12十一月2022工業(yè)地產(chǎn)項目營銷策劃書10十一月2022工業(yè)地產(chǎn)項目營銷策劃書1世界級企業(yè)夢想，頭等艙商務(wù)平臺【長沙總部基地】營銷策劃案

謹(jǐn)呈：湖南和立東升實業(yè)集團先馳投資世界級企業(yè)夢想，頭等艙商務(wù)平臺謹(jǐn)呈：湖南和立東升實業(yè)集團2前言基于我司與貴司尚缺乏足夠的溝通，對貴司開發(fā)意圖、企業(yè)戰(zhàn)略、工程具體進(jìn)度等有待進(jìn)一步深入了解。本報告在貴司所提供的邀標(biāo)函及相關(guān)內(nèi)容要求方面在撰寫本報告時有所調(diào)整，由于受條件局限并未完全依照要求全面展開闡述，僅擇當(dāng)前項目的核心環(huán)節(jié)問題進(jìn)行了較為深入的思考。本項目所需要涉及深度執(zhí)行部分需與貴司充分交流、調(diào)研市場后方可進(jìn)行，該報告僅作投標(biāo)展示用，不足之處敬請諒解。前言基于我司與貴司尚缺乏足夠的溝通，對貴司開發(fā)意圖、企業(yè)戰(zhàn)略3市場及政策研究項目SWOT分析第一部分第二部分項目定位第三部分營銷整體戰(zhàn)略項目入市時機評估第四部分第五部分項目客戶積累策略第六部分報告框架營銷節(jié)點安排及費用估算第七部分合同報價第八部分市場及政策研究項目SWOT分析第一部分第二部分項目定位第三部4第一部分：市場及政策研究

PART1第一部分：市場及政策研究PART15對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款不得低于50％，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1．1倍。對購買首套住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30％。商品住房價格過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款；對不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款。4月17日國務(wù)院出臺《國務(wù)院關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲》的通知。9月29日國家有關(guān)部委出臺措施進(jìn)一步落實國務(wù)院關(guān)于堅決遏制房價過快上漲的通知精神暫停發(fā)放第三套及以上房貸；首套房首付比例不低于30%；房價過高上漲過快城市將限定家庭購房套數(shù)。房價過高上漲過快城市要限定居民購房套數(shù)，調(diào)整住房交易環(huán)節(jié)的契稅和個人所得稅優(yōu)惠政策。12月26日人民銀行再次上調(diào)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率0.25個百分點，這是降息通道結(jié)束時隔兩年后，兩個月連續(xù)加息。12月20日人民銀行再次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點。這是今年第六次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率。政策調(diào)整：房地產(chǎn)調(diào)控和貨幣緊縮政策將會打壓抑制部分購房需求，影響全國市場大勢。宏觀市場對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款不得低于50％，貸款利6房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀及未來走勢分析房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀及未來走勢分析7區(qū)域角度——長沙作為湖南省代表性的省會級中心城市，隨著“長沙城市群的轉(zhuǎn)變”、“長株潭一體化”等發(fā)展戰(zhàn)略的實施，將為項目的開發(fā)帶來機遇和挑戰(zhàn)。啟示——1、長沙未來的發(fā)展在于有足夠的發(fā)展空間，而“長株潭一體化”戰(zhàn)略部署的形成，標(biāo)志著可以快速催動城市進(jìn)步的奠基石，使發(fā)展空間將更為廣闊；優(yōu)化并整合各區(qū)域的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，得到充分合理的利用，從而更進(jìn)一步刺激城市的快速發(fā)展；2、南城和河西雖然發(fā)展起步較晚，隨著市府的西移，省府的南遷，由此形成了良好發(fā)展條件，且吻合“一體化”的發(fā)展要求，是可以起到疏導(dǎo)和優(yōu)化整體并實現(xiàn)快速發(fā)展的良好平臺；3、原城市核心將獲得更好的發(fā)展條件，與此同時將形成多個城市級核心商圈，從而完成多核化發(fā)展需要。宏觀市場區(qū)域角度——長沙作為湖南省代表性的省會級中心城市，隨著“長沙8經(jīng)濟角度——長沙經(jīng)濟保持較高的增長速度，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出全國8%的預(yù)期目標(biāo)，經(jīng)濟快速發(fā)展的勢頭尚未改變。2010年前三季度長沙實現(xiàn)GDP3107億元，長沙市經(jīng)濟總量(GDP)在全國省會城市中排位由2005年的12位上升到2010年的7位，排名前移5位，先后趕超長春、哈爾濱、石家莊、鄭州、濟南5市，在中部六市中排第2位，僅低于武漢市。2010年前三季度長沙GDP同比增長16.0%，比全國增幅10.6%高5.4個百分點，與全省增幅14.8%高1.2個百分點；長沙市GDP歷年增長速度走勢圖宏觀市場經(jīng)濟角度——長沙經(jīng)濟保持較高的增長速度，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出全國8%的預(yù)9經(jīng)濟角度——長沙社會消費品零售總額增速保持較高水平。2009年長沙社會消費品零售總額增長速度始終保持在15%以上，增長速度依然較快，2010年上半年增速但仍保持較高速度。1月份在國家出臺各種擴大內(nèi)需的政策后，2月增速有所回升，擴內(nèi)需政策初現(xiàn)成效。3月份消費品零售總額增速止住了下滑的勢頭。進(jìn)入4月后，長沙社會消費品零售總額增速緩慢回升。長沙市社會消費品零售總額增幅走勢圖宏觀市場經(jīng)濟角度——長沙社會消費品零售總額增速保持較高水平。200910人口角度——人口的穩(wěn)步激增，將在未來幾年內(nèi)拉動長沙房地產(chǎn)的良性發(fā)展，為長沙房地產(chǎn)及項目開發(fā)水準(zhǔn)的提升奠定堅實的基礎(chǔ)啟示：長沙作為湖南省會城市，隨城市規(guī)模的擴張、城市化率的加速、剛性人口的激增，將對長沙房地產(chǎn)市場的開發(fā)前景奠定基礎(chǔ)。而隨著城市發(fā)展格局的演變，在參與到這種“分羹”的過程的同時，又將直面各種威脅。同樣是機遇和挑戰(zhàn)，必將要求企業(yè)充分挖掘自身版塊運動的先決優(yōu)勢，將其發(fā)展為可持續(xù)發(fā)展的競爭條件，方有更多機會向更為廣闊的發(fā)展空間邁進(jìn)。按照長沙市城市發(fā)展規(guī)劃，至2020年，全市總?cè)丝趯⑦_(dá)到950萬，城市化水平80%左右。其中市區(qū)人口400萬，人口規(guī)模較目前擴大0.5倍，按人均住房面積20㎡計算，相當(dāng)于未來十年將新增3000萬㎡的剛性住房需求，年均新增剛性需求將達(dá)到300萬㎡

；按照歷年來長沙城鎮(zhèn)人口增加絕對值來看，年均增長基本在30萬左右，其中市區(qū)人口約為16萬，按人均住房面積20㎡計算，相當(dāng)于每年將新增300萬㎡的剛性住房需求；2008年上半年，長沙市城市居民家庭人均可支配收入仍然保持了過去5年來兩位數(shù)增長的速度，全市人均可支配收入為9767．79元（約1628元／月），同比增長達(dá)13．4％，增幅較去年回落2．4個百分點，剔除物價上漲因素實際增長7．4％。宏觀市場人口角度——人口的穩(wěn)步激增，將在未來幾年內(nèi)拉動長沙房地產(chǎn)的良11房地產(chǎn)角度——回顧05-09年住宅市場商品房供求和價格分析供應(yīng)和成交分析（單位：萬平米）價格走勢分析（單位：元/平米）啟示——1、市場現(xiàn)狀，供過于求，2006年至2007年供求關(guān)系失衡，2008年市場供求失衡加劇，2009年市場供求基本平衡，但成交量成長迅猛；2、需求方面，長沙市近幾年市場需求出現(xiàn)了持續(xù)性增長態(tài)勢，但進(jìn)入08年后，受宏觀調(diào)控影響，市場需求顯著下降，08年成交面積較07年下降23.86%，09年受寬松貨幣政策影響，成交量大增；3、供應(yīng)方面，增速明顯快于需求，因此也造成了供應(yīng)量巨大的態(tài)勢;4、05-09年商品房成交價格穩(wěn)步增長，06年出現(xiàn)小幅回落；隨后由于市場需求增加以及成本上漲，成交價格一路走高。宏觀市場房地產(chǎn)角度——回顧05-09年住宅市場商品房供求和價格分析供12長沙商業(yè)物業(yè)近年來開發(fā)總量驚人，自2003年起至2010年6月底，長沙市總竣工商業(yè)用房面積高達(dá)454.33萬平方米，遠(yuǎn)超過了《長沙商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃2005-2020》中所提及“2020年，市區(qū)商業(yè)營業(yè)總面積達(dá)到420萬平方米”的指標(biāo)，加上存量市場的數(shù)量，及現(xiàn)有的270萬平米的營業(yè)面積，商業(yè)開發(fā)量遠(yuǎn)超越了市場正常容量。在未來相當(dāng)長的一段時期里，長沙的商業(yè)市場都處在開發(fā)商、商家、消費者及投資者的劇烈競爭的中。宏觀市場房地產(chǎn)角度——05-09年商業(yè)地產(chǎn)市場：市場開發(fā)總量過大，空置面積較高，市場處于劇烈競爭中長沙商業(yè)物業(yè)近年來開發(fā)總量驚人，自2003年起至2010年613長沙工業(yè)地產(chǎn)近年來發(fā)展迅猛，并逐步形成了“兩區(qū)九園”的格局，成為長沙經(jīng)濟的重要支撐。截止2009年底，全市共有省級以上園區(qū)9個，即長沙高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、長沙經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)、湖南望城科技工業(yè)園、寧鄉(xiāng)經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)、湖南瀏陽生物醫(yī)藥園、湖南環(huán)?？萍籍a(chǎn)業(yè)園、湖南天心環(huán)保工業(yè)園、隆平高科技園、湖南長沙金霞經(jīng)濟開發(fā)區(qū)。在市級考核體系中包含瀏陽現(xiàn)代制造基地和長沙暮云工業(yè)園，簡稱“兩區(qū)九園”。2009年末，長沙“兩區(qū)九園”共有規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)701家，年產(chǎn)值超10億元的企業(yè)20家，年產(chǎn)值超300億元的企業(yè)2家。2009年共完成規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值1929.79億元，實現(xiàn)增加值560.54億元，實現(xiàn)主營業(yè)務(wù)收入1898.62億元，主營業(yè)務(wù)成本1467.74億元，完成利稅總額247.64億元，全部從業(yè)人員年平均人數(shù)為19.57萬人，其中研究與開發(fā)人員1.95萬人。2009年1-11月長沙市“兩區(qū)九園”規(guī)模工業(yè)總產(chǎn)值長沙園區(qū)發(fā)展現(xiàn)狀長沙工業(yè)地產(chǎn)近年來發(fā)展迅猛，并逐步形成了“兩區(qū)九園”的格局，14工業(yè)園區(qū)經(jīng)濟整體發(fā)展迅速，企業(yè)數(shù)大幅增加、高技術(shù)產(chǎn)業(yè)聚集。園區(qū)工業(yè)經(jīng)濟實現(xiàn)快速增長。2009年，“兩區(qū)九園”實現(xiàn)規(guī)模工業(yè)總產(chǎn)值1929.79億元，比上年增長24.3%，高于全市平均水平2.2個百分點；實現(xiàn)工業(yè)增加值560.54億元，增長24.7%，高于全市平均水平4.9個百分點。園區(qū)企業(yè)數(shù)大幅增加。2009年，“兩區(qū)九園”有規(guī)模工業(yè)企業(yè)701家，占全市規(guī)模工業(yè)企業(yè)總數(shù)的29.4%，規(guī)模工業(yè)企業(yè)數(shù)比2008年增加99家，增長16.4%，高于全市規(guī)模工業(yè)企業(yè)數(shù)增速2.4個百分點。高技術(shù)產(chǎn)業(yè)聚集園區(qū)。園區(qū)企業(yè)注重研發(fā)投入和新產(chǎn)品的開發(fā)，2009年園區(qū)企業(yè)研究與試驗發(fā)展（R&D）項目經(jīng)費支出為29.6億元，占全市規(guī)模工業(yè)R&D經(jīng)費的93.4%，實現(xiàn)新產(chǎn)品產(chǎn)值547.80億元，占全市規(guī)模工業(yè)新產(chǎn)品產(chǎn)值的96.8%。2009年，按國家《高技術(shù)產(chǎn)業(yè)統(tǒng)計分類目錄》的界定，園區(qū)規(guī)模工業(yè)高技術(shù)產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)產(chǎn)值195.44億元，占全市規(guī)模工業(yè)高技術(shù)產(chǎn)業(yè)總產(chǎn)值的83.8%；園區(qū)高技術(shù)產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)規(guī)模工業(yè)增加值55.0億元，占全市規(guī)模工業(yè)高技術(shù)產(chǎn)業(yè)增加值的81.9%。長沙園區(qū)發(fā)展現(xiàn)狀工業(yè)園區(qū)經(jīng)濟整體發(fā)展迅速，企業(yè)數(shù)大幅增加、高技術(shù)產(chǎn)業(yè)聚集。15工業(yè)園區(qū)產(chǎn)業(yè)特色不明顯?！皟蓞^(qū)九園”建設(shè)特色重疊，園區(qū)之間發(fā)展不夠平衡。

