房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)管理分析25576_WPSOffice_Level1摘要 230931_WPSOffice_Level1第一章緒論 35005_WPSOffice_Level21.1課題研究背景 311842_WPSOffice_Level21.2課題研究目的與意義 314312_WPSOffice_Level21.3國(guó)內(nèi)外研究現(xiàn)狀 432345_WPSOffice_Level21.4主要研究?jī)?nèi)容 628364_WPSOffice_Level1第二章房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)理論 718509_WPSOffice_Level22.1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資涵義 76318_WPSOffice_Level22.2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資要素 714473_WPSOffice_Level22.3房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資方式 828399_WPSOffice_Level1第三章房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn) 1028422_WPSOffice_Level23.1風(fēng)險(xiǎn)的特征 105462_WPSOffice_Level23.2房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn) 1015708_WPSOffice_Level23.3房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)特點(diǎn) 112141_WPSOffice_Level1第四章房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)管理 1325169_WPSOffice_Level24.1融資風(fēng)險(xiǎn)防范管理 1322274_WPSOffice_Level24.2投資風(fēng)險(xiǎn)防范管理 145877_WPSOffice_Level1第五章結(jié)論與展望 1619448_WPSOffice_Level25.1結(jié)論 168588_WPSOffice_Level25.2展望 162403_WPSOffice_Level1第六章致謝 171237_WPSOffice_Level1第七章參考文獻(xiàn) 18

摘要國(guó)內(nèi)外發(fā)展經(jīng)驗(yàn)表明，房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)是我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨的一大難題是的。如果我們低估了房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)，這會(huì)導(dǎo)致開(kāi)發(fā)過(guò)程中出現(xiàn)困難，產(chǎn)品銷售不好，甚至造成投資損失，它影響著產(chǎn)業(yè)鏈的許多成員，如金融體系、保障性住房、市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)乃至整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定與發(fā)展。因此，在房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)日益增大的背景下，研究房地產(chǎn)投資的開(kāi)發(fā)與管理顯得尤為重要。本文從房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀出發(fā)。本文首先闡述了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與管理理論研究的目的和重要性，闡述了德國(guó)和國(guó)外房地產(chǎn)投資與管理的研究現(xiàn)狀。絕對(duì)的?；镜姆康禺a(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警理論與風(fēng)險(xiǎn)管理理論研究房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)管理考察了房地產(chǎn)投資與開(kāi)發(fā)的理論，解釋了房地產(chǎn)投資與開(kāi)發(fā)的理論，考察了房地產(chǎn)投資與開(kāi)發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)理論，給出了最重要的因素，影響房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的因素，以及房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的特點(diǎn)，最后對(duì)房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行了歸納。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)管理第一章緒論1.1課題研究背景隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，中國(guó)的住房需求也越來(lái)越大到目前為止房地產(chǎn)業(yè)在中國(guó)已經(jīng)成為一個(gè)蓬勃發(fā)展的產(chǎn)業(yè)，并與中國(guó)幾十個(gè)產(chǎn)業(yè)同步發(fā)展從1999年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資步入快車道，這是一個(gè)持續(xù)快速增長(zhǎng)的趨勢(shì)顯示。在2003年發(fā)布了《國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》，這是國(guó)務(wù)院18號(hào)文件的第一條。他明確指出，“房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高、帶動(dòng)性強(qiáng)，已成為經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)?！?。數(shù)據(jù)顯示，僅2003年我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資總額就突破了10億元的門(mén)檻，增長(zhǎng)率甚至高達(dá)29.7%，與旺盛的需求形成鮮明對(duì)比的是，商品房自由面積在1.22億平方米到1.43億平方米之間波動(dòng)從2002年1月到2006年底，總面積達(dá)數(shù)百萬(wàn)平方米，供需不足必然導(dǎo)致市場(chǎng)價(jià)格上漲，導(dǎo)致房地產(chǎn)投資利潤(rùn)增加是的。