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房地產(chǎn)市場四大需求，推動樓市長期發(fā)展。

1、城市化發(fā)展需求

據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)，中國城市化率達(dá)40.6%，進(jìn)入快速發(fā)展期，根據(jù)世界發(fā)達(dá)國家發(fā)展進(jìn)程分析，城市化率每年遞增1.2-1.5%。

目前中國有近3億農(nóng)村人口在城市工作。經(jīng)過多年奮斗，現(xiàn)已有部分收入較高者進(jìn)入購房置業(yè)期。如果此類人群每年有5%的人購房，每年將會有4-5億平方米的購房需求量（3億×5%=1500萬×25㎡=4.5億㎡）。

2、城市居民居住需求

城市居民住宅需求三種類型：改善型、新婚型、富裕（享受）型。

我國現(xiàn)有城市人口5.8億多，如每年2%的人購房，5.8億×2%×30㎡=3.48億㎡。

根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)字，2007年全國銷售住宅商品房4億多㎡。上述兩項(xiàng)分析數(shù)據(jù)反映了中國住宅市場的鋼性需求，所以造成中國近幾年住宅市場強(qiáng)勁的市場需求，形成房價持續(xù)上漲的局面。中國城市化率的增長，農(nóng)村人口大量進(jìn)入城市，城市居民居住需求是中國住宅市場的發(fā)展動力。一個國家的城市化率達(dá)到70%以上，進(jìn)入發(fā)達(dá)國家的水平，城市與農(nóng)村的結(jié)構(gòu)基本平衡。我們從上述分析中得出，中國房地產(chǎn)市場蘊(yùn)藏著巨大的需求空間，至少還有十年以上的快速發(fā)展期。3、投資需求

我們知道，房地產(chǎn)不但具有使用價值，而且具有投資價值。房地產(chǎn)的投資由于其具有保值增值的功能，又可以出租獲取回報，受到投資者的歡迎，特別是近幾年，房價一路攀升，投資者更加看好房地產(chǎn)市場前景，紛紛涌入。有關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明：有些經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的城市，購房者中用于投資的比例高達(dá)20%以上。投資需求是房地產(chǎn)市場一個重要的組成部分。

4、投機(jī)需求

近幾年，中國房地產(chǎn)市場因需求拉動而一路高歌猛進(jìn)，房價快速上漲，引發(fā)了各路炒家介入房地產(chǎn)市場，短期投入，炒高房價，擇時出手，獲取暴利。香港中文大學(xué)教授、著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家朗咸平先生認(rèn)為，中國有四大類資金投入房地產(chǎn)市場：（1）家庭存款；（2）企業(yè)不投資資金；

（3）受賄款；（4）國際熱錢。這些資金大量進(jìn)入房地產(chǎn)市場后，加速了房價的拉升。例如：深圳、廣州等城市由于炒家的介入

，2006年底至2007年上半年，房價飚升，不到一年時間，房價上漲一倍以上。隨著國家一系列宏觀調(diào)控政策的出臺，嚴(yán)打房地產(chǎn)市場炒家，深圳房價快速回落，投機(jī)炒房受到有效抑制。但是，任何市場都有投機(jī)行為，只要有獲利機(jī)會，炒房者仍然會擇機(jī)入市。二、房價總體呈現(xiàn)上升趨勢

1、成本構(gòu)成八大要素

房地產(chǎn)開發(fā)成本構(gòu)成：土地、建安、規(guī)劃設(shè)計(jì)、融資成本、營銷、管理、政府規(guī)費(fèi)、稅費(fèi)等。近幾年，開發(fā)成本所有要素始終處于上升趨勢，

我國CPI一直在高位運(yùn)行，物價上漲、成本上升，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本將會進(jìn)一步加大。2、房價變動模式

（1）影響房價五大要素：總成本、市場需求、供求關(guān)系、宏觀政策、策劃運(yùn)營。

（2）投資性資金進(jìn)入

。特點(diǎn)：需求加大，房價上漲。

（3）投機(jī)性資金進(jìn)入

。特點(diǎn)：需求加快，房價爆漲。

例：深圳、北京、上海、廣州四大樓市房價走勢

深圳：2006年10月至2007年9月，房價快速上漲，同比增長50%，最高均價16777元/㎡，2007年10月起步入下行通道，房價急聚調(diào)頭，成交持續(xù)下滑，市場低迷。

廣州：2006年至2007年6月，房價上漲至7896元/㎡，此后四個月，房價攀升到10月份的11547元/㎡，令人觸目驚心。2007年10月以后，萬科率先降價，引發(fā)開發(fā)商集體打折，但廣州樓市依然寒意十足，價量齊跌，以跌破萬元大關(guān)。

北京：2007年快速上漲，比2006年漲幅達(dá)41.2%，07年12月單月房價14470元/㎡，至今依然保持平穩(wěn)漲勢。依據(jù)歷史上漢城、悉尼等奧運(yùn)會主辦城市乘奧運(yùn)契機(jī)帶來的拉動作用，2008北京房價具備繼續(xù)上升的空間。同時，也存在回調(diào)的空間。

上海：2006年10月至2007年1月，住宅均價從8107元/㎡上漲到10000元/㎡，此后，持續(xù)保持上漲勢頭，總體趨勢比較平靜，未出現(xiàn)大的波動。

3、城市房地產(chǎn)市場走勢研判六大要素

中國幅員遼闊，地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平差異很大，房價差異也較大，評判一個城市的房地產(chǎn)市場狀況，須從城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展、土地上市量、土地存量、開發(fā)量、供應(yīng)量、市場需求量等六個方面進(jìn)行分析。

4、房價趨勢分析

（1）中國房價現(xiàn)狀分析

A、房價區(qū)域差別很大。郎咸平：中國經(jīng)濟(jì)冷勢二元結(jié)構(gòu)論。經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)較大，房價較高，漲勢較快；大部分地區(qū)較低，房價較低，漲勢較慢。

B、目前處于觀望期：1、銷量萎縮

2、房價上漲遞緩，部分地區(qū)房價下降。

例：國家發(fā)改委、統(tǒng)計(jì)局4.15發(fā)布調(diào)查結(jié)果：4月份房價同比漲10.1%，漲幅較大的有烏魯木齊、北京等城市；漲幅平穩(wěn)的有南京、金華等城市；下降的有深圳、泉州等城市。

C、樓市現(xiàn)狀原因：1、宏觀調(diào)控發(fā)揮作用；2、炒房者退出市場；

3、投資者謹(jǐn)慎入場；4、鋼性購房者觀望等待。

（2）樓市前景分析

中國特色：“人多、錢多、地少”，需求強(qiáng)勁?？傮w上需求強(qiáng)勁，成本上漲，房價總體上漲趨勢。

5、市場問題凸現(xiàn)

（1）房地產(chǎn)市場持續(xù)發(fā)展問題

（2）房地產(chǎn)市場泡沫與健康問題

（3）房價高與低問題

（4）住宅結(jié)構(gòu)問題

（5）商業(yè)與地產(chǎn)問題

（6）需求與供給問題

6、政府加強(qiáng)市場調(diào)控

（1）調(diào)整住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)：經(jīng)濟(jì)實(shí)用房、限價房、限套房、普通商品房、商品房。

（2）銀行：準(zhǔn)備金提高、存貸款利率提高。

（3）嚴(yán)格控制第二套住房信貸政策。

（4）二手房上市，五