2022/11/17第五郡2011年?duì)I銷策略研究2報(bào)告框架Part1：3年回顧Part2：市場(chǎng)分析Part3：目標(biāo)界定Part4：策略分解32008-2010,

3年輝煌歷程……Part14第五郡，穩(wěn)坐區(qū)域第一把交椅3年前，第五郡讓整個(gè)大連知道了機(jī)場(chǎng)新區(qū)“城市副中心”的概念；3年來(lái)，第五郡將“美式元素”和“美國(guó)市鎮(zhèn)生活”最切合實(shí)際地引入濱城；如今，第五郡總銷額近30億，單價(jià)上漲至19000元，并陸續(xù)迎來(lái)了1500位業(yè)主，逐漸成熟的我們以區(qū)域領(lǐng)跑者的身份見證了機(jī)場(chǎng)新區(qū)的起步、成熟與騰飛。52008年2009年2010年銷售情況價(jià)格情況106001300019000銷售回顧銷售產(chǎn)品5號(hào)地成交套數(shù)347套成交面積3.5萬(wàn)平成交金額3.8億推售節(jié)奏五次集中開盤銷售周期6個(gè)月月均消化速度58套銷售產(chǎn)品5號(hào)地、4號(hào)地成交套數(shù)1263套成交面積13.4萬(wàn)平成交金額18億推售節(jié)奏六次集中開盤銷售周期12個(gè)月月均消化速度106套銷售產(chǎn)品6號(hào)地成交套數(shù)271套成交面積3.6萬(wàn)平成交金額7億推售節(jié)奏兩次集中開盤銷售周期2個(gè)月月均消化速度105套單價(jià)漲幅領(lǐng)先市場(chǎng)，月均銷售領(lǐng)跑區(qū)域，市場(chǎng)口碑較好自08年6月開始銷售起，主要以集中開盤形式進(jìn)行銷售，持續(xù)熱銷態(tài)勢(shì)，單價(jià)漲幅近9000元62007年2009年2010年2008年形象回顧4月區(qū)域（機(jī)場(chǎng)新區(qū)的城市規(guī)劃）5月形象（60萬(wàn)平方米美式新城）6月形象（成熟美國(guó)市鎮(zhèn)生活）7月形象、配套（美式生活、商業(yè)、學(xué)校）8月規(guī)劃、產(chǎn)品（block、樓間距、陽(yáng)臺(tái)、坡屋頂）9月產(chǎn)品（品質(zhì)）4月規(guī)劃（政務(wù)中心、block）5月美國(guó)市鎮(zhèn)生活標(biāo)準(zhǔn)（建筑、景觀、配套、規(guī)劃布局）建筑（150處建筑標(biāo)桿開創(chuàng)建筑標(biāo)準(zhǔn)新高度）景觀（成品園林理念，社區(qū)價(jià)值）配套（商業(yè)、學(xué)校）規(guī)劃布局（別墅設(shè)計(jì)理念，block圍合住宅）6月建筑（block、細(xì)節(jié)）、園林（色彩）、社區(qū)、戶型7月產(chǎn)品（品質(zhì)）、園林（成樹理念）8月產(chǎn)品（細(xì)節(jié)、戶型、功能）9月產(chǎn)品（功能、公共空間）、區(qū)域、園林（上千顆樹）10月園林（四季園林）、建筑（風(fēng)格、block）11月品牌、產(chǎn)品（低密、細(xì)節(jié)、block）、園林、配套（學(xué)校）12月區(qū)域（未來(lái)城市核心）、配套（學(xué)校、商業(yè)、娛樂(lè)休閑）1月區(qū)域、配套、園林、產(chǎn)品3月品牌、區(qū)域、配套、形象（婚房）4月產(chǎn)品（閣樓、疊院）、品牌、形象（婚房）5月配套（育文中學(xué)）、產(chǎn)品（閣樓）6月配套（育文中學(xué)）7月建筑（block、品質(zhì)、閣樓）8月建筑（block）、開盤信息9月配套（實(shí)驗(yàn)小學(xué)開學(xué)）2月新年祝福3月區(qū)域4月形象（六號(hào)第）5月產(chǎn)品（六號(hào)第品質(zhì)）6月配套（12年一體化教育）8月產(chǎn)品（3號(hào)地說(shuō)明會(huì)）9月配套（育文中學(xué)開學(xué)）10月產(chǎn)品（品質(zhì)示范區(qū)開放、開盤信息）11月產(chǎn)品（開盤信息）前期價(jià)值點(diǎn)集中釋放，大盤形象成功建立，后期新鮮訴求逐漸減少，與前期略有雷同，影響力略有減弱價(jià)值點(diǎn)主訴求機(jī)場(chǎng)新區(qū)第五城美式建筑美國(guó)市鎮(zhèn)生活現(xiàn)房實(shí)景生活配套六號(hào)第品質(zhì)教育配套從區(qū)域概念、整體形象、配套、規(guī)劃、產(chǎn)品、品牌、現(xiàn)房實(shí)景等訴求全面演繹，10年由于推貨受限，全年形象傳遞不連貫72008年5號(hào)地入市2009年4號(hào)地入市2010年6號(hào)地入市低密規(guī)劃成功打造城市舒適生活典范，受區(qū)域限高影響，規(guī)劃難以突破產(chǎn)品回顧——規(guī)劃建筑面積10.5萬(wàn)平容積率1.06規(guī)劃形式BLOCK組團(tuán)中央景觀高層5建筑面積6.15萬(wàn)平容積率1.09規(guī)劃形式BLOCK組團(tuán)景觀多層4建筑面積8.25萬(wàn)平容積率0.9規(guī)劃形式BLOCK組團(tuán)6地塊劃分均勻，各組團(tuán)容積率相近，由BLOCK和多層、小高層組成低密社區(qū)82008年5號(hào)地入市2009年4號(hào)地入市2010年6號(hào)地入市戶型為市場(chǎng)主流的改善型產(chǎn)品，客戶認(rèn)可度高，隨著6號(hào)地升級(jí)入市，戶型提升方面難有大突破產(chǎn)品回顧——戶型面積區(qū)間60-170平主力戶型3室2廳2衛(wèi)、2室2廳1衛(wèi)戶型特點(diǎn)3室2廳2衛(wèi)

全明通透

雙南臥北書房、三陽(yáng)臺(tái)

主臥獨(dú)立衛(wèi)生間，干濕分區(qū)3室2廳1衛(wèi)

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三面采光、三陽(yáng)臺(tái)

側(cè)面居室功能強(qiáng)大

衛(wèi)生間寬敞明亮2室2廳1衛(wèi)

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南向雙陽(yáng)臺(tái)

衛(wèi)生間干濕分區(qū)U型廚房寬敞明亮面積區(qū)間50-120平主力戶型3室2廳1衛(wèi)、2室2廳1衛(wèi)戶型特點(diǎn)3室2廳1衛(wèi)

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三面采光、三陽(yáng)臺(tái)

側(cè)面居室功能強(qiáng)大

衛(wèi)生間干濕分區(qū)U型廚房寬敞明亮2室2廳1衛(wèi)

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南向陽(yáng)臺(tái)

衛(wèi)生間干濕分區(qū)U型廚房寬敞明亮面積區(qū)間90-250平主力戶型3室2廳2衛(wèi)、3室2廳1衛(wèi)戶型特點(diǎn)3室2廳2衛(wèi)

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雙南臥北書房、雙陽(yáng)臺(tái)

主臥步入式衣帽間、衛(wèi)生間，

干濕分區(qū)

中西廚分離3室2廳1衛(wèi)

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三面采光、南北三陽(yáng)臺(tái)

側(cè)面居室功能強(qiáng)大衛(wèi)生間干濕分區(qū)2室2廳1衛(wèi)

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南北雙陽(yáng)臺(tái)

衛(wèi)生間干濕分區(qū)

