35/35HYPERLINK"/"第一章物業(yè)治理企業(yè)案例題：1、劉某擬設(shè)立一家物業(yè)治理有限公司。(1)物業(yè)治理公司的特征歸納起來(lái)，包括哪些？(2)設(shè)立物業(yè)治理有限公司最低的注冊(cè)資本為多少？(3)該新設(shè)立的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其資質(zhì)等級(jí)為幾級(jí)？(4)新設(shè)立的物業(yè)服務(wù)企業(yè)中物業(yè)治理專業(yè)人員以及工程、治理、經(jīng)濟(jì)等相關(guān)專業(yè)類的專職治理和技術(shù)人員許多于多少人？(5)新設(shè)立的物業(yè)服務(wù)企業(yè)在領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照之日起多少天內(nèi)，持有關(guān)資料向當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)主管部門(mén)申請(qǐng)資質(zhì)？(6)該公司剛剛設(shè)立，規(guī)模專門(mén)小，業(yè)務(wù)量有限，該公司能夠采納的最合適的是什么企業(yè)組織形式？(7)劉某設(shè)立物業(yè)服務(wù)企業(yè)需要做哪些工作？(8)該企業(yè)設(shè)置物業(yè)服務(wù)企業(yè)組織機(jī)構(gòu)需要考慮哪些因素？【答案】1、是獨(dú)立的企業(yè)法人、屬于服務(wù)性的企業(yè)、具有一定的社會(huì)公共治理性質(zhì)的職能。2、50萬(wàn)元。3、三級(jí)，并設(shè)一年的暫定期。4、許多于10人。5、30天內(nèi)。6、直線制。7、需要做如下工作：①設(shè)立物業(yè)服務(wù)企業(yè)，必須到工商行政治理部門(mén)辦理注冊(cè)登記。包括公司選址、企業(yè)名稱預(yù)先核準(zhǔn)、確定合法的股東人數(shù)、公司組成人員、注冊(cè)資本驗(yàn)資、公司章程等事項(xiàng)。②物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)的申報(bào)。在物業(yè)服務(wù)企業(yè)領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照之日起30天內(nèi)，到當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門(mén)申報(bào)資質(zhì)。資料包括：營(yíng)業(yè)執(zhí)照、企業(yè)章程、驗(yàn)資證明、企業(yè)法定代表人的身份證明、物業(yè)治理專業(yè)人員的職業(yè)資格證書(shū)和勞動(dòng)合同、治理和技術(shù)人員的職稱證書(shū)和勞動(dòng)合同。8、企業(yè)戰(zhàn)略因素、外部環(huán)境因素、技術(shù)因素、組織規(guī)模及所處時(shí)期。2、物業(yè)治理單位隸屬于原來(lái)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司。為了承攬外部業(yè)務(wù)和擴(kuò)大規(guī)模，該企業(yè)通過(guò)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司同意決定重組。該公司治理三個(gè)住宅小區(qū)，三個(gè)住宅小區(qū)分不是多層住宅20萬(wàn)平方米，多層住宅25萬(wàn)平方米和高層住宅15萬(wàn)平方米，2006年11月30日取得了營(yíng)業(yè)執(zhí)照，擬向當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)治理部門(mén)申請(qǐng)資質(zhì)。(1)物業(yè)服務(wù)企業(yè)有哪些常見(jiàn)模式?每個(gè)模式的特點(diǎn)有哪些?該企業(yè)重組設(shè)置的企業(yè)是什么模式?(2)物業(yè)服務(wù)企業(yè)有哪些特點(diǎn)?(3)該企業(yè)能夠登記的物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)為幾級(jí)?(4)該企業(yè)向當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)治理部門(mén)申請(qǐng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)，最遲的時(shí)刻是哪一天?【答案】1．物業(yè)治理的常見(jiàn)模式有房地產(chǎn)建設(shè)單位的附屬子公司、獨(dú)立的物業(yè)治理企業(yè)和物業(yè)治理集團(tuán)公司。房地產(chǎn)建設(shè)單位的附屬子公司是指房地產(chǎn)建設(shè)單位成立的法人或非法人物業(yè)治理企業(yè)。另外，也有部分房地產(chǎn)企業(yè)在其內(nèi)部設(shè)立不屬于企業(yè)的專門(mén)部門(mén)，承擔(dān)售后物業(yè)的治理工作。這種企業(yè)的特點(diǎn)是房地產(chǎn)建設(shè)單位與物業(yè)治理單位之間屬上下級(jí)關(guān)系。獨(dú)立的物業(yè)治理企業(yè)是指不依附于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)單位和其他單位，獨(dú)立注冊(cè)、自主經(jīng)營(yíng)、自負(fù)盈虧的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。物業(yè)治理集團(tuán)公司要緊由集團(tuán)總公司和下屬子公司構(gòu)成。集團(tuán)總公司是宏觀操縱機(jī)構(gòu)，集團(tuán)進(jìn)展的戰(zhàn)略決策由總公司負(fù)責(zé)。該企業(yè)重組后的模式是獨(dú)立的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。2．物業(yè)服務(wù)企業(yè)是依法成立、具備專門(mén)資質(zhì)并具有獨(dú)立企業(yè)法人地位，依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同從事物業(yè)治理相關(guān)活動(dòng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)體。其特征能夠歸納為以下三點(diǎn)：物業(yè)服務(wù)企業(yè)是企業(yè)法人；物業(yè)服務(wù)企業(yè)屬于服務(wù)性企業(yè)；物業(yè)服務(wù)企業(yè)具有一定的公共治理性質(zhì)的職能。3．三級(jí)(暫定)。4．2006年12月29日。

