第四章

房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測和控制分析

內(nèi)容提要1.房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)概述2.房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析方法3.房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)防范與控制4.房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警與應(yīng)急管理4.1房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)概述

4.1.1房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)涵

1.風(fēng)險(xiǎn)：

指在某一事件在一定條件下和一定時(shí)期內(nèi)可能發(fā)生的各種結(jié)果的變動(dòng)程度及可能由此帶來的損失,是關(guān)于實(shí)際與預(yù)期的差別2.房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)

定義：影響某特定房地產(chǎn)項(xiàng)目的目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的各種不確定因素的總和理解：房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)是與人們的行為相聯(lián)系的，這種行為既包括個(gè)人的行為，也包括群體或組織的行為

客觀環(huán)境條件的變化是房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的重要成因

房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)是指可能的后果與主體發(fā)生負(fù)偏離

盡管房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)強(qiáng)調(diào)負(fù)偏離，但實(shí)際中肯定也存在正偏離

●●●●3.房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分類

按照風(fēng)險(xiǎn)的影響范圍按照風(fēng)險(xiǎn)的控制程度按照房地產(chǎn)開發(fā)階段局部風(fēng)險(xiǎn)總體風(fēng)險(xiǎn)可控風(fēng)險(xiǎn)不可控風(fēng)險(xiǎn)投資機(jī)會(huì)選擇和決策階段風(fēng)險(xiǎn)前期階段風(fēng)險(xiǎn)建設(shè)階段風(fēng)險(xiǎn)租售階段風(fēng)險(xiǎn)

①投資決策階段的風(fēng)險(xiǎn)因素分布

投資機(jī)會(huì)選擇和決策風(fēng)險(xiǎn)政治風(fēng)險(xiǎn)投資環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)土地制度風(fēng)險(xiǎn)

環(huán)境保護(hù)風(fēng)險(xiǎn)城市規(guī)劃風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)市場供求風(fēng)險(xiǎn)投資估算風(fēng)險(xiǎn)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)風(fēng)險(xiǎn)融資制度風(fēng)險(xiǎn)技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)水文、地質(zhì)勘察風(fēng)險(xiǎn)信息風(fēng)險(xiǎn)管理風(fēng)險(xiǎn)開發(fā)物業(yè)類型風(fēng)險(xiǎn)開發(fā)時(shí)機(jī)選擇風(fēng)險(xiǎn)決策風(fēng)險(xiǎn)領(lǐng)導(dǎo)素質(zhì)風(fēng)險(xiǎn)②前期工作階段的風(fēng)險(xiǎn)因素分布

政治風(fēng)險(xiǎn)土地制度風(fēng)險(xiǎn)審批手續(xù)風(fēng)險(xiǎn)城市規(guī)劃風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)地價(jià)、征地拆遷風(fēng)險(xiǎn)開發(fā)成本確定風(fēng)險(xiǎn)利率風(fēng)險(xiǎn)融資安排風(fēng)險(xiǎn)自然風(fēng)險(xiǎn)氣象變化風(fēng)險(xiǎn)氣溫變化風(fēng)險(xiǎn)

現(xiàn)場地質(zhì)風(fēng)險(xiǎn)技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)開發(fā)方案確定與選擇風(fēng)險(xiǎn)建筑設(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)設(shè)備選擇風(fēng)險(xiǎn)管理風(fēng)險(xiǎn)合同風(fēng)險(xiǎn)領(lǐng)導(dǎo)素質(zhì)風(fēng)險(xiǎn)承包商選擇風(fēng)險(xiǎn)前期階段風(fēng)險(xiǎn)③項(xiàng)目建設(shè)階段的風(fēng)險(xiǎn)因素分布

政治風(fēng)險(xiǎn)建設(shè)法規(guī)變化風(fēng)險(xiǎn)文物保護(hù)風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)開發(fā)成本變化風(fēng)險(xiǎn)預(yù)售收益現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)金融政策變化風(fēng)險(xiǎn)利率風(fēng)險(xiǎn)融資安排風(fēng)險(xiǎn)自然風(fēng)險(xiǎn)施工現(xiàn)場地基條件變化風(fēng)險(xiǎn)自然災(zāi)害風(fēng)險(xiǎn)氣象風(fēng)險(xiǎn)技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)建筑材料變更風(fēng)險(xiǎn)施工技術(shù)與工藝革新風(fēng)險(xiǎn)建筑設(shè)計(jì)變更風(fēng)險(xiǎn)施工系數(shù)風(fēng)險(xiǎn)

