112/112津品鑒筑銷售指導書（銷售部）一、項目概況 （一）項目差不多資料 1、項目名稱 2、投資商 3、其他合作單位 4、地理位置 5、交通狀況 （二）總體規(guī)劃 1、數(shù)據(jù)指標 2、建筑規(guī)劃 3、建筑立面 4、園林景觀 （三）項目核心優(yōu)勢 1、區(qū)域優(yōu)勢 2、產(chǎn)品優(yōu)勢 （四）相關法律文件 （五）工程進度表 （六）交工標準 （七）物業(yè)治理 二、戶型統(tǒng)計及分析 （一）戶型、面積配比 （二）戶型分析 1、戶型分析 2、戶型弊端及解決方法 三、項目優(yōu)、劣勢總結 （一）項目優(yōu)勢50條及四大優(yōu)勢 1、津品鑒筑優(yōu)勢總結 2、津品鑒筑四大要緊優(yōu)勢： （二）項目的劣勢及解決方法 （三）高層與多層對比 四、瑞景居住板塊分析 （一）整體規(guī)劃介紹 （二）板塊內(nèi)環(huán)境分析 1、現(xiàn)有居住環(huán)境 2、市政交通建設 3、公共配套、基礎設施配套 （三）在售項目情況 （四）與在售競爭項目比較 五、項目定位 （一）項目定位 （二）推廣定位： （三）產(chǎn)品核心賣點： （四）產(chǎn)品的市場地位界定： （五）案名詮釋 （六）目標客戶群定位 六、項目知識答客問 （一）項目開發(fā)、規(guī)劃及施工單位類： （二）項目基礎數(shù)據(jù)類： （三）周邊交通，教育，商業(yè)，醫(yī)療條件： （四）價格及相關費用類： （六）其他 七、銷售業(yè)務接待流程： 八、置業(yè)指南 （一）個人住房貸款方式 （二）貸款流程、費用及所需資料 1、個人住房公積金貸款 2、個人住房按揭貸款 3、房地產(chǎn)買賣相關費用 （三）房地產(chǎn)保險有哪些種類 一、項目概況（一）項目差不多資料1、項目名稱津品鑒筑LOGO釋義：整體LOGO選用鑒筑的為基調(diào)，咖啡色的經(jīng)典氣質(zhì)給予LOGO的同樣品質(zhì)聯(lián)想，那個地點色彩確實是字的圖畫。設計師巧妙運用字體，從左到右聯(lián)起砌成一個完整的建筑體，精美的產(chǎn)品特質(zhì)由此天成。簡潔的字體風格，創(chuàng)意的表現(xiàn)方式，LOGO的含義就在每部分的組成之間。案名釋義：津，天津，商埠口岸之地。津品，天津地道出品。取諧意，天津的，精巧一品。津品鑒筑，來源雕琢精神、用上品標準檢驗生活。由表及里，全方位居住場景，局部處更顯優(yōu)勢。則，自成格調(diào)，奉獻新生活。2、投資商天津市信邦置業(yè)有限公司天津市信邦置業(yè)有限公司，為北京市電信房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司（簡稱電信地產(chǎn)）在津設立的開發(fā)公司。電信地產(chǎn)隸屬中國網(wǎng)通-北京電信實業(yè)集團，是專業(yè)化、職業(yè)化的房地產(chǎn)開發(fā)品牌公司。憑借良好的信譽與豐富的實戰(zhàn)經(jīng)驗，為社會奉獻了諸多的時代精品，相繼榮膺國優(yōu)工程、市優(yōu)工程、長城杯、結構長城杯等多項殊榮。要緊開發(fā)住宅項目：北京長安原筑項目、北京信悅?cè)A庭項目、深圳云海天城世家項目以及小馬廠住宅小區(qū)等住宅項目3、其他合作單位建筑設計單位：天津大學建筑設計規(guī)劃研究院天津大學建筑設計規(guī)劃研究院—擁有都市規(guī)劃、建筑設計、工程咨詢、文物愛護規(guī)劃四甲級資質(zhì)。該院秉承著天津大學建校理念，在天津市及全國各地設計了眾多精品項目，其理論研究也在業(yè)界擁有不同凡響的建樹。建筑施工單位：中建一局園林設計公司：東林筑景是一支年輕而富有朝氣的設計團隊，前身是天津市方標建筑設計有限公司景觀部和天津建工集團設計有限公司景觀所。設計的要緊作品包括：亞資-都市不墅；優(yōu)聯(lián)-第六田園；耀華-梅江灣；順馳-半島蘭灣；順馳-藍水假期；仁愛-團泊湖；大安-海?；▓@；津東-米蘭世紀二期；萬科-水晶城；泰達-綠色走廊；紅磡-領世郡；樂康-大地十二城；遠洋-海河新天地；陽光股份-陽光尚東等等。建筑監(jiān)理公司：北京華建項目治理有限公司華建北京華建項目治理有限公司成立于94年6月，原隸屬于清華大學土木系，具有甲級監(jiān)理資質(zhì)，也是北京市領先推行并實施項目治理模式的龍頭試點五家企業(yè)之一。公司自成立以來，共承擔項目百余項，所承擔的工程多次獲得北京市長城杯、結構長城杯、北京市優(yōu)質(zhì)工程等獎項。勘察單位：天津市地質(zhì)工程勘察院國務院批準的甲級工程勘察資質(zhì)，一級地基與基礎工程施工資質(zhì)等多項執(zhí)證證書。創(chuàng)院以來，共有80多項科研及工程榮獲國家、部、市級科技進步獎和成果獎。銷售代理：天津中原物業(yè)顧問有限公司物業(yè)治理公司：盛世物業(yè)北京盛世物業(yè)治理有限公司成立于1999年4月，是中國物協(xié)、北京市物協(xié)常務理事單位，國家一級資質(zhì)的專業(yè)物業(yè)治理企業(yè)。公司業(yè)績：1 北京奧運大廈 北京市海淀區(qū)學院路31號5A寫字樓在管2 神州數(shù)碼大廈 北京市海淀區(qū)蘇州街16號5A寫字樓在管3 京門大廈 北京市海淀區(qū)羊坊店路9號 5A寫字樓在管4 華平國際大廈 北京市朝陽區(qū)建國路97號5A寫字樓在管5 農(nóng)科大廈 北京市海淀區(qū)板井路農(nóng)林科學院5A寫字樓在管6 北京農(nóng)產(chǎn)品檢驗測試大樓北京市西城區(qū)裕民中路6號5A寫字樓在管7 首創(chuàng)空間 北京市海淀區(qū)東北旺中關村軟件園5A寫字樓前期8 建陽科貿(mào)樓 北京市西城區(qū)西直門外 5A寫字樓前期9 金海國際商富中心 北京市朝陽大郊亭橋5A寫字樓 在管10 北京日報報業(yè)集團11 四季香山 北京市海淀區(qū)四季青鄉(xiāng)18號 公寓不墅在管12 紅石屋 北京市延慶開發(fā)區(qū)賓館在管13 金海國際 北京市朝陽大郊亭橋 住宅、商業(yè) 在管14 盛世嘉園 北京市朝陽區(qū)建國路98號 住宅、商業(yè) 在管15 陽春光華 北京市海淀區(qū)8956信箱 住宅、商業(yè) 在管16 陽光麗景 北京市西城區(qū)黃寺大街23號 住宅、商業(yè) 在管17 怡思苑 北京市朝陽區(qū)十里居住宅、商業(yè)在管18 嘉銘桐城 北京市朝陽區(qū)北苑路86號 住宅 在管19 北京公安交管局住宅 北京市崇文區(qū)培新街乙五號 住宅 在管20 慧德苑 北京市朝陽區(qū)惠中北里公寓在管21 嘉城花園 北京市昌平區(qū)東小口鎮(zhèn)陳營村住宅在管22 光熙家園 北京市朝陽區(qū)太陽宮橋南住宅、商業(yè)在管23 天津?qū)毚浠ǘ?天津市北辰區(qū)辰達路瑞景居住區(qū)住宅、商業(yè) 在管24 唐山華瑞新城唐山市古冶區(qū)住宅在管顧問4、地理位置本案位于天津市北辰瑞景居住區(qū)瑞景居住區(qū)地理上位于天津市西北部(北辰區(qū))，辰昌路(丁字沽三號路)與外環(huán)線之間的北辰區(qū)境內(nèi)，距市中心距離約12公里，向南靠近紅橋區(qū)，向東臨近河北區(qū)。規(guī)劃四至范圍：東起辰旺路；西至辰昌路；北至龍洲道；南至龍巖道項目位于外環(huán)線內(nèi)，距外環(huán)線直線距離1.5公里5、交通狀況項目緊鄰劉園公交總站，公交線路有34路、606路、634路，837路、658路等天津地鐵一號線劉園站（始發(fā)站）距離外環(huán)線1.5公里周邊公交線路公交線路起點—終點途經(jīng)站606路佳寧里——尖山途經(jīng)紅橋、和平、南開、河西要緊站點：佳寧里、勤儉道、食品街、下瓦房、天津樂園、尖山634路佳園里——天津站途經(jīng)紅橋、河北、河東要緊站點：佳園里、丁字沽、北洋橋、東北角、天津站837路中心公園——王莊途徑和平、河北、南開、紅橋、北辰要緊站點：多倫道、西北角、西站、洪湖里、商學院、家樂奧園店658路瑞景——體院北途經(jīng)紅橋、南開、和平、河西要緊站點：瑞景、本溪路、東北角、食品街、天塔、體院北地鐵一號線：瑞景劉園站——雙林。