題目：武漢市農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)中的問題與對策研究摘要目前隨著我國經(jīng)濟(jì)建設(shè)的快速發(fā)展和農(nóng)村城市化進(jìn)程的加快，武漢各地新一輪招商引資力度加大，特別是各種工業(yè)園區(qū)和特色園區(qū)的興建等直接導(dǎo)致用地需求大量增加，農(nóng)村集體土地被大量征用．失地的農(nóng)民越來越多。隨著土地的流失，他們也流失了諸多的權(quán)益。為了能夠更好的開發(fā)和管理農(nóng)村集體土地,加強(qiáng)對農(nóng)村集體土地的綜合治理和利用，我通過調(diào)查分析目前武漢新洲的農(nóng)村集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)中存在的主要問題著手,以期達(dá)到規(guī)范集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理、維護(hù)土地所有權(quán)和使用權(quán)者的合法權(quán)益、優(yōu)化土地資源配置、促進(jìn)土地市場健康有序地發(fā)展，從而探討失地農(nóng)民利益流失的原因，幫助他們尋求獲益之路，對政府對農(nóng)民來說，皆具有一定的意義。關(guān)鍵詞：土地流轉(zhuǎn)；問題分析；改善措施目錄一、引言二、農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的含義和新洲區(qū)土地流轉(zhuǎn)的基本情況1.農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的研究意義………………12.農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的含義………23.集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的概念…………………24.新洲區(qū)土地流轉(zhuǎn)的基本情況………………2三、新洲區(qū)土地流轉(zhuǎn)中的問題及原因1.土地流轉(zhuǎn)出現(xiàn)問題的案例…………………32.案例中發(fā)現(xiàn)的問題…………43.土地流轉(zhuǎn)中存在的其他問題及原因………4四、針對問題應(yīng)采取的方法及措施1.確立農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的合法地位………62.完善農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的調(diào)整機(jī)制………73.建立農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的中介機(jī)構(gòu)………7結(jié)論……………………8參考文獻(xiàn)………………8一、引言改革開伴隨我國工業(yè)化和城市化進(jìn)程,農(nóng)村上地尤其是城市郊區(qū)農(nóng)地價(jià)值不斷提升,而農(nóng)村建設(shè)用地流轉(zhuǎn)依然受到現(xiàn)行法律的嚴(yán)格限制,農(nóng)地流轉(zhuǎn)的隱形市場普遍存在,導(dǎo)致了農(nóng)村建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的失序與混亂。農(nóng)村集體建設(shè)用地自發(fā)、隱形流轉(zhuǎn)己是一個(gè)不爭的事實(shí)。在隱性市場中,損害集體利益時(shí)常發(fā)生,土地使用權(quán)受讓者的權(quán)益也無法得到保障。大量的實(shí)證研究表明,正是使農(nóng)戶享有生產(chǎn)剩余的產(chǎn)權(quán)安排刺激了農(nóng)業(yè)生產(chǎn)并提升了土地資源的利用效率,產(chǎn)權(quán)制度改革對農(nóng)業(yè)增長固然重要,好的產(chǎn)權(quán)制度能夠穩(wěn)定延續(xù)也同樣重要,穩(wěn)固的產(chǎn)權(quán)是保證資源合效利用的基本條件,已有相關(guān)實(shí)證研究表明,農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)的不穩(wěn)定會(huì)使生產(chǎn)者明顯減少增加土地肥力的投資(有機(jī)肥、磷肥等),為了保持產(chǎn)量取而代之的是增加化肥等短期投入品,不利于土地資源可持續(xù)。二、農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的含義和新洲區(qū)土地流轉(zhuǎn)的基本情況1、農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的研究意義隨著社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)體制的逐步建立和發(fā)展,作為特殊商品的土地進(jìn)入市場流轉(zhuǎn)已是必然趨勢。