房地產企業(yè)涉稅風險與防范第一頁，共33頁。第二頁，共33頁。

課程安排第三頁，共33頁。第四頁，共33頁。1.1什么是涉稅風險？國家稅務總局下發(fā)的《大企業(yè)稅務風險管理指引（試行）》（國稅發(fā)[2009]90號）中對稅務風險的解釋，可將企業(yè)涉稅風險定義為：企業(yè)因沒有遵循稅法可能遭受的法律制裁、財務損失、聲譽損害和承擔不必要的稅收負擔等風險。第五頁，共33頁。

企業(yè)按未照稅法規(guī)定履行納稅義務——導致的現(xiàn)存或潛在的稅務處罰風險企業(yè)對稅收政策不了解——多繳納稅款或未按規(guī)定流程申請稅收優(yōu)惠而導致企業(yè)利益的喪失。

在成本方面：多計土地成本、建筑成本，未按稅法規(guī)定進行稅務處理在收入方面：少計銷售額，不按稅法規(guī)定進行稅務處理

采用不正當手段進行虛假的納稅申報，不繳或者少繳應納稅款。

1.2涉稅風險的分類1.3涉稅風險的表現(xiàn)形式第六頁，共33頁。

客觀原因：1.3涉稅風險的成因分析1.4涉稅風險可能導致的結果對稅收政策不了解，片面理解稅收籌劃；財務人員日常賬務處理不規(guī)范；企業(yè)內部管理不嚴謹；外部環(huán)境的影響；主觀原因：主觀故意—納稅意識不強，風險意識，盲目追求企業(yè)利潤最大化直接結果：直接經(jīng)濟利益的損失，個人人身自由的限制。間接結果：企業(yè)納稅誠信度的喪失。第七頁，共33頁。第八頁，共33頁。土地取得環(huán)節(jié)風險提示第九頁，共33頁。風險點:屬于政策性風險，土地增值稅土地價款扣除問題，扣除依據(jù)是土地投資時的賬面成本還是入股評估價值。不明確。企業(yè)所得稅：采用入股評估價值作為扣除用土地投資入股土地增值稅：①2006年以前，按賬面成本扣除；2006年以后，按投

資環(huán)節(jié)已繳土增稅作扣除；財稅[2006]21號②以評估價值作為扣除；營業(yè)稅：不征財稅[2002]191號第十頁，共33頁。風險點1:關注特殊的股權轉讓，以股權形式表現(xiàn)的資產主要是土地使用權、地上建筑物及附著物，按照國稅函[2000]687號規(guī)定應征收土地增值稅。風險點2：關注“契稅”的問題；對于此類特殊股權轉讓，稅務機關傾向于應征收契稅。

國稅發(fā)[2009]89號文件中規(guī)定的“股權轉讓”，僅包括股權轉讓后企業(yè)法人存續(xù)的情況，不包括企業(yè)法人注銷的情況。用股權轉讓形式取得土地第十一頁，共33頁。風險點:注意程序的合法性，不同的“合作開發(fā)”形式，對應

不同的稅務處理。（【1995】156號、【2009】31號）用“合作開發(fā)”形式取得土地合作方式：1、供地方申請立項;2、出資方申請立項;

3、合作雙方共同申請立項.收益分配形式：按投資比例、按固定額度、按約定比例。注意：1、加強和完善對“共管賬戶”的管理措施；

2、以合作開發(fā)為名，而行借貸之實，是無效合同。第十二頁，共33頁。拆遷換房的實質：是以不動產所有權為表現(xiàn)形式的經(jīng)濟利益的交換。通過“拆遷補償”取得土地風險點:房地產企業(yè)用建造的本項目房地產安置

回遷戶的，安置用房視同銷售處理。營業(yè)稅計稅依據(jù)：住宅按照等面積部分按建筑成本核定，超面積部分按公允價值計稅。而商用房則按公允價值計稅。（營、土增、企例）稅務處理：房地產企業(yè)應按“銷售不動產”稅目繳納營業(yè)稅；被拆遷戶不屬于通過受贈、繼承、離婚財產分割等非購買形式取得的住房。第十三頁，共33頁。開發(fā)建設環(huán)節(jié)風險提示第十四頁，共33頁。風險表現(xiàn)形式:

通過關聯(lián)方轉讓在建工程，降低增值率、虛增成本整體轉讓在建工程風險點1：注意營業(yè)稅計稅依據(jù)的確定；如果價格明顯偏低，存在被稅務機關按照成本利潤率核定的風險。風險點2：受讓方繼續(xù)開發(fā)項目轉讓后，在計算土地

增值稅時，取得在建工程支付的價款能否

加計扣除。第十五頁，共33頁。甲供材的稅務處理風險點1：注意發(fā)票的處理；在竣工報告中應說明甲供材的情況，以及由開發(fā)商來支付給建筑方的甲供材稅款，均應在竣工結算報告中反映。風險點2：竣工結算報告中應反映出甲供材的問題。發(fā)票的處理：可開具，但不論是否取得發(fā)票，均不能重復扣除。納稅義務人：建筑方。實際稅負承擔者：開發(fā)商。第十六頁，共33頁。虛增建安成本風險點

：虛增成本，編造虛假建筑業(yè)務，后果嚴重。

特別注意：關聯(lián)企業(yè)，人為提高工程價款；認定方式：可通過竣工結算報告，進行材料價格比較、納稅評估比較等方式進行核實；發(fā)改涉稅財物認證。后果嚴重：《征管法》、《發(fā)票管理辦法》第十七頁，共33頁。銷售環(huán)節(jié)風險提示第十八頁，共33頁。各類視同銷售的稅務處理風險點1：稅務機關可以重新核定計稅營業(yè)額。視同銷售的表現(xiàn)形式

