物業(yè)產(chǎn)權(quán)理論和物業(yè)服務(wù)合同做您最真誠(chéng)的朋友

授課人簡(jiǎn)介:

**工學(xué)學(xué)士，法學(xué)碩士，高級(jí)策劃師、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)師10年物業(yè)管理從業(yè)經(jīng)驗(yàn)。精通房地產(chǎn)法律、戰(zhàn)略管理、品牌管理、管理診斷、服務(wù)設(shè)計(jì)等，曾為多家企業(yè)進(jìn)行品牌策劃及企業(yè)法律顧問(wèn)咨詢(xún)。

一、物權(quán)定義：由法律確定的民事主體對(duì)物依法享有的支配權(quán)利。如：占有、使用、收益、處分等等。特性：排他性、優(yōu)先性、追及性物權(quán)：所有權(quán)和他物權(quán)所有權(quán)：動(dòng)產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)與債權(quán)的區(qū)別1、（物權(quán)）絕對(duì)的、靜止的支配與排他2、（債權(quán)）流動(dòng)的、轉(zhuǎn)移的請(qǐng)求與相對(duì)二、物權(quán)法物權(quán)法屬于民法調(diào)整社會(huì)物質(zhì)財(cái)富的歸屬與利用關(guān)系，影響社會(huì)生產(chǎn)和社會(huì)經(jīng)濟(jì)的結(jié)構(gòu)。在合同法消費(fèi)者權(quán)益法繼承法等之上，憲法和民法之下。上位法：法律效力和制定機(jī)關(guān)。三、不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)典型的用益物權(quán)不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)包括：土地所有權(quán)、建筑物區(qū)分所有權(quán)、相鄰關(guān)系相鄰權(quán)人最重要的財(cái)產(chǎn)權(quán)之一取得、轉(zhuǎn)移、存續(xù)——登記制度對(duì)于多個(gè)產(chǎn)權(quán)主張的房產(chǎn)所衍生出來(lái)：建筑物區(qū)分所有權(quán)。四、建筑物區(qū)分所有權(quán)包括：專(zhuān)有部分所有權(quán)共有部分持分權(quán)共同關(guān)系成員權(quán)問(wèn)題：一戶(hù)一票合理嗎？（一）專(zhuān)有部分所有權(quán)權(quán)利：占有、使用、收益、處分、裝修、改良、修繕、排他性與相鄰權(quán)利等義務(wù)：1按照原有用途使用；2維護(hù)建筑物安全、外觀3獨(dú)自承擔(dān)專(zhuān)有部分維修責(zé)任及費(fèi)用4不得隨意改動(dòng)管線(xiàn)5維護(hù)環(huán)境衛(wèi)生安寧風(fēng)俗6相互容忍

專(zhuān)有部分所有權(quán)法律責(zé)任：停止侵害排除障礙消除危險(xiǎn)賠償損失剝奪區(qū)分所有權(quán)（二）公用部分持分權(quán)公用部分：1、建筑物的基本構(gòu)造部分：外墻、地板、樓頂、通道、樓梯、支柱等；2、建筑物的附屬設(shè)施部分：電梯、中央空調(diào)、水電管道、地下車(chē)庫(kù)，地下管網(wǎng)；3、建筑用地：基地、綠地、庭院、圍墻。