房地產(chǎn)投投資分析析與決策策★房地產(chǎn)投投資概述述★房地產(chǎn)投投資決策策程序★可行性研研究的內(nèi)內(nèi)容★房地產(chǎn)投投資分析析的任務(wù)務(wù)★案例———政府請請客，憑憑什么要要我們買買單?!一、房地地產(chǎn)投資資概述房地產(chǎn)投投資的含含義房地產(chǎn)投投資的特特性房地產(chǎn)投投資的類類型房地產(chǎn)投投資的目目的房地產(chǎn)投投資的含含義所謂房地地產(chǎn)投資資，是指指投資者者為了獲獲取預(yù)期期的投資資收益，，對房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)、經(jīng)營營、管理理、服務(wù)務(wù)和消費(fèi)費(fèi)所進(jìn)行行的投資資行為。。一、房地地產(chǎn)投資資概述房地產(chǎn)投投資的特特性1）區(qū)位位的重要要性：房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)的的第一要要素是區(qū)區(qū)位，第第二要素素是區(qū)位位，第三三要素還還是區(qū)位位。①選擇的的區(qū)位在在當(dāng)前必必須對開開發(fā)投資資者、置置業(yè)投資資者（獲獲取合理理、穩(wěn)定定的經(jīng)常常性收益益）以及及未來的的租客（（方便地地開展經(jīng)經(jīng)營活動動以賺取取正常的的經(jīng)營收收益并具具備支付付租金的的能力））都具有有吸引力力。②選擇的的區(qū)位在在未來必必須具有有增值潛潛力，房房地產(chǎn)投投資價值值的高低低，很大大程度上上取決于于所處地地區(qū)物業(yè)業(yè)的整體體升值潛潛力，而而不僅僅僅是看當(dāng)當(dāng)前凈租租金水平平的高低低；③重視所所處區(qū)位位的變化化情況，，避開環(huán)環(huán)境日益益惡化、、城市功功能日漸漸衰退的的地區(qū)。。2）政策策影響性性：指房地產(chǎn)產(chǎn)投資容容易受到到政府政政策的影影響。房地產(chǎn)投投資概述述3）對專專業(yè)管理理的依賴賴性：對房地地產(chǎn)直接接投資而而言，房房地產(chǎn)投投資對專專業(yè)管理理的依賴賴性較強(qiáng)強(qiáng)。4）房地地產(chǎn)投資資的巨額額性：房地產(chǎn)產(chǎn)投資需需要大量量資金墊墊付，沒沒有雄厚厚的資金金實(shí)力或或一定的的籌資能能力，就就不能投投資于房房地產(chǎn)。。5）房地地產(chǎn)投資資的風(fēng)險險性：房地產(chǎn)產(chǎn)投資開開發(fā)的每每一個過過程均存存在著不不確定性性因素，，因而也也存在著著風(fēng)險。。6）房地地產(chǎn)投資資的保值值與增值值性：眾所周周知，通通貨膨脹脹能使貨貨幣貶值值。從長長遠(yuǎn)來看看，最能能保值而而又最重重要的實(shí)實(shí)物就是是房地產(chǎn)產(chǎn)。故房房地產(chǎn)投投資是一一種避免免通貨膨膨脹損失失的最好好的保值值方法。。房地產(chǎn)投投資的類類型按房地產(chǎn)產(chǎn)投資形形式劃分分1）房地地產(chǎn)直接接投資：：投資者直直接參與與房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)或或購買房房地產(chǎn)的的過程并并參與有有關(guān)的管管理工作作。①房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)投投資，投投資目的的主要是是賺取開開發(fā)利潤潤，風(fēng)險險較大但但回報也也較豐厚厚。②房地產(chǎn)產(chǎn)置業(yè)投投資，投投資目的的一是滿滿足自身身生活居居住或生生產(chǎn)經(jīng)營營的需要要；二是是作為投投資將購購入的物物業(yè)出租租給最終終的使用用者，獲獲取較為為穩(wěn)定的的經(jīng)常性性收入。。常獲得得保值、、增值、、收益和和消費(fèi)四四個方面面的收益益。房地產(chǎn)投投資的類類型2）房地地產(chǎn)間接接投資：：是指將資資金投入入與房地地產(chǎn)相關(guān)關(guān)的證券券市場的的行為。。①購買房房地產(chǎn)開開發(fā)投資資企業(yè)的的債券、、股票②投資于于房地產(chǎn)產(chǎn)投資信信托基金金。