中西廚分離入戶玄關(guān)、大開間、全明設(shè)計(jì)、餐廚并列，主力面積100平以上的兩室和三室92008年5號(hào)地入市2009年4號(hào)地入市2010年6號(hào)地入市首個(gè)純粹美式生活社區(qū)，建立了極高的市場(chǎng)影響力，后期隨著提升點(diǎn)減少，同類項(xiàng)目增多，影響力略有下降產(chǎn)品回顧——建筑、園林建筑風(fēng)格美式南加州形態(tài)特征涂料/紅黃瓦/鐵藝/文化石/木架園林風(fēng)格立體景觀景觀特征臺(tái)地/坡地/成樹/中央景觀帶建筑風(fēng)格美式南加州形態(tài)特征涂料/紅黃瓦/鐵藝/文化石/木架園林風(fēng)格立體景觀景觀特征臺(tái)地/坡地/成樹建筑風(fēng)格法式形態(tài)特征石材/水泥瓦/弧形頂/牛腿園林風(fēng)格立體景觀景觀特征臺(tái)地/坡地/成樹/水系美式、法式建筑，坡地景觀園林，成樹園林、樹種豐富103月地塊正式開工2007年2008年8月2009年2010年8月展示回顧——工程節(jié)點(diǎn)3月圖書館開工2月圖書館落成8月育文中學(xué)開工甘區(qū)政府開工明珠公園開工5月育文中學(xué)落成實(shí)驗(yàn)小學(xué)落成12月明珠公園落成甘區(qū)政府落成5月5月7月5月項(xiàng)目逐步趨于成熟，配套工程方面更新減慢，很難同前兩年一樣形成市場(chǎng)轟動(dòng)4號(hào)地交屋5號(hào)地交屋4、5號(hào)地順利交屋，配套相繼落成并投入使用10114月4月2007年2008年5月8月2009年2010年10月展示回顧——亮相節(jié)點(diǎn)春展首亮相相售樓處開放放體驗(yàn)中心開開放6月示范區(qū)開放放哈爾濱分展展開放8月6號(hào)地示范區(qū)區(qū)開放百年城巡展展項(xiàng)目整體形形象已牢固固建立并呈呈現(xiàn)，在展展示上很難難再有突破破或創(chuàng)新展會(huì)、巡展展、分展多多次亮相，，4、5號(hào)地現(xiàn)房實(shí)實(shí)景、6號(hào)地相繼呈呈現(xiàn)1112客戶回顧成交客戶以以本地住戶戶為主，甘甘區(qū)比例最最多成交客戶以以自住需求求為主，改改善比例最最多成交客戶對(duì)對(duì)項(xiàng)目認(rèn)可可度較高，，主要是品品牌和社區(qū)區(qū)環(huán)境成交客戶主主要由西部部區(qū)域改善善型的老居居民構(gòu)成，，3年來(lái)客戶情情況變化不不大13回顧小結(jié)銷售：量?jī)r(jià)價(jià)均領(lǐng)跑區(qū)區(qū)域市場(chǎng)，，是區(qū)域當(dāng)當(dāng)之無(wú)愧的的銷冠形象：前期期價(jià)值點(diǎn)釋釋放密集，，大盤形象象穩(wěn)固建立立，后期新新鮮訴求減減少，與前前期有所雷雷同，影響響力略有減減弱產(chǎn)品：低密密社區(qū)規(guī)劃劃均好，戶戶型設(shè)計(jì)均均好，建筑筑風(fēng)格美式式升級(jí)為法法式，高品品質(zhì)口碑已已建立，后后期難有較較大提升展示：前期期展示較為為密集，成成熟社區(qū)形形象已建立立，后期展展示節(jié)點(diǎn)減減少，內(nèi)容容與前期基基本雷同，，影響力略略有減弱客戶：客戶戶主要來(lái)自自西部區(qū)域域，以改善善自住為主主要目的，，客戶結(jié)構(gòu)構(gòu)變化不大大14第五郡入市市3年，究竟為為市場(chǎng)沉淀淀下了什么么？1、區(qū)域頭把把交椅的極極好口碑2、高品質(zhì)質(zhì)的產(chǎn)品品3、1500位入住業(yè)業(yè)主4、配套完完善的成成熟社區(qū)區(qū)氛圍2011年第五郡郡進(jìn)入第第4個(gè)年頭，，各方面面均步入入疲態(tài)期期，市場(chǎng)場(chǎng)影響力力開始下下滑；產(chǎn)產(chǎn)品已不不是今年年的發(fā)力力點(diǎn)，獨(dú)獨(dú)有的成熟和人人口是讓我們們成為城城市明星星的最有有力支撐撐。15市場(chǎng)分析析Part2161-新政來(lái)襲襲17“新國(guó)八條”加息促供給壓需求2010年調(diào)控政政策初見見成效，，中央為為根本性性解決住住房問(wèn)題題，新年年初始出出臺(tái)雙刃刃劍進(jìn)一一步加大大調(diào)控力力度新政目的的新國(guó)八條公公布后隨隨之到來(lái)來(lái)的是中中國(guó)的傳傳統(tǒng)節(jié)日日春節(jié)，，根據(jù)統(tǒng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)據(jù)顯示，，從1月31日到2月13日（2011年第6-7周），大大連一手手房共成交77套，環(huán)比下降87%；一手房較較10年春節(jié)160套的成交交，下降降約50%；二手房共共成交144套，環(huán)比比下降63%。市場(chǎng)表現(xiàn)現(xiàn)春節(jié)期間間成交量量環(huán)比同同比均有有下降，，成交主主體為80-120平戶型產(chǎn)產(chǎn)品，此此次調(diào)控控刺激了了剛需、、剛改客客戶的購(gòu)購(gòu)房需求求1819房企表現(xiàn)現(xiàn)萬(wàn)科1月銷售金金額破200億創(chuàng)國(guó)內(nèi)內(nèi)單月銷銷售之最最萬(wàn)科1月銷售面面積165.4萬(wàn)平方米米，實(shí)現(xiàn)銷銷售金額額201億元，較上年年同期分分別增長(zhǎng)長(zhǎng)了216.1%和220.8%，再次刷刷新了自自己的月月度銷售售歷史紀(jì)紀(jì)錄。創(chuàng)創(chuàng)造中國(guó)國(guó)住宅企企業(yè)首次次單月銷銷售超過(guò)過(guò)200億元紀(jì)錄錄。保利地產(chǎn)產(chǎn)：圈地地強(qiáng)銷兩兩年目目標(biāo)千億億2010年保利地地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)簽約面面積688.39萬(wàn)平方米米、簽約金金額661.68億元，分別同同比增長(zhǎng)長(zhǎng)30.7%、52.53%，已坐穩(wěn)穩(wěn)全國(guó)房房地產(chǎn)行行業(yè)的第第二把交交椅。目目前擁有有5000萬(wàn)平方米米的土地地儲(chǔ)備和和在建項(xiàng)項(xiàng)目，項(xiàng)項(xiàng)目布局局重心更更偏向于于二三線線城市。。持有型型商業(yè)資資產(chǎn)的增增加，將將是未來(lái)來(lái)發(fā)展的的一大趨趨勢(shì)，保保利計(jì)劃劃未來(lái)的的3年內(nèi)將持持有型商商用物業(yè)業(yè)面積增增加到300萬(wàn)平方米米，將商商業(yè)物業(yè)業(yè)的投資資比例逐逐步提高高到總體體投資的的30%。部分房企企釋放利利好消息息表示調(diào)調(diào)控影響響有限，，擴(kuò)張至至二三線線城市尋尋找機(jī)會(huì)會(huì)并提高高商業(yè)持持有比重重以避開開調(diào)控龍湖地產(chǎn)產(chǎn)1月簽約42.6億元商業(yè)業(yè)綜合體體銷售取取得開門門紅龍湖地產(chǎn)產(chǎn)1月份單月月實(shí)現(xiàn)合合同銷售售金額42.6億元，同比增增長(zhǎng)228%，單月月銷售售面積積31.3萬(wàn)平方方米，同比比增長(zhǎng)長(zhǎng)249%。重慶慶龍湖湖以17億元的的簽約約金額額創(chuàng)單單月銷銷售歷歷史新新高，，成都都龍湖湖簽約約金額額達(dá)到到其歷歷史第第二高高位。。機(jī)會(huì)新政對(duì)于剛剛需客客戶和和純高高端客客戶影影響有有限，第五五郡3號(hào)地大大多為為剛性性需求求中小小面積積產(chǎn)品品，11年機(jī)會(huì)會(huì)很大大。風(fēng)險(xiǎn)新政大量限限制了了剛改改客戶戶置業(yè)業(yè)，第五五郡6號(hào)地部部分產(chǎn)產(chǎn)品的的需求求會(huì)受受一定定抑制制；近期新新政頻出，，眾開發(fā)發(fā)商必必將提提前大大量出出貨與與政策策搶時(shí)時(shí)間，，第五五郡現(xiàn)現(xiàn)有出出貨條條件不不充足足，競(jìng)品的動(dòng)作勢(shì)勢(shì)必大大量分流客客戶。。新政影影響21新政小小結(jié)中央采采取暫暫時(shí)性性抑制制需求求，為為加強(qiáng)強(qiáng)市場(chǎng)場(chǎng)供應(yīng)應(yīng)贏得得時(shí)間間；調(diào)控主主要限限制改改善性性需求求，3號(hào)地影影響面面較小小，是是11年主要要發(fā)力力的產(chǎn)產(chǎn)品；；對(duì)于客客戶的的購(gòu)買買限制制條件件已是是共性性而非非個(gè)性性，在在客戶戶有限限的環(huán)環(huán)境下下，必必須突圍競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)。