斜穿天津市中心，與濱海輕軌相連。日前已開通運營。做為天津市都市快速軌道交通線網(wǎng)規(guī)劃中的第一條線路，工程自劉園至雙林，途經(jīng)北辰區(qū)、紅橋區(qū)、南開區(qū)、和平區(qū)、河西區(qū)及津南區(qū)。全長26.2公里，其中既有線路7.3公里，新建線路18.9公里。全線共有車站22座，其中地下車站13座，高架車站8座，地面車站1座。該線軌道交通將有效改善沿線交通堵塞及中心地區(qū)交通擁擠的緊張狀況，沿途設20余站，包括西橫堤、果酒廠、本溪路、勤儉道、洪湖里、西站、西北角、西南角、南開二緯路、海光寺、鞍山道、營口道、小白樓、下瓦房、南樓、土城、陳塘莊、復興門、華山里、財經(jīng)學院、海地居住區(qū)。（二）總體規(guī)劃1、數(shù)據(jù)指標總用地面積：72996.5平方米總建筑面積：95340平方米住宅建筑面積：79573平方米（含閣樓、陽臺及配套公建）公建建筑面積：14640平方米配套公建建筑面積：1127平方米停車：車位滿足1：0.7，地上與地下停車，地下車位位于商業(yè)街地下一層，小區(qū)人車分流設計容積率：1.31建筑密度：住宅15.59%；商業(yè)28.8%綠化率：住宅綠地率45%公建綠地率41%戶數(shù)：住宅總戶數(shù)952套，商鋪17套，可能居住人口3000人左右出房率：多層86%左右；高層77%，83%；公寓76%建筑形式：由17棟洋房，5棟16層高層住宅、1棟16層公寓以及一條商業(yè)街（18個商鋪）組成住宅平均層數(shù)：8.04層日照間距：1：1.50抗震設防烈度：8度樓間距：1號樓2號樓12.47米1號樓8號樓23.75米2號樓3號樓12.8米2號樓7號樓23.75米3號樓6號樓23.75米6號樓7號樓12.62米6號樓9號樓23.75米7號樓8號樓11.94米8號樓12號樓23.75米9號樓10號樓20.8米10號樓11號樓13.07米10號樓15號樓21.0米11號樓14號樓24.65米11號樓13號樓15.69米12號樓13號樓23.75米13號樓變電站7.0米13號樓18號樓23.75米14號樓15號樓13.64米14號樓17號樓23.75米15號樓16號樓21.0米16號樓17號樓17.12米17號樓18號樓17.08米18號樓變電站6.0米18號樓19號樓23.75米19號樓20號樓25.99米19號樓21號樓14.34米20號樓21號樓20.68米20號樓辰旺路綠化帶13.5米20號樓龍洲道綠化帶15.5米21號樓22號樓15.29米21號樓龍洲道綠化帶15.5米22號樓23號樓15.28米22號樓龍洲道綠化帶15.5米23號樓變電站9.0米23號樓龍洲道綠化帶15.5米23號樓24號樓20.71米24號樓辰昌路綠化帶11.21米區(qū)內(nèi)環(huán)形車道寬8.0米辰旺路綠化帶寬10.0米龍洲道綠化帶寬20.0米辰昌路綠化帶寬20.0米4號樓商業(yè)街22.0米龍洲道（北）入口在21、22號樓之間，為人行入口辰旺路（東）入口在18、19號樓之間，為人車混行入口層高：多層洋房層高為2.9米，均采納坡屋頂設計，北側(cè)檐口為5層，南側(cè)檐口為6層高層住宅層高為2.9米，均為16層高層酒店式公寓層高為3.0米，16層商業(yè)用房為2層局部3層，一層層高4.5米，二三層為4.2米2、建筑規(guī)劃津品鑒筑項目是由17棟洋房，5棟16層高層住宅、1棟16層公寓以及一條商業(yè)街（18個商鋪）組成住宅總戶數(shù)952戶，可能居住人口3000人左右。地塊潔凈、方正，建設條件良好：本項目地塊為熟地，沒有拆遷問題。地塊形狀為南北邊長，東西邊短的長方形，形狀規(guī)整利于規(guī)劃擺位。同時沿主干道—辰昌路的沿街面較長，利于以后本項目商業(yè)部分的價值提升以及租售進程。交通系統(tǒng)位置良好、交通方便（地鐵）本項目地理位置較好，離天津市中心不遠且交通條件便利，既遠離都市喧囂又能夠享受都市便利生活。該項目緊鄰地鐵1號線劉園站出站口。地鐵1號線是天津規(guī)劃多條地鐵線路中最早通車的一條，途經(jīng)紅橋、南開、和平、河西四區(qū)，拉近了本項目與市中心的距離。主出口設置在南端龍巖路段，商業(yè)沿龍巖路段布局，最短距離靠近地鐵站和公交站。沿用地北側(cè)及東側(cè)布置5棟高層住宅及一棟高層公寓，在用地的核心區(qū)域布置了17棟多層住宅。南側(cè)主入口附近、用地中部及北側(cè)高層與多層住宅之間形成了三片集中綠地，它們與用地北側(cè)的劉園苗圃在視線和空間上相互滲透貫穿。住宅山墻和檐墻大部分都能望見集中公共綠化。3、建筑立面多層住宅外飾面由褐色面磚和白色涂料兩種材質(zhì)相互穿插，結合坡頂、飄窗及適度的裝飾構件；高層住宅由豐富的體形變化及兩種顏色涂料的相互襯托，清秀挺拔；4、園林景觀：項目北側(cè)為天津市花木種植基地，占地3548畝的劉園苗圃，號稱亞洲最大“綠肺”。整個居住小區(qū)以聯(lián)系南北向的兩個擴大綠化軸線和步行環(huán)路為主題，將綠化與小區(qū)的中心綠地相結合。小區(qū)綠化強調(diào)社區(qū)空間整體形象的塑造，整個居住小區(qū)以聯(lián)系南北向的兩個擴大綠化軸線和步行環(huán)路為主題，將綠化與小區(qū)的中心綠地相結合，在小區(qū)步行環(huán)路上結合庭院綠帶，不同功能綠化將相互聯(lián)系，相互滲透。規(guī)劃范圍北端為劉園苗圃，小區(qū)以集中綠化和住宅庭院綠化為主，，并南北向布局形成要緊景觀軸線，住宅山墻和檐墻大部分都能望見集中公共綠化，有良好的視覺通廊，充分體現(xiàn)“背向庭院面向公共綠化視野，人車完全分流”的規(guī)劃概念。5、配套商業(yè)每個商鋪約230平米，為兩層設計，商業(yè)體兩端為三層商業(yè)，且面積較大滿足大型商業(yè)的需求商業(yè)規(guī)劃：整體商業(yè)規(guī)劃結合了住宅小區(qū)的整體規(guī)劃，與交通動線流向規(guī)劃設計綜合考慮，同時將其作為一個建筑景點來進行規(guī)劃設計。在滿足客戶的商業(yè)需求的同時也豐富社區(qū)住宅居民的景觀視野，進而使園林景觀與建筑景觀融為一體、相得益彰。在商業(yè)形態(tài)上：臨龍巖道的要緊商業(yè)臨街面上打算建設成為具有大眾親和力的、街坊式休閑商鋪群，集景觀效果、特色文化、商業(yè)服務功能為一體的互動景觀式商業(yè)區(qū)。以滿足周邊人群的差不多生活需求為主，如小型超市、24小時便利店、自助銀行、咖啡屋、茶舍、口腔保健診所，以及傳統(tǒng)雜貨店、花店、蔬果鋪、迷你美容中心等等6、交通組織小區(qū)的主出口形成一條要緊供人流、自行車進入小區(qū)的人流交通環(huán)路，同時提供了用地界限內(nèi)的環(huán)行機動車道路，通過該環(huán)路把整個小區(qū)各個不同的住宅單體串聯(lián)起來，使各個單體在保證使各自相對獨立性的同時，又能有機地聯(lián)系在一起，形成統(tǒng)一的整體。在規(guī)劃設計中采納了兩環(huán)，兩軸、小區(qū)級組團，完全人車分流的規(guī)劃結構。兩環(huán)：機動車環(huán)路既在用地界限內(nèi)形成一個供機動車專用的交通環(huán)路，把小區(qū)機動車分流到外圍，保持小區(qū)內(nèi)部的安靜。人行環(huán)路既在小區(qū)集中綠地內(nèi)形成一個人流專用的交通環(huán)路，通過獨立的人流交通環(huán)路，把整個小區(qū)不同的住宅單元串聯(lián)起來，組成本案規(guī)劃的要緊人流交通。