管理風(fēng)險(xiǎn)合同風(fēng)險(xiǎn)信用風(fēng)險(xiǎn)領(lǐng)導(dǎo)素質(zhì)風(fēng)險(xiǎn)工期延誤風(fēng)險(xiǎn)建設(shè)階段風(fēng)險(xiǎn)④租售階段的風(fēng)險(xiǎn)因素分布

政治風(fēng)險(xiǎn)住房制度改革風(fēng)險(xiǎn)稅收政策風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)融資成本增加風(fēng)險(xiǎn)收益現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)供求不均衡風(fēng)險(xiǎn)有效需求不足風(fēng)險(xiǎn)取消抵押物贖回權(quán)風(fēng)險(xiǎn)自然風(fēng)險(xiǎn)自然災(zāi)害風(fēng)險(xiǎn)技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)工程質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)信息風(fēng)險(xiǎn)管理風(fēng)險(xiǎn)合同風(fēng)險(xiǎn)促銷方案選擇風(fēng)險(xiǎn)租售階段風(fēng)險(xiǎn)4.1.2房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)管理系統(tǒng)：

一定組織形式的人，按照程序，利用科學(xué)的方法，采取必要的措施，實(shí)現(xiàn)系統(tǒng)目標(biāo)

1.風(fēng)險(xiǎn)管理目標(biāo)系統(tǒng)損失發(fā)生的目標(biāo)節(jié)省風(fēng)險(xiǎn)管理成本減少心里恐懼滿足社會(huì)和政府的要求承擔(dān)社會(huì)責(zé)任損失發(fā)生后的目標(biāo)維持生存穩(wěn)定收入，繼續(xù)成長承擔(dān)社會(huì)責(zé)任2.風(fēng)險(xiǎn)管理程序系統(tǒng)

風(fēng)險(xiǎn)決策哪里有風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生根源風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)風(fēng)險(xiǎn)實(shí)施檢查風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生概率風(fēng)險(xiǎn)損失大小評(píng)價(jià)風(fēng)險(xiǎn)影響成本—收益分析檢查監(jiān)督執(zhí)行總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)風(fēng)險(xiǎn)管理計(jì)劃組織實(shí)施風(fēng)險(xiǎn)管理措施方案選擇4.2房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析方法4.2.1房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析內(nèi)涵

房地產(chǎn)項(xiàng)目分析風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別：對(duì)風(fēng)險(xiǎn)做出認(rèn)定和識(shí)別

風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)：指在風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別的基礎(chǔ)上，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率分布及其影響程度做出定量的估計(jì)，并且確定某些風(fēng)險(xiǎn)因素的變化幅度和范圍

風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)：評(píng)價(jià)風(fēng)險(xiǎn)對(duì)預(yù)期目標(biāo)的影響，提出應(yīng)采取的相應(yīng)措施，以供決策參考，風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)是整個(gè)風(fēng)險(xiǎn)分析的目的所在

房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析的一般步驟及框架風(fēng)險(xiǎn)分析風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別。開發(fā)活動(dòng)涉及那些活動(dòng)及活動(dòng)包括哪些風(fēng)險(xiǎn)？風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的原因是什么？項(xiàng)目中哪些是主要風(fēng)險(xiǎn)？各風(fēng)險(xiǎn)之間有什么關(guān)聯(lián)？風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)。風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率是多少？風(fēng)險(xiǎn)概率分布情況如何？風(fēng)險(xiǎn)的估算。風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)。選擇最佳方案檢驗(yàn)各種風(fēng)險(xiǎn)因素對(duì)評(píng)價(jià)指標(biāo)的影響和對(duì)風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策的建議。4.2.2房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別

1.風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別概述2.風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別流程

●含義：從系統(tǒng)的觀點(diǎn)出發(fā)，橫觀房地產(chǎn)項(xiàng)目所涉及的各個(gè)方面，縱觀房地產(chǎn)開發(fā)的整個(gè)過程，在以上對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)分類的基礎(chǔ)上，將引起風(fēng)險(xiǎn)的極其復(fù)雜的事物分解成比較簡單的、容易被認(rèn)識(shí)的基本單元。

●風(fēng)險(xiǎn)辨識(shí)分析問題：在投入與產(chǎn)出過程中有哪些風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)當(dāng)考慮？

引起這些風(fēng)險(xiǎn)的主要因素是什么？

這些風(fēng)險(xiǎn)的后果及其嚴(yán)重程度如何？

3.風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別的關(guān)鍵步驟

●確認(rèn)不確定性的客觀存在●建立初步清單●確立各種風(fēng)險(xiǎn)事件并推測其結(jié)果●進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分類●建立風(fēng)險(xiǎn)目錄摘要辨認(rèn)所發(fā)現(xiàn)或推側(cè)的因素是否存在不確定性

