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體量按照目前會(huì)所的一般特征，會(huì)所的建筑面積與項(xiàng)目總建筑面積的比例為1：100左右。如錦繡江南建筑面積為40萬平米，會(huì)所為3000平米，加上第四期入伙住戶，會(huì)所面積將日益減小，社區(qū)生活對(duì)周邊商業(yè)和市政配套的依賴性加強(qiáng)。2、

風(fēng)格如果會(huì)所獨(dú)立于住宅，建筑風(fēng)格必須有特色，而會(huì)所特色必須與項(xiàng)目特色相吻合，但又必須有區(qū)別，能體現(xiàn)整個(gè)項(xiàng)目傳達(dá)的文化和精神理念。如錦繡江南會(huì)所建筑外觀形似展館和運(yùn)動(dòng)館，極具現(xiàn)代感，但是沒有與打中國文化牌的項(xiàng)目主題關(guān)聯(lián)，假如設(shè)計(jì)為古典式的展覽館，或者仿故宮古代建筑，或者細(xì)部以江南建筑形態(tài)表現(xiàn)，則更貼近主題。3、

位置會(huì)所的位置策劃必須考慮到以下因素，第一，服務(wù)便利性，第二，經(jīng)營(yíng)的便利性，第三，回避地塊的價(jià)值和增值區(qū)域。以下位置為會(huì)所常見的分布點(diǎn)，第一，靠近主干道，交通便利且起到隔音效果，提升后面的住宅價(jià)值；第二，靠近低樓層，對(duì)于高層住宅，較低樓層的價(jià)值比較低，同時(shí)考慮到對(duì)外經(jīng)營(yíng)，以及對(duì)高層住戶的最少干擾，比較適合會(huì)所；第三，靠近景觀資源差的一面，留價(jià)值空間大的方向給住宅產(chǎn)品。4、

功能功能即會(huì)所的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)，功能的定位必須結(jié)合幾個(gè)需要，第一，銷售辦公功能需要，如務(wù)必設(shè)計(jì)大廳和辦公區(qū)間，第二，體現(xiàn)項(xiàng)目核心文化的需要，如以中國文化為核心賣點(diǎn)的項(xiàng)目，會(huì)所可以重點(diǎn)突出書畫展覽需要的展館設(shè)計(jì)，第三，普通娛樂休閑的需要，如設(shè)計(jì)棋牌室、桌球室、乒乓球室、茶館等文化娛樂體育場(chǎng)所，第四，體現(xiàn)項(xiàng)目特色的需要，在體現(xiàn)核心文化價(jià)值的設(shè)計(jì)基礎(chǔ)上，業(yè)態(tài)的設(shè)計(jì)應(yīng)避免面面俱到，應(yīng)該有側(cè)重點(diǎn)，如把會(huì)所的核心功能定位為區(qū)域藝術(shù)中心，或者有特色的酒吧夜總會(huì)等，為經(jīng)營(yíng)鋪墊。5、

檔次會(huì)所檔次應(yīng)該與項(xiàng)目定位相適應(yīng)，檔次高低的評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)有會(huì)所規(guī)模、會(huì)所位置、會(huì)所裝修、會(huì)所配套、服務(wù)質(zhì)量、管理水平等，如別墅區(qū)的會(huì)所切忌做成大雜院式和敞開式的游戲廳，或者任人出入對(duì)外營(yíng)業(yè)的低級(jí)夜總會(huì)，而大型普通社區(qū)的會(huì)所以5星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)裝修，高貴的外表拒人以千里之外。6、

分期會(huì)所經(jīng)營(yíng)的內(nèi)外結(jié)合是必經(jīng)之路，所以前期會(huì)所策劃應(yīng)該具有前瞻性，提前考慮到經(jīng)營(yíng)性需求，如在會(huì)所的分期建設(shè)，會(huì)所功能劃分要保證結(jié)構(gòu)可以修改，人防設(shè)施的預(yù)留（而目前流行的半地下車庫在人防方面存在問題），拆建的便利性等。四、會(huì)所創(chuàng)新1、

