養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)分析報(bào)告2022年養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展前景及規(guī)模分析養(yǎng)老地產(chǎn)的定義養(yǎng)老地產(chǎn)是以老年人為目標(biāo)，進(jìn)行建筑設(shè)計(jì)、配套設(shè)施、服務(wù)跟進(jìn)的地產(chǎn)項(xiàng)目。養(yǎng)老地產(chǎn)的特點(diǎn)應(yīng)該是為老年人提供家政、餐飲、娛樂、休閑、社交、康復(fù)、醫(yī)療、護(hù)理等一站式服務(wù)，而不僅僅是提供老年人居住的“地產(chǎn)”。根據(jù)定義，養(yǎng)老地產(chǎn)必須適合老年人居住，適合老年人的心理和生理特點(diǎn)，能夠滿足老年人的社會(huì)活動(dòng)需求，能夠?yàn)槔夏耆说慕】堤峁┝己玫幕A(chǔ)設(shè)施保障。從建筑設(shè)計(jì)、園林規(guī)劃到裝修標(biāo)準(zhǔn)，養(yǎng)老地產(chǎn)的建筑產(chǎn)品發(fā)展接近高端住宅產(chǎn)品發(fā)展規(guī)律，創(chuàng)新核心在于適老化設(shè)計(jì)。養(yǎng)老地產(chǎn)從護(hù)理、醫(yī)療、康復(fù)、健康管理、文體活動(dòng)、餐飲服務(wù)到日常護(hù)理，實(shí)現(xiàn)了高品質(zhì)地產(chǎn)與卓越健康養(yǎng)老服務(wù)的有機(jī)結(jié)合，增添設(shè)施設(shè)備，精心打造專業(yè)管理團(tuán)隊(duì)。養(yǎng)老地產(chǎn)的主要產(chǎn)品形態(tài)包括:保險(xiǎn)資金推出的升級(jí)型養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，如養(yǎng)老院，將養(yǎng)老地產(chǎn)視為商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的長期運(yùn)營；開發(fā)商推出的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目。目前養(yǎng)老地產(chǎn)存在的問題(一)政府在宏觀層面的重視程度有待提高，相關(guān)政策落實(shí)不夠。在戰(zhàn)略和決策的宏觀層面，很多地區(qū)的地方政府都有急功近利的思維，把養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)和工業(yè)制造業(yè)相提并論，認(rèn)為養(yǎng)老服務(wù)業(yè)可以像工業(yè)和制造業(yè)一樣很快收回投資成本。更注重GDP的水平而不是整體區(qū)域經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展，實(shí)際上是與國家可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略相違背的。決策者沒有意識(shí)到利用外資促進(jìn)中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要性，也沒有給予足夠的重視?？梢姡袊孕韪玫乩猛赓Y，促進(jìn)中國養(yǎng)老服務(wù)業(yè)和養(yǎng)老土地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。為了吸引國外有實(shí)力的醫(yī)療、老年藥品企業(yè)和相關(guān)專業(yè)人才進(jìn)入中國市場，我國近年來陸續(xù)出臺(tái)了一系列強(qiáng)有力的政策和制度。比如稅收制度、價(jià)格制度、準(zhǔn)入前國民待遇加負(fù)面清單管理制度等。對外國專業(yè)人員在中國工作的限制也有所放寬，保護(hù)知識(shí)產(chǎn)權(quán)的法律政策進(jìn)一步完善。然而，這些政策在實(shí)際執(zhí)行中仍存在一些問題。主要原因是養(yǎng)老服務(wù)行業(yè)壁壘多。