中海國(guó)際社區(qū)產(chǎn)品線研究?jī)?nèi)容提要一、中海地產(chǎn)介紹及產(chǎn)品線解析1.中海地產(chǎn)產(chǎn)品理念2.中海地產(chǎn)產(chǎn)品線分類3.中海產(chǎn)品線劃分4.中海地產(chǎn)產(chǎn)品線—中海國(guó)際社區(qū)1）規(guī)劃2）建筑3）景觀4）精裝修5）策略二、中海地產(chǎn)的優(yōu)勢(shì)內(nèi)容提要“中海地產(chǎn)”是中國(guó)海外集團(tuán)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的品牌統(tǒng)稱。中國(guó)海外1979年成立于香港，并于1992年在香港聯(lián)交所上市，首開中資企業(yè)以香港本地業(yè)務(wù)資產(chǎn)直接上市之先河（中國(guó)海外發(fā)展，00688.HK，簡(jiǎn)稱“中國(guó)海外”）。2007年，中國(guó)海外率先入選香港恒生指數(shù)成份股。2010-2013年，連續(xù)4年獲選“恒生可持續(xù)發(fā)展企業(yè)指數(shù)”，并于2010年榮登英國(guó)《金融時(shí)報(bào)》“全球500強(qiáng)”，為唯一上榜的中資房企。房地產(chǎn)開發(fā)是公司的核心業(yè)務(wù)，歷經(jīng)30余年的發(fā)展，成功打造了中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)公司品牌“中海地產(chǎn)”。中海地產(chǎn)已形成以港澳地區(qū)、長(zhǎng)三角、珠三角、環(huán)渤海、東北、中西部為重點(diǎn)區(qū)域的全國(guó)性均衡布局，業(yè)務(wù)遍布港澳及內(nèi)地近50個(gè)經(jīng)濟(jì)活躍城市，為逾百萬(wàn)客戶提供了數(shù)十萬(wàn)套中高端物業(yè)。截至2013年底，公司總資產(chǎn)達(dá)2965億港元，凈資產(chǎn)達(dá)1100億港元。2013年，累計(jì)實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)銷售額1385.2億港元，凈利潤(rùn)230.4億港元，經(jīng)營(yíng)效益穩(wěn)居行業(yè)第一。截至2013年底，公司擁有土地儲(chǔ)備面積超過(guò)5000萬(wàn)平方米。一、中海地產(chǎn)介紹及產(chǎn)品解析住宅產(chǎn)品內(nèi)容第一代主要借鑒香港經(jīng)驗(yàn)，單純樓宇開發(fā)，引入物業(yè)管理，推動(dòng)國(guó)內(nèi)高層住宅戶型的發(fā)展；（代表項(xiàng)目：深圳“中?！ず８换▓@”、上?！爸泻！ずＨA花園”、廣州“中?！ゅ\城花園”）第二代帶有環(huán)境設(shè)計(jì)的居住區(qū)，開始引入園林設(shè)計(jì)；（代表項(xiàng)目：深圳“中?！とA庭”、廣州“中?！ゅ\苑”、北京“中?！ぱ艌@”）第三代注重營(yíng)造居住氛圍的場(chǎng)景特征與社區(qū)文化，以創(chuàng)新作為特征；（代表項(xiàng)目：深圳“中?！り?yáng)光棕櫚園”、成都“中?！っ恰?、上?！爸泻！ぼ皥@”）第四代注重三大產(chǎn)品理念是：生態(tài)與環(huán)保、技術(shù)領(lǐng)先、人文歸屬感。（代表項(xiàng)目：上海“中?！ず偦▓@”、天津“中?！び苍贰保┑谖宕鷰в械吞脊?jié)能，用綠色建設(shè)技術(shù)、打造高端居住集約化模式。（代表項(xiàng)目：中海萬(wàn)錦熙岸、中海鳳凰熙岸等）1.中海住宅產(chǎn)品理念一、中海地產(chǎn)介紹及產(chǎn)品解析2.中海產(chǎn)品線分類——城郊改善享受型產(chǎn)品線為中海產(chǎn)品線主打從項(xiàng)目區(qū)位、地塊性質(zhì)以及戶型等方面考慮，中海的在售項(xiàng)目大致可以分為四類：城市改善型，城郊改善型，郊區(qū)享受型以及高端系列。其中郊區(qū)享受房占在售項(xiàng)目的面積最大，百分比為46%，主要分布在中西部成都以及珠三角地區(qū)。其次為城市改善型住宅和城郊改善型住宅，分別占在售項(xiàng)目的27%和23%，主要分布在長(zhǎng)春還有中西部、環(huán)渤海地區(qū)。高端系列僅占在售項(xiàng)目總面積的4%。