第二章物業(yè)治理招標(biāo)投標(biāo)案例題：某物業(yè)業(yè)主大會(huì)甲擬采納招標(biāo)方式選擇物業(yè)治理公司，物業(yè)治理公司乙擬參加投標(biāo)。請(qǐng)回答以下問(wèn)題。問(wèn)題一：甲決定采納公開(kāi)招標(biāo)方式招標(biāo)，其除了通過(guò)公共媒介公布招標(biāo)公告外，還需要在其中公布招標(biāo)公告的媒體有()。A、中國(guó)國(guó)家建設(shè)部網(wǎng)B、中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)網(wǎng)C、中國(guó)住宅與房地產(chǎn)信息網(wǎng)D、中國(guó)物業(yè)治理協(xié)會(huì)網(wǎng)【答案】CD問(wèn)題二：由于該項(xiàng)目規(guī)模較大，也比較復(fù)雜，投標(biāo)人在獲得招標(biāo)文件后，招標(biāo)人應(yīng)統(tǒng)一安排投標(biāo)人會(huì)議，稱作()。A、評(píng)審會(huì)議B、資格審查會(huì)議C、標(biāo)前會(huì)議D、招標(biāo)人會(huì)議【答案】C問(wèn)題三：若甲方是建設(shè)單位，招標(biāo)治理對(duì)象是新建物業(yè)，甲方能夠如何選擇物業(yè)治理單位？【答案】(1)招標(biāo)方式：能夠選擇邀請(qǐng)招標(biāo)和公開(kāi)招標(biāo)。邀請(qǐng)招標(biāo)應(yīng)當(dāng)向3個(gè)以上物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)出招標(biāo)邀請(qǐng)。公開(kāi)招標(biāo)應(yīng)當(dāng)通過(guò)公開(kāi)媒體公布招標(biāo)公告，并同時(shí)在中國(guó)住宅與房地產(chǎn)信息網(wǎng)上公布招標(biāo)公告。(2)公布招標(biāo)文件，組織標(biāo)前會(huì)議。(3)投標(biāo)申請(qǐng)人資格預(yù)審。(4)同意投標(biāo)文件。(5)成立評(píng)標(biāo)委員會(huì)，評(píng)標(biāo)，中標(biāo)，簽訂合同。(6)假如投標(biāo)人少于3個(gè)或住宅規(guī)模較小，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)縣房地產(chǎn)行政主管部門(mén)批準(zhǔn)，能夠采納協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。問(wèn)題四：乙方在獵取招標(biāo)信息后首先需要做的是什么？包括哪些內(nèi)容？【答案】(1)組織經(jīng)營(yíng)治理、專業(yè)技術(shù)和財(cái)務(wù)等方面的人員對(duì)招標(biāo)物業(yè)進(jìn)行項(xiàng)目評(píng)估。(2)具體內(nèi)容包括：投標(biāo)物業(yè)的差不多情況，招標(biāo)物業(yè)項(xiàng)目的定位，業(yè)主的需求，建設(shè)單位、物業(yè)產(chǎn)權(quán)人(含業(yè)主)、物業(yè)使用人的差不多情況包括其背景資料以了解是否有誠(chéng)意合作并具備履約合同的實(shí)力，招標(biāo)條件和招標(biāo)過(guò)程，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手、企業(yè)自身?xiàng)l件分析。

第三章物業(yè)治理合同案例題：1．劉先生購(gòu)買(mǎi)了一套位于頂層的商品房，“入住時(shí)與物業(yè)公司簽訂的《前期物業(yè)治理服務(wù)協(xié)議》和《業(yè)主公約》中都有明確的規(guī)定：為維護(hù)小區(qū)整體形象和相鄰住戶的安全，業(yè)主不得私自封閉觀景陽(yáng)臺(tái)，不得在窗戶上加裝防護(hù)欄?！比胱『?，劉先生未經(jīng)物業(yè)公司同意，擅自封閉了觀景陽(yáng)臺(tái)并加裝了防護(hù)欄。物業(yè)公司發(fā)覺(jué)后要求其拆除。劉先生認(rèn)為：這是自己的房子，自己有權(quán)利處理，拒不拆除。物業(yè)公司決定：對(duì)劉先生罰款2000元。劉先生拒絕交納。在不得已的情況下，物業(yè)公司采取了斷水、斷電、停止服務(wù)等系列“制裁措施”。雙方矛盾十分尖銳，物業(yè)公司因此把劉先生告上了法庭。物業(yè)公司的訴訟請(qǐng)求是：劉先生拆除封閉陽(yáng)臺(tái)的材料及防護(hù)欄并交納罰款；劉先生承擔(dān)此案的訴訟費(fèi)。請(qǐng)問(wèn)物業(yè)公司的各項(xiàng)訴訟請(qǐng)求能否得到法院的支持?劉先生在此案中的不當(dāng)之處?物業(yè)公司在操作中的錯(cuò)誤所在?【答案】(1)A物業(yè)公司要求劉先生交納罰款的請(qǐng)求無(wú)法律依據(jù)，應(yīng)予以駁回；B訴劉先生拆除陽(yáng)臺(tái)及護(hù)欄的請(qǐng)求應(yīng)予支持；C此案的訴訟費(fèi)應(yīng)由雙方分擔(dān)。(2)業(yè)主應(yīng)合理使用房屋，不得損害他人權(quán)益和公共利益。劉先生致小區(qū)整體形象和相鄰住戶的安全于不顧，擅自封閉陽(yáng)臺(tái)和加裝護(hù)欄，不僅侵犯了其他相關(guān)業(yè)主的利益，而且違反了《前期物業(yè)治理服務(wù)協(xié)議》和《業(yè)主公約》的約定，行為不當(dāng)。(3)首先，作為物業(yè)公司不是行政治理部門(mén)也不是執(zhí)法單位，無(wú)權(quán)罰款；其次，物業(yè)公司應(yīng)依照合同約定，采取協(xié)商或司法途徑解決矛盾，無(wú)權(quán)采取停水、停電等方式處理糾紛。2．A房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的居住小區(qū)一期差不多入住，當(dāng)時(shí)的物業(yè)治理工作由A房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的物業(yè)部完成。隨著二期開(kāi)發(fā)的接著和入住的臨近，A開(kāi)發(fā)商找到B物業(yè)治理公司并與之簽訂了為期十年的物業(yè)治理合同，將該居住小區(qū)的物業(yè)治理權(quán)承包給B物業(yè)治理公司。按合同約定，B物業(yè)公司要向A開(kāi)發(fā)商交納50萬(wàn)元的履約保證金和每年20萬(wàn)元的承包費(fèi)。