第45頁共45頁2022年農(nóng)貿(mào)市場策劃方案在西部某飲食服務股份有限公司和所在地工商部門的共同努力下，橫瀝農(nóng)貿(mào)市場即將在當?shù)攸S金口岸開業(yè)。如何使跨世紀的新型農(nóng)貿(mào)市場既有"場"又有"市"，這是本策劃方案的出發(fā)點和歸宿點。縱觀其原有的農(nóng)貿(mào)市場，大多帶有較濃的計劃經(jīng)濟時代的色彩，往往重"場"輕"市"，很難使管理者與經(jīng)營者的目標一致起來，從而讓消費者"來得開心，看得舒心，買得放心"。這要求橫瀝農(nóng)貿(mào)市場一開始營運，就務必解決好營運機制問題，使管理者與經(jīng)營者的利益和目標一致起來，確保"場"是整體的"場"，"市"是共同的"市"。在此基礎上，樹立起全新的品牌形象，使之成為當?shù)剞r(nóng)貿(mào)市場的樣板，全國農(nóng)貿(mào)市場的一面旗幟。從市場的宏觀角度看，橫瀝農(nóng)貿(mào)市場一方面如同一個商品，需要解決產(chǎn)品定位及市場營銷問題；另一方面又如同一個企業(yè)，需要解決____建設及經(jīng)營管理問題。我們只有把其當著商品精心經(jīng)營、當著企業(yè)精心管理，才能解決好農(nóng)貿(mào)市場的"市"與"場"的問題。常言道。"思路決定出路"。以上論述，對搞好橫瀝農(nóng)貿(mào)市場的經(jīng)營與管理至關重要，希望形成市場管理領導層的共識。農(nóng)貿(mào)市場的理念及目標橫瀝農(nóng)貿(mào)市場的營運理念體現(xiàn)在。順應社會發(fā)展和變化的趨勢，尊重消費者生活和選擇的方式，引導經(jīng)營者不斷滿足社區(qū)居民生活的需要；另一方面，倡導健康向上的生活方式，規(guī)范經(jīng)營者的市場行為，不斷創(chuàng)造新的消費熱點和經(jīng)營模式。通過管理者、經(jīng)營者和消費者三方的融合互動，打造出全新的"家"的生活概念，使其"家庭成員"全贏。經(jīng)研究發(fā)現(xiàn)，三流農(nóng)貿(mào)市場賣攤位，二流農(nóng)貿(mào)市場租攤位，一流農(nóng)貿(mào)市場樹品牌，超一流農(nóng)貿(mào)市場創(chuàng)標準。因此，橫瀝農(nóng)貿(mào)市場要想實現(xiàn)超一流農(nóng)貿(mào)市場的目標，成為當?shù)剞r(nóng)貿(mào)市場的樣板、乃至全國農(nóng)貿(mào)市場的一面旗幟，就必須在"創(chuàng)標準"方面有所作為。具體來說，別人有的我應有，別人沒有的我必創(chuàng)。其創(chuàng)新目標如下：一、成為國外旅游團或外賓定點參觀的農(nóng)貿(mào)市場；二、成為統(tǒng)一形象識別、統(tǒng)一行為規(guī)范的現(xiàn)代農(nóng)貿(mào)市場；三、成為招攤位商、配送商和廣告商三位一體的農(nóng)貿(mào)市場；四、成為場內(nèi)實賣、場外配送的實虛一體化的農(nóng)貿(mào)市場；五、成為市場監(jiān)督、攤主自律和黨員帶頭的新型管理模式的農(nóng)貿(mào)市場；六、成為倡導綠色營銷、綠色消費的農(nóng)貿(mào)市場；七、成為不斷創(chuàng)造新的管理、經(jīng)營和消費方式的農(nóng)貿(mào)市場；八、成為當?shù)貥影濉⑷珖鞄玫霓r(nóng)貿(mào)市場。農(nóng)貿(mào)市場的概念及賣點當我們把自己作為消費者來看待農(nóng)貿(mào)市場時，想必希望農(nóng)貿(mào)市場的物資豐富、貨真價實、清潔衛(wèi)生、購物便捷和服務周到等。由此可以仁者見仁，列舉不少的"希望"。如何把這些"希望"概括提升為市場概念及賣點，使之有別于其他農(nóng)貿(mào)市場，滿足實施差異化競爭的需要，這是橫瀝農(nóng)貿(mào)市場創(chuàng)造自己競爭優(yōu)勢的有效途徑。面對wto和新經(jīng)濟的挑戰(zhàn)，人們的生活方式不斷發(fā)生變化，市場競爭越來越強調(diào)特色性或差異化。比如，____大打綠色環(huán)境牌，種草種出了經(jīng)濟大發(fā)展；____大打藍色科技牌，玩出了中國硅谷中關村；____大打白色(棉花)、黑色(石油)和紅色(蕃茄)資源牌，充分發(fā)揮了獨有資源優(yōu)勢促發(fā)展。橫瀝農(nóng)貿(mào)市場應借鑒上述經(jīng)驗，打出自己具有"特色"的牌，以此營造出市場概念及賣點。為了便于大眾識別、記憶和傳播，擬將橫瀝農(nóng)貿(mào)市場的賣點概括為白色、綠色、黃色____張牌。其中，白色表示該市場最講清潔衛(wèi)生，以誠待人，讓消費者買得特別放心；綠色表示該市場倡導健康向上的生活方式，力推綠色商品，讓消費者追趕現(xiàn)代時尚；黃色表示市場物品豐富，方式多樣，黃金口岸，人氣旺盛，讓消費者感受大家庭溫暖。農(nóng)貿(mào)市場的管理及設計橫瀝農(nóng)貿(mào)市場除參照當?shù)噩F(xiàn)有的農(nóng)貿(mào)市場進行管理外，還應該有所創(chuàng)新，實現(xiàn)管理的"四統(tǒng)一"，即統(tǒng)一理念、融合互動，統(tǒng)一規(guī)劃、分類布置，統(tǒng)一形象、規(guī)范識別，統(tǒng)一規(guī)章、民主監(jiān)督。一、管理制度的創(chuàng)新(一)橫瀝農(nóng)貿(mào)市場應實行契約式管理與民方式管理相結(jié)合，成立市場管理委員會自律____。該委員會分別由物業(yè)公司、政府部門和攤主代表組成。其中，攤主代表由不同類別的攤組選舉產(chǎn)生，并由其擔任該攤組的小組長。攤主代表(小組長)任期為一年，經(jīng)過選舉可連任。其主要職責是，向市場管理委員會或管理辦公室反映攤主的意見，向攤主傳達市場管理辦公室的要求，____本組攤主學習或參加市場____的各種活動，協(xié)調(diào)攤主與市場管理辦公室、消費者的關系，并以身作則起表率作用。(二)開展民主管理活動，建立"流動衛(wèi)生值日制度"。每周由不同類別的攤組選人擔任衛(wèi)生值日，檢查市場清潔衛(wèi)生，給市場攤主清潔衛(wèi)生狀況打分；建立"自律互助制度"，凡遇到消費者投訴的事情，由事發(fā)小組的小組長或攤主代表找當事人談心，幫助其協(xié)調(diào)關系和解決問題，讓當事人認識錯誤，承擔責任，加以改正；建立"文明創(chuàng)優(yōu)制度"，每年由不同類別的攤組推薦本組的文明攤主，經(jīng)市場管理辦公室評審通過后，由市場管理委員會和市場管理辦公室向其頒發(fā)"文明創(chuàng)優(yōu)獎"證書，并張榜公布。(三)建立基層黨____。視攤主黨員多少的實情，成立黨小組或黨支部，充分發(fā)揮黨員的模范帶頭作用，定期過____生活，并開展"一幫一"創(chuàng)優(yōu)活動。(四)在市場管理人員中，配備一名會英語的市場導購解說員，負責接待國外旅游團或外賓，并兼任市場播音員工作。(五)根據(jù)招配送商的情況，與配送商(社區(qū)服務公司或網(wǎng)絡配送公司)一同研究和擬定配送業(yè)務的管理制度，以此維護農(nóng)貿(mào)市場整體形象，規(guī)范配送服務行為，確保消費者的合法權(quán)利。二、形象識別的設計(一)橫瀝農(nóng)貿(mào)市場通過形象識別的設計，應充分展示市場營運理念、宗旨和目標，給人一種整體感和美感，從而提高其市場的知名度和美譽度，使農(nóng)貿(mào)市場從"下里____"形象變?yōu)?陽春白雪"形象。(二)橫瀝農(nóng)貿(mào)市場內(nèi)外布置、人員服裝和購物袋等，其視覺識別的標準色均與農(nóng)貿(mào)市場賣點的"三色"一致，使市場的外表與內(nèi)涵融為一體。通過白色、綠色、黃色的運用設計，力求達到給人一種整體感和美感，使之感受不到攤主是一個個分散的個體。(三)市場內(nèi)的攤位牌、商品牌和指示牌等，均用綠底、黃條、白字統(tǒng)一制作。(四)每年統(tǒng)一為營業(yè)員制作____件黃色上裝，其中____件馬夾、____件t恤；向每人配發(fā)一個綠底白字的工作胸牌。