相應(yīng)地房地產(chǎn)投資利潤(rùn)的增加，必然導(dǎo)致投資和投機(jī)，從而進(jìn)一步抬高房地產(chǎn)價(jià)格，進(jìn)入惡性循環(huán)上這個(gè)基礎(chǔ)建立于2007年9月27日，新的房地產(chǎn)信貸政策和一系列宏觀調(diào)控措施出臺(tái)，向市場(chǎng)發(fā)出了強(qiáng)烈的信號(hào)，即國(guó)家開(kāi)始加大對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控力度，以打擊投機(jī)行為，抑制投資，穩(wěn)定房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)。[1]由此可見(jiàn)，房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)增加到我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)還存在諸多問(wèn)題：（1）房地產(chǎn)投資基本結(jié)構(gòu)單一，開(kāi)發(fā)商自有資源占有率低，房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)資金依賴嚴(yán)重；（2）房地產(chǎn)投資呈現(xiàn)高速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)房地產(chǎn)價(jià)格提高了人們對(duì)房地產(chǎn)投機(jī)的心理預(yù)期，房地產(chǎn)權(quán)屬比重小，房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)性矛盾依然明顯；（3）在法律層面，我國(guó)房地產(chǎn)社會(huì)在配套政策和相關(guān)法律法規(guī)方面仍處于兩難境地法規(guī)尚不完善，房地產(chǎn)業(yè)可操作性差，門(mén)檻高，受益面窄。（4）我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量眾多，質(zhì)量參差不齊，部分企業(yè)負(fù)債率高；（5）其次，二手房供應(yīng)不足，市場(chǎng)必須繼續(xù)規(guī)范；（6）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)誠(chéng)信缺失；（7）房屋補(bǔ)償安置不合理，導(dǎo)致房屋建設(shè)糾紛不斷[2]。這些都對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的發(fā)展產(chǎn)生了負(fù)面影響?？梢?jiàn)，由于房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展和投資過(guò)熱，房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展前景成為各界關(guān)注的焦點(diǎn)，關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)是否是海市蜃樓的爭(zhēng)論也越來(lái)越激烈。無(wú)論當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)是不是海市蜃樓，房地產(chǎn)的高風(fēng)險(xiǎn)是毋庸置疑的事實(shí)。這個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的報(bào)警系統(tǒng)已經(jīng)過(guò)期圣阿斯房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要加強(qiáng)房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)管理，采取相應(yīng)的措施，引導(dǎo)房地產(chǎn)投資有意義的風(fēng)險(xiǎn)避免并取得更大的效益，這也將有助于促進(jìn)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展。本文將結(jié)合我國(guó)的現(xiàn)狀，試圖通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)因素的分析和評(píng)價(jià)，提出房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)防范管理措施，為企業(yè)的健康發(fā)展提供科學(xué)的決策依據(jù)[3]。1.2課題研究目的與意義中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存的產(chǎn)業(yè)。從機(jī)遇來(lái)看，相對(duì)而言，未來(lái)房地產(chǎn)業(yè)仍將有著廣闊的發(fā)展前景、優(yōu)越的發(fā)展環(huán)境和廣闊的發(fā)展空間。目前，房地產(chǎn)投資正在加速，產(chǎn)生了巨大的風(fēng)險(xiǎn)。由于房地產(chǎn)業(yè)的開(kāi)發(fā)資金很大一部分來(lái)自銀行貸款，存在諸多不確定因素。然而，由于房地產(chǎn)行業(yè)投資回報(bào)率高，不少投資者盲目追求高額利潤(rùn)，從而忽視了房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)。這就導(dǎo)致了我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)投資結(jié)構(gòu)不合理、投資規(guī)模巨大、價(jià)格快速上漲等諸多問(wèn)題，導(dǎo)致我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)投資者破產(chǎn)率不斷上升。因此，為了規(guī)避房地產(chǎn)業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)，必須運(yùn)用科學(xué)合理的分析方法對(duì)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行深入研究，并運(yùn)用定性和定量相結(jié)合的方法對(duì)房地產(chǎn)投資過(guò)程中的各種不確定因素進(jìn)行分析。因此，對(duì)于房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的分析和研究具有非常重要的意義，具體表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面:1.有利于促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的完善和發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)有其獨(dú)特之處特點(diǎn)優(yōu)化我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)投資分析理論，是我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)健康、合理發(fā)展的需要貢獻(xiàn)。