請(qǐng)問(wèn)A開(kāi)發(fā)商與B物業(yè)治理公司簽訂為期十年的物業(yè)治理合同效力如何?A開(kāi)發(fā)商要求公司交納履約保證金和承包費(fèi)的合同約定是否有效?【答案】(1)開(kāi)發(fā)商與物業(yè)公司簽訂的合同，屬前期物業(yè)服務(wù)合同?！段飿I(yè)治理?xiàng)l例》規(guī)定，前期物業(yè)服務(wù)合同能夠約定期限，然而，期限未滿，業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)治理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。故即便開(kāi)發(fā)商與物業(yè)公司簽訂為期十年的合同，然而在此期間，若小區(qū)業(yè)主委員會(huì)成立并與物業(yè)治理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同之后，前期物業(yè)服務(wù)合同對(duì)小區(qū)業(yè)主就不再具有法律約束力了。(2)開(kāi)發(fā)商對(duì)其所出售的房屋僅具有臨時(shí)所有權(quán)人的身份，在房屋交付后物業(yè)治理合同的實(shí)際履約當(dāng)事人是各個(gè)業(yè)主和物業(yè)治理公司。關(guān)于代他人簽署的合同，開(kāi)發(fā)商借機(jī)會(huì)收取履約保證金和承包金歸己所有，是侵犯實(shí)際履約人即業(yè)主合法權(quán)利的行為，該條款無(wú)效。

第四章早期介入與前期物業(yè)治理案例題：1．物業(yè)治理的早期介入關(guān)于優(yōu)化設(shè)計(jì)、提高工程質(zhì)量等的好處是不言而喻的。請(qǐng)問(wèn)：(1)分不站在開(kāi)發(fā)商和物業(yè)治理企業(yè)的角度，闡述物業(yè)治理早期介入關(guān)于開(kāi)發(fā)商和物業(yè)治理企業(yè)的有利之處。(各許多于兩個(gè)方面)(2)講明早期介入的作用是什么?(3)講明早期介入在物業(yè)建設(shè)各時(shí)期有哪些要緊內(nèi)容?【答案】(1)物業(yè)治理的早期介入對(duì)開(kāi)發(fā)商的好處專門(mén)多。①作為開(kāi)發(fā)商在開(kāi)發(fā)建設(shè)中需要一個(gè)好參謀，特不是需要聽(tīng)取熟知其產(chǎn)品、能反映產(chǎn)品使用人需求的物業(yè)治理公閉的意見(jiàn)，從而最大限度地完善自己的產(chǎn)品、最大限度地降低開(kāi)發(fā)建設(shè)成本、提高效益，最大限度地促進(jìn)產(chǎn)品銷售。②開(kāi)發(fā)商在開(kāi)發(fā)建設(shè)中需要一個(gè)好幫手，特不需要有專業(yè)經(jīng)驗(yàn)的物業(yè)治理公司，協(xié)助其解決建房過(guò)程中發(fā)生的各種各樣的問(wèn)題，如工程監(jiān)理問(wèn)題、設(shè)備選型與安裝問(wèn)題、業(yè)戶入伙問(wèn)題、售后服務(wù)問(wèn)題、工程遺留問(wèn)題等等。③開(kāi)發(fā)商需要一個(gè)事業(yè)上的好朋友，即好的合作伙伴，使其集中精力做大事業(yè)，開(kāi)發(fā)銷售更多更好的樓盤(pán)，而不是西瓜芝麻樣樣要，到頭來(lái)，芝麻沾手西瓜溜掉。物業(yè)治理的早期介入對(duì)物業(yè)治理公司特不重要。①通過(guò)早期介入，物業(yè)治理公司能夠從以后潛在業(yè)戶的立場(chǎng)，盡早地了解工程項(xiàng)目的客觀情況，促使開(kāi)發(fā)商糾正設(shè)計(jì)施工中大量的不當(dāng)之處，幸免潛在業(yè)戶使用物業(yè)、房產(chǎn)公司銷售物業(yè)、物業(yè)治理公司治理物業(yè)中產(chǎn)生不盡的苦惱與遺憾。②物業(yè)治理公司能夠及時(shí)做好業(yè)戶入伙與前期物業(yè)治理的預(yù)備，實(shí)現(xiàn)物業(yè)治理服務(wù)的高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)，使寬敞業(yè)戶受益。③減少開(kāi)發(fā)商在銷售時(shí)期不利于物業(yè)治理的承諾，減少日后物業(yè)治理不必要的苦惱。(2)早期介入的作用包括：優(yōu)化設(shè)計(jì)、有助于提高工程質(zhì)量、有利于了解物業(yè)情況、為前期物業(yè)治理作充分預(yù)備、有助于提高建設(shè)單位的開(kāi)發(fā)效益。(3)早期介入的內(nèi)容：可行性研究時(shí)期：①依照物業(yè)建設(shè)及目標(biāo)客戶群的定位確定物業(yè)治理的模式；②依照規(guī)劃和配套確定物業(yè)治理服務(wù)的差不多內(nèi)容；③依照目標(biāo)客戶情況確定物業(yè)治理服務(wù)的總體服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)；④依照物業(yè)治理成本初步確定物業(yè)治理服務(wù)費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；⑤設(shè)計(jì)與客戶目標(biāo)相一致并具備合理性能價(jià)格比的物業(yè)治理框架性方案。規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)期：①就物業(yè)的結(jié)構(gòu)布局、功能方面提出改進(jìn)建設(shè)；②就物業(yè)環(huán)境及配套設(shè)施的合理性、適應(yīng)性提出意見(jiàn)或建議；③提供設(shè)施設(shè)備的設(shè)置、選型及服務(wù)方面的改進(jìn)意見(jiàn)；④就物業(yè)治理用房、社區(qū)活動(dòng)場(chǎng)所等公共配套建筑、設(shè)施、場(chǎng)地的設(shè)置、要求等提出意見(jiàn)。建設(shè)時(shí)期：①與建設(shè)單位、施工單位就施工中發(fā)覺(jué)的問(wèn)題共同商榷，及時(shí)提出并落實(shí)整改方案；②配合設(shè)備安裝，確保安裝質(zhì)量；③對(duì)內(nèi)外裝修方式、用料及工藝等從物業(yè)治理的角度提出意見(jiàn)；④熟悉并記錄基礎(chǔ)及隱蔽工程、管線的鋪設(shè)情況，特不注意那些在設(shè)計(jì)資料或常規(guī)竣工資料中未反映的內(nèi)容。銷售時(shí)期：①完成物業(yè)治理方案及實(shí)施進(jìn)度表；②擬定物業(yè)治理的公共治理制度；③擬定各項(xiàng)費(fèi)用的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及收費(fèi)方法，必要時(shí)履行各種報(bào)批手續(xù)；④對(duì)銷售人員提供必要的物業(yè)治理差不多知識(shí)培訓(xùn)；⑤派出現(xiàn)場(chǎng)咨詢?nèi)藛T，在售樓現(xiàn)場(chǎng)為客戶提供物業(yè)治理咨詢服務(wù)；⑥將全部早期介入所形成的記錄、方案、圖紙等資料，整理后歸人物業(yè)治理檔案。