投資資者將資資金投入入到由職職業(yè)投資資經(jīng)理管管理的共共同基金金，用于于購買、、開發(fā)、、管理和和出售房房地產(chǎn)資資產(chǎn)賺取取收入。。優(yōu)越性性：以相相對較少少的投資資持有多多元化的的房地產(chǎn)產(chǎn)組合；；有強(qiáng)大大而穩(wěn)定定的分紅紅潛力（（來源于于所擁有有物業(yè)的的經(jīng)常性性租金收收入）；；有機(jī)會會得到資資金增值值；投資資的流動動性很好好。③購買住住房抵押押貸款證證券。銀銀行將所所持有的的個人住住房抵押押貸款匯匯集重組組成抵押押貸款組組合，每每個集合合內(nèi)的貸貸款的期期限、計計息方式式和還款款條件大大體一致致，通過過政府、、銀行、、保險公公司或擔(dān)擔(dān)保公司司等擔(dān)保保，轉(zhuǎn)化化為信用用等級較較高的證證券出售售給投資資者，投投資者可可間接獲獲取房地地產(chǎn)投資資收益。。房地產(chǎn)投投資的類類型按房地產(chǎn)產(chǎn)投資對對象劃分分土地投資資：以開開發(fā)、經(jīng)經(jīng)營土地地作為投投資對象象房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)投資：以以開發(fā)各類類房屋、建建筑物和構(gòu)構(gòu)筑物作為為投資對象象。房地產(chǎn)經(jīng)營營投資：房房地產(chǎn)銷售售、出租、、互換、信信托、房地產(chǎn)證券券投資：房房地產(chǎn)債券券、股票、、基金房地產(chǎn)中介介服務(wù)投資資：房地產(chǎn)產(chǎn)咨詢、經(jīng)經(jīng)紀(jì)、估價價等中介服服務(wù)。房地產(chǎn)管理理投資：房房地產(chǎn)管理理、維修、、保養(yǎng)、服服務(wù)二、房地產(chǎn)產(chǎn)投資決策策程序◆項(xiàng)目管理理程序◆可行性研研究的階段段、任務(wù)

投資機(jī)會會研究(OpportunityStudy)

初步可行行性研究(Pre-feasibilityStudy)

可行性研研究(FeasibilityStudy)階段立項(xiàng)投資決策設(shè)計施工交工運(yùn)行產(chǎn)生報告項(xiàng)目建議書可行性研究報告項(xiàng)目評估報告勘察設(shè)計文件開工報告階段報告竣工驗(yàn)收報告后評價報告房地產(chǎn)投資資決策程序序階段機(jī)會研究初步可行性研究詳細(xì)可行性研究項(xiàng)目評估工作性質(zhì)項(xiàng)目設(shè)想項(xiàng)目初選項(xiàng)目擬定項(xiàng)目決策主要任務(wù)捕捉投資機(jī)會，為投資方向提出輪廓性建議確定是否需要進(jìn)行詳細(xì)可行性研究，決定關(guān)鍵性問題，縮小研究范圍提出多種可能建設(shè)方案，進(jìn)行綜合分析和全面技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證，確定項(xiàng)目可行性對可行性報告進(jìn)行審核，提出評價意見，最終決定投資是否可行、合理估算精度±30%±20%±10%±10%所需時間1～3個月4～6個月中小型：半年大型：1年或以上1個月左右所需費(fèi)用占投資％0.2%～1%0.25%～1.25%中小型：1%～3%大型:0.5%～1%-____可行性研究究的階段、、任務(wù)房地產(chǎn)投資資決策程序序◆可行性研究究的程序項(xiàng)目籌劃提出開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目的設(shè)想想，組建研研究機(jī)構(gòu)，，也可委托托房地產(chǎn)咨咨詢公司、、顧問公司司和工程公公司等單位位研究。承擔(dān)研究對對象的部門門和單位要要摸清委托托人意圖，，項(xiàng)目提出出的背景，，收集主要要依據(jù)材料料，制定研研究計劃。。市場調(diào)查與與分析對項(xiàng)目投資資的經(jīng)濟(jì)、、社會和政政策法律環(huán)環(huán)境，房地地產(chǎn)市場需需求情況，，可供選擇擇的開發(fā)場場地、開發(fā)發(fā)條件等，，進(jìn)行廣泛泛的調(diào)查和和分析，從從而尋求市市場機(jī)會，，確定開發(fā)發(fā)項(xiàng)目的市市場定位。。