“兩區(qū)九園”建設(shè)特色重疊，如高新區(qū)、經(jīng)開區(qū)在工程機械、電子信息、新材料等產(chǎn)業(yè)集群企業(yè)分布都比較多，在招商引資過程中容易產(chǎn)生相互競爭、互相壓價的現(xiàn)象，同時也可能出現(xiàn)降低入園企業(yè)基本條件，浪費有限基地資源，影響園區(qū)持續(xù)發(fā)展的現(xiàn)象。由于歷史地理環(huán)境等多方面原因，園區(qū)之間發(fā)展還不夠平衡。長沙經(jīng)開區(qū)規(guī)模工業(yè)增加值總量最多，為長沙暮云工業(yè)園的36倍?！皟蓞^(qū)九園”規(guī)模工業(yè)總產(chǎn)值的平均值為175.44億元，但只有高新區(qū)和經(jīng)開區(qū)高于平均水平，其余9個園區(qū)均低于平均水平（見下圖）?！皟蓞^(qū)九園”規(guī)模工業(yè)總產(chǎn)值與平均值的標(biāo)準(zhǔn)差達(dá)到195.24億元，園區(qū)發(fā)展不平衡。

長沙園區(qū)發(fā)展現(xiàn)狀工業(yè)園區(qū)產(chǎn)業(yè)特色不明顯?！皟蓞^(qū)九園”建設(shè)特色重疊，園區(qū)之間發(fā)16長沙工業(yè)園區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀長沙工業(yè)地產(chǎn)市場長沙工業(yè)園區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀長沙工業(yè)17長沙工業(yè)地產(chǎn)市場長沙工業(yè)園區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀長沙工業(yè)長沙工業(yè)園區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀18長沙工業(yè)地產(chǎn)市場長沙工業(yè)園區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀長沙工業(yè)長沙工業(yè)園區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀19長沙工業(yè)地產(chǎn)市場長沙工業(yè)園區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀長沙工業(yè)長沙工業(yè)園區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀20長沙工業(yè)地產(chǎn)市場長沙工業(yè)園區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀長沙工業(yè)長沙工業(yè)園區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀21比較優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)從長沙園區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變化的整體趨勢來看，改革開放以來，長沙市園區(qū)第一產(chǎn)業(yè)在GDP中的比重呈逐漸縮小趨勢，第二產(chǎn)業(yè)仍是主導(dǎo)，但第三產(chǎn)業(yè)比重均呈穩(wěn)步提高趨勢。目前，長沙市園區(qū)呈第二產(chǎn)業(yè)比重最大、第三產(chǎn)業(yè)比重次之、第一產(chǎn)業(yè)比重最小的“二三一”型結(jié)構(gòu)。長沙經(jīng)開、高新兩園作為最早的兩個國家級園區(qū)，制造、電子信息、新材料新能源、生物醫(yī)藥等高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)方面具有先發(fā)優(yōu)勢，而在食品加工、服務(wù)產(chǎn)業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)等服務(wù)業(yè)方面不具比較優(yōu)勢。長沙工業(yè)地產(chǎn)市場長沙工業(yè)園區(qū)產(chǎn)業(yè)比較分析比較優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)從長沙園區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變化的整體趨勢來看，改革開22長沙工業(yè)地產(chǎn)市場長沙工業(yè)園區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向分析從長沙目前工業(yè)園區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向來看，各個園區(qū)目前在定位方面存在較大的重疊性。主要集中在制造產(chǎn)業(yè)、電子信息產(chǎn)業(yè)、新材料、汽車配件制造和機械加工、生物醫(yī)藥幾個產(chǎn)業(yè)，其中國家級開發(fā)區(qū)三個。從發(fā)展?fàn)顩r來看，受政府主導(dǎo)，享有較高優(yōu)惠政策的高級別園區(qū)發(fā)展情況較好。如長沙縣經(jīng)開區(qū)和長沙高開區(qū)。一些定位較為清晰的園區(qū)同樣發(fā)展?fàn)顩r良好，如湖南瀏陽生物醫(yī)藥園。無清晰定位，無龍頭企業(yè)，大而全的園區(qū)發(fā)展?fàn)顩r較差。如天心環(huán)保工業(yè)園。小結(jié)：這些園區(qū)努力打出各種特色牌，反映出它們在積極探索未來開發(fā)區(qū)的發(fā)展模式和新的發(fā)展動力。盡管這些模式形式各異、種類多樣，難以做出準(zhǔn)確評價，但是未來園區(qū)發(fā)展將在結(jié)合區(qū)域經(jīng)濟特色的基礎(chǔ)上，向著多樣化、多元化、多類型的方向發(fā)展，將是必然的趨勢。長沙工業(yè)長沙工業(yè)園區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向分析從長沙目前工業(yè)園區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)23長沙工業(yè)地產(chǎn)個案分析長沙國際企業(yè)中心長沙工業(yè)地產(chǎn)市場長沙工業(yè)地產(chǎn)個案分析長沙國際企業(yè)中心長沙工業(yè)24長沙工業(yè)地產(chǎn)個案分析麓谷國際工業(yè)園長沙工業(yè)地產(chǎn)市場長沙工業(yè)地產(chǎn)個案分析麓谷國際工業(yè)園長沙工業(yè)25小結(jié)與啟示：房地產(chǎn)住宅市場近兩年空前火熱，形成的經(jīng)濟泡沫對國民經(jīng)濟穩(wěn)定健康發(fā)展形成了巨大隱患，國家已經(jīng)引起高度重視，并在今年通過金融、信貸、稅收政策進(jìn)行調(diào)控，目前已經(jīng)對市場形成了巨大壓力，預(yù)計房價上漲速度將會得到遏制，成交量逐漸穩(wěn)定；隨著住宅市場的降溫，開發(fā)商、投資者把目光投向商業(yè)地產(chǎn)，但長沙商業(yè)地產(chǎn)市場巨大的空置面積和激烈市場，將使其謹(jǐn)慎投入；隨著兩型社會實驗區(qū)建設(shè)的推進(jìn)，沿海發(fā)達(dá)地區(qū)的產(chǎn)業(yè)升級轉(zhuǎn)型，并向中部內(nèi)陸轉(zhuǎn)移，國家對實體經(jīng)濟的大力扶持，長沙工業(yè)地產(chǎn)市場面臨前所未有發(fā)展機遇；基于以上對宏觀市場的種種分析，預(yù)計在2011年房地產(chǎn)市場將上演喧囂與失落，冰火兩重天的局面！住宅市場經(jīng)過強力打壓，房價上漲逐漸得到遏制，市場成交將有所萎縮。商業(yè)地產(chǎn)將會在房地產(chǎn)市場高調(diào)登場，但是相伴的巨大風(fēng)險將會使市場以平淡收場。而工業(yè)地產(chǎn)必定會成為一匹黑馬，開啟房地產(chǎn)市場的新時代，本項目如何未雨綢繆把握好這一機遇至關(guān)重要！小結(jié)與啟示：房地產(chǎn)住宅市場近兩年空前火熱，形成的經(jīng)濟泡沫對國26項目周邊樓市現(xiàn)況及未來走勢分析項目周邊樓市現(xiàn)況及未來走勢分析27十大板塊并起①②③④⑤⑥⑦⑧⑨⑩隨著大盤帶動郊區(qū)化開發(fā)步伐加快，開發(fā)版圖增大，長沙市板塊細(xì)分愈發(fā)明顯，長沙房地產(chǎn)市場的競爭已經(jīng)呈現(xiàn)各大板塊混戰(zhàn)的情形，目前大致可劃分為以下十大板塊：①金星北路

②市府麓谷③麓南含浦④芙蓉北路⑤中心板塊⑥新南城⑦金鷹月湖⑧尚東⑨體育新城⑩星沙格局分析十大板塊并起①②③④⑤⑥⑦⑧⑨⑩隨著大盤帶動郊區(qū)化開發(fā)步伐28東成西崛，南強北弱隨著城市的發(fā)展，地產(chǎn)開發(fā)呈現(xiàn)出板塊化的特征，長沙地產(chǎn)已進(jìn)入板塊競爭時代。由市中心板塊向四面輻射，整體呈現(xiàn)“東部成熟，西部崛起，南部走強，北部積弱”的局面。各板塊檔次定位、產(chǎn)品類型混雜，造成板塊間競爭差異化不明顯，客戶資源也多以搶奪市中心客戶為重要客源。城市規(guī)劃對于板塊發(fā)展的作用十分明顯，如省府南遷之于南城，大河西先導(dǎo)區(qū)之于市府麓谷。市中心新南城市府麓谷芙蓉北麓南含浦星沙金星北路尚東金鷹月湖體育新城走強積弱