公用部分分持分權(quán)權(quán)權(quán)利：持持分占有有、使用用、收益益、裝修修、改良良、修繕繕、排他他性與相相鄰權(quán)權(quán)權(quán)利義務(wù)：按按規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)功能能和目的的使用維護(hù)和保保存公用用部分按持分比比例承擔(dān)擔(dān)公用部部分的責(zé)責(zé)任按時(shí)繳納納管理費(fèi)費(fèi)、基金金、業(yè)主主大會(huì)決決議分?jǐn)倲偟馁M(fèi)用用不得單獨(dú)獨(dú)處分公公用部分分公用部分分持分權(quán)權(quán)法律責(zé)任任：停止侵害害排除障礙礙消除危險(xiǎn)險(xiǎn)清償拖欠欠費(fèi)用剝奪區(qū)分分所有權(quán)權(quán)賠償損失失（三）成成員權(quán)權(quán)利：參與權(quán)：：參加業(yè)業(yè)主大會(huì)會(huì)；通過(guò)過(guò)業(yè)主大大會(huì)形成成決議；；通過(guò)業(yè)業(yè)主大會(huì)會(huì)制定和和修改《業(yè)主公約約》、業(yè)主委委員會(huì)章章程、物物業(yè)管理理制度和和規(guī)定選舉權(quán)：：選舉、、被選舉舉、罷免免業(yè)主委委員會(huì)成成員選聘權(quán)：：通過(guò)招招投標(biāo)選選聘物業(yè)業(yè)管理公公司監(jiān)督權(quán)：：對(duì)參與與物業(yè)管管理活動(dòng)動(dòng)的主體體監(jiān)督請(qǐng)求權(quán)：：請(qǐng)求召召開(kāi)業(yè)主主大會(huì)、、正當(dāng)管管理共同同事務(wù)、、分配共共有收益益；請(qǐng)求求停止侵侵害、排排除妨礙礙、消除除危險(xiǎn)、、賠償損損失、剝剝奪區(qū)分分所有權(quán)權(quán)成員權(quán)義務(wù)：服服從執(zhí)行行業(yè)主大大會(huì)決議議決定接受、服服從業(yè)主主大會(huì)業(yè)業(yè)主委員員會(huì)及物物業(yè)管理理企業(yè)的的管理服服務(wù)按時(shí)繳納納物業(yè)管管理費(fèi)、、基金及及業(yè)主大大會(huì)決議議分?jǐn)偟牡馁M(fèi)用共同承擔(dān)擔(dān)業(yè)主大大會(huì)及業(yè)業(yè)主委員員會(huì)的民民事賠償償責(zé)任遵守業(yè)主主公約、、物業(yè)管管理制度度、規(guī)定定五、建筑筑物區(qū)分分所有權(quán)權(quán)的原則則合理原則則整體利益益優(yōu)先原原則多數(shù)原則則約定原則則六、建筑筑物區(qū)分分所有權(quán)權(quán)的制度度選擇業(yè)主委員員會(huì)業(yè)主：房房屋所有有權(quán)人。。業(yè)主大會(huì)會(huì)：經(jīng)一一定數(shù)量量業(yè)主提提議（特特區(qū)10％關(guān)外20％），遵遵循一定定議事規(guī)規(guī)則，討討論物業(yè)業(yè)管理有有關(guān)事宜宜的業(yè)主主會(huì)議。。業(yè)主委員員會(huì)：業(yè)業(yè)主大會(huì)會(huì)的執(zhí)行行機(jī)構(gòu)。。其產(chǎn)生生、變更更、執(zhí)行行嚴(yán)格遵遵循法律律的有關(guān)關(guān)規(guī)定。。業(yè)主大會(huì)會(huì)的議事事范圍（一）業(yè)業(yè)主公約約、業(yè)主主大會(huì)和和業(yè)主委委員會(huì)議議事規(guī)則則的制定定、修改改；（二）物物業(yè)管理理企業(yè)的的選聘和和解聘；；（三）專(zhuān)專(zhuān)項(xiàng)維修修資（基基）金的的籌集和和使用；；（四）業(yè)業(yè)主大會(huì)會(huì)的訴訟訟和仲裁裁；（五）業(yè)業(yè)主委員員會(huì)委員員的選舉舉、罷免免；（六）物物業(yè)管理理區(qū)域內(nèi)內(nèi)物業(yè)共共用部位位和共用用設(shè)施設(shè)設(shè)備的使使用、收收