然而,在現(xiàn)行土地使用制度下,能夠進(jìn)入市場流轉(zhuǎn)的只有城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán),而農(nóng)村集體土地使用權(quán)卻不能進(jìn)入市場進(jìn)行流轉(zhuǎn),農(nóng)村集體土地作為重要生產(chǎn)資料的資產(chǎn)性價(jià)值被嚴(yán)重壓制、扭曲。因此,對農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)制度的研究,可以為實(shí)現(xiàn)對農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)制度的法制化、科學(xué)化、規(guī)范化管理,解決現(xiàn)實(shí)集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)存在的問題,合理引導(dǎo)集體建設(shè)用地的流轉(zhuǎn),規(guī)范集體建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)程序等方面提供相關(guān)的理論參考和政策建議。土地市場是我國社會(huì)主義市場體系必不可缺少的組成部分,而建設(shè)用地市場卻是土地市場中最重要的部分。優(yōu)化土地資源配置,建立并健全農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)機(jī)制有助于解決農(nóng)村土地問題的諸多方面。隨著農(nóng)民進(jìn)城居住數(shù)量的增加,農(nóng)村宅基地改造為耕地并擴(kuò)大耕地面積的可能性逐步成為現(xiàn)實(shí),這必將緩解我國耕地資源緊張的局面,從而保證糧食安全。2、農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的含義農(nóng)土地流轉(zhuǎn)是指農(nóng)村家庭承包的土地通過合法的形式,保留承包權(quán),將經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓給其他農(nóng)戶或其他經(jīng)組織的行為。農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)是農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定階毀的產(chǎn)物，通過土地流轉(zhuǎn)，可以開展規(guī)?；⒓s化、現(xiàn)代化的農(nóng)業(yè)經(jīng)營模式。農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)其實(shí)指的是地使用權(quán)流轉(zhuǎn),土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的含義,是擁有土地承包經(jīng)營權(quán)的農(nóng)戶將土地經(jīng)營權(quán)（使用權(quán)）轉(zhuǎn)其他農(nóng)戶或經(jīng)濟(jì)組織，即保留承包權(quán)，轉(zhuǎn)讓使用權(quán)。3、集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的概念農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)即集體非農(nóng)建設(shè)用地流轉(zhuǎn),包括土地所有權(quán)流轉(zhuǎn)、土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)。土地所有權(quán)流轉(zhuǎn)是指由于公共利益的目的,國家征收土地,上地所有權(quán)由農(nóng)民集體所有向國所有轉(zhuǎn)變的一種方式;土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)是農(nóng)民集體或個(gè)體農(nóng)戶將其使用的集體土地通過租賃、轉(zhuǎn)讓、入股等方式讓與他人使用的行為。農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn),是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織、農(nóng)民在法律允許的范圍內(nèi)對農(nóng)村集體建設(shè)用地享有的占有、經(jīng)營、使用、收益、部分處分等權(quán)利流轉(zhuǎn),是一種農(nóng)村集體所有的土地權(quán)利全部和部分地從一個(gè)主體轉(zhuǎn)移給其它主體的行為。按照權(quán)利源泉的不同,即以權(quán)利轉(zhuǎn)出是否是所有權(quán)人為標(biāo)準(zhǔn),土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)又可以劃分為土地權(quán)利的初次流轉(zhuǎn)和土地權(quán)利的再次流轉(zhuǎn)。4、新洲區(qū)土地流轉(zhuǎn)的基本情況新洲是武漢市的遠(yuǎn)城區(qū),人多耕地少,全區(qū)98.7萬人,耕地72.44萬畝,人均0.75畝。在上世紀(jì)80年代初,農(nóng)村掀起了改革風(fēng)暴,即廢除人民公社,全面推行