(五)市場內(nèi)使用統(tǒng)一的購物袋。其袋統(tǒng)一制作為大中小____種規(guī)格的塑料薄膜袋，均采用黃底綠字或白底綠字，上面印有市場物業(yè)管理公司的標志和市場投訴____號碼。(六)農(nóng)貿(mào)市場的配送車，按統(tǒng)一的設計要求進行裝點。農(nóng)貿(mào)市場的經(jīng)營及特色橫瀝農(nóng)貿(mào)市場首先著力搞好零售經(jīng)營，擴____知名度和影響力，在此基礎上，開展社區(qū)配送服務業(yè)務和網(wǎng)上購物配送業(yè)務；其次發(fā)揮市場擁有特定消費群的優(yōu)勢，充分利用市場墻壁空間，吸引相關知名品牌廠家入場做廣告，從而既美化了購物環(huán)境，又為市場創(chuàng)收益；再次市場物業(yè)管理公司可設計制作一個"包裝盒"并注冊其商標，以此開發(fā)或整合當?shù)氐穆糜萎a(chǎn)品，以滿足參觀市場的國外旅游團或外賓購物的需要。除此之外，還應考慮以下經(jīng)營問題。一、橫瀝農(nóng)貿(mào)市場大廳進門正對的攤位，應由市場物業(yè)管公司自營。該攤位應精心設計，精心布置，并具有如下功能或經(jīng)營項目：(一)提供市場購物咨詢和參觀導游服務；(二)經(jīng)營菜譜、食譜和養(yǎng)花鳥等書籍，以及養(yǎng)身方面的文化商品；(三)經(jīng)營旅游商品或禮品。二、整合當?shù)刈钣泻鹆康氖袌鲑Y源。若橫瀝農(nóng)貿(mào)市場能做好這些資源整合的文章，應該說商機無限。如果通過前述的"包裝盒"將兩者有機結(jié)合起來，使之商品成為當?shù)氐?名片"或"禮品"，想必社會效益和經(jīng)濟效益將是十分可觀的。開發(fā)生產(chǎn)"包裝產(chǎn)品"，不需要投資辦廠，只將現(xiàn)有的資源和反映當?shù)仫L光的光盤整合包裝在一起即可。該產(chǎn)品價廉、物美，意深、傳情，不僅____官員贈送外賓送得出手，而且普通市民送外地朋友也承受得起。它不僅是橫瀝農(nóng)貿(mào)市場的"名片"，也是當?shù)厝宋磥淼?名片"。該產(chǎn)品的開發(fā)，不僅使我們學會辦好市場，而且還使我們學會做大市場。三、充分發(fā)揮西部某飲食服務股份有限公司的行業(yè)優(yōu)勢，通過╳╳農(nóng)貿(mào)市場整合當?shù)乩献痔柮厥称?，力爭有____個老字號入場設攤，并集中在一塊，形成老字號攤位"九條龍"的經(jīng)營概念，讓老字號名特食品在現(xiàn)代農(nóng)貿(mào)市場中煥發(fā)青春。今后，當?shù)厝硕贾溃?吃老字號名特食品，到橫瀝農(nóng)貿(mào)市場。"四、隨著社會信息化程度的提高，我國現(xiàn)已有幾千萬人上網(wǎng)，而且每年成倍增加。在城市里，辦公家庭網(wǎng)絡化逐漸興起，隨之而來的是家庭生活服務社會化。針對這一發(fā)展趨勢，橫瀝農(nóng)貿(mào)市場應率先搶占市場制高點，探尋一條社區(qū)配送服務和網(wǎng)上購物配送的新路。在不增加人員和投資的情況下，采取虛擬聯(lián)盟的方式，通過競標邀請配送公司進入市場開展配送業(yè)務。五、隨著生活水平的不斷提高，越來越多的消費者趨于追求綠色產(chǎn)品，即追求產(chǎn)品的安全性、健康性和無害性。鑒于此，橫瀝農(nóng)貿(mào)市場應該在當?shù)芈氏忍岢鼍G色營銷口號，順應"西部開發(fā)，環(huán)保先行"的大勢，喚起全社會的____和市民的響應。據(jù)此，擬不定期地開展"綠色周日活動"，為提供綠色食品的廠家搭建一個宣傳、引導和促銷的平臺，積極倡導綠色的生活方式和消費行為。農(nóng)貿(mào)市場的宣傳及招商橫瀝農(nóng)貿(mào)市場招商成功與否，在很大程度上取決于招商前的宣傳工作是否到位。若宣傳工作到位，將使市場攤位無形增值，招商工作也隨之容易一些。為了做好宣傳工作，可考慮從以下幾個方面入手：一、以橫瀝農(nóng)貿(mào)市場籌備處的名譽與當?shù)貓蠹埪?lián)合開展"市民談農(nóng)貿(mào)市場"的征文活動，發(fā)動市民提建議，為招商作前期輿論鋪墊。二、以新聞記者采訪的方式，系統(tǒng)報道未來的橫瀝農(nóng)貿(mào)市場的經(jīng)營理念和管理模式，以及市場的特色。三、以新聞記者采訪的方式，突出報道未來的橫瀝農(nóng)貿(mào)市場某一亮點：(一)都市有了旅游新景點；(二)綠色生活從這里開始；(三)配送--新經(jīng)濟與傳統(tǒng)經(jīng)濟的焊點；(四)誰在市場中做大市場；(五)所在地有了自己的"名片"；(六)老字號名特食品形成了一條龍；(七)契約+自律=管理；(八)農(nóng)貿(mào)市場的紅旗將從這里升起。四、在準備進行招商的前一周，應召開一次正式或非正式的新聞發(fā)布會，通過新聞媒體全面介紹橫瀝農(nóng)貿(mào)市場未來的營運打算。農(nóng)貿(mào)市場的開業(yè)及其他橫瀝農(nóng)貿(mào)市場開業(yè)典禮，最好能爭取到當?shù)芈糜尉衷诂F(xiàn)場為其授"旅游定點"牌，以此增添開業(yè)的熱烈氣氛。最好邀請當?shù)胤止芨笔∈虚L、英國駐當?shù)豞___領事、旅游局領導、工商局領導和所在地領導____位嘉賓，為橫瀝農(nóng)貿(mào)市場開業(yè)剪彩。邀請新聞單位記者現(xiàn)場采訪，進行廣泛報道。開業(yè)典禮現(xiàn)場布置的橫幅、空飄，均用白底綠字、黃底綠字和綠底白字，要求與形象識別設計的標準色相一致。向來賓贈送橫瀝農(nóng)貿(mào)市場自己開發(fā)的"禮品"。其"包裝盒"均采用白、綠、黃3色進行設計和制作，強化市場賣點"三張牌"。2022年農(nóng)貿(mào)市場策劃方案（二）馬坪鄉(xiāng)是象州縣的一個大鄉(xiāng)鎮(zhèn)，離縣城不遠，是象州赴____的必經(jīng)之地，區(qū)位優(yōu)勢得天獨厚。近年馬坪經(jīng)濟發(fā)展迅猛，城鎮(zhèn)建設發(fā)展很快，商業(yè)發(fā)展處在新老交替之際。馬坪鄉(xiāng)現(xiàn)有農(nóng)貿(mào)市場處在城鎮(zhèn)的中心位置，自發(fā)形成，歷史悠久，業(yè)態(tài)齊全，市場成熟。由于歷史原因，該市場位置沒有選好，而且缺少規(guī)劃，致使目前市場擁擠不堪，地表高低差很大，交通混亂，進出十分困難，嚴重妨礙了市場的發(fā)展。為了適應當前城鎮(zhèn)經(jīng)濟發(fā)展的需要，馬坪鄉(xiāng)呼喚新市場出現(xiàn)的呼聲越來越高。重金打造的馬坪龍響農(nóng)貿(mào)市場，正好迎合了這一市場發(fā)展需求，發(fā)展前景無可限量。一、開業(yè)營銷策劃總體思路龍響農(nóng)貿(mào)市場當前的現(xiàn)狀是。三面環(huán)山包，一面臨公路，市場內(nèi)大部份臨街建筑尚未建成，周邊商業(yè)基礎薄弱，實實在在的一塊“生地”。新市場處在城鎮(zhèn)邊角上，距離城區(qū)特別是老市場有一段距離，連接不緊密。商業(yè)建設具有很大的挑戰(zhàn)性。為了把“生地”做成“熟地”，我們計劃先造市，培養(yǎng)當?shù)厣虡I(yè)市場氛圍，并具備一定的商業(yè)基礎，然后大力炒作，制造商業(yè)熱點，提升當?shù)亻T店的商業(yè)價值，租金水平。這一過程我們計劃用半年時間來完成。商業(yè)造勢完成，招商時機也就成熟。在此階段，我們計劃大力進行項目的商業(yè)推廣和招商宣傳，同時進行招商預約登記，競租登記，爭取用兩個月使預約客戶達到我們所推出的攤位一倍以上。在這一階段，注意市場競爭，對老市場進行有效的狙擊和布防。招商預約量達到預期目標，即可進行攤位的公____牌競租，競租活動可以使用適當?shù)拇龠M手段，營造氣氛，使競租達到預期目標。競租結(jié)束后，實行集中簽約儀式，制造熱銷新聞，再一次把市場熱點推向____，為市場商業(yè)建設造勢。招商主體工作告一段落后，即計劃集中開業(yè)。開業(yè)活動必須熱鬧隆重，使用大量的市場促銷手段，吸引整個城鎮(zhèn)的居民前來消費。推廣和促銷活動必須堅持一個較長的過程(半年以上)，直到市場商業(yè)經(jīng)營穩(wěn)定才可以逐步放緩，切不可見好就收，有頭沒尾。