小區(qū)的交通采納完全人車分離的車行系統(tǒng)。小區(qū)的主出口形成一條要緊供人流、自行車進入小區(qū)的人流交通環(huán)路，同時提供了用地界限內(nèi)的環(huán)行機動車道路。交通環(huán)路有效地組織了小區(qū)內(nèi)的交通，通過交通環(huán)路不僅提高小區(qū)交通的便捷性，也有效地減少了各住宅單體間的穿行交通，提高了道路的通行效率。同時小區(qū)內(nèi)室外道路及設施考慮殘疾人和老年人使用的要求，進行的是無障礙設計小區(qū)采納地下車庫和地面的形式解決自行車停車問題，機動車沿機動車周邊道路停車場停放。而同時兼顧社會停車的需要，并預留出部分來訪者的車位空間按１：０．７來配置機動車停車位。兩軸：即在住宅山墻部位形成兩個南北向的綠化開敞空間的綠色視廊，結合小區(qū)西向入口及組團布局形式，形成兩條南北向的主入口的景觀軸。該軸要緊是結合小區(qū)入口公建和內(nèi)部的景觀綠化帶，沿小區(qū)的南向形成綠化環(huán)境良好具有標志性的小區(qū)入口景觀，而在小區(qū)北半部，由環(huán)路串聯(lián)起高層住宅單元。組團：結合道路環(huán)路和中心綠化，依據(jù)不同的功能適應形成不同的功能區(qū)。分為東西三個獨立住宅組團。（三）項目核心優(yōu)勢1、區(qū)域優(yōu)勢本案位于天津市北辰瑞景居住區(qū)。瑞景居住區(qū)地理上位于天津市西北部(北辰區(qū))，辰昌路(丁字沽三號路)與外環(huán)線之間的北辰區(qū)境內(nèi)，距市中心距離約12公里，向南靠近紅橋區(qū)，向東臨近河北區(qū)。瑞景居住區(qū)規(guī)劃四至范圍：東起辰旺路；西至辰昌路；北至龍洲道；南至龍巖道項目位于外環(huán)線內(nèi)，距外環(huán)線直線距離1.5公里，本項目坐落的北辰區(qū)為天津市環(huán)城四區(qū)之一，位于市中心區(qū)北部，距北京110公里，距天津新港50公里，距天津濱海國際機場15公里。北辰區(qū)的行政區(qū)域總面積為478.5平方公里，轄3街、9鎮(zhèn)，戶籍總?cè)丝?2萬人。北辰區(qū)交通、通訊、供電、供水等基礎設施發(fā)達。有3街3鎮(zhèn)座落于中心城區(qū)中環(huán)線與外環(huán)線之間。京津塘高速、津保、津薊高速公路在本區(qū)設有進出口，京津、京福、津霸、津榆、津圍等十幾條公路干線縱橫交錯。京山、津薊鐵路和京九鐵路津霸聯(lián)絡線穿越中部，設有四個鐵路客貨運站和全國最大的鐵路編組站。優(yōu)越的地理位置和完善的基礎設施為經(jīng)濟與社會進展制造了良好的環(huán)境。北辰區(qū)作為天津市新四區(qū)中最北端的區(qū)域，歷來受到天津人“重南輕北”思想的阻礙，這在一定程度上阻礙了它的進展，但輕軌一號線的通車使用，快速帶動了瑞景居住區(qū)的進展。只需要25分鐘，就能夠從瑞景到達中心區(qū)。依照天津市快速軌道交通線網(wǎng)的規(guī)劃，差不多建成并通車的地鐵一號線，以及規(guī)劃建設的地鐵四、五、八號線均途經(jīng)本區(qū)，都市軌道交通網(wǎng)的建設必將縮短區(qū)域間的時刻、空間距離，對沿線周邊樓盤的價值拉動，也并非呈均衡性顯示。相對而言，地鐵的價值拉動力是從內(nèi)向外，呈從低到高的趨勢。越是處于市區(qū)外圍的樓盤受到的拉動力越大。關于瑞景居住區(qū)如此一個擁有良好居住氛圍和目前相對價廉的房地產(chǎn)產(chǎn)品的大型居住區(qū)域而言，其區(qū)位價值和產(chǎn)品價格必定會隨著都市整體的進展和都市立體交通體系的逐步完善，而得到更進一步的提升?？焖俾方煌ㄍ緩奖緟^(qū)的快速路西北半環(huán)、東西兩縱以及京津公路的擴建將打通都市平面交通頸瓶，使北辰區(qū)連接京、津兩地的交通咽喉地位更為明顯，使區(qū)域經(jīng)濟進展更具有利支持。依照天津中原的實地調(diào)研了解到，在距本項目5公里半徑范圍內(nèi)，營業(yè)面積超過5000㎡以上的大型商業(yè)設施共有4家，其中3家為大型超市，1家為大型餐飲設施，總體營業(yè)面積達5.5萬㎡。從整體區(qū)域范圍看來大型超市布點密集，供應量比較充分。此區(qū)域范圍內(nèi)經(jīng)營狀況最好的超市為家樂北辰店，目前營業(yè)額位居天津家世界超市13家門店中的第三位。此超市位于南倉道附近，天穆鎮(zhèn)政府對面，緊鄰京津公路。在家樂入口處引入麥當勞，前來就餐的人較多。此區(qū)域的消費客群多為北辰當?shù)氐木用窈吐愤^京津公路的流淌客群。易初蓮花京津公路店在規(guī)模依舊在硬件設施方面均優(yōu)于家樂北辰店，在開業(yè)初期也曾火爆一時。然而家世界超市在商品種類與價格方面的優(yōu)勢逐漸顯現(xiàn)出來，家樂的營業(yè)額仍然遠高于易初蓮花超市。集賢百悅海鮮大酒樓也是王莊工貿(mào)實業(yè)總公司與集賢飯店合作開發(fā)的餐飲項目，為王莊工貿(mào)實業(yè)總公司所開發(fā)的規(guī)模最大的商業(yè)項目。目前此酒店經(jīng)營狀況專門好，為周邊居民舉辦婚宴、慶典等和公司職員聚餐等提供了良好場所。2、產(chǎn)品優(yōu)勢本案住宅單元面積操縱得當，全盤以（90—110）平米為主力，兩室比例較高，戶型設計精巧合理在確保功能性的同時還做到了良好的通透性。此類戶型總套值較低綜合性價比較高市場需求量較大。（四）相關法律文件證件名稱證號發(fā)證日期建設用地規(guī)劃許可證建設工程規(guī)劃許可證建設工程施工許可證銷售許可證國有土地使用證竣工許可證室內(nèi)空氣質(zhì)量合格證健康住宅示范證入住許可證（五）工程進度表基礎工程：多層2007年底前全部完工主體封頂：2008年中水、暖、電、工程配套安裝：2008年7月開始施工，年底完工入?。?009年初（六）交工標準室內(nèi)部分：1、層高：多層洋房層高為2.9米，均采納坡屋頂設計，北側(cè)檐口為5層，南側(cè)檐口為6層高層住宅層高為2.9米，均為16層高層酒店式公寓層高為3.0米，16層商業(yè)用房為2層局部3層，一層層高4.5米，二三層為4.22、地面：水泥砂漿抹平衛(wèi)生間地面做防水層3、墻面：臥房、起居室墻面及頂棚刮膩子廚廁墻面為水泥砂漿麻面4、天花板：刮膩子5、門：戶門為鋼制三防門6、窗：待定7、暖氣片：品牌待定8、水管：戶內(nèi)上水為PP-R;下水為U-PUV廚房、衛(wèi)生間不安裝洗具、潔具，上水管只做到第一給水點；衛(wèi)生間預留浴缸、座便器、面盆等排水管口位置；室外部分：屋面系統(tǒng)：多層為陶土瓦；屋面防水采納高聚物改性瀝青防水卷材，屋面保溫采納擠塑聚苯板；均為不上人屋面；2、外檐：依照不同建筑外檐效果，外墻裝飾層分不采納涂料、飾面磚；3、建筑材料：主體結構多層為頁巖燒結磚砌體結構，承重墻為240厚頁巖燒結磚；高層為鋼筋混凝土剪力墻結構，墻體為200厚空心砌塊墻；4、保溫技術：采納外墻保溫技術；5、窗：外窗采納粉末噴涂鋁合金斷熱型材中空玻璃窗，窗戶開啟方式多層為外平開窗、高層為內(nèi)平開窗，外窗開啟扇帶隱形紗扇；斜屋頂窗采納威盧克斯窗。6、空調(diào)機位：空調(diào)室外機位遮擋采納鋁合金百葉窗；7、室外水管：雨水立管、冷凝水立管采納成品UPVC；公共部分：精裝修（首層樓道燈與標準層無區(qū)不）服務系統(tǒng)：（暫無）配套部分：暖氣：集中供熱、散熱器采暖設置暖氣熱計量表、溫控閥按照天津市統(tǒng)一收費標準計收煤氣：市政管網(wǎng)天然氣，分戶設燃氣計量表；按照天津市統(tǒng)一收費標準計收供水：采納都市管網(wǎng)自來水供水，高層四層以上加壓供水室內(nèi)管材為PPR；室內(nèi)中水管材為PPR。