第五章物業(yè)的承接查驗(yàn)案例題1．A公司建設(shè)了一座涉外商務(wù)大廈，由于當(dāng)時(shí)A公司自身并不具備直接治理大廈的經(jīng)驗(yàn)和能力，便招標(biāo)了F公司作為專業(yè)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)該項(xiàng)目的物業(yè)治理工作。由于F公司是以低價(jià)中標(biāo)，因而財(cái)務(wù)壓力專門(mén)大，在實(shí)際治理運(yùn)作中經(jīng)常偷工減料，對(duì)治理成本進(jìn)行非正常壓縮，造成客戶大量投訴，大廈形象受到阻礙。隨即A公司決定提早一年終止托付合同，自己組建機(jī)構(gòu)接管。項(xiàng)目交接時(shí)雙方分不就項(xiàng)目現(xiàn)狀進(jìn)行了逐項(xiàng)檢查和記錄，在檢查到空調(diào)機(jī)組時(shí)，因正值冬季，環(huán)境溫度無(wú)法達(dá)到開(kāi)機(jī)條件，在粗略看過(guò)機(jī)房后，接收人員便在“一切正?！钡淖謽酉潞灹嗣４合闹?，在進(jìn)行空調(diào)運(yùn)行預(yù)備過(guò)程中發(fā)覺(jué)，前治理公司對(duì)機(jī)組的維護(hù)保養(yǎng)工作做得專門(mén)差，難道在過(guò)去的一年里從未給機(jī)組加過(guò)油，有的機(jī)頭已不能啟動(dòng)，需要更換部分零件。F公司要求A公司支付雙方約定的提早終止托付治理的補(bǔ)償費(fèi)用，而A公司則認(rèn)為F公司在受托付期間未能正常履行其治理職責(zé)，造成設(shè)備受損，補(bǔ)償費(fèi)用要扣除相當(dāng)部分。這時(shí)F公司的律師出場(chǎng)了，手里拿著有A公司工作人員“一切正?！焙炞值慕唤域?yàn)收記錄的復(fù)印件向A公司提出了法律交涉。請(qǐng)問(wèn)A公司在這場(chǎng)“物業(yè)治理機(jī)構(gòu)更迭”的移交工作中存在什么問(wèn)題?如何幸免?【答案】(1)在物業(yè)治理機(jī)構(gòu)更迭的移交工作中，各項(xiàng)費(fèi)用和資產(chǎn)的移交、共用配套設(shè)施和機(jī)電設(shè)備的接管、承接時(shí)的物業(yè)治理運(yùn)作銜接是物業(yè)治理工作移交中的重點(diǎn)和難點(diǎn)，承接單位應(yīng)盡量分析全面，考慮周期，以利交接和今后工作的開(kāi)展。從案情介紹我們明白，A公司在物業(yè)治理方面不具備專門(mén)多經(jīng)驗(yàn)和能力，A公司的失誤在于空調(diào)機(jī)組驗(yàn)收時(shí)沒(méi)有進(jìn)行開(kāi)機(jī)運(yùn)行，假如當(dāng)時(shí)不具備開(kāi)機(jī)條件，則應(yīng)標(biāo)注存疑，而不能草率簽字。(2)在這種情況下，A公司應(yīng)聘請(qǐng)專業(yè)機(jī)構(gòu)或?qū)＜襾?lái)指導(dǎo)移交文件的起草和指導(dǎo)移交工作的進(jìn)行。特不是移交合同，對(duì)雙方都十分重要，要慎重簽署。對(duì)遺留問(wèn)題要簽署“遺留問(wèn)題備忘錄”，這時(shí)的簽字可能是“一字千金”的。

第六章入住與裝修治理案例題1．某女士購(gòu)買(mǎi)了一套期房，在辦理人住手續(xù)時(shí)，對(duì)房屋內(nèi)部提出了許多細(xì)部質(zhì)量問(wèn)題，認(rèn)為該房沒(méi)有達(dá)到人住條件。但因要舉家出國(guó)，就在入住交接單上提出了自己的意見(jiàn)，并收了房門(mén)鑰匙。半年后，該女士回國(guó)發(fā)覺(jué)，有關(guān)的細(xì)部質(zhì)量問(wèn)題未解決，而物業(yè)治理公司卻發(fā)出了多份催交物業(yè)費(fèi)的通知。該女士覺(jué)得專門(mén)冤，當(dāng)初收房時(shí)就對(duì)房子不中意，這半年自己也沒(méi)住，如何還要繳納這么多物業(yè)治理費(fèi)?請(qǐng)問(wèn)你認(rèn)為該女士是否應(yīng)該交納出國(guó)期間的物業(yè)治理費(fèi)，什么緣故?假如你是該物業(yè)公司的客戶服務(wù)經(jīng)理，會(huì)如何處理?【答案】(1)該女士應(yīng)該交物業(yè)治理費(fèi)。該女士在辦理入住手續(xù)時(shí)，所提出的房屋內(nèi)部問(wèn)題，應(yīng)由房屋出賣(mài)人即開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)修復(fù)解決，與物業(yè)公司無(wú)關(guān)。這些問(wèn)題屬于質(zhì)量瑕疵而不構(gòu)成質(zhì)量不合格，僅以此為依據(jù)不能證房屋未達(dá)到交付條件，該女士不能以此為理由拒絕收房，況且該女士已在入住交接單上簽字并領(lǐng)取了房屋的鑰匙，故從業(yè)主入住日起應(yīng)向物業(yè)治理公司交納物業(yè)治理費(fèi)。從法律的角度，物業(yè)治理與房屋買(mǎi)賣(mài)是兩種法律關(guān)系，物業(yè)治理公司與開(kāi)發(fā)商是兩個(gè)不同的法律主體，業(yè)主不應(yīng)該因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商的問(wèn)題而拒絕向物業(yè)治理公司交付物業(yè)治理費(fèi)。因?yàn)槲飿I(yè)治理服務(wù)要緊是為全體業(yè)主和整個(gè)物業(yè)公共部位和公共設(shè)施服務(wù)的，即便業(yè)主沒(méi)有實(shí)際居住，然而物業(yè)公司仍為其提供了要緊的物業(yè)服務(wù)。故房屋內(nèi)部存在細(xì)部問(wèn)題長(zhǎng)期未得到解決和未實(shí)際居住均不能作為該業(yè)主不交物業(yè)治理費(fèi)的理由。假如當(dāng)時(shí)該女士未在房屋交接單上簽字并沒(méi)有領(lǐng)取鑰匙，則另當(dāng)不論了。(2)耐心向該女士講明其應(yīng)當(dāng)交納物業(yè)治理費(fèi)的理由。關(guān)于房屋細(xì)部問(wèn)題，若在保修期內(nèi)，協(xié)助業(yè)主聯(lián)絡(luò)開(kāi)發(fā)商或開(kāi)發(fā)商指定的施工單位予以解決。2．付先生2004年購(gòu)買(mǎi)了一套120平方米的住房，去同年8月，開(kāi)發(fā)商通知付先生人住。在辦理了相關(guān)人住手續(xù)后，付先生高快樂(lè)興地領(lǐng)到了新房鑰匙。