房地產(chǎn)投資資決策程序序優(yōu)化和選擇擇開發(fā)方案案根據(jù)選擇的的目標(biāo)市場場和備擇場場地，設(shè)計計若干個可可供選擇的的開發(fā)方案案，并經(jīng)過過分析對比比，選擇出出最優(yōu)方案案。方案評價對優(yōu)選出的的方案進(jìn)行行深入細(xì)致致的研究，，分析開發(fā)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)濟(jì)上的合理理性。對開開發(fā)項(xiàng)目的的投資費(fèi)用用和收益進(jìn)進(jìn)行估算，，做出項(xiàng)目目財務(wù)評價價和經(jīng)濟(jì)評評價，并考考慮項(xiàng)目的的投資、租租售價格、、規(guī)模、建建設(shè)工期等等不確定因因素的變化化，對項(xiàng)目目的投資效效果作敏感感性分析和和風(fēng)險性分分析。編制研究報報告按開發(fā)項(xiàng)目目可行性研研究內(nèi)容，，編制可行行性研究報報告。三、可行性性研究內(nèi)容容房地產(chǎn)投資資可行性研研究解決開開發(fā)項(xiàng)目建建設(shè)1）必要性性：市場需需求，社會會需要；2）可能性性：原材料料、工藝設(shè)設(shè)備、資金金、場址及及環(huán)境影響響；3）財務(wù)可可行性：盈盈利能力、、清償能力力及外匯平平衡）4）經(jīng)濟(jì)合合理性：對對全社會的的貢獻(xiàn)、所所付代價；；5）社會的的相容性：：社會影響響分析、互互適性分析析及社會風(fēng)風(fēng)險分析6）項(xiàng)目可可靠性（風(fēng)風(fēng)險）。三、可行性性研究內(nèi)容容1.項(xiàng)目概況2.開發(fā)項(xiàng)目用用地的現(xiàn)狀狀調(diào)查及動動遷安置3.市場分析和和建設(shè)規(guī)模模的確定4.規(guī)劃設(shè)計方方案選擇5.資源供給6.環(huán)境影響評評價7.開發(fā)建設(shè)計計劃8.項(xiàng)目財務(wù)、、國民經(jīng)濟(jì)濟(jì)及社會效效益評價9.不確定性分分析10.結(jié)論與建議議可行性研究究內(nèi)容前提市場預(yù)測和和建設(shè)條件件的調(diào)查基礎(chǔ)開發(fā)項(xiàng)目的的規(guī)劃設(shè)計計方案核心經(jīng)濟(jì)評價可行性研究究內(nèi)容市場預(yù)測和和建設(shè)條件件的調(diào)查市場預(yù)測包包括房地產(chǎn)產(chǎn)市場銷售售調(diào)查和需需求預(yù)測，，開發(fā)項(xiàng)目目的銷售或或出租前景景分析，市市場范圍的的確定和租租售意向分分析。建設(shè)條件分分析包括基基礎(chǔ)設(shè)施狀狀況及其外外部條件，，各類建筑筑物、構(gòu)筑筑物的現(xiàn)狀狀，需要拆拆除的房屋屋面積，需需要安置的的原住戶戶戶數(shù)和人口口，需要安安置的勞動動力人數(shù)等等調(diào)查資料料，并對供供水、供電電、污水處處理?xiàng)l件以以及商業(yè)、、服務(wù)業(yè)、、文教衛(wèi)生生環(huán)境條件件進(jìn)行分析析。可行性研究究內(nèi)容規(guī)劃設(shè)計方方案開發(fā)項(xiàng)目的的總平面布布局，主要要建筑物的的造型設(shè)計計，城市景景觀設(shè)計，，建筑物的的主要技術(shù)術(shù)參數(shù)，場場地內(nèi)外交交通組織，，基礎(chǔ)設(shè)施施與工程管管網(wǎng)規(guī)劃。?？尚行匝芯烤績?nèi)容經(jīng)濟(jì)評價經(jīng)濟(jì)評價階階段需要進(jìn)進(jìn)行開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目的投資資估算、財財務(wù)評價、、國民經(jīng)濟(jì)濟(jì)評價、社社會評價投資估算包括開發(fā)場場地的購置置費(fèi)、拆遷遷安置費(fèi)、、項(xiàng)目的工工程造價、、規(guī)劃費(fèi)、、建設(shè)費(fèi)、、管理費(fèi)和和其他有關(guān)關(guān)費(fèi)用的估估算。