積區(qū)區(qū)間（平平米）276-5597290-3358414-112577271-3399311-6668280250-7788主力房型面面積（平平米）300-4400290-2258477271-2278390-4448280324-4434主力總價(jià)（萬萬元）300400-5550600-8800400-6600400-5500550250-3350主力戶型面面積分析析樓盤名稱棕櫚灘天馬湯臣虹橋銀濤大都會(huì)長島250-3300mm215.000%27.788%86.844%100.000%16.033%300-3350mm235.000%33.333%12.500%11.055%戶350-4400mm218.000%38.899%13.166%16.677%23.766%型400-4450mm218.000%18.844%64.588%29.288%面450-5500mm213.000%55.077%積500-6600mm29.94%%比600-7700mm21.00%%14.499%6.25%%7.73%%700-8800mm27.25%%2.21%%800m22以上4.35%%①．主力面面積數(shù)據(jù)據(jù)統(tǒng)計(jì)表表②．主力面面積數(shù)據(jù)據(jù)分析圖圖③．分析結(jié)結(jié)論：體現(xiàn)開發(fā)商商的開發(fā)發(fā)心態(tài)從“主力面面積數(shù)據(jù)據(jù)統(tǒng)計(jì)表表”中，可可以看出出作為開開發(fā)商根根據(jù)各自自項(xiàng)目的的不同情情況下的的一種心心態(tài)選擇擇。天馬馬、虹橋橋，將面面積控制制在4000平米米以下，主主要考慮慮項(xiàng)目用用地的成成熟度，以以及總價(jià)價(jià)款的控控制；湯湯臣則基基于對用用地發(fā)展展前景的的高度自自信，及及對項(xiàng)目目的較高高定位，將將面積全全部控制制在4000平米米以上；；棕櫚灘灘項(xiàng)目則則考慮到到項(xiàng)目開開發(fā)規(guī)模模龐大，采采取的是是拉長產(chǎn)產(chǎn)品線的的穩(wěn)妥做做法來規(guī)規(guī)避市場場風(fēng)險(xiǎn)。350-4450平平米是市市場主力力為了統(tǒng)一進(jìn)進(jìn)行計(jì)算算，“主力面面積數(shù)據(jù)據(jù)分析圖圖”采用的的是簡單單的加總總的做法法，雖然然從圖上上顯示，2250--3000平米在在這些項(xiàng)項(xiàng)目當(dāng)中中，占的的比例最最重，達(dá)達(dá)到355%，但但從整個(gè)個(gè)圖形的的走勢來來看，4400--4500平米應(yīng)應(yīng)為整個(gè)個(gè)分布的的一個(gè)波波峰，再再結(jié)合“主力面面積數(shù)據(jù)據(jù)統(tǒng)計(jì)表表”，可以以看到，在在這些項(xiàng)項(xiàng)目中，面面積選擇擇分布比比較密集集的應(yīng)是是在3550-4400平平米和4400--4500平米這這兩個(gè)區(qū)區(qū)間上，另另外，結(jié)結(jié)合過往往對當(dāng)前前別墅項(xiàng)項(xiàng)目面積積的市場場數(shù)據(jù)，所所以可以以判斷出出，3550-4450平平米應(yīng)當(dāng)當(dāng)是高檔檔別墅面面積的市市場主力力。主要建筑風(fēng)風(fēng)格統(tǒng)計(jì)計(jì)項(xiàng)目名稱建筑風(fēng)格太湖之星歐美傳統(tǒng)昆山別館現(xiàn)代風(fēng)格棕櫚灘海景景高爾夫夫別墅歐洲現(xiàn)代風(fēng)風(fēng)格天馬花苑美國西海岸岸風(fēng)格銀濤高爾夫夫別墅美國加州風(fēng)風(fēng)格大都會(huì)高爾爾夫別墅墅日式湯臣高爾夫夫別墅歐美風(fēng)格虹橋高爾夫夫別墅歐式長島高爾夫夫別墅美式、英式式、現(xiàn)代代式、法法式、意意大利式式（二）蘇州州市場分分析1．