擁抱互聯(lián)網(wǎng)積極轉(zhuǎn)型順利突圍商業(yè)運(yùn)營(yíng)的數(shù)智化革新方向一、 前言在進(jìn)入主題前，先看看看其他傳統(tǒng)行業(yè)目前在數(shù)字化、智能化轉(zhuǎn)型的一個(gè)狀態(tài)。比如金融業(yè)在數(shù)字化的轉(zhuǎn)型，已經(jīng)非常徹底了，我們已經(jīng)基本不會(huì)去銀行柜臺(tái)和ATM機(jī)辦理銀行業(yè)務(wù)了手機(jī)網(wǎng)銀已基本上可以滿(mǎn)足大多數(shù)業(yè)務(wù)的需求，還有基金、股票通過(guò)手機(jī)就能完成開(kāi)戶(hù)和操作；還有零售業(yè)，零售行業(yè)在數(shù)字化轉(zhuǎn)型的程度也是比較深遠(yuǎn)，或者說(shuō)零售與互聯(lián)網(wǎng)融合的程度更高，現(xiàn)在的零售品牌（部分奢侈品牌除外）都是采用線(xiàn)上+線(xiàn)下的全鏈路銷(xiāo)售模式，我甚至都找不到幾個(gè)零售品牌是沒(méi)有線(xiàn)上商城的；醫(yī)院也在不斷的邁向數(shù)字化，基本上大多數(shù)的醫(yī)院都已經(jīng)實(shí)現(xiàn)手機(jī)預(yù)約和自助掛號(hào)的功能了，前幾天我還看到的一條新聞，說(shuō)是上海已經(jīng)有部分的公立醫(yī)院實(shí)現(xiàn)了脫卡就醫(yī)，就是不再需要攜帶社?？ê筒v卡了，用電子社?？ň涂梢蕴娲床∫矊⒆兊迷絹?lái)越方便了。互聯(lián)網(wǎng)、數(shù)字化、智能化一直伴隨在我們身邊，再比如滴滴打車(chē)、叮咚買(mǎi)菜等，都是傳統(tǒng)的模式向線(xiàn)上融合，數(shù)字化技術(shù)從消費(fèi)者、體驗(yàn)者的角度來(lái)看，帶來(lái)最直觀的就是便利性。而我們商業(yè)運(yùn)營(yíng)在數(shù)智化的進(jìn)程，相較于剛才所說(shuō)的幾個(gè)行業(yè)，還沒(méi)有那么的完善和成熟，甚至現(xiàn)在大多數(shù)的商業(yè)綜合體還沒(méi)有數(shù)智化轉(zhuǎn)型的意識(shí)。但是商業(yè)數(shù)智化這個(gè)話(huà)題是業(yè)內(nèi)一直在探討的，至今，已基本確定了未來(lái)智慧商業(yè)的發(fā)展方向和模型。商業(yè)數(shù)智化，是一個(gè)非常龐大的課題，后面我所要說(shuō)的，希望能拋磚引玉，引發(fā)一些共鳴或是思考。二、 商業(yè)數(shù)智化的開(kāi)始商業(yè)地產(chǎn)模式的變遷，從一開(kāi)始的街坊集市，到商超百貨，到大型購(gòu)物中心，再到現(xiàn)在玩轉(zhuǎn)的新概念：沉浸式體驗(yàn)場(chǎng)景?？梢哉f(shuō)，商業(yè)模式遞進(jìn)的方向，伴隨著顧客化營(yíng)銷(xiāo)理念的進(jìn)步，是消費(fèi)引導(dǎo)的結(jié)果，同時(shí)也在與互聯(lián)網(wǎng)不斷的碰撞、融合。商業(yè)地產(chǎn)一直伴隨著時(shí)代發(fā)展而不斷的進(jìn)步，不斷的演變出新的模式、新的概念、新的組合。據(jù)我了解，早在2013年，杭州銀泰百貨在國(guó)內(nèi)首推商業(yè)免費(fèi)wifi，解決了手機(jī)信號(hào)覆蓋的痛點(diǎn)，隨后銀泰利用wifi做了兩件事情，一是推行了掃碼支付，二是增加了會(huì)員注冊(cè)的一種途徑，這個(gè)就是現(xiàn)在大多數(shù)商場(chǎng)都在用的，就是在接入商場(chǎng)wifi前，會(huì)讓我們先輸入手機(jī)號(hào)，然后發(fā)一個(gè)驗(yàn)證碼過(guò)來(lái)，在我們登陸的同時(shí)，也就完成了會(huì)員的注冊(cè)。