索引1.目的：……………………22.范圍：……………………23.參考資料：……………………24.定義：……………………25.經(jīng)營(yíng)銷售部職責(zé)范圍、組織架構(gòu)表和崗位職責(zé)：…………35.1.職責(zé)范圍………………35.2.組織架構(gòu)表……………35.3.崗位職責(zé)………………46.經(jīng)營(yíng)銷售部管理制度：………96.1.實(shí)行細(xì)則………………136.2.樓宇租售中介代理管理………………16.3.協(xié)議管理………………136.4.檔案管理………………156.5.附表……………………161.目的：貫徹貫徹集團(tuán)公司領(lǐng)導(dǎo)對(duì)北京公司的指示精神，逐步完善北京公司的經(jīng)營(yíng)銷售管理制度。規(guī)范北京公司的地產(chǎn)發(fā)展項(xiàng)目管理，以減少投資風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)行目的管理，提高經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。規(guī)范經(jīng)營(yíng)銷售部與公司內(nèi)部各部門、各項(xiàng)目集團(tuán)公司經(jīng)營(yíng)銷售部之工作范圍，達(dá)成分工明確，密切合作以提高工作效率。2.范圍：本管理制度合用于本公司平常租售及文獻(xiàn)檔案管理。3.參考資料：《中海集團(tuán)有限公司管理制度》4.定義：集團(tuán)公司指中國(guó)海外集團(tuán)有限公司5.經(jīng)營(yíng)銷售部職責(zé)范圍、組織架構(gòu)表和崗位責(zé)任5.1.職責(zé)范圍5.1.1.負(fù)責(zé)地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)定位、擬定銷售策略與計(jì)劃、進(jìn)行市場(chǎng)推廣等營(yíng)銷策劃工作。5.1.2.負(fù)責(zé)樓宇租售業(yè)務(wù)，代表公司與購(gòu)（租）房客戶簽訂商品房臨時(shí)合約、預(yù)售（銷售）協(xié)議及租賃登記及領(lǐng)證等法律手續(xù)，解決租售業(yè)務(wù)中的其它法律事務(wù)。5.1.3.協(xié)助財(cái)務(wù)部收取售樓款及租金，會(huì)同財(cái)務(wù)部、物業(yè)公司做收樓及售后服務(wù)工作。5.1.4.定期編制樓宇記錄分析報(bào)表給集團(tuán)公司經(jīng)營(yíng)銷售部及公司領(lǐng)導(dǎo)。5.2.組織架構(gòu)中海發(fā)展（北京）有限公司經(jīng)營(yíng)銷售部組織架構(gòu)表經(jīng)理（副經(jīng)理）經(jīng)理（副經(jīng)理）營(yíng)銷策劃市場(chǎng)調(diào)研客戶服務(wù)售樓處管理員售樓處管理員售樓處管理員營(yíng)銷策劃市場(chǎng)調(diào)研客戶服務(wù)售樓處管理員售樓處管理員售樓處管理員5.3.崗位職責(zé)5.3.1.部門經(jīng)理在主管副總經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下，負(fù)責(zé)主持經(jīng)營(yíng)銷售部平常工作并協(xié)調(diào)好部門之間關(guān)系。負(fù)責(zé)對(duì)本部門員工的教育、管理，對(duì)員工定編以及根據(jù)每員工的工作表現(xiàn)實(shí)行獎(jiǎng)罰提出建議。定期召開(kāi)本部門員工會(huì)議。負(fù)責(zé)做好項(xiàng)目開(kāi)發(fā)準(zhǔn)備、市場(chǎng)定位以及物業(yè)經(jīng)營(yíng)、物業(yè)管理等方面的決策、檢查、實(shí)行、督促及策劃、服務(wù)等組織工作。根據(jù)北京市城市建設(shè)和土地使用的總體規(guī)劃及發(fā)展方向，對(duì)北京市的住宅、寫字樓、商場(chǎng)、別墅等物業(yè)進(jìn)行廣泛的調(diào)查，積累資料；熟悉和掌握北京市有關(guān)房地產(chǎn)的政策法規(guī)，為公司進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)提供有力依據(jù)。