建筑合同簽訂要點(diǎn)實(shí)例工程合同作為建筑工程中約束甲乙雙方的法律文件，具有極為重要的意義。在日常工作處理，尤其是工程結(jié)算時(shí)，往往因?yàn)殡p方對(duì)具體合同條款理解的不同，產(chǎn)生對(duì)工作范圍、責(zé)任、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)等的分歧，進(jìn)而對(duì)工程進(jìn)度、工程造價(jià)等產(chǎn)生影響。作為業(yè)主方，因?yàn)楣境闪⒌臅r(shí)間、管理水平以及員工的素質(zhì)、經(jīng)驗(yàn)等問(wèn)題，和承包商相比，在對(duì)法規(guī)、規(guī)范、合同條款的了解等方面多居于劣勢(shì)，如果對(duì)合同訂立的有關(guān)情況不清楚或者不了解，極有可能造成重大損失。筆者根據(jù)所參與的一些工程項(xiàng)目的合約管理工作，從以下幾個(gè)方面對(duì)工程合同簽訂時(shí)應(yīng)考慮的一些要點(diǎn)加以分析。1技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的一致性目前，國(guó)內(nèi)一些超大規(guī)模的建設(shè)項(xiàng)目，其總設(shè)計(jì)多由國(guó)外設(shè)計(jì)公司擔(dān)負(fù)，另在國(guó)內(nèi)尋找一家設(shè)計(jì)單位完成施工圖設(shè)計(jì)。在設(shè)計(jì)說(shuō)明和設(shè)計(jì)要求上，國(guó)外的設(shè)計(jì)師會(huì)提供比較全面的《設(shè)計(jì)技術(shù)說(shuō)明書(shū)》或類(lèi)似文件，對(duì)所采用材料的技術(shù)性能予以要求。相比國(guó)內(nèi)的設(shè)計(jì)文件，這種方式有顯著優(yōu)點(diǎn)，不僅給工程管理以明確要求，對(duì)于業(yè)主的招標(biāo)采購(gòu)更有很大幫助。但這些文件很大程度是基于國(guó)外設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，在與國(guó)內(nèi)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范的結(jié)合方面，會(huì)有不同程度的差異。如果忽略這種差異而不加分辨地使用，極有可能對(duì)招標(biāo)產(chǎn)生較大影響，進(jìn)而對(duì)工程施工產(chǎn)生影響。解決此類(lèi)問(wèn)題有三種途徑：(1)國(guó)內(nèi)設(shè)計(jì)院協(xié)調(diào)。在選擇國(guó)內(nèi)的—設(shè)計(jì)院時(shí)，建議業(yè)主方要求國(guó)內(nèi)設(shè)計(jì)院協(xié)調(diào)這方面的問(wèn)題，可以大大縮減問(wèn)題比例。（2）要求投標(biāo)單位審查。通過(guò)要求投標(biāo)單位提供技術(shù)偏差，一是審核其技術(shù)實(shí)力，二來(lái)可以預(yù)防承包商在中標(biāo)后以技術(shù)指標(biāo)因素提價(jià)。（3）業(yè)主自查。主要審查可能存在不可替代性技術(shù)指標(biāo)，一旦忽略，可能因?yàn)槠洳豢商娲?，?dǎo)致供貨周期難以控制或后期更換及維護(hù)保養(yǎng)的費(fèi)用高昂。而屆時(shí)再提出更換,承包商極有可能提出工期或費(fèi)用補(bǔ)償。2技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的明確性技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的明確性是指對(duì)于涉及技術(shù)性能或造價(jià)的重要指標(biāo)，要盡可能全面地闡述，，一旦在這方面有所疏忽，可能造成技術(shù)性能的大幅降低或者工程造價(jià)的大幅增加。某超高層項(xiàng)目，外墻采用玻璃幕墻，在膠的性能要求方面，招標(biāo)文件中列出了密封硅酮膠、固定玻璃與鋁合金框架的構(gòu)造膠的詳細(xì)要求，但遺漏了雙層中空玻璃之間的粘合膠。