崛起！成熟格局分析東成西崛，南強北弱隨著城市的發(fā)展，地產(chǎn)開發(fā)呈現(xiàn)出板塊化的特29板塊主要在售樓盤列表：板塊指標(biāo)性樓盤本項目所在區(qū)域--新南城板塊：大盤云集，蓄勢爆發(fā)！格局分析板塊主要在售樓盤列表：板塊指標(biāo)性樓盤本項目所在區(qū)域--新南30新南城板塊目前生活配套尚等不完善，但發(fā)展?jié)摿薮?，目前是以居住功能和園區(qū)開發(fā)為主的郊區(qū)板塊。新南城板塊在城市配套上還不夠成熟，相對成熟片區(qū)尚有較大差距，短期內(nèi)難以彌補；板塊內(nèi)開發(fā)商整體實力較強，區(qū)域運營的能力還是有，加之開發(fā)樓盤大多為大盤開發(fā)，因此新南城板塊在市場上的上升價值很明顯。板塊內(nèi)房價處于長沙市場二流區(qū)間，相對來說價格優(yōu)勢比較明顯。格局分析新南城板塊目前生活配套尚等不完善，但發(fā)展?jié)摿薮螅壳笆且跃?1小結(jié)與啟示：10個板塊并起，東部成熟，西部崛起，南部走強，北部積弱。各板塊檔次定位、產(chǎn)品類型混雜，造成板塊間競爭差異化不明顯。城市規(guī)劃對于板塊發(fā)展的促進(jìn)作用十分明顯。新南城板塊雖品牌大盤云集但整體區(qū)位優(yōu)勢相對不明顯。區(qū)域價格壁壘明顯，地段差異對價格影響明顯?；谝陨戏治?，本項目所在新南城板快為居住型和園區(qū)開發(fā)為主的郊區(qū)板塊，是兩型社會建設(shè)的核心區(qū)域，未來將會成為居住環(huán)境優(yōu)美、經(jīng)濟開發(fā)綠色環(huán)保、山清水秀經(jīng)濟發(fā)達(dá)的長株潭城市群綠肺；本項目處于這個環(huán)境優(yōu)美，周邊居住大盤云集的區(qū)域，同時處于開發(fā)中的工業(yè)園內(nèi)，因此，項目須最大程度借助環(huán)境、交通、優(yōu)惠政策等資源，才能聚集湖南乃至中南五省總部經(jīng)濟，打造成功長沙首個總部基地！格局分析小結(jié)與啟示：10個板塊并起，東部成熟，西部崛起，南部走強，北32項目現(xiàn)況及未來走勢分析項目現(xiàn)況及未來走勢分析33高爾夫兩型辦項目土地性質(zhì)：工業(yè)使用年限:50年宗地：23、24、28號地塊；面積：總占地面積約500畝；地貌：土地有起伏，中間有水塘；特征：地塊形狀方正；東面為萬家麗路；毗鄰：兩型辦（正廳）辦公樓，高爾夫球場地塊現(xiàn)狀項目分析高爾夫兩型辦項目土地性質(zhì)：工業(yè)地塊現(xiàn)狀項目分析34項目四至東西北南項目四至項目分析項目四至東西北南項目四至項目分析35“一點一線”發(fā)展戰(zhàn)略的核心發(fā)展區(qū)域南長沙工業(yè)化與城市化的前沿陣地長株潭經(jīng)濟發(fā)展的橋頭堡省級開發(fā)區(qū)，環(huán)保產(chǎn)業(yè)試驗基地兩型社會實踐的行政核心長株潭三城心臟位置1.2.3.4.5.6.區(qū)位工業(yè)價值極為突出項目分析區(qū)位價值分析“一點一線”發(fā)展戰(zhàn)略的核心發(fā)展區(qū)域南長沙工業(yè)化與城市化的前沿36區(qū)域交通極其便捷繞城高速武廣高速鐵路黃花京珠高速上瑞高速大托機場長沙火車站319、107國道韶山\萬家麗路項目分析交通組織分析區(qū)域交通繞城高速武廣高速鐵路黃花京珠高速上瑞高速大托機場長沙37長沙整體經(jīng)濟發(fā)展較快，工業(yè)增長迅猛，以第二產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)的經(jīng)濟社會，且比例還在上升，且擁有基數(shù)很大的企業(yè)數(shù)量。項目分析發(fā)展趨勢分析長沙整體經(jīng)濟發(fā)展較快，工業(yè)增長迅猛，以第二產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)的經(jīng)濟社會38項目分析長沙已形成三大產(chǎn)業(yè)集群，規(guī)劃發(fā)展六大產(chǎn)業(yè)，已形成19個工業(yè)園區(qū)；較為完整的工業(yè)規(guī)劃與發(fā)展體系，19個工業(yè)園區(qū)六大工業(yè)產(chǎn)業(yè)三大產(chǎn)業(yè)集群發(fā)展趨勢分析小結(jié)：綜上分析，長沙的工業(yè)基礎(chǔ)、經(jīng)濟結(jié)構(gòu)、及發(fā)展態(tài)勢，將為本項目總部基地開發(fā)提供基礎(chǔ)保障。城區(qū)企業(yè)外遷和區(qū)內(nèi)省內(nèi)企業(yè)進(jìn)城將給項目成功帶來巨大機遇。項目分析長沙已形成三大產(chǎn)業(yè)集群，規(guī)劃發(fā)展六大產(chǎn)業(yè)，已形成1939相關(guān)政策、法規(guī)及趨勢研究相關(guān)政策、法規(guī)及趨勢研究40招商政策對比一招商政策招商政策對比一招商政策41招商政策對比二招商政策招商政策對比二招商政策42招商政策對比三招商政策招商政策對比三招商政策43招商政策對比四招商政策招商政策對比四招商政策44政策研究招商政策發(fā)展變化土地出讓、稅收、獎勵等政策優(yōu)惠招商產(chǎn)業(yè)集群、產(chǎn)業(yè)鏈招商、參股初建期高速發(fā)展期面對產(chǎn)業(yè)升級和經(jīng)濟環(huán)境變化，沿海及部分發(fā)達(dá)地區(qū)工業(yè)園區(qū)已經(jīng)從政策優(yōu)惠招商向產(chǎn)業(yè)集群、產(chǎn)業(yè)鏈招商轉(zhuǎn)變。政策研究招商政策發(fā)展變化土地出讓、稅收、獎勵等政策優(yōu)惠招商產(chǎn)45小結(jié)終上分析，長沙經(jīng)開區(qū)、高新區(qū)、寧鄉(xiāng)經(jīng)開區(qū)招商優(yōu)惠政策突出在稅收（減稅退稅）、土地轉(zhuǎn)讓優(yōu)惠方面，屬于生產(chǎn)經(jīng)營方面直接扶持政策，且優(yōu)惠幅度和金額較大。而雨花環(huán)?？萍紙@招商優(yōu)惠政策則突出在經(jīng)營獎勵、人員招商獎勵方面，措施偏重于服務(wù)扶持方面，相對優(yōu)惠幅度和金額較小。長沙經(jīng)開區(qū)、高新區(qū)、寧鄉(xiāng)經(jīng)開區(qū)企業(yè)所得稅均減按15%征收，前兩年免稅，后三年減半。寧鄉(xiāng)經(jīng)開區(qū)土地政策力度更大。三年內(nèi)如果項目不能產(chǎn)生預(yù)期經(jīng)濟效益，業(yè)主可申請退回土地，由開發(fā)區(qū)管委會以不低于出售價格回購?fù)恋?。雨花環(huán)保科技園政策突出在稅收獎勵、資金扶持獎勵、人才扶持獎勵、科技創(chuàng)新獎勵、人員招商獎勵方面小結(jié)終上分析，長沙經(jīng)開區(qū)、高新區(qū)、寧鄉(xiāng)經(jīng)開區(qū)招商優(yōu)惠政策突出46第二部分：項目SWOT分析

PART2第二部分：項目SWOT分析PART247優(yōu)勢（S）——企業(yè)實力雄厚項目由和立東升實業(yè)投資開發(fā),企業(yè)及其最高領(lǐng)導(dǎo)人有著巨大的聲譽和人脈資源。對于政策和社會資源依賴比較大的工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)而言意義重大；項目規(guī)模巨大項目總用地面積315.09畝，規(guī)劃總建筑面積約50萬平方米，分二期開發(fā)；交通便利基地毗鄰萬家麗大道，東邊臨金井路，北距環(huán)保大道約100米，西距新韶山南路約420米；京珠高速、上瑞高速、107國道、319國道均在園區(qū)附近交匯；離武廣高鐵、汽車南站等客流站點都在咫尺之遙。項目SWOT分析優(yōu)勢（S）——項目SWOT分析48生態(tài)環(huán)境優(yōu)越相對于市內(nèi)區(qū)域的寫字樓和公寓，本項目擁有天際嶺森林公園等大型的自然氧吧，自身地塊為原生山地，自然生態(tài)環(huán)境得天獨厚。人文辦公氛圍濃烈項目東邊為湖南環(huán)?？萍籍a(chǎn)業(yè)園政務(wù)辦公區(qū)預(yù)留用地，北邊緊靠中煙集團總部辦公區(qū)，西邊與北京青蘋果數(shù)據(jù)城項目和長沙理工大學(xué)云塘校區(qū)相連，南邊與同發(fā)置業(yè)即將修建的五星級酒店項目隔路相望。區(qū)位發(fā)展前景廣闊項目距省政府4.8公里、距野生動物園3.2公里、距未來的兩型辦政務(wù)辦公區(qū)不到2公里，即將動工的城鐵和地鐵一號線都在項目附近設(shè)站。作為兩型改革試驗區(qū)的核心區(qū)域和前沿陣地，其發(fā)展空間巨大、政治地緣優(yōu)勢明顯。生態(tài)環(huán)境優(yōu)越49劣勢（W）——配套欠缺項目周邊當(dāng)前購物等配套設(shè)施較為欠缺，特別是生活配套。公共交通不發(fā)達(dá)。目前周邊公共交通欠缺，公共設(shè)施不齊全。劣勢（W）——50機會——政策優(yōu)勢雨花環(huán)保工業(yè)園發(fā)展時間已經(jīng)有一定的歷史，園區(qū)政策及激勵制度相對較為成熟，對吸引企業(yè)入駐起著舉足輕重的作用。兩型社會積極推進(jìn)兩型社會試驗區(qū)向縱深方向發(fā)展，城際交通、區(qū)域管理的逐步一體化、電信并網(wǎng)等一些實質(zhì)性的舉措逐一得到落實，本項目作為橋頭堡的地位日趨顯現(xiàn)。住宅商業(yè)房產(chǎn)發(fā)展受限，工業(yè)房產(chǎn)將成為新寵隨著住宅商業(yè)房產(chǎn)進(jìn)一步受到政策的打壓，房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的大勢已經(jīng)逐步明朗，未來工業(yè)地產(chǎn)的快速發(fā)展將是大勢所趨。其對于地方可持續(xù)發(fā)展的財政支撐作用不言而喻。大力發(fā)展工業(yè)經(jīng)濟和現(xiàn)代商貿(mào)服務(wù)將成為地方各級政府解決經(jīng)濟發(fā)展之道。同時，民間資本和其他社會逐利資本由于投資渠道局限，將有可能轉(zhuǎn)向工業(yè)地產(chǎn)。機會——51機會——沿海產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移隨著沿海勞動力成本的日益攀升等諸多因素的影響，沿海產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移將進(jìn)一步加劇，內(nèi)地特別是內(nèi)地一二線城市將面臨更多機遇。機會——52威脅——長沙各大園區(qū)定位重疊，空置率高。長沙各大園區(qū)主要產(chǎn)業(yè)定位不清晰，且重疊率高，將直接影響本項目銷售。多數(shù)園區(qū)空置率高，銷售壓力較大。后續(xù)項目供應(yīng)巨大。長沙市及長望瀏寧目前同類型項目后續(xù)供應(yīng)巨大，將可能直接威脅本項目的銷售工作的推進(jìn)。園區(qū)級別相對于星沙經(jīng)開區(qū)、麓谷高新區(qū)以及新晉的寧鄉(xiāng)經(jīng)開區(qū)，都是國家級開發(fā)區(qū)，而本項目所在的雨花環(huán)保工業(yè)園級別上不如前三者，意味著企業(yè)在相關(guān)優(yōu)惠政策方面不如前三者。產(chǎn)業(yè)支撐面臨客戶層面的局限本項目定位為總部基地，而實質(zhì)上長沙市內(nèi)及周邊區(qū)縣對于一些重點大型企業(yè)在供地方面存在較大程度的支持，條件優(yōu)越。威脅——53綜合分析——整體來看，本項目優(yōu)勢非常明顯，機會眾多。同時也面臨著一定的市場挑戰(zhàn)。特別是來自其他國家級園區(qū)的項目競爭以及作為總部基地定位下的企業(yè)規(guī)模和數(shù)量有可能不足。因此，如何充分發(fā)揮本項目特色，做好配套服務(wù)工作將是本項目開發(fā)的重中之重。綜合分析——54我司認(rèn)為本項目項目核心價值點：——優(yōu)越的區(qū)位優(yōu)勢；——企業(yè)自身的品牌號召力；——規(guī)模巨大；——超前的規(guī)劃理念；——優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。核心價值概括——領(lǐng)袖級企業(yè)工作平臺！我司認(rèn)為本項目項目核心價值點：核心價值概括——領(lǐng)袖級企業(yè)工作55第三部分：項目定位