負(fù)責(zé)對(duì)公司擬發(fā)展項(xiàng)目進(jìn)行具體調(diào)查涉及政策、環(huán)境、交通、地理位置和周邊遠(yuǎn)景發(fā)展規(guī)劃；宗地現(xiàn)狀、城市公建配套、市政設(shè)施現(xiàn)狀和未來(lái)的發(fā)展情況，參與擬定項(xiàng)目的發(fā)展方案。按照北京市有關(guān)規(guī)定，組織人員辦理樓盤的預(yù)售（銷售）許可證、房地產(chǎn)初始登記、公證及與售樓有關(guān)的各項(xiàng)法律手續(xù)。會(huì)同設(shè)計(jì)部、項(xiàng)目部，設(shè)立售樓處，參與售樓處樣板房建筑標(biāo)準(zhǔn)的擬定，做好樓盤銷售過(guò)程中的各項(xiàng)法律手續(xù)。負(fù)責(zé)主持辦理業(yè)主入伙手續(xù)，配合物業(yè)公司收樓和交樓。協(xié)同財(cái)務(wù)部門制定具體的未來(lái)年度里發(fā)展項(xiàng)目所需資金計(jì)劃。完畢主管副總經(jīng)理交辦的各項(xiàng)工作。5.3.2.部門副經(jīng)理組織專人進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)的銷售情況的調(diào)查；建議公司選擇合適的銷售時(shí)機(jī)；提出建議銷售價(jià)格、付款辦法和優(yōu)惠折扣；配合財(cái)務(wù)部辦理好售樓的有關(guān)的各項(xiàng)法律手續(xù)。組織委托有關(guān)廣告公司，修改、審定售樓書，組織營(yíng)銷人員業(yè)務(wù)培訓(xùn)，進(jìn)行職業(yè)道德教育，并運(yùn)用多種方式、多種渠道，進(jìn)行項(xiàng)目發(fā)展、銷售情況的宣傳和廣告。接受經(jīng)營(yíng)銷售部經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)，在所授權(quán)范圍內(nèi)，對(duì)樓宇租、售工作負(fù)責(zé)。制定和完善各項(xiàng)銷售管理制度，帶頭執(zhí)行并檢查督促全體營(yíng)銷人員自覺(jué)遵守之。學(xué)習(xí)房地產(chǎn)有關(guān)政策法規(guī)，了解北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，協(xié)助經(jīng)理做好物業(yè)租、售營(yíng)銷策劃，擬定銷售方案，提出銷售建議價(jià)格和售樓計(jì)劃。負(fù)責(zé)申辦商品房預(yù)售許可證和初始登記，并做好公證業(yè)務(wù)、律師樓業(yè)務(wù)、銀行擔(dān)保貸款（按揭）業(yè)務(wù)的聯(lián)系、協(xié)調(diào)工作。參與售樓處及樣板房的選址、設(shè)計(jì)、建筑、布置和管理工作。聯(lián)系、監(jiān)督、檢查代理商實(shí)行樓盤代理情況。負(fù)責(zé)租、售接待，參與大項(xiàng)目洽談、簽訂臨時(shí)買賣合約、預(yù)售協(xié)議、出售協(xié)議、租賃協(xié)議，并配合公證處做好協(xié)議的公證手續(xù)，做好租賃協(xié)議的登記手續(xù)；配合財(cái)務(wù)部做好協(xié)議的實(shí)行和結(jié)算工作。負(fù)責(zé)對(duì)寫字樓售樓處和現(xiàn)場(chǎng)售樓處的管理。組織、檢查、督促以促銷為目的的一切宣傳推廣工作。定期組織對(duì)全體營(yíng)銷人員進(jìn)行業(yè)務(wù)知識(shí)、服務(wù)規(guī)范、職業(yè)道德、方針政策和培訓(xùn)并建立業(yè)務(wù)水平考核制度。檢查、督促準(zhǔn)時(shí)填報(bào)各類租、售報(bào)表，做好分析和預(yù)測(cè)。組織做好北京市各區(qū)、各地段、各種類型物業(yè)的出售、出租情況的市場(chǎng)調(diào)查，為公司項(xiàng)目的發(fā)展、售價(jià)的擬定和調(diào)整積累資料，提供依據(jù)。與香港集團(tuán)公司經(jīng)營(yíng)銷售部保持聯(lián)系，及時(shí)報(bào)告項(xiàng)目的租、售情況。負(fù)責(zé)解決在租、售過(guò)程中發(fā)生的法律糾紛并做好售前及售后協(xié)調(diào)工作。牽頭辦理業(yè)主入伙手續(xù)，配合物業(yè)公司進(jìn)行交接，收集小業(yè)主意見(jiàn)及時(shí)反饋。