發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，我們必須了解中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)和需求。只有通過(guò)綜合分析，國(guó)家政府部門(mén)才能制定有效的法律法規(guī)，促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展和完善，從而更好地發(fā)揮其對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)的促進(jìn)作用。2.有利于幫助投資者全面了解房地產(chǎn)業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)業(yè)作為一個(gè)長(zhǎng)期動(dòng)態(tài)的產(chǎn)業(yè)，具有不確定性和復(fù)雜性只有全面全面地了解這些風(fēng)險(xiǎn)因素有助于投資者識(shí)別風(fēng)險(xiǎn)，更好地把握房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)能力，進(jìn)而順利進(jìn)行房地產(chǎn)投資房地產(chǎn)投資必須全面分析風(fēng)險(xiǎn)因素的因果關(guān)系，幫助房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商做出合理的決策，有效防范風(fēng)險(xiǎn)，提高房地產(chǎn)投資水平。3.有利于加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的風(fēng)險(xiǎn)管理水平房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商可以通過(guò)投資風(fēng)險(xiǎn)分析，制定詳細(xì)的風(fēng)險(xiǎn)管理政策。通過(guò)風(fēng)險(xiǎn)管理政策有效防范和控制風(fēng)險(xiǎn)，保證投資項(xiàng)目的順利進(jìn)行。在投資項(xiàng)目的過(guò)程中，風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估人員可以隨時(shí)觀察項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)，隨時(shí)進(jìn)行分析和調(diào)整，從而獲得更高的投資效果[4]。1.3國(guó)內(nèi)外研究現(xiàn)狀1.3.1財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理相關(guān)理論財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是一種與企業(yè)價(jià)值活動(dòng)相關(guān)的微觀經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)十分鐘這一定義的主題是市場(chǎng)參與者和競(jìng)爭(zhēng)者。風(fēng)險(xiǎn)計(jì)數(shù)器金融風(fēng)險(xiǎn)的定義可以分為廣義和狹義。在天使指財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，又稱財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)或財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，是指企業(yè)債務(wù)管理所產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)，即附加風(fēng)險(xiǎn)，杠桿效應(yīng)對(duì)普通股股東的影響為此，主要有兩個(gè)方面：一是杠桿的臨界點(diǎn)和融資運(yùn)作沒(méi)有得到很好的控制，導(dǎo)致融資成本過(guò)高；二是信貸投放過(guò)多如果他們很快在廣義的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，是指企業(yè)在財(cái)務(wù)活動(dòng)中，由于各種不確定因素的影響，使企業(yè)的實(shí)際財(cái)務(wù)狀況與預(yù)期財(cái)務(wù)目標(biāo)不一致的風(fēng)險(xiǎn)；導(dǎo)致虧損或獲得盈余的機(jī)會(huì)。隨著西方企業(yè)財(cái)務(wù)環(huán)境的出現(xiàn)和發(fā)展，西方企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理理論研究也隨之興起。發(fā)展綜合風(fēng)險(xiǎn)管理包括三個(gè)過(guò)程：風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別，風(fēng)險(xiǎn)度量和風(fēng)險(xiǎn)控制。風(fēng)險(xiǎn)管理的最終目標(biāo)是控制風(fēng)險(xiǎn)。梅根茨。提出了企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理的概念，CRT技術(shù)克服了現(xiàn)有風(fēng)險(xiǎn)管理技術(shù)的基本弱點(diǎn)，包括VaR、價(jià)格組合、風(fēng)險(xiǎn)管理等。風(fēng)險(xiǎn)管理的概率和偏好，以實(shí)現(xiàn)系統(tǒng)的、動(dòng)態(tài)的決策，從而達(dá)到風(fēng)險(xiǎn)與風(fēng)險(xiǎn)偏好的平衡，獲得最大的收益。風(fēng)險(xiǎn)。特別是，它可以由多個(gè)唯一的決策者組成，以優(yōu)化風(fēng)險(xiǎn)管理中的風(fēng)險(xiǎn)控制，使整個(gè)組織不因管理層的行為而遭受過(guò)度的風(fēng)險(xiǎn)損失蘋(píng)果酒。因此，TRM為企業(yè)的全面管理開(kāi)辟了新的途徑和前景。1997年亞洲金融危機(jī)與事件1998年10月在美國(guó)發(fā)生的事件風(fēng)險(xiǎn)。金融風(fēng)險(xiǎn)往往采取復(fù)雜的形式，而單一形式的金融風(fēng)險(xiǎn)往往相互交織待決風(fēng)險(xiǎn)管理不僅僅是過(guò)去單一企業(yè)的單一風(fēng)險(xiǎn)管理，而是從全系統(tǒng)的角度對(duì)所有風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行綜合管理我在這種背景，企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理理論是出現(xiàn)了。要求風(fēng)險(xiǎn)管理系統(tǒng)不僅要處理市場(chǎng)或信貸風(fēng)險(xiǎn)，還要處理相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)和風(fēng)險(xiǎn)。