PART3第三部分：項目定位PART3561、項目整體市場定位

根據(jù)宏觀微觀的市場環(huán)境分析，結(jié)合自身條件狀況，我們不難發(fā)現(xiàn)目前其他園區(qū)或個別項目在自身定位方面為了擴大客戶層面的需要，將定位做得大而全，反而沒有一個特別鮮明的主題定位。導(dǎo)致園區(qū)內(nèi)各種行業(yè)錯綜復(fù)雜，缺乏一定的兼容性。本項目整體發(fā)展方向為總部經(jīng)濟，并希望能打造成長沙的高新企業(yè)總部基地，因此，將園區(qū)打造成盡量單一純粹點的行業(yè)園區(qū)，以整合行業(yè)的上下游鏈條企業(yè)。擯棄一些可能不具備優(yōu)勢的行業(yè)。結(jié)合我司項目的實際情況，我司主張產(chǎn)業(yè)定位：裝備制造和汽車零部件、輕工產(chǎn)業(yè)、農(nóng)副產(chǎn)品深加工或食品加工、環(huán)保節(jié)能、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為主導(dǎo)，以生物制藥、電子信息（通訊設(shè)備、電子元器件為代表）為輔助的產(chǎn)業(yè)布局，

1、項目整體市場定位根據(jù)宏觀微觀的市場環(huán)境分析，結(jié)合自身條572、項目形象定位立足長株潭區(qū)域核心，面向全國，為湖南省高新企業(yè)提供辦公、居住及配套服務(wù)的企業(yè)平臺，推進(jìn)長株潭打造城市核心產(chǎn)業(yè)群國際化進(jìn)程。中南高新企業(yè)總部基地2、項目形象定位立足長株潭區(qū)域核心，面向全國，為湖南省高新企583、形象廣告語國際平臺財富源泉3、形象廣告語國際平臺財富源泉594、功能定位企業(yè)孵化功能、高新技術(shù)企業(yè)科研、辦公、居家于一體。4、功能定位企業(yè)孵化功能、高新技術(shù)企業(yè)科研、辦公、居家于一體604、目標(biāo)客戶群定位目標(biāo)客戶群細(xì)分：港澳臺、外企、歐美華商開拓長株潭市場的輕工、電子、新材料研發(fā)基地；長株潭區(qū)域規(guī)模不大、無能力實現(xiàn)買地開發(fā)的高科企業(yè)；廣東沿海地區(qū)、江浙一帶等大城市進(jìn)行產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的搬遷企業(yè)；國內(nèi)大型企業(yè)在長株潭設(shè)立的研發(fā)基地；湖南當(dāng)?shù)卮笮推髽I(yè)中下游配套企業(yè)；長株潭區(qū)域的服務(wù)外包型企業(yè)：包括IT服務(wù)、人力資源管理、金融、研發(fā)、產(chǎn)品設(shè)計等眾多領(lǐng)域。4、目標(biāo)客戶群定位目標(biāo)客戶群細(xì)分：61第四部分：營銷整體戰(zhàn)略

PART4第四部分：營銷整體戰(zhàn)略PART462一、本項目營銷需要解決的主要問題

由項目定位分析中可以看出，本項目營銷需要解決的主要問題有以下四條1）如何建立本項目的市場影響力?2）缺少第三產(chǎn)業(yè)服務(wù)業(yè)的支撐，如何克服區(qū)域短期障礙?3）現(xiàn)有園區(qū)市場漸趨成熟，會給本項目進(jìn)入該市場帶來困難，在營銷過程中怎樣進(jìn)行借勢聯(lián)動營銷?4）如何吸引外圍客戶，擺脫價格瓶頸打贏長沙市內(nèi)競爭盤？

一、本項目營銷需要解決的主要問題由項目定位分析中可以看出，63二、營銷戰(zhàn)略綱要

營銷手段補強產(chǎn)品軟素質(zhì)，支撐高端市場定位，確定本項目營銷戰(zhàn)略的制定原則采用強勢營銷戰(zhàn)略。

“拋磚引玉，強勢出擊；擒賊擒王，品牌導(dǎo)向”

可以重點從以下幾個方面著手：營銷戰(zhàn)略之一：整合區(qū)域資源，形成區(qū)域形象美譽度，建立區(qū)域形象總概念和企業(yè)對區(qū)域的認(rèn)同感，借此以區(qū)域驅(qū)動項目，立足大長沙，借勢長株潭一體化，塑造有城市大長沙的園區(qū)；營銷戰(zhàn)略之二：優(yōu)先引進(jìn)知名品牌企業(yè)和上游龍頭企業(yè)，提升項目向心力，由企業(yè)品牌增值演變?yōu)楫a(chǎn)品增值；營銷戰(zhàn)略之三：借助發(fā)展商實力，為項目提高認(rèn)可度，在區(qū)域營銷階段，塑造發(fā)展商在區(qū)域經(jīng)濟的領(lǐng)跑者地位；營銷戰(zhàn)略之四：項目形象定位切合目標(biāo)客戶群體心理需求與區(qū)域資源的需求。二、營銷戰(zhàn)略綱要營銷手段補強產(chǎn)品軟素質(zhì)，支撐高端市場定位，64三、營銷思路策略分解

在營銷推廣總策略的指導(dǎo)下，根據(jù)項目推廣節(jié)奏，將策略分解如下：

前期充分鋪墊、造勢、蓄積客戶展示營銷引爆銷售高潮不斷制造“興奮點”，持續(xù)銷售

三、營銷思路策略分解在營銷推廣總策略的指導(dǎo)下，根據(jù)項目推廣65要達(dá)到開盤的集中引爆效果，前期鋪墊的作用非常關(guān)鍵，對于本項目而言，前期鋪墊可以起到兩個作用：一是發(fā)布項目信息，不斷積累客戶；二是通過對工業(yè)園投資前景的渲染，以及工業(yè)園內(nèi)各種利于企業(yè)主生產(chǎn)、銷售的措施與優(yōu)惠，提高客戶群體對項目價格的心理預(yù)期。本項目為中小型輕工、電子、新材料等研發(fā)機構(gòu)，需要對營銷中心及項目現(xiàn)場進(jìn)行全方位包裝，使展示效果達(dá)到最佳效果，策略一：前期鋪墊和造勢

營造氣氛。所謂造勢，就是要引起市場的關(guān)注度，通過一些精心策劃的“事件”以及報紙、戶外、廣播、網(wǎng)絡(luò)、公交車身、發(fā)放宣傳單張等宣傳渠道，來提高項目以及發(fā)展商品牌的知名度。

要達(dá)到開盤的集中引爆效果，前期鋪墊的作用非常關(guān)鍵，對于本項目66ACTION1：通過路牌廣告、形象墻廣告、戶外廣告等長期媒介來發(fā)布項目相關(guān)信息，積累客戶；ACTION2：長沙及項目現(xiàn)場營銷中心的包裝；ACTION3：現(xiàn)場導(dǎo)示系統(tǒng)到位，項目前期形象墻包裝；ACTION4：項目工地現(xiàn)場包裝，包括工地圍板；工地規(guī)范管理；ACTION5：發(fā)揮銷售中心的作用，推介和展示項目信息；ACTION6：用海報、單張及點對點介紹等方式發(fā)布項目的相關(guān)信息；ACTION7：加強工程質(zhì)量與進(jìn)度透明度，穩(wěn)固市場信心，推廣項目品質(zhì)形象；ACTION8：在前期宣傳期間定購的客戶根據(jù)定購金所占比例，可享受不等的超額外優(yōu)惠或折扣；

ACTION1：通過路牌廣告、形象墻廣告、戶外廣告等長期媒介67策略二：展示營銷引爆銷售高潮

在項目咨詢階段通過模型展示、工地規(guī)范管理、銷售氛圍等良好展示，迅速地積累客戶，為引爆高潮，積聚現(xiàn)場人氣做好充分的鋪墊。同時，在項目開盤之前還需要做好大量的準(zhǔn)備工作，如售樓處、工地包裝、宣傳資料、禮儀、銷售物料、背景音樂等具體工作應(yīng)完全就位，爭取給每個客戶留下一次難忘的購廠體驗。

ACTION1：為了使開盤當(dāng)天能夠銷售高潮的效果，將開盤主戰(zhàn)場設(shè)置在項目現(xiàn)場營銷中心，通過現(xiàn)場樓盤形象，堅定認(rèn)購客戶購買信心。同時掌握或控制好開盤當(dāng)天局勢與氛圍，確保項目現(xiàn)場及長沙營銷中心現(xiàn)場都有濃厚的喜慶和火熱氛圍，爭取將已認(rèn)購客戶全部轉(zhuǎn)為簽訂合同客戶；ACTION2：為了能夠達(dá)到持續(xù)熱銷的效果，可以考慮一周的時間全面開展項目開盤銷售活動；ACTION3：在開盤周期間，結(jié)合項目和客戶情況舉辦各種開盤系列活動；ACTION4：在開盤周期間落訂或簽定認(rèn)購合同的客戶可享受額外的優(yōu)惠或折扣；

策略二：展示營銷引爆銷售高潮在項目咨詢階段通過模型展示、工68策略三：后期營銷制造“興奮點”，持續(xù)銷售

在開盤高潮后，銷售前期積累客戶，銷售將會有所回落，此時需要結(jié)合銷售階段特點，運用針對性營銷活動和價格手段，推動持續(xù)銷售。ACTION1：利用項目優(yōu)勢資源，結(jié)合產(chǎn)品本身的亮點，在廣告宣傳上不斷創(chuàng)造新的興奮點和市場關(guān)注度；ACTION2：進(jìn)一步深入挖掘促進(jìn)銷售的積極因素，運用開盤成交客戶，加強客戶“口碑效應(yīng)”；ACTION3：服務(wù)等產(chǎn)品以外的軟性價值體現(xiàn)將促進(jìn)項目價值的兌現(xiàn)，鞏固現(xiàn)有銷售業(yè)績，提升產(chǎn)品附加值；

策略三：后期營銷制造“興奮點”，持續(xù)銷售在開盤高潮后，銷69四、宣傳推廣策略工業(yè)業(yè)地產(chǎn)運營是一個融政府營銷、區(qū)域營銷、房地產(chǎn)營銷和產(chǎn)業(yè)廠房推廣為一體的全新項目。所以首先必須明確到底本項目的營銷主線索是什么。針對本項目，我司主張采用區(qū)域推廣+產(chǎn)品推廣的模式進(jìn)行宣傳。從推廣理念上即是：賣項目，先賣城市（本項目地處兩型試驗區(qū)橋頭堡，交通便利、潛力無限）賣項目，先賣產(chǎn)業(yè)（項目整體定位為總部基地，起點高，集群化。提供了濃厚的產(chǎn)業(yè)氛圍，產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)深厚）