中海各類型產(chǎn)品占比一、中海地產(chǎn)介紹及產(chǎn)品解析產(chǎn)品類型產(chǎn)品系列典型項(xiàng)目特征開發(fā)情況高層花園系列深圳海富花園、上海海華花園、廣州錦城花園單純的高層樓宇開發(fā)上海、深圳、廣州一號(hào)系列佛山中海千燈湖一號(hào)采用ARTDECO建筑風(fēng)格，超高層建筑佛山、成都、重慶等灣系列佛山中海金沙灣新古典主義建筑風(fēng)格，高層建筑佛山、西安、等二線公館系列北京中海紫御公館英倫風(fēng)情的建筑風(fēng)格，住宅為主，兼商業(yè)與高檔寫字樓全國(guó)一二線城市開發(fā)國(guó)際社區(qū)成都國(guó)際社區(qū)、重慶國(guó)際社區(qū)住宅為主，兼商業(yè)、酒店、醫(yī)院等復(fù)合型物業(yè)全國(guó)一二三線城市開發(fā)寰宇天下重慶寰宇天下集超高層、高層全精裝豪宅，別墅等頂級(jí)豪宅重慶、杭州、沈陽(yáng)低密熙岸系列蘇州中海御湖煕岸雙拼、聯(lián)排別墅，高級(jí)公寓，原創(chuàng)歐式風(fēng)格全國(guó)一二線城市開發(fā)府系列成都中海金沙府低密度、高端住宅，建筑風(fēng)格：新古典主義風(fēng)格全國(guó)一二三線城市開發(fā)央墅系列成都中海央墅、大連中海央墅雙拼、聯(lián)排別墅成都、大連世家蘇州中海世家、中海雍城世家聯(lián)排別墅、雙拼別墅、獨(dú)棟別墅蘇州、寧波觀邸系列成都中海城南觀邸聯(lián)排、雙拼成都、大連、寧波、濟(jì)南商業(yè)中海廣場(chǎng)北京中海廣場(chǎng)甲級(jí)寫字樓全國(guó)一二線城市開發(fā)中海國(guó)際中心北京中海國(guó)際中心全國(guó)一二線城市開發(fā)中海大廈成都中海大廈全國(guó)一二線城市開發(fā)寰宇城系列中海寰宇城購(gòu)物中心南京、濟(jì)南、天津等二線萬(wàn)錦城上海萬(wàn)錦城星級(jí)酒店僅上海3、中海產(chǎn)品線劃分一、中海地產(chǎn)介紹及產(chǎn)品解析4.中海產(chǎn)品線—中海國(guó)際社區(qū)沈陽(yáng)·國(guó)際社區(qū)成都·國(guó)際社區(qū)銀川·國(guó)際社區(qū)類型參數(shù)項(xiàng)目數(shù)量14個(gè)規(guī)劃定位1、大規(guī)模、復(fù)合型社區(qū)，規(guī)劃出多種物業(yè)形態(tài)，不同檔次的組團(tuán)，滿足了客戶對(duì)居住不同層次的要求；2、產(chǎn)品線選擇基本為大規(guī)模復(fù)合型項(xiàng)目定位，檔次為中端產(chǎn)品檔次，主抓市場(chǎng)主流客戶；3、依據(jù)每個(gè)地塊的資源稟賦，差異化的排布各種產(chǎn)品，產(chǎn)品多樣性和覆蓋面廣成為國(guó)際社區(qū)定位特性。區(qū)位城市新區(qū)/郊區(qū)或城鄉(xiāng)結(jié)合部；建筑規(guī)模106-280萬(wàn)㎡容積率指標(biāo)1.57-4.02針對(duì)客群剛需兼改善型客戶為主，投資客為輔優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目具有成本優(yōu)勢(shì)，估計(jì)開發(fā)初期為了贏得項(xiàng)目的開門紅，會(huì)選擇犧牲局部利潤(rùn)空間，以低于市場(chǎng)平均價(jià)入市配套項(xiàng)目后期將形成較完善的生活配套，較好的預(yù)期對(duì)客戶購(gòu)買不成熟社區(qū)有較大促進(jìn)作用國(guó)際城邦運(yùn)營(yíng)模式硬件：國(guó)際示范城軟件：國(guó)際社區(qū)生活模式標(biāo)示物的國(guó)際化（如國(guó)際鐘）、國(guó)際市政導(dǎo)示系統(tǒng)國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)高爾夫、網(wǎng)球等異國(guó)風(fēng)情酒吧街、國(guó)際品牌街、異國(guó)風(fēng)情美食廣場(chǎng)國(guó)際學(xué)校、語(yǔ)言培訓(xùn)學(xué)校國(guó)際的建筑風(fēng)格、國(guó)際化的景觀園林（如花街）涉外醫(yī)院、國(guó)際醫(yī)療保險(xiǎn)聯(lián)網(wǎng)系統(tǒng)國(guó)際化酒店、國(guó)際化的商務(wù)寫字樓一套社區(qū)綱領(lǐng)（國(guó)際社區(qū)差異化的真正休現(xiàn)）一個(gè)社區(qū)主席（國(guó)際社區(qū)差異化的真正休現(xiàn)）一個(gè)社區(qū)戶籍（國(guó)際配套資源的整合）產(chǎn)品品質(zhì)建筑質(zhì)量產(chǎn)品細(xì)節(jié)中海國(guó)際社區(qū)系列——國(guó)際城邦運(yùn)營(yíng)模式+產(chǎn)品品質(zhì)代表項(xiàng)目區(qū)位占地面積建筑面積容積率賣點(diǎn)主力戶型均價(jià)/差價(jià)針對(duì)客群長(zhǎng)春中海國(guó)際社區(qū)郊區(qū)凈月購(gòu)物圈（近南部旅游開發(fā)區(qū)、經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)）57萬(wàn)㎡106萬(wàn)㎡1.57品牌、物業(yè)、大社區(qū)、配套齊全、交通便利、1室1廳約46平方米，2室2廳約80-110平方米，3室2廳約101-181平方米，4房2廳以上約170-431平方米（部分為復(fù)式）。二期以多層為主和2棟18層高層。均價(jià)8000元/平方米投資，改善型較多西安中海國(guó)際社區(qū)二環(huán)至三環(huán)郊區(qū)曲江商圈西安市東南部旅游度假新區(qū)曲江新區(qū)北87萬(wàn)㎡135萬(wàn)㎡2.25品牌、大社區(qū)、景觀優(yōu)勢(shì)、物業(yè)、文化遺產(chǎn)55㎡一房；