完畢經(jīng)理交辦的其他工作。5.3.3.市場(chǎng)調(diào)研進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)平常調(diào)查，調(diào)查內(nèi)容涉及土地評(píng)估和房地產(chǎn)銷售兩方面，對(duì)物業(yè)自身作出綜合評(píng)估。定期外出采集北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)的第一手資料，物業(yè)規(guī)模、售價(jià)、售出率等，并分類整理。建立電腦市場(chǎng)信息管理系統(tǒng)，把現(xiàn)有的信息進(jìn)行整理并輸入電腦，建立一套有效、便捷、靈活的信息管理系統(tǒng)。在主管指導(dǎo)下，定期出版北京房地產(chǎn)《市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告》月刊，提供房地產(chǎn)政策、法規(guī)、樓盤銷售、價(jià)格與市場(chǎng)信息及趨勢(shì)，為項(xiàng)目可行性研究和項(xiàng)目發(fā)展計(jì)劃提供信息支持。針對(duì)專題調(diào)查任務(wù)，從事專門的調(diào)查，與平常調(diào)查相同，收集匯編針對(duì)專題調(diào)查的信息并進(jìn)行整理和編輯。從各類報(bào)刊雜志和報(bào)紙上等大眾傳播媒體采集各類房地產(chǎn)信息，涉及廣告和專題的房地產(chǎn)評(píng)論以及國(guó)家或市政府頒布的重要的國(guó)家法規(guī)政策和將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)有重要影響力的市政建設(shè)、經(jīng)濟(jì)活動(dòng)等進(jìn)行分類、匯總、分析與提煉，對(duì)有價(jià)值的信息應(yīng)及時(shí)向主管報(bào)送，也可同時(shí)編輯于刊物內(nèi)。認(rèn)真完畢部門主管交辦的其它工作，并經(jīng)常提出改善工作的建議。5.3.4.營(yíng)銷策劃協(xié)助部門主管，對(duì)銷售廣告進(jìn)行策劃與實(shí)行。負(fù)責(zé)銷售活動(dòng)中所需要的樓書、包袋等各種宣傳品的設(shè)計(jì)與監(jiān)制工作。隨時(shí)根據(jù)需要設(shè)計(jì)、制作、發(fā)布和更換社區(qū)內(nèi)的條幅、燈箱、標(biāo)牌等，并對(duì)上述活動(dòng)進(jìn)行規(guī)范管理。負(fù)責(zé)策劃報(bào)紙、電臺(tái)、電視臺(tái)、戶外等四大廣告媒體銷售文案的創(chuàng)意設(shè)計(jì)、并負(fù)責(zé)廣告監(jiān)制。負(fù)責(zé)對(duì)同行業(yè)廣告營(yíng)銷策略，進(jìn)行綜合調(diào)查與記錄分析，并收集、整理、保存公司的廣告資料及國(guó)家的廣告政策法規(guī)。協(xié)助部門主管實(shí)行銷售策略，進(jìn)行市場(chǎng)推廣。與新聞媒體保持良好的關(guān)系，通過(guò)軟性廣告樹(shù)立公司形象，推介公司物業(yè)。與廣告公司取得及時(shí)聯(lián)系，以保證廣告計(jì)劃的順利實(shí)行。在廣告銷售活動(dòng)中對(duì)的使用和推廣集團(tuán)CI系統(tǒng)工程。收集解決客戶對(duì)本公司物業(yè)建筑設(shè)計(jì)、使用功能、建造質(zhì)量、價(jià)格、付款方式的建議與意見(jiàn)，并提出對(duì)策，以供修正銷售策略和以后項(xiàng)目設(shè)計(jì)規(guī)劃借鑒。辦理預(yù)售許可證，商品房初始登記，補(bǔ)交地價(jià)等租售業(yè)務(wù)中的行政事務(wù)。協(xié)助有關(guān)人員，完畢市場(chǎng)調(diào)研工作。完畢領(lǐng)導(dǎo)安排的其它工作，并經(jīng)常提出改善工作的建議。5.3.5.售樓處管理員（兼租售管理員）認(rèn)真填制每份臨時(shí)合約和商品房的買賣協(xié)議、收款收據(jù)。嚴(yán)格審查填制的每一份臨時(shí)合約和商品房預(yù)售協(xié)議、收款收據(jù)，檢查客戶資料是否齊全。接待客戶禮貌周到、講解物業(yè)清楚明了。熟悉業(yè)務(wù)、掌握政策、知識(shí)全面，有問(wèn)必答。