精選優(yōu)質(zhì)文檔-----傾情為你奉上精選優(yōu)質(zhì)文檔-----傾情為你奉上專心---專注---專業(yè)專心---專注---專業(yè)精選優(yōu)質(zhì)文檔-----傾情為你奉上專心---專注---專業(yè)淺析納稅人采取不同方式收取房屋租金的財(cái)稅處理差異對(duì)于收取房屋租金的財(cái)稅處理問題，我們不斷接到相關(guān)問題的咨詢，現(xiàn)結(jié)合實(shí)踐中遇到的一些具體實(shí)例，作一下分析和總結(jié)。企業(yè)收到房屋租金的形式一般有提前一次性收取、合同期滿后一次收取、租賃期內(nèi)定期均勻收取等形式，雖然這幾種形式都涉及到企業(yè)所得稅、營(yíng)業(yè)稅、房產(chǎn)稅、印花稅，但是在賬務(wù)處理和納稅處理上不盡相同，存在的稅收風(fēng)險(xiǎn)也不相同?，F(xiàn)結(jié)合實(shí)際案例就這幾種形式的賬務(wù)處理和納稅處理作如下分析。例如，2013年10月1日，甲公司與乙公司簽訂了一份房屋租賃協(xié)議，甲公司將其擁有的一寫字樓租賃給乙公司做辦公用，協(xié)議約定月租金為2萬元，租賃期限是3年，租賃費(fèi)總金額為72萬元，合同簽訂的租賃期間是2013年10月1日至2016年9月30日。對(duì)于收款方式假定以下述三種方式收取來對(duì)比下他們之間財(cái)稅處理的異同。第一種方式：在2013年10月1日一次提前收取3年的房屋租賃費(fèi)72萬元。第二種方式：在2016年9月30日期滿時(shí)一次收取3年的房屋租賃費(fèi)72萬元。第三種方式：2013年10月1日合同簽訂后在租賃期內(nèi)每月1日收取當(dāng)月的房屋租賃費(fèi)2萬元。一、賬務(wù)處理在上述三種方式中，依據(jù)企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的有關(guān)規(guī)定，企業(yè)應(yīng)當(dāng)以權(quán)責(zé)發(fā)生制為基礎(chǔ)進(jìn)行會(huì)計(jì)確認(rèn)、計(jì)量和報(bào)告。所以，作為企業(yè)日?；顒?dòng)中的收入也應(yīng)是按照權(quán)責(zé)發(fā)生制原則核算。當(dāng)期已經(jīng)實(shí)現(xiàn)的收入和已經(jīng)發(fā)生的或應(yīng)當(dāng)負(fù)擔(dān)的費(fèi)用，不論款項(xiàng)是否收付，都應(yīng)當(dāng)作為當(dāng)期的收入和費(fèi)用；不屬于當(dāng)期的收入和費(fèi)用，即使款項(xiàng)已在當(dāng)期收付，也不作為當(dāng)期的收入和費(fèi)用。按照這一原則，甲公司在收取房屋租金時(shí)，應(yīng)在合理期限內(nèi)分期結(jié)轉(zhuǎn)收入?！暗谝环N方式”的賬務(wù)處理：2013年10月1日甲公司收到租金時(shí)的會(huì)計(jì)分錄為：借：銀行存款72萬貸：預(yù)收賬款72萬租期內(nèi)每月結(jié)轉(zhuǎn)租金收入時(shí)：借：預(yù)收賬款2萬貸：其他業(yè)務(wù)收入2萬“第二種方式”的賬務(wù)處理：甲公司在租賃期內(nèi)每月應(yīng)確認(rèn)租賃收入：借：其他應(yīng)收款2萬貸：其他業(yè)務(wù)收入2萬在租賃期滿收到租金時(shí)：借：銀行存款72萬貸：其他應(yīng)收款72萬“第三種方式”的賬務(wù)處理：在每月收到租金時(shí)都應(yīng)作：借：銀行存款2萬貸：其他業(yè)務(wù)收入2萬綜上，這三種收款方式甲公司每月應(yīng)確認(rèn)的收入金額是一樣的，至于租賃方乙公司也應(yīng)按權(quán)責(zé)發(fā)生制原則核算每期的租金支出，與甲公司的賬務(wù)處理同理，這里不再多述。二、納稅處理相較上述財(cái)務(wù)處理，納稅處理方面更復(fù)雜一些。下面就涉及到的企業(yè)所得稅，營(yíng)業(yè)稅，房產(chǎn)稅，印花稅分別加以闡述。1、關(guān)于企業(yè)所得稅的政策規(guī)定和稅務(wù)處理《》第九條規(guī)定，企業(yè)應(yīng)納稅所得額的計(jì)算，以權(quán)責(zé)發(fā)生制為原則，屬于當(dāng)期的收入和費(fèi)用，不論款項(xiàng)是否收付，均作為當(dāng)期的收入和費(fèi)用。不屬于當(dāng)期的收入和費(fèi)用，即使款項(xiàng)已經(jīng)在當(dāng)期收付，均不作為當(dāng)期的收入和費(fèi)用。根據(jù)這條規(guī)定，確認(rèn)企業(yè)所得稅應(yīng)稅收入的基本原則為權(quán)責(zé)發(fā)生制，這一點(diǎn)與企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定是一致的。但是《企業(yè)所得稅法實(shí)施細(xì)則》第十九條又規(guī)定，租金收入，按照合同約定的承租人應(yīng)付租金的日期確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。根據(jù)第十九條規(guī)定，企業(yè)預(yù)收的租金收入，要按照收付實(shí)現(xiàn)制的原則確認(rèn)收入。2010年2月，國(guó)家稅務(wù)總局又下發(fā)了《》（國(guó)稅函[2010]79號(hào)），文件中第一條對(duì)“租金收入的確認(rèn)”作了更加明確的規(guī)定，即“根據(jù)實(shí)施條例第十九條規(guī)定，企業(yè)提供固定資產(chǎn)、包裝物或者其他有形資產(chǎn)的使用權(quán)取得的租金收入，應(yīng)按交易合同或協(xié)議規(guī)定的承租人應(yīng)付租金的日期確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。其中，如果交易合同或協(xié)議中規(guī)定租賃期限跨年度且租金提前一次性支付的，根據(jù)實(shí)施條例第九條規(guī)定的收入與費(fèi)用配比原則，出租人可對(duì)上述已確認(rèn)的收入，在租賃期內(nèi)分期均勻計(jì)入相關(guān)年度收入”。