74-94㎡兩房（大陽(yáng)臺(tái)或可改三房）；

123-177三房（多露臺(tái)陽(yáng)臺(tái)）；

141-210四房三廳（360°餐廳、露臺(tái)）；

200-240五房（復(fù)式、360°餐廳、露臺(tái)）均價(jià)12000-13000元/平成都中海國(guó)際社區(qū)郊區(qū)三環(huán)外高新西區(qū)34萬(wàn)㎡130萬(wàn)㎡3.8品牌物業(yè)大社區(qū)地鐵沿線,投資地產(chǎn)景觀資源小區(qū)景觀83-85㎡兩房（大陽(yáng)臺(tái)）；

110-140三房（大露臺(tái)花園、陽(yáng)臺(tái)）；

145-149（4+1房）（大陽(yáng)臺(tái)、入戶花園）洋房10000元/平方米

高層7000元/平（2011.03售罄）投資客，本地白領(lǐng)公務(wù)員等重慶中海國(guó)際社區(qū)重慶CBD南區(qū)彈子石組團(tuán)C分區(qū)103.38萬(wàn)㎡230萬(wàn)㎡2.1品牌、大社區(qū)、物業(yè)、區(qū)域中心、引進(jìn)名校教育、景觀生態(tài)資源、社區(qū)內(nèi)部大型商業(yè)集中在46～110平方米，戶型面積區(qū)間46-110m2，由緊湊一房、經(jīng)典兩房、精品三房組成?，F(xiàn)價(jià)8500元/平方米青島中海國(guó)際社區(qū)李滄區(qū)（城鄉(xiāng)結(jié)合部、開發(fā)區(qū)）村莊改造項(xiàng)目42.54萬(wàn)㎡169.32萬(wàn)㎡對(duì)外3.28，實(shí)際4.02（高層）品牌大社區(qū)教育資源地鐵沿線僅推出：80㎡兩房；90-130平米三房起價(jià)7700元/平，均價(jià)9200/平區(qū)域內(nèi)白領(lǐng)，中產(chǎn)階級(jí)剛需（暫時(shí)）附：中海國(guó)際社區(qū)項(xiàng)目情況代表項(xiàng)目區(qū)位占地面積建筑面積容積率賣點(diǎn)主力戶型均價(jià)/差價(jià)針對(duì)客群銀川中海國(guó)際社區(qū)郊區(qū)生態(tài)片區(qū)冠名“重點(diǎn)開發(fā)區(qū)”135.73萬(wàn)㎡280萬(wàn)㎡2.12（別墅體量較大）品牌、大社區(qū)、生態(tài)優(yōu)勢(shì)、實(shí)用性戶型、停車高層：128㎡三房（可改四房）、105㎡兩房（可改三房）、145㎡四房5000元\㎡

（受區(qū)位限制，低于類似市場(chǎng)價(jià)格）剛需長(zhǎng)沙中海國(guó)際社區(qū)岳麓區(qū)二環(huán)線上、河西新城區(qū)（郊區(qū)）36萬(wàn)㎡130萬(wàn)㎡3.67（高層）品牌、生態(tài)、價(jià)格、成熟社區(qū)、教育、大贈(zèng)送82-112㎡兩房（多數(shù)可改三房）；

92-160㎡三房（部分可改四房）；

123-158㎡四房（部分可改五房）開盤6800元/㎡，現(xiàn)價(jià)6000元/㎡

（精裝、受區(qū)位限制，稍低于類似市場(chǎng)價(jià)格）剛需兼部分改善型濟(jì)南中海國(guó)際社區(qū)郊區(qū)（二環(huán)以外）綠色生態(tài)區(qū)300萬(wàn)㎡178萬(wàn)㎡1.68品牌大社區(qū)88/87㎡兩房；107-143㎡三房；別墅250-280㎡；均價(jià)8300元/㎡