財務(wù)評價是在國家現(xiàn)現(xiàn)行會計制制度、稅收收法規(guī)和市市場價格體體系下，從從項(xiàng)目自身身角度，分分析工程項(xiàng)項(xiàng)目的投資資、成本、、稅金和利利潤，計算算項(xiàng)目的效效益和費(fèi)用用，考察項(xiàng)項(xiàng)目建成后后的盈利能能力、清償償能力和外外匯平衡能能力狀況，，據(jù)此評價價和判斷項(xiàng)項(xiàng)目財務(wù)可可行性?？尚行匝芯烤績?nèi)容可行性研究究內(nèi)容國民經(jīng)濟(jì)評評價是從國家整整體角度考考察項(xiàng)目的的效益和費(fèi)費(fèi)用，用影影子價格、、影子工資資、影子匯匯率和社會會折現(xiàn)率，，分析計算算項(xiàng)目給國國民經(jīng)濟(jì)帶帶來的凈效效益，評價價項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)濟(jì)上的合理理性。國民經(jīng)濟(jì)評評價與財務(wù)務(wù)評價的區(qū)區(qū)別評價角度不不同：財務(wù)評價站站在項(xiàng)目的的層次上，，從項(xiàng)目的的經(jīng)營者、、投資者、、未來的債債權(quán)人的角角度，分析析項(xiàng)目的可可行性。國國民經(jīng)濟(jì)評評價是站在在國家和地地區(qū)的層次次上，從全全社會的角角度分析項(xiàng)項(xiàng)目的合理理性。項(xiàng)目費(fèi)用和和效益的含含義與范圍圍不同：財務(wù)評價根根據(jù)項(xiàng)目直直接發(fā)生的的財務(wù)收支支，計算項(xiàng)項(xiàng)目的直接接費(fèi)用和效效益；國民民經(jīng)濟(jì)評價價則從全社社會角度考考察項(xiàng)目的的費(fèi)用和效效益，考察察項(xiàng)目所消消耗的有用用社會資源源和對社會會提供的有有用產(chǎn)品，，不僅考慮慮直接的費(fèi)費(fèi)用和效益益，而且考考慮間接的的費(fèi)用和效效益。評價采用的的價格不同同：財務(wù)評價對對投入物和和產(chǎn)出物采采用預(yù)測的的財務(wù)收支支價格；國國民經(jīng)濟(jì)評評價采用根根據(jù)機(jī)會成成本和供求求關(guān)系確定定的影子價價格。采用的評價價參數(shù)不同同：財務(wù)評價采采用市場匯率及因行業(yè)而而異的基準(zhǔn)準(zhǔn)收益率。。國民經(jīng)濟(jì)濟(jì)評價采用用國家統(tǒng)一一測定的影影子匯率和和社會折現(xiàn)現(xiàn)率?？尚行匝芯烤績?nèi)容社會評價是分析擬建建項(xiàng)目對當(dāng)當(dāng)?shù)厣鐣ǎɑ虿暗氐貐^(qū)，乃至至全社會））的影響，，分析項(xiàng)目目所在地區(qū)區(qū)的社會環(huán)環(huán)境對項(xiàng)目目的適應(yīng)性性和可接受受程度，評評價項(xiàng)目的的社會可行行性。社會會評價從社會和整整個國民經(jīng)經(jīng)濟(jì)的角度度考察項(xiàng)目目帶來的利利益和消極極影響。如如項(xiàng)目是否否符合總體體規(guī)劃、能能否改善城城市居民的的居住條件件、豐富城城市景觀以以及提高城城市經(jīng)濟(jì)效效益等。當(dāng)從企業(yè)的的角度對項(xiàng)項(xiàng)目所進(jìn)行行的財務(wù)評評價與宏觀觀的社會經(jīng)經(jīng)濟(jì)評價發(fā)發(fā)生矛盾時時，應(yīng)以后后者的結(jié)論論為主決定定開發(fā)項(xiàng)目目是否實(shí)施施?？尚行匝芯烤績?nèi)容不確定性分分析不確定性分分析包括盈盈虧平衡分分析、敏感感性分析和和風(fēng)險分析析（概率分分析）。盈盈虧平衡分分析僅用于于財務(wù)評價價，敏感性性分析和風(fēng)風(fēng)險分析即即可用于財財務(wù)評價，，也可用于于國民經(jīng)濟(jì)濟(jì)評價。盈虧平衡分分析，又稱量、本本、利分析析，是通過過分析項(xiàng)目目產(chǎn)量、成成本和利潤潤三者關(guān)系系，確定項(xiàng)項(xiàng)目由虧變變盈或由盈盈變虧的平平衡點(diǎn)，以以判斷項(xiàng)目目的風(fēng)險程程度。