**未來十年中長期規(guī)劃主報告Version：2004-10-20**未來十年中長期規(guī)劃的主報告報告背景：房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的機會與挑戰(zhàn)**第三個十年:在行業(yè)目標與行業(yè)標桿下持續(xù)領跑中國房地產(chǎn)業(yè)在國際化視野下審視**發(fā)展**未來十年的戰(zhàn)略目標和核心價值觀**未來十年的業(yè)務鏈規(guī)劃與戰(zhàn)略定位**未來十年四大戰(zhàn)略四大戰(zhàn)略之一：30%行業(yè)增長四大戰(zhàn)略之二：聚集城市圈四大戰(zhàn)略之三：精細化細分價值四大戰(zhàn)略之四：產(chǎn)業(yè)化產(chǎn)品創(chuàng)新**的核心能力戰(zhàn)略背景：房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的機會與挑戰(zhàn)目錄經(jīng)濟支柱特點--房地產(chǎn)投資占GDP比重持續(xù)增長億元資料來源：2003年中國統(tǒng)計年鑒92、93年中國房地產(chǎn)行業(yè)過熱發(fā)展后國家對房地產(chǎn)進行有效控制，自1995年后房地產(chǎn)投資開始萎縮；98年以后中國房地產(chǎn)投資開始復蘇，占GDP比重保持持續(xù)增長，2002年達到7.4％；經(jīng)濟支柱特點—住宅銷售額占GDP的比重持續(xù)增加億元資料來源：2003年中國統(tǒng)計年鑒92、93年是中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展歷史上的過熱階段，住宅銷售出現(xiàn)一個小高潮，隨后銷售開始下降；98年以后中國房地產(chǎn)投資開始復蘇，住宅銷售占GDP比重開始持續(xù)增長，2002年達到4.7％；中國房地產(chǎn)行業(yè)的三個發(fā)展階段:1994年之后房地產(chǎn)才真正作為一個產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)第一階段（1978－1991年）起步階段第三階段（1993年6月至今）調整階段第二階段過熱階段房地產(chǎn)真正的作為一個產(chǎn)業(yè)是從1994年開始出現(xiàn)的,一批以服務體制外(市場經(jīng)濟)新興階層客戶為目標顧客的民營房地產(chǎn)公司開始出現(xiàn)資料來源：元富證券（香港）1614121086420120100806040200200330022001200019991998199719961995199419931992199119901989198819871987－2003年中國GDP增長與房地產(chǎn)行業(yè)周期波動情況GDP增長率（％）房地產(chǎn)投資完成額增長率（％）民營房地產(chǎn)企業(yè)的崛起是行業(yè)走向市場化產(chǎn)業(yè)化的標志民營房地產(chǎn)企業(yè)的崛起大大改善了行業(yè)經(jīng)營水平,使得行業(yè)利潤走出負增長低谷民營房地產(chǎn)企業(yè)的崛起的另一面是一批體制不清管理混亂經(jīng)營不善的企業(yè)被淘汰出局1998年取消福利分房為中國房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)增長提供了真正的市場競爭環(huán)境(需要在下面標出增長率)萬平方米資料來源：中經(jīng)網(wǎng)1999-2003年的增長量是過去十年的增長量總和1998年取消福利分分房為中國房房地產(chǎn)行業(yè)持持續(xù)增長提供供了真正的市市場競爭環(huán)境境個人購買單位購買2003年房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)上市公司的的利潤水平大大部分都遠遠遠高于全社會會平均利潤水水平,這意味著還將將有若干新競競爭者進入房房地產(chǎn)行業(yè)資料來源：2003年度上市公司司財報目前全社會行行業(yè)平均毛利利水平區(qū)間行業(yè)規(guī)模最大大的100家企業(yè)中年竣竣工面積普遍遍不到100萬平米,這種小公司林林立的現(xiàn)狀說說明房地產(chǎn)公公司是在普遍遍的低水平層層次競爭中國房地產(chǎn)行行業(yè)百強企業(yè)業(yè)開復工面積積規(guī)模分布情情況房地產(chǎn)行業(yè)百百強企業(yè)中開開復工面積超超過200萬平米的僅3家，大部分企企業(yè)開復工面面積低于50萬平米；百強企業(yè)年度度竣工面積的的均值不到30萬平方米，百百強企業(yè)中只只有**集團團和合生創(chuàng)展展的竣工面積積在100萬平方米以上上;絕大多數(shù)房地地產(chǎn)都是區(qū)域域性企業(yè)，并并且集中在上上海、廣東、、北京三地03年銷售額超過20億的部分企業(yè)名稱企業(yè)總部所在地業(yè)務區(qū)域**深圳深圳、北京、沈陽、武漢、成都等綠地上海上海、南昌、合肥招商地產(chǎn)深圳深圳富力地產(chǎn)廣州廣州、北京順馳天津天津、北京、上海、武漢等合生創(chuàng)展廣州北京、上海、廣州、天津陸家嘴上海上海中海深圳深圳、香港中國SOHO北京北京萬通北京北京廣州恒大廣州廣州、北京北京城建北京北京首創(chuàng)置業(yè)北京北京合生創(chuàng)展、上上海綠地、天天津順馳少數(shù)數(shù)幾家企業(yè)呈呈現(xiàn)一種跨地地域擴張的趨趨勢；中國房房地產(chǎn)行業(yè)絕絕大多數(shù)企業(yè)業(yè)都是純粹的的區(qū)域性企業(yè)業(yè)，并且集中中在上海、廣廣東、北京三三地；區(qū)域房地產(chǎn)領領導者案例:北京首創(chuàng)置業(yè)業(yè)和北京城建建的未來1、首創(chuàng)置業(yè)是是一家北京本本地公司，業(yè)業(yè)務集中于北北京地區(qū)；目前首創(chuàng)置業(yè)業(yè)擁有325萬平方米的土土地儲備；65％已取得了土土地使用權證證；2、“北京城建建”又一家北北京本地公司司，業(yè)務集中中于北京地區(qū)區(qū)；目前擁有土地地546萬平方米，規(guī)規(guī)劃建筑面積積888萬平方米，主主要集中在北北京城鄉(xiāng)接合合帶、奧林匹匹克公園周邊邊、CBD及中關村等黃黃金區(qū)域充裕的土地儲儲備足夠滿足足今后3至5年的發(fā)展,但三五年后呢呢?