222-競(jìng)爭(zhēng)依依舊在售項(xiàng)目待售項(xiàng)目溪之谷第五郡美樹日記億達(dá)春田中冶藍(lán)城奧林匹克花園東方圣克拉大華錦繡華城藍(lán)灣鎮(zhèn)大連天地錦繡暖山泊林映山陽(yáng)光潤(rùn)城翡翠春城我愛我家艾維尼小城張前路項(xiàng)目魅力之城朗潤(rùn)園諾維溪谷宏都峰景半山壹號(hào)普羅旺斯小平島嶺秀濱城紅旗谷西部觀山蝶戀花觀山桃花源悅湖嶺上城市印象大有恬園二期福佳新城西郊高爾夫E人國(guó)際MINI印象新星綠城軟景E居卡納意鄉(xiāng)大連中心裕景明秀山莊東港第東海岸天際萬(wàn)達(dá)公館上方港景良運(yùn)四季匯嘉和廣場(chǎng)中山峰景山悅泰街里香榭里CEO時(shí)代匯邦中心時(shí)代廣場(chǎng)峰尚中南山屏美境千匯城美塵香醒玫瑰東方頤和星海香水灣遠(yuǎn)洋廣場(chǎng)幸福E家福源大連深藍(lán)中心壹品天城北京公園泉水欣座棗園萬(wàn)象沿海鑒筑一方公館星海灣壹號(hào)星海大觀億達(dá)杰作潤(rùn)德廣場(chǎng)城市旋律遠(yuǎn)洋自然海天下尚品天城悅泰福里泊嶺紫郡鈺橋中央庭院英倫官邸鵬輝新天居中部主城區(qū)區(qū)格局局描述述主城區(qū)區(qū)由西西部、、中部部、中中山三三大板板塊構(gòu)構(gòu)成，，西部部板塊塊項(xiàng)目目最為為集中中，且且新增增項(xiàng)目目最多多，中中山板板塊項(xiàng)項(xiàng)目相相比最最少24城市主主場(chǎng)西部板板塊10年成交交量占占全部部主城城區(qū)成成交量量一半半以上上，現(xiàn)現(xiàn)有存存量及及展示示面積積均居居主城城區(qū)之之首，，成為為城市市居住住的絕絕對(duì)主主場(chǎng)，，中部部、中中山板板塊未未來(lái)潛潛力較較大主城區(qū)區(qū)西部部板塊塊存量量面積積約40萬(wàn)平，，居各各版塊塊之首首，中中部板板塊存存量約約38萬(wàn)平，，逼近近西部部；主城區(qū)區(qū)西部部板塊塊展示示面積積約450萬(wàn)平，，居各各板塊塊之首首，中中山板板塊展展示面面積約約200萬(wàn)平，，數(shù)量量較大大。主城區(qū)區(qū)西部部板塊塊成交交面積積約占占52%25西部板板塊品品牌開開發(fā)商商聚集集，大大盤增增多，，競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)質(zhì)素素高西部特特征描描述30萬(wàn)以上規(guī)模樓盤一覽表項(xiàng)目名稱體量(萬(wàn))產(chǎn)品類型狀態(tài)1大連天地354別墅在售小高/高2大華錦繡華城150多層在售小高/高3小平島137小高/高在售多層/別墅4春田135別墅待售多層小高/高5中冶藍(lán)城130別墅/小高待售6第五郡60多層在售小高/高7東方圣克拉50南區(qū)高層在售北區(qū)小高/高8萬(wàn)科魅力之城44小高/高在售9萬(wàn)科溪之谷40別墅在售高層10奧林匹克花園36別墅在售多層高層11嶺秀濱城34.6多層/小高在售12運(yùn)達(dá)諾維溪谷32多層/小高待售13海昌紅旗谷30別墅/公寓待售30萬(wàn)以上上規(guī)模模的樓樓盤共共有13個(gè)，產(chǎn)產(chǎn)品以以多層層和小小高層層為主主，個(gè)個(gè)別樓樓盤含含少量量別墅墅產(chǎn)品品品牌開發(fā)商樓盤一覽表開發(fā)商項(xiàng)目名稱體量(萬(wàn))產(chǎn)品類型單價(jià)(元/平)總價(jià)(萬(wàn)元)狀態(tài)1瑞安大連天地354別墅20000360-520在售小高/高13000100-2002大華錦繡華城150多層15000150-210在售小高/高1300080-2403安達(dá)圣島小平島137小高/高1270040-115在售多層/別墅20000300-9004億達(dá)第五郡60多層19000200-500在售小高/高14000130-280東方圣克拉50南區(qū)高層15500350在售北區(qū)小高/高17000130-300春田135別墅20000320-500待售多層14000100-220小高/高1100060-150普羅旺斯16.5多層/小高15000220-300待售5萬(wàn)科魅力之城44小高/高1050070-150在售溪之谷40別墅12700-26000280-590在售高層10500100-190朗潤(rùn)園20小高層/高層————待售6中體奧林匹克花園36別墅20000600-1000在售多層1000080-90高層900070-807中冶中冶藍(lán)城130別墅/小高————待售8海昌紅旗谷30別墅/公寓————待售品牌開開發(fā)商商共有有8個(gè)，其其中億億達(dá)、、萬(wàn)科科為西西部主主力品品牌開開發(fā)商商，億億達(dá)將將有4個(gè)項(xiàng)目目今年年同時(shí)時(shí)銷售售、萬(wàn)萬(wàn)科將將有3個(gè)項(xiàng)目目今年年同時(shí)時(shí)銷售售26西部競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)分分析1002003004007008009001000西山板塊甘西北板塊高新區(qū)板塊600溪之谷別墅溪之谷普宅中體奧園別墅中體奧園普宅春田別墅春田普宅嶺秀濱城美樹日記別墅美樹日記普宅美樹日記洋房大連天地別墅大連天地普宅錦繡華城東方圣克拉藍(lán)灣普宅藍(lán)灣別墅普羅旺斯魅力之城諾維溪谷中冶藍(lán)城海昌紅旗谷小平島洋房小平島公寓中游上游下游第五郡總價(jià)（萬(wàn)元）500總價(jià)高高于500萬(wàn)的項(xiàng)項(xiàng)目位位于西西部板板塊價(jià)價(jià)格上上游層層，主主要是是外部部資源源強(qiáng)大大的高高端別別墅項(xiàng)項(xiàng)目；；總價(jià)在在200萬(wàn)-500萬(wàn)之間間的項(xiàng)項(xiàng)目位位于價(jià)價(jià)格中中游層層，主主要是是大盤盤別墅墅產(chǎn)品品及高高品質(zhì)質(zhì)大戶戶型；；總價(jià)低低于200萬(wàn)的項(xiàng)項(xiàng)目位位于價(jià)價(jià)格下下游層層，主主要是是普宅宅產(chǎn)品品。第五郡郡總價(jià)價(jià)整體體位于于板塊塊中游游層，，與上上游層層高端端別墅墅和下下游層層普宅宅不構(gòu)構(gòu)成競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)，，主要要與周周邊同同類產(chǎn)產(chǎn)品和和同板板塊別別墅產(chǎn)產(chǎn)品形形成競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)27競(jìng)品分分析項(xiàng)目名稱開發(fā)商品牌規(guī)模產(chǎn)品品質(zhì)距市區(qū)遠(yuǎn)近入市早晚配套成熟度性價(jià)比市場(chǎng)口碑綜合1大連天地全國(guó)一線超大良遠(yuǎn)晚成熟高好☆☆☆☆2大華錦繡華城全國(guó)品牌超大良近晚不成熟很高差☆☆☆3小平島本土品牌超大差適中很早成熟低很差☆☆☆4第五郡本土一線大優(yōu)適中很早很成熟高很好☆☆☆☆☆5東方圣克拉本土一線大優(yōu)近晚成熟高好☆☆☆☆6萬(wàn)科魅力之城全國(guó)一線大中很遠(yuǎn)早不成熟很高好☆☆☆7萬(wàn)科溪之谷全國(guó)一線大良遠(yuǎn)很早成熟高好☆☆☆☆8中體奧林匹克花園全國(guó)品牌一般良遠(yuǎn)晚不成熟很低差☆☆☆9美樹日記本土品牌小差適中很早不成熟高很差☆☆10春田本土一線超大優(yōu)很遠(yuǎn)很晚不成熟高好☆☆☆☆11中冶藍(lán)城全國(guó)品牌超大良很遠(yuǎn)很晚不成熟低差☆☆☆12運(yùn)達(dá)諾維溪谷本土品牌一般中很遠(yuǎn)很晚不成熟高差☆13普羅旺斯本土一線小優(yōu)遠(yuǎn)很晚不成熟很高好☆☆☆☆中游層層競(jìng)品品項(xiàng)目目中，，第五五郡成成熟優(yōu)優(yōu)勢(shì)顯顯著，，綜合合質(zhì)素素最優(yōu)優(yōu)10分5分3分1分根據(jù)產(chǎn)產(chǎn)品類類型、、體量量、品品牌篩篩選出出具備備競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)關(guān)系系的項(xiàng)項(xiàng)目：：28西部站站位美樹日記、諾維溪谷錦繡華城、小平島魅力之城、中冶藍(lán)城奧林匹克花園億達(dá)第五郡、億達(dá)東方圣克拉、億達(dá)普羅旺斯、億達(dá)春田大連天地、溪之谷第一梯隊(duì)第二梯隊(duì)第三梯隊(duì)億達(dá)系系項(xiàng)目目齊居居西部部板塊塊第一一梯隊(duì)隊(duì)，10年整體體成交交面積積占西西部比比重較較大，，客戶戶基礎(chǔ)礎(chǔ)牢固固，穩(wěn)穩(wěn)坐西西部市市場(chǎng)領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)者者交椅椅根據(jù)綜綜合質(zhì)質(zhì)素表表對(duì)競(jìng)競(jìng)品項(xiàng)項(xiàng)目進(jìn)進(jìn)行梯梯隊(duì)劃劃分，，億達(dá)達(dá)系項(xiàng)項(xiàng)目齊齊居第第一梯梯隊(duì)2010年億達(dá)西部項(xiàng)目成交面積情況項(xiàng)目成交面積（萬(wàn)平）西部總成交面積（萬(wàn)平）占比第五郡3.6————東方圣克拉8.1軟景E居5.6藍(lán)灣鎮(zhèn)6.6合計(jì)23.918713%億達(dá)系系項(xiàng)目目整體體成交交面積積占整整個(gè)西西部板板塊的的13%29中部、、中山山特征征描述述容積率2.0以上項(xiàng)目一覽表項(xiàng)