敏感性分析析，是通過計計算一個或或多個不確確定因素變變化所導(dǎo)致致的項(xiàng)目經(jīng)經(jīng)濟(jì)效果評評價指標(biāo)的的變化幅度度，即以判判斷預(yù)期目目標(biāo)受各個個不確定因因素變化的的影響程度度，即風(fēng)險險狀況。在在房地產(chǎn)投投資分析中中，應(yīng)對開開發(fā)工程的的投資、收收益率、租租金、貸款款利率、工工期、出租租期等因素素的變化作作敏感性分分析。風(fēng)險分析，，是根據(jù)投資資、租金、、貸款利率率、建設(shè)工工期、出租租期等各種種變量的概概率分布，，推求一個個項(xiàng)目在風(fēng)風(fēng)險條件下下獲利的可可能性大小小。四、房地產(chǎn)產(chǎn)投資分析析的任務(wù)1）為投資資者提供投投資方向2）為投資資者提供運(yùn)運(yùn)作方式3）為投資資者預(yù)測投投資效益4）為投資資者描述風(fēng)風(fēng)險及提供供避險方法法案例——政政府請客，，憑什么要要我們買單單?!民營企業(yè)將將縣政府告告上了法庭庭，這在四四川資中是是有史以來來第一回。。事實(shí)真相相到底如何何？這場官官司暴露了了民營企業(yè)業(yè)介入公用用事業(yè)過程程中的哪些些問題？政政府如何依依法行政，，民營公用用事業(yè)如何何合理定價價，同時兼兼顧百姓利利益和投資資者的利益益？這些一一時成為當(dāng)當(dāng)?shù)剌浾撽P(guān)關(guān)注的焦點(diǎn)點(diǎn)。政府請客，，憑什么要要我們買單單？資中縣位于于四川盆地地中部，沱沱江將縣城城分為兩半半，早年建建成的沱江江大橋成為為連接縣城城南北兩大大城區(qū)的唯唯一交通要要道。1997年，，資中縣政政府與民營營企業(yè)四川川九達(dá)公司司簽訂協(xié)議議，由九達(dá)達(dá)公司控股股子公司資資中沱江大大橋建設(shè)管管理有限責(zé)責(zé)任公司（（下稱沱橋橋公司）負(fù)負(fù)責(zé)投資大大橋改擴(kuò)建建。1998年大橋橋加寬改造造工程完工工。四川省省交通廳、、財政廳、、物價局先先后批準(zhǔn)沱沱橋公司于于1999年2月至至2001年9月對對通行車輛輛試收費(fèi)，，2002年1月1日至2018年2月4日正正式對通行行車輛收費(fèi)費(fèi)，并根據(jù)據(jù)不同車型型規(guī)定收費(fèi)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為1至16元元。案例——民民營企業(yè)沱江公司執(zhí)執(zhí)行董事、、總經(jīng)理何何永均說，，大橋加寬寬改造項(xiàng)目目建成至今今，縣委、、縣政府先先后10次次以會議紀(jì)紀(jì)要方式要要求公司降降低部分車車輛的通行行費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。。為了搞好好和地方的的關(guān)系，公公司前9次次都被迫接接受其要求求，蒙受了了巨大損失失。今年6月，縣里里又一次要要求公司進(jìn)進(jìn)一步降低低對公交、、出租、營營運(yùn)三輪三三種車輛（（下稱“三三類車”））的收費(fèi)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，這勢勢必會進(jìn)一一步惡化公公司經(jīng)營狀狀況，所以以不得不拒拒絕縣里的的要求。7月初，由由于許多通通行車輛拒拒絕交費(fèi)，，大橋收費(fèi)費(fèi)站與部分分車主的沖沖突不斷。?？h里隨即即派出警力力，維持大大橋秩序。。但何永均均說：“當(dāng)當(dāng)出租車、、三輪車通通過收費(fèi)站站，工作人人員攔車收收費(fèi)時，警警察便強(qiáng)行行推開欄桿桿放行，有有時還帶走走收費(fèi)人員員。每天放放行的出租租車達(dá)1000余輛輛次、三輪輪車6000輛次以以上，公司司損失嚴(yán)重重。在此期期間，收費(fèi)費(fèi)站工作人人員多次被被打，甚至至發(fā)生在警警察眼皮底底下，他們們也不聞不不問。公司司報案后，，大多數(shù)案案件至今得得不到解決決。案例——民民營企業(yè)據(jù)介紹，縣縣里之所以以要求公司司降低“三三類車”的的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，是因?yàn)闉檫@些車輛輛經(jīng)營困難難，這讓何何永均難以以接受?！