.15/15株洲市蘆淞區(qū)大京風(fēng)景區(qū)開發(fā)PPP項目項目匯報株洲蘆淞國有資產(chǎn)投資發(fā)展集團有限公司二〇一七年五月目錄一.前言3二.項目概況3〔一項目名稱3〔二項目建設(shè)內(nèi)容及投資規(guī)模3〔三項目建設(shè)的必要性4〔四項目建設(shè)的意義5三.PPP運作方式5〔一項目實施機構(gòu)5〔二政府出資代表5〔三PPP運作方式的選擇6〔四項目公司股權(quán)結(jié)構(gòu)7〔五項目交易結(jié)構(gòu)7〔六項目融資結(jié)構(gòu)8四.PPP項目社會資本選擇9〔一社會資本的選擇方式9〔二社會資本的資格條件9五.初步開發(fā)方案11〔一開發(fā)戰(zhàn)略11〔二項目核心產(chǎn)品12〔三項目功能分區(qū)13六.項目請求解決的問題14株洲市蘆淞區(qū)大京風(fēng)景區(qū)開發(fā)PPP項目項目匯報前言大京風(fēng)景旅游區(qū)作為株洲市重要的旅游資源,實現(xiàn)有序開發(fā)、高效運營,對于株洲市實現(xiàn)從"旅游城市"向"旅游強市"的跨越意義重大。大京風(fēng)景區(qū)的開發(fā)運營具有規(guī)模大、投資大、重運營的特點,這要求在開發(fā)模式上需尋求相適應(yīng)的操作方式,以充分發(fā)揮政府、當(dāng)?shù)卮寮w、社會資本方的優(yōu)勢,實現(xiàn)各方優(yōu)勢互補,共同將大京風(fēng)景區(qū)打造成長株潭休閑后花園,XX省旅游重要目的地,中國知名特色旅游小鎮(zhèn)。項目概況〔一項目名稱株洲市蘆淞區(qū)大京風(fēng)景區(qū)開發(fā)PPP項目〔下稱"項目"或"本項目"?！捕椖拷ㄔO(shè)內(nèi)容及投資規(guī)模大京風(fēng)景區(qū)地處株洲市東南方位,東經(jīng)113°15ˊ25〞,北緯27°50ˊ35〞。場地東西長6.3km,南北長6.8km,總面積27.87平方公里。境內(nèi)包括殘梅、苦竹、煙竹、線江四個村和沙堤村的一部分以及白關(guān)鄉(xiāng)林場,大京水庫等七個單位。項目總投資約40億元,分二期進行建設(shè),建設(shè)周期約5年。其中,一期建設(shè)周期1~3年,投資額約28億,主要包括度假綜合體、人文村落、綠野仙蹤親子主題樂園、田園綜合體。二期建設(shè)周期1~3年,投資額約12億元,主要包括金輪禪修體驗區(qū)、秘密森林戶外運動區(qū)?！踩椖拷ㄔO(shè)的必要性1、響應(yīng)國家產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略號召。20XX,《關(guān)于加快發(fā)展旅游業(yè)的意見》提出把旅游業(yè)培育成國民經(jīng)濟的戰(zhàn)略性支柱產(chǎn)業(yè)和人民群眾更加滿意的現(xiàn)代服務(wù)業(yè),成為我國旅游發(fā)展的一個重要轉(zhuǎn)折點。此后,《中共中央關(guān)于制定國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十三個五年規(guī)劃的建議》更是明確提出大力發(fā)展旅游產(chǎn)業(yè)。眼下,旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展已成為國家重要的支柱產(chǎn)業(yè)。大京風(fēng)景區(qū)的開發(fā),正是株洲響應(yīng)國家產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略號召,大力發(fā)展旅游產(chǎn)業(yè)的重要決策。2、宏觀政策引導(dǎo)的需要。當(dāng)前,在項目建設(shè)領(lǐng)域,BT模式已被禁止,項目融資則受限于抵押物不足等因素難以開展。