在我國(guó)，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)理論和風(fēng)險(xiǎn)管理的理論研究起步較晚，只有20年的時(shí)間歷史。在1994年，財(cái)政部對(duì)金融風(fēng)險(xiǎn)的成因進(jìn)行了全面、細(xì)致的分析分析他提議法院應(yīng)：“金融風(fēng)險(xiǎn)是一種微觀風(fēng)險(xiǎn)，是創(chuàng)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的集中體現(xiàn)”，明確指出了金融風(fēng)險(xiǎn)的重要性，為進(jìn)一步推廣金融風(fēng)險(xiǎn)理論奠定了基礎(chǔ)；風(fēng)險(xiǎn)。自從當(dāng)?shù)乜茖W(xué)家對(duì)金融風(fēng)險(xiǎn)的研究正走上正軌路。那條路金融市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)管理理論研究與實(shí)踐的主要表現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)防范與控制的完整性、動(dòng)態(tài)性和系統(tǒng)性控制。從在全球范圍內(nèi)，現(xiàn)代信息技術(shù)在風(fēng)險(xiǎn)管理中發(fā)揮著越來(lái)越重要的作用。1.3.2財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警相關(guān)理論國(guó)外非常重視企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)管理和危機(jī)管理從六十年代，研究了戰(zhàn)略風(fēng)險(xiǎn)管理和個(gè)體差異風(fēng)險(xiǎn)管理這個(gè)這些理論的發(fā)展促進(jìn)了金融學(xué)的研究企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警。近年來(lái)，出現(xiàn)了一種混合型財(cái)務(wù)預(yù)警模型，即在預(yù)警分析過(guò)程中，為了達(dá)到企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)警的目的，采用兩種或兩種以上的方法同時(shí)建立模型，克服每種方法的缺點(diǎn)，相互借鑒。文獻(xiàn)表明，混合模型比單一方法模型具有更高的精度。國(guó)內(nèi)對(duì)金融風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警的研究始于20世紀(jì)80年代，最初主要集中于定性研究。近年來(lái)，我國(guó)對(duì)金融風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警的研究主要集中在數(shù)學(xué)模型的建立、定量實(shí)證分析與判斷、判別分析模型或logistic回歸預(yù)測(cè)模型等方面。由此可見(jiàn)，國(guó)內(nèi)對(duì)金融危機(jī)預(yù)警的研究還比較落后。一開(kāi)始，國(guó)內(nèi)的研究樣本基本上都是基于整個(gè)行業(yè)，很少有針對(duì)具體行業(yè)的分析和建模。隨著研究的深入，人們認(rèn)識(shí)到研究不同行業(yè)的金融危機(jī)具有更大的價(jià)值。從實(shí)際情況出發(fā)，建立符合企業(yè)和行業(yè)特點(diǎn)的財(cái)務(wù)預(yù)警模型具有重要意義[5]。1.4主要研究?jī)?nèi)容本文從房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀出發(fā)。首先分析了房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)與管理理論研究的目的和意義，其次，對(duì)國(guó)內(nèi)外房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)與管理的研究現(xiàn)狀進(jìn)行了綜述。關(guān)鍵點(diǎn)在研究房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警理論和房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)管理理論的基礎(chǔ)上，本文研究了房地產(chǎn)投資發(fā)展理論，闡述了房地產(chǎn)投資發(fā)展理論，在此基礎(chǔ)上研究了房地產(chǎn)投資發(fā)展的風(fēng)險(xiǎn)理論。給出了影響房地產(chǎn)投資發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)的主要因素和房地產(chǎn)投資發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)的特點(diǎn)，最后得出了房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)管理的具體措施。

第二章房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)理論2.1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的涵義投資是指以高于同期銀行存款利率的預(yù)期收益率，投資一定數(shù)量的貨幣資金或資產(chǎn)，并通過(guò)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)獲得相應(yīng)利潤(rùn)的經(jīng)濟(jì)行為。目前，我國(guó)的投資渠道多種多樣，房地產(chǎn)投資具有保值、增速快、投資規(guī)模大等優(yōu)點(diǎn)。價(jià)值、收入、消費(fèi)，是投資者青睞的理想投資渠道。房地產(chǎn)投資活動(dòng)還需要一定的生產(chǎn)要素，如資本、技術(shù)、勞動(dòng)力等。房地產(chǎn)的特殊性使得房地產(chǎn)投資活動(dòng)不同于其他投資活動(dòng)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資是指在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中，對(duì)資本、技術(shù)、勞動(dòng)力等生產(chǎn)要素的投資。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為了獲得未來(lái)的收益，包括住宅房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、舊城改造等，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的投資已經(jīng)成為最具吸引力的投資方式之一。房地產(chǎn)的保值增值和抗通貨膨脹特性。