益方案案；（七）物物業(yè)管理理區(qū)域內(nèi)內(nèi)物業(yè)共共用部位位和共用用設(shè)施設(shè)設(shè)備的使使用、公公共秩序序和環(huán)境境衛(wèi)生維維護(hù)等方方面的規(guī)規(guī)章制度度；（八）業(yè)業(yè)主委員員會(huì)的工工作報(bào)告告；（九）業(yè)業(yè)主委員員會(huì)不當(dāng)當(dāng)決定的的改變和和撤銷(xiāo)；；（十）業(yè)業(yè)主委員員會(huì)的活活動(dòng)經(jīng)費(fèi)費(fèi)；業(yè)主委員員會(huì)的產(chǎn)產(chǎn)生的意意義整合廣大大業(yè)主的的共同意意愿，維維護(hù)廣大大業(yè)主合合法權(quán)益益的有效效組織形形式明確業(yè)主主與物業(yè)業(yè)管理公公司之間間的責(zé)、、權(quán)、利利關(guān)系促進(jìn)形成成物業(yè)管管理市場(chǎng)場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)機(jī)制業(yè)主委員員會(huì)在國(guó)國(guó)外的情情況日本：按按法人與與非法人人的不同同地位分分別稱(chēng)為為“管理理團(tuán)體法法人”和和“社區(qū)區(qū)管理團(tuán)團(tuán)體”；；法國(guó)和新加加坡：直接接稱(chēng)為“管管理團(tuán)體””；美國(guó)：法稱(chēng)稱(chēng)為“公寓寓所有人協(xié)協(xié)會(huì)”；臺(tái)灣地區(qū)：：“管理委委員會(huì)”、、“自治會(huì)會(huì)”、或““互助組””及“管理理組織”；；香港地區(qū)：：“多層業(yè)業(yè)主法團(tuán)””或“互助助委員會(huì)””國(guó)內(nèi)的業(yè)主主委員會(huì)國(guó)內(nèi)的業(yè)主主委員會(huì)絕絕大多數(shù)是是沒(méi)有獨(dú)立立法人資格格的。新頒頒布的條例例對(duì)此也采采取的回避避的辦法，，沒(méi)有明確確要求業(yè)主主委員會(huì)必必須具備法法人資格。那么業(yè)主委委員會(huì)是什什么？它的的法律地位位是什么？？物權(quán)法中中，業(yè)主委委員會(huì)沒(méi)有有民事主體體資格？業(yè)主委員會(huì)會(huì)的權(quán)利(1)召集和主持持業(yè)主大會(huì)會(huì)，研究、、處理、決決定住宅小小區(qū)維護(hù)管管理事項(xiàng)。。(2)決定聘請(qǐng)或或解聘住宅宅小區(qū)物業(yè)業(yè)管理公司司，簽訂《住宅小區(qū)物物業(yè)委托管管理合同書(shū)書(shū)》(3)審議物業(yè)管管理公司制制定的住宅宅小區(qū)年度度維護(hù)管理理計(jì)劃和住住宅小區(qū)內(nèi)內(nèi)大宗維修修項(xiàng)目的維維修費(fèi)用報(bào)報(bào)告；(4)審議物業(yè)管管理公司的的年度財(cái)務(wù)務(wù)報(bào)告。(5)監(jiān)督及配合合物業(yè)管理理公司開(kāi)展展日常管理理工作。(6)審議物業(yè)管管理公司有有償服務(wù)費(fèi)費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)。業(yè)主委員會(huì)會(huì)的組成業(yè)主大會(huì)選選舉產(chǎn)生業(yè)業(yè)主委員會(huì)會(huì)作為自己己的執(zhí)行機(jī)機(jī)構(gòu)，業(yè)主主委員會(huì)由由一定數(shù)額額（5-15名較適合））的成員組組成。