在該小區(qū)物業(yè)公司職員的陪同下，付先生對(duì)新房進(jìn)行驗(yàn)收。在驗(yàn)收過(guò)程中，付先生發(fā)覺(jué)了好幾處質(zhì)量問(wèn)題，物業(yè)公司職員將其一一記錄在驗(yàn)房單上。因此，付先生退回了鑰匙，要求等提出的質(zhì)量問(wèn)題解決后再來(lái)收房。兩個(gè)月后，物業(yè)公司以掛號(hào)信的方式通知付先生，質(zhì)量問(wèn)題差不多完全修好，能夠收房了。一周后，付先生再次前往收房。通過(guò)驗(yàn)房確認(rèn)：房屋質(zhì)量問(wèn)題已差不多得到解決。因此付先生收下了新房鑰匙，然而物業(yè)公司要求付先生交齊第一次驗(yàn)房到現(xiàn)在的物業(yè)治理費(fèi)。付先生認(rèn)為，物業(yè)費(fèi)應(yīng)該從自己驗(yàn)收房子合格之日起才能收物業(yè)治理費(fèi)，或者從要求自己再次驗(yàn)房的掛號(hào)信寄出的次日收取。因此，付先生與物業(yè)公司各持己見(jiàn)爭(zhēng)論不休。請(qǐng)問(wèn)物業(yè)公司是否應(yīng)收取付先生這段時(shí)刻的物業(yè)治理費(fèi)?假如物業(yè)公司不向付先生收取這段時(shí)刻的物業(yè)治理費(fèi)則應(yīng)該向誰(shuí)收取?什么緣故?【答案】(1)物業(yè)公司不應(yīng)該收取付先生這段時(shí)刻的物業(yè)治理費(fèi)。付先生第一次交房驗(yàn)收時(shí)因質(zhì)量有問(wèn)題退回了鑰匙，應(yīng)視為商品房不符合交付條件，開(kāi)發(fā)商未向其交房。經(jīng)整改后，驗(yàn)收雙方確認(rèn)商品房符合交付條件，付先生這才收了新房，現(xiàn)在才視為法律意義上開(kāi)發(fā)商正式向付先生交付了商品房。(2)依照國(guó)務(wù)院《物業(yè)治理?xiàng)l例》第四十二條第二款規(guī)定，已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買(mǎi)受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位交納。因此，商品房整改期限的物業(yè)治理費(fèi)屬商品房尚未交付給業(yè)主期間的物業(yè)治理費(fèi)，物業(yè)公司應(yīng)向開(kāi)發(fā)商收取，而不應(yīng)由業(yè)主承擔(dān)。3．某小區(qū)居住在十層的業(yè)主顧某，擅自將其購(gòu)買(mǎi)并居住的房屋“一衛(wèi)改兩衛(wèi)”。在房屋的儲(chǔ)藏室內(nèi)擅自安裝了電動(dòng)抽水馬桶、洗臉盆，改變廢水立管的下水三通，致使樓下業(yè)主王某儲(chǔ)藏室內(nèi)的儲(chǔ)柜及物品受損。請(qǐng)問(wèn)假如你是該小區(qū)的項(xiàng)目經(jīng)理，物業(yè)治理部門(mén)是否有權(quán)責(zé)令其拆除私裝物，什么緣故?【答案】物業(yè)治理部門(mén)有權(quán)責(zé)令其拆除私裝物。業(yè)主不得擅自改變房屋使用性質(zhì)和功能，因?qū)ｉT(mén)情況需要改變使用性質(zhì)的，應(yīng)當(dāng)符合都市規(guī)劃要求，并應(yīng)征得相鄰業(yè)主、使用人和業(yè)主委員會(huì)的書(shū)面同意，并報(bào)政府主管部門(mén)審批。顧某擅自在自己房屋的儲(chǔ)藏室內(nèi)私裝電動(dòng)抽水馬桶和洗臉盆，轉(zhuǎn)換了廢水立管的下水三通，使儲(chǔ)藏室成了衛(wèi)生間，改變了房屋的使用性質(zhì)，違反了法律法規(guī)相關(guān)規(guī)定。應(yīng)對(duì)樓下業(yè)主王某的房屋滲水的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。依據(jù)《物業(yè)治理?xiàng)l例》物業(yè)治理公司關(guān)于物業(yè)治理區(qū)域內(nèi)違反物業(yè)裝飾裝修和使用方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，應(yīng)當(dāng)制止，并及時(shí)向有關(guān)行政治理部門(mén)報(bào)告。故本案例中，關(guān)于顧某擅自改變房屋使用功能的行為，物業(yè)治理公司完全有權(quán)利予以制止，包括責(zé)令顧拆除私裝物，若其不理會(huì)，應(yīng)及時(shí)向有關(guān)部門(mén)報(bào)告。4．假如你是工程部經(jīng)理，負(fù)責(zé)物業(yè)裝飾裝修治理工作，請(qǐng)講明物業(yè)裝飾裝修治理服務(wù)包括哪些內(nèi)容?在巡查裝飾裝修現(xiàn)場(chǎng)時(shí)應(yīng)重點(diǎn)核查哪些內(nèi)容?【答案】物業(yè)裝飾裝修治理包括的內(nèi)容有：一是物業(yè)裝飾裝修的范圍和時(shí)刻治理，二是物業(yè)裝飾裝修治理的要求，三是物業(yè)裝飾裝修治理費(fèi)用和垃圾清運(yùn)的治理，四是物業(yè)裝飾裝修現(xiàn)場(chǎng)治理。在巡查裝飾裝修現(xiàn)場(chǎng)時(shí)應(yīng)重點(diǎn)核查以下內(nèi)容：(1)要檢查裝飾裝修項(xiàng)目是否為已登記的項(xiàng)目，一要檢查裝飾裝修項(xiàng)目是否申報(bào)，二是檢查裝修、裝飾物業(yè)的內(nèi)容、項(xiàng)目有無(wú)私自增加，在巡視過(guò)程中發(fā)覺(jué)新增裝修、裝飾項(xiàng)目的，須指導(dǎo)用戶及時(shí)申報(bào)，辦理相關(guān)手續(xù)。(2)要檢查施工人員的現(xiàn)場(chǎng)操作是否符合相關(guān)要求，如埋入墻體的電線是否穿管、是否用合格的套管，施工現(xiàn)場(chǎng)的防火設(shè)備是否配備，操作是否符合安全要求，現(xiàn)場(chǎng)的材料堆放是否安全，垃圾是否及時(shí)清運(yùn)有無(wú)亂堆放裝修戶門(mén)是否保持清潔衛(wèi)生等。