室內(nèi)排水采納U-PVC排水管；按照天津市統(tǒng)一收費標準計收供電：雙路供電都市電網(wǎng)供電，分戶設立40A三相五線制戶表(戶表數(shù)量按電力公司相關行業(yè)規(guī)定配置)，每戶用電均采納獨立回路，并分回路設置漏電愛護裝置，提供開關面板和插座面板；每戶設置配電箱；按照天津市統(tǒng)一收費標準計收電梯：住宅載重800kg公寓1000kg有線電視：設有線電視系統(tǒng)寬帶：寬帶網(wǎng)入戶小區(qū)智能化：公共安防系統(tǒng)：小區(qū)設周界紅外對射報警系統(tǒng)，電子巡更系統(tǒng)、閉路監(jiān)視系統(tǒng)。門禁系統(tǒng)：設置可視對講系統(tǒng)；車輛治理系統(tǒng)：非本社區(qū)車輛需領取臨時卡方可進入；本社區(qū)車輛，使用IC感應卡進入社區(qū)。有線電視系統(tǒng)：小區(qū)設立有線電視接收系統(tǒng)。電話PSTN系統(tǒng)：由電信運營商出方案并實施建設，相應房間預留前端接口。網(wǎng)絡LAN系統(tǒng)：戶內(nèi)預留網(wǎng)絡端子。家庭安防系統(tǒng)：多層首層及頂層、高層首層、二層設窗磁；六、設備及講明每樓每單元室外設置信報箱（七）物業(yè)治理物業(yè)治理公司：北京盛世物業(yè)公司物業(yè)費：多層0.9元，高層、公寓、商業(yè)1.48元住宅小區(qū)物業(yè)治理的要緊任務分為三部分：維護治理——通過工程建筑和設施的維護，使物業(yè)保值升值，住戶居住安全、舒適。財政治理——通過量入為出的財務手段，使物業(yè)合理正常運行，減少開發(fā)商負擔。租售推廣代理——使開發(fā)商和住戶的投資獲得回報。二、戶型統(tǒng)計及分析（一）戶型、面積配比本案戶型設計風富一居室占7%二居室占78%三居室占15%洋房戶型面積㎡單元套數(shù)單元套數(shù)比戶型面積和㎡戶型面積和與總面積比（79573㎡）兩室兩廳一衛(wèi)B1約96㎡168套17.68%約16128㎡20.26%B2約95㎡192套20.21%約18240㎡22.92%B3約90㎡24套2.53%約2160㎡2.71%總計384套40.42%三室兩廳兩衛(wèi)A1約128㎡60套6.32%約7680㎡9.65%A2約120㎡12套1.26%約1440㎡1.80%A3約129㎡24套2.53%約3096㎡3.89%總計96套10.10%約12216㎡15.35%三室兩廳一衛(wèi)A4約106㎡24套2.53%約2544㎡3.19%洋房總計504套53.05%北側(cè)高層均為兩室兩梯四戶戶型面積㎡單元套數(shù)單元套數(shù)比戶型面積和㎡戶型面積和與總面積比（79573㎡）兩室A約92㎡112套11.79%約10304㎡12.94%兩室B約91㎡112套11.79%約10192㎡12.80%兩室C約94㎡48套5.05%約4512㎡5.67%兩室D約103㎡48套5.05%約4944㎡6.21%高層總計320套33.68%商業(yè)酒店公寓一室、兩室兩梯八戶戶型面積㎡單元套數(shù)單元套數(shù)比戶型面積和㎡戶型面積和與總面積比（79573㎡）A約70㎡32套3.37%約2240㎡2.81%B約76㎡32套3.37%約2432㎡3.05%C約56㎡32套3.37%約1792㎡2.25%D約56㎡30套3.16%約1680㎡2.11%總計126套13.26%（二）戶型分析洋房戶型A1約130平米優(yōu)點：三室二廳二衛(wèi)戶型，主臥、書房及客廳均在陽面，主臥設計衣帽間套衛(wèi)生間，更顯主人尊貴。起居室大開間，小進深，可通陽臺，充分采光，提高居住舒適度。廚房連接餐廳，方便布局擺放，廚房出陽臺，符合常規(guī)居住適應，利于油煙排放?？臻g利用率高。空氣可對流，功能分區(qū)明顯，面積操縱得當。缺點：該戶型差不多無缺陷優(yōu)化缺點：可利用陽面書房做次臥房，北面次臥房做書房。A2：約124平米優(yōu)點：三室二廳二衛(wèi)戶型，主臥、書房及客廳均在陽面，起居室大開間，小進深，可通陽臺，充分采光，提高居住舒適度。廚房連接餐廳，方便布局擺放，廚房出陽臺，符合常規(guī)居住適應，利于油煙排放。空間利用率高。空氣可對流，功能分區(qū)明顯，面積操縱得當。缺點：主臥房開間略小。優(yōu)化缺點：可利用陽面書房做次臥房，北面次臥房做書房。A3約130平米優(yōu)點：三室兩廳兩衛(wèi)戶型，為本項目最為奢侈三室。起居室與餐廳融為一體，視覺效果更為寬敞，增加居住交流空間，與陽臺互通，落地窗的設計始采光更加充足，主臥套衣帽間及衛(wèi)生間的設計，更顯主人尊貴。廚房出陽臺，符合常規(guī)居住適應，利于油煙排放，全明戶型。缺點：兩間臥房在陰面，功能分區(qū)不明顯。A4約106優(yōu)點：三室兩廳一衛(wèi)，戶型面積較小，全明設計，大開間，小進深，外飄窗設計增加室內(nèi)的采光度，衛(wèi)生間干濕分離，設計充分體現(xiàn)人性化，該項房型為經(jīng)濟小三室。缺點：三間臥房，其中一間采光略差，空氣不對流。B1約97平米優(yōu)點：戶型面積較小，兩室兩廳設計，全明戶型，南北通透，大面寬，小進深，外飄窗設計，臥房南北分布，空氣可對流，充分體現(xiàn)了人性化。該房設計較為經(jīng)典。缺點：差不多無缺陷。B2約95平米優(yōu)點；戶型面積較小，二室二廳全明設計，可依照需求改為小三室，是本案戶型設計的一大亮點，無白費面積，大面寬小進深，南北通透，外飄窗設計，確保了室內(nèi)良好的采光性，衛(wèi)生間設置合理，干濕分離，增加生活舒適度。缺點：無玄關，無衣帽柜位置。B3約93平米優(yōu)點：戶型面積較小，二室設計，無白費面積，南北通透，全明設計，雙陽臥房，采光通風較好。缺點：本戶型設計面寬較窄，無玄關設計，另外，衛(wèi)生間門直對臥房門，風水不行，臥房開間較小。北側(cè)高層A戶型：約92平米兩室兩廳一衛(wèi)優(yōu)點：高層全明設計專門難得，臥房客廳均在陽面，采光好，經(jīng)濟型小兩室，開間大，戶型設計合理。缺點：通風不行。B戶型：約91平米兩室兩廳一衛(wèi)優(yōu)點：二室設計，面積合理，南北通透，戶型設計緊湊，無白費面積，臥房直角外飄窗，確保室內(nèi)良好的通風和采光。缺點：暗廁，廳在西面，無玄關設計。C戶型：約94平米同戶型AD戶型：約103平米優(yōu)點：全明戶型，南北通透，功能分區(qū)明顯，無白費面積。缺點：入戶視覺稍感擁擠酒店式公寓：A戶型：約70平米兩室兩廳一衛(wèi)優(yōu)點：戶型面積較小，廳的開間較大，且廳與主臥次臥均在陽面，外飄窗及陽臺設計，確保了該戶型良好的采光性。缺點：空氣不能夠直接對流，暗廁設計B戶型：約76平米兩室兩廳一衛(wèi)優(yōu)點：戶型面積較小，入戶視覺效果好于A戶型，可自行設計玄關。餐廳起居室連接，提高空間利用率。兩間臥房均在陽面，性價比極高。缺點：空氣不可直接對流，暗廁設計，使用不方便。C戶型：約56平米一室一廳一衛(wèi)優(yōu)點：一室小戶型設計，面積較小，空間擺布合理，無白費面積，總房值低。缺點：不通風，戶型朝向較差，整體采光效果不行。D戶型：約56平米一室一廳一衛(wèi)優(yōu)點：一室小戶型設計，面積較小，戶型設計緊湊，無白費面積，總房值低。缺點：不通風，戶型朝向較差，整體采光效果不行。2、戶型弊端及解決方法房型的弊端從哪些角度回答客戶容易問到的問題部分戶型沒有玄關使面積得到充分的利用，提高使用率。一進門能夠直接與起居室分享空間，視野更為開闊，室內(nèi)更為明亮。部分戶型南北不通透更增加南向的采光，臥房的朝向差不多多為朝南。戶型緊湊，沒有過多的白費面積，是小戶型的典范部分窗戶為整體的落地窗，增加了通風性，在設計里差不多考慮到了房間的通風性。