近年來(lái)，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，城市化進(jìn)程的加快和人民生活水平的提高，人們對(duì)工作和生活條件提出了更高的要求。因此，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的投資越來(lái)越多小心點(diǎn)。近年來(lái)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資已成為快速擴(kuò)大資產(chǎn)、實(shí)現(xiàn)高利潤(rùn)、吸引投資者的主要方式。2.2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資要素高風(fēng)險(xiǎn)、高回報(bào)也是開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資的重要特征房地產(chǎn)投資者投資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目應(yīng)注意以下三個(gè)方面:(1)投資時(shí)機(jī)在房地產(chǎn)投資決策中，投資時(shí)機(jī)往往決定著房地產(chǎn)投資的成敗。投資。在進(jìn)行投資時(shí)，必須預(yù)測(cè)市場(chǎng)發(fā)展，做出研究判斷，確定市場(chǎng)發(fā)展方向和未來(lái)市場(chǎng)發(fā)展方向，掌握投資項(xiàng)目的詳細(xì)情況，準(zhǔn)確選擇最佳投資時(shí)機(jī)，以降低風(fēng)險(xiǎn)，獲得高回報(bào)，投資時(shí)機(jī)的選擇應(yīng)貫穿于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資活動(dòng)的各個(gè)階段。什么時(shí)候買地，什么時(shí)候開(kāi)發(fā)建設(shè)，什么時(shí)候賣地，這些都要求投資者對(duì)包括政策信息和市場(chǎng)信息、金融信息、市場(chǎng)購(gòu)買力、供求、消費(fèi)管理變化、城市規(guī)劃等因素在內(nèi)的信息敏感。(2)項(xiàng)目的地理位置土地增值是增長(zhǎng)的本質(zhì)，投資開(kāi)發(fā)模式的選擇與項(xiàng)目的地理位置和土地增值潛力的價(jià)值密切相關(guān)。項(xiàng)目地理位置通常是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成敗的決定因素，項(xiàng)目地理位置是指項(xiàng)目的自然地理?xiàng)l件和人文因素，如社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件、交通狀況，等。投資地點(diǎn)根據(jù)交通條件、經(jīng)濟(jì)水平、配套設(shè)施、人口因素、教育程度、服務(wù)條件、生活設(shè)施等進(jìn)行選擇。(3)投資方式投資方式的選擇對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的投資也有重要的影響，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的投資者根據(jù)項(xiàng)目的地理環(huán)境和社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件合理選擇投資方式。2.3房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資方式房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的投資類型是指房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資方式，主要是指不同類型的房地產(chǎn)項(xiàng)目供使用。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的投資方式，特別包括未開(kāi)發(fā)土地、商業(yè)地產(chǎn)、公寓、辦公樓、商務(wù)樓、酒店、倉(cāng)庫(kù)、工業(yè)設(shè)施、休閑設(shè)施、娛樂(lè)設(shè)施等。(1)未開(kāi)發(fā)土地作為房地產(chǎn)投資的主體，國(guó)家根據(jù)房地產(chǎn)性質(zhì)可分為兩類：一類是城市開(kāi)發(fā)（耕地）。土地流轉(zhuǎn)和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。由于其地價(jià)低，安置負(fù)擔(dān)低，開(kāi)發(fā)投資成本相對(duì)較低。一般來(lái)說(shuō)，新城項(xiàng)目定位的準(zhǔn)確性決定著項(xiàng)目的成敗，而偏遠(yuǎn)的地理位置對(duì)配套設(shè)施、基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施的建設(shè)提出了更高的要求。另一類是舊城改造（工業(yè)用地、商業(yè)用地、居住用地），包括原居民搬遷和土地再開(kāi)發(fā)建設(shè)。土地是否具有升值空間是舊城改造投資成敗的關(guān)鍵，因此改善自身基礎(chǔ)設(shè)施條件和完善周邊設(shè)施非常重要。(2)住宅隨著中國(guó)城市化進(jìn)程的不斷發(fā)展，人們對(duì)住房的需求越來(lái)越大?；貋?lái)。同時(shí)隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和生活水平的提高，人們對(duì)住房條件的要求越來(lái)越高，這使得住房成為房地產(chǎn)投資中最重要的部分之后物業(yè)關(guān)系可以將住宅投資分為租賃和銷售這個(gè)住宅項(xiàng)目成功的關(guān)鍵在于市場(chǎng)定位、配套設(shè)施、價(jià)格定位和營(yíng)銷策略。(3)辦公樓隨著我國(guó)區(qū)域性商業(yè)城市大量公司和企業(yè)的發(fā)展，對(duì)辦公空間的需求也越來(lái)越大。這使得寫(xiě)字樓成為一些城市房地產(chǎn)投資的熱點(diǎn)。由于租賃管理在寫(xiě)字樓中的廣泛應(yīng)用，寫(xiě)字樓的投資行為凸顯出較大的風(fēng)險(xiǎn)。租金收入水平與建筑物的客觀使用和環(huán)境條件以及辦公物業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理水平密切相關(guān)。此外，寫(xiě)字樓市場(chǎng)與宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境和區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境密切相關(guān)，受宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境影響較大。(4)商場(chǎng)、酒店、賓館作為投資回報(bào)率低的項(xiàng)目，高端購(gòu)物中心、酒店等。