目名稱開發(fā)商體量(萬(wàn)平)容積率產(chǎn)品類型單價(jià)(元/平)總價(jià)(萬(wàn)元)1大連中心裕景裕景809.95超高層25500380-5002星海大觀沿海308.8高層公寓18000160-250高層住宅35000660-16403深藍(lán)中心綠城128.5超高層25500460-5704上方港景上方148.5超高層1790090-2245萬(wàn)達(dá)公館萬(wàn)達(dá)487.36超高層30000840-11316尚品天城永嘉61.45.2高層18000120-2607遠(yuǎn)洋廣場(chǎng)遠(yuǎn)洋403.4公寓1250050-69高層69-1698棗園萬(wàn)象萬(wàn)象5.73.4高層1100050-1309頤和星海大和中盛502.8多/小高/高1850090-37010北京公園潤(rùn)德12.82.3公寓1600064200-270高層17000220-24011東海岸天際金廣302.0高層18000270-47012星海灣壹號(hào)華潤(rùn)242.0多層/高層/別墅40000+1000+項(xiàng)目剩余量一覽表項(xiàng)目名稱剩余量（萬(wàn)平）產(chǎn)品類型狀態(tài)1棗園萬(wàn)象3.4高層在售2上方港景4.2超高層在售3大連中心裕景6.4超高層在售4頤和星海6.6多/小高/高在售5深藍(lán)中心7超高層在售6美辰香醒7多層、高層在售7東海岸天際8.7高層在售8東港第9.9小高/高層待售9星海灣壹號(hào)10多層/高層/別墅在售10萬(wàn)達(dá)公館13.4超高層在售11鈺橋中央庭院16.3多/小高/高待售12悅泰福里17.3多層、高層待售13遠(yuǎn)洋廣場(chǎng)23.3高層待售14尚品天城24高層在售項(xiàng)目整整體容容積率率高于于2.0的項(xiàng)目目共有有12個(gè)，其其中5.0以上有有6個(gè)項(xiàng)目目剩余量量在3萬(wàn)平以以上的的項(xiàng)目目有14個(gè)，除除部分分待售售項(xiàng)目目體量量相對(duì)對(duì)較大大外，，在售售項(xiàng)目目普遍遍剩余余不足足10萬(wàn)平，，且多多為高高層和和超高高層產(chǎn)產(chǎn)品中部、、中山山板塊塊高密密度產(chǎn)產(chǎn)品眾眾多，，各項(xiàng)項(xiàng)目剩剩余量量較少少，市市場(chǎng)潛潛力較較大30中部、、中山山競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)分析析500上方港景星海大觀住宅頤和星海多層1002003004007008009001000中部板塊中山板塊600中心裕景頤和星海高層深藍(lán)中心萬(wàn)達(dá)公館東海岸天際卡納意鄉(xiāng)別墅東港第一方公館星海灣壹號(hào)北京公園遠(yuǎn)洋廣場(chǎng)棗園萬(wàn)象美辰香醒中游上游下游總價(jià)（萬(wàn)）第五郡總價(jià)高高于500萬(wàn)的項(xiàng)項(xiàng)目位位于區(qū)區(qū)域價(jià)價(jià)格上上游層層，主主要是是外部部資源源強(qiáng)大大的高高端公公寓項(xiàng)項(xiàng)目；；總價(jià)在在200萬(wàn)-500萬(wàn)之間間的項(xiàng)項(xiàng)目位位于價(jià)價(jià)格中中游層層，主主要是是城市市豪宅宅；總價(jià)低低于200萬(wàn)的項(xiàng)項(xiàng)目位位于價(jià)價(jià)格下下游層層，主主要是是華南南區(qū)域域普宅宅。第五郡郡總價(jià)價(jià)整體體相當(dāng)當(dāng)于板板塊中中下游游層，，與上上游層層資源源類別別墅及及大平平層不不具備備競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)條件件，主主要與與與中中下游游層高高層住住宅及及公寓寓形成成競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)31項(xiàng)目名稱容積率產(chǎn)品規(guī)劃入市時(shí)間頤和星海2.8高層公寓高層住宅2010.8北京公園2.3高層/小高層2009.7大連中心裕景9.95超高層公寓超高層寫字樓2008.7東海岸天際2.0板式高層2006.8東港第1.8高層2011第五郡1.0BLOCK組團(tuán)景觀小高層2008.6競(jìng)品分分析競(jìng)品項(xiàng)項(xiàng)目容容積率率大多多為2.0以上的的高密密度社社區(qū)，，第五五郡的的低密密稀缺缺性顯顯著；；競(jìng)品項(xiàng)項(xiàng)目多多規(guī)劃劃為高高層產(chǎn)產(chǎn)品，，居住住舒適適性較較低，，第五五郡的的BLOCK規(guī)劃及及高品品質(zhì)景景觀園園林的的稀缺缺性顯顯著；；競(jìng)品項(xiàng)項(xiàng)目入入市時(shí)時(shí)間普普遍較較晚，，第五五郡成成熟優(yōu)優(yōu)勢(shì)顯顯著。。第五郡郡的低低密度度、舒舒適性性、成成熟社社區(qū)等等優(yōu)勢(shì)勢(shì)，是是中部部、中中山板板塊極極項(xiàng)目目極為為稀缺缺的元元素，，競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)勢(shì)突出出根據(jù)產(chǎn)產(chǎn)品類類型和和單價(jià)價(jià)篩選選出具具備競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)關(guān)關(guān)系的的項(xiàng)目目：32機(jī)會(huì)分分析高爾基路拆遷范圍包括西崗區(qū)擁警街至紀(jì)念街高爾基路沿線，涉及戶數(shù)1600余戶西崗區(qū)拆遷，涉及戶數(shù)2800余戶中山區(qū)區(qū)青云街街沙區(qū)黃河路、工人村拆遷涉及戶數(shù)1000余戶10年中部部、中中山板板塊拆拆遷工工程巨巨大，，拆遷遷戶被被迫外外擴(kuò)購(gòu)購(gòu)房，，具有有極佳佳搶占占機(jī)會(huì)會(huì)10年中部部中山山板塊塊的動(dòng)動(dòng)遷戶戶預(yù)計(jì)計(jì)超6000戶33主城區(qū)區(qū)由西西部、、中部部、中中山三三大板板塊組組成，，西部部板塊塊項(xiàng)目目集中中，成成交量量、現(xiàn)現(xiàn)有存存量及及展示示面積積明顯顯高于于其它它兩個(gè)個(gè)板塊塊，是是主城城區(qū)的的絕對(duì)對(duì)主場(chǎng)場(chǎng)；西部板板塊11年新增增放量量較多多，競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)加加劇，，億達(dá)達(dá)作為為西部部區(qū)域域領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)者，，站穩(wěn)穩(wěn)西部部是我我們今今年重重中之之重的的任務(wù)務(wù)；中部、、中山山板塊塊供應(yīng)應(yīng)量相相對(duì)稀稀缺，，動(dòng)遷遷戶被被迫外外擴(kuò)，，進(jìn)攻攻中部部、中中山是是我們們今年年建立立明星星地位位的有有利突突破口口。市場(chǎng)小小結(jié)34目標(biāo)界界定Part3353號(hào)地戶型面積區(qū)間（平）套數(shù)（套）占比整體均價(jià)（元/平）總貨值（元）住宅F(xiàn)系列70-8032431%1400017.1億住宅C系列104-11436635%住宅D系列124-12615014%住宅B系列153-17313212%住宅A系列199-200888%公寓80300—3.4億合計(jì)1465281360100%—20.5億公建51100———3.3億總計(jì)1976281360100%23.8億6號(hào)地戶型面積區(qū)間（平）套數(shù)（套）占比整體均價(jià)（元/平）總貨值（元）E系列90-1206121%200008.4億D系列110-1354516%B系列、A4130-17013747%A系列170-2454516%總計(jì)42126288100%6號(hào)地剩剩余4.2萬(wàn)平，，貨值值8.4億3號(hào)地共共計(jì)19.8萬(wàn)平，，住宅宅貨值值17.1億，公公寓貨貨值3.4億，公公建貨貨值3.3億，總總貨值值23.8億6號(hào)地、、3號(hào)地合合計(jì)總總貨值值為32.8億，其其中住住宅及及公寓寓合計(jì)計(jì)28.9億，公公建3.3億貨量盤盤點(diǎn)362011年，第五郡郡入市市第五五個(gè)年年頭，，要維維持明明星地地位，，必須須通過(guò)過(guò)業(yè)績(jī)績(jī)轟動(dòng)動(dòng)市場(chǎng)場(chǎng)，將3號(hào)地、、6號(hào)地基基本清清貨，用總銷額額30億開創(chuàng)大大連樓樓市銷銷冠先先河，，我們們要繼繼續(xù)做做明星星！