例如，一些地區(qū)未能按時(shí)提供充足的養(yǎng)老服務(wù)業(yè)建設(shè)和補(bǔ)貼資金，導(dǎo)致一些國外企業(yè)進(jìn)入國內(nèi)市場面臨諸多障礙，國外技術(shù)人才需要辦理一系列手續(xù)才能來華工作，等等。(2)供需不平衡問題凸顯。調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，到2021年底，全國60歲及以上人口將有26736萬人，占全國人口的18.9%，其中65歲及以上人口20056萬人，占全國人口的14.2%。未來中國的老齡化人口將進(jìn)一步增加。據(jù)預(yù)測，到2030年，我國60歲及以上、80歲及以上老年人口將分別達(dá)到3.71億人和2900萬人。到2050年，60歲及以上、80歲及以上的老年人口將分別達(dá)到4.83億和1.08億。這對養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，尤其是養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)提出了更高的要求。長期康復(fù)和心理護(hù)理服務(wù)已成為中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的主要需求。這意味著養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)急需轉(zhuǎn)型升級(jí)。然而，目前我國大多數(shù)三四線城市的養(yǎng)老中心嚴(yán)重缺乏完善的基礎(chǔ)設(shè)施，只能滿足人們的日常護(hù)理需求。(三)地區(qū)發(fā)展不平衡，行業(yè)缺乏統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)雖然我國各地區(qū)都有外資稟賦產(chǎn)業(yè)分布，但主要資源仍集中在長三角、珠三角、環(huán)渤海三大發(fā)達(dá)地區(qū)。中西部地區(qū)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展緩慢，外資參與較少。同時(shí)，我國不同地區(qū)對外開放程度的不同和老齡化水平的差異，導(dǎo)致不同省份對養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)制定的政策不同，行業(yè)缺乏統(tǒng)一的執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)，增加了市場準(zhǔn)入難度和監(jiān)管壓力。制定統(tǒng)一的實(shí)施標(biāo)準(zhǔn)，擴(kuò)大對外開放，亟待深入探討和完善。(四)產(chǎn)業(yè)人才稀缺與其他行業(yè)不同，外資養(yǎng)老行業(yè)需要照顧老人，需要與外界溝通，所以對從業(yè)人員的要求更高。有些崗位還需要專業(yè)的醫(yī)療技能。比如，對于患有慢性病、殘疾或半殘疾的老人，他們需要更專業(yè)的醫(yī)療護(hù)理。在外資背景的養(yǎng)老中心，具有外語能力和高級(jí)管理能力的人才非常稀缺。究其原因，一方面是養(yǎng)老服務(wù)人才培養(yǎng)成本高；另一個(gè)重要方面是中國傳統(tǒng)就業(yè)觀念的影響。綜上所述，有很多原因使得養(yǎng)老行業(yè)始終人才匱乏，難以得到補(bǔ)充。目前，中國的人口趨勢越來越嚴(yán)峻，尤其是在經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)，人口老齡化和家庭規(guī)模小的地區(qū)。養(yǎng)老服務(wù)需求與日俱增，傳統(tǒng)的家庭養(yǎng)老方式將無法滿足未來小家庭的需求。尤其是在人口結(jié)構(gòu)不斷變化的今天，大多數(shù)家庭都面臨著一個(gè)嚴(yán)峻的問題，即養(yǎng)老問題。未來，社會(huì)養(yǎng)老將逐漸取代家庭養(yǎng)老。綜上所述，研究我國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)各行業(yè)的發(fā)展具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。