會(huì)所形式n

雙會(huì)所即基于臨街的主會(huì)所基礎(chǔ)上，在社區(qū)內(nèi)部增加一個(gè)內(nèi)部會(huì)所。臨街會(huì)所的設(shè)計(jì)參照商業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，主要功能是前期銷售功能和后期營(yíng)業(yè)性質(zhì)的商業(yè)服務(wù)功能，最終以對(duì)外經(jīng)營(yíng)為目的；內(nèi)部會(huì)所建于社區(qū)內(nèi)部，體量不要求大，但是可以彈性劃分，其功能為社區(qū)服務(wù)，不對(duì)外營(yíng)業(yè)，在服務(wù)內(nèi)容的設(shè)計(jì)上，與臨街會(huì)所內(nèi)容不能競(jìng)爭(zhēng)，但是對(duì)外部商業(yè)配套形成價(jià)格優(yōu)勢(shì)，有利于留住內(nèi)部業(yè)主，與臨街會(huì)所形成互補(bǔ)的綜合優(yōu)勢(shì)，與外部商業(yè)性配套競(jìng)爭(zhēng)。目的，一是可以進(jìn)一步提升社區(qū)檔次，二是增強(qiáng)會(huì)所與外部同類配套的競(jìng)爭(zhēng)力，三是可以形成“以會(huì)所養(yǎng)會(huì)所”的良性模式，四是增加活動(dòng)空間，滿足不同層次業(yè)主需求。雙會(huì)所比較適合大型以上社區(qū)配套策劃，對(duì)于中小型社區(qū)不太適合。

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虛擬會(huì)所與傳統(tǒng)的會(huì)所空間相對(duì)應(yīng)，利用網(wǎng)絡(luò)技術(shù)，建立社區(qū)網(wǎng)上會(huì)所，全天候?yàn)闃I(yè)主提供服務(wù)，進(jìn)一步擴(kuò)大業(yè)主和會(huì)員的溝通交流空間。傳統(tǒng)會(huì)所具備的娛樂功能、商務(wù)保健功能大部分可以實(shí)現(xiàn)，如網(wǎng)上聊天室、網(wǎng)上棋牌室、網(wǎng)上游戲室、網(wǎng)上醫(yī)療室、網(wǎng)上購物、網(wǎng)上影院、網(wǎng)上商務(wù)預(yù)約等服務(wù)，會(huì)所管理的網(wǎng)絡(luò)服務(wù)信息處理中心遠(yuǎn)程進(jìn)行調(diào)控（如圖所示）。

2、分期會(huì)所（第一期銷售功能、第二期整體功能再造）目前會(huì)所經(jīng)營(yíng)不善的主要原因是策劃的前瞻性不足。對(duì)于大型房地產(chǎn)項(xiàng)目，一般開發(fā)周期3年左右，甚至更長(zhǎng)。而目前比較普遍的會(huì)所，是在項(xiàng)目第一期前階段建成使用，并陪伴項(xiàng)目3年以上。同時(shí)，項(xiàng)目的分期開發(fā)策略，使住宅產(chǎn)品品質(zhì)與時(shí)俱進(jìn)和日益改善，反而使會(huì)所建筑形態(tài)和劃分等迅速落伍。為了避免出現(xiàn)這一情況，會(huì)所策劃應(yīng)該與項(xiàng)目平行前進(jìn)，分期開發(fā)建設(shè)的穩(wěn)妥策略（參照高交會(huì)展館的分期建設(shè)）。具體步驟見下表。

住宅項(xiàng)目進(jìn)度會(huì)所進(jìn)度會(huì)所功能第一期住宅第一期會(huì)所（適當(dāng)超前建設(shè)，以內(nèi)部服務(wù)為設(shè)計(jì)）銷售和項(xiàng)目展示功能提供初期簡(jiǎn)單服務(wù)第二期住宅第三期住宅第二期會(huì)所（結(jié)合市場(chǎng)變化的修改方案，以利于商業(yè)轉(zhuǎn)型為方向設(shè)計(jì)）保留銷售部分部分投入內(nèi)部服務(wù)第四期住宅（最后一期）全部投入服務(wù)和經(jīng)營(yíng)取消銷售場(chǎng)地如從發(fā)展的眼光看錦繡江南會(huì)所設(shè)計(jì)，就感覺過于保守，內(nèi)部劃分美感有余，實(shí)用不足。基于第三期住宅的入伙假設(shè)，該會(huì)所已經(jīng)不具備提供大型業(yè)主聚會(huì)、大型社會(huì)團(tuán)體活動(dòng)的能力，包括前廣場(chǎng)的實(shí)用性和美感均不夠。所以，隨著第四期的動(dòng)工，該會(huì)所急需擴(kuò)建，如在第四期發(fā)展第二會(huì)所，或者在前廣場(chǎng)地段建設(shè)第二期會(huì)所，均不失為一個(gè)好的選擇。