同時,國家鼓勵和支持發(fā)展融資期限長、融資成本低、經(jīng)營風(fēng)險小的PPP模式?；诖缶╋L(fēng)景區(qū)建設(shè)資金投入大,運營水平要求高等實際情況,PPP模式將是推動大京風(fēng)景區(qū)開發(fā)的最佳方式。3、"旅游強市"建設(shè)的需要。大京風(fēng)景區(qū)作為"長株潭"城市群的后花園,蘆淞"四城一帶一中心"建設(shè)主陣地之一,其具有獨特的生態(tài)環(huán)境和區(qū)位交通優(yōu)勢。大京風(fēng)景區(qū)旅游的成功開發(fā),將是推動株洲市實現(xiàn)從"旅游城市"向"旅游強市"跨越的重要一環(huán)。4、蘆淞區(qū)經(jīng)濟發(fā)展需要。未來3-5年,項目可帶動一、二級開發(fā)投資超40億元,產(chǎn)生稅收超4億元,新增就業(yè)崗位2萬人以上?！菜捻椖拷ㄔO(shè)的意義本項目通過公開、公平、公正的競爭性方式引入社會資本,負責(zé)株洲市蘆淞區(qū)大京風(fēng)景區(qū)開發(fā)PPP項目的投融資、建設(shè)和運營維護,實現(xiàn)盡快完成大京風(fēng)景區(qū)的開發(fā)運營,將大京風(fēng)景區(qū)打造成長株潭休閑后花園,XX省旅游重要目的地,實現(xiàn)由國家級3A景區(qū)提升到4A景區(qū),成為國內(nèi)知名的特色旅游小鎮(zhèn)。本項目是株洲市蘆淞區(qū)政府響應(yīng)黨中央、國務(wù)院以及XX省、株洲市鼓勵和推廣政府和社會資本合作模式的一次重大舉措,是政府職能轉(zhuǎn)變的一次重要嘗試,也是政府豐富投融資渠道、構(gòu)建多種公共產(chǎn)品供給模式的一次重要探索,對株洲市今后城市建設(shè)具有重要意義。PPP運作方式〔一項目實施機構(gòu)株洲市蘆淞區(qū)組建大京風(fēng)景旅游區(qū)綜合開發(fā)領(lǐng)導(dǎo)小組和辦公室。大京風(fēng)景旅游區(qū)綜合開發(fā)辦公室〔以下簡稱"開發(fā)辦",具體負責(zé)PPP項目運作的組織、推進和協(xié)調(diào),并代表政府作為大京風(fēng)景旅游區(qū)PPP建設(shè)項目的實施機構(gòu),積極協(xié)調(diào)地方關(guān)系,開展有關(guān)產(chǎn)權(quán)回購和存量資產(chǎn)梳理?！捕鲑Y代表株洲市蘆淞區(qū)政府授權(quán)株洲蘆淞國有資產(chǎn)投資發(fā)展集團有限公司〔以下簡稱"蘆淞國投集團"作為大京風(fēng)景旅游區(qū)PPP建設(shè)項目的政府方出資代表。蘆淞國投集團組建于20XX6月,目前注冊資本為8億元,屬國有獨資的有限責(zé)任公司,集團下設(shè)綜合部、財務(wù)部、投融資管理部、審計部、項目前期部、工程建設(shè)部、資本運營部等7個部門以及5個全資子公司,目前集團本部共有員工52人。主要經(jīng)營內(nèi)容：城鄉(xiāng)基礎(chǔ)設(shè)施和社會公益性投資項目的開發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營和授權(quán)資產(chǎn)的投資經(jīng)營管理；蘆淞區(qū)棚改項目及"兩城"之外"兩安"項目建設(shè)的投資活動及配套商業(yè)的地產(chǎn)開發(fā)；京姚片區(qū)建設(shè)開發(fā)項目的投資活動?！踩齈PP運作方式的選擇PPP運作方式的選擇需要充分考慮項目的產(chǎn)業(yè)特性以及實際情況。項目首先是旅游產(chǎn)業(yè)項目,而旅游產(chǎn)業(yè)的核心在于運營,這就要求社會資本方擁有高水平的運營能力。