第七章房屋及設(shè)備設(shè)施治理案例題1．某業(yè)主4年前在某小區(qū)購(gòu)買(mǎi)了一套商品房，但一直沒(méi)有居住。一天，該業(yè)主接到物業(yè)治理公司房屋漏水的通知，經(jīng)查看，是所購(gòu)商品房衛(wèi)生間的水表接頭處破裂，并造成樓下兩層住戶的部分財(cái)物因浸泡受損，兩戶業(yè)主均提出賠償要求。該業(yè)主認(rèn)為，自己并未入住宅購(gòu)商品房，水管破裂不是自己人為造成的，而是水表接頭處老化斷裂所致，自己不應(yīng)對(duì)漏水負(fù)全責(zé)。物業(yè)公司認(rèn)為，業(yè)主購(gòu)買(mǎi)房屋后，房屋漏水造成的損失理應(yīng)由業(yè)主承擔(dān)。請(qǐng)問(wèn)樓上業(yè)主長(zhǎng)期未入住，其房屋中管道老化破裂，給樓下業(yè)主造成的損失應(yīng)該由誰(shuí)來(lái)承擔(dān)?在緊急情況下，物業(yè)治理公司可否進(jìn)入本案樓上業(yè)主家進(jìn)行必需的維修，因此給樓上業(yè)主造成的損失應(yīng)該由誰(shuí)承擔(dān)?【答案】(1)首先，依照建設(shè)部下發(fā)的《商品房實(shí)行住宅質(zhì)量保證書(shū)》的規(guī)定：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)管道滲漏保修期不低于1年。該案例中，業(yè)主購(gòu)房已滿4年，則開(kāi)發(fā)商不承擔(dān)責(zé)任。本案中的水表接頭處老化斷裂問(wèn)題發(fā)生在業(yè)主房屋內(nèi)，盡管不是業(yè)主人為造成的，但由于房屋所有權(quán)歸業(yè)主所有，從物業(yè)公司提供服務(wù)的公共性質(zhì)考慮，物業(yè)公司既沒(méi)有權(quán)力私自打開(kāi)房間進(jìn)行檢查，在沒(méi)有備案的情況下，也不可能有能力了解每位業(yè)主的房屋使用情況。因此，水管老化破裂造成的損失應(yīng)由該業(yè)主個(gè)人承擔(dān)。但依照實(shí)際情況，也并不排除物業(yè)公司承擔(dān)責(zé)任的可能性：若在本案例中，物業(yè)公司在接到樓下業(yè)主反映的情況后，沒(méi)有及時(shí)采取措施，如未聯(lián)系樓上業(yè)主，而采取消極的不作為，致使樓下業(yè)主的損失擴(kuò)大，則物業(yè)公司存在過(guò)錯(cuò)，可能也會(huì)就擴(kuò)大的損失承擔(dān)責(zé)任。(2)物業(yè)公司在無(wú)法聯(lián)系到業(yè)主，而樓下業(yè)主的損失又在不斷擴(kuò)大的情形下，(屬于緊急避險(xiǎn))能夠先行進(jìn)入樓上業(yè)主家進(jìn)行檢查維修，如因此給樓上業(yè)主造成如門(mén)窗破損等損失，賠償責(zé)任應(yīng)由收益人承擔(dān)(此案的收益人是樓下業(yè)主)。緊急避險(xiǎn)是指：為了防止公共利益、本人或者他人的合法權(quán)益免受正在遭受的緊急危險(xiǎn)，不得已采取的損害另一較小利益的行為。我們認(rèn)為物業(yè)公司能夠未經(jīng)樓上業(yè)主許可，進(jìn)入樓上業(yè)主家中進(jìn)行檢查并排除故障。但應(yīng)符合下列條件：①樓下業(yè)主損失不斷擴(kuò)大。②業(yè)主無(wú)法及時(shí)趕到或無(wú)法聯(lián)系到業(yè)主。③進(jìn)入樓上業(yè)主家是唯一可行的維修方法。④樓下業(yè)主因不及時(shí)維修遭受的損失比物業(yè)公司進(jìn)入樓上業(yè)主家給樓上業(yè)主造成的如門(mén)窗破損的損失更大。此外，為了幸免在緊急情況下，物業(yè)公司因缺乏明確的依據(jù)而無(wú)法果斷采取行動(dòng)幸免損失，也為了幸免在采取緊急措施后，在責(zé)任確定上與業(yè)主之間產(chǎn)生糾紛，我們建議物業(yè)公司與業(yè)主最好在《物業(yè)治理服務(wù)合同》中，對(duì)在小區(qū)治理中可能出現(xiàn)的采取緊急避險(xiǎn)行為情形，如：緊急排除故障、幸免因起火、管道漏水造成的損失等進(jìn)行明確約定。2．甲小區(qū)某樓602室由華某承租，502室由王某承租。華某在裝潢602室房屋時(shí)，未經(jīng)物業(yè)公司同意擅自將602室陽(yáng)臺(tái)處的排水口封死。物業(yè)治理公司未在該號(hào)樓頂平臺(tái)落水管道進(jìn)口處按規(guī)范要求設(shè)置防護(hù)網(wǎng)，被鳥(niǎo)鉆進(jìn)管道內(nèi)筑巢，致使管道堵塞。一天，遭遇大雨，因落水管道堵塞，雨水從樓頂落水管道接口處流進(jìn)602室陽(yáng)臺(tái)，因該陽(yáng)臺(tái)排水口已封死，積水無(wú)法排出，沿602室周圍墻角滲入502室，致使王某裝潢的地板等物受損。請(qǐng)問(wèn)物業(yè)公司對(duì)502室王某的損失負(fù)有什么樣的責(zé)任?602室的裝修人華某是否對(duì)502室王某室內(nèi)的損失負(fù)有責(zé)任?【答案】(1)依照國(guó)務(wù)院頒布的《物業(yè)治理?xiàng)l例》和建設(shè)部公布的《都市新建住宅小區(qū)治理方法》的規(guī)定，小區(qū)物業(yè)治理是對(duì)小區(qū)內(nèi)的房屋建筑及其設(shè)備、市政公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境等治理項(xiàng)目進(jìn)行維護(hù)、修繕和整治。物業(yè)治理公司治理不善，未按規(guī)范要求對(duì)房屋樓頂平臺(tái)落水管道進(jìn)行定期檢查和疏通，致使雨水受堵后溢進(jìn)華某的陽(yáng)臺(tái)和王某承租的房屋內(nèi)，造成王某財(cái)產(chǎn)損失，對(duì)此，物業(yè)治理公司應(yīng)承擔(dān)要緊責(zé)任。(2)華某未經(jīng)物業(yè)公司同意，擅自將其承租房屋陽(yáng)臺(tái)排水管道口封死，使陽(yáng)臺(tái)的積水無(wú)法從排水管及時(shí)排出，加重了王某的財(cái)產(chǎn)損害。為此，華某對(duì)王某的財(cái)產(chǎn)損害也應(yīng)承擔(dān)一定的責(zé)任。

第八章物業(yè)環(huán)境治理案例題1．亂派招貼，被人戲稱為都市的“牛皮癬”。這種市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)育過(guò)程中出現(xiàn)的流行病，蔓延到大街小巷。即使是作為全國(guó)都市物業(yè)治理優(yōu)秀示范小區(qū)的某花園，也未能幸免。某花園小區(qū)治理處下大力氣加以整治，力求辟出一方凈土。通過(guò)加強(qiáng)護(hù)衛(wèi)巡邏工作，專門(mén)快就差不多杜絕了戶外亂派招貼。但在樓內(nèi)亂塞亂貼搬家、裝修、送餐、美容之類廣告的現(xiàn)象，卻屢禁不絕。實(shí)行封閉式治理的樓宇內(nèi)部，又何以如此呢?治理處在查處了幾例之后，發(fā)覺(jué)樓內(nèi)廣告的派發(fā)有三種情況：一是經(jīng)批準(zhǔn)入樓為住戶提供服務(wù)的某些人員順便所為；二是以探訪名義上樓而實(shí)有其他意圖的住戶親友乘隙所為；三是本人承做特定生意的個(gè)不住戶刻意所為。請(qǐng)依照此情況制訂治理要點(diǎn)?！敬鸢浮渴鑼?dǎo)治理：在每幢大廈入口處設(shè)置一廣告櫥窗，為有向花園住戶傳播信息的各界人士提供廣告登載服務(wù)，變堵為疏(先提供正當(dāng)渠道，再去堵歪門(mén)邪道，工作阻力就小了)，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)對(duì)其的有序治理。講服教育：發(fā)覺(jué)樓內(nèi)派發(fā)廣告，當(dāng)即按照廣告上的聯(lián)系渠道，或打電話或邀人前來(lái)，指出其錯(cuò)誤做法和應(yīng)當(dāng)如何樣去做，敦促其依規(guī)行事(抓住其想做成生意的心理，促其上門(mén)來(lái)同意教育，方法巧妙)。對(duì)屢教不改的強(qiáng)制治理：某些單位不聽(tīng)勸誡接著亂派廣告，就把其列入“黑名單”，嚴(yán)格限制這些單位在花園內(nèi)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，直至其做出保證，并確實(shí)校正了自己的違規(guī)行為時(shí)止。