通常是投資熱點(diǎn)房地產(chǎn)投資對(duì)象的經(jīng)營(yíng)收入水平不僅取決于投資對(duì)象自身的環(huán)境條件和經(jīng)營(yíng)策略，還取決于經(jīng)濟(jì)的發(fā)展地區(qū)。此外，因果報(bào)應(yīng)水平和消費(fèi)者的經(jīng)濟(jì)地位對(duì)消費(fèi)者的收入有很大的影響。貿(mào)易、旅游和經(jīng)濟(jì)條件的變化也直接影響到消費(fèi)者的需求水平，從而影響到收入。(5)倉(cāng)儲(chǔ)和工業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)場(chǎng)所和工業(yè)設(shè)施主要集中在城市物流園區(qū)和工業(yè)園區(qū)，具有區(qū)域產(chǎn)業(yè)集群效應(yīng)。但這種投資具有很高的投資風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)閰^(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展直接影響到倉(cāng)儲(chǔ)物業(yè)和工業(yè)廠房的需求。(6)休閑地產(chǎn)休閑地產(chǎn)是指度假村、游樂(lè)園、電影院、劇院、療養(yǎng)院、高爾夫球場(chǎng)、網(wǎng)球場(chǎng)、各類體育俱樂(lè)部等具有休閑、娛樂(lè)、健身性質(zhì)的房地產(chǎn)項(xiàng)目。但休閑地產(chǎn)的基本特征是相同的。一是休閑地產(chǎn)需求不穩(wěn)定，與區(qū)域經(jīng)濟(jì)繁榮密切相關(guān)。下一秒休閑地產(chǎn)的需求與區(qū)域人口數(shù)據(jù)的變化密切相關(guān)。休閑地產(chǎn)投資必須注意區(qū)位因素的影響[6]。第三章房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)3.1風(fēng)險(xiǎn)的特征(1)風(fēng)險(xiǎn)的客觀性風(fēng)險(xiǎn)是存在的它的目標(biāo)。存在和發(fā)生不是由人的意志傳遞的，而是由失去的可能性傳遞的，不確定因素引起的這是不確定性的本質(zhì)是更客觀的變化過(guò)程的特征事情的真相人們只有改變一定地區(qū)的風(fēng)險(xiǎn)教育和發(fā)展條件，才能降低風(fēng)險(xiǎn)事故發(fā)生的可能性和損失發(fā)生的程度，但要完全消除風(fēng)險(xiǎn)是不可能的。(2)風(fēng)險(xiǎn)的不確定性對(duì)于個(gè)別事件，風(fēng)險(xiǎn)事件的發(fā)生是偶然的，其概率和損失。不確定風(fēng)險(xiǎn)保險(xiǎn)表現(xiàn)為結(jié)果的不確定性，即風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的時(shí)間和結(jié)果的可能性是不確定的。(3)風(fēng)險(xiǎn)的潛在性風(fēng)險(xiǎn)存在于我們生活的方方面面，潛在的風(fēng)險(xiǎn)是風(fēng)險(xiǎn)的基本表現(xiàn)形式風(fēng)險(xiǎn)。作為造成損失的潛在可能性是風(fēng)險(xiǎn)的實(shí)現(xiàn)與增加和減少風(fēng)險(xiǎn)因素、風(fēng)險(xiǎn)數(shù)量和質(zhì)量的客觀變化；舊的風(fēng)險(xiǎn)消失，新的風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)。(4)風(fēng)險(xiǎn)的可測(cè)量性風(fēng)險(xiǎn)的結(jié)果也不確定，但并不意味著風(fēng)險(xiǎn)是不可預(yù)測(cè)的是的。在相對(duì)具體的投資項(xiàng)目，運(yùn)用風(fēng)險(xiǎn)分析法來(lái)識(shí)別投資項(xiàng)目中不同的風(fēng)險(xiǎn)因素以及每個(gè)風(fēng)險(xiǎn)因素的可能性和損失，可以有效地預(yù)測(cè)和度量潛在的風(fēng)險(xiǎn)。(5)風(fēng)險(xiǎn)結(jié)果的雙重性傳統(tǒng)觀念認(rèn)為，風(fēng)險(xiǎn)的存在和發(fā)生往往會(huì)給人們帶來(lái)?yè)p失，但如果能夠理智地利用風(fēng)險(xiǎn)，也可以從風(fēng)險(xiǎn)中獲益。3.2房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的全過(guò)程和各個(gè)環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可歸納為四個(gè)環(huán)節(jié)：政治風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)、建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。銷售風(fēng)險(xiǎn)貫穿整個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。１．政策風(fēng)險(xiǎn)所謂政治風(fēng)險(xiǎn)，是指政府為穩(wěn)定整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)而發(fā)布的與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展變化相適應(yīng)的相關(guān)法律和政策噓。有時(shí)候政治變革給政府帶來(lái)了一些經(jīng)濟(jì)利益房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商。最后多年來(lái)，國(guó)家加強(qiáng)房地產(chǎn)調(diào)控政策，以更好地促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展控制。從全面房地產(chǎn)銷售與管理的視角，這無(wú)疑是對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的巨大沖擊。首先是產(chǎn)業(yè)政策。由于房地產(chǎn)企業(yè)必須根據(jù)相關(guān)政策來(lái)決定住房的后續(xù)變化和各種需求，因此政府的政策對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的整體發(fā)展起著絕對(duì)決定性的作用。另外，如果國(guó)家采取產(chǎn)業(yè)政策扶持或劃撥大量資金扶持部分企業(yè)，將提高其在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的比重和地位，必將對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的整體經(jīng)濟(jì)效益產(chǎn)生影響。二是財(cái)政政策。國(guó)家對(duì)財(cái)政政策的適當(dāng)調(diào)整，決定了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和經(jīng)營(yíng)者能否盈利或虧損。