2006年昆明某核心位置樓盤(pán)規(guī)劃設(shè)計(jì)建議報(bào)告前言

本報(bào)告主要依據(jù)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，結(jié)合昆明區(qū)域的建筑規(guī)范，對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)和產(chǎn)品設(shè)計(jì)提出方向性建議，以供開(kāi)發(fā)商和規(guī)劃設(shè)計(jì)單位決策參考。報(bào)告結(jié)構(gòu)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)測(cè)算項(xiàng)目規(guī)劃建議方案規(guī)劃建議的幾個(gè)問(wèn)題用地分析—經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目數(shù)據(jù)備注項(xiàng)目用地21.55畝1.44公頃一期用地6.59畝0.44公頃二期用地14.96畝約1公頃建筑密度≤30%----建筑高度≤100M具體按規(guī)范要求操作和制定容積率3一期為6用地分析—建筑退讓新聞路規(guī)劃路寬22米，多層建筑應(yīng)退紅線3米；新聞南路規(guī)劃路寬25米，多層建筑應(yīng)退紅線5米；新聞路和新聞南路交叉口，多層建筑應(yīng)退紅線10米。根據(jù)以上測(cè)算，一期實(shí)際用地面積僅為原面積的75%左右報(bào)告結(jié)構(gòu)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)測(cè)算項(xiàng)目規(guī)劃建議方案規(guī)劃建議的幾個(gè)問(wèn)題規(guī)劃方案（推薦）占地面積4393.36㎡(6.59畝)退讓系數(shù)約25%實(shí)際用地面積3295.02㎡容積率6建筑面積26360.16建筑密度40%基地面積1318.01㎡建筑層數(shù)19.99~20層商業(yè)比例3954.02㎡（15%）住宅比例22406.14㎡（85%）容積率為6總規(guī)建議當(dāng)規(guī)劃指標(biāo)允許，容積率控制在6時(shí)，建議考慮標(biāo)準(zhǔn)平層設(shè)計(jì)。商業(yè)面積在做足兩層的前提下，外擴(kuò)至臨街面，增加商業(yè)面積，原則上商業(yè)不建議做到三層。建議將寫(xiě)字樓部分的三、四層層高做到3.6M~3.9M，考慮商務(wù)功能。建筑密度控制在40%~50%之間。商業(yè)部分建筑高度在4.5M~5M之間，寫(xiě)字樓部分建筑高度在3M左右，整個(gè)建筑物高度約為65.2M，控制在70M以下。建筑主體采用單體結(jié)構(gòu)，“折線”方式的使用率較高，建議采用。建議南向排布戶(hù)型較大的單位，北向排布單房等戶(hù)型較小的單位。戶(hù)型建議（1）戶(hù)型配比建議擴(kuò)大單房比重，二房和80㎡~90㎡的小三房也應(yīng)該占有相當(dāng)比例，對(duì)于面積超過(guò)90㎡的標(biāo)準(zhǔn)三房和大三房，僅在端頭、拐角等復(fù)雜區(qū)域進(jìn)行處理。通過(guò)總價(jià)控制原則，單房面積控制在30㎡~45㎡之間、兩房面積控制在60㎡~75㎡之間，小三房面積控制在80㎡~90㎡之間。戶(hù)均面積控制在75㎡左右戶(hù)型建議（2）戶(hù)型建筑面積主臥（經(jīng)理室）次臥（經(jīng)理室）兒童房（經(jīng)理室）客廳開(kāi)間客廳面積（公共辦公區(qū)域）面積配比A型（1*1*1）30-4515————3.91830%B型（2*2*1）60-751510——3.92040%C型（3*2*1）80-901813104.22825%105-1351815124.2285%戶(hù)型建議（3）廳室方正，盡盡量避免異形形房。動(dòng)靜分區(qū)、干干濕分區(qū)、公公私分區(qū)、主主次分區(qū)、潔潔污分離。每戶(hù)至少應(yīng)配配有一處觀景景綜合功能半半開(kāi)敞空間、、預(yù)留空調(diào)位位、洗衣機(jī)位位、冰箱位。。戶(hù)與戶(hù)之間的的安全性和私私密性問(wèn)題。。