（區(qū)域高價(jià)）（多為舒適型戶型）蘇州中海國(guó)際社區(qū)郊區(qū)66.32萬(wàn)㎡150萬(wàn)㎡1.8品牌大社區(qū)生態(tài)區(qū)地鐵沿線多露臺(tái)雙陽(yáng)臺(tái)75㎡一房（大露臺(tái)可改兩房）；

92-108㎡兩房（部分可改三房）；

123-144㎡三房（部分可改四房，雙陽(yáng)臺(tái)或大露臺(tái)）；

153-175㎡四房（雙陽(yáng)臺(tái)、大露臺(tái)）均價(jià)10000元/平方米

（市場(chǎng)普價(jià)）（多為舒適型戶型）沈陽(yáng)中海國(guó)際社區(qū)郊區(qū)47萬(wàn)㎡120萬(wàn)㎡2.5品牌大社區(qū)景觀資源豐富國(guó)際化社區(qū),公園地產(chǎn)，ArtDeco風(fēng)格建筑75\89㎡一房（大露臺(tái)或可改兩房）；

84-107㎡兩房（部分可改三房）；

130-165㎡三房（部分可改四房）；

181㎡四房均價(jià)7800元/平方米

（普價(jià)）剛需兼改善型；投資附：中海國(guó)際社區(qū)項(xiàng)目情況1）規(guī)劃----類型參數(shù)規(guī)劃定位1、大規(guī)模復(fù)合型社區(qū)，規(guī)劃出多種物業(yè)形態(tài)，不同檔次的組團(tuán)，滿足了客戶對(duì)居住不同層次的要求；2、產(chǎn)品線選擇基本為大規(guī)模復(fù)合型項(xiàng)目定位，檔次為中端產(chǎn)品檔次，主抓市場(chǎng)主流客戶；3、依據(jù)每個(gè)地塊的資源稟賦，差異化的排布各種產(chǎn)品，產(chǎn)品多樣性和覆蓋面廣成為國(guó)際社區(qū)定位特性。區(qū)位城市新區(qū)/郊區(qū)或城鄉(xiāng)結(jié)合部；交通完全實(shí)現(xiàn)人車分流，在小區(qū)的主入口，設(shè)置地下車庫(kù)入口，車輛從主入口直接進(jìn)入地下車庫(kù)，從地下車庫(kù)進(jìn)入單元電梯，對(duì)地面居民活動(dòng)基本不產(chǎn)生影響，安全人性。2-3個(gè)人行入口，方便出入。物業(yè)類型與車庫(kù)高層；60%的地下車位為地面活動(dòng)提供了充足的空間，1：1的地下車位讓您不再為尋找停車位而煩惱；產(chǎn)品線規(guī)模106-280萬(wàn)㎡容積率指標(biāo)1.57-4.02主力戶型產(chǎn)品面積段上預(yù)計(jì)會(huì)針對(duì)三四線城市特點(diǎn)，選擇舒適居家型的產(chǎn)品尺度60-120㎡，120-140㎡；小戶型為主，大戶型為輔；針對(duì)客群剛需兼改善型客戶為主，投資客為輔賣點(diǎn)應(yīng)會(huì)大肆宣傳企業(yè)品牌，強(qiáng)調(diào)中海在全國(guó)的市場(chǎng)地位和品質(zhì)保證品牌、大社區(qū)、物業(yè)優(yōu)勢(shì)、景觀資源等優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目具有成本優(yōu)勢(shì)，估計(jì)開發(fā)初期為了贏得項(xiàng)目的開門紅，會(huì)選擇犧牲局部利潤(rùn)空間，以低于市場(chǎng)平均價(jià)入市均價(jià)8000-10000元/㎡配套項(xiàng)目后期將形成較完善的生活配套，較好的預(yù)期對(duì)客戶購(gòu)買不成熟社區(qū)有較大促進(jìn)作用中海國(guó)際社區(qū)-產(chǎn)品線規(guī)劃指標(biāo)內(nèi)容，如下表：2）建筑----建筑類型內(nèi)容風(fēng)格新古典主義建筑風(fēng)格及artdeco風(fēng)格，整體呈現(xiàn)古典而簡(jiǎn)約的新風(fēng)貌，兼容華貴典雅與時(shí)尚現(xiàn)代；設(shè)計(jì)形式古典風(fēng)格的三段式外立面顯示出莊重大氣，坡屋頂（第五立面）的設(shè)計(jì)擴(kuò)大了使用空間；建筑基座基座及入口處的精心設(shè)計(jì)，彰顯人性關(guān)懷；公共空間入戶大堂兩層高，氣派而震撼，地面為地磚（石材波打線），內(nèi)墻為墻面磚，頂棚為藝術(shù)吊頂，粉刷內(nèi)墻涂料，單元門為氟碳噴涂鋼制玻璃對(duì)講門，燈具為光感藝術(shù)吊燈，大堂內(nèi)設(shè)不銹鋼信報(bào)箱；電梯廳完美的精裝修，地面為地磚，內(nèi)墻為墻面磚，頂棚為平棚加石膏線，墻地面為拋光磚，或者配以一些石材裝飾線條，電梯門套通用石材。7+1多層及高層地下車庫(kù)與樓座相通，方便業(yè)主停車后直通入戶電梯口。多層及11層小高層為1T2戶帶電梯的花園洋房；18層小高層及33層高層為1T4戶，戶戶朝南采光效果好窗積比0.25-0.3（北方一般在0.25）墻積比1-1.3保溫工程目前以50-110mm苯板保溫為主，華東地區(qū)采用內(nèi)外兩道保溫砂漿。單方造價(jià)80-110元/m2。南方地區(qū)節(jié)省了此項(xiàng)費(fèi)用。外立面----立面設(shè)計(jì)：