目標(biāo)界界定目標(biāo)解解析2011年實(shí)現(xiàn)現(xiàn)3號(hào)地、、6號(hào)地基基本清清貨是是項(xiàng)艱艱難挑挑戰(zhàn)，，如果果順利利實(shí)現(xiàn)現(xiàn)，極極有可可能成成為大大連銷銷冠，，并開開創(chuàng)年年銷售售破30億的先先河2010全國(guó)年銷售額突破30億項(xiàng)目項(xiàng)目名稱銷售額（億元）城市開發(fā)商1星河灣72太原全國(guó)一線2新里西斯萊公館53.8北京全國(guó)一線3亞運(yùn)城45.8廣州全國(guó)一線4濱江·城市之星44杭州全國(guó)一線5綠城·藍(lán)色錢江41杭州全國(guó)一線6保利葉都38上海全國(guó)一線7湖城大境30西安全國(guó)一線近年大連銷售額TOP1項(xiàng)目年份項(xiàng)目名稱銷售額（億元）區(qū)域產(chǎn)品開發(fā)商2009紅星海世界觀22開發(fā)區(qū)高層別墅全國(guó)一線2010紅星海世界觀26開發(fā)區(qū)高層別墅全國(guó)一線大連市市場(chǎng)單單盤項(xiàng)項(xiàng)目銷銷售額額屢創(chuàng)創(chuàng)新高高，但仍未未突破破30億全國(guó)年年銷售售額突突破30億的項(xiàng)項(xiàng)目不不足10個(gè)382010年，西西安湖湖城大大境實(shí)實(shí)現(xiàn)30億銷售額額120萬(wàn)規(guī)模模大盤盤，容容積率率為0.8-2.6的中低低密度度混合合物業(yè)業(yè)，居居城市市核心心、外外部生生活配配套和和內(nèi)部部景觀觀休閑閑配套套雙優(yōu)優(yōu)。首首先通通過(guò)兩兩次大大型活活動(dòng)，，奠定定西安安產(chǎn)品品霸主主地位位，樹樹立了了區(qū)域域標(biāo)桿桿；通通過(guò)體體驗(yàn)營(yíng)營(yíng)銷和和實(shí)效效營(yíng)銷銷，別別墅產(chǎn)產(chǎn)品先先期起起勢(shì)，，后期期以散散點(diǎn)爆爆破形形式持持續(xù)抬抬升大大盤價(jià)價(jià)值，，三次次開盤盤，一一次加加推，，拔高高西北北天花花板價(jià)價(jià)格3倍，實(shí)實(shí)現(xiàn)了了30億的銷銷售額額。2010年，太太原星星河灣開開盤當(dāng)當(dāng)天實(shí)實(shí)現(xiàn)30億銷售額額項(xiàng)目住住宅部部分全全為高高層板板樓。。從拿拿地開開始，，星河河灣便便醞釀釀圈層層活動(dòng)動(dòng)主線線“晉晉英回回家””，發(fā)發(fā)動(dòng)品品牌影影響力力吸引引全省省、全全國(guó)、、全世世界的的晉英英歸家家，在在太原原星河河灣置置業(yè)。。通過(guò)過(guò)圈層層活動(dòng)動(dòng)和媒媒體密密集推推廣，，四地地聯(lián)動(dòng)動(dòng)，配配合展展示區(qū)區(qū)開放放，太太原星星河灣灣形成成“一一夜傾傾城””的推推廣效效應(yīng)，，為開開盤積積勢(shì)，，一期期開盤盤當(dāng)天天同時(shí)時(shí)推出出了二二期的的認(rèn)購(gòu)購(gòu)，當(dāng)當(dāng)天成成交金金額達(dá)達(dá)30億。案例還還原39目標(biāo)分分解成交30億大連連史無(wú)無(wú)前例例，存存在較較大難難度，，以保保底目目標(biāo)和和突破破目標(biāo)標(biāo)合理理劃分分，針針對(duì)性性完成成30億09年在持持續(xù)供供貨的的情況況下，，第五五郡已已實(shí)現(xiàn)現(xiàn)全年年18億的成成交額額，在在過(guò)去去的一一年時(shí)時(shí)間里里價(jià)格格也有有了一一定漲漲幅，，因此此，11年只要要保證證持續(xù)續(xù)供貨貨，再再次完完成18億是可可以做做到的的，可可以完完成30億的60%12億60%18億40%07-10年，隨隨著第第五郡郡日趨趨成熟熟，業(yè)業(yè)主相相繼入入住，，已在在市場(chǎng)場(chǎng)建立立明星星地位位，具具有極極好的的口碑碑，是是主城城區(qū)唯唯一成成熟的的品質(zhì)質(zhì)大盤盤，因因此，，11年只要要將營(yíng)營(yíng)銷渠渠道全全面鋪鋪開，，完成成另外外40%任務(wù)的的可能能性極極大保底目目標(biāo)突破目目標(biāo)＋40目標(biāo)分分解產(chǎn)品推售套數(shù)銷售周期目標(biāo)類別月平均目標(biāo)6號(hào)地315套12個(gè)月銷售目標(biāo)15套來(lái)訪目標(biāo)150組3號(hào)地1360套9個(gè)月銷售目標(biāo)150套來(lái)訪目標(biāo)650組銷售周周期短短，儲(chǔ)儲(chǔ)客周周期短短，必必須以以超越越市場(chǎng)平均的的速度度實(shí)現(xiàn)現(xiàn)成交交2009年銷售售周期期12個(gè)月，，儲(chǔ)客客期12個(gè)月，，銷售售額18億，月月均消消化106套；2010年銷售周期2個(gè)月，儲(chǔ)客客期10個(gè)月，銷售售額7億，月月均消消化105套；2011年，調(diào)調(diào)控力力度加加強(qiáng)，，市場(chǎng)場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)激烈烈，成成交速速度需需克服服困難難需再再度提提升。。月度目目標(biāo)梳梳理41目標(biāo)支支撐——保底目目標(biāo)西部板板塊是是第五五郡的的主戰(zhàn)戰(zhàn)場(chǎng)，，成交交總額額大部部分來(lái)來(lái)自西西部，，客戶戶也以以西部部老住住戶為為主，，可見見第五五郡在在西部部板塊塊已建建立堅(jiān)堅(jiān)固的的基礎(chǔ)礎(chǔ)因此，，保底目目標(biāo)的的完成成要從從西部部入手手，尋找找18億目標(biāo)標(biāo)的支支撐4210年西部部板塊塊成交交額占占主城城區(qū)近近一半半份額額，其其中億億達(dá)系系項(xiàng)目目整體體成交交額在在西部部份額額也較較大，，具有有足夠夠銷售售支撐撐2010年億達(dá)西部項(xiàng)目成交金額情況項(xiàng)目成交金額（億元）西部總成交金額（億元）占比第五郡7————東方圣克拉12軟景E居8藍(lán)灣鎮(zhèn)11合計(jì)3819220%億達(dá)西西部項(xiàng)項(xiàng)目成成交額額占整整個(gè)西西部總總額的的20%銷售支支撐西部板板塊成成交金金額約約占主主城區(qū)區(qū)的44%433年來(lái)西西部成成交客客戶數(shù)數(shù)量穩(wěn)穩(wěn)列第第一，，客戶戶基礎(chǔ)礎(chǔ)強(qiáng)大大客戶支撐撐成交客戶戶中，甘甘區(qū)、沙沙區(qū)客戶戶占比較較高，主主要分布布于辛寨寨子、機(jī)機(jī)場(chǎng)附近近和錦繡繡附近，，是項(xiàng)目目的主要要客戶來(lái)來(lái)源區(qū)域域44機(jī)場(chǎng)新區(qū)板塊均價(jià)價(jià)1.0-1.5萬(wàn)老社區(qū)個(gè)個(gè)數(shù)：5總戶數(shù)：30158西山板塊板塊均價(jià)價(jià)1.0-1.5萬(wàn)老社區(qū)個(gè)個(gè)數(shù)：4總戶數(shù)：：1770馬欄板塊塊板塊均價(jià)價(jià)1.1-1.4萬(wàn)老社區(qū)區(qū)個(gè)數(shù)：：15總戶數(shù)：：11266軟件園板塊板塊均價(jià)價(jià)1.2-1.4萬(wàn)老社區(qū)區(qū)個(gè)數(shù)：：9總戶數(shù)：：7376高新區(qū)板塊板塊均價(jià)價(jià)1.0-1.6萬(wàn)老社區(qū)區(qū)個(gè)數(shù)：：7總戶數(shù)：6579甘西北板塊板塊均價(jià)價(jià)0.7-1.0萬(wàn)老社區(qū)個(gè)個(gè)數(shù)：5總戶數(shù)：：4810大紡春柳柳板塊板塊均價(jià)價(jià)1.2-1.6萬(wàn)老社區(qū)個(gè)個(gè)數(shù)：12總戶數(shù)：33257高新區(qū)板塊西山板塊機(jī)場(chǎng)新區(qū)板塊甘西北板塊馬欄板塊大紡春柳板塊軟件園板塊西部區(qū)域域5年以上老老社區(qū)35個(gè)，住戶戶42637戶，潛在在換房需需求較大大，客戶戶來(lái)源支支撐強(qiáng)大大客戶支撐撐45板塊項(xiàng)目名稱戶數(shù)(戶)交房時(shí)間主力面積二手房單價(jià)大紡春柳板塊春柳人家221200570-12011300萬(wàn)科城市花14012600鵬輝新紀(jì)元677200560-9011400綠波帝歐花園2033200570-11012100東特新居一期455200480-12010700中信和興家園385200470-9010900億海·盛都450200470-9013200悅泰馨家520200480-12012600谷和溫馨苑500200460-9012100錦繡錦城園2004200470-9012000福居家園324200360-8012600億達(dá)世紀(jì)城5500200470-10013300鵬輝新世紀(jì)3408200590-12011400三寰芳草園432200390-14011700府佳名14011700錦華北園2000200280-12011000新華綠洲3200200290-12011600錦繡公寓100200190-11012400東北名苑1600200190-14011200錦華南園1700200170-908600錦繡北園100200090-12011000綠波花園11502001100-1308400柳馨家園2602000100-12010900金盛家園800200080-1208700建信敦煌大廈4351999100-1109100如意園15002005