業(yè)主主委員會(huì)一一般包括主主任、副主主任和若干干名委員，，主任、副副主任是業(yè)業(yè)主委員會(huì)會(huì)的召集人人和組織者者，他們均均由業(yè)主大大會(huì)選舉出出來(lái)的業(yè)主主委員會(huì)成成員自行推推選產(chǎn)生，，這樣可以以增強(qiáng)主任任、副主任任在業(yè)主委委員會(huì)中的的公信力，，便于其組組織業(yè)主委委員會(huì)的各各項(xiàng)活動(dòng)。。有的地方方規(guī)定業(yè)主主委員會(huì)還還可以設(shè)立立執(zhí)行秘書(shū)書(shū)，以具體體處理業(yè)主主委員會(huì)的的事務(wù)。（1）物業(yè)管理理區(qū)域內(nèi)的的成年業(yè)主主。非業(yè)主主？執(zhí)行秘秘書(shū)：不屬屬于業(yè)主委委員會(huì)委員員，不具有有表決權(quán)，，可由非本本物業(yè)管理理區(qū)域的人人員擔(dān)任，，但隸屬于于業(yè)主委員員會(huì)管理。。其不是通通過(guò)選舉產(chǎn)產(chǎn)生，而是是通過(guò)與業(yè)業(yè)主大會(huì)的的聘用合同同產(chǎn)生。（（職業(yè)物業(yè)業(yè)管理人））（2）熱心公益益事業(yè)、責(zé)責(zé)任心強(qiáng)。。（3）具有一定定的組織能能力。（4）有一定的的工作時(shí)間間。資格終止或或喪失的問(wèn)問(wèn)題：如無(wú)無(wú)故連續(xù)缺缺席業(yè)主委委員會(huì)會(huì)議議；因身體體或者精神神上的疾病病喪失履行行職責(zé)能力力；有犯罪罪行為被司司法機(jī)關(guān)認(rèn)認(rèn)定；以書(shū)書(shū)面形式向向業(yè)主大會(huì)會(huì)提出辭呈呈；與所在在區(qū)域物業(yè)業(yè)管理企業(yè)業(yè)有利害關(guān)關(guān)系；嚴(yán)重重違反業(yè)主主義務(wù)等情情形下，經(jīng)經(jīng)業(yè)主大會(huì)會(huì)會(huì)議決議議，其業(yè)主主委員會(huì)成成員資格應(yīng)應(yīng)當(dāng)終止。。業(yè)主委員會(huì)會(huì)成員的資資格會(huì)議制度議事規(guī)則成立的備案案、成員的的變更等印章管理辦公場(chǎng)所經(jīng)費(fèi)管理業(yè)主委員會(huì)會(huì)的運(yùn)行業(yè)主委員會(huì)會(huì)的法律地地位《中華人民共共和國(guó)民事事訴訟法》第四十九條條規(guī)定：““公民、法法人和其他他組織可以以作為民事事訴訟的當(dāng)當(dāng)事人。業(yè)主委員會(huì)會(huì)并非企業(yè)業(yè)或社團(tuán)法法《社會(huì)團(tuán)體登登記管理?xiàng)l條例》第7條規(guī)定，社社會(huì)團(tuán)體必必須具備獨(dú)獨(dú)立承擔(dān)民民事責(zé)任的的能力應(yīng)該界定定為“其他他組織”：：全體或部分分業(yè)主按一一定程序進(jìn)進(jìn)行“授權(quán)權(quán)”《中華人民共共和國(guó)民事事訴訟法若若干問(wèn)題的的意見(jiàn)》第四十條規(guī)規(guī)定：“民事訴訟法第四十九九條規(guī)定的的其他組織織是指合法成立、有一定的組組織機(jī)構(gòu)和和財(cái)產(chǎn)，但又不具具備法人資資格的組織織?！睒I(yè)主委員會(huì)會(huì)與居民委委員會(huì)關(guān)系系同樣是“自自治組織””，同樣地地域。