主講：趙豐時間：五月榴花妖艷烘全過程咨詢服務(wù)

--你不可不知的、基于甲方視角的道和術(shù)

全過程咨詢服務(wù)模式代建制顧問制混搭制管理的本質(zhì)，是激發(fā)善意和潛能！全過程咨詢核心理念-組織集成+工作集成；是手段，其目的和關(guān)鍵是增值，是要優(yōu)于傳統(tǒng)碎片化的咨詢服務(wù)！價值鏈-項(xiàng)目收益最大化！能幫助客戶提升的政策或企業(yè)，才有未來！開發(fā)商&咨詢公司-管理差異點(diǎn)在哪？收益視角全局觀念3.數(shù)據(jù)驅(qū)動4.你的態(tài)度1、收益視角-項(xiàng)目前期策劃（最薄弱環(huán)節(jié)）1.1產(chǎn)品策劃-做什么產(chǎn)品-土地價值最大化1.2項(xiàng)目定位-交付標(biāo)準(zhǔn)-成本適配1.3開發(fā)時序-分期開發(fā)策略、項(xiàng)目IRR、現(xiàn)金流1.4規(guī)劃方案-可租售比、日照、均好要像甲方老板那樣----學(xué)做生意！備注：黑色粗體部分為部門工作內(nèi)容，紅色粗體部分為本階段的工作成果，紫色粗體部分為上階段的工作成果。道-項(xiàng)目策劃，實(shí)現(xiàn)土地價值最大化營銷部設(shè)計部成本部提供產(chǎn)品組合、賣點(diǎn)及售價。概念方案一概念方案二概念方案N概念方案一的目標(biāo)成本V1’概念方案二的目標(biāo)成本V1’概念方案N的目標(biāo)成本V1’概念方案定稿(目標(biāo)成本V1版)根據(jù)市場情況選擇最有利銷售，利潤最大的概念方案。概念方案設(shè)計。根據(jù)概念設(shè)計方案分別進(jìn)行目標(biāo)成本核算。競品調(diào)研，產(chǎn)品策劃+起點(diǎn)終點(diǎn)案例（1）：產(chǎn)品組合比產(chǎn)品配比對比表

方案一方案二方案三方案四方案五方案六方案七產(chǎn)品構(gòu)成產(chǎn)品比例構(gòu)成全部11層小高層全部18層小高層11層小高層＋聯(lián)排別墅（富貴2）11層小高層＋18層小高層＋聯(lián)排別墅11層小高層＋18層小高層18層小高層＋聯(lián)排別墅18層小高層＋情景洋房＋聯(lián)排別墅總?cè)莘e率2222222財務(wù)指標(biāo)比較綜合單方成本

2,693.60

2,773.07

2,671.35

2,748.10

2,773.85

2,747.43

2,809.38單方凈利潤

549.82

496.57

597.36

554.50

506.69

548.00

498.99項(xiàng)目凈利潤

28,976.53

26,169.75

31,481.81

29,222.72

26,701.72

28,879.53

26,294.39項(xiàng)目IRR30.00%28.16%31.60%30.16%28.53%29.92%28.23%市場機(jī)會比較銷售速度評價

價格空間評價

直接競爭評價

產(chǎn)品創(chuàng)新評價

開發(fā)節(jié)奏比較開發(fā)速度評價

首期開盤時間評價

現(xiàn)金流評價

填寫部門：藍(lán)色區(qū)域——市場；黃色區(qū)域——成本+財務(wù)；綠色區(qū)域——財務(wù)；橘紅色區(qū)域——項(xiàng)發(fā)（交地）+設(shè)計+工程注：此表的目的是通過不同產(chǎn)品的組合得出最優(yōu)解。項(xiàng)目策劃的成功案例案例（2）：商業(yè)項(xiàng)目-土地價值最大化塔樓（辦公區(qū)）：辦公公攤大，得房率低，不利于銷售，建造成本高，對利潤率貢獻(xiàn)比MALL小。商業(yè)（BLOCK區(qū)）：為群落式建筑群，如增加在該區(qū)域，致局部建筑做到4層，而群落間四層高度無連廊貫通，商業(yè)價值低商業(yè)（MALL區(qū)）：為整體商業(yè)，6k面積占比較小，建筑布局可考慮方式多，將來做為大業(yè)態(tài)整體商業(yè)引進(jìn)影響小，同時貨值貶損較小，與塔樓區(qū)比較對利潤率貢獻(xiàn)更高建議：計容面積增加在MALL區(qū)域?qū)θ桨附?jīng)濟(jì)性最優(yōu)道：規(guī)劃方案-從“元/CFA”到“元/SFA”比較內(nèi)容目標(biāo)成本竣工結(jié)算CFA：總建筑面積100,000m2101,000m2SFA：總可售面積78,000m274,500m2可售比78%74%總投資10億元10億元元/m2CFA100009900元/m2SFA1280013400元/m2SFA增加600增減比例+5%