經(jīng)常和公證處、律師行、銀行保持聯(lián)絡(luò)及配合辦理有關(guān)手續(xù)。做好租、售資料的記錄、整理、歸檔。保管好所有的租賃協(xié)議、預(yù)、出售協(xié)議和客戶資料，其須對(duì)外保密，不得泄漏。電腦管理及部分文獻(xiàn)的打印工作。每月準(zhǔn)時(shí)完畢樓宇租售報(bào)表，并做好與總部聯(lián)絡(luò)工作。經(jīng)常學(xué)習(xí)公證及法律上的有關(guān)知識(shí)。完畢領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作，并經(jīng)常提出改善工作的建議。5.3.6.現(xiàn)場(chǎng)租售業(yè)物員（售樓員）認(rèn)真聆聽(tīng)客戶的意見(jiàn)，充足了解客戶的心理，揚(yáng)長(zhǎng)避短，投其所好，以促成交。做好客戶來(lái)訪登記，以備繼續(xù)追蹤聯(lián)系。陪同看房時(shí)，結(jié)合實(shí)景實(shí)材，具體說(shuō)明。明確租售折扣權(quán)限，靈活掌握，超過(guò)權(quán)限，須逐級(jí)申報(bào)。認(rèn)真、仔細(xì)的簽定合約、開(kāi)具收據(jù)，并按規(guī)定備齊資料分送有關(guān)部門。在租售過(guò)程中，注意協(xié)調(diào)與其他部門的關(guān)系互相配合，溝通合作。協(xié)助財(cái)務(wù)部督促客戶執(zhí)行協(xié)議，準(zhǔn)時(shí)繳款。每筆業(yè)務(wù)成交之后，應(yīng)整理總結(jié)，不斷提高。完畢領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。5.3.7.客戶服務(wù)完畢買賣協(xié)議的預(yù)售登記，并作好協(xié)議文獻(xiàn)的管理工作。建立協(xié)議文檔收、發(fā)登記簿，填寫文獻(xiàn)名稱、編號(hào)、數(shù)量、日期、發(fā)行單位及發(fā)放交接單位號(hào)碼等項(xiàng)目，以利于監(jiān)督、檢查。負(fù)責(zé)隨時(shí)同客戶接觸，解釋客戶提出的疑問(wèn)，應(yīng)客戶合理規(guī)定完畢相應(yīng)服務(wù)工作。負(fù)責(zé)交易過(guò)戶、業(yè)主產(chǎn)權(quán)證件的辦理。負(fù)責(zé)同物業(yè)公司協(xié)調(diào)，完畢開(kāi)發(fā)商服務(wù)向物業(yè)服務(wù)的交接，避免出現(xiàn)服務(wù)空檔。負(fù)責(zé)客戶通訊整理和客戶告知、溝通事宜。解決好部門平常例行事項(xiàng)。及時(shí)完畢領(lǐng)導(dǎo)交代的其它任務(wù)。6.營(yíng)銷管理制度6.1.實(shí)行細(xì)則6.1.1.總則根據(jù)集團(tuán)公司公司《營(yíng)銷管理制度》擬定實(shí)行細(xì)則。中海發(fā)展（北京）有限公司營(yíng)銷決策小組（以下簡(jiǎn)稱北京公司營(yíng)銷決策小組）和中海發(fā)展（北京）有限公司營(yíng)銷管理機(jī)構(gòu)（以下簡(jiǎn)稱北京公司營(yíng)銷機(jī)構(gòu)），在集團(tuán)公司營(yíng)銷決策小組和集團(tuán)公司經(jīng)營(yíng)銷售部領(lǐng)導(dǎo)下，負(fù)責(zé)解決北京地區(qū)項(xiàng)目營(yíng)銷方面的所有事宜。北京公司營(yíng)銷決策小組人員組成：公司總經(jīng)理、主管營(yíng)銷副總經(jīng)理、投資策劃部正、副經(jīng)理、經(jīng)營(yíng)銷售部正、副經(jīng)理、財(cái)務(wù)部正、副經(jīng)理。北京公司營(yíng)銷決策小組人員及其組織架構(gòu)如發(fā)生變動(dòng)需報(bào)集團(tuán)公司批準(zhǔn)。北京公司營(yíng)銷決策小組組長(zhǎng)由公司總經(jīng)理?yè)?dān)任，副組長(zhǎng)由主管地產(chǎn)副總經(jīng)理?yè)?dān)任。