與此同時,也只有持續(xù)穩(wěn)定的運營時間,才有利于體現(xiàn)運營價值,才能讓社會資本方有信心、有決心對項目進行重投資,實現(xiàn)項目的高起點、高水平的發(fā)展。其次,大京風(fēng)景區(qū)現(xiàn)階段的開發(fā)必然面臨其他旅游項目的競爭。因此作為一個規(guī)模作為27平方公里的大型項目,需要進行整體的策劃、規(guī)劃、運營,避免各自為戰(zhàn),削弱項目的整體競爭力。另一方面,項目開發(fā)規(guī)模大,則意味著投資額大,資本運營能力對于本項目而言至關(guān)重要。因此,對于本項目需采用整體BOO模式運作。BOO〔Build-Own-Operate是建設(shè)、擁有、運營的模式,對于本項目的主要意義如下：1、不需將項目移交政府,企業(yè)擁有永續(xù)的經(jīng)營權(quán),更利于企業(yè)提升投資信心、加大投資規(guī)模,實現(xiàn)高起點、高質(zhì)量地建設(shè)項目。2、企業(yè)將項目建成后,只有精心經(jīng)營才能得到回報。能保證充分發(fā)揮私營機構(gòu)的能動性與創(chuàng)造性,提高項目的運營效率?！菜捻椖抗竟蓹?quán)結(jié)構(gòu)根據(jù)財政部《關(guān)于規(guī)范政府和社會資本合作合同管理工作的通知》〔財金[2014]156號,SPV項目公司由蘆淞國投、村集體經(jīng)濟組織和社會資本方共同出資設(shè)立,股權(quán)結(jié)構(gòu)比例暫定為10%：10%：80%,具體股權(quán)結(jié)構(gòu)以實際出資比例為準(zhǔn)。村集體經(jīng)濟組織吸納村民征收土地及流轉(zhuǎn)土地款進行入股,計入SPV資本金。股東各方按持股比例履行出資義務(wù),蘆淞國投、社會資本方對項目公司運營管理行使表決權(quán)〔對涉及重大社會公共利益事項政府方擁有否決權(quán),并參與項目公司分紅。村集體經(jīng)濟組織不參與SPV公司的經(jīng)營,僅享受分紅,并且在分紅不足的情況下享有保底收益?！参屙椖拷灰捉Y(jié)構(gòu)特許經(jīng)營期內(nèi),以BOO模式項目包組建SPV進行運作。項目全部由SPV投入項目建設(shè)所需的全部資金,特許經(jīng)營期內(nèi)產(chǎn)權(quán)歸SPV所有并負責(zé)運營；項目包示意圖如下：項目交易結(jié)構(gòu)示意圖1、由蘆淞國投集團作為執(zhí)行機構(gòu)引入社會資本,并與中標(biāo)的社會資本簽署股東協(xié)議、公司章程后組建項目公司；2、株洲市蘆淞區(qū)政府與項目公司簽署《PPP項目合同》,約定在項目合作期內(nèi),由項目公司負責(zé)對本項目進行投資、融資、設(shè)計、建設(shè)和運營維護,項目公司對工程的質(zhì)量、安全、工期、造價以及項目設(shè)施的運營維護全面負責(zé)?！擦椖咳谫Y結(jié)構(gòu)一期項目投資估算28億元,資本金暫定為不低于7億元,項目資本金由股東各方及時實繳到位。其余21億元以項目公司為主體,根據(jù)投資進度需求及時通過向金融機構(gòu)融資的方式籌集。當(dāng)項目公司不能及時完成融資時,由中標(biāo)的社會投資人負責(zé)完成,以保證項目的及時建設(shè)完工和運營。二期根據(jù)項目總體進度需求,股東各方實繳不少于二期總投資22%的項目資本金,并根據(jù)投資進度需求及時通過向金融機構(gòu)融資的方式籌集其余二期總投資的78%。鑒于項目公司在運營期通過政府購買服務(wù)費獲得現(xiàn)金流,項目公司可通過收益權(quán)質(zhì)押及其他合法合規(guī)的方式獲得債務(wù)資金〔不得以土地進行抵押,根據(jù)金融機構(gòu)的要求,如需項目公司提供相應(yīng)的增信措施的,社會資本應(yīng)為項目融資提供股東擔(dān)保。