道：關(guān)注規(guī)劃設(shè)計對開發(fā)成本的影響

元/m2SFA可租售比（=銷售或可租面積/總建筑面積）*不含可租售的地下車庫面積地下室面積占比（=地下室面積/上部建筑面積）地上停車比例、地下停車效率（m2/輛）住宅贈送率（結(jié)構(gòu)面積-建筑面積）/建筑面積道：開發(fā)時序&現(xiàn)金流管理理營銷+規(guī)劃+工程+財務(wù)+成本部協(xié)同同：分期滾動：：試盤、存貨貨、競爭態(tài)態(tài)勢、政策策導(dǎo)向等；；施工工順序序：：預(yù)售售證證、、加加快快現(xiàn)現(xiàn)金金回回籠籠--先建建塔塔樓樓、、后后建建地庫庫；；稅務(wù)務(wù)籌籌劃劃：：土地地增增值值稅稅搶開開工工2、全全局局觀觀念念2.1全費(fèi)用用、、成成本本分分?jǐn)倲?稅籌籌、、現(xiàn)現(xiàn)金金流流管管理理2.2灰度度理理論論：分分工工+協(xié)同同-從流流程程、、責(zé)責(zé)任任到到考考核核2.3（外部部））供方方管管理理-標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)化化、、規(guī)規(guī)模?；?、選選用用育育留在全全過程程咨咨詢詢服服務(wù)務(wù)的的場場景景下下，須從從現(xiàn)現(xiàn)在在單單業(yè)業(yè)務(wù)務(wù)咨咨詢詢、、單單專專業(yè)業(yè)對對接接，，拓拓展展到到跨跨專專業(yè)業(yè)協(xié)協(xié)同同??！從內(nèi)內(nèi)部部走走向向外外部部（（+供方方管管理理））。。管理理幅幅度度和和高高度度大大不不一一樣樣??！3、數(shù)數(shù)據(jù)據(jù)驅(qū)驅(qū)動動3.1知己己知知彼彼-競品品調(diào)調(diào)研研3.2VE應(yīng)用用/優(yōu)化化配配置置-投入入產(chǎn)產(chǎn)出出（（比）對對標(biāo)標(biāo)3.3找短短板板-超支支原原因因和和責(zé)責(zé)任任分分析析術(shù)：數(shù)數(shù)據(jù)據(jù)驅(qū)驅(qū)動動收集集資料料：：（類類似似工工程程復(fù)復(fù)盤盤、、競競品品租租售售及及配配置置標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)）數(shù)據(jù)據(jù)、、前一一版版成成本本測測算算等等；；梳理理數(shù)數(shù)據(jù)據(jù)：：設(shè)計計指指標(biāo)標(biāo)驗(yàn)驗(yàn)證證、、基基于于稅稅籌籌下下的的成成本本分分?jǐn)倲偟鹊?；；初步步測測算算：不不同同設(shè)設(shè)計計深深度度下下的的““量量*價價””測測算算思思路路；；對標(biāo)標(biāo)與與優(yōu)優(yōu)化化：分列列租租售售價價格格、、建建造造標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，，以以及及相相應(yīng)應(yīng)的的結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)、、功功能能、、敏敏感感性性成成本本，，必必要要時時做做出出（（價價格格、、標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)和和成成本本））調(diào)調(diào)整整，，向向老老板板說說清清自自己己；確定定成本本目目標(biāo)標(biāo)+風(fēng)險險提提報報：外電電、、主主要要建建材材走走勢勢、、類類似似工工程程超超支支原原因因等等。。案例例：：##商業(yè)業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目目/結(jié)算算超超合合約約價價原原因因細(xì)細(xì)分分序號成本增加種類成本增加金額歸類統(tǒng)計（萬元）原因占比1設(shè)計影響532021%1.1設(shè)計錯漏碰缺256010%1.2A-E版圖紙出圖25106%1.3施工過程中的一般設(shè)計變更12405%2項(xiàng)目定位影響1140044%2.1上部結(jié)構(gòu)變更引致540021%2.2蘋果店改造（合同+變更）276011%2.3租務(wù)及相關(guān)部門要求320012%3關(guān)聯(lián)影響910035%3.1地鐵相關(guān)380015%3.2其他施工影響15306%3.3延期影響（窩工及人工材差補(bǔ)償）377015%