當(dāng)然，現(xiàn)在wifi在商業(yè)的應(yīng)用已經(jīng)不止上述的那么簡(jiǎn)單了?？梢哉f(shuō)，wifi在商業(yè)的應(yīng)用，是商業(yè)數(shù)智化轉(zhuǎn)型的開(kāi)始。三、時(shí)代背景關(guān)鍵詞：新冠疫情、電冏沖擊、互聯(lián)網(wǎng)+去年，新冠疫情突如其來(lái)，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)受到了巨大的沖擊，從某種角度來(lái)看，新冠疫情雖然給整個(gè)行業(yè)帶來(lái)了危機(jī)和困境，但也提前為商管企業(yè)帶來(lái)了轉(zhuǎn)型創(chuàng)新的契機(jī)。那么，商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)如何突破困境，順勢(shì)轉(zhuǎn)型，是我們需要思考的問(wèn)題。首先，了解一下我們所處的時(shí)代背景，我選取了三個(gè)與主題相關(guān)的關(guān)鍵詞：1、 新冠疫情，伴隨著國(guó)內(nèi)疫情的有效控制，商業(yè)市場(chǎng)呈現(xiàn)復(fù)蘇態(tài)勢(shì)，讓我印象最深的是，青浦光明薈在疫情期間出租率不降反升，在允許復(fù)工后，項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)秩序也很快得到了恢復(fù)。2、 電商沖擊，疫情期間淘寶、抖音等電商平臺(tái)相繼搶占消費(fèi)者流量，進(jìn)一步改變了消費(fèi)者的消費(fèi)習(xí)慣，使得原本實(shí)體商業(yè)受電商沖擊的程度也進(jìn)一步增加了。3、 互聯(lián)網(wǎng)+時(shí)代，什么是互聯(lián)網(wǎng)+，互聯(lián)網(wǎng)+就是互聯(lián)網(wǎng)+傳統(tǒng)行業(yè)，互聯(lián)網(wǎng)+的思維是跨界與融合、創(chuàng)新為驅(qū)動(dòng)、重塑結(jié)構(gòu)、開(kāi)放連接、數(shù)據(jù)導(dǎo)向?；ヂ?lián)網(wǎng)+時(shí)代的到來(lái)，標(biāo)致著各傳統(tǒng)行業(yè)的未來(lái)趨勢(shì)將向互聯(lián)網(wǎng)發(fā)展并融合。四、疫情之下，商業(yè)運(yùn)營(yíng)所面臨的三大困境:1、困境一：客流下降全國(guó)購(gòu)物中心客流數(shù)據(jù)報(bào)告忘客流億人次全國(guó)購(gòu)物中心客流數(shù)據(jù)報(bào)告忘客流億人次場(chǎng)均日客流 入次，相比2020年“五一”增長(zhǎng)23*1%,

相比2019年“五一”下降16.9%Oj來(lái)源：《中國(guó)實(shí)體商業(yè)客流桔皮書(shū)》2021年“五一”長(zhǎng)假，全國(guó)購(gòu)物中心總客流6.38億人次，相比疫情爆發(fā)的2020年“五一”節(jié)已經(jīng)增長(zhǎng)了23.1%，但相比疫情前的2019年仍下降了16.9%?？梢钥吹浇衲晡逡婚L(zhǎng)假帶來(lái)了一波消費(fèi)熱潮，但客流仍未恢復(fù)到疫情前的狀態(tài)。2、困境二：空置率上升、租金下滑之全國(guó)一二線(xiàn)城市購(gòu)物中心spigSW率■空■軍一府上瞄幅■空■軍一府上瞄幅數(shù)據(jù)來(lái)源：贏商大數(shù)據(jù)這張圖顯示了全國(guó)19個(gè)一二線(xiàn)城市，購(gòu)物中心的平均空置率，我們可以看到，最右邊的這根就是2020年下半年的平均空置率為11.77%，較2020年上半年環(huán)比漲幅32.5%。