合約簽定后，在材料封樣階段，業(yè)主方對(duì)承包商提供的國(guó)產(chǎn)膠不滿意，要求采用進(jìn)口道康寧膠，但承包商以合同未明確且國(guó)產(chǎn)膠也滿足規(guī)范要求為由予以拒絕，并提出如更換，報(bào)價(jià)要提高25元/m2。招標(biāo)圖紙也是另一種形式的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，如果構(gòu)造形式、機(jī)電系統(tǒng)等發(fā)生重大變化，可能會(huì)給承包商索賠的借口。某項(xiàng)目因?yàn)楣こ踢M(jìn)展等問(wèn)題，在招標(biāo)階段只能提供方案圖，總承包合同簽署前依然沒(méi)有詳盡的施工圖紙，其中構(gòu)造專(zhuān)業(yè)地上招標(biāo)圖紙中僅表述了鋼筋用量，樓板70kg/m2,核心筒200kg/m3……o在簽訂合同后，正式的施工圖下發(fā)時(shí)，地上的框架柱卻增加了勁性構(gòu)造一一型鋼柱。承包商以工程內(nèi)容發(fā)生重大變更為由，要求業(yè)主方支付因施工難度增大造成的構(gòu)造工期順延而產(chǎn)生的設(shè)備租賃費(fèi)用、管理費(fèi)用、冬期施工費(fèi)用等間接增加費(fèi)用。從合約的角度出發(fā)，承包商的此類(lèi)理由很難被駁倒，法院一般也不支持建設(shè)方的意見(jiàn)。3特殊項(xiàng)目的檢測(cè)費(fèi)用對(duì)于政府部門(mén)或機(jī)構(gòu)在專(zhuān)項(xiàng)驗(yàn)收（如消防）中規(guī)定必須完成的特殊檢測(cè)項(xiàng)目，其費(fèi)用的繳納主體，在相關(guān)政府規(guī)定中，有些明確約定由業(yè)主擔(dān)負(fù)，有些則未作明確約定。在實(shí)際操作中，因?yàn)闃I(yè)主方對(duì)具體程序不了解，基本上都由承包商代為完成，業(yè)主方只是配合其工作。在招標(biāo)階段應(yīng)確定這些檢測(cè)項(xiàng)目的費(fèi)用由誰(shuí)來(lái)?yè)?dān)負(fù)，防止造成不必要的分歧，根據(jù)費(fèi)用涉及單位的不同，可劃分為兩種情況。（1）費(fèi)用涉及的單位只有一家。此類(lèi)檢測(cè)項(xiàng)目只涉及一家承包商，比方，外窗的三項(xiàng)性能試驗(yàn)，按照##市的規(guī)定，檢測(cè)費(fèi)用由業(yè)主方擔(dān)負(fù)。如果在合同中不約定，承包商便會(huì)提出業(yè)主方擔(dān)負(fù)費(fèi)用。當(dāng)有幕墻時(shí)，檢測(cè)費(fèi)用會(huì)更加高昂。此類(lèi)性質(zhì)的費(fèi)用檢測(cè)項(xiàng)目還有電梯、立體停車(chē)設(shè)備、地基承載力等。（2）費(fèi)用涉及多家單位。對(duì)于一些涉及多個(gè)系統(tǒng)的綜合檢查項(xiàng)目，往往涉及多家承包商的施工內(nèi)容。以消防驗(yàn)收涉及的兩項(xiàng)檢測(cè)項(xiàng)目為例，按照##市的有關(guān)規(guī)定，消防局開(kāi)展消防驗(yàn)收前，需要完成另外兩項(xiàng)檢測(cè)。一項(xiàng)為電氣系統(tǒng)全負(fù)荷檢測(cè)，另一項(xiàng)費(fèi)用是消防系統(tǒng)的調(diào)試檢測(cè)，性質(zhì)與之類(lèi)似。此類(lèi)費(fèi)用往往涉及多家單位，而且此項(xiàng)費(fèi)用的擔(dān)負(fù)單位也沒(méi)有明確規(guī)定，業(yè)主方如果不在合同中予以注明，往往成為分歧點(diǎn)。即便是在合同中注明除一一費(fèi)用外，其他檢測(cè)費(fèi)用均由承包商擔(dān)負(fù)也不是很好的方式，因?yàn)槌邪虝?huì)推諉給其他承包商，拖延的最終結(jié)果往往是業(yè)主擔(dān)負(fù)。