首創(chuàng)置業(yè)目前前土地儲備地地理位置分布布北京兩個主要要的房地產(chǎn)企企業(yè)首創(chuàng)置業(yè)業(yè)和北京城建建都是典型的的土地資源壟壟斷型企業(yè),這說明目前區(qū)區(qū)域市場的競競爭格局是個個假象,那些靠政府力力量壟斷土地地資源的大公公司要么變革革,要么遲早會退退出競爭的領領導行列中國：**是中國房房地產(chǎn)行業(yè)從從事商品房開開發(fā)與銷售業(yè)業(yè)務最大的公公司，其市場場份額不到1％；中國房地產(chǎn)行行業(yè)前3名市場份額之之和僅僅2％左右；行業(yè)前10名2003年銷售額之和和為390億左右，并且且前10名公司并不穩(wěn)穩(wěn)定；美國：美國房地產(chǎn)行行業(yè)最大的公公司PulteHomes2003年市場份額為為4.6％左右，年銷銷售額是**的13.5倍；美國前10強房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)商銷售總額額3686.76億人民幣，是中國前10強的10倍,市場占有率之之和達到27.25%；銷售額最大公司的市場份額（02年、03年均為深圳**）行業(yè)前3名的市場份額之和（02年、03年均為深圳**、上海綠地、招商地產(chǎn)）行業(yè)前10名的市場份額之和說明：2003年銷售額超過過20億的房地產(chǎn)企企業(yè)有17家，由于天鴻鴻等幾家企業(yè)業(yè)具體銷售數(shù)數(shù)據(jù)沒有獲得得，故沒有列列入上述分析析。對比美國房地地產(chǎn)行業(yè)，中中國房地產(chǎn)行行業(yè)并沒有真真正意義的大大公司，行業(yè)業(yè)處于高速成成長期宏觀調控的基基點:中央政府將會會為中國房地地產(chǎn)行業(yè)創(chuàng)造造有利于公平平競爭的市場場化法制化環(huán)環(huán)境,從而真正確立立房地產(chǎn)作為為支柱產(chǎn)業(yè)的的地位與作用用1614121086420120100806040200200320022001200019991998199719961995199419931992199119901989198819871987－2003年中國GDP增長與房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)周期波波動情況GDP增長率（％））房地產(chǎn)投資完完成額增長率率（％）在1993至今的第三階階段（調整階階段），房地地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)現(xiàn)了兩次集中中的宏觀政策策調控期：第一次調控期期：1993－1994年；——控制行業(yè)發(fā)展展，限制不良良現(xiàn)象發(fā)展和和“泡沫”膨膨脹；第二次調控期期：2002－——規(guī)范行業(yè)發(fā)展展，促進土地地市場化和房房地產(chǎn)金融正正規(guī)化；資料來源：元元富證券（香香港）土地政策向招招投標桿方向向邁進,由此會帶來房房地產(chǎn)企業(yè)從從依賴土地生生存的格局向向依賴金融方方向改變重點是金融緊緊縮，限制小小公司發(fā)展認為房地產(chǎn)行行業(yè)總體健康康，肯定了房房地產(chǎn)行業(yè)的的支柱地位；；“對符合條件件的房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)和房房地產(chǎn)項目要要繼續(xù)加大信信貸支持力度度。同時要加加強房地產(chǎn)開開發(fā)項目貸款款審核管理，，嚴禁違規(guī)發(fā)發(fā)放房地產(chǎn)貸貸款”；鼓勵““強者者恒強強”，，弱者者淘汰汰；央行上上調商商業(yè)銀銀行存存款準準備金金利率率1個百分分點，，這將將使商商業(yè)銀銀行減減少貸貸款約約1000億元；；據(jù)統(tǒng)計計，截截至2003年4月，房房地產(chǎn)產(chǎn)貸款款占到到商業(yè)業(yè)銀行行各項項貸款款余額額的17.6％；2004年4月，國國務院院發(fā)出出通知知，將將房地地產(chǎn)投投資項項目資資本金金比例例由20%提高到到35%以上，，但對對一些些資金金充足足的上上市公公司沒沒有太太大影影響；；2003年8月18號文件件2003年6月121號文件件緊縮貸貸款鼓勵強強者行業(yè)現(xiàn)現(xiàn)狀2004年存款準準備金金利率率上調調及其他他規(guī)定定金融緊緊縮認為房房地行行業(yè)過過熱；；要求各各商業(yè)業(yè)銀行行全面面收緊緊對房房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)的貸貸款，，對開開發(fā)貸貸款、、土地地儲備備貸款款、建建筑商商流動動資金金貸款款、個個人住住房按按揭貸貸款、、公積積金委委托貸貸款等等六個個方面面做出出嚴格格規(guī)定定；資金密密集型型行業(yè)業(yè)；規(guī)模擴擴大的的同時時，資資金鏈鏈越繃繃越緊緊；銀行信信貸是是房地地產(chǎn)金金融的的主渠渠道；；開發(fā)商商、銀銀行、、客戶戶現(xiàn)狀狀銀行——貸款壓壓力大大，積積極性性低；；房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)業(yè)——自有資資金不不足，，貸款款渠道道單一一；購房客客戶——住房貸貸款需需求大大，但但貸款款不足足、貸貸款難難；建立三三贏結結構促促進大大公司司發(fā)展展未來趨趨勢未來是是巨大大的市市場與與前所所未有有的機機會，，但抓抓住并并不容容易起步高速發(fā)發(fā)展平穩(wěn)期期衰退期期人均收收入(單位：：美元元)未來20年中國國所處處階段段穩(wěn)定增增長主要城城市所所處階階段未來20年，中中國房房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)業(yè)處于于高速速發(fā)展展期及及穩(wěn)定定增長長期做一個個假設設：如如果從從1994年起，，**房地地產(chǎn)業(yè)業(yè)務能能夠以以行業(yè)業(yè)增長長率同同步增增長，，**年銷銷售收收入到到200３年將將達１１４６６億元元行業(yè)CAGR=25.7%**CAGR=51.4%以**1994年房地地產(chǎn)銷銷售收收入7.0億元為為基數(shù)數(shù)，按按行業(yè)業(yè)增長長率兩兩倍計計算**的的銷售售收入入。1994-200３年增增長率率為51.4%1994年-2014年房地地產(chǎn)行行業(yè)與與**銷售售額對對比數(shù)據(jù)來來源：：2003年中國國統(tǒng)計計年鑒鑒，建建設部部科技技信息息研究究所，，**內部部報告告，錫錫恩公公司的的分析析020004000600080001000012000房地產(chǎn)行業(yè)銷售額1018.51257.71427.11799.52513.32987.93935.44862.86032.37671**銷售額7.010.616.024.236.755.684.2127.4192.9292.019941995199619971998199920002001200220032004c**第第三個個十年年:在國際際化標標桿與與行業(yè)業(yè)目標標下持持續(xù)領領跑中中國房房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)目錄第一部部分:在國際際化視視野下下審視視**發(fā)展展目錄**選選取標標桿的的意義義:通過國國際化化標桿桿Pultehomes公司把把握中中國房房地產(chǎn)產(chǎn)的未未來做一家家持續(xù)續(xù)增長長的偉偉大公公司比如，，普爾爾特公公司為為何專專注于于住宅宅業(yè)務務,又何以以持續(xù)續(xù)53年保持持贏利利？