合計25800100%案例例:住宅宅項(xiàng)項(xiàng)目目/成本本超超支支原原因因-大數(shù)數(shù)據(jù)據(jù)分分析析術(shù)：競品品調(diào)調(diào)研研目的的：找找賣賣點(diǎn)點(diǎn)，，限限配配置置，，推推出出高高性性價價比比產(chǎn)產(chǎn)品品！！由項(xiàng)項(xiàng)目目公公司司組組織織發(fā)發(fā)起起，集集團(tuán)團(tuán)營營銷銷/設(shè)計/成本配合參與與。內(nèi)容：租售數(shù)據(jù)、樓樓盤特色、配配置標(biāo)準(zhǔn)；住宅：..\..\..\新書\RF\RF2.00\RF2.2-1：住宅項(xiàng)目競競品調(diào)研.xlsx商業(yè)：..\..\..\新書\RF\RF2.00\RF2.2-2：商業(yè)項(xiàng)目競競品調(diào)研.xls酒店：對同一（酒店店管理）品牌牌下的其他酒酒店，參考上上述競品調(diào)研研原理，予以以考察、比較較、確定擬建建酒店標(biāo)準(zhǔn)。。術(shù)：內(nèi)外對標(biāo)/風(fēng)控預(yù)案經(jīng)初步測算后后，開展內(nèi)外外對標(biāo)，以檢檢驗(yàn)項(xiàng)目目標(biāo)標(biāo)成本合理性？可繼繼續(xù)優(yōu)化？是否具有市場場競爭力？！！成本的三大組組成部分：對對標(biāo)敏感性成本功能性

成本結(jié)構(gòu)性成本若附加功能成成本還屬于敏感性成本，則可形成銷銷售賣點(diǎn)，為為銷售產(chǎn)生附附加值及溢價價能力，從而而達(dá)到加快去去化速度、產(chǎn)產(chǎn)生品牌效應(yīng)應(yīng)及提高成本回報報的結(jié)果樁基基礎(chǔ)柱、梁板、墻園林景觀工程程門窗工程外立面裝修大堂精裝修智能化工程等嚴(yán)控投入合理基本功能：實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目用途必不不可少的功能附加功能：是基本功能之外外的其他功能4、你的心態(tài)4.1使命感專業(yè)上要贏得得信任和尊重重：養(yǎng)成（碎片化）學(xué)學(xué)習(xí)、提煉的的習(xí)慣；把自己培養(yǎng)成成多彩、有趣趣的人。4.2心態(tài)：出來““混”，就是是一個“賣””字。心態(tài)決定一切切馬云湖畔大學(xué)學(xué)第一課：郭郭廣昌的“灰灰度”理論；；4.3物有所值：憑憑什么甲方/公司付你錢？！自省捫心自問問：我會聘請請我自己嗎？？不斷擴(kuò)大你的的影響力！如何不斷擴(kuò)大大你的影響力力？！學(xué)做生意：溝通技巧&情商+基于收益視角的專業(yè)管理做一個有準(zhǔn)備備的人：參會前。。。管理高度：在扎實(shí)做好本本職工作外，，還須跳出專業(yè)，站站在更高層面面上，引領(lǐng)、發(fā)揮、、協(xié)同各職能能端口，才做好管理工工作！切忌：這不關(guān)關(guān)我的工作…推薦《快樂兒兒童的7個好習(xí)慣》如何把自己說清楚？投入產(chǎn)出-對標(biāo)如何做到老板板的目標(biāo)？管理對標(biāo)如何解釋為什么你的企企業(yè)做不到？