啊皫椭麄儌冏叱隼Ь尘呈钦牡呢?zé)任，政政府不能轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移給民營營企業(yè)。再再說，縣政政府向經(jīng)營營三輪車的的業(yè)主收取取了上萬元元的高額費(fèi)費(fèi)用，憑什什么一再要要求我們降降低收費(fèi)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)？這豈豈不成了政政府請客，，卻讓民營營企業(yè)買單單？7月中旬，，沱橋公司司將資中縣縣政府告上上了法院，，請求法院院撤銷被告告歷次要求求原告降低低收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)的一切行行政行為，，并判被告告協(xié)助原告告恢復(fù)正常常的收費(fèi)秩秩序。案例——縣縣政府應(yīng)邀居中調(diào)調(diào)解并未未違法行政政針對沱橋公公司提起的的訴訟，資資中縣政府府等被告在在答辯中加加以否認(rèn)，，并稱自己己是根據(jù)沱沱橋公司和和車主等當(dāng)當(dāng)事人的請請求居中調(diào)調(diào)解，并未未強(qiáng)迫公司司降低收費(fèi)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。資資中縣縣長長王和平說說：“前9次我們與與沱橋公司司負(fù)責(zé)人溝溝通得很好好，不知道道為什么這這一次鬧得得這么僵，，最后把我我們告上了了法院。””他承認(rèn)，，縣里過去去考慮到老老百姓的承承受能力，，多次與沱沱橋公司““協(xié)調(diào)”要要求降低收收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，，但從未想想過通過法法定程序請請求重新審審核收費(fèi)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)。資中縣的另一一位主要領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)說，今年縣縣里領(lǐng)導(dǎo)班子子受到很多來來信和投訴，，對沱江大橋橋收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、、收費(fèi)年限等等問題反映強(qiáng)強(qiáng)烈，縣領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)班子從關(guān)心心群眾疾苦出出發(fā)，要求九九達(dá)公司對公公交、出租、、三輪車等進(jìn)進(jìn)一步給予優(yōu)優(yōu)惠?？h里對對沱江大橋在在項(xiàng)目投資、、收費(fèi)年限等等方面進(jìn)行了了初步調(diào)查，，發(fā)現(xiàn)存在較較多問題。鑒鑒于沱橋公司司已經(jīng)起訴縣縣政府，縣里里愿意通過法法律途徑妥善善解決這一問問題。案例——車主主大橋收費(fèi)確實(shí)實(shí)太高標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)需要重新核核定11月27日日中午，記者者來到資中查查看沱江大橋橋收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，，在20分鐘鐘里看到了這這樣一幕：從北向南的通通道上，一名名成年男子將將收費(fèi)欄桿拔拔出扔掉，應(yīng)應(yīng)當(dāng)繳費(fèi)的車車輛隨即不再再交費(fèi)，魚貫貫沖過收費(fèi)站站；從南向北北的人行道上上，幾名摩托托車車主用鐵鐵錘一類的工工具拆掉人行行道和機(jī)動車車道之間的欄欄桿，摩托車車?yán)@過收費(fèi)站站而去；從南南向北的通道道上，收費(fèi)人人員被人群包包圍后被迫離離開通道，欄欄桿隨即被人人抬起，大批批車輛隨之沖沖過收費(fèi)站………記者詢問一位位開機(jī)動三輪輪車的司機(jī)，，他說：“這這樣的事情多多了。大橋收收費(fèi)太貴，又又不降價，我我們根本交不不起?！卑咐囍髦饔浾呤占降牡钠渌Y料也也證實(shí)了車主主的這種看法法。