根據(jù)上述條例和文件的解釋，在計(jì)入應(yīng)納稅所得額的時(shí)間確認(rèn)上有兩種處理方法。一是按照收付實(shí)現(xiàn)制的原則確認(rèn)收入。二是按照權(quán)責(zé)發(fā)生制原則確認(rèn)收入。而權(quán)責(zé)發(fā)生制原則只適用跨年度提前一次性收取租金的形式。針對(duì)上述案例中的“三種收款方式”，第一種方式雖然提前一次性收取了租金72萬，但是甲公司既可以在收取租金時(shí)按收付實(shí)現(xiàn)制原則一次確認(rèn)收入72萬，也可以選擇在租賃期內(nèi)分期均勻計(jì)入相關(guān)年度確認(rèn)收入，即每月確認(rèn)收入2萬。當(dāng)然實(shí)務(wù)中企業(yè)多選擇對(duì)自己更有利的按照權(quán)責(zé)發(fā)生制分期均勻確認(rèn)收入的方法?！暗诙N方式”企業(yè)在期滿后收取租金72萬，依照收付實(shí)現(xiàn)制原則確認(rèn)收入，即2013年、2014年、2015年，甲公司都不用確認(rèn)收入，在2016年按72萬確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)?！暗谌N方式”租金收入是分期均勻收款，甲公司應(yīng)按照權(quán)責(zé)發(fā)生制原則分期確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，即每月確認(rèn)2萬元收入。對(duì)于乙公司來講，應(yīng)按照權(quán)責(zé)發(fā)生制原則核算每期的租金支出。