一旦政府認(rèn)為房地產(chǎn)投資已經(jīng)成為一種白熱化的形式，就會(huì)收緊信貸政策。由于資金不足，關(guān)閉直接影響項(xiàng)目進(jìn)度，給房地產(chǎn)投資者造成一定損失。最后是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的基礎(chǔ)——土地政策。土地政策的變化必然影響房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。土地政策風(fēng)險(xiǎn)來(lái)源于產(chǎn)權(quán)制度的變遷。這是房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。企業(yè)不能忽視這個(gè)問(wèn)題。２．經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)所謂經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，一般是指當(dāng)前市場(chǎng)需求、稅率、利率的一些變化利率。因素成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)帶上。大聲點(diǎn)報(bào)告將改變市場(chǎng)需求，消費(fèi)者的需求和各種需求也會(huì)隨之增加更改。到期經(jīng)濟(jì)發(fā)展的周期性也會(huì)增加房地產(chǎn)產(chǎn)品的供求其他房地產(chǎn)但是，是一種具有一定地域特征的地產(chǎn)，不同的地區(qū)不能上這樣就對(duì)開(kāi)發(fā)收入產(chǎn)生了影響。經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)是影響發(fā)展時(shí)機(jī)的重要因素。推出房地產(chǎn)的時(shí)機(jī)與經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)密切相關(guān)。每種類型的房地產(chǎn)對(duì)時(shí)間都有不同的敏感性。３．建造風(fēng)險(xiǎn)施工風(fēng)險(xiǎn)主要涉及與承包商的協(xié)調(diào)和工程質(zhì)量寫(xiě)作程序。開(kāi)發(fā)商的一般招標(biāo)方式包括公開(kāi)招標(biāo)，邀請(qǐng)；以及談判報(bào)價(jià)。招標(biāo)方式的選擇應(yīng)考慮裝置、施工單位和監(jiān)測(cè)單位的施工和施工條件；它是是施工過(guò)程中的必要條件和合同待定。合同管理不正確或存在問(wèn)題會(huì)發(fā)生糾紛，嚴(yán)重影響整個(gè)工程的質(zhì)量和進(jìn)度，從而增加成本和損失；如果建設(shè)成本無(wú)法控制，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商會(huì)增加成本，最終降低了房屋的質(zhì)量成本，錯(cuò)失了最佳銷售時(shí)機(jī)，不僅影響了銷售，也影響了用戶的安全這就是為什么在施工過(guò)程中必須絕對(duì)保證施工質(zhì)量。４．銷售風(fēng)險(xiǎn)銷售是開(kāi)發(fā)的最終結(jié)果房地產(chǎn)，整個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的盈利能力取決于銷售階段的銷售，這是一個(gè)非常重要的階段評(píng)論。開(kāi)發(fā)商必須看到商機(jī)，合理定位，選擇正確的銷售模式，例如通過(guò)多種渠道網(wǎng)絡(luò)媒體廣告平臺(tái)促銷。有三個(gè)最好的機(jī)會(huì)銷售。一是開(kāi)盤(pán)前的預(yù)售，銷售過(guò)程中的及時(shí)銷售，最后是開(kāi)盤(pán)前的銷售。清算。銷售模式存在一定的風(fēng)險(xiǎn)。國(guó)內(nèi)大多數(shù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商都會(huì)選擇預(yù)售模式。銷售。消費(fèi)者更關(guān)注家庭，但一旦價(jià)格過(guò)高，銷售額就會(huì)下降。直接價(jià)格降低了，這將影響骰子的利潤(rùn)開(kāi)發(fā)人員成本回收問(wèn)題存在風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)銷售模式可以由企業(yè)員工自行銷售，也可以通過(guò)中介銷售，從而提高房地產(chǎn)銷售數(shù)量[7]。3.3房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)特點(diǎn)房地產(chǎn)投資具有開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)、投資支出高、流動(dòng)性低等特點(diǎn)從。因此房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)也不同于其他投資，如下所示:（1）多樣性。由于住宅投資的全過(guò)程涉及社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、技術(shù)等方面，其風(fēng)險(xiǎn)也呈現(xiàn)多樣化，相互變化也呈現(xiàn)極其復(fù)雜的關(guān)系。（2）變現(xiàn)差。由于投資資金量大，開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)不完善市場(chǎng)。不同作為存款、國(guó)庫(kù)券、股票等資產(chǎn)，房地產(chǎn)可以隨時(shí)變現(xiàn)，因此其變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)也非常大高。一次現(xiàn)金流緊急時(shí)投資必要性是，只能打折出售，但當(dāng)市場(chǎng)下跌時(shí)，要找到買主才能走出去，需要很多時(shí)間。（3）補(bǔ)償性。由于房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)，投資者一般會(huì)成為對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償這些是：補(bǔ)償類型也被視為風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)或風(fēng)險(xiǎn)回報(bào)這個(gè)資本的特性決定了收益率高于一般經(jīng)濟(jì)，高于公司平均利潤(rùn)率。與股票、債券、外匯、黃金、古董等投資風(fēng)險(xiǎn)相比，房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)有其自身的特點(diǎn)。據(jù)報(bào)道，一些企業(yè)家比較了中國(guó)南方城市的各種投資風(fēng)險(xiǎn)，得出了房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)比。