簡(jiǎn)約歐式風(fēng)格所具備的挺拔的外形、筆直的線條，彰顯了項(xiàng)目的高端形象氣質(zhì)立面類型內(nèi)容立面要點(diǎn)簡(jiǎn)約歐式風(fēng)格所具備的挺拔的外形、筆直的線條，彰顯了項(xiàng)目的高端形象氣質(zhì)立面布局簡(jiǎn)約歐式風(fēng)格從簡(jiǎn)單到繁雜、從整體到局部，精雕細(xì)琢給人一絲不茍的印象；風(fēng)格特點(diǎn)高雅而和諧是簡(jiǎn)約歐式風(fēng)格的特點(diǎn)。白色、金色、黃色是歐式風(fēng)格中常見(jiàn)的主色調(diào)，少量白色糅合，使色彩看起來(lái)明亮、大方，使整個(gè)空間給人以開放、寬容的非凡氣度，讓人絲毫不顯局促；窗積比窗積比為：0.25-0.3（北方一般在0.25）門窗工程普通型材、粉末噴涂、雙玻、較好五金配件，門窗的平均單價(jià)：約為350元/m2。斷橋隔熱：約為500元/m2。塑鋼門窗（雙玻）：約為350-400元/m2。在小面積戶型產(chǎn)品中，注重投資和剛需群體對(duì)戶型的需求戶型1戶型2舒適性產(chǎn)品兩室兩廳單衛(wèi)套內(nèi)面積：約73㎡舒適性產(chǎn)品兩室兩廳單衛(wèi)套內(nèi)面積：約69㎡空間尺度以舒適為主空間尺度以舒適為主，目標(biāo)客戶：首次置業(yè)客戶、少量投資客戶目標(biāo)客戶：首次置業(yè)客戶、少量投資客戶戶型特點(diǎn)戶型特點(diǎn)方正實(shí)用的室內(nèi)格局，功能空間配置完整，緊湊實(shí)用標(biāo)準(zhǔn)型兩房，帶入戶花園設(shè)計(jì)，空間緊湊實(shí)用客廳與景觀陽(yáng)臺(tái)相連，通透寬敞、采光通風(fēng)佳獨(dú)有儲(chǔ)藏室設(shè)計(jì)，讓空間功能更完備空中院館設(shè)計(jì)，可做書房和儲(chǔ)物間客廳連景觀陽(yáng)臺(tái)，通風(fēng)采光較好；