市場狀狀況市場供應(yīng)分分析當(dāng)前市場主主要供應(yīng)應(yīng)別墅蘇州在售別別墅一覽覽表項(xiàng)目名稱總價(jià)（萬元元）戶型面積（m2）別墅類型天鄰風(fēng)景270-4420340-5504獨(dú)棟天倫隨園500-7700350-4490獨(dú)棟藝·墅家（一一期）76-1440200-3346獨(dú)體、雙拼拼紫竹苑90-1770176-3346獨(dú)體、聯(lián)排排、雙拼拼泉景花園120-2210250-3366獨(dú)棟綠洲·明月月灣（二二期）110-1160300-3350獨(dú)棟、聯(lián)排排、雙拼拼山雨墅90-1550215-2256雙拼碧瀛谷6292-4427獨(dú)棟太湖之星··天王谷谷200-2250260-3320獨(dú)棟上湖·香榭榭150左右右280左右右獨(dú)棟金水灣二期期140-2280200-4400雙拼、獨(dú)棟棟江楓園200-7700300-5500獨(dú)棟寒舍2220-3320獨(dú)棟遠(yuǎn)香居23聯(lián)體靜湖別墅右右聆湖麗墅23獨(dú)幢、雙拼拼、聯(lián)體體南豐花園1240左右右聯(lián)體別墅市場需求分分析別墅銷售狀狀況總體來講，蘇蘇州別墅墅供求關(guān)關(guān)系一直直處于“供過于求求”的局面面，市場場競爭非非常激烈烈。而高高端別墅墅缺乏真真正意義義上的個(gè)個(gè)性化“高端別別墅”，受到到市場追追捧的多多為個(gè)性性鮮明，綜綜合品質(zhì)質(zhì)較好的的高端物物業(yè)。綜合分析：：蘇州別墅市市場總體體趨勢較較好，基基本形成成了供銷銷兩旺的的局面。高端別墅在在需求持持續(xù)旺盛盛的條件件下，供供應(yīng)將繼繼續(xù)放量量。從歷歷年蘇州州高檔別別墅的供供應(yīng)及銷銷售情況況圖中可可以看到到，在未未來兩年年內(nèi)，在在市場不不發(fā)生大大的波動(dòng)動(dòng)的情況況下，每每年市場場高檔別別墅供應(yīng)應(yīng)量應(yīng)在在2000-3000套左左右，而而每年的的消化量量在1550套左左右。從目前蘇州州市場在在售別墅墅項(xiàng)目來來看，仍仍未出現(xiàn)現(xiàn)能夠進(jìn)進(jìn)入華東東大市場場的標(biāo)志志性高質(zhì)質(zhì)素競爭爭項(xiàng)目。第三部分：：目標(biāo)客客戶分析析鑒于前期已已經(jīng)做過過較為詳詳盡的客客戶方面面分析，所所以此次次報(bào)告中中，主要要以聚焦焦未來目目標(biāo)客戶戶群體為為主，主主要對其其進(jìn)行進(jìn)進(jìn)一步分分析和描描述?？伎紤]到本本地海外外及海歸歸人士總總體規(guī)模模較小，所所以將其其并如大大上海圈圈富豪群群體，此此次不做做詳細(xì)描描述。一、客戶群群體基本本特征的的描述1．年齡數(shù)據(jù)表明目目前蘇州州、高端端別墅市市場的置置業(yè)群體體主要集集中在41～～50歲歲、500歲以上上的中老老年階層層，其中中41～～50歲歲的中年年人購買買欲和購購買力最最強(qiáng)，這這與其具具備良好好的經(jīng)濟(jì)濟(jì)實(shí)力以以及較長長時(shí)間財(cái)財(cái)富積累累有著直直接的關(guān)關(guān)系。相關(guān)資料：：上海及及蘇州高高端別墅墅客戶資資料項(xiàng)目名稱客戶年齡層層（歲）項(xiàng)目名稱客戶年齡層層（歲）江楓園40-600天馬花苑45-600天鄰風(fēng)景45-600佘山月湖山山莊40-622碧瀛谷38-644湖畔佳苑37-588東方春曉40-600綠洲江南園園42-600區(qū)域根據(jù)上十大大高檔別別墅客戶戶資料統(tǒng)統(tǒng)計(jì)顯示示，目前前在上海海高檔別別墅購買買群體中中，“上海籍籍人士占占11..84%%，外地地企業(yè)家家占199.400%，港港澳臺(tái)同同胞則占占24..94%%，海歸歸人士占占28..96%%，外籍籍人士占占14..86%%”。從資料可以以看出，外外籍人士士、港臺(tái)臺(tái)同胞、海海歸人士士在高端端別墅的的客戶群群體中占占據(jù)著重重要的地地位，但但隨著上上海、蘇蘇州及長長三角區(qū)區(qū)域經(jīng)濟(jì)濟(jì)的不斷斷發(fā)展，以以及消費(fèi)費(fèi)觀念的的不斷更更新，擁擁有雄厚厚購買力力的本地地富豪將將更多的的出現(xiàn)在在高端別別墅的消消費(fèi)群體體中。相關(guān)資料11：江楓楓園（最最早售出出的444套）的的客戶資資料客戶數(shù)量比例外籍人士614%臺(tái)港人士1942.2%%當(dāng)?shù)仄髽I(yè)家家818.2%%海歸人士1125%合計(jì)44100%相關(guān)資料22：蘇州州太湖之之星（高高爾夫物物業(yè)）客客戶分析析。客戶數(shù)量比例臺(tái)港人士1416.9%%當(dāng)?shù)仄髽I(yè)家家2631.3%%海歸人士1012%上海地區(qū)富富豪3339.8%%合計(jì)83100%二．目標(biāo)客客戶群體體的構(gòu)成成與分類類以上海為軸軸心的長長三角，是是中國經(jīng)經(jīng)濟(jì)最發(fā)發(fā)達(dá)的地地區(qū)之一一，在該該區(qū)域內(nèi)內(nèi)，聚集集了杭、嘉嘉、湖、寧寧波和紹紹興，蘇蘇、錫、常常、昆山山和吳江江等經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展十十分活躍躍的城市市群。