小結(jié)：會(huì)所策劃是在對(duì)住宅項(xiàng)目周邊商業(yè)市政配套了解的基礎(chǔ)上，綜合項(xiàng)目特征，對(duì)會(huì)所的體量、位置、功能、檔次等進(jìn)行定位。只有進(jìn)行科學(xué)的前瞻性的會(huì)所策劃，以3年以上的片區(qū)經(jīng)營(yíng)高度為引導(dǎo)，才可能避免經(jīng)營(yíng)矛盾的出現(xiàn)。此外，為有效避免和改善經(jīng)營(yíng)會(huì)所問題，下面從會(huì)所經(jīng)營(yíng)方面探討。

第四章會(huì)所經(jīng)營(yíng)

針對(duì)第二章會(huì)所目前存在的經(jīng)營(yíng)問題，除第三章從前期策劃方面提出解決辦法外，本章主要從經(jīng)營(yíng)角度，提出解決之道。一、專業(yè)管理——引入專業(yè)的管理公司根據(jù)在深圳的小范圍調(diào)查，絕大部分的住宅會(huì)所管理由開發(fā)商委托物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)。這對(duì)于只提供內(nèi)部業(yè)主服務(wù)的會(huì)所來說，管理工作比較簡(jiǎn)單，物業(yè)公司基本可以勝任。但是對(duì)于對(duì)外經(jīng)營(yíng)性會(huì)所的管理，物業(yè)公司具有先天不足。所以，引入專業(yè)的會(huì)所管理機(jī)構(gòu)是改善會(huì)所虧損局面的當(dāng)務(wù)之急。n

備選的會(huì)所管理者1）酒店管理公司2）娛樂管理經(jīng)營(yíng)公司3）體育文化管理公司4）超級(jí)市場(chǎng)管理公司

二、連鎖經(jīng)營(yíng)——嘗試連鎖化經(jīng)營(yíng)

會(huì)所本質(zhì)上是社區(qū)性配套機(jī)構(gòu)，健康的會(huì)所運(yùn)營(yíng)必須遵守企業(yè)運(yùn)營(yíng)方式，實(shí)現(xiàn)自負(fù)盈虧。借鑒物業(yè)管理的品牌花連鎖經(jīng)營(yíng)，會(huì)所管理和經(jīng)營(yíng)也可以實(shí)現(xiàn)品牌化和連鎖化。在此必須明確發(fā)展商必須在會(huì)所的品牌和經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)之間作出選擇，即授予經(jīng)營(yíng)者以自主會(huì)所品牌。則以或則經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)為目標(biāo)，反之則繼續(xù)貼補(bǔ)虧損。與超市、物管公司相同，會(huì)所管理公司將成為房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈中一個(gè)嶄新角色。

三、會(huì)員制管理——扭虧和服務(wù)并行

會(huì)員制可以有效的區(qū)分會(huì)所核心客戶和普通客戶，同時(shí)可以實(shí)現(xiàn)會(huì)所的動(dòng)靜管理和安全管理。目前，大多數(shù)住宅會(huì)所在對(duì)外經(jīng)營(yíng)中，對(duì)內(nèi)部業(yè)主實(shí)行會(huì)員制管理，區(qū)別服務(wù)和區(qū)別定價(jià)，有效解決會(huì)所虧損的問題，且兼顧會(huì)所對(duì)內(nèi)部業(yè)主提供優(yōu)惠服務(wù)的主要功能。