二、市場規(guī)劃和市場管理架構(gòu)確立1、市場規(guī)劃(具體規(guī)劃待后)(1)辦公區(qū)市場管理辦公室、雜物房、配電間等。(2)市場配套服務區(qū)牲畜屠宰場(須立馬上馬，以免受制于老市場)、停車場、公共衛(wèi)生間等。(3)商業(yè)區(qū)(具體業(yè)態(tài)規(guī)劃待定)中心超市、蔬菜水果市場、鞋帽箱包市場、農(nóng)產(chǎn)品交易市場等。2、市場管理(1)市場建章立制建立市場管理公約、建立行業(yè)管理制度、建立市場管理制度等。(2)管理架構(gòu)及人員配置①市場管理公司設置：辦公室、財會部、清潔安保部等。②人員配置如下。辦公室主任、副主任、會計出納、清潔保安、水電工以及其他管理人員等人員若干。三、制定相關招商政策1、招商優(yōu)惠政策(已完成初稿，另附)2、招商競租方案(已完成初稿，另附)四、市場商業(yè)氛圍營造1、舉辦露天放映、籃球比賽、文藝演出等活動(放映活動方案已完成，另附)2、日用百貨、農(nóng)產(chǎn)品等展示展銷活動在市場培育期間，利用市場富裕場地，根據(jù)季節(jié)舉辦一些展示展銷活動，比如水果交易會、農(nóng)資交易會、百貨展示會等?；顒臃桨父鶕?jù)實際情況制定。3、試業(yè)活動發(fā)布免租試業(yè)通知，根據(jù)意向商家，有計劃安排部份試業(yè)。試業(yè)商家來源如下：(1)意向報名登記商家；主要為意向個體經(jīng)營戶，優(yōu)先照顧。(2)主力商家引進；比如引進主力超市、物流商家等。(3)待業(yè)青年扶持部份失業(yè)或待業(yè)青年。(4)市場管理部門自營攤位為了市場造勢、引導業(yè)態(tài)進駐，市場可以自行創(chuàng)辦一些自營攤位，比如水果攤、豬肉攤、糧油店、餐飲等。自營攤位可在行業(yè)引進、市場漸成規(guī)模后，逐步隱退，隱退方式可以是合作、轉(zhuǎn)讓、重新出租等。五、市場招商準備1、前期廣告宣傳(1)市場門面包裝：包括門樓、市場宣傳廣告信息欄、廣告位、喜慶的彩旗條幅等；(2)戶外廣告牌宣傳(廣告巨幅為主)；(3)市場門口大型展板廣告宣傳。主要發(fā)布免租試業(yè)等有關市場動態(tài)消息，為市場的試業(yè)和競租等工作服務。2、招商物料準備制作有關招商的書面文件。包括租賃合同、招商海報、各類登記表格、票據(jù)、印章等。3、招商座談及說明會(招商總動員)(1)召開招商說明會：①公開發(fā)布招商邀請函，邀請個體商家參加市場招商說明會；②有針對性地邀約部份有實力的個體商家參加說明會；③邀約鎮(zhèn)有關主管領導參加招商說明會并講話；④邀請有關行業(yè)代表參加說明會。(2)招商總動員召集有關目標意向商家召開座談會，進行招商總動員。推出有關招商政策、優(yōu)惠政策。4、建設市場各項配套設施(1)完善市場供水供電設施，方便經(jīng)營戶使用；(2)規(guī)劃好停車場，規(guī)劃好道路交通。(3)建設家禽家畜屠宰中心，服務市場。(4)建設市場信息發(fā)布廣告專欄(方便市場和商家發(fā)布商業(yè)信息)。(5)建設公共衛(wèi)生等其他設施。5、接受預約報名前期招商準備工作完畢，招商中心可以接受正式預約申請登記。登記分門別類，做好競租準備工作。六、市場商業(yè)炒作和廣告推廣1、市場與周邊商業(yè)聯(lián)動(1)協(xié)助周邊商業(yè)開展商業(yè)促銷活動(主要是協(xié)助出方案)，營造片區(qū)商業(yè)氣氛；(2)與周邊有關商家聯(lián)合推出商業(yè)活動；(3)利用市場大型廣告宣傳專欄大力宣傳本項目的商業(yè)優(yōu)勢和商業(yè)機會。2、促銷策略制定(1)低價策略對免租進來的商家，實行一定的商品銷售限價政策，比如豬肉、水果、大米糧油等，價格必須比老市場低一檔，部份商品在條件允許情況下可以實行大讓利，以吸引更大的消費者前來消費，以養(yǎng)成客戶的慣性消費，穩(wěn)定新市場。(2)讓利補貼策略部份冷門商業(yè)開頭難，開市后估計會連續(xù)虧損幾個月，市場可以采取一定的鼓勵政策，以補貼的形式進行扶持。(3)以獎促銷激勵政策市場可以不定期推出有獎促銷活動，以吸引顧客。比如當天下午前來買菜的客戶，可以參與市場開展的現(xiàn)場抽獎活動(獎品以花生油等實用性的生活用品為主，部份獎品爭取由商家贊助)。(4)其他促銷政策3、招商海報和宣傳單頁派發(fā)除在城鎮(zhèn)和附近村落進行招商資料的派發(fā)宣傳外，還可以到縣城和鄰近鄉(xiāng)鎮(zhèn)進行派發(fā)宣傳，現(xiàn)場接受咨詢和招商登記。4、部份活動推廣出了電影放映活動外，還可以____一些文藝演出和比賽活動(比如美食、燒烤等)。七、攤位競租1、分期規(guī)劃競租攤位整個市場按計劃將建設四個商業(yè)交易區(qū)，當前以建設完畢兩個，另兩個有待開發(fā)。每個交易區(qū)大約有攤位近百個，鑒于小城鎮(zhèn)商業(yè)資源有限，很難一步到位進行招商，建議分期招商，集中力量對招商區(qū)域進行招商，穩(wěn)步推進。我們認為，第一期招商以一個交易區(qū)為宜，既可以有的放矢對市場進行探索，有把握地開展招商工作，又不至于因好大喜功造成招商失敗，招致招商工作進退兩難，破壞市場的整體形象。2、確定當期競租攤位位置和數(shù)量(有待現(xiàn)場核實)3、根據(jù)報名安排商家競租秩序(1)制定競租具體方案流程(2)制定競租秩序表4、準備有關競租準備工作(1)競租活動工作人員落實：競租主持人、計時員、書記員、計量員(2)租賃合同以及有關競租活動所需要的資料準備。5、開展競租活動競租活動白天在市場內(nèi)進行，盡量營造搶租氣氛。6、集中____簽約儀式集中簽約儀式舉行重大慶典活動，利用活動促進第二期的租賃預約登記。八、開業(yè)1、開業(yè)廣告推廣現(xiàn)場包裝、戶外廣告發(fā)布。2、開業(yè)活動大典文藝演出、有獎購物活動、猜謎語活動等。3、實施有關促銷方案(長效)市場和市場內(nèi)各行業(yè)實行低價政策、補貼政策等一系列的促銷政策。其中大部分政策必須長期有效，使市場在短時間內(nèi)形成競爭力。4、逐步完善市場各項服務逐步完善市場的硬件和軟件配套服務，做好市場的開發(fā)和協(xié)調(diào)工作，爭取把市場做成興旺文明、和諧統(tǒng)一的現(xiàn)代集鎮(zhèn)農(nóng)貿(mào)市場。農(nóng)貿(mào)市場銷售策劃方案____合縱連恒房地產(chǎn)投資顧問公司一、項目概況項目位于____省銅仁市(地級市)中心城區(qū)商業(yè)核心地段小十字商圈，一層單體建筑。存在時間長，經(jīng)營狀況良好。目前市政府引進外資進行全面擴容改造，希望打造成銅仁市的菜藍子____。該項目屬經(jīng)營良好的農(nóng)貿(mào)市場項目，是銅仁目前規(guī)劃最大，經(jīng)營狀況最好，租金收入最高的一個成熟的農(nóng)貿(mào)市場，周邊可受益人群達到近____萬。項目改造后總建筑面積____平方米，可銷售面積____平方米(攤位及門面實際面積)，其中門面____平方米，攤位____平方米，其它面積____平方米。二、銷售概要銷售標的。本案考慮銷售的是攤位及門面的經(jīng)營權(quán)，非產(chǎn)權(quán)銷售。在經(jīng)營權(quán)銷售方案上，與客戶簽三份合同。第一份：《農(nóng)貿(mào)市場經(jīng)營權(quán)買斷合同》、第二份：《農(nóng)貿(mào)市場委托出租協(xié)議》第三份：《農(nóng)貿(mào)市場管理公約》另外為配合經(jīng)營權(quán)銷售方式，另附兩份附件加以確認第一份：由房管局出具的《小十字市場產(chǎn)權(quán)及經(jīng)營權(quán)確認書》第二份：由市公證處出具的《農(nóng)貿(mào)市場經(jīng)營權(quán)買斷合同》的合同公證書使用年限。本案土地使用權(quán)限為五十年，現(xiàn)已經(jīng)營六年(____年起經(jīng)營)，尚余四十五年左右。付款方式：由于沒有小產(chǎn)權(quán)，所以在銷售方式只能采用現(xiàn)金交易一種方式，排除銀行按揭的可能性。