呈現(xiàn)出整體出租低迷的狀態(tài)。租金排名城市有效租金（基于可租賃面積）租金同比增長(zhǎng)率月租金單價(jià)天租金單價(jià)1上海147948.6-1.6%2廣州138645.6-0.7%3深圳111036.5-1.1%4北京83327.4-9.5%5杭州59219.5-5.4%6武漢36912.1-10.2%7西安36011.8-1.3%8重慶35011.5-3.0%9成都34611.4-2.0%10天津31610.4-9.0%11沈陽(yáng)2367.8-1.7%12青島2337.7-5.7%數(shù)據(jù)來(lái)源：仲量聯(lián)行大中華區(qū)物業(yè)摘要2020第四季度再來(lái)看這張表，2020年第四季度，全國(guó)12個(gè)城市核心商圈的有效租金水平均為同比下降。2020年出現(xiàn)了大面積的退租潮，租金水平也整體下滑，雖在疫情期間商業(yè)綜合體紛紛采取了免租措施，但這只是權(quán)宜之計(jì)，沒(méi)有改變根本問(wèn)題，并不能達(dá)到長(zhǎng)久的減壓作用。不少的商業(yè)，不得不面對(duì)閉店或是“二次開(kāi)業(yè)”的困境。想要走出困境，二次招商前的項(xiàng)目再定位，就顯得尤為重要。3、困境三：疫情后，商業(yè)綜合體的再定位應(yīng)對(duì)疫情帶來(lái)的變化，我們需要思考，原有的商業(yè)綜合體定位，要作何調(diào)整。而商業(yè)項(xiàng)目定位，首要考慮的對(duì)象，是消費(fèi)者，在前面所提到的疫情和電商的雙重影響下，實(shí)體商業(yè)需要給消費(fèi)者的到店消費(fèi)提供一個(gè)充足的“理由”。

2020年度全國(guó)購(gòu)物中心客流分析（年齡層次）我們來(lái)看這張圖表，把2020年全國(guó)購(gòu)物中心客群按年齡層次劃分，我們會(huì)發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)在的消費(fèi)者更趨于年輕化，18到40歲的青年占比達(dá)到80%以上。因此，商業(yè)定位就應(yīng)該聚焦這部分客群，主要考慮他們的消費(fèi)偏好。五、五大革新方向面對(duì)剛才所說(shuō)的變化和困境，我們?cè)撊绾螒?yīng)對(duì)呢，我們先來(lái)看一下凱德在2019年的嘗試。凱德來(lái)探"Next-Ten”，位于北京凱德太陽(yáng)宮的一層，面積不大，只有500平米。Next-ten是什么意思呢，是定義10年后的未來(lái)商業(yè)，來(lái)探聯(lián)合入駐商家開(kāi)展全數(shù)字化運(yùn)營(yíng)，實(shí)現(xiàn)線(xiàn)上線(xiàn)下“人-貨-場(chǎng)”的連接，通過(guò)線(xiàn)上商城+線(xiàn)下實(shí)體雙端銷(xiāo)售，配合“黑科技”的體驗(yàn)業(yè)態(tài)，實(shí)現(xiàn)了虛擬場(chǎng)景的人機(jī)交互，增加了場(chǎng)內(nèi)的體驗(yàn)氛圍。來(lái)探實(shí)現(xiàn)了銷(xiāo)售坪效的大幅提升，為同層其他實(shí)體店的144%。另外，它還通過(guò)會(huì)員系統(tǒng)提升客戶(hù)黏性，會(huì)員的消費(fèi)積分不僅可以用于兌換優(yōu)惠券和抵扣停車(chē)費(fèi)，累積到一定的分值還可以?xún)稉Q特定的商品。