以家庭承包經(jīng)營為基礎(chǔ)、統(tǒng)分結(jié)合的雙重經(jīng)營體制,新洲走到了全市的前列,集體土地承包到戶面積占97%.勞動(dòng)積極性極大地進(jìn)發(fā)出來,農(nóng)業(yè)發(fā)展,成為全國先進(jìn)典型。從新洲來看,1999年個(gè)別地方就出現(xiàn)土地流轉(zhuǎn)。發(fā)展過程是從撂荒到自發(fā)流轉(zhuǎn),從自發(fā)流轉(zhuǎn)到依法有序地規(guī)?；鬓D(zhuǎn)?！傲鬓D(zhuǎn)”較早的有雙柳、汪集、徐古、三店、李集等街道所轄農(nóng)村和龍王嘴、漲渡湖兩大國營農(nóng)場。到2018年,全區(qū)土地流轉(zhuǎn)面積達(dá)23.36萬畝,占耕地總面積的11.49%。近兩年在典型帶動(dòng)和政府引導(dǎo)下,“流轉(zhuǎn)”加快,僅去年流轉(zhuǎn)就達(dá)832萬畝,比前三年流轉(zhuǎn)的總面積還多3萬多畝。發(fā)生主地流轉(zhuǎn)的動(dòng)因有是隨著城市建設(shè)的大發(fā)展,農(nóng)民進(jìn)城打工的多,多數(shù)是男女青壯年勞力,新洲進(jìn)城打工的勞力達(dá)20多萬人,占農(nóng)村勞動(dòng)力50%以上。據(jù)汪集街統(tǒng)計(jì),所轄50個(gè)村,土地擦荒曾達(dá)1萬多畝。而發(fā)生土地流轉(zhuǎn)的動(dòng)因有四：一是隨著城市建設(shè)的大發(fā)展,農(nóng)民進(jìn)城打工的多數(shù)是男女青壯年勞力,新洲進(jìn)城打工的勞力達(dá)20多萬人,占農(nóng)村勞動(dòng)力50%以上。據(jù)汪集街統(tǒng)計(jì),所轄50個(gè)村,土地撂荒曾達(dá)1萬多畝。二是小型、分散型、自給半自給型農(nóng)業(yè)適應(yīng)不了市場需求。只有擴(kuò)大經(jīng)營規(guī)模,才能“變耕農(nóng)為商農(nóng)”,這就帶來土地流轉(zhuǎn)。三是傳統(tǒng)的農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)滿足不了人們提高生活品質(zhì)的追求,農(nóng)村也無法致富。新洲過去生產(chǎn)糧棉,現(xiàn)在要發(fā)展多種經(jīng)濟(jì),做到農(nóng)、林、牧、禽、漁、副多業(yè)同時(shí)發(fā)展,一大部分勞動(dòng)力要從種