組長(zhǎng)負(fù)責(zé)主持北京公司營(yíng)銷決策小組工作，營(yíng)銷決策小組負(fù)責(zé)策劃和擬定項(xiàng)目營(yíng)銷有關(guān)的策略和政策，營(yíng)銷機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)執(zhí)行興業(yè)決策小組及地區(qū)決策小組下達(dá)的營(yíng)銷指令及營(yíng)銷管理的平常工作，并接受集團(tuán)經(jīng)營(yíng)銷售部的監(jiān)督、指導(dǎo)。6.1.2.平常職責(zé)及分工草擬《營(yíng)銷管理制度》中職責(zé)分工中所規(guī)定的各類文獻(xiàn)，執(zhí)行集團(tuán)公司及北京公司決策小組下達(dá)的指令，接受集團(tuán)公司經(jīng)營(yíng)銷售部的監(jiān)督、指導(dǎo)。指定專人為市場(chǎng)調(diào)研員負(fù)責(zé)市場(chǎng)調(diào)研工作，運(yùn)用各種手段和通過(guò)各類途徑，對(duì)土地批租、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與銷售進(jìn)行經(jīng)常性和專題性房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查，收集有關(guān)政府法規(guī)，定期出版內(nèi)部刊物北京市《房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告》、《明星樓盤調(diào)查報(bào)告》，及時(shí)的提供有關(guān)政策、法規(guī)、樓盤價(jià)格、市場(chǎng)走向及其它有商業(yè)價(jià)值的調(diào)研報(bào)告。經(jīng)收集、整理，每半年編制一期北京市《房地產(chǎn)綜合市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告》，與每月一期的北京市《房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告》一同上報(bào)集團(tuán)公司經(jīng)營(yíng)銷售部及北京公司營(yíng)銷決策小組，為投資決策提供參考。根據(jù)編制地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的需要，市場(chǎng)調(diào)研員配合經(jīng)營(yíng)銷售部房地產(chǎn)估價(jià)師編制可行性研究報(bào)告中的《項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告》，經(jīng)北京公司營(yíng)銷決策小組審定后報(bào)集團(tuán)公司經(jīng)營(yíng)銷售部。項(xiàng)目開(kāi)始規(guī)劃設(shè)計(jì)招標(biāo)前十五天，經(jīng)營(yíng)銷售部完畢《項(xiàng)目市場(chǎng)定位報(bào)告》：完畢買家愛(ài)慕之物業(yè)普查、成功項(xiàng)目分析；研究同類型物業(yè)及競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手市場(chǎng)定位趨勢(shì)調(diào)查（規(guī)劃設(shè)計(jì)、戶型面積比、戶型比例、配套設(shè)施、裝修檔次、立面造型）；進(jìn)行本項(xiàng)目特點(diǎn)分析（地理位置及周邊景觀、地塊現(xiàn)狀、規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)、歸納總結(jié)）；進(jìn)行本項(xiàng)目市場(chǎng)定位的分析（規(guī)劃設(shè)計(jì)定位分析、營(yíng)銷市場(chǎng)定位分析、發(fā)展環(huán)節(jié)的建議）。經(jīng)北京公司營(yíng)銷決策小組審定后報(bào)集團(tuán)公司經(jīng)營(yíng)銷售部。