缺點(diǎn)：生活陽(yáng)臺(tái)略小戶型----戶型尺度上以舒適型為主，主打城市的主流客戶群體，局部提升戶型的附加值。戶型3戶型4舒適性產(chǎn)品三室兩廳雙衛(wèi)套內(nèi)面積：約105㎡舒適性產(chǎn)品三室兩廳雙衛(wèi)套內(nèi)面積：約112㎡戶型尺度上以舒適型為主戶型尺度上以舒適型為主目標(biāo)客戶：剛需客戶及看中區(qū)域發(fā)展的改善型客戶目標(biāo)客戶剛需客戶及看中區(qū)域發(fā)展的改善型客戶戶型特點(diǎn)戶型特點(diǎn)戶型方正合理，寬敞舒適、動(dòng)靜分區(qū)、干濕分離戶型方正大氣，布局合理，功能齊全4.5米客廳開間、舒適度較好4.5米客廳開間、2.4米超大陽(yáng)臺(tái)，較為少見(jiàn)主臥設(shè)獨(dú)立衛(wèi)生間、帶空中院館闊氣主臥，帶步入式衣帽間，私享獨(dú)立衛(wèi)生間主次臥均帶飄窗設(shè)計(jì)，景觀視野開闊--戶型----北向戶內(nèi)花園，可設(shè)計(jì)為多功能生活區(qū)南向景觀陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)，與客廳餐廳南北通透一體，采光采景通風(fēng)效果好臥室內(nèi)景觀陽(yáng)臺(tái)、獨(dú)立衣帽間設(shè)計(jì)，彰顯豪華氣派南向景觀陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)，采光采景效果好客廳位于中間位置，使室內(nèi)動(dòng)靜分區(qū)不明顯贈(zèng)送一半面積“景觀陽(yáng)臺(tái)+戶內(nèi)花園”的大面積贈(zèng)送空間，在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出。戶型----北向兩層挑高戶內(nèi)花園，視野開闊，將景觀引入室內(nèi)3.8米大開間主臥，獨(dú)立衣帽間設(shè)計(jì)，尊享大氣奢華3.8米大開間主臥，獨(dú)立衣帽間設(shè)計(jì)，尊享大氣奢華八角多功能廳設(shè)計(jì)，270度采光采景北側(cè)生活陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)，連接八角多功能廳，舒適愜意室內(nèi)走廊設(shè)計(jì)，使室內(nèi)動(dòng)靜分區(qū)明顯，保證了主人的私密性南向戶內(nèi)花園設(shè)計(jì)，室內(nèi)外景觀效果好八角多功能廳設(shè)計(jì)，270度采光采景“八角多功能廳+奢華闊綽主臥+動(dòng)靜分區(qū)”滿足了成功人士客戶群對(duì)舒適度的追求。戶型----客戶群體特點(diǎn)客戶群體中大部分為首置和首改客戶群體，其價(jià)格承受能力在市場(chǎng)的平均水平。產(chǎn)品一房二房小三房、大三房四房（含復(fù)式）面積段（建面）46-49㎡61-8462-110㎡110-135㎡158㎡以上套數(shù)比1521538187921051套數(shù)占比3.98%40%49.19%5.5%1.34%核心客群市區(qū)首次置業(yè)客戶、郊區(qū)及區(qū)縣剛性投資客戶、中海品牌跟隨者。市區(qū)首次置業(yè)客戶、（南岸區(qū)為主）、少量投資客戶（看中彈子石CBD發(fā)展的客戶），中海品牌跟隨者。周邊區(qū)域板塊外溢改善性客戶；剛需客戶及看中區(qū)域發(fā)展的改善型客戶。老城區(qū)板塊外溢自住剛性、改善性客戶；周邊工業(yè)區(qū)企業(yè)管理者，市內(nèi)儲(chǔ)備養(yǎng)老客戶中高端改善需求客戶、企業(yè)高層管理者，私營(yíng)業(yè)主、公務(wù)員戶型及客戶----戶型亮點(diǎn)戶型尺度上以舒適型為主，主打城市的主流客戶群體，局部提升戶型的附加值；在小面積戶型產(chǎn)品中，注重投資和剛需群體對(duì)戶型的需求；“景觀陽(yáng)臺(tái)+戶內(nèi)花園”的大面積贈(zèng)送空間，在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出；“奢華闊綽主臥+動(dòng)靜分區(qū)”滿足了成功人士客戶群對(duì)舒適度的追求。分類典型客戶置業(yè)動(dòng)機(jī)客戶級(jí)別客戶特征周邊產(chǎn)業(yè)人口商務(wù)精英、泛公務(wù)員自住或投資中、高端收入高且穩(wěn)定，對(duì)于高端物業(yè)接受能力較強(qiáng)；置業(yè)區(qū)域跨度較大，注重居住品質(zhì)和產(chǎn)品；注重子女教育企業(yè)中層領(lǐng)導(dǎo)自住中端就近置業(yè)，上班方便，更青睞小戶型；看重物業(yè)品質(zhì)和社區(qū)環(huán)境普通工薪階層自住低端對(duì)價(jià)格敏感，總價(jià)承受能力低，需求的戶型面積較?。换顒?dòng)半徑小，就近置業(yè)，區(qū)域化私營(yíng)業(yè)主自住中高端購(gòu)買力強(qiáng)，渴望生活質(zhì)量提升，追求城市化生活；愛(ài)面子，追求身份識(shí)別和象征，多次置業(yè)居多投資中端投資意識(shí)強(qiáng)，看好項(xiàng)目未來(lái)大規(guī)劃，升值空間大本市城區(qū)人口換房，改善居住環(huán)境自住中端為子女、老人購(gòu)置新房；看重生活配套；區(qū)域化特征明顯較近城區(qū)的自住或投資中低端有一定購(gòu)買力，渴望生活質(zhì)量提升，看重小區(qū)環(huán)境和生活配套，區(qū)域化特征明顯拆遷戶自住或投資中低端不愿住安置房，希望住商品房，對(duì)價(jià)格敏感；區(qū)域化特征明顯外地人口區(qū)縣自住或投資中高端總價(jià)承受能力強(qiáng)，追求城市化生活，不太計(jì)較，相信大開發(fā)商，追求城市認(rèn)可和身份識(shí)別外省市自住或投資中高端對(duì)重慶有一定了解，看好重慶的發(fā)展或?qū)χ貞c居住環(huán)境較滿意，相信大開發(fā)商和品牌地產(chǎn)，一半是多次置業(yè)和團(tuán)購(gòu)客戶群體特點(diǎn)：從客戶置業(yè)動(dòng)機(jī)上判斷，基本都是自住為主，投資為輔，客戶級(jí)別明顯為中端客戶群體。客戶群體----3）景觀----類型內(nèi)容園林風(fēng)格現(xiàn)代德國(guó)、現(xiàn)代簡(jiǎn)歐、浪漫法式、英國(guó)田園、古典法式、意大利臺(tái)地等多樣的景觀主題；園林規(guī)劃以開放式社區(qū)，兼互包容的藝術(shù)新格局，全面復(fù)興國(guó)際籍生活語(yǔ)匯。