隨隨著外資資不斷流流入長三三角地區(qū)區(qū)，港臺(tái)臺(tái)同胞、歐歐美人士士及其它它外籍人人士也不不斷地前前往長三三角，良良好的投投資環(huán)境境、人文文氛圍、地地理?xiàng)l件件，使得得他們中中間的很很多人選選擇了在在長三角角居?。ǔ３Ｗ。?，其其中以港港臺(tái)同胞胞居多。以以上海為為中心的的長三角角地區(qū)，是是對海歸歸人士最最具吸引引力的創(chuàng)創(chuàng)業(yè)基地地，完整整的產(chǎn)業(yè)業(yè)體系、完完善的配配套、豐豐富的資資源為他他們創(chuàng)業(yè)業(yè)提供了了廣闊的的空間。而而作為長長三角地地區(qū)的“本土人人士”更是在在這種大大趨勢下下受利益益，個(gè)人人收入、生生活水平平不斷提提高。而而在他們們中間不不乏“財(cái)富巨巨子”、“商界名名流”，強(qiáng)大大的購買買力、對對生活品品質(zhì)的追追求、對對長三角角區(qū)位價(jià)價(jià)值的認(rèn)認(rèn)同，使使他們成成為了高高端別墅墅的目標(biāo)標(biāo)客戶群群。所以以，可以以預(yù)見，本本項(xiàng)目所所要鎖定定的目標(biāo)標(biāo)客戶群群體主要要包括：：臺(tái)商群群體、本本地富豪豪、大上上海圈富富豪。1．臺(tái)商群群體總體規(guī)模在長三角((此處只只包括::上海、蘇蘇州及周周邊城市市)居住住的臺(tái)灣灣同胞約約30萬萬人。目前蘇州臺(tái)臺(tái)資企業(yè)業(yè)40000多家家，臺(tái)商商3萬人人?？臻g分布及及行業(yè)狀狀況區(qū)域人數(shù)行業(yè)分布投資狀況上海常駐1.55萬人半年往來115萬人人餐飲、美容容；半導(dǎo)體；機(jī)械、電子子；房地產(chǎn)。目前累計(jì)，在在上海批批準(zhǔn)設(shè)立立的臺(tái)資資項(xiàng)目為為43994項(xiàng)目目，合同同臺(tái)資金金額688.277億美元元.蘇州常駐70000人，其中昆山（常常住30000人人），1、太倉、常常熟、張張家港：：冶金、建建材、紡紡織品及及傳統(tǒng)制制造業(yè)；；2、昆山：：電子信信息（116.99%）、精精密機(jī)械械（288.9%%）；蘇州市區(qū)::IT、電電子信息息。目前累計(jì),,臺(tái)商在在蘇州投投資達(dá)1170億億美元,,占臺(tái)商商在大陸陸投資的的1/55,投資資額超過過30000萬的的項(xiàng)目有有70個(gè)個(gè),超過過1億的的有177個(gè).特征描述：：①．講求品品質(zhì)感。②．享受生生活的態(tài)態(tài)度。③．高爾夫夫消費(fèi)觀觀強(qiáng)。④．形成臺(tái)臺(tái)灣群落落。⑤．工作壓壓力及家家庭負(fù)擔(dān)擔(dān)壓力大大。⑥．對臺(tái)灣灣品牌的的認(rèn)同度度最高，受受日本文文化影響響較深。2．本地富富豪總體規(guī)模本地富豪的的所屬行行業(yè)及地地區(qū)難以以用詳盡盡的數(shù)據(jù)據(jù)加以描描述，但但私企業(yè)業(yè)主及個(gè)個(gè)體商業(yè)業(yè)人士是是他們的的主體，而而就職于于外企的的中、高高層管理理人員及及灰色收收入者作作為其補(bǔ)補(bǔ)充也不不容忽視視。相關(guān)資料11：蘇州州本地富富豪行業(yè)業(yè)特征分分析所在行業(yè)所占比例所在行業(yè)所占比例制造業(yè)26%房地產(chǎn)10%生物制藥14%高科技10%對外貿(mào)易16%物流貨運(yùn)6%服裝12%其它6%相關(guān)資料22：蘇州州私企及及個(gè)體商商業(yè)者狀狀況截止到20002年年底，私私營企業(yè)業(yè)已發(fā)展展到5991200家，分分別比上上年增長長34%%、34..5%；；個(gè)體工工商戶已已有18850115戶，注注冊資金金53..4億元元，分別別比上年年增長99.5%%、7.44%和35..8%，20002年蘇蘇州市個(gè)個(gè)體私營營經(jīng)濟(jì)總總產(chǎn)值為為448844449萬元元，銷售售總額為為392222224萬元元。蘇州州市個(gè)體體私營經(jīng)經(jīng)濟(jì)納稅稅達(dá)544.199億元，占占全市稅稅額的220.88%，占占全市財(cái)財(cái)政收入入的188.6%%?