為為什么么在美美國那那樣一一個成成熟的的市場場，它它的凈凈資產(chǎn)產(chǎn)回報報率能能達到到18%，近十十年增增長率率達到到行業(yè)業(yè)的兩兩倍？？比如，，為什什么在在普爾爾特公公司新新推出出的項項目中中，老老客戶戶重復復購買買或推推薦購購買的的比例例達到到47%？它何何以實實現(xiàn)客客戶的的終身身鎖定定？比如普普爾特特在業(yè)業(yè)務橫橫跨美美國27個州，，44個市場場的情情況下下，如如何實實施它它的跨跨區(qū)域域經(jīng)營營？PulteHomes公司的的做法法**的的未來來問題:在高風風險的的房地地產(chǎn)行行業(yè),房地產(chǎn)產(chǎn)公司司能夠夠持續(xù)續(xù)增長長嗎?年份新屋銷售額PulteHomes銷售額20027.5%26.1%20013.5%15.7%2000-.00%.5%1999-0.1%19.2%199810.2%5.8%19976.2%8.2%199613.5%15%1995-.01%11.6%1994.01%13.8%19939.1%22.0%199219.8%20.0%10年平均7.0%15.9%美國房房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)業(yè)銷售售額在在走平平的同同時，，PulteHomes卻持續(xù)續(xù)10年不斷斷的增增長通過學學習Pultehomes持續(xù)增增長50年,在近十十年兩兩倍于于行業(yè)業(yè)增長長,**要做一一家領領先于于行業(yè)業(yè)增長長水平平的公公司。?；卮鹗鞘?能！問題:房地產(chǎn)產(chǎn)是一一個客客戶導導向,競爭充充分的的行業(yè)業(yè)嗎?PulteHomes是唯一一一個個全美美國客客戶滿滿意度度連續(xù)續(xù)四年年排名名第一一的房房地產(chǎn)產(chǎn)公司司在PulteHomes公司運運營的的20個市場場中，，有19個公司司都進進入前前四名名。而且拉拉斯維維加斯斯的地地產(chǎn)杯杯評為為全國國客戶戶滿意意度最最高的的。該該地區(qū)區(qū)的DelWebb被評為為第二二名。。通過學學習Pultehomes尊重客客戶,創(chuàng)造價價值,**要做一一家最最受客客戶歡歡迎的的公司司回答是是:是！問題:在關系系與資資源如如此重重要的的房地地產(chǎn)行行業(yè),什么是是房地地產(chǎn)公公司競競爭優(yōu)優(yōu)勢的的來源源1956年BillPulte成立PulteHomes公司,是一個個家族族公司司1969年PulteHomes發(fā)行20萬普通通股，，開始始引入入外部部資金金。1975年，PulteHomes公司在在美國國證券券交易易所AMEX上市交交易，，股票票代碼碼PHM1983年,集團的的股票票開始始在NYSE上市市進進行行交交易易2001年，，BillPulte僅擁擁有有PulteHomes公司司26%的股股份份。。盡管管比比較較難難于于量量化化，，我我們們估估計計大大約約有有200-300基點點的的稅稅前前利利潤潤來來自自于于我我們們精精明明地地運運作作我我們們的的業(yè)業(yè)務務。。從我我們們的的住住房房設設計計到到我我們們的的住住房房建建造造，，直直到到優(yōu)優(yōu)秀秀的的供供應應鏈鏈管管理理和和優(yōu)優(yōu)異異的的日日常常費費用用管管理理，，我我們們可可以以節(jié)節(jié)省省很很多多成成本本。。-PulteHomes公司司2002年年年報報通過過學學習習pulteHomes公司司作作為為公公眾眾公公司司的的透透明明體體制制與與集集約約運運營營,**要做做一一家家最最受受股股東東歡歡迎迎的的公公司司回答答是是:企業(yè)業(yè)競競爭爭力力問題題:房地地產(chǎn)產(chǎn)是是一一個個區(qū)區(qū)域域化化很很強強的的行行業(yè)業(yè),這種種行行業(yè)業(yè)可可以以進進行行跨跨區(qū)區(qū)域域經(jīng)經(jīng)營營嗎嗎?業(yè)務務在在在在25個州州、、超超過過40個地地區(qū)區(qū)市市場場在包包括括Mexico在內內的的四四個個國國際際市市通過過學學習習pulteHomes公司司全全國國化化甚甚至至國國際際化化經(jīng)經(jīng)營營經(jīng)經(jīng)驗驗,**要做做一一家家跨跨區(qū)區(qū)域域的的房房地地產(chǎn)產(chǎn)領領跑跑者者回答答是是:可以以第二二部部分分：：在在行行業(yè)業(yè)目目標標下下制制訂訂**的的遠遠景景,核心心價價值值觀觀與與戰(zhàn)戰(zhàn)略略目目標標目錄錄一個個產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)的的發(fā)發(fā)展展是是這這個個產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)發(fā)發(fā)展展目目標標下下的的結結果果美國國的的住住宅宅產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)發(fā)發(fā)展展目目標標中國國住住宅宅產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)的的發(fā)發(fā)展展目目標標將將基基本本上上是是與與美美國國五五十十年年前前的的目目標標基基本本相相同同:從消消費費者者來來說說:每一一個個中中國國人人都都應應當當有有權權擁擁有有一一個個象象樣樣的的住住房房與與合合適適的的居居住住環(huán)環(huán)境境,從住住宅宅產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)來來說說:住宅宅應應當當是是國國民民經(jīng)經(jīng)濟濟與與社社會會發(fā)發(fā)展展的的支支柱柱從住住宅宅公公司司來來說說:每一一次次建建造造都都應應當當是是經(jīng)經(jīng)濟濟利利益益與與社社會會責責任任的的統(tǒng)統(tǒng)一一中國國房房地地產(chǎn)產(chǎn)行行業(yè)業(yè)發(fā)發(fā)展展目目標標房地地產(chǎn)產(chǎn)不不僅僅是是國國民民經(jīng)經(jīng)濟濟的的支支柱柱產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)，，同同時時也也是是支支持持社社會會保保障障公公平平和和長長期期繁繁榮榮穩(wěn)穩(wěn)定定的的基基礎礎。。中中國國房房地地產(chǎn)產(chǎn)行行業(yè)業(yè)的的目目標標，，應應當當是是讓讓每每一一個個家家庭庭都都有有適適宜宜居居住住的的住住宅宅。。這一一產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)目目標標意意味味著著，，我我們們發(fā)發(fā)展展商商要要為為消消費費者者提提供供優(yōu)優(yōu)質質、、安安全全、、環(huán)環(huán)保保、、適適于于居居住住與與交交流流的的住住宅宅。。