根據(jù)北京公司所有項(xiàng)目的發(fā)展計(jì)劃及營(yíng)銷安排，于每年元月二十日前，經(jīng)營(yíng)銷售部匯同地產(chǎn)部、財(cái)務(wù)部、工程部、合約部完畢所有項(xiàng)目的《年度營(yíng)銷策劃建議書》：進(jìn)行市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境調(diào)查分析；公司現(xiàn)樓、在建及擬建項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析；年度總體營(yíng)銷策略（市場(chǎng)策略、銷售時(shí)機(jī)、各項(xiàng)目基價(jià)擬定及更改方案）；營(yíng)銷推廣及推介（推廣開(kāi)支總預(yù)算、具體推廣內(nèi)容、媒介廣告投放時(shí)間表）；年度營(yíng)銷目的預(yù)測(cè)（租/售量進(jìn)度目的、年?duì)I銷收益（涉及租金收入總額）；營(yíng)銷工作進(jìn)度計(jì)劃時(shí)間表。經(jīng)北京公司營(yíng)銷決策小組審定后報(bào)集團(tuán)公司經(jīng)營(yíng)銷售部。一經(jīng)批準(zhǔn)，作為北京公司全年?duì)I銷工作的指導(dǎo)性文獻(xiàn)。在項(xiàng)目正式發(fā)售前三個(gè)月，經(jīng)營(yíng)銷售部牽頭，協(xié)調(diào)財(cái)務(wù)部、工程部、合約部，完畢該項(xiàng)目整體《營(yíng)銷策劃建議書》：進(jìn)行市場(chǎng)分析（同類型物業(yè)及競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)租/售市場(chǎng)概況，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手樓盤營(yíng)銷現(xiàn)況，預(yù)期與本項(xiàng)目同期推出樓盤調(diào)查分析；本項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析（地理位置及周邊景觀、規(guī)劃設(shè)計(jì)特點(diǎn)、配套設(shè)施情況等）；目的市場(chǎng)分析（目的市場(chǎng)擬定依據(jù)、目的市場(chǎng)細(xì)分）；營(yíng)銷策略（項(xiàng)目包裝策略、市場(chǎng)定位宣傳、銷售時(shí)機(jī)、價(jià)格擬定）；項(xiàng)目二次裝修建議（標(biāo)準(zhǔn)單位、示范單位、售樓處）；營(yíng)銷推廣及推介（推廣費(fèi)用開(kāi)支總預(yù)算、具體推廣內(nèi)容、媒介廣告的投放時(shí)間表、聘用中介公司的可行性）；營(yíng)銷籌備工作計(jì)劃表（工作細(xì)分、各部門職責(zé)）；銷售進(jìn)度預(yù)測(cè)。經(jīng)北京公司營(yíng)銷決策小組審定后報(bào)集團(tuán)公司經(jīng)營(yíng)銷售部。該建議書一經(jīng)批準(zhǔn)，即應(yīng)發(fā)動(dòng)公司各部門投入到正式售樓前準(zhǔn)備工作之中，逐項(xiàng)完畢計(jì)劃書的各項(xiàng)工作內(nèi)容；若建議書在獲得批準(zhǔn)之后有修改，應(yīng)予及時(shí)補(bǔ)充，并重新報(bào)審。項(xiàng)目正式發(fā)售前三十天，經(jīng)營(yíng)銷售部編制《項(xiàng)目營(yíng)銷進(jìn)度計(jì)劃報(bào)告》、《項(xiàng)目?jī)r(jià)格報(bào)告》、《項(xiàng)目營(yíng)銷推介報(bào)告》三個(gè)專題性報(bào)告，對(duì)《項(xiàng)目營(yíng)銷策劃建議書》進(jìn)行補(bǔ)充，經(jīng)北京公司營(yíng)銷決策小組審定后報(bào)集團(tuán)公司經(jīng)營(yíng)銷售部：其中《項(xiàng)目營(yíng)銷進(jìn)度計(jì)劃報(bào)告》：推銷時(shí)機(jī)的分析，內(nèi)部認(rèn)購(gòu)的方案，一次性或分期性推盤分析，擬定售前籌備工作的開(kāi)始及完畢時(shí)間，責(zé)任到人和部門；其中《項(xiàng)目營(yíng)銷價(jià)格報(bào)告》：進(jìn)行價(jià)格的市場(chǎng)調(diào)查，分析市場(chǎng)的同類型物業(yè)的價(jià)格、付款方式、定價(jià)原則、銷售周期。