79-9011300小計(jì)26個(gè)33257板塊項(xiàng)目名稱戶數(shù)(戶)交房時(shí)間主力面積二手房單價(jià)甘西北板塊新星綠城二期650200570-8010700康馨園1100200480-1209200新星綠城一期500200385-10010200美林園2000200360-909200天華佳苑560200380-906700小計(jì)5個(gè)4810西山板塊興達(dá)依山居490200460-9010900順達(dá)溫泉花園480200390-1209400白鴿灣一期800200350-707100小計(jì)3個(gè)1770機(jī)場(chǎng)新區(qū)板塊美樹日記二期1700

2009

90-10013000星加坡花園28458200450-10012500小計(jì)2個(gè)30158馬欄板塊疊翠駿景一期二期1400200560-8010500陽(yáng)光月秀1797200570-10012200運(yùn)達(dá)蘭溪文苑1470200490-13012900未來(lái)星城二期1962004100-12013200萬(wàn)合新家園218200470-9012900紅旗小區(qū)彩虹園1200200350-8010500安邦百合園182200350-7012500親親家園3000200380-14011400未來(lái)星城一期700200380-12012100電業(yè)逸彩園11032002100-13013500小計(jì)10個(gè)11266高新園板塊山海一家一期140200580-10011200硅谷假日1500200590-11013300金百和佳苑315200560-8011400大有恬園一期1494200480-12012000百合山莊710200460-907100新科花園2000200460-9013300華興山莊420200470-9012100小計(jì)7個(gè)6579軟件園板塊弘基書香園三期10002005120-14013500軟件知音園7502004100-15013000學(xué)府世家3502004100-12010700翰林觀海1500200440-6013000億達(dá)國(guó)際新城1976