這一一目目標標要要求求我我們們做做到到““三三個個統(tǒng)統(tǒng)一一””：：增增長長數(shù)數(shù)量量與與質質量量的的統(tǒng)統(tǒng)一一,短期期利利益益與與長長遠遠利利益益的的統(tǒng)統(tǒng)一一，，開開發(fā)發(fā)商商利利益益與與社社會會公公眾眾利利益益的的統(tǒng)統(tǒng)一一。。**未未來來十十年年的的遠遠景景：：未未來來我我們們是是一一家家什什么么樣樣的的公公司司？？成為為房房地地產(chǎn)產(chǎn)行行業(yè)業(yè)的的持持續(xù)續(xù)領領跑跑者者核心心價價值值觀觀:我們們有有什什么么不不同同?格守底線線,超越成功功,創(chuàng)造健康康豐盛的的人生恪守三大大底線：：對人永遠遠尊重追求公平平報酬開放透明明體制創(chuàng)造三大大人生客戶:客戶是我我們永遠遠的伙伴伴,員工:人才是**的資資本,股東:持續(xù)的增增長和領領跑未來十年年戰(zhàn)略目目標100億利潤年增增長30%，09年利潤27.8億，2014年利潤103.4億1000億銷售規(guī)模模年增長長30%，09年規(guī)模259.9億，2014年規(guī)模965億3%根據(jù)建設設部科技技信息研研究所估估算：2014全國銷售售規(guī)模3萬億，**銷售售1000億，全國國市場占占有率約約為3%1400萬根據(jù)建設設部科技技信息研研究所估估算：全全國未來來10年間銷售售均價預預計年復復合增長長4.71%。**目目前均價價4463元/平，推算算2014年**均均價7075元/平，2014需銷售1400萬平米房房子未來10年人均住住宅面積積預測數(shù)據(jù)來源源：建設設部科技技信息研研究所《中國未來來10年住宅房房地產(chǎn)需需求增長長因素分分析》未來10年住房需需求面積積的預測測由居住條條件改善善引發(fā)的的住宅總總量=人均住房房建筑面面積*城城鎮(zhèn)總人人口第N年住宅需需求=第N年住宅總總量-第N-1年住宅總總量未來10年的住宅宅需求預預測數(shù)據(jù)來源源：建設設部科技技信息研研究所《中國未來來10年住宅房房地產(chǎn)需需求增長長因素分分析》未來10年中國城城鎮(zhèn)人口口，家庭庭戶數(shù)與與規(guī)模數(shù)據(jù)來源源：建設設部科技技信息研研究所《中國未來來10年住宅房房地產(chǎn)需需求增長長因素分分析》2004-2014年未來建筑投資及用地面積預測單位：萬平方米年份商品房需求面積用地面積200423984.915989.93200525559.017039.31200627133.018088.69200728707.119138.07200830281.220187.45200931855.221236.83201033429.322286.22004-2010200949.7133966.5201135003.423335.58201236577.424384.96201338151.525434.34201439725.626483.722010-2014149457.999638.62004-2014350407.6233605.1住宅用地地需求：：10年發(fā)展中中商品房房投資增增加將不不少于35億平方米米，估計計在35-40億平方米米之間，，需占用用土地23.3-26.6億平方米米以1987—2002年商品房房銷售面面積為基基礎，利利用歷年年商品房房銷售面面積增長長與GDP、居民年年收入等等增長關關系，進進行函數(shù)數(shù)擬合、、求和平平均計算算數(shù)據(jù)來源源：國土土資源部部《中國未來來10年土地供供給分析析》第三部分分：**未來十十年的業(yè)業(yè)務鏈規(guī)規(guī)劃與戰(zhàn)戰(zhàn)略定位位目錄**前二二十年的的業(yè)務鏈鏈結構變變化利潤第二層面以房地產(chǎn)為方向或核心的多元化業(yè)務第三層面三大地帶城鄉(xiāng)結合部的系列化精品與城市精品住宅(18個城市)時間安排第一層面工業(yè)、商貿、房地產(chǎn)、文化傳播和股權投資五大業(yè)務80年代200490年代**未來來十年的的業(yè)務鏈鏈結構變變化時間安排排利潤第二層面（增長業(yè)務區(qū)域）三大地帶集約化發(fā)展與精細化運營(30-40個城市)第三層面（種子業(yè)務區(qū)域）新興城市圈(40-60個城市)住宅金融業(yè)務第一層面（現(xiàn)金流業(yè)務）三大地帶城鄉(xiāng)結合部的系列化精品與城市精品住宅(18個城市)200420142009未來十年年**的的業(yè)務戰(zhàn)戰(zhàn)略定位位戰(zhàn)略定定位(與競爭爭者有有什么么不同同):精細化化戰(zhàn)略主主線(如何把把握時時代趨趨勢):把握經(jīng)經(jīng)濟主主動脈脈,實現(xiàn)有有質量量增長長精細化化：**的的第二二次專專業(yè)化化在過去去20年的發(fā)發(fā)展中中，**完完成了了從業(yè)業(yè)務多多元化化到業(yè)業(yè)務專專業(yè)化化的調調整，，這是是**的第第一次次專業(yè)業(yè)化。。在未來來十年年，**將將自己己定位位于精精細化化――所謂精精細化化，就就是在在我們們專注注的住住宅領領域做做得更更專業(yè)業(yè)，更更優(yōu)秀秀，更更卓越越，這這是**的的第二二次專專業(yè)化化。未來**業(yè)業(yè)務結結構演演化的的三大大主線線利潤結結構從從兩個個中心心城市市擴大大到三三大城城市圈圈從中心心城市市深圳圳,上海,轉向珠珠江三三角洲洲,長江三三角洲洲,環(huán)勃海海三大大地圈圈,實現(xiàn)上上海,深圳,北京三三個中中心城城市收收入與與三大大經(jīng)濟濟圈其其它城城市收收入各各占一一半競爭能能力從從產(chǎn)品品能力力轉化化為客客戶價價值能能力從城鄉(xiāng)鄉(xiāng)結結合部部的大大型市市鎮(zhèn)小小區(qū),轉向客客戶細細分基基礎上上的價價值型型小區(qū)區(qū),實現(xiàn)集集約型型發(fā)展展標準化化與差差異化化共存存建立起起在客客戶細細分基基礎上上的幾幾大系系列項項目標標準化化體系系，同同時，，各地地將根根據(jù)區(qū)區(qū)域市市場不不同而而采用用不同同的系系列，，并做做相應應修改改實現(xiàn)有有質量量的增增長提高資資本資資源回回報率率和人人力資資源回回報率率降低客客戶抱抱怨度度、提提升客客戶忠忠誠度度，加強產(chǎn)產(chǎn)品與與服務務創(chuàng)新新。第四部部分：：**未來來十年年四大大戰(zhàn)略略目錄**未未來十十年四四大業(yè)務戰(zhàn)戰(zhàn)略30%持續(xù)增增長聚焦城城市圈圈集約化化細分分價值值產(chǎn)業(yè)化化產(chǎn)品品創(chuàng)新新四大戰(zhàn)戰(zhàn)略之之一：：30%持續(xù)增增長目錄以PulteHomes為標桿桿，**在在一個個發(fā)展展迅速速需求求旺盛盛的房房地產(chǎn)產(chǎn)中要要做到到30%持續(xù)增增長1994年-2014年房地地產(chǎn)行行業(yè)與與**銷售售額對對比數(shù)據(jù)來來源：：2003年中國國統(tǒng)計計年鑒鑒，建建設部部科技技信息息研究究所，，**內部部報告告，錫錫恩公公司的的分析析2004年-2014年，行業(yè)銷銷售額根據(jù)據(jù)建設部科科技信息研研究所預測測，**年年銷售額按按復合增長長率30%計算。