蘆淞區(qū)政府及蘆淞國投集團不為本項目提供任何形式的增信或擔(dān)保措施。PPP項目社會資本選擇〔一社會資本的選擇方式根據(jù)《中華人民XX國政府采購法》規(guī)定,結(jié)合本項目復(fù)雜度高的情況,本項目擬實行"競爭性談判"的方式,即是由蘆淞國投代表政府直接邀請三家以上國內(nèi)知名社會資本方就PPP項目合作事宜進行談判的方式。一次競爭性談判流程同時確定PPP項目的投資人和施工總承包單位。本項目允許聯(lián)合體參與,聯(lián)合體由不超過3家的獨立法人組成?！捕鐣Y本的資格條件1、具有獨立法人資格并依法取得企業(yè)營業(yè)執(zhí)照,營業(yè)執(zhí)照處于有效期；具有良好的銀行資信、財務(wù)狀況以及相應(yīng)的投融資、償債能力；2、同時具備行政主管部門核發(fā)的市政公用工程施工總承包壹級及以上資質(zhì)、建筑工程施工總承包壹級及以上資質(zhì)、城市園林綠化貳級及以上資質(zhì),且具有有效的施工企業(yè)《安全生產(chǎn)許可證》；3、近五年〔20XX1月至今,以合同簽訂的時間為準(zhǔn)類似經(jīng)驗要求：〔1在市政或旅游或城鎮(zhèn)開發(fā)領(lǐng)域至少具有一個單項合同不低于5億元的投融資經(jīng)驗或項目業(yè)績。〔2至少具有一個3A級及以上景區(qū)或省級以上風(fēng)景名勝區(qū)或投資額不低于5億元旅游項目或投資額不低于5億元的市政項目的運營經(jīng)驗。4、最近三年內(nèi)無騙取中標(biāo)或嚴重違約的情形；5、本項目允許聯(lián)合體參與,聯(lián)合體參與的基本要求為：〔1聯(lián)合體成員均應(yīng)具備獨立法人資格；〔2聯(lián)合體成員不得超過3家,聯(lián)合體成員均應(yīng)符合第1條、第3條和第4條的資格條件；聯(lián)合體中擬擔(dān)任本項目施工總承包單位的成員應(yīng)符合第2條的資格條件；〔3已作為聯(lián)合體成員參與的社會資本,不得另行單獨或通過加入其他聯(lián)合體參加本項目的談判；〔4聯(lián)合體正式進入"競爭性談判"流程時,應(yīng)附上由所有成員簽署的具有法律約束力的聯(lián)合體協(xié)議書,明確各成員之間就本項目的責(zé)任以及分工。〔5基金通過聯(lián)合體形式參與談判的,基金方在項目公司中不得作為聯(lián)合體牽頭人,原則上基金方作為項目公司股東一方,其回報、期限、風(fēng)控、退出由項目公司中的社會資本方兜底承擔(dān)。初步開發(fā)方案為了向社會資本方更好地展示項目的開發(fā)前景,強化社會投資方的理解,提升社會投資方對項目的價值認同,蘆淞國投集團已開展大量前期工作,邀請知名策劃、規(guī)劃機構(gòu)編制了多個初步開發(fā)方案,以下為其中的優(yōu)選方案,以供參考。最終方案將由組建后的SPV公司編制,而實際的投資額預(yù)計以及收益預(yù)計則由最終方案為準(zhǔn)?！惨婚_發(fā)戰(zhàn)略1、項目開發(fā)戰(zhàn)略融入長株潭旅游圈,抓住中國文化興盛契機,全面注入株洲人文,打造以人文游、親子游為核心的旅游度假區(qū),構(gòu)筑株洲完整旅游格局,爭取2020年年度旅游人數(shù)超200萬人,成為株洲首屈一指,具有全國影響力的旅游項目。采用"特色小鎮(zhèn)+全域旅游+產(chǎn)鎮(zhèn)融合"模式,融合農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)、文旅產(chǎn)業(yè)、環(huán)保產(chǎn)業(yè)、服飾設(shè)計業(yè),以"文化"塑魂,以"產(chǎn)業(yè)"興鎮(zhèn),以"生態(tài)"涵養(yǎng),創(chuàng)造人與人、人與自然、人與產(chǎn)業(yè)和諧相處,帶動新經(jīng)濟、新產(chǎn)業(yè)、新商業(yè)的發(fā)展。