田轉(zhuǎn)向它業(yè),這也必然涉及到土地變更、流轉(zhuǎn)。四是前幾年農(nóng)產(chǎn)品市場價(jià)格不高,而農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料,如化肥、農(nóng)藥、水電等都漲價(jià),農(nóng)民感到“種田劃不來”,不如棄農(nóng)務(wù)工、棄農(nóng)經(jīng)商、棄農(nóng)學(xué)藝。因而出現(xiàn)土地荒廢。由于以上四種原因,就出現(xiàn)了三種士地自發(fā)流轉(zhuǎn)的形式。第一種是出讓。當(dāng)時(shí)承包土地的農(nóng)戶都有向國家納稅和向村里上交上地使用費(fèi)的任務(wù),質(zhì)好地域環(huán)境好、產(chǎn)量高的地就有人要,通過協(xié)商,轉(zhuǎn)地轉(zhuǎn)稅轉(zhuǎn)“上交”。三、新洲區(qū)土地流轉(zhuǎn)中的問題及原因1、土地流轉(zhuǎn)出現(xiàn)問題的案例2010年1月18日，余集村吳鑫與原告王春揚(yáng)簽訂《土地流轉(zhuǎn)協(xié)議》，將余集村部分村民承包的土地流轉(zhuǎn)給王春揚(yáng)搞設(shè)施農(nóng)業(yè)種植（審理過程中余蕩村提供了數(shù)份余集村與村民簽署的土地流轉(zhuǎn)協(xié)議，該協(xié)議約定村民自愿將自己承包的土地交由余集村對外出租），流轉(zhuǎn)期限從2009年10月至2019年10月。2012年3月8日，原告王春揚(yáng)（甲方）將2009年10月與余集村吳鑫簽訂的70畝（土地流轉(zhuǎn)）設(shè)施農(nóng)業(yè)項(xiàng)目一次性作價(jià)280000元轉(zhuǎn)讓給被告吳鑫，280000元共分三年付清。2013年8月2日，被告吳鑫向原告王春揚(yáng)發(fā)出通知書，認(rèn)為原告王春揚(yáng)與余集村吳鑫2010年1月8日訂立的土地流轉(zhuǎn)協(xié)議已損害了村民的利益，導(dǎo)致村民鬧事嚴(yán)重影響生產(chǎn)經(jīng)營，并帶來巨大的經(jīng)濟(jì)損失，故其決定不再履行與原告王春揚(yáng)的協(xié)議。原告王春揚(yáng)認(rèn)為，2013年8月2日被告吳鑫單方終止協(xié)議履行，顯屬構(gòu)成合同違約，故提起本案之訴，請求依法判決被告吳鑫給付設(shè)施轉(zhuǎn)讓款160000元，訴訟費(fèi)用由被告吳鑫承擔(dān)。經(jīng)本院審理后最終作出如下判決：駁回原告王春揚(yáng)的訴訟請求。案件受理費(fèi)人民幣3500元，由原告王春揚(yáng)負(fù)擔(dān)。2、案件審理中發(fā)現(xiàn)的問題在審理中我們發(fā)現(xiàn)了諸多問題，首先，案件中涉及到的土地流轉(zhuǎn)合同在名稱上土地租賃的合同都是以“轉(zhuǎn)讓”字樣出現(xiàn)，我國法律規(guī)定了轉(zhuǎn)包、轉(zhuǎn)讓、租賃和入股等流轉(zhuǎn)形式，但是每一種流轉(zhuǎn)形式是不同的，他們的程序和所帶來的法律后果是由很大差異的；其次，土地流轉(zhuǎn)的主體不合法?！吨腥A人民共和國農(nóng)村土地承包法》第三十四條規(guī)定“土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的主體是承包方。承包方有權(quán)依法自主決定土地承包經(jīng)營權(quán)是否流轉(zhuǎn)和流轉(zhuǎn)的方式?！钡诎藯l規(guī)定“承包方自愿委托發(fā)包方或中介組織流轉(zhuǎn)其承包土地的，應(yīng)當(dāng)由承包方出具土地流轉(zhuǎn)委托書。委托書應(yīng)當(dāng)載明委托的事項(xiàng)、權(quán)限和期限等，并有委托人的簽名或蓋章。沒有承包方的書面委托，任何組織和個(gè)人無權(quán)以任何方式?jīng)Q定流轉(zhuǎn)農(nóng)戶的承包土地?！备鶕?jù)這兩個(gè)法條的規(guī)定農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)出租的主體只能是承包方（即農(nóng)戶）作為出租人，受讓方作為承租人。其他任何組織和個(gè)人無權(quán)作為土地出租的一方，發(fā)包方（村集體組織）或中介組織在經(jīng)承包方（農(nóng)戶）的書面委托后可以行使委托范圍內(nèi)的權(quán)利，但基于委托關(guān)系，村集體組織與中介組織只能以承包方（農(nóng)戶）的名義簽訂土地流轉(zhuǎn)合同，而不能以自己的名義簽訂合同。而本案當(dāng)中，余集村將農(nóng)戶土地流轉(zhuǎn)給王春揚(yáng)的協(xié)議中，合同雙方為余集村和王春揚(yáng)，這顯然不符合法律規(guī)定。除此之外，流轉(zhuǎn)合同的內(nèi)容也存在多處表述不清，流轉(zhuǎn)合同的登記備案制度也沒有得到落實(shí)，鎮(zhèn)村在指導(dǎo)合同簽訂上的作用也沒有得到體現(xiàn)。最后，簽訂程序方面，法律規(guī)定的諸多保護(hù)農(nóng)戶利益的規(guī)定都沒有能夠得到充分體現(xiàn)?！督K省農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)保護(hù)條例》第二十三條規(guī)定“承包方將土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)給本集體經(jīng)濟(jì)組織外的單位和個(gè)人的，應(yīng)當(dāng)在訂立流轉(zhuǎn)合同前，采取公示等形式告知本集體經(jīng)濟(jì)組織其他成員。受讓人有兩個(gè)以上時(shí)，在同等條件下，本集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有優(yōu)先權(quán)?！边@個(gè)規(guī)定是為了保護(hù)農(nóng)戶利益的規(guī)定，本案的土地流轉(zhuǎn)也沒有得到體現(xiàn)。土地租金交納上、受讓方的資歷審查上都沒有體現(xiàn)出對承包方的利益保護(hù)。