，F(xiàn)在在，蘇州州市有經(jīng)經(jīng)省民營營科技企企業(yè)條例例認(rèn)定的的民營科科技企業(yè)業(yè)3699家，出出口創(chuàng)匯匯2.886億美美元，與與外商配配套額超超過1110億元元人民幣幣。特征描述：：①．有較好好的社會(huì)會(huì)地位，行行事低調(diào)調(diào)②．兩代家家庭結(jié)構(gòu)構(gòu)居多③．享受意意識(shí)弱，控控制欲望望強(qiáng)④．更精打打細(xì)算⑤．環(huán)境意意識(shí)逐漸漸加強(qiáng)⑥．高爾夫夫消費(fèi)多多屬于交交際消費(fèi)費(fèi)三．綜合評(píng)評(píng)述1．豐富的的高端客客戶資源源，強(qiáng)大大的高端端物業(yè)需需求。作為“上海海的后花花園”的蘇州州，不僅僅擁有悠悠久的歷歷史淵源源和深厚厚的文化化積淀，更更是長三三角最具具投資價(jià)價(jià)值的城城市之一一。大量量的外部部資金和和強(qiáng)大的的民營資資本正源源源不斷斷地投入入到這個(gè)個(gè)城市之之中，在在吸引這這些高端端富豪投投資經(jīng)商商的同時(shí)時(shí)，蘇州州也必將將成為他他們或居居住，或或度假，或或旅游的的城市之之一，而而他們所所形成的的龐大群群體和極極強(qiáng)的經(jīng)經(jīng)濟(jì)實(shí)力力，使得得市場對對高端物物業(yè)的需需求一直直成利好好的發(fā)展展趨勢。大大上海區(qū)區(qū)眾多高高價(jià)甚至至天價(jià)物物業(yè)的成成功熱銷銷，足以以證明了了市場需需求下所所潛藏的的巨大購購買力和和有效需需求，這這對本案案的高端端定位給給予了足足夠的支支撐。2．旅游、度度假、高高爾夫，一一個(gè)都不不能少。對高端客戶戶群體而而言，高高端別墅墅顯然不不僅僅是是滿足居居住的需需求，特特別在蘇蘇州這樣樣一個(gè)自自然條件件絕好的的城市里里。對于于這樣的的高端客客戶，他他們是對對運(yùn)動(dòng)、休休閑、旅旅游、度度假全方方位的生生活需求求足。我我們所提提“集度假假、旅游游、高爾爾夫于一一體”的定位位不但最最大程度度地發(fā)揮揮了地塊塊及區(qū)位位的資源源優(yōu)勢，也也符合了了市場的的發(fā)展需需求。3．具有中中國傳統(tǒng)統(tǒng)文化情情結(jié)的本本土富豪豪、臺(tái)商商、大上上海圈富富豪是購購買主體體。以上海為軸軸心的長長三角地地區(qū)，是是外資涌涌向中國國的焦點(diǎn)點(diǎn)，大量量的投資資也帶了了大量的的高端客客戶，其其中臺(tái)商商是其中中的主體體（在蘇蘇州更是是如此），加加之臺(tái)灣灣人的中中國傳統(tǒng)統(tǒng)文化背背景，以以及尋根根問祖的的情節(jié)，使使他們對對體現(xiàn)中中國傳統(tǒng)統(tǒng)文化特特色的、具具有人文文價(jià)值的的物業(yè)情情有獨(dú)鐘鐘，而其其具備的的經(jīng)濟(jì)實(shí)實(shí)力以及及長三角角良好的的投資環(huán)環(huán)境，使使他們這這種需求求得以實(shí)實(shí)現(xiàn)。4．理性的的性價(jià)比比，感性性的附加加值。經(jīng)歷過兩次次或多次次置業(yè)后后，“理性”消費(fèi)成成為了高高端客戶戶的共有有特征，“物有所值”是他們作出購買決定的前提和基礎(chǔ)。但僅僅“物有所值”顯然是不夠的，他們在判定了產(chǎn)品、配套、區(qū)位、自然條件等硬件價(jià)值的基礎(chǔ)上，對物業(yè)的服務(wù)價(jià)值、文化價(jià)值、品牌價(jià)值等“感性認(rèn)知”的關(guān)注度更高。而誘發(fā)其購買欲望的往往是這些硬件之外的感性附加因素。在項(xiàng)目定位和營銷推廣中如何發(fā)揮和挖掘文化價(jià)值和人文資源，從而最大化地提升物業(yè)附加值，是我們應(yīng)當(dāng)高度關(guān)注的問題。第四部分：：項(xiàng)目發(fā)發(fā)展實(shí)施施建議總體規(guī)劃建建議目標(biāo)：長三三角地區(qū)區(qū)的別墅墅經(jīng)典。太湖之濱的的項(xiàng)目用用地的價(jià)價(jià)值本身身已經(jīng)決決定了本本項(xiàng)目的的高端性性，而千千年蘇州州向來就就是中國國的建筑筑經(jīng)典之之地，多多重的旅旅游文化化資源要要求我們們必須把把項(xiàng)目塑塑造成新新時(shí)代的的新經(jīng)典典，這是是項(xiàng)目的的終極目目標(biāo)，也也是所有有建議的的前提。