賣產(chǎn)品，更賣生活（在總部基地工作，不僅僅是工作那么簡單，內(nèi)部配套的完善，是長沙乃至中南地區(qū)環(huán)境最優(yōu)美的總部基地）賣產(chǎn)品，更賣服務(wù)在總部基地提供的不僅僅是中南地區(qū)最具成本優(yōu)勢園區(qū)、還能夠享受到專利申辦保護(hù)等其他園區(qū)無法比擬的特殊服務(wù)，同時在園區(qū)管理方面全部按照現(xiàn)代先進(jìn)園區(qū)理念進(jìn)行管理四、宣傳推廣策略70五、宣傳推廣渠道策略工業(yè)地產(chǎn)銷售與招商不是要有多高的知名度，而是要有針對性和有效性，直接決定了項目的客戶能不能找到你工業(yè)地產(chǎn)由于其客戶具有一定的隱秘性和稀缺性，通常工業(yè)地產(chǎn)的推廣有四大傳播渠道：網(wǎng)絡(luò)、行業(yè)、戶外、展會論壇。因此我司建議本項目廣告推廣渠道策略盡量做到有的放矢。這樣才會形成一個相對完整的工業(yè)園區(qū)推廣宣傳的一個體系，會形成非常實效。網(wǎng)絡(luò)媒體選擇：中國工業(yè)地產(chǎn)網(wǎng)+阿力士招商網(wǎng)+政府招商類網(wǎng)站戶外廣告：京珠高速1塊、機場高速1塊、武廣高鐵燈箱、三一大道一塊五、宣傳推廣渠道策略71現(xiàn)場包裝：沿萬家麗大道道旗、工地現(xiàn)場圍墻廣告、工地塔吊巨幅推廣條幅廣告。展會論壇：政府相關(guān)部門組織的行業(yè)論壇、相關(guān)協(xié)會組織的論壇。雜志：高爾夫球會雜志、招商雜志、行業(yè)性雜志等車身廣告：在經(jīng)過工業(yè)區(qū)或主要交通路線較多的公交車和長途客車上做一定的車身廣告DM：分成兩批次。第一目標(biāo)對象通過郵政黃頁與政府招商等相關(guān)部門先期搜集到相關(guān)行業(yè)名單電話確定，進(jìn)行郵寄，以確保投遞的有效性。第二目標(biāo)對象為長沙各大園區(qū)廠家逐一派送。同類型企業(yè)競爭對手內(nèi)線建立：通過建立內(nèi)線，獲取對方可能不需要的客戶資料，進(jìn)行電話行銷?，F(xiàn)場包裝：沿萬家麗大道道旗、工地現(xiàn)場圍墻廣告、工地塔吊巨幅推72加強與政府的聯(lián)絡(luò)，得到大型招商項目的信息和支持。在很多情況下，政府是最具備招商資源的，要爭取得到政府的支持及政策傾斜。定期召開定向客戶專題招商會。應(yīng)該定期組織有針對性地小型專題招商會，聯(lián)絡(luò)感情，互通信息，聽取需求。做好行業(yè)內(nèi)大客戶的溝通聯(lián)絡(luò)工作。應(yīng)該整理重要大客戶以及產(chǎn)業(yè)鏈上下游的大客戶名單，通過推薦介紹或主動出擊取得聯(lián)絡(luò)，進(jìn)一步進(jìn)行深層次溝通。對已有客戶要進(jìn)行深度挖掘。要善于利用已有客戶的商業(yè)網(wǎng)絡(luò)，多交流多溝通，及時發(fā)覺稍縱即逝的商機。積極策劃行業(yè)內(nèi)的專業(yè)會議。每年都邀請業(yè)內(nèi)龍頭或者行業(yè)重要人物以及相關(guān)研究機構(gòu)參會，對園區(qū)的品牌效應(yīng)與知名度將會成倍放大。六、營銷公關(guān)加強與政府的聯(lián)絡(luò)，得到大型招商項目的信息和支持。在很多情況下73七、價格策略

整體價格思路

項目采取低開高走小幅加價的價格策略，在價格執(zhí)行過程中，結(jié)合重要營銷節(jié)點合理對價格進(jìn)行調(diào)整，使項目最終達(dá)到或超過預(yù)計的實收均價。結(jié)合本項目實際情況，重要營銷節(jié)點主要包括工程節(jié)點和銷售節(jié)點，其中：工程節(jié)點包括：主體結(jié)構(gòu)封頂?shù)?；銷售節(jié)點包括：項目開盤以及各種促銷活動；合理利用項目重要營銷節(jié)點，在對項目進(jìn)行有效宣傳基礎(chǔ)上，保證項目銷售形式前提下，對價格進(jìn)行合理調(diào)整（一般為上調(diào)），來實現(xiàn)項目價格提升。根據(jù)上述分析，本項目在價格執(zhí)行中采取的價格調(diào)整總思路為：結(jié)合工程節(jié)點、銷售節(jié)點等對價格進(jìn)行合理調(diào)整（注：由于促銷活動會根據(jù)工程節(jié)點開展，因此某些銷售節(jié)點與工程節(jié)點有可能重合）。

七、價格策略整體價格思路項目采取低開高走小幅加價的價格策74營銷控制策略

正如前文所講，在項目入市前，根據(jù)項目特點及市場需求情況，對項目部分單位進(jìn)行合理的有計劃的銷控，引導(dǎo)項目銷售走勢。進(jìn)行銷控的單位主要有兩種，對兩種產(chǎn)品進(jìn)行銷控保證價值基礎(chǔ)上提高其銷售率：1.市場急需的物業(yè)類型（包括價格、面積等），對這類產(chǎn)品進(jìn)行合理銷控，待價而沽，使此類產(chǎn)品價值最大化，提升項目實收均價；2.目前市場上滯銷的產(chǎn)品，合理的進(jìn)行銷控，適當(dāng)時機策略性部分發(fā)售，保證價格基礎(chǔ)上，保證其銷售率。

合理的銷控策略，可以對銷售走勢進(jìn)行控制，提升項目整體價值，進(jìn)而達(dá)到所預(yù)計的項目實收均價。營銷控制策略75策略簡析：制定符合項目特征的銷控，合理引導(dǎo)項目各單位各物業(yè)類型走勢，整體控制項目銷售情況。同時通過合理的銷控，把握銷售率基礎(chǔ)上，提升項目價值。

根據(jù)上述分析，本項目在價格執(zhí)行中采取策略為：

制定合理的銷控，提升價值，控制單位走勢

策略簡析：制定符合項目特征的銷控，合理引導(dǎo)項目各單位各物業(yè)類76認(rèn)籌解籌價格策略認(rèn)籌解籌是項目開盤前重要營銷事件，是項目第一次全面對外展示，認(rèn)籌是否順利，解籌是否成功將直接關(guān)系到項目開盤銷售效果。為了保證項目認(rèn)籌解籌取得預(yù)期效果，并能促進(jìn)項目開盤銷售，我司認(rèn)為可通過如下方式進(jìn)行價格操作：1.在不了解市場真正承受的價格，用模糊性的語言描述本項目價格，對市場、客戶進(jìn)行試探，檢驗項目制定的價格是否符合市場需求；2.認(rèn)籌前媒體對項目進(jìn)行大量宣傳，提升項目品質(zhì)同時也提升了項目在客戶心中的預(yù)期價格；3.通過認(rèn)籌活動現(xiàn)場精致包裝、氛圍的營造，進(jìn)一步提升項目在客戶心中預(yù)期值；在項目開盤時用低于客戶心中價格入市，可以迅速積聚人期，引爆項目銷售熱潮。根據(jù)上述分析，本項目在認(rèn)籌解籌中采取價格策略為：

模糊價格試探市場策略簡析：在項目認(rèn)籌解籌時，用模糊的價格語言試探市場，制定符合市場需求的價格；同時通過項目造勢，提升項目在客戶心中預(yù)期值認(rèn)籌解籌價格策略策略簡析：在項目認(rèn)籌解籌時，用模糊的價格語言77入市價格策略

本項目要盡快入市迅速占領(lǐng)市場，至少要有兩個方面保證：其一是產(chǎn)品自身擁有良好的素質(zhì)，包括優(yōu)越的區(qū)域位置、政府鼎立支持、產(chǎn)業(yè)集群效益、建筑質(zhì)量、園林景觀、物流配套、物業(yè)管理、商業(yè)配套等；其二是有良好的銷售形式。1.考慮到項目規(guī)模較大，因此以相對較低的價格入市，對市場進(jìn)行試探，根據(jù)銷售形式對價格進(jìn)行調(diào)整，以合理控制銷售節(jié)奏；2.綜合上述因素，并考慮項目保證銷售速度，降低銷售風(fēng)險及成本，保證發(fā)展商的利潤，本項目的價格策略為：

低開高走、逐級加價

入市價格策略本項目要盡快入市迅速占領(lǐng)市場，至少要有兩個方面78結(jié)合媒體信息釋放，并通過合理階段營銷、價格措施以及現(xiàn)場展示，最終達(dá)成成交，其全程營銷示意如下圖：

結(jié)合媒體信息釋放，并通過合理階段營銷、價格措施以及現(xiàn)場展示，79八、招商策略

1、項目的包裝

1）招商手冊的制定——招商手冊是招商工作中面對客戶的第一手資料，是客戶了解項目的直接工具，在內(nèi)容上要求簡潔明了，外觀上要專業(yè)精致。2、獨立項目的包裝——對園區(qū)內(nèi)的四大主要節(jié)點進(jìn)行獨立包裝，在招商工作中針對不同的客戶群體進(jìn)行針對化招商，要求每個項目詳細(xì)清晰，主要內(nèi)容有：1）在整體項目中的位置描述2）項目用地面積3）項目用地的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)：容積率、綠化率、建筑密度、建筑系數(shù)等4）特殊項目優(yōu)惠政策八、招商策略1、項目的包裝1）招商手冊的制定——招商手冊80

2、招商的策劃1)制定招商計劃——包括年計劃、月計劃（考慮到招商工作的隨機性，不制定周計劃），確定招商任務(wù)。2)目標(biāo)客戶群體的確定——針對不同產(chǎn)業(yè)確定客戶群體，主要按照客戶等級劃分，一般分為三級，每個級別制定相應(yīng)的跟蹤方案。3)制定項目跟蹤方案——根據(jù)劃分的客戶群體等級制定不同的招商方案，從時間、資金以及人力上進(jìn)行區(qū)分化、重點化實施招商。具體制定標(biāo)準(zhǔn)按照項目的實際情況定。2、招商的策劃813、招商的宣傳與推介宣傳和推介時項目拓展及信息擴散的主要方式，也是招商中的重要環(huán)節(jié)，然而，傳統(tǒng)的招商宣傳和推介雖然有一定效果，但耗時耗力，效果并不是很明顯，如電視廣告、戶外廣告、展會推介等，為此，必須采取有效的宣傳途徑，對項目進(jìn)行推介和推廣，在這里簡單介紹幾種1)學(xué)術(shù)推介：把區(qū)域經(jīng)濟和產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟作為推介主題，以論壇、訪談等多種形式進(jìn)行學(xué)術(shù)推介。2)網(wǎng)絡(luò)推介：是一個機遇型的推介方式，特點是成本低、機遇性強，在這里只推薦兩個網(wǎng)站——中國工業(yè)地產(chǎn)網(wǎng)和阿力士地產(chǎn)網(wǎng)。3)專刊推介：在地產(chǎn)雜志及?？戏制诘倪M(jìn)行項目宣傳，此類?？容^多，可適當(dāng)選擇。4)專場推介：此推介方式目的性強，效果明顯，但是耗費比較大，可根據(jù)實際情況考慮此種方式。3、招商的宣傳與推介82第五部分：項目入市時機評估