戶型差不多上差不多上全明設計5、完全對流的板樓，戶型較大，一般都在120m2以上（在天津買高層，要南北通風的差不多上都在120m6、價格，對流的板樓價格一般比較高三、項目優(yōu)、劣勢總結（一）項目優(yōu)勢50條及四大優(yōu)勢1、津品鑒筑優(yōu)勢總結（1）項目開發(fā)，施工單位：1、項目的開發(fā)商實力較強。是由天津市信邦置業(yè)有限公司，為北京市電信房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司（簡稱電信地產(chǎn)）在津設立的開發(fā)公司。2、優(yōu)質(zhì)物業(yè)治理公司治理。3、聘用高質(zhì)施工單位。4、優(yōu)秀的建筑設計單位5、擁有專業(yè)的銷售代理隊伍－－中原物業(yè)顧問有限公司（2）周邊交通，教育，商業(yè)，醫(yī)療類：1、公交線路豐富有34路、634路、606路、837路、658路。2、項目緊鄰地鐵1號線現(xiàn)已啟動。3、距本項目5公里半徑范圍內(nèi)，營業(yè)面積超過5000㎡以上的大型商業(yè)設施共有4家，其中3家為大型超市，1家為大型餐飲設施，總體營業(yè)面積達5.5萬㎡。從整體區(qū)域范圍看來大型超市布點密集，供應量比較充分。4、瑞景區(qū)域潛在供應的大型商業(yè)設施，“王莊鵬安商業(yè)區(qū)”，位于瑞景辰昌路東側(cè)，奧林匹克花園對面。占地面積13萬平米，擬建設集購物、商住、餐飲、文化、娛樂、健身為一體的大型公建群和商住設施。5、瑞景新天地商廈，位于瑞景辰昌路，目前為現(xiàn)房，正在對外整體招商。為今后的購物生活提供便利。6、共享周邊大盤的配套設施。7、地處教育資源比較豐富的地區(qū)，天津商學院、河北工業(yè)大學、財經(jīng)學校等多所高校頒布在瑞景區(qū)域周圍。8、瑞景居住區(qū)內(nèi)將規(guī)劃建立一所醫(yī)院。9、本項目距紅橋體育館僅5.5公里,可為瑞景區(qū)域居民提供輔助的文體服務.（3）項目規(guī)劃類：項目整體規(guī)模適中，開發(fā)周期短，入住快項目坐落于北辰區(qū)，本案處于天津市重點建設工程——瑞景居住區(qū)內(nèi)。項目規(guī)模適中，便于治理，提升了業(yè)主的居住品質(zhì)。社區(qū)處于鬧中取靜的位置，居住更為舒適。項目整體規(guī)劃密度較低，更適宜居住。項目遠離重工業(yè)區(qū)無污染，緊鄰劉園苗圃空氣質(zhì)量高。地塊潔凈、方正，建設條件良好小區(qū)中心規(guī)劃有中心景觀，提升居住品質(zhì)小區(qū)整體走勢北高南低適合北方人居住特點，更符合建筑風水學。10、人口密度較低，安全系數(shù)較高，居住更適宜。11、瑞景居住區(qū)整體容積率較低，社區(qū)人口密度較低，生活較為舒適12、景觀豐富，綠化率較高。13、建筑形式多樣，高層、洋房，為購房者提供充分的選擇。14、社區(qū)檔次較高，小區(qū)規(guī)劃理念先進，選材優(yōu)良15、瑞景居住區(qū)總體開發(fā)土地規(guī)模為115公頃，目前已開發(fā)土地不足50公頃，待開發(fā)項目用地逾65公頃。片區(qū)以后進展?jié)摿薮蟆?6、多家大開發(fā)商聯(lián)手打造西北板塊17、超大樓間距設計，使得室內(nèi)采光充足。18、臨近劉園苗圃，為打造健康住宅提供良好的環(huán)境資源。19、該項目緊臨北辰開發(fā)區(qū)，極具投資潛力。20、地塊形狀規(guī)整，利于規(guī)劃擺位。21、項目沿主干道沿街面較長，利于商業(yè)部分的銷售以及價值提升。（4）產(chǎn)品及戶型類：戶型設計面積區(qū)間較小，總房值低適用人群較廣。項目規(guī)劃符合70、90政策，在稅費交納、貸款額度方面具有一定的優(yōu)勢。項目產(chǎn)品樓層高度合理，視野景觀好房屋的出房率較高達到86%。頂層帶閣樓，增加了客戶的使用空間，提升了產(chǎn)品的附加值。車位配比較高，突顯小區(qū)檔次。房屋的層高比較高，層高為2.9米高層結構是框架剪力墻結構，抗震性要更好些，便于拆改增大了客戶的想象空間。面積區(qū)間迎合市場需求10、戶型設計較為合理，功能分區(qū)明顯。11、樓體設計為大開間小進深，確保室內(nèi)通透性。12、房型設計合理，功能分區(qū)明確，動靜分離提高了居住品質(zhì)。13、戶型設計私密性強。14、樓間距較大，陽光充足。15、多層為磚混結構，隔音效果較好，提升生活品質(zhì)。本項目商業(yè)部分優(yōu)劣勢分析：優(yōu)勢分析：1、項目周邊立體交通路網(wǎng)優(yōu)勢，通達性良好2、政府規(guī)劃新建的瑞景居住區(qū)域規(guī)模較大，以后居住人口眾多3、目前在瑞景居住區(qū)域內(nèi)綜合配套設施尚不完善，可供發(fā)售的商鋪物業(yè)仍屬稀缺資源4、本項目整體規(guī)模適中，商業(yè)部分體量適中，總體開發(fā)進程進展迅速，劣勢分析：項目所在的北辰區(qū)并非天津市民心目中傳統(tǒng)的商業(yè)聚攏區(qū)域北辰區(qū)以及瑞景區(qū)域內(nèi)整體人口層次結構及消費能力略呈相對不足瑞景區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有整體商業(yè)氛圍仍顯不夠濃郁本項目商業(yè)公建部分占整體比例較高，運作難度增加2、津品鑒筑四大要緊優(yōu)勢：▲住宅單元面積操縱得當，戶型設計精巧合理，項目整體素養(yǎng)良好▲我們推出的產(chǎn)品與周邊項目存在差異化，客戶能夠在我們這買到在瑞景區(qū)其它項目買不到的產(chǎn)品▲本案緊鄰地鐵，富于打造地鐵概念；▲地處成熟居住區(qū)瑞景板塊，以后具有進展?jié)摿Γǘ╉椖康牧觿菁敖鉀Q方法項目問題從哪些角度回答客戶容易問到的問題目前看來本項目周邊生活配套設施仍未十分完善1、利用小區(qū)商業(yè)配套設施和完善的物業(yè)服務來彌補項目周邊生活配套的不足。2、在營銷過程中向客戶介紹紅橋區(qū)政府新行政中心、河北工業(yè)大學新校區(qū)以及本片區(qū)大型配套設施的規(guī)劃情況，增強客戶對片區(qū)以后進展前景的信心本項目規(guī)模不如首創(chuàng)與奧園項目1、對小區(qū)實行全封閉式、智能化物業(yè)治理，保障社區(qū)安全；2、以良好的總體規(guī)劃與社區(qū)環(huán)境建設，來營造項目的整體居住氛圍。地塊周邊經(jīng)濟適用房項目較多，對樹立整體形象有一定的負面阻礙1、宣傳推廣方面?zhèn)戎貜牟煌慕嵌确稚⒖蛻魧?jīng)濟適用房本身的關注。2、從宏觀進展趨勢角度引導消費者，表明政府對此區(qū)域建設將會給予足夠的重視，以后瑞景整體配套將特不齊備。（三）高層與多層對比高層多層1.都市主流、進展趨勢2.富有現(xiàn)代感3.框架（a..牢固；b.具有可拆改性）4.物業(yè)配備齊全（Eg:智能化）5.安全防盜6.適合于各種年齡段7.視野開闊8.居住私密性強9.衛(wèi)生環(huán)境良好，空氣好10.單價相對較低1.隔音效果較好2.出房率較高3.磚混，不可拆改4.物業(yè)配備齊全5.安全防盜6.適合于各種年齡段（尤其深受中老年喜愛）7.出入方便8.生活舒適度較高9.衛(wèi)生環(huán)境良好10.性價比極高四、瑞景居住區(qū)板塊分析（一）整體規(guī)劃介紹北辰區(qū)作為天津市新四區(qū)中最北端的區(qū)域，歷來受到天津人“重南輕北”思想的阻礙，這在一定程度上阻礙了它的進展，但輕軌一號線的通車使用，快速帶動了瑞景居住區(qū)的進展。只需要25分鐘，就能夠從瑞景到達中心區(qū)。瑞景區(qū)域商品房供應總量為179.4萬平米，多層住宅在該區(qū)域所占比重最大，其次是小高層產(chǎn)品。