因此在本案操作上應注意攤位總價問題，面積不宜太大，否則客戶資金壓力大，將不利于本案的銷售。銷售方式：由于市場內(nèi)攤位傳統(tǒng)上一直采用每延米收取租金的方式，因此本案宜采用使用面積銷售方式，即按實際使用面積銷售，不計公攤部分。攤位租金。市場內(nèi)現(xiàn)經(jīng)營狀況十分良好，商戶入駐率____％以上。在招商方面采用一年一簽的方式，同時好的攤位存在轉(zhuǎn)讓費現(xiàn)象。現(xiàn)市場內(nèi)租金最貴的為門面，其次為肉攤、三、定價方案(一)定價原則1、根據(jù)經(jīng)營業(yè)態(tài)定價。由于本案銷售的是攤位經(jīng)營權(quán)，目標客戶群多為現(xiàn)有市場經(jīng)營戶及其周圍的人群。該目標客戶群熟知市場經(jīng)營狀況、及各經(jīng)營品種租金狀況，因此在定價要予以考慮，建議將肉攤與副食品、水產(chǎn)區(qū)的售位拉開，即提高肉攤等攤位售價，拉低副食品、水產(chǎn)的攤位售價。2、根據(jù)經(jīng)營位置調(diào)價。在擬訂好每個經(jīng)營業(yè)態(tài)的基價后，根據(jù)位置好壞再予以調(diào)整價格。即頭攤位置加價____%－____%，中間攤位保持均價。3、四舍五入定價。擬訂價格后四舍五入取整，并考慮可能情況下微調(diào)，如____元/m2可調(diào)為10980/m2。如此類推。(二)調(diào)價原則1、內(nèi)部認購期只跟客戶介紹各鋪位均價，具體實行一鋪一價，為日后提價預留適當空間。2、配合推廣之“五環(huán)奪金”方案，以周為單價進行提價，每過一周提價____%，直至取消價格優(yōu)惠。(三)具體定價方案按經(jīng)營面積計算(平方米)：攤位定價：以肉攤價格為最高，____元/平米(表價)，內(nèi)部有優(yōu)惠卡優(yōu)惠____%為____元/平米菜區(qū)攤位價格為____元/平米(表價)，內(nèi)部有優(yōu)惠卡優(yōu)惠____%為____元/平米水產(chǎn)區(qū)攤位價格為____元/平米(表價)，內(nèi)部有優(yōu)惠卡優(yōu)惠____%為____元/平米其它見價格附表。(該定價為初步定價，在此基礎上以鋪位好壞再進行調(diào)價)四、推廣計劃(一)第一階段：內(nèi)部認購期活動(第一周)針對客戶：售樓部交付使用后第一周，首先針對內(nèi)部客戶進行認購。主要方案。發(fā)行認購優(yōu)惠卡僅限____張。一張優(yōu)惠卡僅限優(yōu)惠五個鋪位。一人僅限購兩張優(yōu)惠卡。持卡可享受購鋪九折優(yōu)惠。交納____元訂金可認購優(yōu)惠卡一張。主導意圖。通過內(nèi)部認購，讓市場內(nèi)經(jīng)營戶優(yōu)先認購。通過內(nèi)部認購，讓市場內(nèi)經(jīng)營戶享受九折優(yōu)惠。通過內(nèi)部認購，讓市場在經(jīng)營戶中形成良好的口碑。具體操作。頭攤及其它最好位置在定好價后采用抽簽方式?jīng)Q定買方，體現(xiàn)公平、公正性。(頭攤允許多個買家認購，根據(jù)認購人數(shù)量進行抽簽，以決定最后認購者)其它攤位采用開盤之日排隊認購方式，先到先得，有內(nèi)部認購卡優(yōu)先的原則。推廣要點：點明買斷經(jīng)營權(quán)與只租賃關系原先一個攤位一年租金需交____-____元，現(xiàn)在平攤____年的租金后年租金僅需700－____元如買斷經(jīng)營權(quán)則以后不存在漲租金的情況，如只租賃則有漲租金的可能如買斷經(jīng)營權(quán)則可以永久經(jīng)營，如只租賃則可能以后租不到攤位。其它要點：在前期宣傳上，放出“只賣一半，剩下一半只租不售的”消息，加強鋪位的“稀缺性”(二)第二階段：外部投資客戶的認購針對客戶：市場外以買鋪收租為主的投資客戶。主要方案：環(huán)環(huán)奪金的推廣方案，以每過一周提高____%刺激銷售。第三周購買的享受9.6折優(yōu)惠第四周購買的享受9.8折優(yōu)惠。主導意圖。讓外來投資客戶參與競爭，對內(nèi)部市場經(jīng)營戶形成壓力。讓外來投資客戶消化購買，彌補市場場的購買力不足讓外來投資客戶消化購買，有利于剩余較差鋪位的去化。具體方案。攤位及門面實行十年包租，每年租金收益為____%購買攤位及門面時即返頭一年租金，即只需____%購房款即可。返還第一年租金后，由開發(fā)商委托市場管理收取租金。客戶不委托出租的可自行出租，租金高低與開發(fā)商無關推廣要點：投資收益權(quán)每年____%的投資回報，十年即可回本。坐收剩余三十四年的租金，即投資十萬可獲四十四萬的回報。租金有上漲的可能，投資收益可能更高，另外還有保值增值的可能。其它要點：做為投資客戶，并在合同中確定不得隨意變更經(jīng)營品種并服從市場管理。五、推廣方案(一)、主要廣告推廣方式____專業(yè)派發(fā)隊伍進行外圍派單，并帶客進售樓部，配合銷售人員完成銷售。(廣告設計另行提供)派單人員計劃____人，如有需要可要求銷售人員配合(銷售人員____人)(二)、其它鋪助推廣方式1、戶外廣告____塊：在大十字天橋及小十字步行街等醒目位置做為期兩個月的戶外廣告發(fā)布(廣告設計另行提供)2、廣播電臺廣告：選擇當?shù)刂髁鲝V播媒體做廣告，一天六次，計劃發(fā)布兩個月3、電視廣告。選擇在當?shù)厥找曒^高的____衛(wèi)視上視短時間的字幕廣告。(三)、項目開盤慶祝活動1、項目開盤當天在市場及售樓部現(xiàn)場進行為時兩個小時的舞獅或鼓樂表演以烘托現(xiàn)場銷售氣氛，吸引人氣。2、開盤當天可____抽獎活動，所有開盤當天購買成交及持有優(yōu)惠卡的貴賓均可參加抽獎，總獎額可設計為5000－____元。六、近期工作安排1、人員到位及培訓2、的價格微調(diào)3、4、合縱聯(lián)恒項目小組核心成員三人已到位并開展工作銷售人員____人于當?shù)卣衅?，計劃安排培訓外圍派單人員____人于當?shù)卣衅?，計劃安排培訓銷售定價方案的確定已完成市場內(nèi)各經(jīng)營業(yè)態(tài)的初步定價第二步擬完成市場內(nèi)各攤位的價差定位及攤位間第三步擬完攤位及門面最終定價銷售面積測算____銷售人員熟悉圖紙并測算各攤位及門面具體面積，并核實____房管局對攤位及門面面積進行測算銷售文件的配合《經(jīng)營權(quán)買斷合同》的擬寫(由合縱聯(lián)恒公司完成)《委托出租合同》的擬寫(由合縱聯(lián)恒公司完成)《市場管理公約》的擬寫(由合縱聯(lián)恒公司完成)由房管局出具現(xiàn)有農(nóng)貿(mào)市場的產(chǎn)權(quán)及經(jīng)營權(quán)確認書，務必于開盤前交給售樓部作為合同附件(由僑泰公司完成)《經(jīng)營權(quán)買斷合同》的公證事宜與公證處聯(lián)系。(由僑泰公司完成)5、前期策劃及籌備已完成整體銷售策劃方案思路及構(gòu)思完成對市場內(nèi)部經(jīng)營戶可承受租金價位及銷售價位的調(diào)查下一步將準備售樓部的裝修配合及物件的采買下一步將開始廣告文案的采寫及相關廣告的平面設計等工作下一步將完成《銷售統(tǒng)一說辭》的編寫銷售人員制服及工作名片的準備2022年農(nóng)貿(mào)市場策劃方案（三）一、項目概況項目位于____省銅仁市(地級市)中心城區(qū)商業(yè)核心地段小十字商圈，一層單體建筑。存在時間長，經(jīng)營狀況良好。目前市政府引進外資進行全面擴容改造，希望打造成銅仁市的菜藍子____。該項目屬經(jīng)營良好的農(nóng)貿(mào)市場項目，是銅仁目前規(guī)劃最大，經(jīng)營狀況最好，租金收入最高的一個成熟的農(nóng)貿(mào)市場，周邊可受益人群達到近____萬。項目改造后總建筑面積____平方米，可銷售面積____平方米(攤位及門面實際面積)，其中門面____平方米，攤位____平方米，其它面積____平方米。二、銷售概要銷售標的：本案考慮銷售的是攤位及門面的經(jīng)營權(quán)，非產(chǎn)權(quán)銷售。在經(jīng)營權(quán)銷售方案上，與客戶簽三份合同。