200490-15012000弘基書香園一期1000200480-10013200弘基書香園二期20002004100-12014000鵬輝好易家300200490-18011400鵬輝廣場(chǎng)500200090-12014100小計(jì)9個(gè)9376成交客戶戶的原居居住地大大多是位位于西部部板塊的的老社區(qū)區(qū)部分成交交客戶原原居住地地分布在在西部板板塊23個(gè)老社區(qū)區(qū)46目標(biāo)支撐撐——突破目標(biāo)標(biāo)億達(dá)在中中部、中中山板塊塊的市場(chǎng)場(chǎng)份額較較小，品品牌影響響力有限限，第五五郡4年輝煌成成就了西西部的明明星地位位，但中中部、中中山市場(chǎng)場(chǎng)聲音相相對(duì)較弱弱，要開開創(chuàng)30億成交額額先河，，必須打打入中部部、中山山市場(chǎng)因此，突破目標(biāo)標(biāo)的完成成要從中中部、中中山入手手，尋找12億目標(biāo)的的支撐47客戶支撐撐第五郡4年口碑影影響較好好，中部部及中山山區(qū)域具具有一定定客戶基基礎(chǔ)成交客戶戶中，中中部及中中山區(qū)域域一直占占據(jù)一定定比例高爾基路拆遷范圍包括西崗區(qū)擁警街至紀(jì)念街高爾基路沿線，涉及戶數(shù)1600余戶西崗區(qū)拆遷，涉及戶數(shù)2800余戶中山區(qū)青云街沙區(qū)黃河路、工人村拆遷涉及戶數(shù)1000余戶48中心區(qū)星海板塊板塊均價(jià)1.5-2.5萬(wàn)老社區(qū)個(gè)數(shù)：21總戶數(shù)：10817華南板塊均價(jià)1.0-1.5萬(wàn)老社區(qū)個(gè)數(shù)：3總戶數(shù)：4686泉水板塊均價(jià)0.8-1.2萬(wàn)老社區(qū)個(gè)數(shù)：2總戶數(shù)：2167城市核心均價(jià)1.6-2.2萬(wàn)老社區(qū)個(gè)數(shù)：10總戶數(shù)：1507東海板塊均價(jià)1.3-2.2萬(wàn)老社區(qū)個(gè)數(shù)：5總戶數(shù)：3248東南濱海均價(jià)1.2-2.0萬(wàn)老社區(qū)個(gè)數(shù)：19總戶數(shù)：4400西崗中心板塊均價(jià)1.2-1.8萬(wàn)老社區(qū)個(gè)數(shù)：22總戶數(shù)：15199城市核心板塊星海板塊東海板塊東南濱海板塊華南板塊泉水板塊西崗中心板塊中部及中中山區(qū)域域5年以上老老社區(qū)58個(gè)，住戶戶42064戶，另有有6000余戶2010年面臨拆拆遷，具具有足夠夠客戶源源支撐客戶支撐撐49小結(jié)西部板塊塊是第五五郡主戰(zhàn)戰(zhàn)場(chǎng)，往往年銷售售支撐強(qiáng)強(qiáng)大、客客戶基礎(chǔ)礎(chǔ)牢固，，板塊內(nèi)內(nèi)老社區(qū)區(qū)眾多，，居住環(huán)環(huán)境較差差，存在在大量潛潛在換房房需求，，深入老老社區(qū)，，借勢(shì)億億達(dá)品牌牌實(shí)力，，透徹傳傳遞第五五郡高品品質(zhì)成熟熟社區(qū)優(yōu)優(yōu)勢(shì)，可可以順利利完成18億保底目目標(biāo)；第五郡在在中部、、中山板板塊聲音音較弱，，但3年的口碑碑影響力力較好，，成交客客戶中該該板塊客客戶占有有一定比比例，10年板塊內(nèi)內(nèi)動(dòng)遷戶戶被迫外外擴(kuò)，客客戶源支支撐強(qiáng)大大，信息息植入中中部、中中山板塊塊，放大大低迷舒舒適的稀稀缺生活活優(yōu)勢(shì)，，快速搶搶占客源源，可以以突破完完成12億目標(biāo)。。50目標(biāo)下的的策略Part451目標(biāo)下的的策略推廣展示以人物生生活作為為主訴求求，主攻攻線下直直觀傳遞遞成熟社社區(qū)氛圍圍億達(dá)品牌牌聯(lián)合推推廣，造造勢(shì)西部部配套設(shè)施施持續(xù)兌兌現(xiàn)，節(jié)節(jié)點(diǎn)性釋釋放引入新鮮鮮居住元元素進(jìn)行行體驗(yàn)展展示活動(dòng)兩次大型型活動(dòng)造造勢(shì)，以以人物體體現(xiàn)成熟熟氛圍持續(xù)日常常維護(hù)活活動(dòng)，有有效經(jīng)營(yíng)營(yíng)老客戶戶客戶普掃西部部老社區(qū)區(qū)，挖掘掘潛在客客戶需求求信息多維維度植入入中部中中山，迅迅速擴(kuò)大大影響力力，搶占占客戶資資源銷售工程節(jié)點(diǎn)點(diǎn)與營(yíng)銷銷節(jié)點(diǎn)緊緊密貼合合，以實(shí)實(shí)景呈現(xiàn)現(xiàn)作為引引爆點(diǎn)以3號(hào)地為重重心，搶搶貨起勢(shì)勢(shì)，連續(xù)續(xù)集中開開盤，制制造持續(xù)續(xù)熱銷氛氛圍521-推廣53形象訴求求以人物生生活為主主訴求，，還原第第五郡真真實(shí)生活活，線下下傳遞西西部板塊塊第一成成熟社區(qū)區(qū)氛圍將“人””注入到第五郡郡整體形形象中，，以人物物生活為為核心展展開推廣廣“買房子子我還是是愿意買買在西部部區(qū)域，，這里環(huán)環(huán)境清靜靜，視野野開闊，，更適宜宜居住。。”“我家的的鄰居有有上千人人，女兒兒的童年年一點(diǎn)都都不孤單單，有很很多小朋朋友陪伴伴，大家家十分和和諧快樂(lè)樂(lè)，生活活特別有有氛圍。?！薄芭畠涸皆絹?lái)越自自立了，，早晚自自己步行行上下學(xué)學(xué)，獨(dú)立立按時(shí)完完成功課課，成績(jī)績(jī)蒸蒸日日上，還還多才多多藝呢。?！薄皹窍潞⒑⒆觽冇钟衷谧矫悦圆?，蒙蒙著眼睛睛到處跑跑，玩得得多盡興興。”“我已經(jīng)經(jīng)一年多多沒(méi)去公公園了，，樓下的的國(guó)槐茂茂密成蔭蔭，海棠棠也開花花了，每每周末我我都跟家家人在這這里拍照照?！睒I(yè)主語(yǔ)錄錄還原：：隨著居住住人口增增多，社社區(qū)生活活氛圍日日漸濃厚厚，與業(yè)業(yè)主直接接對(duì)話，，了解真實(shí)的第第五郡生生活還原郡邦邦生活人物演繹繹生活54聘請(qǐng)專業(yè)業(yè)攝影及及模特在在第五郡郡現(xiàn)場(chǎng)拍拍攝生活活實(shí)景，，應(yīng)用于于推廣宣宣傳中55區(qū)域造勢(shì)勢(shì)億達(dá)系項(xiàng)項(xiàng)目捆綁綁宣傳，，聯(lián)合造造勢(shì)，西西部稱霸霸以“西部品品質(zhì)生活活圈”概念，進(jìn)進(jìn)行品牌牌推廣，，六盤聯(lián)聯(lián)動(dòng)，西西部主場(chǎng)場(chǎng)發(fā)力！！第一次，，選萬(wàn)科遠(yuǎn)洋，巨變?nèi)A華南普灣新區(qū)區(qū)，萬(wàn)科來(lái)了勢(shì)動(dòng)大連連，居至至萬(wàn)科562-展示57配套節(jié)點(diǎn)點(diǎn)釋放早教中心心、商業(yè)業(yè)街起勢(shì)勢(shì)，線上上線下相相互輔助助宣傳，，兌現(xiàn)成成熟生活活配套，，彰顯品品牌實(shí)力力開工儀式幼兒教育品牌機(jī)構(gòu)簽約儀式大型說(shuō)明會(huì)58新鮮元素素體驗(yàn)會(huì)所引進(jìn)進(jìn)、國(guó)際際先進(jìn)服服務(wù)導(dǎo)入入，線下下集中進(jìn)進(jìn)行理念念炒作，，持續(xù)升升華居住住品質(zhì)享享受國(guó)際精英英會(huì)(Q-Club)成立于2000年12月，由英英國(guó)社交交名流AaronSimpson和BenElliot創(chuàng)立。在在全球各各大城市市(北京、上上海等））都設(shè)有有會(huì)員服服務(wù)中心心，可以以提供無(wú)無(wú)與倫比比的全球球社交及及商業(yè)網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)。通過(guò)“會(huì)員制”形形式提供給會(huì)員至至優(yōu)休閑生活活的管理及私私人助理服務(wù)。預(yù)定一個(gè)奢華華的假期，或或在世界上最最頂級(jí)的餐廳廳用餐，或安排慶祝周年紀(jì)念念的私人派.休閑會(huì)所59拍攝社區(qū)生活活VCR，特設(shè)影音廳廳播放拍攝不同年齡齡人在第五郡郡的生活，真真實(shí)反映成熟熟大盤的快樂(lè)樂(lè)生活VCR現(xiàn)場(chǎng)放映603-活動(dòng)61在老業(yè)主范圍圍內(nèi)征集代言言人，與電視視臺(tái)聯(lián)合宣傳傳，展現(xiàn)成熟熟大盤的社區(qū)區(qū)氛圍啟用項(xiàng)目代言言人，日后出出席各類宣傳傳活動(dòng)以每年5月5日作為“第五五郡日”，提提升業(yè)主尊屬屬感郡主代言人“第五郡日””大型活動(dòng)62促進(jìn)銷售0~10歲10~20歲20~40歲40~60歲60歲以上文化氛圍營(yíng)造造溝通感情節(jié)日活動(dòng)健身知識(shí)及私私教體驗(yàn)月少兒書法學(xué)堂堂仲夏冰激凌美美食節(jié)最美夕陽(yáng)紅（（棋牌賽）名茶品鑒會(huì)七夕浪漫沙灘灘游年終業(yè)主答謝謝會(huì)重陽(yáng)節(jié)徒步登登山活動(dòng)T恤涂鴉繪畫活活動(dòng)幼兒早教方法法宜家家居裝飾飾講座小型產(chǎn)品說(shuō)明明會(huì)家有妙招活動(dòng)動(dòng)月公園踏青之旅旅體驗(yàn)式活動(dòng)樣板間鑒賞家裝風(fēng)水講座座6.1親子娛樂(lè)活動(dòng)動(dòng)仲夏冰激凌美美食節(jié)根據(jù)年齡劃分分，為新老業(yè)業(yè)主及意向客客戶定制專屬屬活動(dòng)維護(hù)活動(dòng)634-客戶64渠道擴(kuò)展深入西部進(jìn)老老社區(qū)，普掃掃意向客戶，，定向挖掘潛潛在客戶普掃范圍：5年以上，二手手房單價(jià)12000元以上，品質(zhì)質(zhì)較好社區(qū)板塊項(xiàng)目名稱規(guī)劃戶數(shù)(戶)交房時(shí)間主力面積單價(jià)大紡春柳板塊萬(wàn)科城市花14012673綠波帝歐花園2033200570-11012172億?！な⒍?50200470-9013297悅泰馨家520200480-12012628谷和溫馨苑500200460-9012119錦繡錦城園2004200470-9012018福居家園324200360-8012601億達(dá)世紀(jì)城5500200470-10013315錦繡公寓100200190-11012467機(jī)場(chǎng)新區(qū)星加坡花園28458200450-10012584馬欄、黃河路陽(yáng)光月秀1797200570-10012212運(yùn)達(dá)蘭溪文苑1470200490-13012950未來(lái)星城二期1962004100-12013227萬(wàn)合新家園218200470-9012972安邦百合園182200350-7012501未來(lái)星城一期700200380-12012118電業(yè)逸彩園11032002100-13013537高新園硅谷假日1500200590-11013347大有恬園一期1494200440-6012006新科花園2000200460-9013363華興山莊420200470-9012106軟件園弘基書香園三期10002005120-14013562軟件知音園7502004100-15012962翰林觀海1500200440-6012946億達(dá)國(guó)際新城1976