行業(yè)CAGR=25.7%**CAGR=25.9%行業(yè)CAGR=13.1%**CAGR=30.0%事實上，在在專業(yè)化調調整中的最最近五年，，**的復復合增長率率就達到了了34%1999年-2014年房地產(chǎn)行行業(yè)與**銷售額對對比數(shù)據(jù)來源：：2003年中國統(tǒng)計計年鑒，建建設部科技技信息研究究所，**內部報告告，錫恩公公司的分析析2004年-2014年，行業(yè)銷銷售額根據(jù)據(jù)建設部科科技信息研研究所預測測，**年年銷售額按按復合增長長率30%計算。行業(yè)CAGR=25.7%**CAGR=34.1%行業(yè)CAGR=13.1%**CAGR=30.0%（單位：億億元）但是行業(yè)的的增長率在在未來十年年間大致在在15%左右，**如何能夠夠實現(xiàn)行業(yè)業(yè)增長？精細化戰(zhàn)略略定位:第二次專業(yè)業(yè)化區(qū)域精細化化：聚焦三三大城市圈圈客戶精細化化：細分客客戶價值產(chǎn)品精細化化：產(chǎn)業(yè)化化標準化30%的持續(xù)增長長的來源在在哪里？持續(xù)增長的的源泉在哪哪里？行業(yè)發(fā)展增增長較快快的區(qū)域；；在該區(qū)域內內的**新新開設并產(chǎn)產(chǎn)生銷售收收入的公司司數(shù)量；30%持續(xù)增長意意味著什么么？30%的持續(xù)增長長意味著就就平均而言言，長三角角、珠三角角和環(huán)渤海海以及成都都、武漢等等地區(qū)銷售售收入都需需要完成每每年30%的持續(xù)增長長并保持10年。如果上述區(qū)區(qū)域中有一一個或幾個個區(qū)域不能能完成這樣樣地持續(xù)（（30%增長），那那么其他區(qū)區(qū)域就需要要承擔更大大的增長壓壓力或開拓拓新的業(yè)務務區(qū)域。過去的發(fā)展展歷程看：：長三角和和珠三角將將會是**未來主要要增長來源源，30%的增長將主主要來自這這兩個地區(qū)區(qū)珠三角地區(qū)長三角地區(qū)環(huán)渤海地區(qū)成都/武漢其他區(qū)域銷售額增長、波動持續(xù)快速增長增長、波動緩慢增長區(qū)域銷售額增長率增長增長下降下降區(qū)域銷售額占集團銷售額的比例下降持續(xù)增長下降波動（先升后降）區(qū)域銷售增量對集團銷售增量的貢獻波動持續(xù)增長下降下降在近5年**高達達34%的復合增長長率中，很很大程度原原于長三角角的異軍突突起，對集集團增長起起到很大的的支撐作用用99-03年集團地產(chǎn)產(chǎn)復合增長長率為34%，其中長三三角以65%的復合增長長率一支獨獨秀，武漢漢/成都地區(qū)在在01-03年期間，其其復合增長長率也高達達75%，表現(xiàn)出比比較好的成成長性武漢/成都因為從從01年開業(yè)，所所以復合增增長率從01年開始算起起**過去5年的30.4%的復合主要要來源于長長三角的增增長珠三角在近近5年的增長態(tài)態(tài)勢放緩數(shù)據(jù)來源：：**內部部資料近5年**在長長三角的銷銷售額呈現(xiàn)現(xiàn)逐年上升升的趨勢，，而珠三角角和環(huán)渤海海地區(qū)的銷銷售勢頭增增長緩慢年銷售額（（萬元）數(shù)據(jù)來源：：**內部部資料從銷售額增增長速度上上來看，長長三角呈現(xiàn)現(xiàn)加速的狀狀態(tài)，其他他地區(qū)的增增長速度呈呈現(xiàn)減速發(fā)發(fā)展態(tài)勢趨勢線增長率數(shù)據(jù)來源：**內部資料料從前十年看,珠三角94-99年的五年間的的增長率是20%,在在99年后是15％，增長速度度有所放緩復合增長率99-03年，集團復合合增長率比94-99年高，而珠三三角同時期的的復合增長率率卻比94-99年低；長三角角剛好相反，，99-03年復合增長率率高達65%，表現(xiàn)出驚人人的增長勢頭頭。原因何在？數(shù)據(jù)來源：**內部資料料珠三角為什么么增長速度放放緩,長三角為什么么增長速度提提高珠三角地區(qū)長三角地區(qū)94-03年，珠三角地地區(qū)只有一家家公司產(chǎn)生銷銷售收入，就就是深圳地產(chǎn)產(chǎn)，且業(yè)務區(qū)區(qū)域一直集中中在深圳市。。深圳公司銷售售額在2003年度占深圳市市場份額的8.8%。已經(jīng)達到一一個很高的市市場占有率,提高有相當難難度.深圳市可用于于住宅地產(chǎn)開開發(fā)的用地的的持續(xù)萎縮，，深圳市地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的的速度的放緩緩也給深圳地地產(chǎn)的持續(xù)高高速度發(fā)展制制造了阻力。。長三角地區(qū)在在99-03年的持續(xù)增長長得益于三個個方面長三角地區(qū)行行業(yè)地產(chǎn)行業(yè)業(yè)發(fā)展的持續(xù)續(xù)升溫。上海地區(qū)地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)續(xù)升溫。02年，南京、南南昌分公司產(chǎn)產(chǎn)生巨大的銷銷售收入，并并彌補上海公公司的銷售萎萎縮。珠三角沒有開開辟深圳之外外的市場,導致增長乏力力長三角擁有上上海,以及南京,南昌兩個增長長點示范：定量計計算--2010年末各區(qū)域市市場的增長策策略目標：2011年比2010年銷售增長30%，達到507億2010年末銷售額：：390億2010年末各區(qū)域的的市場分額：：長三角47%、珠三角40%、環(huán)渤海5%、其它8%（上頁組合12）經(jīng)各區(qū)域管理理層預測：長三角現(xiàn)有市市場可預測的的增長有20%珠三角現(xiàn)有市市場可預知的的增長為22%環(huán)渤?，F(xiàn)有市市場的可預知知增長為18%其它現(xiàn)有市場場可預知的增增長為28%統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示示，過去5年：長三角新增公公司的平均銷銷售貢獻為4億/年珠三角新增公公司的平均銷銷售額為3.2億/年環(huán)渤海新增公公司的平均銷銷售額為3億/年其它地區(qū)新增增公司的銷售售額為2.2億/年增長組合策略略：長三角現(xiàn)有市市場的增長貢貢獻為：390*47%*20*=36.86億長三角需要新新開公司數(shù)量量為：390*47*(30%-20%)/4=4.6（需新增5家公司）同理：珠三角角現(xiàn)有市場增增長貢獻為：：34.32億；需要新開開公司數(shù)目為為：4家環(huán)渤?，F(xiàn)有市市場增長貢獻獻為：3.91億；需要新開開公司數(shù)目為為：1家其他他地地域域現(xiàn)現(xiàn)有有市市場場增增長長貢貢獻獻為為：：8.7億；；需需要要新新開開公公司司數(shù)數(shù)目目為為：：基基本本不不需需要要新新開開公公司司就就可可以以完完成成本本區(qū)區(qū)域域30%的銷銷售售增增長長。。