第一份：《農(nóng)貿(mào)市場經(jīng)營權(quán)買斷合同》、第二份：農(nóng)貿(mào)市場銷售策劃方案《農(nóng)貿(mào)市場委托出租協(xié)議》第三份：《農(nóng)貿(mào)市場管理公約》另外為配合經(jīng)營權(quán)銷售方式，另附兩份附件加以確認第一份：由房管局出具的《小十字市場產(chǎn)權(quán)及經(jīng)營權(quán)確認書》第二份：由市公證處出具的《農(nóng)貿(mào)市場經(jīng)營權(quán)買斷合同》的合同公證書使用年限：本案土地使用權(quán)限為五十年，現(xiàn)已經(jīng)營六年(____年起經(jīng)營)，尚余四十五年左右。付款方式：由于沒有小產(chǎn)權(quán)，所以在銷售方式只能采用現(xiàn)金交易一種方式，排除銀行按揭的可能性。因此在本案操作上應注意攤位總價問題，面積不宜太大，否則客戶資金壓力大，將不利于本案的銷售。銷售方式：由于市場內(nèi)攤位傳統(tǒng)上一直采用每延米收取租金的方式，因此本案宜采用使用面積銷售方式，即按實際使用面積銷售，不計公攤部分。攤位租金：市場內(nèi)現(xiàn)經(jīng)營狀況十分良好，商戶入駐率____％以上。在招商方面采用一年一簽的方式，同時好的攤位存在轉(zhuǎn)讓費現(xiàn)象。現(xiàn)市場內(nèi)租金最貴的為門面，其次為肉攤、三、定價方案(一)定價原則1、根據(jù)經(jīng)營業(yè)態(tài)定價。由于本案銷售的是攤位經(jīng)營權(quán)，目標客戶群多為現(xiàn)有市場經(jīng)營戶及其周圍的人群。該目標客戶群熟知市場經(jīng)營狀況、及各經(jīng)營品種租金狀況，因此在定價要予以考慮，建議將肉攤與副食品、水產(chǎn)區(qū)的售位拉開，即提高肉攤等攤位售價，拉低副食品、水產(chǎn)的攤位售價。2、根據(jù)經(jīng)營位置調(diào)價。在擬訂好每個經(jīng)營業(yè)態(tài)的基價后，根據(jù)位置好壞再予以調(diào)整價格。即頭攤位置加價____%－____%，中間攤位保持均價。3、四舍五入定價。擬訂價格后四舍五入取整，并考慮可能情況下微調(diào)，如____元/m2可調(diào)為10980/m2。如此類推。(二)調(diào)價原則1、內(nèi)部認購期只跟客戶介紹各鋪位均價，具體實行一鋪一價，為日后提價預留適當空間。2、配合推廣之“五環(huán)奪金”方案，以周為單價進行提價，每過一周提價____%，直至取消價格優(yōu)惠。(三)具體定價方案按經(jīng)營面積計算(平方米)：攤位定價：以肉攤價格為最高，____元/平米(表價)，內(nèi)部有優(yōu)惠卡優(yōu)惠____%為____元/平米菜區(qū)攤位價格為____元/平米(表價)，內(nèi)部有優(yōu)惠卡優(yōu)惠____%為____元/平米水產(chǎn)區(qū)攤位價格為____元/平米(表價)，內(nèi)部有優(yōu)惠卡優(yōu)惠____%為____元/平米其它見價格附表。(該定價為初步定價，在此基礎上以鋪位好壞再進行調(diào)價)四、推廣計劃(一)第一階段：內(nèi)部認購期活動(第一周)針對客戶：售樓部交付使用后第一周，首先針對內(nèi)部客戶進行認購。主要方案：發(fā)行認購優(yōu)惠卡僅限____張。一張優(yōu)惠卡僅限優(yōu)惠五個鋪位。一人僅限購兩張優(yōu)惠卡。持卡可享受購鋪九折優(yōu)惠。交納____元訂金可認購優(yōu)惠卡一張。主導意圖：通過內(nèi)部認購，讓市場內(nèi)經(jīng)營戶優(yōu)先認購。通過內(nèi)部認購，讓市場內(nèi)經(jīng)營戶享受九折優(yōu)惠。通過內(nèi)部認購，讓市場在經(jīng)營戶中形成良好的口碑。具體操作：頭攤及其它最好位置在定好價后采用抽簽方式?jīng)Q定買方，體現(xiàn)公平、公正性。(頭攤允許多個買家認購，根據(jù)認購人數(shù)量進行抽簽，以決定最后認購者)其它攤位采用開盤之日排隊認購方式，先到先得，有內(nèi)部認購卡優(yōu)先的原則。推廣要點：點明買斷經(jīng)營權(quán)與只租賃關系原先一個攤位一年租金需交____-____元，現(xiàn)在平攤____年的租金后年租金僅需700－____元如買斷經(jīng)營權(quán)則以后不存在漲租金的情況，如只租賃則有漲租金的可能如買斷經(jīng)營權(quán)則可以永久經(jīng)營，如只租賃則可能以后租不到攤位。其它要點：在前期宣傳上，放出“只賣一半，剩下一半只租不售的”消息，加強鋪位的“稀缺性”(二)第二階段：外部投資客戶的認購針對客戶：市場外以買鋪收租為主的投資客戶。主要方案：環(huán)環(huán)奪金的推廣方案，以每過一周提高____%刺激銷售。第一周購買的享受9.2折優(yōu)惠其它要點。做為投資客戶，并在合同中確定不得隨意變更經(jīng)營品種并服從市場管理。五、推廣方案(一)、主要廣告推廣方式____專業(yè)派發(fā)隊伍進行外圍派單，并帶客進售樓部，配合銷售人員完成銷售。(廣告設計另行提供)派單人員計劃____人，如有需要可要求銷售人員配合(銷售人員____人)(二)、其它鋪助推廣方式1、戶外廣告____塊：在大十字天橋及小十字步行街等醒目位置做為期兩個月的戶外廣告發(fā)布(廣告設計另行提供)2、廣播電臺廣告：選擇當?shù)刂髁鲝V播媒體做廣告，一天六次，計劃發(fā)布兩個月3、電視廣告。選擇在當?shù)厥找曒^高的____衛(wèi)視上視短時間的字幕廣告。(三)、項目開盤慶?；顒?、項目開盤當天在市場及售樓部現(xiàn)場進行為時兩個小時的舞獅或鼓樂表演以烘托現(xiàn)場銷售氣氛，吸引人氣。2、開盤當天可____抽獎活動，所有開盤當天購買成交及持有優(yōu)惠卡的貴賓均可參加抽獎，總獎額可設計為5000－____元。近期工作安排六、1、人員到位及培訓合縱聯(lián)恒項目小組核心成員三人已到位并開展工作銷售人員____人于當?shù)卣衅福媱澃才排嘤柾鈬蓡稳藛T____人于當?shù)卣衅?，計劃安排培?、銷售定價方案的確定已完成市場內(nèi)各經(jīng)營業(yè)態(tài)的初步定價第二步擬完成市場內(nèi)各攤位的價差定位及攤位間的價格微調(diào)第三步擬完攤位及門面最終定價3、銷售面積測算____銷售人員熟悉圖紙并測算各攤位及門面具體面積，并核實____房管局對攤位及門面面積進行測算4、銷售文件的配合《經(jīng)營權(quán)買斷合同》的擬寫(由合縱聯(lián)恒公司完成)《委托出租合同》的擬寫(由合縱聯(lián)恒公司完成)《市場管理公約》的擬寫(由合縱聯(lián)恒公司完成)由房管局出具現(xiàn)有農(nóng)貿(mào)市場的產(chǎn)權(quán)及經(jīng)營權(quán)確認書，務必于開盤前交給售樓部作為合同附件(由僑泰公司完成)《經(jīng)營權(quán)買斷合同》的公證事宜與公證處聯(lián)系。(由僑泰公司完成)5、前期策劃及籌備已完成整體銷售策劃方案思路及構(gòu)思完成對市場內(nèi)部經(jīng)營戶可承受租金價位及銷售價位的調(diào)查下一步將準備售樓部的裝修配合及物件的采買下一步將開始廣告文案的采寫及相關廣告的平面設計等工作下一步將完成《銷售統(tǒng)一說辭》的編寫銷售人員制服及工作名片的準備2022年農(nóng)貿(mào)市場策劃方案（四）銷售策劃方案一般指項目銷售階段劃分及促銷策略怎樣安排，項目的銷售價格怎么走，如何宣傳造勢等。一、項目銷售方案策劃所包涵內(nèi)容：(一)市場銷售方案調(diào)查項目特性分析。本項目位于農(nóng)七師新建胡楊河市紡織路以南，整合原有農(nóng)貿(mào)市場，屬該地區(qū)農(nóng)貿(mào)交易中心地帶，周邊小區(qū)住宅較多，但空置較多，客戶群體習慣性集中，交通較為便捷。建筑規(guī)模與風格。項目總占地。總建筑面積。其中獨立商鋪面積。共。間，一樓獨立商鋪面積為。共。間，二樓獨立商鋪面積為。共。間，交易大廳面積為。預計。鋪位。建筑布局和結(jié)構(gòu)：整體布局呈“回”字性，框架結(jié)構(gòu)。裝修和設備：建議做簡單裝修，注重防水通風工程物業(yè)管理：建議外聘物業(yè)，統(tǒng)一管理。