主要空間均要要有采光面，，臥室窗建議議設(shè)計(jì)為陽(yáng)光光窗，觀景陽(yáng)陽(yáng)臺(tái)與客廳之之間采用落地地窗。建議在處理好好上述細(xì)部設(shè)設(shè)計(jì)基礎(chǔ)上，，將公攤系數(shù)數(shù)控制在20%以?xún)?nèi)。規(guī)劃方案（備備選）占地面積4393.36㎡(6.59畝)退讓系數(shù)約25%實(shí)際用地面積3295.02㎡容積率5建筑面積21966.8㎡建筑密度40%基地面積1318.01㎡建筑層數(shù)16.67~17層商業(yè)比例3295.02㎡（15%）住宅比例18671.78㎡（85%）容積率為5總規(guī)建議當(dāng)規(guī)劃指標(biāo)允允許，容積率率控制在5時(shí)，建議考慮慮標(biāo)準(zhǔn)復(fù)式設(shè)計(jì)。商業(yè)面積在做做足兩層的前前提下，外擴(kuò)擴(kuò)至臨街面，，增加商業(yè)面面積，在層高高允許的前提提下可以做一一至兩層的商商務(wù)空間作為為商業(yè)與住宅宅的過(guò)渡。建筑密度控制制在40%~50%之間。商業(yè)部分建筑筑高度在4.5M~5M之間，過(guò)渡商商務(wù)部分建筑筑高度在3.6M~3.9M之間，寫(xiě)字樓樓部分建筑高高度在5.4M左右，整個(gè)建建筑物高度約約為87.4M，控制在100M以下。建筑主體采用用單體結(jié)構(gòu)，，“折線”方式的使用用率較高，建建議采用。建議南向排布布戶(hù)型較大的的單位，北向向排布單房等等戶(hù)型較小的的單位。戶(hù)型建議（1）戶(hù)型配比建議議拉長(zhǎng)產(chǎn)品線線，在保證復(fù)復(fù)式單房比例例的前提下，，將復(fù)式的二二房和三房作作為項(xiàng)目的主主力產(chǎn)品。通過(guò)總價(jià)控制制原則，單房房面積控制在在45㎡~55㎡之間、兩房面面積控制在60㎡~75㎡之間，小三房房面積控制在在80㎡~90㎡之間，標(biāo)準(zhǔn)三三房積控制在在105㎡~125㎡之間。戶(hù)均面面積控制在85㎡左右。戶(hù)型建議（2）戶(hù)型建筑面積主臥（經(jīng)理室）次臥（經(jīng)理室）兒童房（經(jīng)理室）客廳開(kāi)間客廳面積（公共辦公區(qū)域）配比A型（1*1*1）40-5515————3.91825%B型（2*2*1）60-751510——3.92035%C型（3*2*1）80-901813104.22825%105-1251815124.22815%戶(hù)型建議（3）廳室方正，盡盡量避免異形形房。動(dòng)靜分區(qū)、干干濕分區(qū)、公公私分區(qū)、主主次分區(qū)、潔潔污分離。每戶(hù)至少應(yīng)配配有一處生活活觀景綜合功功能半開(kāi)敞空空間、預(yù)留空空調(diào)位、洗衣衣機(jī)位、冰箱箱位。戶(hù)與戶(hù)之間的的安全性和私私密性問(wèn)題。。主要空空間均均要有有采光光面，，臥室室窗建建議設(shè)設(shè)計(jì)為為陽(yáng)光光窗，，觀景景陽(yáng)臺(tái)臺(tái)與客客廳之之間采采用落落地窗窗。建議在在處理理好上上述細(xì)細(xì)部設(shè)設(shè)計(jì)基基礎(chǔ)上上，將將公攤攤系數(shù)數(shù)控制制在20%以?xún)?nèi)。。附錄：：經(jīng)典中中小戶(hù)戶(hù)型設(shè)設(shè)計(jì)鑒鑒賞報(bào)告結(jié)結(jié)構(gòu)項(xiàng)目經(jīng)經(jīng)濟(jì)指指標(biāo)測(cè)測(cè)算項(xiàng)目規(guī)規(guī)劃建建議方方案規(guī)劃建建議的的幾個(gè)個(gè)問(wèn)題題建筑風(fēng)風(fēng)格建建議現(xiàn)代建建筑風(fēng)風(fēng)格要求外外墻簡(jiǎn)簡(jiǎn)潔、、明快快、富富有現(xiàn)現(xiàn)代時(shí)時(shí)尚感感，講講求現(xiàn)現(xiàn)代流流線美美，表表現(xiàn)檔檔次高高；既既要突突出個(gè)個(gè)性，，特別別要與與報(bào)業(yè)業(yè)大廈廈建筑筑及景景觀照照應(yīng)，，強(qiáng)調(diào)調(diào)與城城市風(fēng)風(fēng)格有有機(jī)聯(lián)聯(lián)系，，特別別注意意相互互間天天際線線的連連貫性性和韻韻律性性，形形成富富有時(shí)時(shí)代特特征個(gè)個(gè)性的的空間間層次次。