PART5第五部分：項目入市時機評估PART583依據(jù)一：市場規(guī)律根據(jù)房地產(chǎn)市場交易的一般規(guī)律，房地產(chǎn)通常有三個黃金銷售周期：4-5月、9-10月，12月-次年1月中下旬。其他時間通常為房產(chǎn)銷售的淡季。因此，在整個房地產(chǎn)開發(fā)的營銷部署方面通常在淡季進(jìn)行營銷籌備、推廣和客戶積累工作，在旺季進(jìn)行房地產(chǎn)的集中銷售，解決房源去化問題。工業(yè)地產(chǎn)營銷，由于其經(jīng)營的特殊性，多數(shù)合同期在年底，因此通常在11月-次年2月份是客戶積累的黃金期。項目必須在該階段做好展示和推廣工作。依據(jù)一：市場規(guī)律84依據(jù)二：本項目工程進(jìn)度計劃2011年-2013年開發(fā)完畢，項目急需快速建立良好的形象展示面，做好項目營銷的前期籌備工作，以迎接年前和春節(jié)返鄉(xiāng)型置業(yè)的高潮機遇。依據(jù)三：市場競爭因素目前長沙各種類型的工業(yè)園區(qū)均在快速啟動，正在銷售和招商的項目包括成城工業(yè)園、隆平都市工業(yè)園、長沙國際企業(yè)中心、麓谷鈺園工業(yè)地產(chǎn)、麓谷創(chuàng)業(yè)廣場等不少于5個，正在籌備的項目包括恩瑞物流園、泰實家電物流園（800畝）、巨星創(chuàng)業(yè)基地(400畝)、灣田實業(yè)項目(5000畝)、太陽山置業(yè)項目等10余個。明年工業(yè)地產(chǎn)整體供應(yīng)巨大。盡管各自定位不一，但由于同屬工業(yè)地產(chǎn)項目，且大量項目本身在定位方面包括孵化器、標(biāo)準(zhǔn)廠房、綜合樓、物流等方面存在較大同質(zhì)化，造成市場熱點過多。依據(jù)二：本項目工程進(jìn)度85綜合以上因素分析，我司認(rèn)為本項目銷售的黃金入市期宜定在2011年4月中旬。依次推算，在項目正式銷售前，若要確保項目一期首批單位的快速消化，必須在年前積累不少于100批誠意客戶。按照籌備期40天（含售樓部建設(shè)、包裝、物料設(shè)計制作等），推廣預(yù)熱期2-3個月計算，2011年1月25日之前必須完成營銷電話申報、營銷辦公室、簡易售樓部、初步應(yīng)用物料和人員培訓(xùn)工作。年前必須進(jìn)行戶外廣告發(fā)布。若以上工作推進(jìn)延遲，由于跨春節(jié)（前后半個月左右），可能將本項目的整體開盤時間延誤到2011年9、10月份，而錯失上半年良機，增加過多營銷成本。綜合以上因素分析，我司認(rèn)為本項目銷售的黃金入市期宜定在20186第六部分：項目客戶積累策略PART6第六部分：項目客戶積累策略PART687本項目規(guī)模高達(dá)50萬方，若計劃在3年左右時間開發(fā)完畢，預(yù)計在第一年銷售完成14萬方的基礎(chǔ)上，意味著隨后兩年每年至少需要消化20萬方左右。而長沙及其他工業(yè)地產(chǎn)項目年均消化量約5-8萬方，且存在較大存量。因此，常規(guī)的營銷手段無法實現(xiàn)該目標(biāo)。我司建議，必須在客戶積累策略上推陳出新。策略一：大客戶策略營銷定位方面必須迎合省市重點發(fā)展行業(yè)，結(jié)合省市的產(chǎn)業(yè)特色及產(chǎn)業(yè)分布情況，建議大客戶定位四大千億產(chǎn)業(yè)集群及其上下游企業(yè)。首選工程機械行業(yè)（裝備類）、汽車配件（汽車類）、材料類、食品類。同時兼顧家電行業(yè)、生物醫(yī)藥行業(yè)。本項目規(guī)模高達(dá)50萬方，若計劃在3年左右時間開發(fā)完畢，預(yù)計在88策略二：以銷定產(chǎn)，快速推進(jìn)在營銷方面采取以銷定產(chǎn)的客戶積累策略，給予其較大程度優(yōu)惠。組織行銷隊伍深入到各個行業(yè)內(nèi)部，并聯(lián)合雨花經(jīng)濟開發(fā)區(qū)招商局、長沙招商局、其他異地招商部門等政府相關(guān)部門積極快速開展大中型的項目推介會。將大量的銷售工作完成在圖紙階段。策略三：時差優(yōu)惠策略劃定一定的時間段，根據(jù)客戶交納定金的時間早晚來確定客戶購買的優(yōu)惠。建議年前到春節(jié)期間做一定的活動，進(jìn)行市場的試探，為后續(xù)營銷工作的大范圍鋪開做一定的鋪墊。同時能夠鎖定大量誠意客戶。策略二：以銷定產(chǎn)，快速推進(jìn)89第七部分：營銷節(jié)點安排及費用估算PART7第七部分：營銷節(jié)點安排及費用估算PART790一、營銷節(jié)點安排一、營銷節(jié)點安排91工業(yè)地產(chǎn)項目營銷策劃書課件92工業(yè)地產(chǎn)項目營銷策劃書課件93工業(yè)地產(chǎn)項目營銷策劃書課件9412十一月2022工業(yè)地產(chǎn)項目營銷策劃書10十一月2022工業(yè)地產(chǎn)項目營銷策劃書95世界級企業(yè)夢想，頭等艙商務(wù)平臺【長沙總部基地】營銷策劃案

謹(jǐn)呈：湖南和立東升實業(yè)集團先馳投資世界級企業(yè)夢想，頭等艙商務(wù)平臺謹(jǐn)呈：湖南和立東升實業(yè)集團96前言基于我司與貴司尚缺乏足夠的溝通，對貴司開發(fā)意圖、企業(yè)戰(zhàn)略、工程具體進(jìn)度等有待進(jìn)一步深入了解。本報告在貴司所提供的邀標(biāo)函及相關(guān)內(nèi)容要求方面在撰寫本報告時有所調(diào)整，由于受條件局限并未完全依照要求全面展開闡述，僅擇當(dāng)前項目的核心環(huán)節(jié)問題進(jìn)行了較為深入的思考。本項目所需要涉及深度執(zhí)行部分需與貴司充分交流、調(diào)研市場后方可進(jìn)行，該報告僅作投標(biāo)展示用，不足之處敬請諒解。前言基于我司與貴司尚缺乏足夠的溝通，對貴司開發(fā)意圖、企業(yè)戰(zhàn)略97市場及政策研究項目SWOT分析第一部分第二部分項目定位第三部分營銷整體戰(zhàn)略項目入市時機評估第四部分第五部分項目客戶積累策略第六部分報告框架營銷節(jié)點安排及費用估算第七部分合同報價第八部分市場及政策研究項目SWOT分析第一部分第二部分項目定位第三部98第一部分：市場及政策研究

PART1第一部分：市場及政策研究PART199對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款不得低于50％，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1．1倍。對購買首套住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30％。商品住房價格過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款；對不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款。4月17日國務(wù)院出臺《國務(wù)院關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲》的通知。9月29日國家有關(guān)部委出臺措施進(jìn)一步落實國務(wù)院關(guān)于堅決遏制房價過快上漲的通知精神暫停發(fā)放第三套及以上房貸；首套房首付比例不低于30%；房價過高上漲過快城市將限定家庭購房套數(shù)。房價過高上漲過快城市要限定居民購房套數(shù)，調(diào)整住房交易環(huán)節(jié)的契稅和個人所得稅優(yōu)惠政策。12月26日人民銀行再次上調(diào)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率0.25個百分點，這是降息通道結(jié)束時隔兩年后，兩個月連續(xù)加息。12月20日人民銀行再次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點。這是今年第六次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率。政策調(diào)整：房地產(chǎn)調(diào)控和貨幣緊縮政策將會打壓抑制部分購房需求，影響全國市場大勢。宏觀市場對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款不得低于50％，貸款利100房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀及未來走勢分析房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀及未來走勢分析101區(qū)域角度——長沙作為湖南省代表性的省會級中心城市，隨著“長沙城市群的轉(zhuǎn)變”、“長株潭一體化”等發(fā)展戰(zhàn)略的實施，將為項目的開發(fā)帶來機遇和挑戰(zhàn)。啟示——1、長沙未來的發(fā)展在于有足夠的發(fā)展空間，而“長株潭一體化”戰(zhàn)略部署的形成，標(biāo)志著可以快速催動城市進(jìn)步的奠基石，使發(fā)展空間將更為廣闊；優(yōu)化并整合各區(qū)域的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，得到充分合理的利用，從而更進(jìn)一步刺激城市的快速發(fā)展；2、南城和河西雖然發(fā)展起步較晚，隨著市府的西移，省府的南遷，由此形成了良好發(fā)展條件，且吻合“一體化”的發(fā)展要求，是可以起到疏導(dǎo)和優(yōu)化整體并實現(xiàn)快速發(fā)展的良好平臺；3、原城市核心將獲得更好的發(fā)展條件，與此同時將形成多個城市級核心商圈，從而完成多核化發(fā)展需要。宏觀市場區(qū)域角度——長沙作為湖南省代表性的省會級中心城市，隨著“長沙102經(jīng)濟角度——長沙經(jīng)濟保持較高的增長速度，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出全國8%的預(yù)期目標(biāo)，經(jīng)濟快速發(fā)展的勢頭尚未改變。2010年前三季度長沙實現(xiàn)GDP3107億元，長沙市經(jīng)濟總量(GDP)在全國省會城市中排位由2005年的12位上升到2010年的7位，排名前移5位，先后趕超長春、哈爾濱、石家莊、鄭州、濟南5市，在中部六市中排第2位，僅低于武漢市。2010年前三季度長沙GDP同比增長16.0%，比全國增幅10.6%高5.4個百分點，與全省增幅14.8%高1.2個百分點；長沙市GDP歷年增長速度走勢圖宏觀市場經(jīng)濟角度——長沙經(jīng)濟保持較高的增長速度，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出全國8%的預(yù)103經(jīng)濟角度——長沙社會消費品零售總額增速保持較高水平。2009年長沙社會消費品零售總額增長速度始終保持在15%以上，增長速度依然較快，2010年上半年增速但仍保持較高速度。1月份在國家出臺各種擴大內(nèi)需的政策后，2月增速有所回升，擴內(nèi)需政策初現(xiàn)成效。3月份消費品零售總額增速止住了下滑的勢頭。進(jìn)入4月后，長沙社會消費品零售總額增速緩慢回升。長沙市社會消費品零售總額增幅走勢圖宏觀市場經(jīng)濟角度——長沙社會消費品零售總額增速保持較高水平。2009104人口角度——人口的穩(wěn)步激增，將在未來幾年內(nèi)拉動長沙房地產(chǎn)的良性發(fā)展，為長沙房地產(chǎn)及項目開發(fā)水準(zhǔn)的提升奠定堅實的基礎(chǔ)啟示：長沙作為湖南省會城市，隨城市規(guī)模的擴張、城市化率的加速、剛性人口的激增，將對長沙房地產(chǎn)市場的開發(fā)前景奠定基礎(chǔ)。而隨著城市發(fā)展格局的演變，在參與到這種“分羹”的過程的同時，又將直面各種威脅。同樣是機遇和挑戰(zhàn)，必將要求企業(yè)充分挖掘自身版塊運動的先決優(yōu)勢，將其發(fā)展為可持續(xù)發(fā)展的競爭條件，方有更多機會向更為廣闊的發(fā)展空間邁進(jìn)。按照長沙市城市發(fā)展規(guī)劃，至2020年，全市總?cè)丝趯⑦_(dá)到950萬，城市化水平80%左右。其中市區(qū)人口400萬，人口規(guī)模較目前擴大0.5倍，按人均住房面積20㎡計算，相當(dāng)于未來十年將新增3000萬㎡的剛性住房需求，年均新增剛性需求將達(dá)到300萬㎡