投資債券、黃金、古董和外匯的風(fēng)險(xiǎn)更大，但比投資股票和期貨的風(fēng)險(xiǎn)更小[8]。第四章房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)管理作為一個(gè)投資性、高風(fēng)險(xiǎn)的行業(yè)，風(fēng)險(xiǎn)控制是企業(yè)財(cái)務(wù)管理體系的主要目標(biāo)房地產(chǎn)業(yè)。風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估與預(yù)警系統(tǒng)為房地產(chǎn)企業(yè)的長(zhǎng)期穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)提供了有效保障好了。那個(gè)但是，房地產(chǎn)企業(yè)不僅可以依靠建立財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估和預(yù)警體系，確保財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)得到充分防范，還可以從以下幾個(gè)方面進(jìn)一步完善。4.1融資風(fēng)險(xiǎn)防范管理4.1.1發(fā)展多元化融資銀行貸款融資屬于典型的間接短期融資，但還本付息的金融風(fēng)險(xiǎn)也較高，因此，要大力拓展多元化的直接融資渠道，充分放寬股權(quán)融資政策限制，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)。和同時(shí)提高也可以及時(shí)覆蓋房地產(chǎn)抵押貸款我們是發(fā)展完善政府干預(yù)與市場(chǎng)調(diào)節(jié)相結(jié)合的多層次房地產(chǎn)金融體系的房地產(chǎn)投資基金，降低房地產(chǎn)融資風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)健康強(qiáng)勁發(fā)展。1．適度放寬股票融資政策限制目前房地產(chǎn)企業(yè)要想在滬深兩市發(fā)行股票，必須在資產(chǎn)規(guī)模、損益等方面達(dá)到要求，公司治理與產(chǎn)業(yè)政策因?yàn)檫@個(gè)原因多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)無(wú)法通過(guò)列入名單獲得資金這就是為什么充分放寬股權(quán)融資政策約束，提高直接融資比重是重要舉措。2．培育和完善房地產(chǎn)股票和債券市場(chǎng)目前我國(guó)《公司法》對(duì)發(fā)行人和發(fā)行條件有著非常嚴(yán)格的規(guī)定公司債券。國(guó)家適度放寬對(duì)公司債券發(fā)行人和發(fā)行條件的限制，增加長(zhǎng)期債務(wù)證券的數(shù)量和金額，為房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)融資創(chuàng)造良好條件。4.1.2完善間接融資中國(guó)是一個(gè)間接貿(mào)易大國(guó)融資。長(zhǎng)期時(shí)間仍是銀行間接融資的最重要渠道房地產(chǎn)公司。進(jìn)一步完善銀行間接融資渠道，為房地產(chǎn)企業(yè)提供更好的服務(wù)。1．推進(jìn)間接融資形式多樣化雖然各大銀行在個(gè)人按揭貸款方面不斷創(chuàng)新，但房地產(chǎn)企業(yè)在貸款形式上缺乏創(chuàng)新銀行融資。根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的特點(diǎn)和現(xiàn)狀，銀行業(yè)可以提供一些單獨(dú)的信貸服務(wù)。2．創(chuàng)新變直接融資為間接融資的方式雖然直接融資的形式各不相同，但對(duì)于大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，可供利用的機(jī)會(huì)并不多。在相反，獲得銀行信貸支持最常用的間接融資方式，很容易被大多數(shù)開(kāi)發(fā)公司和它是建議更多的開(kāi)發(fā)企業(yè)積極探索新的融資渠道，將直接融資轉(zhuǎn)化為間接融資。4.2投資風(fēng)險(xiǎn)防范管理房地產(chǎn)投資的全過(guò)程是一個(gè)動(dòng)態(tài)的過(guò)程，分為投資決策、建設(shè)階段和管理階段可以。之后在確定投資風(fēng)險(xiǎn)的各個(gè)階段，房地產(chǎn)企業(yè)必須采取相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)防范措施。4.2.1高度重視可行性研究可行性研究是房地產(chǎn)投資和建設(shè)項(xiàng)目前期不可缺少的重要環(huán)節(jié)。目的是對(duì)擬議投資項(xiàng)目進(jìn)行全面的技術(shù)和經(jīng)濟(jì)分析。那里房地產(chǎn)投資過(guò)程是一個(gè)長(zhǎng)期、綜合、復(fù)雜的過(guò)程，房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始呈現(xiàn)出成熟和飽和的特征給我看看。它房地產(chǎn)投資存在許多不確定的風(fēng)險(xiǎn)因素，以及房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)正在上升?？尚行匝芯繛橥顿Y者決策提供了科學(xué)依據(jù)英寸英寸可行性研究將解決風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估和分析質(zhì)量直接對(duì)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的影響；公司這個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)必須建立一支高水平、多學(xué)科的開(kāi)發(fā)團(tuán)隊(duì)，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)研究，充分捕捉影響、分析和綜合項(xiàng)目投資的政治、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、生態(tài)等相關(guān)數(shù)據(jù)，建立龐大的信息系統(tǒng)，進(jìn)行可行性研究，研究項(xiàng)目，通過(guò)科學(xué)預(yù)測(cè)準(zhǔn)確定位項(xiàng)目，選擇相應(yīng)的項(xiàng)目投資項(xiàng)目，減少房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)的盲目性。4.2.2加強(qiáng)投資環(huán)境預(yù)測(cè)加強(qiáng)市場(chǎng)調(diào)研，選擇最佳投資地點(diǎn)，尋找投資機(jī)會(huì)，對(duì)降低投資風(fēng)險(xiǎn)具有決定性作用。在選擇投資區(qū)位時(shí)，還要注意對(duì)投資環(huán)境的預(yù)測(cè)。建立市場(chǎng)監(jiān)測(cè)信息系統(tǒng)，力求及時(shí)、