四、業(yè)主參與——業(yè)主委員會(huì)參與管理

在現(xiàn)有的管理經(jīng)營(yíng)決策體系中，增加業(yè)主委員會(huì)席位，參與會(huì)所的經(jīng)營(yíng)和管理。由于會(huì)所產(chǎn)權(quán)歸屬開發(fā)商所有，但是業(yè)主與會(huì)所之間存在最為密切的關(guān)系，尤其是非對(duì)外經(jīng)營(yíng)性會(huì)所，所以，會(huì)所的管理必須針對(duì)其目標(biāo)客戶——業(yè)主的需求改善，否則沒有出路。而業(yè)主自治機(jī)構(gòu)——業(yè)主委員會(huì)成為會(huì)所管理者傾聽客戶意見的主要通道。吸納業(yè)委會(huì)參與會(huì)所決策，對(duì)于改善會(huì)所和業(yè)主關(guān)系，增加會(huì)所管理透明度，尋求業(yè)主工作的全面支持，為商業(yè)性經(jīng)營(yíng)進(jìn)行前期鋪墊，具有不可替代的積極作用。

五、會(huì)所轉(zhuǎn)型——納入社會(huì)配套體系中經(jīng)營(yíng)

當(dāng)社區(qū)配套面向區(qū)外經(jīng)營(yíng)服務(wù)時(shí)，會(huì)所已經(jīng)開始進(jìn)入社會(huì)配套的流動(dòng)體系中了。會(huì)所經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)不佳，主要由于社區(qū)內(nèi)有限的客源無法支撐會(huì)所管理和設(shè)備的基本運(yùn)轉(zhuǎn)，當(dāng)會(huì)所面向社會(huì)經(jīng)營(yíng)時(shí)，在解決客源和經(jīng)營(yíng)問題的同時(shí)，實(shí)際上已經(jīng)納入社會(huì)商業(yè)配套體系中。如招商海月社區(qū)“體育公園”會(huì)所，逐漸成為片區(qū)市政體育配套之一。

小結(jié)：會(huì)所的經(jīng)濟(jì)屬性，首先是有償性服務(wù)組織，其次是局域性服務(wù)組織，第三是競(jìng)爭(zhēng)性商業(yè)組織。所以對(duì)于社區(qū)會(huì)所的經(jīng)營(yíng)，必須基于消費(fèi)市場(chǎng)的分析和競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的分析，轉(zhuǎn)變向發(fā)展商“等靠要”的觀念，引進(jìn)專業(yè)管理，扭轉(zhuǎn)會(huì)所的弱勢(shì)競(jìng)爭(zhēng)地位，使社區(qū)會(huì)所成為兼顧社區(qū)服務(wù)和對(duì)外經(jīng)營(yíng)的優(yōu)質(zhì)社會(huì)配套成員。

第五章觀點(diǎn)匯總

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會(huì)所的功能分前期銷售功能和后期服務(wù)經(jīng)營(yíng)功能；n

會(huì)所策劃必須服從項(xiàng)目整體立意和主題，不宜另辟蹊徑；n

會(huì)所策劃必須具備前瞻性和穩(wěn)妥性，尤其對(duì)于大型會(huì)所，應(yīng)分期開發(fā)，適時(shí)而變；n

會(huì)所要兼顧對(duì)內(nèi)服務(wù)和對(duì)外經(jīng)營(yíng)的雙重職能，以會(huì)所養(yǎng)會(huì)所；n

產(chǎn)權(quán)清晰和專業(yè)管理是會(huì)所經(jīng)營(yíng)的必經(jīng)之路，所有權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)分離，引進(jìn)專業(yè)管理經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)，實(shí)施目標(biāo)責(zé)任制管理，真正發(fā)揮會(huì)所服務(wù)于社區(qū)的職能；n

會(huì)所經(jīng)營(yíng)必須以融入片區(qū)社會(huì)商業(yè)配套體系為終極目標(biāo)。

附件：1、

專業(yè)會(huì)所經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)一覽表休閑娛樂類咖啡廳、茶館、酒吧、網(wǎng)吧、游戲機(jī)廳、陶吧、棋牌室、麻將室等。美容保健類美容美發(fā)店、美體中心、醫(yī)療保健中心、牙科中心、桑拿、足浴、藥店、化妝品專賣店、體育用品專賣店、康復(fù)中心等。飲食食品類酒樓、食肆、土特產(chǎn)類商店、茶葉店、超市、煙酒專賣、純凈水專賣店等。家政服務(wù)類婚紗攝影、裝修公司、培訓(xùn)中心、郵政所、裁縫店、電腦器材（維修）店、服裝店、家店家私維修、通訊產(chǎn)品、文具店、音像音響店、銀行、書店、證券公司、家政公司、干洗店、商務(wù)中心、