原則：在總體規(guī)劃劃的具體體的建議議之前，我我們要首首先明確確總體規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)的幾個(gè)個(gè)基本原原則，這這樣才能能形成對對方案的的基本評(píng)評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，也給給設(shè)計(jì)任任務(wù)提供供更明確確的方向向。針對對本項(xiàng)目目的特點(diǎn)點(diǎn)，我司司提出以以下設(shè)計(jì)計(jì)原則：：土地價(jià)值最最大化房地產(chǎn)的基基本目的的就是利利用土地地上的附附著物，最最大的提提升土地地的價(jià)值值，從而而實(shí)現(xiàn)豐豐厚的投投資回報(bào)報(bào)。對土土地價(jià)值值的判斷斷，以及及相應(yīng)的的土地價(jià)價(jià)值提升升手段，是是實(shí)現(xiàn)土土地價(jià)值值最大化化的基本本途徑。對本項(xiàng)目用用地的區(qū)區(qū)域價(jià)值值判斷，以以及用地地細(xì)分之之后的價(jià)價(jià)值判斷斷是總體體規(guī)劃的的基本起起點(diǎn)，沒沒有這樣樣的判斷斷，規(guī)劃劃體系和和價(jià)值體體系很有有可能會(huì)會(huì)產(chǎn)生背背離，最最終會(huì)影影響到項(xiàng)項(xiàng)目的成成敗，所所以不可可不慎。根據(jù)用地的的景觀條條件、交交通條件件、配套套便捷、外外界影響響等因素素，用地地的價(jià)值值基本可可以分為為以下六六類。（見見用地價(jià)價(jià)值分析析圖及價(jià)價(jià)值評(píng)估估表）用地類別景觀條件配套便捷交通條件外界影響備注一類●◎◎●二類◎●●◎三類◎◎◎◎四類○◎◎◎五類○○◎◎六類○○◎○資源利用最最大化這是針對任任何項(xiàng)目目都要認(rèn)認(rèn)真面對對的問題題，充分分挖掘用用地內(nèi)以以及用地地周邊的的自然和和人文資資源，是是提升項(xiàng)項(xiàng)目價(jià)值值的根本本，如何何形成對對自然景景觀的利利用，以以及人文文傳統(tǒng)的的弘揚(yáng)，這這是規(guī)劃劃設(shè)計(jì)時(shí)時(shí)必須嚴(yán)嚴(yán)肅面對對的問題題。項(xiàng)目的自然然資源有有：太湖景觀漁陽山景古樹項(xiàng)目的人文文景觀有有：孫武演兵場場二妃墓休閑設(shè)施有有：太湖水星俱俱樂部漁陽山體育育休閑設(shè)設(shè)施長沙島跑馬馬場太湖之星游游艇俱樂樂部卓越酒店未來資源有有：亞洲文化論論壇太湖旅游度度假區(qū)中中心服務(wù)務(wù)區(qū)前瞻性由于本項(xiàng)目目的開發(fā)發(fā)周期較較長，所所以本項(xiàng)項(xiàng)目的規(guī)規(guī)劃不僅僅要立足足于現(xiàn)狀狀，更要要著眼于于未來。雖雖然現(xiàn)在在度假區(qū)區(qū)的開發(fā)發(fā)還不盡盡人意，但但未來的的前景是是令人鼓鼓舞的，總總體規(guī)劃劃的適當(dāng)當(dāng)超前，尤尤其是對對孫武路路的開通通要有足足夠的信信心，才才能使本本項(xiàng)目在在未來的的競爭中中立于不不敗之地地。獨(dú)特性尋找項(xiàng)目的的差異性性始終是是項(xiàng)目成成敗的關(guān)關(guān)鍵，突突出的產(chǎn)產(chǎn)品特點(diǎn)點(diǎn)是本項(xiàng)項(xiàng)目是否否能成為為新經(jīng)典典的必要要條件，勇勇于創(chuàng)新新，鼓勵(lì)勵(lì)設(shè)計(jì)上上的創(chuàng)新新應(yīng)該是是不變的的法則。建議建議一：宏宏觀把握握，處理理好球場場、別墅墅區(qū)和酒酒店的關(guān)關(guān)系。這是一個(gè)規(guī)規(guī)劃視角角的問題題，如何何能使球球場、別別墅區(qū)和和酒店三三個(gè)項(xiàng)目目形成互互動(dòng)不僅僅是經(jīng)營營的問題題，要在在規(guī)劃中中有足夠夠的體現(xiàn)現(xiàn)。尋求求總體的的最優(yōu)、功功能的互互補(bǔ)、資資源的共共享是項(xiàng)項(xiàng)目規(guī)劃劃前期必必須重點(diǎn)點(diǎn)考慮的的問題。建議二：根根據(jù)地塊塊價(jià)值進(jìn)進(jìn)行不同同的規(guī)劃劃，提供供不同的的產(chǎn)品。建立在對地地塊認(rèn)識(shí)識(shí)的基礎(chǔ)礎(chǔ)上，對對用地進(jìn)進(jìn)行綜合合利用，并并采用不不同的局局部容積積率來調(diào)調(diào)整用地地的結(jié)構(gòu)構(gòu)。對產(chǎn)產(chǎn)品進(jìn)行行分類，把把相應(yīng)的的產(chǎn)品安安置在相相應(yīng)的地地塊上。