不同：（1）性質(zhì)不同同（2）產(chǎn)生基礎(chǔ)礎(chǔ)不同（3）職能不同同（4）管理范圍圍不同私法上的自自治、是公公法上的自自治業(yè)主委員會(huì)會(huì)制度的選選擇業(yè)主委員會(huì)會(huì)制度是市市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展的產(chǎn)物物，由于我我國(guó)目前處處在社會(huì)主主義初級(jí)階階段，因此此這一制度度也必然經(jīng)經(jīng)歷一個(gè)從從混沌到清清晰，從盲盲目到理性性的過(guò)程，，一方面這這一制度考考驗(yàn)和鍛煉煉了民眾民民主參與和和法制意識(shí)識(shí)，另一方方面也對(duì)政政府和立法法部門(mén)提出出了新的課課題，這些些努力都是是為了使廣廣大業(yè)主的的成員權(quán)得得到實(shí)現(xiàn)和和保障，業(yè)業(yè)主委員會(huì)會(huì)在這一過(guò)過(guò)程中所體體現(xiàn)的代表表性需要一一系列完善善的機(jī)制去去監(jiān)督和保保障。第二部分物物業(yè)服服務(wù)合同合同的基本本概念：契契約平等的主體體的自然人人、法人、、其他組織織之間的設(shè)設(shè)立、變更更、中止民民事權(quán)利義義務(wù)的協(xié)議議。合同無(wú)處不不在，無(wú)時(shí)時(shí)不在合同的要件件要約＋承諾諾的過(guò)程要約：以締締結(jié)合同為為目的向?qū)Ψ疆?dāng)事事人發(fā)出的的希望與其其訂立合同的真實(shí)表表示物業(yè)管理：：要約方：：物業(yè)管理理公司承諾方：業(yè)業(yè)主反復(fù)要約的的特例合同的有效效條件內(nèi)容合法主體法律能能力：行為為能力權(quán)利利能力形式合法自愿、真實(shí)實(shí)意思表達(dá)達(dá)合同的分類(lèi)類(lèi)合同法：有有名合同十十五種（買(mǎi)買(mǎi)賣(mài)、供水水電、委托托、代理等等）諾成合同（（物業(yè)管理理、買(mǎi)賣(mài)））與實(shí)踐合合同（保管管、運(yùn)輸））明示合同與與默示合同同（點(diǎn)菜））可轉(zhuǎn)讓合同同與限制轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓合同（（物業(yè)管理理）書(shū)面與口頭頭合同的原則則公平原則平等原則自由原則誠(chéng)實(shí)信用原原則合法性原則則物業(yè)管理合合同合同主體：：全體業(yè)主主、業(yè)主委委員會(huì)、物物業(yè)管理公公司合同性質(zhì)：：物權(quán)合同同基本內(nèi)容：：名稱(chēng)、住住所、標(biāo)的的、數(shù)量、、質(zhì)量、報(bào)報(bào)酬給與的的方式、期期限、違約約責(zé)任物業(yè)服務(wù)合合同：委托托？承攬？？代理？雇雇用？委托合同：：物業(yè)管理合合同與委托托合同的不不同：一、形式（（要式與非非要式、一一件事與多多件事、報(bào)報(bào)酬）二、程序：：招投標(biāo)、、可轉(zhuǎn)性、、期限三、本質(zhì)：：有償、服服務(wù)非事務(wù)務(wù)、法律后后果承攬：物的的轉(zhuǎn)移，交交付成果代理：法律律制度。以以代理人的的名義實(shí)施施民事法律律行為。目目的：設(shè)定定、變更、、中止民事事法律關(guān)系系。雇用：完全全按照雇主主的意愿，，不承擔(dān)法法律責(zé)任。。違約責(zé)任《民法通則》111條：當(dāng)事人人一方不履履行合同義義務(wù)或者履履行合同義義務(wù)不符合合約定條件件，另一方方有權(quán)要求求履行或者者采取補(bǔ)救救措施，并并有權(quán)要求求賠償。合同法107條民事責(zé)任：：繼續(xù)履行行合同、采采取補(bǔ)救措措施、支付付違約金、、雙倍返還還定金、賠賠償損失違約責(zé)任違約責(zé)任的的構(gòu)成要件件：違約行行為（拒絕絕履行、不不適當(dāng)履行行、延遲履