來(lái)探為入駐的商戶(hù)提供了統(tǒng)一的智能硬件，統(tǒng)一的線(xiàn)上商城、會(huì)員系統(tǒng)和運(yùn)營(yíng)系統(tǒng)，同時(shí)將數(shù)據(jù)分析的結(jié)果共享、推送給商戶(hù)，比如新老顧客的占比、顧客的到店頻率、動(dòng)線(xiàn)走向等，搭建了完整的數(shù)據(jù)閉環(huán)，利用數(shù)智化技術(shù)，使其能夠精準(zhǔn)的掌握，商戶(hù)的經(jīng)營(yíng)情況、消費(fèi)者的行為變化和需求。在應(yīng)對(duì)市場(chǎng)的變化時(shí)，將會(huì)游刃有余。所以我對(duì)凱德來(lái)探的理解為，縮小版的智慧商業(yè)。從凱德來(lái)探的嘗試，我們可以看到，傳統(tǒng)商業(yè)可以從以下5個(gè)方向革新：第一、物業(yè)服務(wù)設(shè)施升級(jí)：考慮疫情影響，在營(yíng)造商業(yè)氛圍的同時(shí)，還需考慮給消費(fèi)者提供一個(gè)健康安全的體驗(yàn)環(huán)境；另外，布設(shè)數(shù)據(jù)采集設(shè)備提供基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的來(lái)源，增設(shè)智能設(shè)備（比如智能導(dǎo)視、無(wú)人支付設(shè)備等）來(lái)提升顧客的體驗(yàn)感。第二、“線(xiàn)上+線(xiàn)下”真正的融合。說(shuō)到這個(gè)，我最先想到的是基于互聯(lián)網(wǎng)發(fā)展的瑞幸咖啡，“線(xiàn)上消費(fèi)+線(xiàn)下取貨”的互聯(lián)網(wǎng)營(yíng)銷(xiāo)方式，能有效的將線(xiàn)上的流量轉(zhuǎn)移到線(xiàn)下，并結(jié)合配送平臺(tái)，全面打通了線(xiàn)上到線(xiàn)下的屏障?；ヂ?lián)網(wǎng)時(shí)代的消費(fèi)者已經(jīng)習(xí)慣了，在線(xiàn)上和線(xiàn)下自由切換，線(xiàn)上與線(xiàn)下的邊界也越來(lái)越模糊。購(gòu)物中心在保持線(xiàn)下場(chǎng)景化優(yōu)勢(shì)的同時(shí)，應(yīng)借鑒并融合電商所長(zhǎng)，利用數(shù)字技術(shù)，解決線(xiàn)下購(gòu)物的痛點(diǎn)，提升消費(fèi)體驗(yàn)和購(gòu)物便捷度。第三、搭建智能管理平臺(tái)，加強(qiáng)數(shù)據(jù)整理和分析的能力。在未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)，互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)將作為運(yùn)營(yíng)商必要的工具，通過(guò)數(shù)據(jù)提高信息的獲取和預(yù)測(cè)效率，深度挖掘顧客的需求，從而確定發(fā)展方向，制定發(fā)展策略。第四、會(huì)員系統(tǒng)，拓寬渠道，深挖私域流量利用會(huì)員系統(tǒng)、微信社群、小程序、粉絲圈等線(xiàn)上陣地，帶動(dòng)消費(fèi)增長(zhǎng)，培養(yǎng)顧客消費(fèi)習(xí)慣，提高會(huì)員黏性。這也將成為商業(yè)項(xiàng)目研究消費(fèi)者行為最直接的工具之一。第五、打造沉浸式體驗(yàn)場(chǎng)景互動(dòng)性、體驗(yàn)性是實(shí)體商業(yè)不可替代的特性和優(yōu)勢(shì)，實(shí)體商業(yè)如何才能沉淀更多的“忠實(shí)粉絲”，讓他們自發(fā)的傳播從而帶來(lái)更多的流量，打造“沉浸式體驗(yàn)場(chǎng)景”已成為實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)的切入點(diǎn)。