建議三：道道路系統(tǒng)統(tǒng)。別墅區(qū)應(yīng)具具備單獨(dú)獨(dú)的、完完善的道道路系統(tǒng)統(tǒng)，包括括車行系系統(tǒng)和步步行系統(tǒng)統(tǒng)。別墅墅區(qū)和高高爾夫球球場之間間的關(guān)聯(lián)聯(lián)應(yīng)避免免主干道道的連接接，應(yīng)采采用步行行系統(tǒng)的的連接，以以避免相相互間不不必要的的干擾。道路系統(tǒng)不不可以孫孫武路開開通前為為終極目目標(biāo)，而而是要以以開通后后為終極極目標(biāo)?？煽煽紤]利利用預(yù)留留用地建建設(shè)過渡渡性的道道路。建議四：開開放空間間系統(tǒng)。要形成社區(qū)區(qū)的活動(dòng)動(dòng)核心、景景觀核心心，并有有效提高高周邊房房產(chǎn)的價(jià)價(jià)值?？煽煽紤]在在主題內(nèi)內(nèi)容上和和高爾夫夫球場相相呼應(yīng)，如如建設(shè)景景觀性質(zhì)質(zhì)的迷你你球道和和可參與與性質(zhì)的的推桿果果嶺。建議五：配配套系統(tǒng)統(tǒng)。由于社區(qū)的的集中，對對配套的的要求也也增高。除除滿足基基本的生生活需求求外，要要充分考考慮一些些小型的的娛樂設(shè)設(shè)施，如如網(wǎng)球場場、露天天吧、跳跳水酒廊廊等。對于服務(wù)性性設(shè)施要要充分利利用現(xiàn)代代技術(shù)。建議六：可可發(fā)展空空間。建議在用地地的東側(cè)側(cè)預(yù)留部部分用地地，作為為項(xiàng)目的的調(diào)整空空間。由由于度假假區(qū)的建建設(shè)的未未知因素素，以及及發(fā)展速速度的不不確定性性，預(yù)留留空間為為項(xiàng)目的的調(diào)整提提供了可可能性。景觀設(shè)計(jì)建建議本項(xiàng)目的景景觀設(shè)計(jì)計(jì)更多的的強(qiáng)調(diào)的的是山林林氣，以以及度假假休閑的的氣息，這這個(gè)是設(shè)設(shè)計(jì)的前前提。原則：因借要注意分析析基地周周邊的景景觀以及及和基地地內(nèi)的關(guān)關(guān)系，SSASAAKI的的衛(wèi)星景景觀圖示示很有參參考的價(jià)價(jià)值，也也不應(yīng)停停留在分分析的層層面，更更多的應(yīng)應(yīng)注意如如何利用用。草原原風(fēng)格傾傾向的別別墅設(shè)計(jì)計(jì)為球場場提供了了謙遜的的景觀，同同時(shí)球場場的景觀觀設(shè)計(jì)也也要充分分考慮到到別墅區(qū)區(qū)的視覺覺環(huán)境?；セ橐蚪杞璨拍芟嘞嗟靡嬲谜谩Ｑ永m(xù)景觀的延續(xù)續(xù)對于形形成良好好的想像像空間十十分有利利，公共共空間和和半私有有空間之之間的景景觀延續(xù)續(xù)、半私私有空間間景觀和和私有空空間景觀觀的延續(xù)續(xù)、室外外空間景景觀和室室內(nèi)空間間延續(xù)能能起到更更富想象象力的空空間。鄉(xiāng)土景觀不同于于建筑，植植物的適適合和本本地的氣氣候土質(zhì)質(zhì)都息息息相關(guān)，盡盡量采用用本地的的植物和和建筑材材料，不不僅能降降低造價(jià)價(jià)，也可可以保證證景觀效效果以及及維護(hù)的的順利。文化在中國，景景觀更賦賦予了許許多文化化和祈福福的含義義，巧妙妙的利用用這些含含義，不不僅可以以提供更更多營銷銷的說法法，也符符合中國國人的文文化心態(tài)態(tài)。而帶帶有傳統(tǒng)統(tǒng)色彩的的景觀小小品也會(huì)會(huì)有效的的提高社社區(qū)的文文化意味味。建議建議一：一期建設(shè)完完全用成成樹，并并且要求求有一定定的規(guī)模模，取得得良好的的景觀效效果，成成為整個(gè)個(gè)別墅區(qū)區(qū)的展示示區(qū)。建議二：要形成較大大的核心心公共景景觀區(qū)，和和建筑配配套一同同形成社社區(qū)的公公眾中心心，其歡歡快的氣氣息將成成為REERORRT的標(biāo)標(biāo)識(shí)之一一。建議三：前期盡可能能地多用用密植速速生的手手段，形形成景觀觀的規(guī)模模。以后后再通過過間苗等等手段獲獲得更完完美的景景觀效果果。建議四：充分利用預(yù)預(yù)留用地地，將其其作為社社區(qū)綠化化的苗圃圃。并且且根據(jù)開開發(fā)的節(jié)節(jié)奏，調(diào)調(diào)整各塊塊用地的的臨時(shí)功功能。建筑設(shè)計(jì)建建議原則：以下下原則應(yīng)應(yīng)該成為為貫穿項(xiàng)項(xiàng)目發(fā)展展的全過過程，并并得到有有效的執(zhí)執(zhí)行。