園林景觀的打造使項(xiàng)目在無(wú)明顯外部景觀優(yōu)勢(shì)的情況下提升了產(chǎn)品的附加值；組團(tuán)結(jié)構(gòu)組團(tuán)有兩大景觀節(jié)點(diǎn)，一條主景觀軸，三條次景觀軸。內(nèi)部景觀在設(shè)計(jì)方面保證了舒適型大戶型景觀視野的最佳效果；三級(jí)綠化體系、組團(tuán)風(fēng)格，綠化面積大,為您營(yíng)造一個(gè)綠色清新的家；軟景為主，硬景結(jié)合，鋪裝道路，重點(diǎn)部位栽種名貴樹木，營(yíng)造和諧典雅的園林藝境。景觀布局園林景觀布局，與項(xiàng)目整體的歐式風(fēng)格相符，采用自然式庭園，搭配天然木材、石料，加以合理科學(xué)運(yùn)用，近距離體驗(yàn)園林風(fēng)情。景觀工程景觀單方造價(jià)100-120元/㎡（景觀建筑可售成本）按空地面積計(jì)算，室外工程造價(jià)水平：400-500元/m2；個(gè)別項(xiàng)目占地小，空地面積也小的情況下，室外工程造價(jià)略高，在550-750元/m2。軟硬比：軟景多，硬景少普通多，名貴少控制水景圍墻工程用料：盡量少，漏空多一些，燈光少一些門樓：可以說(shuō)是無(wú)底洞，一個(gè)門樓化100多萬(wàn)，并不罕見(jiàn)。4）精裝修----類型包裝內(nèi)容精裝憑借多年來(lái)對(duì)國(guó)際化家庭生活習(xí)慣的洞察，中海以覆蓋全程生命周期的戶型設(shè)計(jì)，超前人性化的品質(zhì)，國(guó)際化品牌精裝，以及港府御用的中海物業(yè)管家，旨在構(gòu)造滿足不同人群需求、全面實(shí)現(xiàn)與國(guó)際居住品質(zhì)接軌的生活。風(fēng)格銷售中心以歐陸風(fēng)格為基調(diào)，在滿足銷售氛圍營(yíng)造的同時(shí)令客戶感受到尊貴感;形式包裝不會(huì)過(guò)于奢華，注重實(shí)效，整潔，質(zhì)感;中海國(guó)際社區(qū)的展示包裝主要體現(xiàn)在售樓處上，項(xiàng)目無(wú)前廣場(chǎng)、園林等現(xiàn)場(chǎng)展示；要點(diǎn)售樓處內(nèi)部裝修高貴典雅、明亮通透，模型大氣，配有鋼琴等點(diǎn)綴室內(nèi)氛圍；展示未來(lái)生活環(huán)境和氛圍展示欠缺，但售樓處展示包裝體現(xiàn)了項(xiàng)目的高端形象氣質(zhì).大堂裝飾影響不大，因?yàn)橐粭澖ㄖ挥幸粋€(gè)大堂。裝飾費(fèi)用：5-50萬(wàn)元。以大堂面積計(jì)算，造價(jià)約為：1500-3500元/m2；一般單方造價(jià)為：10-20元/m2；最多不超過(guò)：25元/m2。公共部位裝飾主要是電梯廳。墻地面為拋光磚，或者配以一些石材裝飾線條，電梯門套通用石材。其單方造價(jià)為：50-60元/m2；按公共面積計(jì)算，造價(jià)約為：980元/m2。5）策略----策略內(nèi)容定位策略主訴求為城市大規(guī)模社區(qū)，城市未來(lái)，城市示范城;推盤策略以低于成本的價(jià)格和剛需型產(chǎn)品入市，后續(xù)推售中高低產(chǎn)品檔次相互組合，整體的產(chǎn)品檔次逐步升高;價(jià)格策略低于市場(chǎng)平均水平入市，應(yīng)對(duì)市場(chǎng)的低迷，市場(chǎng)價(jià)格拉高后，中海選擇平穩(wěn)價(jià)格波動(dòng)策略;推廣策略1)高調(diào)、高姿態(tài)、高報(bào)價(jià)、高折扣;2)強(qiáng)調(diào)復(fù)合型，強(qiáng)調(diào)大規(guī)模，強(qiáng)調(diào)城市新區(qū);3)渠道上基本全面覆蓋，做主流宣傳，推廣力度和頻率都相對(duì)較高。08年底首次開盤推出一期官?。?6-106平米）10年初首次加推二期江御（84-158平米）10年低首次加推三期觀園（62-96平米）11年4月推出一期公寓（32-59平米）11年5月轟動(dòng)全國(guó)的千套9折房（觀園，60-110平米預(yù)計(jì)11年底長(zhǎng)江首席面市（別墅+高層）示例：首次開盤至今每個(gè)組團(tuán)推盤周期持續(xù)中2007年11月14日中海攜手九龍倉(cāng)—重慶地王就此誕生二、中海地產(chǎn)優(yōu)勢(shì)中海品牌的前期積淀——行業(yè)巨頭【全國(guó)版圖】雄厚實(shí)力，奠定雄厚知名度中海地產(chǎn)是是香港中國(guó)海外集團(tuán)有限公司控股的屬下房地產(chǎn)業(yè)務(wù)企業(yè)，作為中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的多個(gè)第一影響著中國(guó)，并曾獲得諸多國(guó)家級(jí)榮譽(yù)。多次榮獲中國(guó)25大典范品牌企業(yè)榮譽(yù)蟬聯(lián)中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)綜合實(shí)力第一名蟬聯(lián)TOP10品牌價(jià)值排名第一蟬聯(lián)中國(guó)藍(lán)籌地產(chǎn)企業(yè)香港上市的中國(guó)大陸房地產(chǎn)公司綜合實(shí)力第一名香港上市的中國(guó)大陸房地產(chǎn)公司財(cái)富創(chuàng)造能力第一名二、中海地產(chǎn)優(yōu)勢(shì)中海品牌的前期積淀——具有強(qiáng)大正面的社會(huì)形象【社區(qū)公益形象的建立】多年公益事業(yè)的持續(xù)耕營(yíng)，樹立企業(yè)良好公眾形象，有力支撐地方公司形象。多年來(lái)，公司在港澳和內(nèi)地賑災(zāi)、捐資助學(xué)、襄助公益的款項(xiàng)總額超過(guò)1.2億港元。公司持續(xù)在各地捐建了六所中國(guó)海外系列希望小學(xué)，其中重慶云陽(yáng)中國(guó)海外三峽希望小學(xué)、都江堰中國(guó)海外新建特殊教育學(xué)校等都成為當(dāng)?shù)赜布l件最好的小學(xué)。中海品牌的前期積淀——具有扎實(shí)的客戶基礎(chǔ)【全國(guó)“中海會(huì)”/老客戶信任感的建立】“中海會(huì)”形成老客戶網(wǎng)聚效應(yīng)，也為后續(xù)口碑營(yíng)銷奠定基礎(chǔ)?！昂?nèi)存知己，天涯若比鄰”的思想下，“中海會(huì)”定期活動(dòng)成為鎖定老客戶并開展口碑營(yíng)銷的有效途徑之一。二、中海地產(chǎn)優(yōu)勢(shì)二、中海企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)——成本控制的有效性