第九章公共秩序治理案例題1．王先生居住在某帶有電梯的小區(qū)內(nèi)。一天，王先生深夜回家，在電梯里被歹徒用磚頭砸傷。王先生向物業(yè)公司提出索賠要求。王先生認(rèn)為：物業(yè)公司與業(yè)主簽訂了《物業(yè)治理服務(wù)合同》，向業(yè)主收取了物業(yè)保安費(fèi)，因此，物業(yè)公司就要對(duì)業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)受到的損害承擔(dān)民事賠償責(zé)任。在幾次索賠未果的情況下，王先生遂向人民法院起訴：狀告物業(yè)公司違約，未盡到愛(ài)護(hù)業(yè)主安全的義務(wù)，要求物業(yè)公司就此向王某賠償人民幣2萬(wàn)元。請(qǐng)問(wèn)王先生的訴請(qǐng)能否得到人民法院的支持，并講明理由?！敬鸢浮客跸壬脑V請(qǐng)不能得到人民法院的支持。依照法律法規(guī)關(guān)于物業(yè)治理服務(wù)的要求，物業(yè)治理公司提供的保安服務(wù)為24小時(shí)值守、日常巡視及對(duì)涉及人身安全的事件采取必要預(yù)防措施、發(fā)生安全事故采取緊急措施和上報(bào)并配合主管部門(mén)處理等，本案中王先生沒(méi)有證據(jù)證明物業(yè)治理公司提供的保安服務(wù)違反《物業(yè)服務(wù)合同》，因此，向物業(yè)公司索賠沒(méi)有法律和合同依據(jù)。同時(shí)，致使王先生受傷的侵害人是電梯里的歹徒，王先生的賠償應(yīng)向侵害人提出。2．以下是一個(gè)案件發(fā)生的過(guò)程，請(qǐng)認(rèn)真閱讀并指出該公司保安員作法的不妥之處；并以此案例所反映的該物業(yè)公司安全治理漏洞，簡(jiǎn)要列出完備的安全治理應(yīng)具備的要緊內(nèi)容。某日上午9時(shí)許，犯罪嫌疑人趙×攜帶兇器和已購(gòu)得的幾斤舊報(bào)紙，來(lái)到某花園小區(qū)地下車庫(kù)入口處，對(duì)小區(qū)的保安員謊稱送報(bào)紙到5樓搞裝修，并出示了一張過(guò)期的《出入證》。恰遇一輛汽車出車庫(kù)，保安員在未看清晰《出入證》也未要求犯罪嫌疑人趙×登記，即同意其進(jìn)入車庫(kù)。趙×走到車庫(kù)內(nèi)通往電梯間的門(mén)邊，等候了兩三分鐘，有人從電梯間出來(lái)，趙×乘機(jī)進(jìn)入了電梯間，乘坐電梯到5樓，隨后走樓梯到9樓。在走消防樓梯時(shí)，趙某遇到了從樓上巡更下來(lái)的安全員小賈，小賈看到趙×手拿一疊報(bào)紙及工具不乘坐電梯甚是驚奇便問(wèn)：沒(méi)有停電，為何走樓梯?趙×答：早下了一層，不想再等電梯了。小賈又問(wèn)：拿工具去干什么?趙×答：給裝修隊(duì)送報(bào)紙和工具。小賈隨后下樓走了。走到5層，小賈突然想起，9層全然就沒(méi)有人家裝修，認(rèn)為那個(gè)走錯(cuò)路的人一會(huì)兒就會(huì)下來(lái)，故沒(méi)有去追。趙×在9層按了9E房的門(mén)鈴。9E房的保姆小李打開(kāi)里面的一扇門(mén)，趙×謊稱是來(lái)搞維修的，便進(jìn)了屋，并將門(mén)反鎖。趙×以檢查主人房的燈管為名，將保姆騙至主人房?jī)?nèi)，要保姆拿出鈔票來(lái)。保姆講沒(méi)有鈔票，也不明白主人的鈔票放在哪兒，隨后突然往外跑，趙×隨立即保姆殺害?！敬鸢浮坎煌字帲?1)未認(rèn)真查驗(yàn)《出入證》。(2)未要求來(lái)訪客人進(jìn)行登記。(3)同意行人從車庫(kù)進(jìn)入。(4)保安員小賈在發(fā)覺(jué)可疑之處后，沒(méi)有及時(shí)采取措施。(5)安全治理內(nèi)容：出入治理，安防系統(tǒng)的使用、維護(hù)和治理，施工現(xiàn)場(chǎng)的治理，配合政府開(kāi)展社區(qū)治理等工作。3．一天，物業(yè)治理公司的值勤保安接到與住戶聯(lián)網(wǎng)的報(bào)警器發(fā)出報(bào)警信號(hào)，值勤保安隨即立即趕赴報(bào)警信號(hào)發(fā)出的住戶家門(mén)口，值勤保安聽(tīng)到住戶家中有響動(dòng)的人聲，但敲門(mén)卻沒(méi)有回答。因此，值勤保安就用工具將門(mén)強(qiáng)行破開(kāi)。門(mén)破開(kāi)后，發(fā)覺(jué)家中只有一位白發(fā)蒼蒼的老人，而報(bào)警信號(hào)則屬于報(bào)警器誤報(bào)，該物業(yè)治理公司領(lǐng)導(dǎo)聞?dòng)嵑筅s忙趕到住戶家中賠禮道歉，并負(fù)責(zé)修理好損壞的房門(mén)。接下來(lái)業(yè)主向該物業(yè)治理公司提出了賠償?shù)囊?。?qǐng)問(wèn)在本案例所述情形下，物業(yè)治理公司接到住戶家中報(bào)警信號(hào)后是否能夠破門(mén)而入?在什么情況下，物業(yè)治理公司在接到住戶家中報(bào)警信號(hào)后能夠破門(mén)而入?請(qǐng)你評(píng)判在這件情況的處理上，該物業(yè)治理公司做法是否妥當(dāng)，還有什么不足?【答案】(1)在本案例所述的情形下，物業(yè)公司不能夠直接破門(mén)而入。物業(yè)公司對(duì)報(bào)警系統(tǒng)有治理和維護(hù)的職責(zé)，對(duì)報(bào)警器的誤報(bào)所造成的損失，物業(yè)公司應(yīng)負(fù)治理不當(dāng)?shù)呢?zé)任。本案中因報(bào)警器誤報(bào)，物業(yè)公司沒(méi)有調(diào)查清晰報(bào)警緣故，就擅自破門(mén)而入，侵犯了業(yè)主的財(cái)產(chǎn)權(quán)和住宅不受侵犯權(quán)。(2)若接到住戶家中報(bào)警，有明顯的跡象表明住戶家中存在危險(xiǎn)，因情況緊急無(wú)法采取其他方式或來(lái)不及采取其他方式進(jìn)入，屬于法律規(guī)定的緊急避險(xiǎn)情形的，為幸免業(yè)主家遭受損失或損失擴(kuò)大，保安能夠破門(mén)進(jìn)入。