2、項目開發(fā)目標(biāo)長株潭親子游首選目的地XX省旅游重要目的地中國人文旅游特色目的地3、項目目標(biāo)客群城市近郊休閑的親子游家庭客群自駕車旅游、露營地休閑愛好者重視生活品質(zhì)的中高收入家庭重視內(nèi)心感受的度假客群〔二項目核心產(chǎn)品做足人文游、親子游,全面滿足并引導(dǎo)目標(biāo)客群需求,做到無可替代是競爭的關(guān)鍵,以下為產(chǎn)品說明：旅游產(chǎn)品理念開發(fā)項目說明人文游通過四個富有中國建筑美的村落打造,讓村落與水面、農(nóng)田、山融合,提供中國人文情懷的田園生活浸潤式體驗漁夫傲舒適、風(fēng)情、體驗漁夫生活樵家寨展示手工業(yè)的發(fā)展、古代服飾體驗、蘆淞服飾展示設(shè)計平臺農(nóng)家村展示農(nóng)耕文明的起源、發(fā)展、農(nóng)耕勞動、土壤有機種植勸學(xué)村文化藝術(shù)的展示與體驗親子游打造長株潭功能最綜合、體驗最完整的親子游目的地歡樂城堡雨林繪本館、綠葉小劇場、草木手工坊、主題有機餐廳、健康飲品店、蟻穴探秘、認識小螞蟻、文創(chuàng)產(chǎn)品銷售自然樂園自拍花園、蟻穴寶藏探秘、森林小軍營、冒險島探秘、無人機體驗、稻田迷宮、農(nóng)耕采摘、花田觀光、動物幼兒園、小小騎馬場、小動物認養(yǎng)愛之家親子套間、露營基地商務(wù)游結(jié)合人文特色,打造設(shè)施完備、體驗優(yōu)秀的商務(wù)游度假酒店度假主題的大型酒店群會議中心接待大型會議水上俱樂部皮劃艇、水上高爾夫、快艇、游船、水上單車,提供豐富的水上活動大眾游提供豐富的旅游產(chǎn)品文創(chuàng)街區(qū)作為景區(qū)商業(yè)中心,提供豐富商業(yè)服務(wù)叢林步道提供靜謐的、自然的叢林徒步體驗林中樹屋特色的森林主題居住體驗菩提客舍翠山幽林間,以隱逸文化為主題,提供靜謐的居住體驗拓展游結(jié)合豐厚的戶外產(chǎn)品,完善的旅游設(shè)施提供株洲最完善的拓展游服務(wù)。秘密森林完善的配套設(shè)施與自然環(huán)境結(jié)合,提供完善、體驗優(yōu)秀的拓展游服務(wù)度假綜合體〔三項目功能分區(qū)1、田園綜合體該區(qū)塊位于項目南側(cè)主入口處,為項目南邊的游客接待服務(wù)區(qū)塊,規(guī)劃用地面積43公頃,建筑面積1.5萬平方米。利用田園、濕地的良好自然環(huán)境,結(jié)合牌坊、建設(shè)設(shè)計元素,建設(shè)一個供游客集散的公共空間,讓游客一進入景區(qū)即從感官上感受到景區(qū)的獨特魅力。2、綠野仙蹤該區(qū)塊位于項目東南部,是以兒童游樂、親子互動為核心體驗的功能區(qū),也是本項目的核心功能區(qū)之一,規(guī)劃用地面積306.20公頃,建筑面積5萬平方米。依托于原農(nóng)田的生態(tài)環(huán)境,建設(shè)最田園、無動力、樂親子、學(xué)自然的兒童主題樂園,包括室內(nèi)綜合體、自然體驗樂園、親子民宿等。3、人文村落本區(qū)塊位于京水XX部湖面的東側(cè),是本項目以文化深度體驗為主題的核心景區(qū),規(guī)劃用地面積102.5畝,建筑面積7.2萬平方米。該區(qū)塊沿京水湖向東延伸,依次為湖、田、村、山林,構(gòu)成富有層次的空間。規(guī)劃將融合優(yōu)美的自然環(huán)境,注入人文元素,打造成人文深度體驗的景區(qū)。4、度假綜合體該區(qū)塊位于項目北部,以蛇形島向東西延伸,是本項目北部的服務(wù)核,依托相對良好的基礎(chǔ)設(shè)施以及蛇形島向京水湖延伸創(chuàng)造的獨特地理環(huán)境,打造以獨棟度假酒店群、水上運動為特色,復(fù)合各種旅游、商業(yè)服務(wù)的旅游功能區(qū)。