結(jié)論和建議本地區(qū)還處于發(fā)展階段，整體人口還在集聚，本地區(qū)開發(fā)商業(yè)住宅空置較多，前期開發(fā)市場須較為謹慎。營銷手段采?。旱烷_高走低價開盤吸引客戶。從一樓二樓偏后位置選擇五到八間商鋪共____平米，定價5588或者5188吸引客戶，其余一樓定價在6888左右，二樓定價6168左右，同樓層價差控制在500以內(nèi)，根據(jù)位置前后，面積大小實行一鋪一價。(二)目標客戶分析經(jīng)濟背景：該地區(qū)為農(nóng)七師130團，人口多為務農(nóng)人員。經(jīng)濟實力：一般行業(yè)特征：5-____月為農(nóng)忙季節(jié)。公司：較少家庭：多為中老年文化背景：初中高中以下推廣方式：以發(fā)放宣傳單頁為主，覆蓋周邊團場(129團128團131團132團等)臨近市____，____，____等。同時輔以報紙宣傳，道路____宣傳，媒體宣傳。媒體選擇。電視臺，報紙，團內(nèi)廣播。創(chuàng)意：可購置一些農(nóng)資小物品或家用小電器進行看房回禮活動贈送。物品單價控制在____元以內(nèi)，主要贈送人群為有意向投資客戶或有意向推薦他人投資客戶?？稍O置抽獎活動，設置購置商鋪優(yōu)惠券一等獎：____元代金券一名二等獎：____元代金券三名三等獎：____元代金券五名幸運獎：小家電或農(nóng)資用品共____名此抽獎活動僅限已認購或交付定金的準客戶。兌獎日期有限制，要求必須首付付到30~____%方可折抵鋪位款表達方式。所有活動環(huán)節(jié)須明文公示，且活動集中公開再次強調(diào)。不可與客戶爭執(zhí)。(三)價格定位理論價格：5999~____元成交價格：均價為____元租金價格：____元/㎡/天價格策略。低開高走。推出特價鋪位六間，一樓兩間，二樓四間。一樓定特價為____元/㎡。二樓定特價為____元/㎡。一樓東西門口鋪位定價____起，向北主入口靠近每鋪位每平米加____元。向南入口靠近每鋪位加____元。(四)入市入市時機：選擇奠基儀式或開工之日隆重推出入市姿態(tài)。前期沒有明確價格，先以特價和區(qū)間價6188~____元/㎡試探市場情況。不可急于收特價定鋪。盡量按7188賣掉一個最好的鋪位。(五)廣告策略廣告的階段性劃分：前期試水，中期覆蓋，階段性調(diào)價，再次覆蓋，收尾宣傳。階段性的廣告主題：1階段主題：新農(nóng)貿(mào)市場，不同感覺不同收獲，以宣傳市場為主，不含價格2階段主題：匯集多種商品，聚集全市人流，投資潛力無限，初期交訂，優(yōu)惠多多。3階段主題。(根據(jù)市場需求，調(diào)整價格)穩(wěn)定漲價，唱漲喊高。招商開始同步進行(也可____暗降，具體根據(jù)市場情況)4階段主題。鋪位稀缺?？蓪⒄猩糖闆r納入。全面再次覆蓋。5階段主題。收尾鉅惠。整合客戶資源，多方合作，開始去除庫存。階段性的廣告創(chuàng)意表現(xiàn)：1綠色2黃色3紅色4紫色5藍色廣告效果監(jiān)控：1階段宣傳必須達到全覆蓋，投放看鋪有禮，宣傳新市場文化，渲染新市場氣息，為開售收集人群。2階段宣傳須達到交訂客戶達____人以上。3階段宣傳須達到交訂客戶____人以上。4階段宣傳須達到交訂客戶____人以上。同時完成招商____%。(六)媒介策略媒介選擇：宣傳單為主，報紙，媒體為輔。主要依靠人際口碑。軟性新聞主題：政府指導建設的農(nóng)貿(mào)市場媒介組合報紙+團場廣播投放頻率宣傳單每三日發(fā)放一次，報紙一周兩次，團場內(nèi)媒體每周一次費用估算：。具體對待，可平衡利弊。(七)推廣費用現(xiàn)場包裝(營銷中心：示范單位：圍板等)。印刷品(銷售文件：售樓書等)。媒介投放。二、銷售策劃方案所包涵內(nèi)容：(一)銷售現(xiàn)場準備。區(qū)位圖，沙盤，銷售講詞，銷控表，價目表，公示信息。(二)銷售代表培訓(三)銷售現(xiàn)場管理(四)房號銷控管理。嚴格控制，禁止銷售多鋪位對比價格選擇。(五)銷售階段總結(jié)：(六)銷售廣告評估(七)客戶跟進服務。客戶信息及時填報，姓名，年齡，電話，住址，信息來源，意向鋪位，未購原因，已購鋪位及意向行業(yè)。(八)階段性營銷方案調(diào)整三、銷售策劃方案步驟一、項目研究，即項目銷售市場銷售策劃方案及銷售狀況的研究，詳細分析項目的銷售狀況：購買人群：接受價位：購買理由等。二、市場銷售方案調(diào)研，對所有競爭對手的詳細了解，所謂“知己知彼：百戰(zhàn)不殆”。三、項目優(yōu)劣勢分析，針對項目的銷售策劃方案狀況做詳盡的客觀分析，并找出支持理由。四、項目再定位，根據(jù)以上調(diào)研分析，重新整合所有賣點，根據(jù)市場銷售方案需求，做項目市場銷售方案定位的調(diào)整。五、項目銷售策劃方案思路：(一)銷售手法的差異性。這是要與其它樓盤的營銷手法區(qū)別開來，避免盲目跟隨風。(二)主題思想的統(tǒng)一性。在廣告宣傳上，不管是硬性廣告還是文字包裝，都要有一個明確而統(tǒng)一的主題。一個大主題可以分解為若干個小主題，小主題內(nèi)容可以不一樣，但都是為說明大主題服務的。(三)操作手法的連貫性。首先是操作思想不能斷。前后不能自相矛盾。其次是時間上不能斷，兩次宣傳間隔的時間不能太長。六、項目銷售策略：(一)項目入市時機選擇理想的入市時機：我們所說的入市時機并不是指時間概念上的時機，而是指根據(jù)自身情況和市場銷售方案狀況來決定什么時候開始進入市場銷售方案；是建到正負零就開始賣還是等到封頂再開始賣；是按部就班：調(diào)整完步伐后再賣還是急急忙忙：倉促上馬；是搶在競爭者前賣還是等人家賣完了再說等等。根據(jù)多年的經(jīng)驗和教訓一個項目理想的入市姿態(tài)，一般應具備：1：開發(fā)手續(xù)與工程進展程度應達到可售的基本要求；2：你已經(jīng)知道目標客戶是哪些人；3：你知道你的價格適合的目標客戶；4：你已經(jīng)找出項目定位和目標客戶背景之間的諧振點；5：已確定最具震撼力的優(yōu)勢并能使項目有始至終地保持一個完整統(tǒng)一形象的中心主題；6：已確定目標客戶更能接受的合理銷售方式；7：已制定出具競爭力的入市價格策略；8：制定合理的銷控表；9：精打細算推廣成本后并制定有效的推廣執(zhí)行方案；10：組建一支專業(yè)銷售隊伍并擬定一個完善培訓計劃；11：盡力完善現(xiàn)場氛圍；12：你的競爭對手還在慢條斯理地等待旺市；13：其他外部條件也很合適。(二)項目廣告宣傳計劃當我們確定了產(chǎn)品的廣告訴求點和廣告基調(diào)后，制定切實可行的廣告計劃便成為實現(xiàn)最終銷售目的的必要步驟。而一個可操作的完整的廣告計劃通常包括廣告周期的安排，廣告主題的安排，廣告媒體的安排和廣告預算的編排四個部分。推廣計劃應根據(jù)具體項目的不同特點，采用不同的傳播渠道與推廣手段，更要綜合各種媒體的不同優(yōu)勢，充分利用時效長而針對性強的專業(yè)媒體資源，來實現(xiàn)廣告的最終目的：降低客戶成本，一切為了銷售。(三)銷售部署房地產(chǎn)銷售策劃方案的階段性非常強，如何把握整體沖擊力：彈性與節(jié)奏：步驟與策略調(diào)整，體現(xiàn)了操盤者的控制局面的能力，同時往往也決定了整體勝負。通常銷售部署應遵循的幾個原則是：保持進度與策略節(jié)奏一致—預熱期：開盤期：強銷期：保溫期；防范銷售階段性問題—如工期：質(zhì)量：配套等；估算綜合成本及銷售者影響因素剖析—資金積壓、廣告推廣、稅費變化等。第四節(jié)：銷售策劃方案的原則一、創(chuàng)新原則隨著時代的發(fā)展，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)銷售理論越來越不適應市場銷售方案的要求，更無法為當前許多房地產(chǎn)企業(yè)所做的種種創(chuàng)新探索指明方向。從目前房地產(chǎn)企業(yè)的大量營銷實踐來看，包括折讓：有獎銷售：先租后買：降低利率等各類措施，大多能產(chǎn)生更強烈：更快速的反應，能引起消費者對房產(chǎn)的注意，這為我們探討買方市場銷售方案條件下的營銷創(chuàng)新理論，提供了豐富多彩的素材和極具價值的思路。