；按照歷年來長沙城鎮(zhèn)人口增加絕對值來看，年均增長基本在30萬左右，其中市區(qū)人口約為16萬，按人均住房面積20㎡計算，相當(dāng)于每年將新增300萬㎡的剛性住房需求；2008年上半年，長沙市城市居民家庭人均可支配收入仍然保持了過去5年來兩位數(shù)增長的速度，全市人均可支配收入為9767．79元（約1628元／月），同比增長達(dá)13．4％，增幅較去年回落2．4個百分點，剔除物價上漲因素實際增長7．4％。宏觀市場人口角度——人口的穩(wěn)步激增，將在未來幾年內(nèi)拉動長沙房地產(chǎn)的良105房地產(chǎn)角度——回顧05-09年住宅市場商品房供求和價格分析供應(yīng)和成交分析（單位：萬平米）價格走勢分析（單位：元/平米）啟示——1、市場現(xiàn)狀，供過于求，2006年至2007年供求關(guān)系失衡，2008年市場供求失衡加劇，2009年市場供求基本平衡，但成交量成長迅猛；2、需求方面，長沙市近幾年市場需求出現(xiàn)了持續(xù)性增長態(tài)勢，但進(jìn)入08年后，受宏觀調(diào)控影響，市場需求顯著下降，08年成交面積較07年下降23.86%，09年受寬松貨幣政策影響，成交量大增；3、供應(yīng)方面，增速明顯快于需求，因此也造成了供應(yīng)量巨大的態(tài)勢;4、05-09年商品房成交價格穩(wěn)步增長，06年出現(xiàn)小幅回落；隨后由于市場需求增加以及成本上漲，成交價格一路走高。宏觀市場房地產(chǎn)角度——回顧05-09年住宅市場商品房供求和價格分析供106長沙商業(yè)物業(yè)近年來開發(fā)總量驚人，自2003年起至2010年6月底，長沙市總竣工商業(yè)用房面積高達(dá)454.33萬平方米，遠(yuǎn)超過了《長沙商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃2005-2020》中所提及“2020年，市區(qū)商業(yè)營業(yè)總面積達(dá)到420萬平方米”的指標(biāo)，加上存量市場的數(shù)量，及現(xiàn)有的270萬平米的營業(yè)面積，商業(yè)開發(fā)量遠(yuǎn)超越了市場正常容量。在未來相當(dāng)長的一段時期里，長沙的商業(yè)市場都處在開發(fā)商、商家、消費者及投資者的劇烈競爭的中。宏觀市場房地產(chǎn)角度——05-09年商業(yè)地產(chǎn)市場：市場開發(fā)總量過大，空置面積較高，市場處于劇烈競爭中長沙商業(yè)物業(yè)近年來開發(fā)總量驚人，自2003年起至2010年6107長沙工業(yè)地產(chǎn)近年來發(fā)展迅猛，并逐步形成了“兩區(qū)九園”的格局，成為長沙經(jīng)濟的重要支撐。截止2009年底，全市共有省級以上園區(qū)9個，即長沙高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、長沙經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)、湖南望城科技工業(yè)園、寧鄉(xiāng)經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)、湖南瀏陽生物醫(yī)藥園、湖南環(huán)?？萍籍a(chǎn)業(yè)園、湖南天心環(huán)保工業(yè)園、隆平高科技園、湖南長沙金霞經(jīng)濟開發(fā)區(qū)。在市級考核體系中包含瀏陽現(xiàn)代制造基地和長沙暮云工業(yè)園，簡稱“兩區(qū)九園”。2009年末，長沙“兩區(qū)九園”共有規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)701家，年產(chǎn)值超10億元的企業(yè)20家，年產(chǎn)值超300億元的企業(yè)2家。2009年共完成規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值1929.79億元，實現(xiàn)增加值560.54億元，實現(xiàn)主營業(yè)務(wù)收入1898.62億元，主營業(yè)務(wù)成本1467.74億元，完成利稅總額247.64億元，全部從業(yè)人員年平均人數(shù)為19.57萬人，其中研究與開發(fā)人員1.95萬人。2009年1-11月長沙市“兩區(qū)九園”規(guī)模工業(yè)總產(chǎn)值長沙園區(qū)發(fā)展現(xiàn)狀長沙工業(yè)地產(chǎn)近年來發(fā)展迅猛，并逐步形成了“兩區(qū)九園”的格局，108工業(yè)園區(qū)經(jīng)濟整體發(fā)展迅速，企業(yè)數(shù)大幅增加、高技術(shù)產(chǎn)業(yè)聚集。園區(qū)工業(yè)經(jīng)濟實現(xiàn)快速增長。2009年，“兩區(qū)九園”實現(xiàn)規(guī)模工業(yè)總產(chǎn)值1929.79億元，比上年增長24.3%，高于全市平均水平2.2個百分點；實現(xiàn)工業(yè)增加值560.54億元，增長24.7%，高于全市平均水平4.9個百分點。園區(qū)企業(yè)數(shù)大幅增加。2009年，“兩區(qū)九園”有規(guī)模工業(yè)企業(yè)701家，占全市規(guī)模工業(yè)企業(yè)總數(shù)的29.4%，規(guī)模工業(yè)企業(yè)數(shù)比2008年增加99家，增長16.4%，高于全市規(guī)模工業(yè)企業(yè)數(shù)增速2.4個百分點。高技術(shù)產(chǎn)業(yè)聚集園區(qū)。園區(qū)企業(yè)注重研發(fā)投入和新產(chǎn)品的開發(fā)，2009年園區(qū)企業(yè)研究與試驗發(fā)展（R&D）項目經(jīng)費支出為29.6億元，占全市規(guī)模工業(yè)R&D經(jīng)費的93.4%，實現(xiàn)新產(chǎn)品產(chǎn)值547.80億元，占全市規(guī)模工業(yè)新產(chǎn)品產(chǎn)值的96.8%。2009年，按國家《高技術(shù)產(chǎn)業(yè)統(tǒng)計分類目錄》的界定，園區(qū)規(guī)模工業(yè)高技術(shù)產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)產(chǎn)值195.44億元，占全市規(guī)模工業(yè)高技術(shù)產(chǎn)業(yè)總產(chǎn)值的83.8%；園區(qū)高技術(shù)產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)規(guī)模工業(yè)增加值55.0億元，占全市規(guī)模工業(yè)高技術(shù)產(chǎn)業(yè)增加值的81.9%。長沙園區(qū)發(fā)展現(xiàn)狀工業(yè)園區(qū)經(jīng)濟整體發(fā)展迅速，企業(yè)數(shù)大幅增加、高技術(shù)產(chǎn)業(yè)聚集。109工業(yè)園區(qū)產(chǎn)業(yè)特色不明顯?！皟蓞^(qū)九園”建設(shè)特色重疊，園區(qū)之間發(fā)展不夠平衡。

“兩區(qū)九園”建設(shè)特色重疊，如高新區(qū)、經(jīng)開區(qū)在工程機械、電子信息、新材料等產(chǎn)業(yè)集群企業(yè)分布都比較多，在招商引資過程中容易產(chǎn)生相互競爭、互相壓價的現(xiàn)象，同時也可能出現(xiàn)降低入園企業(yè)基本條件，浪費有限基地資源，影響園區(qū)持續(xù)發(fā)展的現(xiàn)象。由于歷史地理環(huán)境等多方面原因，園區(qū)之間發(fā)展還不夠平衡。長沙經(jīng)開區(qū)規(guī)模工業(yè)增加值總量最多，為長沙暮云工業(yè)園的36倍?！皟蓞^(qū)九園”規(guī)模工業(yè)總產(chǎn)值的平均值為175.44億元，但只有高新區(qū)和經(jīng)開區(qū)高于平均水平，其余9個園區(qū)均低于平均水平（見下圖）?！皟蓞^(qū)九園”規(guī)模工業(yè)總產(chǎn)值與平均值的標(biāo)準(zhǔn)差達(dá)到195.24億元，園區(qū)發(fā)展不平衡。