2、關(guān)于營(yíng)業(yè)稅的政策規(guī)定及稅務(wù)處理

《》第十二條規(guī)定，營(yíng)業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)并收訖營(yíng)業(yè)收入款項(xiàng)或者取得索取營(yíng)業(yè)收入款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天。國(guó)務(wù)院財(cái)政、稅務(wù)主管部門另有規(guī)定的，從其規(guī)定。《》第二十四條規(guī)定，條例第十二條所稱取得索取營(yíng)業(yè)收入款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天，為書面合同確定的付款日期的當(dāng)天。第二十五條進(jìn)一步明確，納稅人提供建筑業(yè)或者租賃業(yè)勞務(wù)，采取預(yù)收方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。據(jù)此，預(yù)收租金繳納營(yíng)業(yè)稅采取的是收付實(shí)現(xiàn)制，上例中“第一種方式”提前一次收取租金72萬，其營(yíng)業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，應(yīng)按照《營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第二十四條、第二十五條的相關(guān)規(guī)定執(zhí)行，即納稅人在2013年10月1日不論是否實(shí)際收到租金，都應(yīng)在2013年11月份就3年的租金收入一次性申報(bào)繳納營(yíng)業(yè)稅3.6萬元（72萬×5%），城建稅和教育費(fèi)附加在征收營(yíng)業(yè)稅的同時(shí)一并征收?！暗诙N方式”應(yīng)在合同期滿即2016年9月30日確認(rèn)收入，并在2016年10月份申報(bào)繳納營(yíng)業(yè)稅3.6萬元，城建稅和教育費(fèi)附加在征收營(yíng)業(yè)稅的同時(shí)一并征收?！暗谌N方式”應(yīng)在每月合同約定的收款期確認(rèn)收入，即每月確認(rèn)2萬元收入，并在次月申報(bào)繳納營(yíng)業(yè)稅1000元，城建稅和教育費(fèi)附加在征收營(yíng)業(yè)稅的同時(shí)一并征收。

3、關(guān)于房產(chǎn)稅政策規(guī)定及稅務(wù)處理依據(jù)《》第七條規(guī)定，房產(chǎn)稅按年征收、分期繳納，具體納稅期限由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定。房產(chǎn)稅暫行條例及相關(guān)法律法規(guī)對(duì)出租房產(chǎn)的租金收入，繳納房產(chǎn)稅的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間不夠明確。河南省地稅局規(guī)定納稅人出租房屋，自出租之月起計(jì)算繳納房產(chǎn)稅（豫地稅發(fā)2005年39號(hào)第二十一條）。針對(duì)上述案例的“三種收款方式”，筆者認(rèn)為隨同營(yíng)業(yè)稅的納稅確認(rèn)時(shí)間更合適些。另外，如果納稅人到稅務(wù)機(jī)關(guān)代開出租房屋的發(fā)票，應(yīng)當(dāng)在稅務(wù)機(jī)關(guān)代開發(fā)票時(shí)，按照代開票發(fā)票金額，一次性繳納房產(chǎn)稅。

4、關(guān)于印花稅的政策規(guī)定及稅務(wù)處理

依據(jù)《》第七條規(guī)定，應(yīng)納稅憑證應(yīng)當(dāng)于書立或者領(lǐng)受時(shí)貼花，依據(jù)《》第十四條規(guī)定，條例第七條所說的書立或者領(lǐng)受時(shí)貼花，是指在合同簽訂時(shí)、書據(jù)立據(jù)時(shí)、賬簿的啟用時(shí)和證照的領(lǐng)受時(shí)貼花。因此，根據(jù)上述規(guī)定，上述案例中的出租方甲公司和承租方乙公司都應(yīng)當(dāng)同時(shí)在2013年10月簽訂租賃協(xié)議時(shí)，分別按租賃協(xié)議標(biāo)的的3年租金金額即72萬一次性繳納印花稅720元（72萬×1‰）。實(shí)際工作中，納稅人可能會(huì)綜合考慮資金的時(shí)間價(jià)值、資金的支付方式、資金的寬裕程度等因素確定租賃費(fèi)的金額