通過這幾年的進展，目前區(qū)域內(nèi)所供應的產(chǎn)品由原先單一的多層逐步向多元化進展，尤其以京津公路沿線的項目更為突出，高層、小高層甚至于不墅產(chǎn)品相繼涌現(xiàn)，使得區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品結構更加完善。瑞景居住區(qū)建筑規(guī)模與西部新城相近，屬于大型居住社區(qū)，位置在外環(huán)線內(nèi)側(cè)，依托地鐵一號線及多條交通線路形成立體交通體系，與京津公路沿線相比，目前配套設尚不完善，居民生活不便，但隨著進一步建設，這一問題將最終得到解決。瑞景居住區(qū)的自然環(huán)境優(yōu)于京津公路沿線，緊鄰劉園苗圃，是北辰區(qū)居住環(huán)境最好的區(qū)域之一。與西部新城相比，瑞景居住區(qū)項目比重占近50%的經(jīng)濟適用房將嚴峻阻礙區(qū)域內(nèi)商品房的品質(zhì)及人文環(huán)境。（二）板塊內(nèi)環(huán)境分析1、現(xiàn)有居住環(huán)境瑞景居住區(qū)內(nèi)的商品住宅差不多屬于中檔或中高檔項目，中檔樓盤所針對的客群也差不多以項目周邊的改善型客戶為主，只有一些產(chǎn)品品質(zhì)較高的中高檔樓盤才把目標客群的范圍鎖定在市內(nèi)范圍。隨著地鐵一號線的開通，其所帶來的地鐵樓市效應也在瑞景板塊凸現(xiàn)，寶翠花都、奧園等主推的概念之一確實是地鐵的便捷與迅速，由于地鐵線路的貫穿，以后關于瑞景板塊的需求人群將逐步轉(zhuǎn)移到市區(qū)內(nèi)。以目前狀況來看，瑞景居住區(qū)內(nèi)，客群雖仍有一定的區(qū)域性，但從客戶收入、區(qū)域來源等方面范圍差不多明顯擴大，尤其是檔次相對較高的項目，市內(nèi)改善型居民成為其要緊客源。2、市政交通建設北辰區(qū)占地面積480平方公里，人口32萬，距離北京110公里，距離濱海機場16公里。從區(qū)位來講，北辰是天津城區(qū)的北大門，是首都進入天津出海的必經(jīng)之路。從交通條件看，北辰是區(qū)內(nèi)唯一四條省際鐵路交界處，設有四個鐵路客貨運站和全國最大的鐵路編組站。另外還有地鐵1號線，規(guī)劃的地鐵5號線，京津塘、京津高速、津冀高速等十幾條公路穿過，交通優(yōu)勢十分明顯。3、公共配套、基礎設施配套暖通專業(yè)采納集中供熱、散熱器采暖；設置暖氣熱計量表、溫控閥；給排水專業(yè)采納都市管網(wǎng)自來水供水，室內(nèi)管材為PPR；室內(nèi)中水管材為PPR。室內(nèi)排水采納U-PVC排水管；燃氣和電力市政管網(wǎng)天然氣，分戶設燃氣計量表；都市電網(wǎng)供電，分戶設立40A三相五線制戶表(戶表數(shù)量按電力公司相關行業(yè)規(guī)定配置)，每戶用電均采納獨立回路，并分回路設置漏電愛護裝置，提供開關面板和插座面板；每戶設置配電箱；（三）在售項目情況區(qū)域項目名稱開盤時刻項目位置項目規(guī)模容積率產(chǎn)品類型銷售價格銷售率車位瑞景居住區(qū)寶翠花都2006年5月（認購）龍泉路(地鐵一號線劉園站)占地33萬總建47萬1.4多層小高層均價:740080%出租奧林匹克花園200丁字沽三號路延長線占地80萬總建87萬1.09多層小高層一期:4000售完售二期:700070%租燕宇藝術城2005年12月丁字沽三號路延長線占地25萬總建30萬1.18多層四期:510095%出租（附后）（四）與在售競爭項目比較各項目綜合定位比較分析區(qū)域項目名稱整體檔次定位形象定位客群定位瑞景居住區(qū)寶翠花都中高檔北美小城鎮(zhèn)針對周邊及市內(nèi)改善型居民奧林匹克花園中高檔奧運主題以市內(nèi)改善型客戶為主，部分前期組團積存客戶燕宇藝術城中檔以藝術館為主題針對周邊區(qū)域改善型居民片區(qū)市場部分在售項目情況樓盤名稱地點開盤時刻項目規(guī)模容積率樓間距層高總戶數(shù)層數(shù)主力戶型價位目前銷售情況電梯配置情況外檐入戶門材質(zhì)配置情況寶翠花都龍泉路(地鐵一號線劉園站)2006年5月（認購）占地33萬總建47萬1.425米2.9米一二期共2000余戶6層11層南北向：80--90平米的兩室均價7400元/平米一期已售90%,二期售30%暫無斷橋鋁窗,外檐貼磚奧林匹克花園丁字沽三號路延長線200占地80萬總建87萬1.0940米2.9米四期500余戶多層小高層9、18層90平米的兩室和110-130平米的三室，均價6400元/平米

含精裝修過半廣州日立中空玻璃燕宇藝術城丁字沽三號路延長線2005年12月占地25萬總建30萬1.1821-22米2.8米二期500多套6層到頂100平米兩室，目前要緊剩余戶型為110平米三室均價5100元/平米立即清盤無電梯塑鋼窗,陽面中空五、項目定位（一）項目定位都市低密度主題景觀觀景式洋房現(xiàn)代時尚住區(qū)（二）項目市場定位位于都市近郊的中檔精品社區(qū)都市近郊：本案的地理位置屬于都市近郊區(qū)，位于原先的都市邊緣、城鄉(xiāng)結合部地帶，但目前的都市化進展進程極為迅速。中檔項目：本案所處區(qū)域的地理位置、目前的居住人群、以及以后的進展趨勢，決定了該區(qū)域的進展過程，并非沿用都市居住的郊區(qū)化進展軌跡，而是大型都市正常的范圍擴張過程。在該擴張過程中主動或被動地遷居都市邊緣的人口，大都為中等收入人群以及較低收入人群。本案所面臨的消費人口層次結構，決定了本項目的中檔定位，決定了本項目將建設成為中檔社區(qū)。做為中檔住宅項目，本案首先將意圖吸引那些主動遷居都市邊緣的人群，兼顧被動遷居人群（如拆遷戶等）中的經(jīng)濟條件較好者。主動遷居者一般具備相對較強的消費能力以及社會層次，同時地鐵開通帶來的交通便利為他們提供了“離塵不離城”的購房理由。而被動遷居人群一般更多的將考慮購置經(jīng)濟適用房項目住宅。本案做為中檔住宅項目，應該與較低檔的經(jīng)濟適用房項目相比，具有明顯區(qū)不。精品社區(qū)：本項目所面對的區(qū)域市場的中檔消費人群，與高檔消費群體相比同樣具有強烈的改善生活條件的美好愿望，以及改善居住環(huán)境的消費欲望。因此本項目只有建設成為精品住宅，才能夠吸引目標消費群體。但中檔消費群體最終的購房行為，必定要與其自身的經(jīng)濟能力相適應。則該精品住宅對客戶的吸引力，將要緊體現(xiàn)在項目整體的綜合性價比方面。本項目將在中檔定位的前提下進一步打造精品住宅，以滿足居住條件的有用性為主，以適度的滿足住房舒適性需求為輔，對享受型的住房需求（豪宅）能夠差不多不予考慮。在整體規(guī)劃、建設標準等方面，本項目關于“精品住宅”的追求應該合理適度，不應過分追求高檔。（三）產(chǎn)品核心賣點：最適宜的居住空間產(chǎn)品研發(fā)的絕對優(yōu)勢最具投資價值的房產(chǎn)（四）產(chǎn)品的市場地位界定：位于都市新進展區(qū)面向都市中等收入主流市民低密度成熟產(chǎn)品為主的高檔住宅社區(qū)中等價位以現(xiàn)代和自然為項目形象基調(diào)品味，追求一定的時尚感和適度的超前性（五）案名詮釋LOGO釋義：整體LOGO選用鑒筑的為基調(diào)，咖啡色的經(jīng)典氣質(zhì)給予LOGO的同樣品質(zhì)聯(lián)想，那個地點色彩確實是字的圖畫。設計師巧妙運用字體，從左到右聯(lián)起砌成一個完整的建筑體，精美的產(chǎn)品特質(zhì)由此天成。簡潔的字體風格，創(chuàng)意的表現(xiàn)方式，LOGO的含義就在每部分的組成之間。案名釋義：津，天津，商埠口岸之地。津品，天津地道出品。取諧意，天津的，精巧一品。津品鑒筑，來源雕琢精神、用上品標準檢驗生活。由表及里，全方位居住場景，局部處更顯優(yōu)勢。則，自成格調(diào)，奉獻新生活。（六）目標客戶群定位客群總體定位：預備改善居住條件的中檔消費人群。目標客戶群體：范圍：紅橋區(qū)為主，北辰區(qū)、南開區(qū)為輔的中等收入改善性客群，及地鐵沿線改善與投資性人群.