5、秘密森林該區(qū)塊位于京水湖的東北側(cè),基于良好的山林環(huán)境,打造以森林體驗為主題的旅游功能區(qū),規(guī)劃用地面積307.40公頃,建筑面積1萬平方米。6、金輪禪修區(qū)該區(qū)塊位于金輪寺周邊,依托于金輪古寺的佛文化氛圍,打造以禪修體驗為主題的旅游功能區(qū),規(guī)劃用地面積86.1公頃,建筑面積5萬平方米。項目請求解決的問題根據(jù)相關(guān)規(guī)定及辦法,本項目可申請如下政策補貼,希望得到政府各項目部門支持。1、PPP項目補貼本項目擬采用PPP模式實施建設(shè),可依據(jù)《PPP項目前期工作專項補助資金管理暫行辦法》申請前期工作專項補助資金；2、水利治理專項費用京水湖等水利治理項目依據(jù)《中央財政水利發(fā)展資金使用管理辦法》,可申請相關(guān)定額補助；3、環(huán)保與節(jié)能專項補助及稅收優(yōu)惠金輪禪修體驗區(qū)、秘密森林等項目可申請環(huán)境保護、節(jié)能節(jié)水和安全生產(chǎn)專用設(shè)備抵扣、節(jié)能節(jié)水項目所得減免、節(jié)能服務(wù)公司合同能源管理項目減免等相關(guān)補助；4、水土保持補貼綠野仙蹤、金輪禪修體驗區(qū)、秘密森林等依據(jù)《農(nóng)田水利設(shè)施建設(shè)和水土保持補助資金使用管理辦法》財農(nóng)〔2015〕226號,可申請農(nóng)田水利設(shè)施建設(shè)和水土保持補助資金；5、旅游專項補貼田園綜合體、度假綜合體、人文村落等可依據(jù)《旅游發(fā)展基金補助地方項目資金管理辦法》財行[2009]47號申請旅游專項資金；6、農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)相關(guān)補貼及補助綠野仙蹤區(qū)的建設(shè)符合農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)相關(guān)補貼及補助的要求,可依據(jù)《關(guān)于做好2017年國家農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)產(chǎn)業(yè)化發(fā)展項目申報工作的通知》國農(nóng)辦[2016]46號、《國家農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)資金和項目管理辦法》申請；7、土地出讓金返還依據(jù)《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于專項用途財政性資金有關(guān)企業(yè)所得稅處理問題的通知》〔財稅〔2011〕70號、《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈土地增值稅清算管理規(guī)程〉的通知》〔國稅發(fā)〔2009〕91號,本項目土地開發(fā)規(guī)模902.5畝,可申請土地出讓金返還。附表1項目主要建設(shè)內(nèi)容匯總表序號項目名稱用地面積〔公頃建筑面積〔萬㎡項目內(nèi)容1金輪禪修86.105.00婆仙谷、菩提客舍、古月臺、步云徑2秘密森林307.401.00林中樹屋、空中叢林穿越、叢林步道、螢火蟲秘密花園3度假綜合體147.207.00度假酒店、會議中心、文創(chuàng)街區(qū)、度假物業(yè)、水上俱樂部、人工沙灘、林間棧道、生態(tài)綠屋、四季田園、游客中心、田園村落、湖濱會所、XX棧道4人文村落102.517.20漁夫傲、樵家寨、農(nóng)家村、勸學(xué)村5綠野仙蹤306.205.00歡樂城堡、自然樂園、愛之家6田園綜合體43.001.50入口牌坊廣場、