圖表:當(dāng)前養(yǎng)老地產(chǎn)存在的問題資料來源：養(yǎng)老地產(chǎn)市場的發(fā)展趨勢1)基于日益激烈的市場競爭，社區(qū)型老年住宅建筑的設(shè)計(jì)更加注重細(xì)節(jié)。根據(jù)不同年齡、身體狀況、家庭條件的老人，對居住條件的要求不同。因此，在老年人住宅的設(shè)計(jì)中，因地制宜地采用不同的開發(fā)模式。綠地21城小現(xiàn)房是社區(qū)類型的典型代表。作為一個(gè)尊重老人的社區(qū)，她和其他度假社區(qū)，國際社區(qū)，商業(yè)社區(qū)等。，共同構(gòu)成綠地21城人文新城。選擇這類社區(qū)的客戶可以是住在這里的老夫妻，享受較好的環(huán)境、精神文化生活和必要的醫(yī)療設(shè)施；也可以是老兩口住老年小區(qū)，年輕的住其他小區(qū)。兩代人平日里各取所需，互相照顧非常方便。小區(qū)內(nèi)有公寓、聯(lián)排別墅、花園洋房等多種住宅風(fēng)格，選擇余地很大。2)注重以人為本的家庭關(guān)懷，老年住宅出現(xiàn)“家庭住宅”。一些開發(fā)商試圖在傳統(tǒng)情感和現(xiàn)代生活模式之間尋找平衡，建造以人為本的“家庭住宅”。會(huì)讓人享受到溫馨傳統(tǒng)與現(xiàn)代文明交織的完美生活。家庭紐帶正在引導(dǎo)新的生活觀念，形成新的消費(fèi)行為。以近期北京樓市出現(xiàn)的澳洲杜康“家庭社區(qū)”項(xiàng)目為代表，中國房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)副會(huì)長兼秘書長張遠(yuǎn)端認(rèn)為，“家庭社區(qū)”是一種注重維系和增進(jìn)家庭親情的新型社區(qū)，是老年住宅和普通住宅的混搭，充分體現(xiàn)了“以人為本”的理念。3)細(xì)分老年消費(fèi)群體，針對國內(nèi)中產(chǎn)階級(jí)、歸國華僑、外籍高齡人士，打造國際化、開放式的老年公寓、老年別墅、老年休閑中心等高端產(chǎn)品。因?yàn)閲鴥?nèi)的中產(chǎn)階級(jí)、歸國華僑、國外的老年人對環(huán)境的要求更高，對環(huán)境清幽、空氣清新、人流量小的低丘情有獨(dú)鐘。為了滿足這部分老年群體的需求，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將建設(shè)國際化、開放式的公寓、別墅和老年活動(dòng)中心等。，這些都是專門針對這部分消費(fèi)群體的。海南“椰風(fēng)海韻陽光城”是?？谑讉€(gè)專業(yè)、高水準(zhǔn)規(guī)劃建設(shè)的別墅居家養(yǎng)老休閑社區(qū)?！瓣柟獬丘B(yǎng)老社區(qū)”位于?？诠鹆质袟铋_發(fā)區(qū)。由海南京華投資公司投資開發(fā)，海南銀灣國際太陽谷有限公司管理，項(xiàng)目根據(jù)中老年人的不同狀態(tài)和需求，按照嚴(yán)格的市場劃分原則，將社區(qū)分為四個(gè)群體，分別是亞健康度假康復(fù)群、休閑中老年人群、度假中老年人群、產(chǎn)業(yè)投資老年人群。根據(jù)不同人群，社區(qū)內(nèi)的住房功能設(shè)計(jì)和服務(wù)項(xiàng)目有所差異，滿足各類老年人的需求。整個(gè)社區(qū)高度提煉和集中了居家養(yǎng)生、養(yǎng)老、度假、療養(yǎng)、投資等功能，使之成為以養(yǎng)生養(yǎng)老為核心的多功能產(chǎn)品，重新定位了海南作為中國養(yǎng)老勝地的新內(nèi)涵。4)為中老年人打造醫(yī)療、生活、保障服務(wù)齊全的小戶型公寓。櫥柜在江北推出的小戶型住宅，南京南部的屠德紅-尚福苑，仙林的康橋圣達(dá)菲，江寧的萊克國際公寓，意外受到老人的追捧。老年人有自己的生活方式，越來越不愿意和子女住在一個(gè)房子里，而是想擁有自己的世界。很多有經(jīng)濟(jì)實(shí)力的老人選擇自己買面積小一點(diǎn)總價(jià)低一點(diǎn)的公寓住，同時(shí)讓子女住在3房1廳或者2房2廳