根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查的結(jié)果，以及項(xiàng)目發(fā)展成本、利潤(rùn)的測(cè)算與分析結(jié)論，擬定項(xiàng)目基價(jià)、層差及方向系數(shù)、各種付款辦法的折扣率、內(nèi)部認(rèn)購(gòu)價(jià)方案、各期銷售調(diào)價(jià)策略、公司內(nèi)部員工要員價(jià)格折讓權(quán)利方案等內(nèi)容；其中《營(yíng)銷推介報(bào)告》：制定總體的推廣方案，根據(jù)對(duì)北京市傳媒市場(chǎng)媒體成本、感知人群、廣告效果、發(fā)布特點(diǎn)的調(diào)查結(jié)果，結(jié)合項(xiàng)目的特點(diǎn)、市場(chǎng)定位、營(yíng)銷策略，擬定項(xiàng)目推廣的總預(yù)算、媒體廣告的安排、具體的推廣內(nèi)容。探討聘用中介公司的可行性，進(jìn)行北京中介市場(chǎng)的調(diào)查，分析委托中介公司銷售的利弊關(guān)系、合作方式、銷售目的等。研討境外推介的可行性，擬定推介媒體的制作進(jìn)度計(jì)劃，會(huì)同財(cái)務(wù)部制定營(yíng)銷人員銷售獎(jiǎng)勵(lì)方案。項(xiàng)目公開(kāi)租、銷售之后，由專人準(zhǔn)時(shí)編制各類租售報(bào)表：每年一次、每月四次（分上、中、下旬及月末總結(jié)），呈報(bào)集團(tuán)公司經(jīng)營(yíng)銷售部及北京公司營(yíng)銷決策小組，以便隨時(shí)掌握項(xiàng)目租/銷售進(jìn)度。為總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，不斷的提高新項(xiàng)目的營(yíng)銷策劃水平，在項(xiàng)目銷售完畢一個(gè)月時(shí)間內(nèi)，地產(chǎn)部完畢《項(xiàng)目營(yíng)銷工作總結(jié)報(bào)告》：實(shí)際銷售量進(jìn)度與營(yíng)銷計(jì)劃比較；實(shí)際現(xiàn)樓實(shí)收平均價(jià)與營(yíng)銷價(jià)格專題報(bào)告比較；各類媒介推廣成效分析；中介公司（如有）作用分析；買家資料分析（內(nèi)外銷比例、公司及個(gè)人購(gòu)買比例、買家職業(yè)比例、各類付款方式的比例）；買家對(duì)本項(xiàng)目的意見(jiàn)普查（項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)、平面功能、配套設(shè)施、裝修標(biāo)準(zhǔn)、價(jià)格定位）。完畢后，經(jīng)北京公司營(yíng)銷決策小組審定后報(bào)集團(tuán)公司經(jīng)營(yíng)銷售部。系統(tǒng)組織本部門營(yíng)銷人員的業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)，提高營(yíng)銷人員的專業(yè)素質(zhì)，通過(guò)市場(chǎng)調(diào)研員的信息渠道，組織營(yíng)銷人員經(jīng)常走出辦公室進(jìn)行參觀學(xué)習(xí)，密切關(guān)注市場(chǎng)的熱點(diǎn)樓盤和新的營(yíng)銷方法，總結(jié)別人之長(zhǎng)，使自己吐舊納新不斷進(jìn)步。協(xié)助北京公司計(jì)算機(jī)小組，盡快在國(guó)際互聯(lián)網(wǎng)上注冊(cè)網(wǎng)址，開(kāi)拓獲取信息和媒體發(fā)布的渠道，加強(qiáng)北京公司營(yíng)銷決策小組及北京公司營(yíng)銷機(jī)構(gòu)與興業(yè)決策小組及集團(tuán)公司經(jīng)營(yíng)銷售部的聯(lián)系，提高營(yíng)銷管理工作的效率。6.1.3.關(guān)于北京公司營(yíng)銷決策小組的工作貫徹集團(tuán)公司《營(yíng)銷管理制度》，領(lǐng)導(dǎo)公司營(yíng)銷管理機(jī)構(gòu)的工作。根據(jù)公司營(yíng)銷管理機(jī)構(gòu)提交的《房地產(chǎn)市場(chǎng)綜合調(diào)查報(bào)告》及《明星樓盤調(diào)查報(bào)告》，提出或修改公司土地儲(chǔ)備及總體的營(yíng)銷策略的意見(jiàn)，并上報(bào)集團(tuán)公司。審定公司營(yíng)銷策劃管理機(jī)構(gòu)提交的《項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告》和《項(xiàng)目市場(chǎng)定位報(bào)告》，提出意見(jiàn)報(bào)集團(tuán)公司，并指導(dǎo)公司營(yíng)銷策劃管理機(jī)構(gòu)貫徹集團(tuán)公司的審批意見(jiàn)。