二、資源整合原則整合營銷是在營銷環(huán)節(jié)高度專業(yè)化分工的基礎上，通過市場銷售方案渠道，圍繞具體項目，有多個專業(yè)性營銷機構(gòu)形成多種專業(yè)人才互補型：互利型的共同____，并由其對諸如資金、智能、品牌、社會關系等房地產(chǎn)營銷相關要素進行整理、組合，形成合力，高效運作，從而形成從投資決策到物業(yè)銷售全過程的系統(tǒng)控制，并進而實現(xiàn)預定營銷目標的一種新型的：市場銷售方案化的房地產(chǎn)營銷模式，整合營銷克服了一般營銷模式"中間強、兩頭弱"的缺陷，同時避免了策劃商與銷售代理商之間各自為政、互不協(xié)調(diào)的局面。整合營銷圍繞具體項目進行資源整合，提高房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部專業(yè)化分工與協(xié)作，其優(yōu)勢在于、智能互補、利益共享、風險共擔。三、系統(tǒng)原則房地產(chǎn)營銷策劃是一個綜合性：系統(tǒng)性的工程，需要在先進的營銷理論指導下運用各種營銷手段：營銷工具來實現(xiàn)房地產(chǎn)價值的兌現(xiàn)，實質(zhì)上是一個從了解時市場銷售方案：熟知市場銷售方案到推廣市場銷售方案的過程，其中心是顧客。顧客的需求千差萬別，注定房地產(chǎn)營銷策劃從單一化趨向全面化，營銷服務從注重表面趨向追求內(nèi)涵。它不僅要體現(xiàn)物業(yè)特征，還要體現(xiàn)市場銷售方案特征和消費習慣及發(fā)展要求，體現(xiàn)市場銷售方案的要求。房地產(chǎn)營銷首先應從產(chǎn)品做起，從提高樓盤綜合素質(zhì)做起，從滿足消費者的需求做起。區(qū)域細分：客戶細分：功能細分愈趨深入，人本主義思想開始體現(xiàn)。重視綠化：增加智能化設施：集中供熱和供飲用水：建設底層架空：錯層：大采光凸出窗臺：陽光客廳：可移動透光屋頂：自動報警系統(tǒng)：架設空中走廊：提供網(wǎng)絡服務：營造知識家園可謂名目繁多，層出不窮，這種暗合市場銷售方案需求發(fā)展趨勢的"賣點"一經(jīng)發(fā)布，就能掀起新一輪的熱銷。創(chuàng)新極大豐富了營銷策劃的內(nèi)涵，也進一步證實、在買方市場銷售方案下，只有以人的需求為本，深入市場銷售方案：把握市場銷售方案，制定切實可行的營銷方案，才有在激烈競爭中脫穎而出的希望。四、可操作性原則銷售策劃方案不能脫離社會現(xiàn)實。策劃時一定要考慮國情：民情和民風，充分考慮操作中可能會遇到的種種困難，制定好相應的應對措施。與政府部門或權(quán)威部門合作可以極大降低操作難度，提高策劃成功率。第五節(jié)：檢驗銷售策劃方案的成果隨著市場銷售方案競爭態(tài)勢的不斷發(fā)展，各種復雜的因素對銷售策劃方案的進行都會產(chǎn)生影響，有可能銷售策劃方案的初始定位已經(jīng)不符合當前的現(xiàn)實狀況，那就必須對策劃進行重新定位。2022年農(nóng)貿(mào)市場策劃方案（五）第一章總則第一條為加強對農(nóng)貿(mào)市場(菜市場)的監(jiān)視治理，維護市場秩序，保護農(nóng)貿(mào)市場開辦者、經(jīng)營者和消費者的正當權(quán)益，根據(jù)《省商品市場交易治理條例》等有關法律法規(guī)，結(jié)合我縣實際，制定本治理辦法。第二條本辦法所稱農(nóng)貿(mào)市場(菜市場)是指由開辦者提供固定場所、舉措措施，經(jīng)營者進場進行集中和公然交易農(nóng)副產(chǎn)品，向縣商務局申報同意選址并經(jīng)工商行政治理部分登記注冊的交易市場。第三條本縣轄區(qū)范圍內(nèi)農(nóng)貿(mào)市場(菜市場)的開辦、經(jīng)營和監(jiān)視治理合用本辦法。第四條按照資源公道、利便群眾的原則，____編制和實施農(nóng)貿(mào)市場(菜市場)布局規(guī)劃和建設治理方案。第五條農(nóng)貿(mào)市場(菜市場)應考慮公益性質(zhì)，堅持政府主導、社會介入的原則，以多種形式投資新建、改建和擴建。依法開辦的農(nóng)貿(mào)市場(菜市場)其正當權(quán)益受法律保護，任何____和個人不得侵犯。第六條縣商務局負責全縣農(nóng)貿(mào)市場(菜市場)規(guī)劃建設的____推動、統(tǒng)籌協(xié)調(diào)和監(jiān)視指導。雙流工商局負責全縣農(nóng)貿(mào)市場(菜市場)交易行為的監(jiān)視治理。縣國土、規(guī)劃、建設、公安、消防、衛(wèi)生、食藥監(jiān)、質(zhì)監(jiān)、稅務、物價、農(nóng)發(fā)、城管等相關部分根據(jù)各自職責，依法協(xié)同做好農(nóng)貿(mào)市場(菜市場)的監(jiān)視治理工作。第七條除縣市場治理中央直接經(jīng)營治理的雙流大市場、城西市場、豐樂市場、華陽綜合市場、華陽新市場、籍田農(nóng)貿(mào)市場____個市場以及后續(xù)由縣政府出資新建的市場外，縣內(nèi)其余農(nóng)貿(mào)市場(菜市場)實行屬地治理，并遵循同一規(guī)劃、規(guī)范監(jiān)管的原則。縣市場治理中央在縣商務局的指導下負責對全縣農(nóng)貿(mào)市場(菜市場)建設進行____落實和監(jiān)視治理。第八條各鎮(zhèn)(街道)要切實加強對農(nóng)貿(mào)市場治理工作的____領導，建立農(nóng)貿(mào)市場(菜市場)長效治理協(xié)調(diào)機制，促進市場健康發(fā)展。第九條農(nóng)貿(mào)市場(菜市場)經(jīng)營者可依法成立或自主加入行業(yè)協(xié)會，相關行業(yè)協(xié)會應依法設立，建立健全規(guī)章軌制，民主治理、行為規(guī)范、自律發(fā)展。第二章規(guī)劃編制和市場開辦第十條農(nóng)貿(mào)市場(菜市場)專項規(guī)劃作為貿(mào)易網(wǎng)點規(guī)劃的重要組成部門納入城市總體規(guī)劃。農(nóng)貿(mào)市場(菜市場)專項規(guī)劃由縣商務局牽頭負責，按照公道布局、便民利民、協(xié)調(diào)發(fā)展的原則，會同縣規(guī)劃、建設、國土、房管、公安、消防、工商、城管等相關部分編制，報經(jīng)縣政府批準后實施。農(nóng)貿(mào)市場(菜市場)專項規(guī)劃原則上每____年修編一次，有特殊情況需修改調(diào)整的，應當按原審批程序報批。第十一條農(nóng)貿(mào)市場(菜市場)建設尺度由縣商務局牽頭負責，會同縣發(fā)改、工商、規(guī)劃、建設、公安、消防、城管、衛(wèi)生、環(huán)保、質(zhì)監(jiān)等相關部分共同制定，報經(jīng)縣政府批準后實施。第十二條編制農(nóng)貿(mào)市場(菜市場)布局規(guī)劃，應當符合下列劃定：(一)符合農(nóng)貿(mào)市場(菜市場)專項規(guī)劃。(二)農(nóng)貿(mào)市場(菜市場)的規(guī)模、位置應與棲身人口、地域范圍相適應。(三)農(nóng)貿(mào)市場(菜市場)配置應利便群眾糊口，知足群眾需求。(四)農(nóng)貿(mào)市場(菜市場)布局應與其他社區(qū)貿(mào)易服務舉措措施相協(xié)調(diào)，與經(jīng)濟社會發(fā)展程度相適應。由縣商務局負責，在充分征求相關部分意見的基礎上編制農(nóng)貿(mào)市場(菜市場)布局規(guī)劃，并按相關劃定存案。第十三條新建、改建和擴建農(nóng)貿(mào)市場(菜市場)，應當符合下列劃定：(一)符合農(nóng)貿(mào)市場(菜市場)布局規(guī)劃和建設尺度。(二)具備與農(nóng)貿(mào)市場(菜市場)規(guī)模相適應的固定場地、舉措措施、治理機構(gòu)和專職治理職員。(三)具備與農(nóng)貿(mào)市場(菜市場)規(guī)模相匹配的建設資金。(四)按照基本建設程序進行報建。(五)法律、法規(guī)劃定的其他前提。第十四條開辦農(nóng)貿(mào)市場(菜市場)應按劃定向縣商務局提出申請，取得批準后方可實施，同時應依法進行工商登記，領取營業(yè)執(zhí)照。