2011年的的目目標標和和2010年的的現(xiàn)現(xiàn)實實數(shù)數(shù)據(jù)據(jù)對2011年的的預預測測和和統(tǒng)統(tǒng)計計數(shù)數(shù)據(jù)據(jù)增長長組組合合策策略略數(shù)據(jù)據(jù)來來源源：：**內內部部資資料料四大大戰(zhàn)戰(zhàn)略略之之二二：：聚聚焦焦城城市市圈圈目錄錄**16年房房地地產(chǎn)產(chǎn)地地域域擴擴張張呈呈波波浪浪式式發(fā)發(fā)展展,背后后說說明明了了什什么么?88－－9019911992199397－－992000200294－－962003地域域延延伸伸深圳圳深圳圳上海海廈門門深圳圳上海海天津津青島島北海海鞍山山深圳圳上海海天津津北京京沈陽陽北海海合肥肥成都都石家家莊莊深圳圳上海海天津津北京京沈陽陽成都都武漢漢青島島北海海石家家莊莊大連連鞍山山深圳圳上海海天津津北京京沈陽陽2001深圳圳上海海天津津北京京沈陽陽成都都深圳圳上海海天津津北京京沈陽陽成都都武漢漢南昌昌長春春南京京深圳圳上海海天津津北京京沈陽陽成都都武漢漢南昌昌長春春南京京佛山山深圳圳上海海沈陽陽天津津北京京成都都武漢漢南昌昌長春春南京京廣州州深圳圳廣州州中山山上海海南京京南昌昌沈陽長春大連鞍山天津北京成都武漢2004**業(yè)務務在地域域上的演演變與利利潤貢獻獻率

199219941995199619992000200120022003深圳62.0%48.2%24.0%57.1%44.0%52.0%44.0%37.0%35.0%上海26.0%41.9%13.1%11.9%22.0%18.0%25.0%18.0%36.0%北京

29.0%7.1%23.0%13.0%6.0%6.0%2.0%天津

23.5%9.3%6.0%5.0%

1.0%沈陽

6.0%19.0%10.0%7.0%5.0%成都

15.0%9.0%5.0%南京

8.0%7.0%武漢

7.0%4.0%南昌

4.0%4.0%長春

5.0%3.0%其它12.0%9.9%10.4%14.7%-1.0%-6.0%

數(shù)據(jù)來源源：**內部報報告1992－2003年深圳、、上海兩兩大區(qū)域域在**集團利利潤持續(xù)續(xù)上升,而北京、、天津、、沈陽卻卻呈下降降趨勢北京、天天津乃至至沈陽在在集團利利潤貢獻獻的下降降,從表面上上看,有著人為為(領導層)、資源投投入重心心轉移等等諸多因因素,背后的實實質是北京、天天津、沈沈陽等環(huán)環(huán)渤海經(jīng)經(jīng)濟帶,與上海為為中心的的長三角角經(jīng)濟帶帶、深圳圳廣州為為中心的的珠三角角經(jīng)濟帶帶并不是是同種類類型的經(jīng)經(jīng)濟帶。為什么上上海區(qū)域域在集團團的利潤潤貢獻會會上升?2003年上海區(qū)區(qū)域貢獻獻了集團團房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)務凈凈利潤的的47％2004年上海區(qū)區(qū)域貢獻獻了集團團房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)務凈凈利潤的的59％就區(qū)域戰(zhàn)戰(zhàn)略而言言,深圳落后后于上海海區(qū)域實實際上是是對城市市經(jīng)濟帶帶的認識識,而環(huán)渤海海區(qū)域恰恰恰應當當是做收收縮而不不是擴張張到2004年**已已進入的的城市珠三角深圳、廣州、中山長三角上海、南京、南昌環(huán)渤海北京、天津、沈陽、大連、長春、鞍山其它成都、武漢核心城市市在所在在城市圈圈業(yè)務收收入中所所占比重重1999年-2003年**三三大城市市圈占公公司地產(chǎn)產(chǎn)銷售總總收入的的比例長三角城城市圈在在**總總銷售收收入的比比例越來來越大，，2003年占32.1%；珠三角城城市圈所所占比例例越來越越低，2003年占24.7%;環(huán)渤海城城市圈所所占比例例也逐年年下降，，2003年占32.1%數(shù)據(jù)來源源：**內部報報告**的競競爭或擴擴張戰(zhàn)略略圍繞城城市群經(jīng)經(jīng)濟圈而而不是行行政區(qū)中中心城市市,這是**16年房地產(chǎn)產(chǎn)全國戰(zhàn)戰(zhàn)略中重重要的一一個戰(zhàn)略略思想北京上海廣州香港哈爾濱長春沈陽大連煙臺南通青島無錫蘇州南京合肥杭州寧波福州廈門汕頭天津石家莊太原濟南鄭州武漢烏魯木齊西寧蘭州成都銀川西安呼和浩特重慶貴陽昆明南寧?？谏钲陂L沙南昌大同以深圳,廣州為龍龍頭的珠珠三角經(jīng)經(jīng)濟圈以上海為為中心的的長江三三角洲經(jīng)經(jīng)濟圈以京津地地區(qū)和遼遼東半島島為重點點的環(huán)渤渤海灣經(jīng)經(jīng)濟圈為什么么聚焦焦城市市群經(jīng)經(jīng)濟帶帶是**全全國戰(zhàn)戰(zhàn)略中中重要要的戰(zhàn)戰(zhàn)略思思想?因為聚聚焦城城市圈圈,就把握握住了了中國國經(jīng)濟濟的龍龍頭與與人脈脈投資增增長極極：現(xiàn)代經(jīng)經(jīng)濟在在空間間的生生長方方式是是增長長極及及產(chǎn)業(yè)業(yè)聚合合：中中心城城市形形成增增長極極，中中心城城市周周圍形形成提提供產(chǎn)產(chǎn)業(yè)互互補的的城市市群滿足增增長階階層在快速速增長長的經(jīng)經(jīng)濟背背后，，是一一大批批新興興白領領與企企業(yè)主主的興興起，，這批批人構構成了了住宅宅消費費的主主力建立增長能能力與高速增長長的城市圈圈與快速成成長的職業(yè)業(yè)新銳共成成長聚焦城市圈圈戰(zhàn)略世界大城市市圈是現(xiàn)代代工業(yè)與信信息革命的的產(chǎn)物城市圈由法法國地理學學家戈特曼曼(J．Gottman)提出,大城市圈的的特點與功功能：城市人口規(guī)規(guī)模大，可可達0.35～2.5億，人口密密度至少為為250人/平方公里，，城市化水水平達70％以上。大城市圈在在產(chǎn)業(yè)上形形成城市之之間的互補補效應,在基礎設施施上形成電電力,公路等基礎礎設施的規(guī)規(guī)模效應,從而成為國國家乃至世世界經(jīng)濟樞樞紐,成為新人類類,新技術、新新思想的““孵化器””。世界五大城城市圈美國東北部部大西洋沿沿岸城市圈圈:以紐約為中中心,由5個大都市和和40多個中小城城市組成，，面積13.8萬平方公里里，占全國國總面積的的1.5%；人口6500萬，占全國國總人口的的20%。城市化水水平達到90%，制造業(yè)產(chǎn)產(chǎn)值占全國國的30%，是美國最最大的生產(chǎn)產(chǎn)基地和商商貿中心，，是世界最最大的國際際金融中心心。日本太平洋洋沿岸城市市圈:以東京為中中心,長達1000公里，面積積3.5萬平方公里里，占全國國總面積的的20%；人口7000萬，占全國國總人口的的61%，內含東京京城市圈、、大阪城市市圈、中京京城市圈3個都市圈。。北美五大湖湖城市圈:以美國的芝芝加哥為中中心，位于于五大湖沿沿岸。其間間分布著匹匹茲堡、克克利夫蘭、、托萊多、、底特律等等中心城市市及眾多小小城市，并并一直延伸伸到加拿大大的多倫多多、蒙特利利爾，集中中了20多個人口達達100萬以上的大大都市，是是美國、加加拿大工業(yè)業(yè)化程度最最高、城市市化水平最最高的地區(qū)區(qū)。