經(jīng)典所謂經(jīng)典，不不是對中中國傳統(tǒng)統(tǒng)或者西西方傳統(tǒng)統(tǒng)的折衷衷主義的的引用，而而是要建建立在塑塑造新經(jīng)經(jīng)典的基基礎(chǔ)上的的創(chuàng)作。要要調(diào)動(dòng)建建筑師的的創(chuàng)作熱熱情并鼓鼓勵(lì)出作作品，同同時(shí)要利利用傳媒媒宣傳，經(jīng)經(jīng)典也是是傳媒的的結(jié)果。精致簡潔不等于于粗糙，目目前建筑筑設(shè)計(jì)中中最缺乏乏的決不不是大膽膽的構(gòu)思思，而是是對建筑筑細(xì)節(jié)充充分的關(guān)關(guān)注。有有細(xì)節(jié)有有轉(zhuǎn)折有有裝飾并并且都能能作得到到位，不不僅是出出精品的的必要，也也符合江江南的消消費(fèi)心理理。應(yīng)特別注意意入口的的裝飾，以以及建筑筑轉(zhuǎn)折的的交接關(guān)關(guān)系。鄉(xiāng)土化鄉(xiāng)土化的立立足點(diǎn)在在于當(dāng)?shù)氐氐臍夂蚝虻乩項(xiàng)l條件下的的生活方方式，生生活習(xí)慣慣。充分分的理解解江南建建筑空間間的神韻韻，更有有目的地地運(yùn)用本本土的建建筑裝飾飾材料，以以及建筑筑裝飾的的手法，創(chuàng)創(chuàng)造具有有新鄉(xiāng)土土的建筑筑?，F(xiàn)代化在利用新技技術(shù)新材材料的基基礎(chǔ)上，更更重視新新的審美美意識(shí)新新的建筑筑觀念。多樣化鑒于本項(xiàng)目目是4225畝的的大型別別墅社區(qū)區(qū)，所以以產(chǎn)品不不可單調(diào)調(diào)，要走走多樣化化的道路路。產(chǎn)品理念：：數(shù)寄精精舍數(shù)寄屋是日日本茶舍舍演變來來的一種種形式，更更深刻的的是揭示示了建筑筑的另一一種極致致。其中中蘊(yùn)涵了了建筑和和環(huán)境的的關(guān)系，建建筑和人人的關(guān)系系，建筑筑的材料料表現(xiàn)等等諸多方方面的問問題。也也為如何何打造新新的經(jīng)典典建筑提提供了一一個(gè)視角角。精舍起源于于漢代太太學(xué)生的的居所，后后來被佛佛教借喻喻為修行行的場所所。當(dāng)前的豪宅宅往往是是一種堆堆砌，往往自然里里堆砌建建筑、用用昂貴的的材料堆堆砌建筑筑、用夸夸張的風(fēng)風(fēng)格詮釋釋建筑，但但從歷史史卻無情情的證明明，經(jīng)典典建筑從從來就不不是堆砌砌出來的的，而是是一種對對環(huán)境和和材料的的創(chuàng)造性性把握。需要申明的的是：數(shù)寄精舍不是一個(gè)案案名，而而是對建建筑理念念的一種種闡述。不是一種風(fēng)風(fēng)格，而而是對待待建筑和和環(huán)境的的一種態(tài)態(tài)度。不是一種手手法，而而是對現(xiàn)現(xiàn)有地產(chǎn)產(chǎn)的反思思。共生與圖底底建筑和環(huán)境境的關(guān)系系是種共共生的關(guān)關(guān)系，是是圖和底底的關(guān)系系。建筑筑是景觀觀的背景景，景觀觀又是建建筑的背背景，相相互融合合成為一一個(gè)美妙妙的場所所。要注意內(nèi)部部街景的的設(shè)計(jì)，處處理好車車庫帶來來的不良良景觀因因素?？臻g與材料料與西方的正正空間相相比較，中中國人更更重視負(fù)負(fù)空間了了利用，也也就是院院落空間間的利用用。建議議更多的的運(yùn)用院院落，充充分協(xié)調(diào)調(diào)建筑和和自然的的關(guān)系。建筑材料是是構(gòu)成空空間的重重要因素素，更多多的利用用本地建建筑材料料，會(huì)使使建筑更更具有地地方文脈脈和特色色。裝飾與風(fēng)格格采取重點(diǎn)裝裝飾的手手法，在在繁與簡簡的強(qiáng)烈烈對比中中追求建建筑的個(gè)個(gè)性。相相對弱化化建筑的的風(fēng)格取取向，風(fēng)風(fēng)格要自自己形成成，而不不是刻意意地學(xué)習(xí)習(xí)或者模模仿某種種風(fēng)格。建議建議一：產(chǎn)產(chǎn)品分類類商務(wù)型別墅墅?！倭看蟠笮椭饕敲鎸ζ髽I(yè)用用戶的別別墅。高爾夫別墅墅。——臨近高高爾夫球球場并擁擁有球場場景觀的的別墅。獨(dú)棟別墅?！M團(tuán)內(nèi)內(nèi)部的獨(dú)獨(dú)棟別墅墅，包括括臺(tái)地別別墅。小獨(dú)棟別墅墅?！挥跂|東側(cè)用地地面積較較小的獨(dú)獨(dú)棟別墅墅。建議二：產(chǎn)產(chǎn)品指標(biāo)標(biāo)（見后后）建議三：空空間設(shè)計(jì)計(jì)注意室內(nèi)外外空間的的過渡與與滲透，向向蘇州園園林學(xué)習(xí)習(xí)營造趣趣味空間間的手法法。