長沙園區(qū)發(fā)展現(xiàn)狀工業(yè)園區(qū)產(chǎn)業(yè)特色不明顯。“兩區(qū)九園”建設(shè)特色重疊，園區(qū)之間發(fā)110長沙工業(yè)園區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀長沙工業(yè)地產(chǎn)市場長沙工業(yè)園區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀長沙工業(yè)111長沙工業(yè)地產(chǎn)市場長沙工業(yè)園區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀長沙工業(yè)長沙工業(yè)園區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀112長沙工業(yè)地產(chǎn)市場長沙工業(yè)園區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀長沙工業(yè)長沙工業(yè)園區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀113長沙工業(yè)地產(chǎn)市場長沙工業(yè)園區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀長沙工業(yè)長沙工業(yè)園區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀114長沙工業(yè)地產(chǎn)市場長沙工業(yè)園區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀長沙工業(yè)長沙工業(yè)園區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀115比較優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)從長沙園區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變化的整體趨勢來看，改革開放以來，長沙市園區(qū)第一產(chǎn)業(yè)在GDP中的比重呈逐漸縮小趨勢，第二產(chǎn)業(yè)仍是主導(dǎo)，但第三產(chǎn)業(yè)比重均呈穩(wěn)步提高趨勢。目前，長沙市園區(qū)呈第二產(chǎn)業(yè)比重最大、第三產(chǎn)業(yè)比重次之、第一產(chǎn)業(yè)比重最小的“二三一”型結(jié)構(gòu)。長沙經(jīng)開、高新兩園作為最早的兩個國家級園區(qū)，制造、電子信息、新材料新能源、生物醫(yī)藥等高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)方面具有先發(fā)優(yōu)勢，而在食品加工、服務(wù)產(chǎn)業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)等服務(wù)業(yè)方面不具比較優(yōu)勢。長沙工業(yè)地產(chǎn)市場長沙工業(yè)園區(qū)產(chǎn)業(yè)比較分析比較優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)從長沙園區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變化的整體趨勢來看，改革開116長沙工業(yè)地產(chǎn)市場長沙工業(yè)園區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向分析從長沙目前工業(yè)園區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向來看，各個園區(qū)目前在定位方面存在較大的重疊性。主要集中在制造產(chǎn)業(yè)、電子信息產(chǎn)業(yè)、新材料、汽車配件制造和機械加工、生物醫(yī)藥幾個產(chǎn)業(yè)，其中國家級開發(fā)區(qū)三個。從發(fā)展?fàn)顩r來看，受政府主導(dǎo)，享有較高優(yōu)惠政策的高級別園區(qū)發(fā)展情況較好。如長沙縣經(jīng)開區(qū)和長沙高開區(qū)。一些定位較為清晰的園區(qū)同樣發(fā)展?fàn)顩r良好，如湖南瀏陽生物醫(yī)藥園。無清晰定位，無龍頭企業(yè)，大而全的園區(qū)發(fā)展?fàn)顩r較差。如天心環(huán)保工業(yè)園。小結(jié)：這些園區(qū)努力打出各種特色牌，反映出它們在積極探索未來開發(fā)區(qū)的發(fā)展模式和新的發(fā)展動力。盡管這些模式形式各異、種類多樣，難以做出準(zhǔn)確評價，但是未來園區(qū)發(fā)展將在結(jié)合區(qū)域經(jīng)濟特色的基礎(chǔ)上，向著多樣化、多元化、多類型的方向發(fā)展，將是必然的趨勢。長沙工業(yè)長沙工業(yè)園區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向分析從長沙目前工業(yè)園區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)117長沙工業(yè)地產(chǎn)個案分析長沙國際企業(yè)中心長沙工業(yè)地產(chǎn)市場長沙工業(yè)地產(chǎn)個案分析長沙國際企業(yè)中心長沙工業(yè)118長沙工業(yè)地產(chǎn)個案分析麓谷國際工業(yè)園長沙工業(yè)地產(chǎn)市場長沙工業(yè)地產(chǎn)個案分析麓谷國際工業(yè)園長沙工業(yè)119小結(jié)與啟示：房地產(chǎn)住宅市場近兩年空前火熱，形成的經(jīng)濟泡沫對國民經(jīng)濟穩(wěn)定健康發(fā)展形成了巨大隱患，國家已經(jīng)引起高度重視，并在今年通過金融、信貸、稅收政策進(jìn)行調(diào)控，目前已經(jīng)對市場形成了巨大壓力，預(yù)計房價上漲速度將會得到遏制，成交量逐漸穩(wěn)定；隨著住宅市場的降溫，開發(fā)商、投資者把目光投向商業(yè)地產(chǎn)，但長沙商業(yè)地產(chǎn)市場巨大的空置面積和激烈市場，將使其謹(jǐn)慎投入；隨著兩型社會實驗區(qū)建設(shè)的推進(jìn)，沿海發(fā)達(dá)地區(qū)的產(chǎn)業(yè)升級轉(zhuǎn)型，并向中部內(nèi)陸轉(zhuǎn)移，國家對實體經(jīng)濟的大力扶持，長沙工業(yè)地產(chǎn)市場面臨前所未有發(fā)展機遇；基于以上對宏觀市場的種種分析，預(yù)計在2011年房地產(chǎn)市場將上演喧囂與失落，冰火兩重天的局面！住宅市場經(jīng)過強力打壓，房價上漲逐漸得到遏制，市場成交將有所萎縮。商業(yè)地產(chǎn)將會在房地產(chǎn)市場高調(diào)登場，但是相伴的巨大風(fēng)險將會使市場以平淡收場。而工業(yè)地產(chǎn)必定會成為一匹黑馬，開啟房地產(chǎn)市場的新時代，本項目如何未雨綢繆把握好這一機遇至關(guān)重要！小結(jié)與啟示：房地產(chǎn)住宅市場近兩年空前火熱，形成的經(jīng)濟泡沫對國120項目周邊樓市現(xiàn)況及未來走勢分析項目周邊樓市現(xiàn)況及未來走勢分析121十大板塊并起①②③④⑤⑥⑦⑧⑨⑩隨著大盤帶動郊區(qū)化開發(fā)步伐加快，開發(fā)版圖增大，長沙市板塊細(xì)分愈發(fā)明顯，長沙房地產(chǎn)市場的競爭已經(jīng)呈現(xiàn)各大板塊混戰(zhàn)的情形，目前大致可劃分為以下十大板塊：①金星北路

②市府麓谷③麓南含浦④芙蓉北路⑤中心板塊⑥新南城⑦金鷹月湖⑧尚東⑨體育新城⑩星沙格局分析十大板塊并起①②③④⑤⑥⑦⑧⑨⑩隨著大盤帶動郊區(qū)化開發(fā)步伐122東成西崛，南強北弱隨著城市的發(fā)展，地產(chǎn)開發(fā)呈現(xiàn)出板塊化的特征，長沙地產(chǎn)已進(jìn)入板塊競爭時代。由市中心板塊向四面輻射，整體呈現(xiàn)“東部成熟，西部崛起，南部走強，北部積弱”的局面。各板塊檔次定位、產(chǎn)品類型混雜，造成板塊間競爭差異化不明顯，客戶資源也多以搶奪市中心客戶為重要客源。城市規(guī)劃對于板塊發(fā)展的作用十分明顯，如省府南遷之于南城，大河西先導(dǎo)區(qū)之于市府麓谷。市中心新南城市府麓谷芙蓉北麓南含浦星沙金星北路尚東金鷹月湖體育新城走強積弱

崛起！成熟格局分析東成西崛，南強北弱隨著城市的發(fā)展，地產(chǎn)開發(fā)呈現(xiàn)出板塊化的特123板塊主要在售樓盤列表：板塊指標(biāo)性樓盤本項目所在區(qū)域--新南城板塊：大盤云集，蓄勢爆發(fā)！格局分析板塊主要在售樓盤列表：板塊指標(biāo)性樓盤本項目所在區(qū)域--新南124新南城板塊目前生活配套尚等不完善，但發(fā)展?jié)摿薮螅壳笆且跃幼」δ芎蛨@區(qū)開發(fā)為主的郊區(qū)板塊。新南城板塊在城市配套上還不夠成熟，相對成熟片區(qū)尚有較大差距，短期內(nèi)難以彌補；板塊內(nèi)開發(fā)商整體實力較強，區(qū)域運營的能力還是有，加之開發(fā)樓盤大多為大盤開發(fā)，因此新南城板塊在市場上的上升價值很明顯。板塊內(nèi)房價處于長沙市場二流區(qū)間，相對來說價格優(yōu)勢比較明顯。格局分析新南城板塊目前生活配套尚等不完善，但發(fā)展?jié)摿薮?，目前是以?25小結(jié)與啟示：10個板塊并起，東部成熟，西部崛起，南部走強，北部積弱。各板塊檔次定位、產(chǎn)品類型混雜，造成板塊間競爭差異化不明顯。城市規(guī)劃對于板塊發(fā)展的促進(jìn)作用十分明顯。新南城板塊雖品牌大盤云集但整體區(qū)位優(yōu)勢相對不明顯。區(qū)域價格壁壘明顯，地段差異對價格影響明顯。基于以上分析，本項目所在新南城板快為居住型和園區(qū)開發(fā)為主的郊區(qū)板塊，是兩型社會建設(shè)的核心區(qū)域，未來將會成為居住環(huán)境優(yōu)美、經(jīng)濟開發(fā)綠色環(huán)保、山清水秀經(jīng)濟發(fā)達(dá)的長株潭城市群綠肺；本項目處于這個環(huán)境優(yōu)美，周邊居住大盤云集的區(qū)域，同時處于開發(fā)中的工業(yè)園內(nèi)，因此，項目須最大程度借助環(huán)境、交通、優(yōu)惠政策等資源，才能聚集湖南乃至中南五省總部經(jīng)濟，打造成功長沙首個總部基地！格局分析小結(jié)與啟示：10個板塊并起，東部成熟，西部崛起，南部走強，北126項目現(xiàn)況及未來走勢分析項目現(xiàn)況及未來走勢分析127高爾夫兩型辦項目土地性質(zhì)：工業(yè)使用年限:50年宗地：23、24、28號地塊；面積：總占地面積約500畝；地貌：土地有起伏，中間有水塘；特征：地塊形狀方正；東面為萬家麗路；毗鄰：兩型辦（正廳）辦公樓，高爾夫球場地塊現(xiàn)狀項目分析高爾夫兩型辦項目土地性質(zhì)：工業(yè)地塊現(xiàn)狀項目分析128項目四至東西北南項目四至項目分析項目四至東西北南項目四至項目分析129“一點一線”發(fā)展戰(zhàn)略的核心發(fā)展區(qū)域南長沙工業(yè)化與城市化的前沿陣地長株潭經(jīng)濟發(fā)展的橋頭堡省級開發(fā)區(qū)，環(huán)保產(chǎn)業(yè)試驗基地兩型社會實踐的行政核心長株潭三城心臟位置1.2.3.4.5.6.區(qū)位工業(yè)價值極為突出項目分析區(qū)位價值分析“一點一線”發(fā)展戰(zhàn)略的核心發(fā)展區(qū)域南長沙工業(yè)化與城市化的前沿130區(qū)域交通極其便捷繞城高速武廣高速鐵路黃花京珠高速上瑞高速大托機場長沙火車站319、107國道韶山\萬家麗路項目分析交通組織分析區(qū)域交通繞城高速武廣高速鐵路黃花京珠高速上瑞高速大托機場長沙131長沙整體經(jīng)濟發(fā)展較快，工業(yè)增長迅猛，以第二產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)的經(jīng)濟社會，且比例還在上升，且擁有基數(shù)很大的企業(yè)數(shù)量。項目分析發(fā)展趨勢分析長沙整體經(jīng)濟發(fā)展較快，工業(yè)增長迅猛，以第二產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)的經(jīng)濟社會132項目分析長沙已形成三大產(chǎn)業(yè)集群，規(guī)劃發(fā)展六大產(chǎn)業(yè)，已形成19個工業(yè)園區(qū)；較為完整的工業(yè)規(guī)劃與發(fā)展體系，19個工業(yè)園區(qū)六大工業(yè)產(chǎn)業(yè)三大產(chǎn)業(yè)集群發(fā)展趨勢分析小結(jié)：綜上分析，長沙的工業(yè)基礎(chǔ)、經(jīng)濟結(jié)構(gòu)、及發(fā)展態(tài)勢，將為本項目總部基地開發(fā)提供基礎(chǔ)保障。城區(qū)企業(yè)外遷和區(qū)內(nèi)省內(nèi)企業(yè)進(jìn)城將給項目成功帶來巨大機遇。項目分析長沙已形成三大產(chǎn)業(yè)集群，規(guī)劃發(fā)展六大產(chǎn)業(yè)，已形成19133相關(guān)政策、法規(guī)及趨勢研究相關(guān)政策、法規(guī)及趨勢研究134招商政策對比一招商政策招商政策對比一招商政策135招商政策對比二招商政策招商政策對比二招商政策136招商政策對比三招商政策招商政策對比三招商政策137招商政策對比四招商政策招商政策對比四招商政策138政策研究招商政策發(fā)展變化土地出讓、稅收、獎勵等政策優(yōu)惠招商產(chǎn)業(yè)集群、產(chǎn)業(yè)鏈招商、參股初建期高速發(fā)展期面對產(chǎn)業(yè)升級和經(jīng)濟環(huán)境變化，沿海及部分發(fā)達(dá)地區(qū)工業(yè)園區(qū)已經(jīng)從政策優(yōu)惠招商向產(chǎn)業(yè)集群、產(chǎn)業(yè)鏈招商轉(zhuǎn)變。政策研究招商政策發(fā)展變化土地出讓、稅收、獎勵等政策優(yōu)惠招商產(chǎn)139小結(jié)終上分析，長沙經(jīng)開區(qū)、高新區(qū)、寧鄉(xiāng)經(jīng)開區(qū)招商優(yōu)惠政策突出在稅收（減稅退稅）、土地轉(zhuǎn)讓優(yōu)惠方面，屬于生產(chǎn)經(jīng)營方面直接扶持政策，且優(yōu)惠