審定《項(xiàng)目營(yíng)銷進(jìn)度計(jì)劃專題報(bào)告》、《項(xiàng)目營(yíng)銷價(jià)格專題報(bào)告》、《項(xiàng)目營(yíng)銷推介專題報(bào)告》，提出意見(jiàn)報(bào)集團(tuán)公司，并指導(dǎo)公司營(yíng)銷策劃管理機(jī)構(gòu)貫徹集團(tuán)公司的審批意見(jiàn)。6.1.4.本管理規(guī)定由集團(tuán)公司和北京公司決策小組審核的內(nèi)容，必須按規(guī)定程序進(jìn)行。對(duì)管理規(guī)定中衛(wèi)規(guī)定或超越職責(zé)范圍的失誤，宜逐級(jí)報(bào)告、解決。6.2.樓宇租、售中介代理管理6.2.1.總則選擇信譽(yù)良好、客戶渠道廣、服務(wù)周到的中介機(jī)構(gòu)和個(gè)人為公司的樓宇租、售做代理，是推動(dòng)樓宇租、售的有效途徑之一。6.2.2.基本規(guī)定不設(shè)總代理和獨(dú)家代理。中介公司或個(gè)人代理樓宇租、售須親自陪同客戶赴現(xiàn)場(chǎng)看房且在我方登記薄上登記。根據(jù)政府有關(guān)政策，在代理之前，雙方必須簽訂統(tǒng)一的《房地產(chǎn)代理協(xié)議》，以明確雙方的權(quán)利與義務(wù)?！斗康禺a(chǎn)代理協(xié)議》有效期一般為半年~~壹年，遇特殊情況可另行商議。當(dāng)承租人之所有保證金、首月租金或購(gòu)買人首期（超過(guò)30％即可）或全數(shù)樓款到我司帳戶后，方可提取協(xié)議所約定的中介服務(wù)費(fèi)（即傭金）。中介公司提取中介服務(wù)費(fèi)須開(kāi)具北京市工商統(tǒng)一發(fā)票；支付中介個(gè)人服務(wù)費(fèi)應(yīng)為鈔票。6.2.3.操作程序簽訂《房屋租賃協(xié)議》或《房屋認(rèn)購(gòu)書》簽訂《房地產(chǎn)買賣協(xié)議》填寫申報(bào)單財(cái)務(wù)查款憑申報(bào)單和備忘錄（客戶確認(rèn)單）支付傭金。6.2.4.中介費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)出售中介公司：在公司規(guī)定折扣范圍內(nèi)成交的按成交價(jià)的1－2％提?。ㄒ暶娣e大小、價(jià)格高低而不等），若一次成交面積大、價(jià)格高且代理業(yè)績(jī)突出的則按成交價(jià)的2－2.8％提取（最高不超過(guò)2.8％）出售中介個(gè)人：在公司規(guī)定折扣范圍內(nèi)成交的每套可提取人民幣壹萬(wàn)元整（不管面積大?。Ｗ赓U中介公司：在公司規(guī)定租金范圍內(nèi)成交的按月租金的50－100％一次性提?。ㄒ曌馄陂L(zhǎng)短、租金高低、面積大小而不等），若一次成交面積大、租期長(zhǎng)、租金高且代理業(yè)績(jī)突出者則可一次性提取月租金的100％。6.2.5.其他事項(xiàng)如發(fā)生同一客戶同時(shí)有兩家或多家中介公司“撞車”現(xiàn)象，應(yīng)以第一時(shí)間為準(zhǔn)且有登記備案。當(dāng)《房地產(chǎn)代理協(xié)議》逾期不再有效而又發(fā)生代理時(shí)，雙方須重新訂立經(jīng)濟(jì)協(xié)議。6.3協(xié)議管理6.3.1.租賃協(xié)議的管理每收到租賃協(xié)議，查看客戶資料及申報(bào)是否齊全。將收到的租賃協(xié)議編號(hào)，并按出租的樓座、時(shí)間歸檔。6.3.2.銷售協(xié)議的管理臨時(shí)合約：將收到的臨時(shí)合約查看一遍，客戶資料及申報(bào)單是否齊全。把臨時(shí)合約裝入檔案袋，并編號(hào)、登記，以便以后填寫預(yù)、售協(xié)議，將售出的樓座信息輸入電腦。預(yù)售協(xié)議：預(yù)約律師。填制協(xié)議并經(jīng)總經(jīng)理簽署、蓋章。讓客戶提供有關(guān)證件及財(cái)務(wù)收樓款憑證。簽發(fā)商品房裝修標(biāo)準(zhǔn)及戶型平面圖。6.3.3.資料的查閱如非本部門人員要查閱有關(guān)資料，須獲得本部門主管許可后方可查閱。查閱人僅限查閱許可的資料。如要復(fù)印，應(yīng)經(jīng)部門許可并登記。6.4.檔案管理制度6.4.1.科