建議四：建建筑風(fēng)格格多樣化的統(tǒng)統(tǒng)一。在在保持統(tǒng)統(tǒng)一的建建筑理念念下，盡盡量做到到風(fēng)格的的多樣化化，使整整個(gè)別墅墅區(qū)具有有多種但但不沖突突的風(fēng)格格。建議五：分分類建議議商務(wù)型別墅墅。——各棟都都請專人人設(shè)計(jì)，量量身度造造。加強(qiáng)強(qiáng)別墅的的辦公功功能，降降低居住住功能，強(qiáng)強(qiáng)調(diào)會(huì)議議室的設(shè)設(shè)計(jì)?？涂蛷d設(shè)計(jì)計(jì)要考慮慮較大型型派對的的可能，增增加宴會(huì)會(huì)廳。建建筑的庭庭院也要要適合小小型集會(huì)會(huì)的使用用。高爾夫別墅墅?！ㄖA傾向于弗弗蘭克··賴特的的草原式式風(fēng)格。主主要特點(diǎn)點(diǎn)是平面面舒展，屋屋頂平緩緩，建筑筑構(gòu)圖水水平展開開，以壁壁爐為核核心形成成垂直構(gòu)構(gòu)圖的視視覺焦點(diǎn)點(diǎn)。強(qiáng)調(diào)調(diào)本土建建筑材料料的使用用，以及及材料之之間的對對比關(guān)系系。庭院建議分分為前院院和后院院，入口口的前院院主要是是功能化化的院落落，面積積不宜過過大，景景觀向道道路方向向開放，為為社區(qū)的的整體環(huán)環(huán)境作貢貢獻(xiàn)。后后院是景景觀的核核心，面面向高爾爾夫球場場，風(fēng)格格要和球球場景觀觀尋求協(xié)協(xié)調(diào)。有有水岸的的部分要要充分利利用水岸岸，把高高爾夫和和水岸的的概念要要作足，充充分提高高附加值值。獨(dú)棟別墅?！廊徊刹捎梦宜舅厩疤岚赴钢鞋F(xiàn)代代宅園的的建筑理理念，做做到園林林和居住住的結(jié)合合。強(qiáng)調(diào)調(diào)前院空空間和公公共空間間的延續(xù)續(xù)性，可可利用鋪鋪地等硬硬質(zhì)景觀觀的延續(xù)續(xù)和種植植的延續(xù)續(xù)來實(shí)現(xiàn)現(xiàn)，充分分利用民民間庭院院紅杏出出墻的做做法，強(qiáng)強(qiáng)化內(nèi)外外的聯(lián)系系。小獨(dú)棟別墅墅?！娣e較較小，庭庭院也小小，局部部建筑容容積率比比較高。產(chǎn)產(chǎn)品強(qiáng)調(diào)調(diào)個(gè)性化化的建筑筑形式，環(huán)環(huán)境更多多的依賴賴于外部部開放空空間的引引入，要要特別注注意街景景的塑造造，避免免單調(diào)和和乏味。附件：數(shù)寄屋的闡闡釋古代中國的的建筑對對周邊國國家的建建筑影響響很大，日日本主要要是接受受了中國國唐代建建筑的風(fēng)風(fēng)格，但但與韓國國不同的的是其的的風(fēng)格演演變，日日本的建建筑趨于于精致，而而韓國的的建筑趨趨于樸野野，都缺缺少了中中國建筑筑的中和和之氣，同同時(shí)也有有了令我我們贊嘆嘆的華彩彩。數(shù)寄屋（SSukiiya）是是茶室的的一種風(fēng)風(fēng)格茶道逐步成成熟于日日本的桃桃山時(shí)代代（Moomoyyamaa15570))和江戶戶(Eddo118655)時(shí)代代之間。茶室（Teeahoousee）本質(zhì)質(zhì)上是個(gè)個(gè)文化娛娛樂空間間，主客客通過模模式化的的茶道，來來進(jìn)行精精神上深深沉的交交流。茶室必須要要具備茶茶道和私私人集會(huì)會(huì)的功能能。在設(shè)計(jì)茶室室時(shí)，最最重要的的是建筑筑要和周周圍的自自然和氣氣候相協(xié)協(xié)調(diào)，這這是茶室室的精神神核心所所在。舒舒適的茶茶室是融融化在風(fēng)風(fēng)景里的的，決不不會(huì)有任任何與其其周圍環(huán)環(huán)境格格格不入的的地方。在在茶室設(shè)設(shè)計(jì)中如如何安排排木材的的使用至至關(guān)重要要，同樣樣重要的的是能夠夠找到在在自然條條件下風(fēng)風(fēng)干的好好木材。數(shù)寄屋的材材料選擇擇在數(shù)寄屋風(fēng)風(fēng)格的房房子的建建造過程程中，建建筑材料料的選擇擇至關(guān)重重要。與與其他建建筑物的的建造過過程不同同，房子子的尺寸寸卻是取取決于所所選擇的的材料。準(zhǔn)準(zhǔn)備“再生材材料”是建造造數(shù)寄屋屋的基本本前提，設(shè)設(shè)計(jì)時(shí)建建筑材料料的選擇擇要小心心奕奕，要要熟悉材材料的天天然特性性并適當(dāng)當(dāng)?shù)睦糜盟瑫r(shí)要小小心避免免材料特特性惡化