階層：收入水平中等略偏下的人群；拆遷購房人群等。年齡：青年人（新婚購房）；老年人（養(yǎng)老等）。目標客群特征紅橋、河北、北辰、南開范圍內(nèi)的個體自營者/黨政機關領導/科教文事業(yè)/企業(yè)中層領導或者職員。他們要緊的行業(yè)分布將是商業(yè)/金融系統(tǒng)/房產(chǎn)/科研機構/媒體教育/政府機關/外企/軍隊等經(jīng)濟收入較高的行業(yè)。他們有固定的職業(yè)，收入比較穩(wěn)定，該類人群或長期居?。üぷ鳎┗蛟?jīng)居?。üぷ鳎┰诖说鼗蛴杏H戚朋友長居此地，對該地段的周邊環(huán)境比較熟悉或認可，屬于改善型客戶。紅橋、河北、南開、北辰區(qū)一帶的婚房需求者。該類人群較為年輕，大多購房以父母資助為主。該地區(qū)周邊的離退休人員，也有是隨兒女同住的老人。周邊區(qū)域及市區(qū)方向的投資、投機客戶，以及一些外埠客戶。六、項目知識答客問（一）項目開發(fā)、規(guī)劃及施工單位類：1、津品鑒筑項目的開發(fā)商？成功案例？答：天津市信邦置業(yè)有限公司，為北京市電信房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司（簡稱電信地產(chǎn)）在津設立的開發(fā)公司。電信地產(chǎn)隸屬中國網(wǎng)通-北京電信實業(yè)集團，是專業(yè)化、職業(yè)化的房地產(chǎn)開發(fā)品牌公司。憑借良好的信譽與豐富的實戰(zhàn)經(jīng)驗，為社會奉獻了諸多的時代精品，相繼榮膺國優(yōu)工程、市優(yōu)工程、長城杯、結構長城杯等多項殊榮。要緊開發(fā)住宅項目：北京長安原筑項目、北京信悅?cè)A庭項目、深圳云海天城世家項目以及小馬廠住宅小區(qū)等住宅項目公建項目：北京電信指揮調(diào)度中心、西單通港大廈、金融街融信國際項目2、建筑設計單位？答：天津大學建筑設計規(guī)劃研究院—擁有都市規(guī)劃、建筑設計、工程咨詢、文物愛護規(guī)劃四甲級資質(zhì)。該院秉承著天津大學建校理念，在天津市及全國各地設計了眾多精品項目，其理論研究也在業(yè)界擁有不同凡響的建樹。3、園林設計公司？答：東林筑景景觀設計有限公司，是一支年輕而富有朝氣的設計團隊，前身是天津市方標建筑設計有限公司景觀部和天津建工集團設計有限公司景觀所。亞資-都市不墅；優(yōu)聯(lián)-第六田園；耀華-梅江灣；順馳-半島蘭灣；順馳-藍水假期；仁愛-團泊湖；大安-海福花園；津東-米蘭世紀二期；萬科-水晶城；泰達-綠色走廊；紅磡-領世郡；樂康-大地十二城；遠洋-海河新天地；陽光股份-陽光尚東等等。4、建筑施工單位？中建一局集團公司5、建筑監(jiān)理公司？答：北京華建項目治理有限公司成立于94年6月，原隸屬于清華大學土木系，具有甲級監(jiān)理資質(zhì)，也是北京市領先推行并實施項目治理模式的龍頭試點五家企業(yè)之一。公司自成立以來，共承擔項目百余項，所承擔的工程多次獲得北京市長城杯、結構長城杯、北京市優(yōu)質(zhì)工程等獎項。6、勘察單位？答：天津市地質(zhì)工程勘察院。國務院批準的甲級工程勘察資質(zhì)，一級地基與基礎工程施工資質(zhì)等多項執(zhí)證證書。創(chuàng)院以來，共有80多項科研及工程榮獲國家、部、市級科技進步獎和成果獎。7、物業(yè)治理公司？盛世物業(yè)北京盛世物業(yè)治理有限公司成立于1999年4月，是中國物協(xié)、北京市物協(xié)常務理事單位，國家一級資質(zhì)的專業(yè)物業(yè)治理企業(yè)。公司業(yè)績：1 北京奧運大廈 北京市海淀區(qū)學院路31號 5A寫字樓 在管2 神州數(shù)碼大廈 北京市海淀區(qū)蘇州街16號 5A寫字樓 在管3 京門大廈 北京市海淀區(qū)羊坊店路9號 5A寫字樓 在管4 華平國際大廈 北京市朝陽區(qū)建國路97號 5A寫字樓 在管5 農(nóng)科大廈 北京市海淀區(qū)板井路農(nóng)林科學院 5A寫字樓 在管6 北京農(nóng)產(chǎn)品檢驗測試大樓北京市西城區(qū)裕民中路6號 5A寫字樓 在管7 首創(chuàng)空間 北京市海淀區(qū)東北旺中關村軟件園 5A寫字樓 前期8 建陽科貿(mào)樓 北京市西城區(qū)西直門外 5A寫字樓 前期9 金海國際商富中心 北京市朝陽大郊亭橋 5A寫字樓 在管10 北京日報報業(yè)集團11 四季香山 北京市海淀區(qū)四季青鄉(xiāng)18號 公寓不墅 在管12 紅石屋 北京市延慶開發(fā)區(qū) 賓館 在管13 金海國際 北京市朝陽大郊亭橋 住宅、商業(yè) 在管14 盛世嘉園 北京市朝陽區(qū)建國路98號 住宅、商業(yè) 在管15 陽春光華 北京市海淀區(qū)8956信箱 住宅、商業(yè) 在管16 陽光麗景 北京市西城區(qū)黃寺大街23號 住宅、商業(yè) 在管17 怡思苑 北京市朝陽區(qū)十里居 住宅、商業(yè) 在管18 嘉銘桐城 北京市朝陽區(qū)北苑路86號 住宅 在管19 北京公安交管局住宅 北京市崇文區(qū)培新街乙五號 住宅 在管20 慧德苑 北京市朝陽區(qū)惠中北里 公寓 在管21 嘉城花園 北京市昌平區(qū)東小口鎮(zhèn)陳營村 住宅 在管22 光熙家園 北京市朝陽區(qū)太陽宮橋南 住宅、商業(yè) 在管23 天津?qū)毚浠ǘ?天津市北辰區(qū)辰達路瑞景居住區(qū) 住宅、商業(yè) 在管24 唐山華瑞新城 唐山市古冶區(qū) 住宅 在管顧問（二）項目基礎數(shù)據(jù)類：1、項目位置？答：本案位于天津市北辰瑞景居住區(qū)。瑞景居住區(qū)地理上位于天津市西北部(北辰區(qū))，辰昌路(丁字沽三號路)與外環(huán)線之間的北辰區(qū)境內(nèi)，距市中心距離約12公里，向南靠近紅橋區(qū)，向東臨近河北區(qū)。規(guī)劃四至范圍：東起辰旺路；西至辰昌路；北至龍洲道；南至龍巖道項目位于外環(huán)線內(nèi)，距外環(huán)線直線距離1.5公里2、建筑面積？答：總建筑面積95340㎡，其中住宅建筑面積79573㎡，商業(yè)建筑面積14640㎡，配套公建1127平方米3、容積率，建筑密度？答：容積率1.31建筑密度住宅15.59%；公建28.8%4、建筑層數(shù)，住宅總戶數(shù)？答：由17棟6層洋房，5棟16層高層住宅、1棟16層酒店式公寓以及一條商業(yè)街（18個商鋪）組成。住宅總戶數(shù)952戶，可能居住人口3000人左右5、綠化率？答：住宅綠地率45%公建綠地率41%6、土地性質(zhì)、使用年限？答：住宅用地，使用年限70年，自2005年12月31日開始計算商業(yè)用地，使用年限40年7、車位數(shù)量？具體位置？是否有地下車位？答：機動車位滿足1：0.7，地上與地下停車，地下車位位于商業(yè)街地下一層，小區(qū)人車分流設計8、項目入住時刻？答：可能2009年初9、樓間距大??？最小日照間距1：1.510、室內(nèi)層高？答：多層洋房層高為2.9米，均采納坡屋頂設計，北側(cè)檐口為5層，南側(cè)檐口為6層高層住宅層高為2.9米，均為16層高層酒店式公寓層高為3.0米，16層商業(yè)用房為2層局部3層，一層層高4.5米，二三層為4.2米，11、頂層層高、是否可搭建閣樓？搭建閣樓是否留有預埋件？閣樓搭建筑價可能是多少？答：多層頂層層高2.9米，贈送閣樓，預留上下樓梯口12、閣樓的起坡高度是多少？閣樓頂點高度？答：閣樓的起坡高度為0.7米，頂點高度2.13、頂層是否有露臺贈送？答：頂層無露臺14、抗震設防烈度？答：8度15、首層是否帶小院，小院進深大??？院墻的高度及材質(zhì)？答：多層首層帶封閉庭院，進深為2.5-3米左右，院墻以1米16、每幢樓有幾個門棟？每層有幾戶？