歐洲西北部部城市圈:以法國巴黎黎為中心，，沿塞納河河、萊茵河河規(guī)劃發(fā)展展，集聚了了4個國家40座10萬以上人口口城市，總總面積14.5萬平方公里里，總人口口4600萬。英國倫敦城城市圈:以首都倫敦敦為中心，，以倫敦——利物浦為軸軸線，沿泰泰晤士河規(guī)規(guī)劃擴展，，集中了大大倫敦地區(qū)區(qū)、伯明翰翰、謝菲爾爾德、利物物浦、曼徹徹斯特等人人城市以及及10多個中小城城市，面積積4.5萬平方公里里，占全全國總面積積的18.43%；人口3650萬，占全全國總人口口的62%。這里城市市數(shù)量多，，人口密度度大，是英英國產(chǎn)業(yè)密密集帶和經(jīng)經(jīng)濟核心區(qū)區(qū)。中國的三大大城市群、、七大城市市圈中國城市已已經(jīng)基本形形成了三大大城市群、、七大城市市圈。三大城市群群：即長江江三角群、、珠江三角角洲群、京京津唐城市市群。七大城市圈圈：沿長江江城市圈、、沿隴海鐵鐵路城市圈圈、哈長沈沈大城市圈圈、沿京廣廣鐵路城市市圈、濟青青煙威城市市圈、成渝渝沿線城市市圈、沿南南昆鐵路城城市圈。資料來源：：《中國城市發(fā)發(fā)展報告》（2002-2003）三大城市群群珠三角城市市群包括9個城市：廣州、東莞莞、深圳、、中山、珠珠海、佛山山、江門、、肇慶、惠惠州。長三角城市市群包括15個城市：上海、南京京、杭州、、寧波、蘇蘇州、無錫錫、常州、、鎮(zhèn)江、揚揚州、泰州州、南通、、紹興、湖湖州、嘉興興、舟山。。京津環(huán)渤海海城市群包包括24個城市：北京、天津津、唐山、、秦皇島、、保定、廊廊坊、滄州州、沈陽、、大連、鞍鞍山、撫順順、本溪、、營口、盤盤錦、錦州州、葫蘆島島、濟南、、青島、煙煙臺、威海海、東營、、濱州、淄淄博、濰坊坊。2002年三大城市市群各項指指標對比資料來源：：《中國城市發(fā)發(fā)展報告》（2002-2003）、《2002年國民經(jīng)濟濟和社會發(fā)發(fā)展統(tǒng)計公公報》

地區(qū)年末總產(chǎn)值（億元）占全國總產(chǎn)值地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資額（億元）占全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額地區(qū)城鄉(xiāng)居民儲蓄年末余額（萬元）占全國城鄉(xiāng)居民儲蓄余額地區(qū)土地面積（平方公里）占全國土地總面積珠江三角洲合計8558.48.2%891.911.5%5781.46.7%407500.4%長江三角洲合計16981.016.2%1330.117.2%6258.37.2%1001131.0%京津環(huán)渤海合計18391.017.6%1543.620.0%9885.311.42548672.7%合計43930.441.9%3765.648.7%2192525.2%3957304.1%1997——2002年三個區(qū)域域GDP總量（單位：億億元）數(shù)據(jù)來源：：《2003中國統(tǒng)計摘摘要》、《2002年國民經(jīng)濟濟和社會發(fā)發(fā)展統(tǒng)計公公報》1998年占全國比例1999年占全國比例2000年占全國比例2001年占全國比例2002年占全國比例珠三角7919.110.1%8464.310.3%9662.210.8%10647.711.1%11674.411.4%長三角15875.720.3%17097.720.8%19170.221.4%21210.922.1%23715.123.2%環(huán)渤海7603.79.7%8193.810.0%9207.210.3%10263.610.7%11229.211.0%總計31398.540.1%33755.841.1%38039.642.5%42122.243.9%46618.745.5%1997——2001年三個區(qū)域域居民消費費水平（單位：元元/人）數(shù)據(jù)來源：：《2004中國統(tǒng)計摘摘要》全國平均水平283429723138339736092002年三個區(qū)域域一、二、、三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)產(chǎn)值（單位：億億元）數(shù)據(jù)來源：：《2003中國統(tǒng)計摘摘要》1997年—2002年三個區(qū)域域固定資產(chǎn)產(chǎn)投資（單位：億億元）數(shù)據(jù)來源：：《2003中國統(tǒng)計摘摘要》、《2002年國民經(jīng)濟濟和社會發(fā)發(fā)展統(tǒng)計公公報》合計10972.612150.11271113642.715277.913156.6占全國固定資產(chǎn)投資總額42.8%42.6%41.4%41.1%30.4%長江三角洲洲住宅需求求量到2010年將達1.30-2.25億平方米/年,到2015年,將達1.10-2.68億平方米/年億平方米上限下限數(shù)據(jù)來源：：建設部科科技信息研研究所《中國未來10年住宅房地地產(chǎn)需求增增長因素分分析》億平方米上限下限珠江三角洲洲住宅需求求量到2010年將達0.51-0.88億平方米/年,到2015年,將達0.43-0.91億平方米/年數(shù)據(jù)來源源：建設設部科技技信息研研究所《中國未來來10年住宅房房地產(chǎn)需需求增長長因素分分析》億平方米米上限下限環(huán)渤海住住宅需求求量到2010年將達0.58-1.01億平方米米/年,到2015年,將達0.50-1.06億平方米米/年數(shù)據(jù)來源源：建設設部科技技信息研研究所《中國未來來10年住宅房房地產(chǎn)需需求增長長因素分分析》三大城市市圈珠三角城城市圈包包括9個城市：：廣州、東東莞、深深圳、中中山、珠珠海、佛佛山、江江門、肇肇慶、惠惠州。長三角城城市圈包包括15個城市：：上海、南南京、杭杭州、寧寧波、蘇蘇州、無無錫、常常州、鎮(zhèn)鎮(zhèn)江、揚揚州、泰泰州、南南通、紹紹興、湖湖州、嘉嘉興、舟舟山。京津環(huán)渤渤海城市市圈包括括24個城市：：北京、天天津、唐唐山、秦秦皇島、、保定、、廊坊、、滄州、、沈陽、、大連、、鞍山、、撫順、、本溪、、營口、、盤錦、、錦州、、葫蘆島島、濟南南、青島島、煙臺臺、威海海、東營營、濱州州、淄博博、濰坊坊。2002年三大城城市圈各各項指標標比例資料來源源：《中國城市市發(fā)展報報告》（2002-2003）、《2002年國民經(jīng)經(jīng)濟和社社會發(fā)展展統(tǒng)計公公報》三大地區(qū)