(3)值得確信的是，物業(yè)公司對(duì)報(bào)警反應(yīng)迅速，在發(fā)覺(jué)錯(cuò)誤后，主動(dòng)賠禮道歉，態(tài)度積極，幸免了與業(yè)主問(wèn)的矛盾激化；不足在于，物業(yè)公司對(duì)報(bào)警系統(tǒng)治理不善，檢查不及時(shí)，致使保安員不得已破門(mén)而入，給住戶造成財(cái)產(chǎn)損害和精神損害。4．你是某物業(yè)公司的安全治理人員，負(fù)責(zé)所承管項(xiàng)目的安全治理工作。請(qǐng)講明公共安全防范治理服務(wù)包括哪些內(nèi)容及治安防范的注意事項(xiàng)。【答案】(1)公共安全防范治理服務(wù)內(nèi)容包括：出入治理，安防系統(tǒng)的使用、維護(hù)和治理、施工現(xiàn)場(chǎng)的治理，配合政府開(kāi)展社區(qū)治理等工作。(2)治安防范的注意事項(xiàng)包括：①遇到有人在公共區(qū)域聚眾鬧事，應(yīng)立即向公安機(jī)關(guān)報(bào)告，并及時(shí)上報(bào)上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)，協(xié)助公安機(jī)關(guān)迅速平息事件，防止事態(tài)擴(kuò)大。②遇到有違法犯罪分子進(jìn)行盜竊、搶劫、行兇和縱火等違法犯罪活動(dòng)時(shí)，應(yīng)立即報(bào)警，協(xié)助公安機(jī)關(guān)制止，并采取措施予以搶救、排險(xiǎn)，盡量減少損失。關(guān)于已發(fā)生的案件，應(yīng)做好現(xiàn)場(chǎng)的愛(ài)護(hù)工作，以便公安機(jī)關(guān)進(jìn)行偵察破案。③管轄范圍內(nèi)公共區(qū)域有瘋、傻、醉等專門(mén)人員進(jìn)入或鬧事時(shí)，應(yīng)將其勸離轄區(qū)，或通知其家屬、單位或公安派出所將其領(lǐng)走。④轄區(qū)公共區(qū)域內(nèi)出現(xiàn)可疑人員，要留心觀看，必要時(shí)可禮貌查問(wèn)。⑤管轄區(qū)域內(nèi)發(fā)生墜樓等意外事故，應(yīng)立即通知急救單位及公安部門(mén)、家屬，并維護(hù)好現(xiàn)場(chǎng)，并做好轄區(qū)內(nèi)客戶的安撫工作，等待急救單位及公安部門(mén)前來(lái)處理。

第十章物業(yè)治理風(fēng)險(xiǎn)防范與緊急事件處理案例題1．某物業(yè)治理公司職工在進(jìn)行清潔內(nèi)墻的施工過(guò)程中，由于升降機(jī)運(yùn)動(dòng)時(shí)該職工未站穩(wěn)，不幸墜落下來(lái)，造成股骨骨折及腦震蕩，需要住院治療。住院期間，醫(yī)療費(fèi)、誤工費(fèi)、護(hù)理費(fèi)、停工收入損失，造成公司損失共計(jì)人民幣3萬(wàn)余元。請(qǐng)問(wèn)依照此情況，你認(rèn)為物業(yè)公司應(yīng)該如何幸免此類風(fēng)險(xiǎn)?【答案】(1)在日常治理和服務(wù)過(guò)程中，物業(yè)治理公司必定要聘請(qǐng)一定數(shù)量的職員，而這些職員在工作過(guò)程中可能發(fā)生與其所從事的工作相關(guān)的人身?yè)p害和職業(yè)病危害的情況。依據(jù)有關(guān)法律和雇傭合同的約定，雇主需履行相應(yīng)的保障責(zé)任。因此發(fā)生上述案例中的事故，雇主具有不可推卸的責(zé)任。作為微利經(jīng)營(yíng)的物業(yè)治理行業(yè)專門(mén)難承擔(dān)如此大的風(fēng)險(xiǎn)，要想幸免這類風(fēng)險(xiǎn)，就應(yīng)購(gòu)買(mǎi)雇主責(zé)任保險(xiǎn)，將此類風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁于保險(xiǎn)公司。(2)物業(yè)公司還應(yīng)加強(qiáng)安全治理方面的培訓(xùn)和安全操作培訓(xùn)。購(gòu)買(mǎi)保險(xiǎn)，盡管能轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險(xiǎn)，但傷者的痛苦和給公司的負(fù)面阻礙是無(wú)從轉(zhuǎn)嫁的。因此，從源頭治理也是特不重要的。

第十一章物業(yè)財(cái)務(wù)治理案例題1．請(qǐng)寫(xiě)出物業(yè)服務(wù)費(fèi)成本(支出)構(gòu)成，并對(duì)其中的“物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用”的子項(xiàng)目進(jìn)行詳細(xì)講明(至少5項(xiàng)以上內(nèi)容)?！敬鸢浮?1)物業(yè)服務(wù)費(fèi)成本(支出)構(gòu)成：①治理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等；②物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用；③物業(yè)治理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用；④物業(yè)治理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；⑤物業(yè)治理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用；⑥辦公費(fèi)用；⑦物業(yè)治理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；⑧物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公共責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用；⑨經(jīng)業(yè)主同意的其他費(fèi)用。(2)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用含有：①公共建筑及道路土建零修費(fèi)；②給排水設(shè)備日常運(yùn)行維護(hù)費(fèi)用；③電氣系統(tǒng)設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)費(fèi)；④消防設(shè)備日常運(yùn)行維護(hù)費(fèi)用；⑤電氣系統(tǒng)設(shè)備運(yùn)行能源費(fèi)等。2．假如你是某物業(yè)公司的治理人員，公司委派你開(kāi)展物業(yè)服務(wù)費(fèi)的測(cè)算編制工作，請(qǐng)講明物業(yè)服務(wù)費(fèi)的測(cè)