確認(rèn)不確定性的客觀存在

4.風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別的方法

●專家調(diào)查法●篩選-檢測-診斷技術(shù)

●故障樹法●流程圖分析法●財(cái)務(wù)報(bào)表分析法●風(fēng)險(xiǎn)調(diào)查法●保單對(duì)照法●現(xiàn)場觀察法4.2.3房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)和評(píng)價(jià)方法

1.房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)

風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)：

對(duì)識(shí)別出的房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行量化，給定某一或多個(gè)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率概率估計(jì)的方法：主觀概率估計(jì)和客觀概率估計(jì)2.房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)：指應(yīng)用各種風(fēng)險(xiǎn)分析技術(shù)，用定性方法、定量方法或二者相結(jié)合的方式估計(jì)風(fēng)險(xiǎn)的小，找出主要的風(fēng)險(xiǎn)源，并評(píng)價(jià)風(fēng)險(xiǎn)的可能影響，以便以此為依據(jù)，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)采取相應(yīng)的對(duì)策。

常見的風(fēng)險(xiǎn)分析方法：專家打分法、層次分析法、模糊數(shù)學(xué)法、概率分析法、敏感性分析法、蒙特卡洛模擬法、CIM模型法、故障樹分析法3.房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)防范與控制

⑴房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)防范的基本思路

房地產(chǎn)項(xiàng)目的整體風(fēng)險(xiǎn)存在兩種情況：項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)超過可以承受的水平范圍

項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)在可以承受的水平范圍⑵房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)防范的基本方法

①風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避●含義：指通過對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別、分析與評(píng)估后，避開風(fēng)險(xiǎn)源或改變項(xiàng)目目標(biāo)與行動(dòng)方案，從而規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的一種策略●具體措施：放棄或終止某項(xiàng)可能引起風(fēng)險(xiǎn)損失的房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)

改變房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)的性質(zhì)、區(qū)位或開發(fā)方式

②風(fēng)險(xiǎn)自留與利用

●含義：

指房地產(chǎn)項(xiàng)目參與方自己承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)帶來的損失，并做好相應(yīng)的準(zhǔn)備工作。在房地產(chǎn)項(xiàng)目的生命周期中，許多風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率很小，且造成的損失也很小，采取風(fēng)險(xiǎn)回避、分散或者轉(zhuǎn)移的措施都難以發(fā)揮效果，項(xiàng)目參與者必須承擔(dān)一定的風(fēng)險(xiǎn)才有可能獲得較好的收益

③風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移●含義：投資主體將其本身面臨的損失有意識(shí)地轉(zhuǎn)嫁給與其有相互經(jīng)濟(jì)利益關(guān)系的另一方承擔(dān)

④風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控a、評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)控制行為產(chǎn)生的效果

b、及時(shí)發(fā)現(xiàn)和度量新的風(fēng)險(xiǎn)因素c、跟蹤、評(píng)估殘余風(fēng)險(xiǎn)的變化和程度

d、監(jiān)控潛在風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)展，檢查項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的征兆

e、提供啟動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)變計(jì)劃的時(shí)機(jī)和依據(jù)

⑶房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)控制

是建立項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)控制體制確定要控制的具體風(fēng)險(xiǎn)事件確定和分配具體風(fēng)險(xiǎn)的控制責(zé)任確定風(fēng)險(xiǎn)的控制計(jì)劃和方案實(shí)施并跟蹤項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)控制項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)控制結(jié)束與評(píng)價(jià)識(shí)別與度量項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)解除了？否項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)控制流程圖①風(fēng)險(xiǎn)損失預(yù)防

指在風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生前，為了消除或減少可能引致?lián)p失的各項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)因素所采取的各種措施

②風(fēng)險(xiǎn)抑制在風(fēng)險(xiǎn)事件發(fā)生時(shí)或發(fā)生后，采取的各種降低損失程度，或縮小損失發(fā)生范圍，使其不再蔓延或擴(kuò)展的措施

③房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)控制a、投資決策階段的風(fēng)險(xiǎn)控制b、土地獲取階段的風(fēng)險(xiǎn)控制c、項(xiàng)目建設(shè)階段風(fēng)險(xiǎn)的控制d、經(jīng)營管理階段的風(fēng)險(xiǎn)控制4.房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警與應(yīng)急管理

⑴房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理預(yù)警系統(tǒng)①風(fēng)險(xiǎn)管理預(yù)警系統(tǒng)涵義

②風(fēng)險(xiǎn)管理系統(tǒng)模型

指對(duì)于項(xiàng)目管理過程中有可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)，采取超前或預(yù)先防范的管理方式，一旦在監(jiān)控過程中發(fā)現(xiàn)有發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)的征兆，及時(shí)采取