3、土地流轉(zhuǎn)中存在的其他問題及原因（1）新洲區(qū)農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)中的違法、違規(guī)問題比較嚴(yán)重：我國目前的法律對農(nóng)村非農(nóng)建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)限制比較嚴(yán)格,集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部成員雖可以使用本集體土地興辦企業(yè)或建住房,卻不允許出讓,轉(zhuǎn)讓或出租,集體經(jīng)濟(jì)組織以外的企業(yè)或個(gè)人不可能直接獲得集體建設(shè)用地使用權(quán),只有集體土地被依法征為國有后,才能通過出讓、轉(zhuǎn)讓等方式從國有土地市場上獲得,但是,新洲區(qū)有部分人員通過征用方式將集體土地轉(zhuǎn)為國有,集體經(jīng)濟(jì)組織無法從中獲得所期望的收益,而直接將建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓卻違背法律的規(guī)定。而當(dāng)他們集體經(jīng)濟(jì)組織面臨以上矛盾,無法通過合法手段進(jìn)行正常土地流轉(zhuǎn)并從中獲得收益時(shí),可能以違法轉(zhuǎn)讓的方式交易,導(dǎo)致集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)行為規(guī)避法律現(xiàn)象大量發(fā)生。例如,有不妨二年相互串通,以出租,聯(lián)營為名,行土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓之實(shí)；有的村民雙方私下協(xié)議直接轉(zhuǎn)讓,不辦理任何手續(xù),逃避稅費(fèi),以致假租真買,名為聯(lián)營實(shí)為租賃、名為買房實(shí)為買地等隱形交易、低價(jià)流轉(zhuǎn)（2）集體建設(shè)用地規(guī)模大,但產(chǎn)業(yè)發(fā)展不足新洲區(qū)土地的投入量和經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)出量不成比例,集體建設(shè)用地的產(chǎn)出效率較低。從集體建設(shè)用地的增長數(shù)量和吸納農(nóng)村勞動(dòng)力的情況看,盡管外來務(wù)工人員擠占了新洲區(qū)部分新增就業(yè)崗位,但新洲區(qū)農(nóng)村集體建設(shè)用地大量增加而吸納農(nóng)民就業(yè)能力不足的問題仍然很突出。（3）農(nóng)村集體建設(shè)用地利用分散,不符合節(jié)約和集約利用的要求新洲區(qū)集體建設(shè)用地利用分散主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面:一是農(nóng)村居民點(diǎn)布局分散,建設(shè)無序,占地面積大,利用率低。二是各類開發(fā)區(qū)、工業(yè)大院布點(diǎn)多,土地投入量大。三是重點(diǎn)小城鎮(zhèn)布點(diǎn)多、規(guī)模小,造成土地資源浪費(fèi)和利用率低等問題。（4）集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)收益分配缺乏規(guī)范,農(nóng)民權(quán)益得不到有效保障當(dāng)前,在新洲區(qū)農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)過程中缺乏保護(hù)農(nóng)民權(quán)益的機(jī)制,這也是全國集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)中的突出問題。首先,在農(nóng)村集體土地產(chǎn)權(quán)主體不清晰的情況下,農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)的支配權(quán)主要集中在鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府和村集體。新洲區(qū)大多數(shù)集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的去向、用途、收益、年限等事項(xiàng),未按程序經(jīng)村民大會(huì)或村民代表大會(huì)討論通過,農(nóng)民的知情權(quán)、參與權(quán)、決策權(quán)得不到保障。土地流轉(zhuǎn)收益由少數(shù)鄉(xiāng)鎮(zhèn)干部和村干部支配的現(xiàn)象比較普遍,農(nóng)民的權(quán)益難以得到保障。其次,典型調(diào)查顯示,新洲區(qū)的集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)收益的分配關(guān)系比較混亂。第三,集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)收益缺乏保障。（5）政府缺乏對集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的有效管理目前,由于新洲區(qū)政府各部門對全區(qū)農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)沒有統(tǒng)一、規(guī)范的管理措施和辦法,集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)處于白發(fā)和無序的狀態(tài)。政府不能及時(shí)掌握集體建設(shè)用地使用的情況,導(dǎo)致無法對其流轉(zhuǎn)和使用進(jìn)行有效的管理和規(guī)范。四、針對問題應(yīng)采取的方法及措施1、確立農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的合法地位完善相關(guān)法律制度