答：洋房為2-3個門棟，一層2戶北側(cè)5棟高層住宅1個門棟，2梯4戶公寓，1個門棟兩梯八戶17、出房率？多層，86%左右，高層77%，83%，公寓76%18、社區(qū)內(nèi)采光窗是否為落地窗，陽臺是否為落地，如不是起臺高度，是否計算面積？有凸窗的戶型，凸窗均不計算建筑面積落地窗按全部面積計算19、社區(qū)院墻的做法？封閉治理，初步定位鐵藝圍擋20、頂層屋頂?shù)淖龇?、材料選擇及厚度？屋面保溫60厚擠塑板；屋面防水3+3改性瀝青防水卷材21、首層室內(nèi)地面比室外地面高出多少？室內(nèi)外高差：高層1.2米；多層0.6米22、小區(qū)園林景觀風格及要緊景觀帶的位置？景觀風格與小區(qū)整體定位相關，要緊景觀節(jié)點為小區(qū)主入口，中心綠地，北側(cè)高層下。（三）周邊交通，教育，商業(yè)，醫(yī)療條件：1、周邊交通條件？答：項目緊鄰劉園公交總站，公交線路有34路、606路、634路，837路、658路等天津地鐵一號線劉園站（始發(fā)站）距離外環(huán)線1.5公里2、周邊教育環(huán)境？答：幼兒園：地塊旁有規(guī)劃的幼兒園、紅橋一幼、十幼小學：地塊旁在建一所配套小學、瑞景小學、市師范中學附小、市二號路小學、六一小學、求真小學、咸陽北路小學、新村小學中學：瑞景中學、三中、五中、47中、八十中學大學：毗鄰市第二高教區(qū)，有天津商業(yè)大學、天津理工大學分校3、周邊醫(yī)院有哪些？答：紅十字醫(yī)院、北辰醫(yī)院、紅橋醫(yī)院、人民醫(yī)院分院、北辰婦產(chǎn)醫(yī)院、北辰中醫(yī)院4、周邊購物環(huán)境如何樣？答：凱萊賽商場、雙發(fā)商業(yè)街、家世界超市、瑞景國際鞋城、新天地建材商城、奧林匹克澳洲風情商業(yè)街、麥當勞、集賢佰悅海鮮酒樓津品建筑項目本身規(guī)劃1萬多平米大型商業(yè)街區(qū)5、戶口所在區(qū)，片內(nèi)管轄派出所？答：戶口歸屬北辰6、業(yè)主子女所屬幼兒園，中小學校學校？答：幼兒園：地塊旁有規(guī)劃的幼兒園、紅橋一幼、十幼小學：地塊旁在建一所配套小學、瑞景小學、市師范中學附小、市二號路小學、六一小學、求真小學、咸陽北路小學、新村小學中學：瑞景中學、三中、五中、47中、八十中學大學：毗鄰市第二高教區(qū)，有天津商業(yè)大學、天津理工大學分校（四）價格及相關費用類：1、銷售價格，物業(yè)費？多層0.9元，高層、公寓、商業(yè)1.48元2、付款方式，首付成數(shù)？按揭銀行？貸款年限？答：付款方式為一次性付款與按揭、公積金。住宅：90平米以下可作到首付兩成，最長可貸30年；90平米以上須首付三成，最長可貸30年商業(yè)：首付4成，最長貸款年限為10年（以上以貸款銀行最終談判結果為準）3、關于天然氣、水、電、暖氣等的配套收費？答：按照天津市統(tǒng)一收費標準計收4、本市人和外地，外籍人貸款所需手續(xù)及費用？是否能夠辦理藍印戶口，具體費用？答：按揭銀行為：工行、建行、農(nóng)行天津市統(tǒng)一規(guī)定100萬元以上一次性付款方可辦理藍印戶口，解決夫妻及一名子女的天津戶口，具體細則咨詢天津市藍印戶口辦公室5、契稅、維修基金是多少？北辰區(qū)：單價5000元/平米以下的契稅為總房款的1.5%單價5000元/平米以上的契稅為總房款3%維修基金是總房款的1%（五）項目戶型、智能化、配套1、建筑結構？房型有幾種？面積大??？洋房：磚混結構，戶型為兩居、三居戶型包括：（三室兩廳兩衛(wèi)）A1戶型約128平米A2戶型約120平米A3戶型約129平米（三室兩廳一衛(wèi)）A4戶型約106平米（兩室兩廳一衛(wèi)）B1戶型約96平米B2戶型約95平米B3戶型約90平米北側(cè)高層：鋼筋混凝土異型柱短枝剪力墻結構，戶型為兩居兩梯四戶A戶型約92平米B戶型約91平米C戶型約94平米D戶型約103平米商業(yè)公寓：鋼筋混凝土異型柱短枝剪力墻結構，戶型為一室、兩居兩梯八戶A戶型約70平米B戶型約76平米C戶型約56平米D戶型約56平米2、戶均面積？答：套內(nèi)面積90㎡以下戶型占到71%，戶均銷售面積94㎡左右3、主力戶型面積？答：90㎡以上的兩居室，如B1、B2戶型2、智能化達到幾級？一般小區(qū)設計3、住宅智能化系統(tǒng)，是否有門磁，窗磁？多層首層及頂層設；高層首層二層設4、智能化配置社區(qū)公共安防系統(tǒng)是如何設計的?小區(qū)設周界紅外對射報警系統(tǒng)，電子巡更系統(tǒng)、閉路監(jiān)視系統(tǒng)。5、公共部分服務系統(tǒng)?（如背景音樂、液晶顯示屏等）（待定）6、小區(qū)周界安防系統(tǒng)？小區(qū)周界紅外射報警系統(tǒng)7、電表容量，燃氣種類，供暖系統(tǒng)，是否為雙水？40A;天然氣；集中供暖；雙水8、供電系統(tǒng)是如何樣的？幾層變頻供水？答：雙路供電高層4層以上變頻供水9、有線電視系統(tǒng)，寬帶網(wǎng)是否入戶？設有有線電視接收系統(tǒng)戶內(nèi)預留網(wǎng)絡端子10、電梯品牌、載重及可容納人數(shù)？住宅800kg公寓1000kg11.戶內(nèi)門、窗配套標準？有無紗窗？外窗采納粉末噴涂鋁合金斷熱型材中空玻璃窗，窗戶開啟方式多層為外平開窗、高層為內(nèi)平開窗，外窗開啟扇帶隱形紗扇；斜屋頂窗采納威盧克斯窗。12、暖氣片品牌，門窗品牌？暫無13、上下水管材質(zhì)及品牌？戶內(nèi)上水為PP-R;下水為U-PVC14、公共部分裝修標準？精裝修15、化糞井變電站在小區(qū)的具體位置？變電站位置見圖；化糞池位置待定16、首層樓道燈與標準層是否有區(qū)不？無17、小區(qū)內(nèi)是否有會館和商業(yè)配套？南側(cè)入口設配套商業(yè)18、是否有地下室？地下室的用途？高層及商業(yè)均為一層地下，高層地下為自行車庫；商業(yè)地下為人防、汽車庫七、銷售業(yè)務接待流程：接待問候語：接待來電：“您好，津品鑒筑”接待來訪：“您好，歡迎光臨津品鑒筑”一、現(xiàn)場銷售人員業(yè)務內(nèi)容工作內(nèi)容操作程序達成標準1．客戶接待1．按項目規(guī)定的接聽來電和接待來訪次序，認真接聽來電電話、熱情接待來訪客戶，并作詳細記錄；2．對來訪客戶要問清是否是首訪客戶，是否打過電話，若不是首訪則要問清上次是由哪位置業(yè)顧問接待的，并由該置業(yè)顧問接待；3．一直電，來訪客戶主動介紹本項目情況，耐心了解客戶需求，推舉鋪位；4．接待完畢，應主動遞上名片，并按來訪記錄表要求請客戶留下姓名，電話，需求戶型等相關信息認真詳細做好來電來訪記錄，每日由秘書錄入電腦，幸免撞單，提高成交率2．客戶追蹤1．珍惜每一位客源，詳細分析客戶情況，制定跟進策略。2．積極與客戶取得聯(lián)系，促成客戶復訪，提高客戶購鋪意向直至成交，及時填制追蹤記錄表，做好跟進記錄。3．與客戶建立并保持良好關系，將有關通知、項目最新信息、促銷活動及時主動轉(zhuǎn)達客戶。三日內(nèi)進行電話追蹤3．認購1．成交時必須在第一時刻報告經(jīng)理或秘書，確認該鋪位號尚未售出后方可銷售，不得在不知情的情況下銷售，否則后果自負；2．將銷售鋪位號通知其他置業(yè)顧問，并從銷控表上劃掉該單元；3．與客戶簽訂認購協(xié)議書，帶領客戶至財務交納定金；4．交納定金后，立立即認購協(xié)議交至秘書處，不得以任何理由保留在銷售員手中；5．指導客戶確定付款方式，詳細計算所需一切費用，與客戶約定簽合同、辦理貸款進件時刻。1．認購協(xié)議一式三聯(lián)，客戶，財務，樓處各留一聯(lián)；2．不低于公司下達的每月項目人均認購指標4．成交1．通知客戶帶齊手續(xù)至樓處簽訂合同2．帶領客戶至財務交納首付款，維修基金等各項費用；合同打印后，附圖(圈紅蓋章)、裝訂，連同業(yè)主公約交與客戶簽字蓋章；3．將簽定后的合同交與權證專員進行備案