資中佳和和出租車公司司今年在給縣縣委縣政府的的緊急報告中中表示：如沱沱橋公司按趟趟次收費(fèi)，100%車主主堅(jiān)決不答應(yīng)應(yīng)；如按每月月每車包干交交費(fèi)550元元，47%的的車主認(rèn)為收收費(fèi)過高，難難以經(jīng)營。這這些主要由下下崗工人組成成的出租車主主反映，附近近的內(nèi)江有兩兩座大橋，出出租車包干每每月才350元，沱橋公公司的標(biāo)準(zhǔn)實(shí)實(shí)在太高了。?？h公共汽車公公司也認(rèn)為大大橋收費(fèi)過高高。公司在2002年給給內(nèi)江市交通通局的報告中中表示，公司司有38輛大大中客車，每每年只有400萬元的收收入。而按批批準(zhǔn)的收費(fèi)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，公司一一年得支付100萬元的的過橋費(fèi)。如如果這樣，公公司只能破產(chǎn)產(chǎn)，公司接收收的180多多名下崗職工工將再次下崗崗。同樣在內(nèi)內(nèi)江，當(dāng)?shù)毓还?00多輛公交交車經(jīng)過兩座座橋，每年也也只收過橋費(fèi)費(fèi)10萬元。。與之相比，，資中的過橋橋費(fèi)太貴了。。為此，一些人人聯(lián)名向有關(guān)關(guān)部門投訴，，要求對大橋橋的投資金額額重新審計，，并重新核定定收費(fèi)年限及及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。。案例——官司司之外的話題題：政府如何依法法行政民民營公用事事業(yè)如何合理理定價在法院尚未一一審判決之前前，這場官司司的輸贏未可可預(yù)料。在民民營企業(yè)越來來越多地介入入公用事業(yè)的的背景下，政政府如何依法法監(jiān)管民營公公用事業(yè)，民民營公用事業(yè)業(yè)如何合理定定價，才是真真正值得關(guān)注注的話題。律師趙軍說：：“對于省里里批準(zhǔn)的大橋橋收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，，資中縣政府府不能自己說說改就改。像像這樣的收費(fèi)費(fèi)行政許可，，其設(shè)定、修修改、廢止，，都要嚴(yán)格依依照法定程序序進(jìn)行，下級級政府和部門門肯定沒有這這個權(quán)力?！薄弊鳛榭h長，王王和平不愿多多談這場官司司。但這場官官司提醒我們們，在依法治治國的時代背背景下，政府府機(jī)關(guān)一定要要依法行政，，依法辦事。?！翱h政府被告告到法院，已已不算什么新新聞。在四川川，省政府被被告到法院，，也不止一次次?！彼拇ㄊ∈「呒壢嗣穹ǚㄔ盒姓ヘ?fù)負(fù)責(zé)人說，““在法律意識識不斷增強(qiáng)的的今天，如果果政府和各部部門不想吃官官司，關(guān)鍵是是要嚴(yán)格按照照法律規(guī)定辦辦事?！卑咐偎舅局獾脑掝}題部分群眾對收收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和年年限不滿，也也是引發(fā)這場場官司的一個個重要原因。。盡管這個案案件還沒有最最后判決，但但有關(guān)方面應(yīng)應(yīng)該從中吸取取教訓(xùn)。這就就是，政府決決定重大事項(xiàng)項(xiàng)，一定要科科學(xué)決策、民民主決策，廣廣泛聽取各方方面的意見。。資中縣人民法法院負(fù)責(zé)人說說，“如果當(dāng)當(dāng)初有關(guān)部門門廣泛聽取各各方意見，肯肯定不會出現(xiàn)現(xiàn)今天的情況況。”北京天則經(jīng)濟(jì)濟(jì)研究所所長長、中國公用用事業(yè)民營化化研究中心主主任仁盛洪說說，公用事業(yè)業(yè)經(jīng)營的一個個核心問題是是定價。它并并非完全的市市場競爭領(lǐng)域域，不可能讓讓消費(fèi)者自己己定價，那樣樣投資者肯定定無利可圖。。定價時，我我們需要科學(xué)學(xué)的成本預(yù)測測，充分的市市場競標(biāo)和全全面的社會聽聽證。一方是百姓利利益，另一方方是投資商的的利益。如何何兼顧雙方？？這對政府監(jiān)監(jiān)管提出了挑挑戰(zhàn)。“關(guān)鍵鍵是要在保護(hù)護(hù)消費(fèi)者和