需辦理建設、用地等其他審批手續(xù)的，應按有關劃定和程序辦理。第十五條農(nóng)貿(mào)市場(菜市場)的建設不得占用城市道路，妨礙交通。新建棲身區(qū)或舊城改造中配套建設的農(nóng)貿(mào)市場(菜市場)項目應當與主體項目同步設計、同步建設、同步交付使用。農(nóng)貿(mào)市場(菜市場)不得擅自改變使用性質(zhì)。任何單位和個人不得侵占、破壞農(nóng)貿(mào)市場(菜市場)的場地和舉措措施。第十六條農(nóng)貿(mào)市場(菜市場)開辦者應建立健全市場治理軌制，做好市場的日常治理工作。(一)依據(jù)《食物安全法》和《農(nóng)產(chǎn)品質(zhì)量安全法》等法律法規(guī)切實把好市場準入關口，確保市場食物衛(wèi)生安全。(二)與經(jīng)營者簽訂場地租賃和經(jīng)營治理協(xié)議，明確雙方的權(quán)利和義務；建立經(jīng)營者檔案，記載經(jīng)營者基本情況、信用狀況等。(三)在市場內(nèi)設立消費者投訴服務站(點)，落實專人受理消費者投訴，并根據(jù)投訴的詳細情況，講演相關行政主管部分，消費者投訴服務站(點)應設有公平秤、意見箱和監(jiān)視電話。(四)建立健全公示軌制，在農(nóng)貿(mào)市場(菜市場)進口處等顯著位置設置宣傳欄和公示欄，向消費者公示與交易有關的基本事項和重大事項，包括經(jīng)營者證照情況、計量公示、違法違章記實、市場治理軌制(包括計量治理、農(nóng)副產(chǎn)品準入治理等相關軌制)、消費者投訴電話、農(nóng)副產(chǎn)品抽檢結(jié)果、分歧格商品退市情況等。(五)設立專門機構(gòu)，配備負責維護市場秩序、環(huán)境衛(wèi)生、食物衛(wèi)生、治安治理、消防安全、建筑安全、價格、信息宣傳和舉措措施設備檢驗等方面的治理職員和動物防疫協(xié)管員；建立市場治理職員工作責任制，市場治理職員按期接受培訓和考核，并佩戴同一證件上崗。(六)督促經(jīng)營者配備和使用與其經(jīng)營相適應的合格計量用具。(七)督促經(jīng)營者對銷售的農(nóng)副產(chǎn)品實行明碼標價。第十七條農(nóng)貿(mào)市場(菜市場)開辦者應嚴格落實農(nóng)副產(chǎn)品安全責任，建立健全農(nóng)副產(chǎn)品準入軌制。(一)與經(jīng)營者簽訂農(nóng)副產(chǎn)品質(zhì)量安全保證書(協(xié)議)，訂立農(nóng)副產(chǎn)品質(zhì)量保證及對分歧格農(nóng)副產(chǎn)品的退市、召回、退貨等條款，督促其落實索證索票軌制，建立農(nóng)副產(chǎn)品經(jīng)營臺賬，記實進貨渠道；設置規(guī)范的農(nóng)副產(chǎn)品檔案柜，建立農(nóng)副產(chǎn)品質(zhì)量安全檔案。(二)建立健全農(nóng)副產(chǎn)品質(zhì)量查驗登記軌制。逐日派專人檢____營者的重要農(nóng)副產(chǎn)品進貨憑證，查驗重要農(nóng)副產(chǎn)品供給商的經(jīng)營資質(zhì)和實際經(jīng)營情況；查驗畜產(chǎn)品、水產(chǎn)品、禽類及其產(chǎn)品檢疫檢修合格證實和其他依法應當經(jīng)檢測合格方可銷售的農(nóng)副產(chǎn)品的檢測證實，對未取得檢疫檢修合格證實或檢測分歧格的，禁止入場銷售。(三)建立健全分歧格農(nóng)副產(chǎn)品退____制。發(fā)現(xiàn)分歧格農(nóng)副產(chǎn)品應立刻要求經(jīng)營者休止銷售，或監(jiān)視其銷毀，做退市處理；對病、死畜禽應在動物防疫機構(gòu)的監(jiān)視下銷毀并作無害化處理。(四)在市場內(nèi)設置獨立的農(nóng)藥殘留檢測室，配置檢測設備和職員，逐日對場內(nèi)銷售的蔬菜和生果進行農(nóng)藥殘留抽查檢測，并做好檢測記實，或與有資質(zhì)的檢修機構(gòu)簽訂按期送檢協(xié)議，也可將檢修機構(gòu)引入市場進行檢測，市場內(nèi)蔬菜和生果農(nóng)藥殘留抽查檢測結(jié)果應在市場設立的公示欄予以公示。(五)建立健全農(nóng)副產(chǎn)品購銷掛鉤軌制。以協(xié)議方式或督促場內(nèi)經(jīng)營者與優(yōu)質(zhì)農(nóng)產(chǎn)品出產(chǎn)基地、畜禽屠宰場、信譽良好的出產(chǎn)企業(yè)、加工單位和治理規(guī)范的批發(fā)市場、大型批發(fā)商建立購銷掛鉤關系，明確供貨主體和供貨產(chǎn)品質(zhì)量責任，建立優(yōu)質(zhì)農(nóng)副產(chǎn)品進入市場的快速通道，確保農(nóng)副產(chǎn)品安全。第十八條農(nóng)貿(mào)市場(菜市場)開辦者是農(nóng)貿(mào)市場安全第一責任人，應按劃定做好消防、建筑等安全工作。(一)建立健全農(nóng)貿(mào)市場(菜市場)消防治理軌制和職員崗位責任制并當真落實，配置專兼職職員負責消防工作，專兼職職員應當經(jīng)公安消防部分培訓，并按期進行消防檢查，做好記實，及時消除消防安全隱患。(二)配備齊全的消防舉措措施、器材，并保持完好有效，每個固定攤鋪應當配置滅火器，嚴禁違章搭建占用防火間距，堵塞消防通道或者損壞和擅自拆除、停用消防舉措措施、器材。(三)按期檢查農(nóng)貿(mào)市場(菜市場)建筑物的安全使用狀況，對存在安全隱患的，應委托有資質(zhì)的房屋安全鑒定單位對市場建筑物進行安全鑒定，采取措施及時消除建筑安全隱患。(四)嚴禁商住混用、使用明火功課、存放易燃____物品、違背劃定亂拉亂接電線等行為。第十九條農(nóng)貿(mào)市場(菜市場)開辦者，應當維護市場環(huán)境衛(wèi)生，保持整齊有序。(一)劃行歸市，設置規(guī)格同一、美觀、醒目的經(jīng)營區(qū)域標志牌及明確的市場導購(疏散)示意圖；市場通道暢通，無占道違章經(jīng)營、亂擺賣、亂搭建、亂張貼。(二)承擔農(nóng)貿(mào)市場(菜市場)責任區(qū)內(nèi)的“門前五包”責任；場內(nèi)地面應做到硬化、平整、清潔，有完善的清潔軌制、配備專兼職保潔職員，按期進行清潔消毒，并有記實；設置垃圾和其他廢棄物收集容器，及時清除場內(nèi)污水、垃圾和其他廢棄物。(三)設立相對獨立的家禽經(jīng)營區(qū)出進口，并與其他經(jīng)營區(qū)隔開，家禽經(jīng)營區(qū)內(nèi)的水禽經(jīng)營區(qū)域與其他禽類經(jīng)營區(qū)域也要相對隔開。(四)督促畜禽及肉品經(jīng)營者實施天天清潔消毒軌制，對家禽存放及銷售區(qū)實施每月清空家禽停業(yè)消毒軌制；配備病、死畜禽集中棄置舉措措施，做好無害化處理和消毒措施。(五)配備與經(jīng)營規(guī)模相適應的泊車場，保證車輛停放整潔；修建公用衛(wèi)生間，并保持清潔衛(wèi)生。第三章市場經(jīng)營治理第二十條凡進入農(nóng)貿(mào)市場(菜市場)從事經(jīng)營流動的經(jīng)營者，須持有工商行政治理部分核發(fā)的營業(yè)執(zhí)照，并按照核準的經(jīng)營范圍、經(jīng)營方式，在指定區(qū)域亮證經(jīng)營。農(nóng)夫進入農(nóng)貿(mào)市場(菜市場)銷售自產(chǎn)農(nóng)副產(chǎn)品，應在指定的地點、區(qū)域進行交易。第二十一條農(nóng)貿(mào)市場(菜市場)內(nèi)的經(jīng)營者，應當遵守和執(zhí)行農(nóng)副產(chǎn)品準入軌制，履行農(nóng)副產(chǎn)品安全責任。(一)應實行索證索票軌制，建立進貨臺賬，記實進貨渠道；經(jīng)營者初次與供貨單位交易時，應查驗其主體資格正當證實文件，包括營業(yè)執(zhí)照、出產(chǎn)經(jīng)營許可證、食物衛(wèi)生服務許可證等；經(jīng)營者在購進食物時，應當按批次向供貨單位索取質(zhì)量合格證實，包括畜禽動物檢疫合格證實、肉類動物產(chǎn)品品質(zhì)檢疫合格證實、牲口肉類畜產(chǎn)品品質(zhì)檢修合格證實，糧食及其制品、奶制品、豆制品、飲料、酒類等應有