地區(qū)年末總產(chǎn)值比例地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資額比例地區(qū)城鄉(xiāng)居民儲蓄年末余額比例地區(qū)土地面積比例珠江三角洲1.01.01.01.0長江三角洲2.01.51.12.5京津環(huán)渤海2.11.71.76.3三大城市市圈對比比來看：：珠江三三角洲和和長江三三角洲具具有更大大的投資資回報；；2010年和2015年三大城城市圈住住宅需要要量預測測三大城市圈2010年住宅需要量（億平方米/年）2015年住宅需求量（億平方米/年）長江三角洲1.30-2.251.10-2.35珠江三角洲0.51-0.880.43-0.91緩渤海地區(qū)0.58-1.010.50-1.06珠江三角角洲9個城市分分別的城城鎮(zhèn)總人人口、城城市化水水平、城城鄉(xiāng)居民民儲蓄余余額、人人均GDP（2002年）城市年末城鎮(zhèn)總人口城市化率年末城鄉(xiāng)居民儲蓄余額城市人均GDP廣州833.1284%2451.5447053東莞386.7460%799.1743401深圳644.7792%1373.3946388中山144.1761%393.7930693珠海105.0385%248.9132682佛山400.3475%279.2534850江門185.6647%121.0223365肇慶111.2633%224.9520318惠州167.2552%114.3446754資料來源源：《中國城市市發(fā)展報報告》（2002-2003）、《2002年國民經(jīng)經(jīng)濟和社社會發(fā)展展統(tǒng)計公公報》、第五次次人口普普查公報報長江三角角洲15個城市分分別的城城鎮(zhèn)總人人口、城城市化水水平、城城鄉(xiāng)居民民儲蓄余余額、人人均GDP（2002年）城市年末城鎮(zhèn)總人口城市化率年末城鄉(xiāng)居民儲蓄余額城市人均GDP上海1449.0088%2781.8242089南京433.5072%647.4024706杭州379.4960%797.6435664寧波332.4056%293.9240853蘇州335.5358%346.2734475無錫301.7058%399.9443307常州147.0043%172.5926744鎮(zhèn)江63.6024%102.8824697揚州130.4029%121.7023293泰州230.7746%62.6423170南通76.0010%137.0725863紹興61.1014%126.6724593湖州107.6842%94.8118626嘉興79.4524%99.3820978舟山69.1070%73.5214638資料來源源：《中國城市市發(fā)展報報告》（2002-2003）、《2002年國民經(jīng)經(jīng)濟和社社會發(fā)展展統(tǒng)計公公報》、第五次次人口普普查公報報指標等級級說明四大指標★（1分）★★（1分）★★★（3分）★★★★（4分）★★★★★（5分）年末城鎮(zhèn)總人口100萬以下100萬－300萬300萬－600萬600萬－1000萬1000萬以上城市化率20％以下20％－40％40％－60％60％－80％80％以上年末城鄉(xiāng)居民儲蓄余額200億以下200億－500億500億－1000億1000億－2000億2000億以上城市人均GDP1萬－2萬2萬－3萬3萬－4萬4.0萬－4.5萬4.5萬－5.0萬珠江三角角洲9個城市四四大指標標對比城市年末城鎮(zhèn)總人口城市化率年末城鄉(xiāng)居民儲蓄余額城市人均GDP評分廣州★★★★★★★★★★★★★★★★★★★19東莞★★★★★★★★★★★★★★★15深圳★★★★★★★★★★★★★★★★★★★19中山★★★★★★★★★★★11珠?！铩铩铩铩铩铩铩铩铩铩铩?2佛山★★★★★★★★★★★★12江門★★★★★★★★8肇慶★★★★★★★★8惠州★★★★★★★★★★★11長江三角角洲15個城市四四大指標標對比城市年末城鎮(zhèn)總人口城市化率年末城鄉(xiāng)居民儲蓄余額城市人均GDP評分上海★★★★★★★★★★★★★★★★★★★19南京★★★★★★★★★★★★12杭州★★★★★★★★★★★★★13寧波★★★★★★★★★★★★12蘇州★★★★★★★★★★★11無錫★★★★★★★★★★★★12常州★★★★★★★★8鎮(zhèn)江★★★★★★6揚州★★★★★★★7泰州★★★★★★★★8南通★★★★★5紹興★★★★★5湖州★★★★★★★7嘉興★★★★★★6舟山★★★★★★★7**在珠珠江三角角洲9個城市的的能力評評分城市政府關系（3分）市場能力（3分）評分廣州336東莞224深圳336中山224珠海112佛山235江門112肇慶112惠州123評分標準準說明：：一、政府府關系評評分說明明：3分：政府府關系融融洽，經(jīng)經(jīng)常往來來；2分：政府府關系一一般；1分：和政政府基本本沒有往往來關系系；二、市場場能力評評分說明明：3分：本地地市場操操作能力力強，經(jīng)經(jīng)驗豐富富；2分：本地地市場操操作能力力一般；；1分：**在該地地區(qū)基本本沒有市市場操作作經(jīng)驗；；**在長長江三角角洲15個城市的的能力評評分城市政府關系（3分）市場能力（3分）評分上海336南京325杭州112寧波112蘇州112無錫325常州112鎮(zhèn)江112揚州112泰州112南通112紹興112湖州112嘉興112舟山112珠三角9個城市擴擴張矩陣陣深圳廣州東莞珠海中山佛山惠州肇慶江門地區(qū)吸引引力0102036**能力力重點投資資區(qū)域注：紅色色圈表示示**目目前已經(jīng)經(jīng)進入的的城市重點培育育發(fā)展區(qū)區(qū)域維持，避避免過多多投資的的區(qū)域長期考考慮的的區(qū)域域長三角角15個城市市擴張張矩陣陣地區(qū)吸吸引力力0102036**能能力上海杭州寧波南京揚州南通無錫蘇州泰州鎮(zhèn)江紹興湖州舟山常州嘉興重點投投資區(qū)區(qū)域注：紅紅色圈圈表示示**目前前已經(jīng)經(jīng)進入入的城城市重點培培育發(fā)發(fā)展區(qū)區(qū)域維持，，避免免過多多投資資的區(qū)區(qū)域長期考考慮的的區(qū)域域環(huán)勃海海及其其他城城市擴擴張矩矩陣地區(qū)吸吸引力力0102036**能能力北京長春沈陽煙臺錦州威海唐山保定重點投投資區(qū)區(qū)域注：紅紅色圈圈表示示**目前前已經(jīng)經(jīng)進入入的城城市重點培培育發(fā)發(fā)展區(qū)區(qū)域維持，，避免免過多多投資資的區(qū)區(qū)域長期考考慮的的區(qū)域域鞍山大連成都武漢天津石家莊莊青島濟南南聚焦焦城城市市圈圈的的三三大大擴擴張張策策略略第一一:**必須須加加大大已已進進區(qū)區(qū)域域公公司司對對集集團團貢貢獻獻量量第二二：：**必必須須加加快快新新區(qū)區(qū)域域的的進進入入步步伐伐，，這這樣樣才才能能在在未未來來增增加加每每個個公公司司對對集集團團的的貢貢獻獻。。第三三：：對對非非核核心心區(qū)區(qū)域域采采取取““利利潤潤淘淘汰汰””機機制制。。**未未來來十十年年的的區(qū)區(qū)域域擴擴張張結結構構路路線線利潤潤第二二層層面面（（增增長長業(yè)業(yè)務務區(qū)區(qū)域域））杭州州、、蘇蘇州州、、常常州州等等長長三三角角城城市市群群珠海海、、江江門門、、肇肇慶慶、、長長沙沙、、福福州州等等珠珠三三角角城城市市群群大連連、、青青島島、、唐唐山山、、保第三三層層面面（（種種子子業(yè)業(yè)務務區(qū)區(qū)域域））沿長長江江城城市市圈圈、、沿沿隴隴海海鐵鐵路路城城市市圈圈、、哈哈長長沈沈大大城城市市圈圈、、沿沿京京廣廣鐵鐵路路城城市市圈圈、、濟濟青青煙煙威威城城市市圈圈、、成成渝渝沿沿線線城城市市圈