通過(guò)上述五個(gè)方向的革新，實(shí)現(xiàn)運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)、用戶(hù)和商戶(hù)三個(gè)方面的數(shù)字化，讓實(shí)際商業(yè)運(yùn)營(yíng)中的招商、租賃、財(cái)務(wù)、消費(fèi)者體驗(yàn)和商戶(hù)管理等每一個(gè)環(huán)節(jié)更精準(zhǔn)、更效率、更智能。從而構(gòu)建成為智慧商業(yè)。六、智慧商業(yè)的智能化場(chǎng)景讓我們一起想象一下，站在消費(fèi)者的角度，智慧商業(yè)能帶來(lái)怎樣的體驗(yàn)。首先，購(gòu)物中心將消費(fèi)者偏好的商品信息或是近期的促銷(xiāo)活動(dòng)，推送到消費(fèi)者的手機(jī)上，消費(fèi)者在到店之前，可以通過(guò)智能停車(chē)系統(tǒng)，在線(xiàn)查詢(xún)剩余的車(chē)位信息并且預(yù)定。在消費(fèi)者到店之后，購(gòu)物中心通過(guò)WiFi和iBeacon（室內(nèi)定位導(dǎo)航）以及人臉識(shí)別系統(tǒng)對(duì)客流進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，消費(fèi)者通過(guò)智能導(dǎo)航，查找商家品牌獲取最優(yōu)路線(xiàn)，通過(guò)智能互動(dòng)屏或是手機(jī)，與商家進(jìn)行互動(dòng)，領(lǐng)取優(yōu)惠券。在購(gòu)物消費(fèi)之后，消費(fèi)數(shù)據(jù)進(jìn)入統(tǒng)一的POS系統(tǒng)，并進(jìn)行會(huì)員積分，最后消費(fèi)者通過(guò)反向?qū)ぼ?chē)、無(wú)感支付離開(kāi)商場(chǎng)。從消費(fèi)者的角度，智慧商業(yè)給消費(fèi)者提供了智能化的購(gòu)物體驗(yàn)，消費(fèi)者在場(chǎng)內(nèi)支付、積分、上網(wǎng)、尋車(chē)更為流暢、逛街效率更高、與商家的互動(dòng)也更精準(zhǔn)。對(duì)商戶(hù)而言，智慧商業(yè)為其提供了商品、賣(mài)場(chǎng)、消費(fèi)者的數(shù)據(jù)，通過(guò)客群分析、經(jīng)營(yíng)分析等提升經(jīng)營(yíng)和決策的能力（就比如拿零售業(yè)態(tài)來(lái)說(shuō)，可以有依據(jù)的對(duì)商品陳列、庫(kù)存和促銷(xiāo)活動(dòng)來(lái)進(jìn)行調(diào)整，同樣的，餐飲業(yè)態(tài)可以有依據(jù)的對(duì)菜單以及菜品的備貨量來(lái)進(jìn)行調(diào)整和優(yōu)化）。對(duì)運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)來(lái)說(shuō)，通過(guò)物業(yè)管理平臺(tái)，可以實(shí)現(xiàn)智能停車(chē)、智能監(jiān)控、能耗監(jiān)控等，從而提升物管服務(wù)效率，降低物管成本；通過(guò)智能分析系統(tǒng)，對(duì)收集的客流數(shù)據(jù)、會(huì)員數(shù)據(jù)和商戶(hù)運(yùn)營(yíng)數(shù)據(jù)進(jìn)行智能分析，為購(gòu)物中心的招商、動(dòng)線(xiàn)設(shè)計(jì)、租金定價(jià)等運(yùn)營(yíng)決策提供支持。通過(guò)構(gòu)建智慧商業(yè)達(dá)到降本增效和提升企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力的目的，當(dāng)然還有，這次疫情帶給我們的警示，提升企業(yè)的應(yīng)變力。以