：

以房抵工程款；

向職工福利售房；

低價向股東售房；

風險點2：是否代扣代繳個人所得稅。第十九頁，共33頁。融資備案的稅務處理風險點

：營業(yè)稅納稅義務時間是否發(fā)生融資備案的表現(xiàn)形式：房地產開發(fā)企業(yè)與非銀行金融機構簽訂了《商品房買賣合同》，并且在房管局銷售備案，但并沒有收到售房款，也沒有開出銷售發(fā)票。稅務機關認定：傾向于融資備案屬于銷售行為，應征收營業(yè)稅及附加?！吨腥A人民共和國營業(yè)稅暫行條例》第九條規(guī)定：“營業(yè)稅的納稅義務發(fā)生時間，為納稅人收訖營業(yè)收入款項或者取得索取營業(yè)收入款項憑據(jù)的當天”。第二十頁，共33頁。各類銷售策略的稅務處理風險點1：正確核算營業(yè)額的計稅依據(jù)；視同銷售的表現(xiàn)形式

：

買房抽獎；

代墊首付.doc；

售后回租、融資性售后回租。風險點2：是否區(qū)分混合銷售與兼營勞務第二十一頁，共33頁。3.1企業(yè)所得稅年度申報表填表口徑問題什么是契稅？

預售房款能否在《企業(yè)所得稅年度納稅申報表附表一收入明細表》視同銷售收入—其他視同銷售收入中填列？——招待費及廣告費、業(yè)務宣傳費的扣除基數(shù)問題在計算繳納企業(yè)所得稅時，房地產企業(yè)按商品房預售收入計算繳納的營業(yè)稅、城建稅、教育費附加能否扣除呢？

第二十二頁，共33頁。3.2土地使用稅納稅義務起止時間的把握什么時候開始交稅？財稅[2006]186號文件規(guī)定：以出讓或轉讓方式有償取得土地使用權的，應由受讓方從合同約定交付土地時間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅；合同未約定交付土地時間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。財稅[2008]152號文件規(guī)定：納稅人因房產、土地的實物或權利狀態(tài)發(fā)生變化而依法終止房產稅、城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務的，其應納稅款的計算應截止到房產、土地的實物或權利狀態(tài)發(fā)生變化的當月末。第二十三頁，共33頁。3.3房產稅計稅依據(jù)如何計算房產原值？財稅[2010]121號文件規(guī)定：對按照房產原值計稅的房產，無論會計上如何核算，房產原值均應包含地價，包括為取得土地使用權支付的價款、開發(fā)土地發(fā)生的成本費用等。宗地容積率低于0.5的，按房產建筑面積的2倍計算土地面積并據(jù)此確定計入房產原值的地價。“途家模式”將房屋以酒店式公寓出租運營房產稅是按原值還是按租金計稅？第二十四頁，共33頁。3.4契稅計稅價格的確定什么是契稅？契稅：出讓國有土地使用權的，其契稅計稅價格為承受人為取得該土地使用權而支付的全部經(jīng)濟利益。計稅依據(jù)的調整：1、評估價格；

2、土地基準地價。計稅依據(jù)：包括土地出讓金、土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費、拆遷補償費、市政建設配套費等承受者應支付的貨幣、實物、無形資產及其他經(jīng)濟利益。成都市還包括土地指標費。第二十五頁，共33頁。3.5非公司制企業(yè)的改制中---對“整體改建”定義的變化財稅【2003】184號

財稅【2008】175號非公司制企業(yè)，按照《中華人民共和國公司法》的規(guī)定，整體改建為有限責任公司(含國有獨資公司)或股份有限公司，或者有限責任公司整體改建為股份有限公司的，對改建后的公司承受原企業(yè)土地、房屋權屬，免征契稅。上述整體改建是指存續(xù)公司承繼原企業(yè)權利、義務的行為。上述所稱整體改建是指不改變原企業(yè)的投資主體，并承繼原企業(yè)權利、義務的行為。第二十六頁，共33頁。整體資產轉讓獲取土地第二十七頁，共33頁。4.1房地產企業(yè)涉稅風險的防控原則

合理合法：稅務規(guī)劃具有合理的商業(yè)目的，并符合國家法律法規(guī)及稅法的相關規(guī)定；事前籌劃：經(jīng)營決策和日常經(jīng)營活動考慮稅收因素的影響，符合稅法規(guī)定；事中審查：對稅務事項的會計處理符合相關會計制度或準則以及相關法律法規(guī)；納稅申報和稅款繳納符合稅法規(guī)定；事后檢查：稅務登記、賬簿憑證管理、稅務檔案管理以及稅務資料的準備和報備等涉稅事項符合稅法規(guī)定。第二十八頁，共33頁。4.2房地產企業(yè)涉稅風險的防控途徑第二十九頁，共33頁。4.3房地產企業(yè)涉稅風險的防控體系的建設房地產企業(yè)建立涉稅風險的防控體系的必要性；稅收風險防范體系應從掌控基層稅收數(shù)據(jù)抓起；企業(yè)要擁有采集或收集基層企業(yè)信息方便的工具或手段；企業(yè)要建立采集基層企業(yè)涉稅數(shù)據(jù)的制度；推行涉稅部門與財務部門的分設，實現(xiàn)稅收監(jiān)管對稅收繳納狀況的監(jiān)督安然、世通等世界著名大企業(yè)財務欺詐的丑聞；每一個企業(yè)均要涉及的領域就是稅收風險；稅收政策的復雜性與企業(yè)多種經(jīng)營、長線生產的復雜性。第三