在房地產(chǎn)行業(yè)，中海地產(chǎn)的成本控制一直做得有模有樣，為業(yè)界所稱道。成本控制的有效性（1）建立成本控制目標(biāo)。中海地產(chǎn)在各個(gè)項(xiàng)目的開始階段，即及早建立成本控制目標(biāo)，并將目標(biāo)分解，制訂出各項(xiàng)成本的具體控制指標(biāo)，責(zé)任落實(shí)到部門；（2）公司成立成本控制小組，組長(zhǎng)由公司總經(jīng)理?yè)?dān)任，定期（每半年）對(duì)各個(gè)項(xiàng)目的發(fā)展成本進(jìn)行全面分析、評(píng)估、檢討，對(duì)成本異常變動(dòng)情況及時(shí)預(yù)警并提出解決措施；（3）設(shè)計(jì)是成本控制的關(guān)鍵。加強(qiáng)對(duì)設(shè)計(jì)部門人員的成本意識(shí)普及；在保證設(shè)計(jì)質(zhì)量的前提下推行成本限額設(shè)計(jì)，控制設(shè)計(jì)對(duì)成本的影響；（4）嚴(yán)格規(guī)范工程分判程度，及早進(jìn)行招標(biāo)準(zhǔn)備；設(shè)計(jì)、合約、項(xiàng)目相互配合；規(guī)范材料樣板、工料規(guī)范，減少合約履行糾紛和風(fēng)險(xiǎn)，降低工程成本；（5）完善設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證程序、完善變更前的成本評(píng)審制度，明確各相關(guān)人員的簽字權(quán)限；（6）開源節(jié)流，嚴(yán)格控制管理費(fèi)用開支。鏈接：中海建安成本控制要點(diǎn)總結(jié)二、中海企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)產(chǎn)品理念一直注重實(shí)效與適度領(lǐng)先中海的建筑產(chǎn)品，在房地產(chǎn)界也是有口皆碑，“每15個(gè)香港人就有一個(gè)住在中海建的樓里”，這句話就是對(duì)中海產(chǎn)品的最好注腳。中海地產(chǎn)始終堅(jiān)持“選擇主流城市、鎖定主流地段、關(guān)注主流人