對(duì)于這些情況，要特別注意類(lèi)似政府規(guī)定應(yīng)由業(yè)主方擔(dān)負(fù)檢測(cè)費(fèi)用的項(xiàng)目由業(yè)主擔(dān)負(fù)相應(yīng)費(fèi)用的約定，雖然符合法律，但卻暗藏陷阱。比較好的處理方式是要求承包商列出需由業(yè)主方擔(dān)負(fù)的費(fèi)用及自身?yè)?dān)負(fù)的費(fèi)用，包括涉及多家承包商時(shí)自身?yè)?dān)負(fù)的份額。4施工范圍的劃分除非只有一家承包商，否則幾家承包商之間或多或少會(huì)存在工作范圍的交界面，這就要求開(kāi)展工作范圍的劃分，尤其是性質(zhì)接近的承包商之間，比方機(jī)電與消防，供電與配電，初裝修和精裝修之間等，這種工作范圍的劃分直接涉及到造價(jià)的組成。如某項(xiàng)目在簽訂櫥柜整體安裝合同時(shí)，櫥柜的給水管與預(yù)留管的連接未說(shuō)明清楚，前面的承包商只是預(yù)留了普通堵頭，還需要增加連接閥才能將櫥柜的供水管與供水系統(tǒng)連接。在櫥柜公司的合同中雖然說(shuō)明連接由櫥柜公司擔(dān)負(fù),但并未說(shuō)明連接閥也包括在內(nèi)，最后增加了400多套銅質(zhì)閥門(mén)的費(fèi)用。對(duì)于精裝修交付的住宅項(xiàng)目，一般在竣工備案時(shí)要求完成墻面膩?zhàn)?，在合約中此項(xiàng)工作通常交由總包單位完成。但初裝修刮膩?zhàn)拥氖┕べ|(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)往往與精裝修有一定差距，精裝修單位在接收初裝修單位提供的基層時(shí)會(huì)提出質(zhì)疑。由于此類(lèi)工序的修補(bǔ)量很大，結(jié)果往往是業(yè)主方需另外支付精裝修施工單位一定的修復(fù)費(fèi)用。當(dāng)工程出現(xiàn)重復(fù)后要想扣減費(fèi)用，也并不容易。往往承包商此時(shí)會(huì)提出某項(xiàng)未列入報(bào)價(jià)，如扣減與其他承包商重復(fù)的項(xiàng)目，即要求增加這些遺漏項(xiàng)目。為了防止此類(lèi)情況，較好的方式是在合同中約定當(dāng)業(yè)主方扣減某項(xiàng)工作內(nèi)容時(shí)，承包商不得以任何理由拒絕并不得提出增加其他費(fèi)用的要求類(lèi)似條款。在劃分范圍時(shí)，要注意既要考慮不遺漏，還要考慮施工的方便性。5不可抗力的約定許多合同都將不可抗力約定為戰(zhàn)爭(zhēng)、地震、臺(tái)風(fēng)等自然災(zāi)害，需要說(shuō)明的是，需要約定不可抗力發(fā)生的地點(diǎn)。從保護(hù)業(yè)主的利益的角度，最好只約定發(fā)生地為項(xiàng)目所在地（行政區(qū)劃范圍內(nèi)）。如果承包商堅(jiān)持，可以承受的是對(duì)方所在地。除此以外的其他區(qū)域的風(fēng)險(xiǎn)均由承包商擔(dān)負(fù)，否則，途經(jīng)地區(qū)發(fā)生的此類(lèi)不可抗力（尤其是洪水、臺(tái)風(fēng)等自然災(zāi)害）都會(huì)造成業(yè)主方的損失。對(duì)于沿海等自然災(zāi)害易發(fā)地區(qū)，要特別注意對(duì)自然災(zāi)害的約定條款，以免造成重大損失。6工期延長(zhǎng)的約定目前大多數(shù)合同中，對(duì)于工期延長(zhǎng)的規(guī)定都存在對(duì)業(yè)主方不利的條款。比方《建設(shè)工程施工合同》中約定每周停電停水累計(jì)8小時(shí)以上、因業(yè)主變更引起的……。需要延長(zhǎng)工期等等，此類(lèi)條款對(duì)業(yè)主方是極不合理的。重大的設(shè)計(jì)修改可能產(chǎn)生返工、停工，也可能減少工作量，這是可以也是應(yīng)該商談工期和補(bǔ)償費(fèi)用的，但對(duì)于可能在較短時(shí)間內(nèi)局部影響工程進(jìn)度的修改，包括日常的停電停水，則不應(yīng)作為補(bǔ)償其他費(fèi)用的理由。因?yàn)檎５脑O(shè)計(jì)修改和停水停電幾乎是普遍發(fā)生的事情。根據(jù)菲迪克條款的精神，