200490-15012068弘基書香園一期1000200480-10013248弘基書香園二期20002004100-12014098鵬輝廣場(chǎng)500200090-12014133總計(jì)27個(gè)老社區(qū)，共32940戶普掃順序：以第五郡為圓圓心，向外輻輻射深入普掃形式：雇傭part-time，經(jīng)培訓(xùn)后進(jìn)進(jìn)社區(qū)派單，，記錄住戶電電話，根據(jù)來(lái)來(lái)訪及成交情情況給予獎(jiǎng)勵(lì)勵(lì)普掃頻次：3月開始每周進(jìn)進(jìn)行三次普掃掃65中部、中山板板塊多渠道信信息植入，聯(lián)聯(lián)合“億達(dá)””品牌實(shí)力與與第五郡稀缺缺低密舒適生生活建立影響響力，搶占區(qū)區(qū)域客戶資源源戶外信息鋪蓋蓋物料直投外展場(chǎng)集中攬攬客短信定向攔截截高端活動(dòng)營(yíng)銷銷中山路戶外廣廣告牌、區(qū)域域候車亭、電電梯框架傳媒媒百年城巡展品牌嫁接發(fā)布布會(huì)寫字間、地下下停車場(chǎng)鋪排排，在停車場(chǎng)場(chǎng)收費(fèi)處派發(fā)發(fā)第五郡資料料月話費(fèi)多于于500元的用戶逐步精細(xì)層層深入渠道擴(kuò)展665-銷售67節(jié)奏奏把把控控6月實(shí)景景示示范范區(qū)區(qū)★引爆爆3號(hào)地地?fù)寭屫涁浧鹌饎?shì)勢(shì)‘‘消化化已已有有客客戶戶6號(hào)地地實(shí)實(shí)景景展展示示后后，，以以準(zhǔn)準(zhǔn)現(xiàn)現(xiàn)房房?jī)?yōu)優(yōu)勢(shì)勢(shì)及及城城市市稀稀缺缺價(jià)價(jià)值值持持續(xù)續(xù)去去化化，，提提高高項(xiàng)項(xiàng)目目整整體體價(jià)價(jià)值值以6號(hào)地地作作為為展展示示工工具具，，3號(hào)地地借借勢(shì)勢(shì)集集中中出出貨貨，，快快速速去去化化以3號(hào)地地為為主主力力去去化化任任務(wù)務(wù)，，確確保保目目標(biāo)標(biāo)順順利利完