（1）完善相關(guān)法律制度

《土地管理法》等相關(guān)規(guī)定允許流轉(zhuǎn)的集體建設(shè)用地使用權(quán)十分有限,我國需要對法律的相關(guān)條款進(jìn)行修改,完善有關(guān)集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的法律、法規(guī),加快制定完善相關(guān)法律法規(guī),為今后集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)在法律上提供依據(jù),也是農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)合法流轉(zhuǎn)的前提保障。

（2）建立流轉(zhuǎn)估價(jià)和收益分配制度

新洲區(qū)政府可以建立完整的集體建設(shè)用地估價(jià)體系,確定合理的集體建設(shè)用地地價(jià)是關(guān)系到流轉(zhuǎn)制度全局的問題。（3）健全產(chǎn)權(quán)登記制度

集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)應(yīng)該是建立在集體土地所有權(quán)的明晰基礎(chǔ)之上,包含界定所有權(quán)人的范圍和集體建設(shè)用地所有權(quán)的權(quán)能兩個(gè)方面的內(nèi)容。按照我國目前的土地產(chǎn)權(quán)與土地登記制度面臨的現(xiàn)狀,針對不同的土地類型制定統(tǒng)一的規(guī)章制度,完善《土地管理法》、《土地登記辦法》等相關(guān)法律法規(guī),加快農(nóng)村土地確權(quán)、登記和頒證工作,堅(jiān)持依法建制,依靠科學(xué)手段,健全保障措施,提高監(jiān)管的效率規(guī)范土地產(chǎn)權(quán)登記制度,構(gòu)建完整的集體建設(shè)用地管理體系。

（4）制定專項(xiàng)法律規(guī)章制度

從促進(jìn)農(nóng)村集體土地資源的集約、節(jié)約、高效和合理利用以及保護(hù)農(nóng)民的合法權(quán)益出發(fā),建立集體建設(shè)用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)法律制度體系,己成為緩解社會(huì)土地市場壓力的當(dāng)務(wù)之急。2、完善農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的調(diào)整機(jī)制

（1）明晰產(chǎn)權(quán)權(quán)利主體

結(jié)合土地產(chǎn)權(quán)理論的基本特征分析,土地產(chǎn)權(quán)的第一特征就是明晰性,產(chǎn)權(quán)理論規(guī)定,人與人之間的土地產(chǎn)權(quán)關(guān)系是一種規(guī)則,必須要受到嚴(yán)格的約束。

（2）健全收益分配方式

土地收益在不同類型的流轉(zhuǎn)方式下,各權(quán)利人主體所獲得的收益各不相同。合理的土地收益分配機(jī)制是保證農(nóng)村集體建設(shè)用地正常流轉(zhuǎn)的關(guān)鍵,也是土地產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)價(jià)值的體現(xiàn)。

（3）建立流轉(zhuǎn)許可規(guī)范

隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展,鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村集體經(jīng)濟(jì)組織己將集體土地用作開展大規(guī)模的多種多樣的經(jīng)營活動(dòng),在一定程度上危害了現(xiàn)行土地流轉(zhuǎn)市場。因此,必須建立一套完整的管理機(jī)制來規(guī)范這個(gè)市場,以避免造成更大的資源浪費(fèi)和社會(huì)問題。

（4）構(gòu)建地價(jià)管理體系

根據(jù)交易成本理論分析,土地交易