前衛(wèi)衛(wèi)屋屋頂頂造造型型屋頂頂部部分分可可進(jìn)進(jìn)行行標(biāo)標(biāo)新新立立異異的的造造型型，，應(yīng)應(yīng)體體現(xiàn)現(xiàn)現(xiàn)現(xiàn)代代建建筑筑風(fēng)風(fēng)格格，，與與大大樓樓有有機(jī)機(jī)的的結(jié)結(jié)合合，，屋屋頂頂造造型型主主題題可可以以行行業(yè)業(yè)特特征征為為主主題題。。外墻墻色色調(diào)調(diào)由于于報(bào)報(bào)業(yè)業(yè)大大廈廈玻玻璃璃面面用用的的較較多多，，本本案案主主樓樓與與之之協(xié)協(xié)調(diào)調(diào)有有難難度度，，可可否否逆逆向向思思維維加加大大反反差差用用不不同同來(lái)來(lái)求求共共生生。。應(yīng)應(yīng)避避免免采采用用玻玻璃璃和和大大面面積積暖暖色色，，建建議議以以灰灰冷冷色色系系（（深深灰灰色色或或蘭蘭灰灰色色））為為主主色色，，間間或或以以暖暖色色（（米米黃黃色色或或橘橘黃黃色色））進(jìn)進(jìn)行行點(diǎn)點(diǎn)綴綴，，具具體體作作法法尊尊重重主主創(chuàng)創(chuàng)人人員員創(chuàng)創(chuàng)意意。。建筑筑風(fēng)風(fēng)格格建建議議商業(yè)業(yè)部部分分建建議議商業(yè)業(yè)一一層層考考慮慮獨(dú)獨(dú)立立鋪鋪模模式式，，開(kāi)開(kāi)間間進(jìn)進(jìn)深深比比控控制制在在1：1.5~1：3之間間，，單單鋪鋪面面積積不不宜宜超超過(guò)過(guò)50㎡㎡商業(yè)業(yè)二二層層考考慮慮可可組組合合式式商商業(yè)業(yè)，，在在一一層層留留有有開(kāi)開(kāi)口口，，二二層層可可以以進(jìn)進(jìn)行行空空間間組組合合。。商業(yè)業(yè)部部分分預(yù)預(yù)留留給給排排水水系系統(tǒng)統(tǒng)和和隔隔油油池池，，以以便便餐餐飲飲業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)進(jìn)進(jìn)駐駐。。臨街街面面可以以考考慮慮復(fù)復(fù)式式商商鋪鋪的的模模式式，一一托托二二方方式式提提高高商商業(yè)業(yè)價(jià)價(jià)值值。兩側(cè)側(cè)采采用用一一層層開(kāi)開(kāi)口口的的二二層層組組合合鋪鋪模模式式。。以以適適應(yīng)應(yīng)餐餐飲飲、、網(wǎng)網(wǎng)吧吧、、美美發(fā)發(fā)、、健健身身的的業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)進(jìn)進(jìn)駐駐。?？罩兄谢ɑ▓@園建建議議除裙裙樓樓頂頂（（含含獨(dú)獨(dú)立立商商鋪鋪屋屋頂頂））配配置置屋屋頂頂生生態(tài)態(tài)花花園園外外，，在在轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)換換層層設(shè)設(shè)立立一一個(gè)個(gè)小小型型的的空空中中花花園園，，利利于于業(yè)業(yè)主主去去食食堂堂進(jìn)進(jìn)餐餐前前后后小小憩憩休休閑閑；；同同時(shí)時(shí)在在每每層層或或隔隔層層配配以以小小型型耐耐用用健健身身空空間間，，讓讓業(yè)業(yè)主主在在工工作作生生活活繁繁忙忙之之余余，，可可在在近近處處放放松松解解乏乏，，也也給給有有家家業(yè)業(yè)主主鄰鄰里里之之間間創(chuàng)創(chuàng)造造一一個(gè)個(gè)至至親親至至善善活活動(dòng)動(dòng)的的交交流流場(chǎng)場(chǎng)所所。。建議大堂設(shè)計(jì)計(jì)鮮亮，但又又不失尊貴、、大氣的風(fēng)格格，建議多融融入生活元素素。大堂建議會(huì)所建議會(huì)所內(nèi)容會(huì)所可設(shè)置在在裙樓屋頂花花園上，也可可在轉(zhuǎn)換層和和樓層設(shè)置。。會(huì)所按星級(jí)級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)配配置，會(huì)所功功能為休閑、